Drucksache - 0318/III  

Die Vorlage zur Kenntnisnahme wurde am 12.06.2007 in der 8. Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Naturschutz beraten und zur Kenntnis genommen.

Der Bezirksverordnetenversammlung wird die Kenntnisnahme empfohlen.

Hampel

Ausschussvorsitzender

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin                            April 2007

Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz

Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung

INHALTSVERZEICHNIS

Teil I              PLANUNGSGEGENSTAND

1.              Veranlassung und Erforderlichkeit             

2.              Plangebiet             

2.1.              Stadträumliche Einordnung             

2.2.              Bebauungs- und Nutzungsstruktur             

2.3.              Planungsrechtliche Ausgangssituation             

2.3.1.              Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan)             

2.3.2              Stadtentwicklungsplanung             

2.3.3.              Landesentwicklungsplanung             

2.3.4.              Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf             

2.3.5.              Verbindliche Bauleitplanung             

2.4               Denkmalschutz             

Teil II              PLANINHALT

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen             

2.              Intention des Plans             

3.              Umweltbericht             

4.              Wesentlicher Planinhalt             

Teil III              VERFAHREN

Teil IV              RECHTSGRUNDLAGEN

Teil I              PLANUNGSGEGENSTAND

1.             Veranlassung und Erforderlichkeit

Die Schloßstraße stellt nach Kurfürstendamm und Tauentzienstraße die wohl wichtigste Einkaufsstraße Berlins dar. Innerstädtische Konkurrenz erwächst dem Hauptzentrum Schloßstraße dabei durch die neue Berliner Mitte am Potsdamer und Leipziger Platz sowie zukünftig auch durch den Alexanderplatz. Erheblicher Konkurrenzdruck ergibt sich darüber hinaus durch die im Berliner Umland entstandenen Einkaufszentren, u.a. durch das „Stern-Center“ in Potsdam.

Der Bezirk Steglitz-Zehlendorf beabsichtigt, durch eine städtebauliche und funktionale Aufwertung sowie bauliche Modernisierung, eine Stabilisierung und Stärkung des Standortes Schloßstraße zu erreichen. Mit der Planung und der begonnenen Realisierung zahlreicher Neu- und Umbauprojekte wurden bereits wesentliche Schritte zur Aufwertung der Schloßstraße durchgeführt bzw. vorbereitet. Dazu zählen das Einkaufszentrum „das Schloss“, die Erneuerung des Forum Steglitz, der Umbau der Häuser von C & A und Peek & Cloppenburg, die Errichtung des Schloß­straßen-Centers (SSC) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg  und die geplante Umgestaltung des öffentlichen Raums der Schloßstraße ab 2008.

Dieser Aufwertungsprozess der Schloßstraße soll im mittleren Abschnitt der Schloßstraße fortgesetzt werden. Die hier gelegenen Warenhäuser Karstadt und Wertheim genügen in ihrer Funktionalität und Gestaltung nicht mehr den heutigen Anforderungen des Einzelhandels und den städtebaulichen Zielen des Bezirks.

Die Eigentümerin der beiden Warenhäuser, die Multi Development Germany GmbH, plant an diesem Standort die Errichtung eines Einkaufszentrums. Das multifunktionale Center soll unter teilweiser Nutzung des derzeitigen Karstadt-Warenhauses und unter Beachtung des öffentlichen Erhaltungsanspruches an das denkmalgeschützte Wertheim-Warenhaus errichtet werden. Im Bereich der in das bauliche Konzept einbezogenen Treitschkestraße soll eine öffentlich nutzbare Wegebeziehung erhalten bleiben.

Die veränderte städtebauliche Konzeption und die Nutzungsintensivierung erfordern eine Neubewertung und Abwägung der Belange des Verkehrs und des Einzelhandels unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes sowie der Auswirkungen auf benachbarte Nutzungen, da die Festsetzungen der im Bereich der Grundstücke geltenden Bebauungspläne XII – 115 und XII – 170 demzufolge nicht mehr den aktuellen Planungszielen genügen.

2.             Plangebiet

2.1         Stadträumliche Einordnung

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 6 – 13 liegt im Bereich der Schloßstraße im Ortsteil Steglitz. Die Schloßstraße stellt den größten und bedeutendsten Einzelhandelsstandort im Bezirk Steglitz-Zehlendorf und einen der bedeutendsten gesamtstädtischen Einzelhandelsstandorte dar.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 6 – 13 umfasst die gegenwärtig durch die Warenhäuser Karstadt (Schloßstraße 7-10, Treitschkestraße 7, Hackerstraße 19 und Markelstraße 62) und Wertheim (Schloßstraße 11-15, Schildhornstraße 3, Treitschkestraße 38 und 41) genutzten Grundstücke, die Grundstücke Schildhornstraße 5A (ein Teil der Fläche befindet sich im Eigentum der Warenhaus Wertheim GmbH) und 6, die Fläche des Parks an der Treitschkestraße (Treitschkestraße 37) sowie Abschnitte der Treitschkestraße, Schildhornstraße und Joachim-Tiburtius-Brücke. Somit grenzen an das Plangebiet die Schildhornstraße / Joachim-Tiburtius-Brücke im Südwesten, die Lepsiusstraße im Nordwesten, die Markelstraße und die Hackerstraße im Nordosten und die Schloßstraße im Südosten.

Die nähere Umgebung ist durch eine dichte, im Regelfall vier- bis fünfgeschossige Bebauung gekennzeichnet. Die Traufhöhe der umgebenden Bebauung beläuft sich auf 16-17 m, die Firsthöhe auf ca. 21 m. Während entlang der Schloßstraße eine gemischte Nutzungsstruktur mit Ladengeschäften vorherrscht, wird der nordwestlich der Schloßstraße gelegene rückwärtige Bereich von Wohnnutzung geprägt. In Teilabschnitten der Markelstraße und in der Hacker- und Treitschkestraße sind zwischen den Gebäuden und dem öffentlichen Straßenland Vorgartenbereiche ausgebildet.

Das Plangebiet ist über die U-Bahnlinie 9 – ein Zugang zum U-Bahnhof befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans – und die Buslinien M48, 186 und 282 hervorragend in das öffentliche Personennahverkehrsnetz eingebunden. Die Entfernung zum S-Bahnhof Feuerbachstraße (Linie S1) beträgt ca. 10 Gehminuten.

2.2         Bebauungs- und Nutzungsstruktur

Die Bau- und Nutzungsstruktur des Plangebietes und damit des mittleren Abschnittes der Schloßstraße wird durch die großvolumigen Warenhäuser Karstadt mit einer Verkaufsfläche von 20.000 m² und Wertheim mit einer Verkaufsfläche von 24.000 m² geprägt. Die Baukörper nehmen jeweils die Breite eines gesamten Baublockes ein. An die zur Schloßstraße orientierten Warenhäuser schließen sich im rückwärtigen nordwestlich orientierten Bereich Erschließungsflächen für den Kunden- und Lieferverkehr an.

Die Standorte der Warenhäuser Wertheim und Karstadt sind heute unübersichtlich und umwegig erschlossen. Die Erschließung für den Kundenverkehr erfolgt über Hauptverkehrs- und Gebietserschließungsstraßen. Die Zu- und Ausfahrten der Stellplatzanlagen beider Warenhäuser für den Kundenverkehr liegen an der Treitschkestraße und der Schildhornstraße. Dem Kundenparken des Karstadt-Warenhauses diente das als offenes Parkdeck ausgebildete zweite Obergeschoss mit einem Angebot von 262 Stellplätzen. Das denkmalgeschützte Wertheim-Warenhaus verfügt über ein eigenständiges Parkhaus mit 510 Stellplätzen. Der Lieferverkehr muss heute aufgrund der Lage der Anlieferbereiche von Wertheim und Karstadt über die Treitschkestraße bzw. die Markelstraße und Hackerstraße abgewickelt werden. Aufgrund der vorgeschriebenen Verkehrsführung in der Treitschkestraße und Markelstraße sind, ähnlich wie beim Parkverkehr, lange Anfahrtswege erforderlich.

Im Geltungsbereich befindet sich mit dem Park an der Treitschkestraße und der darin befindlichen Spielplatzfläche eine Naherholungsanlage für die umliegende Wohnbevölkerung. In der Parkanlage sind die großen, locker mit Bäumen bestandenen Rasenflächen prägnant, die an den Rändern von Strauchpflanzungen und Baumreihen umgeben sind. Am südöstlichen Rand des Parks befindet sich ein etwas aufwändiger gestalteter Aufenthaltsbereich mit Zierbeeten und Wasserbecken. Im nordwestlichen und südlichen Randbereich des Parks liegen mehrere Spiel- und Bolzplätze.

Die Umgebung des Plangebietes wird durch eine gründerzeitliche Bebauungsstruktur geprägt. Die Gebäude an der Schloßstraße werden vornehmlich durch Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe genutzt, abseits der Schloßstraße überwiegt hingegen die Wohnnutzung. Südlich an das Plangebiet angrenzend erfährt der städtebauliche Kontext durch den hier in Hochlage geführten Straßenzug der Schildhornstaße (hier Joachim-Tiburtius-Brücke) eine deutliche Zäsur, die durch das markante Gebäude des Turmrestaurants, des sogenannten „Bierpinsels“, zusätzlich betont wird.

2.3              Planungsrechtliche Ausgangssituation

2.3.1              Vorbereitende Bauleitplanung (Flächennutzungsplan)

Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs entlang der Schloßstraße als gemischte Baufläche M 1 mit Einzelhandelskonzentration dar. Die Darstellung der Einzelhandelskonzentrationen soll – in Verbindung mit der zugehörigen Baufläche – das Zentrengefüge der Stadt veranschaulichen und sichern. Dabei sind den Hauptzentren i.d.R. gemischte Bauflächen M 1 straßenbegleitend in symbolischer Breite zugeordnet. In den Hauptzentren sind die Einzelhandelskonzentrationen in ihrer vorhandenen bzw. geplanten Ausdehnung dargestellt. Der nordwestliche Teil des Geltungsbereichs ist als Wohnbaufläche W 1 mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) über 1,5 dargestellt. Die im Südwesten angrenzende Schildhornstraße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines Vorranggebiets für Luftreinhaltung.

2.3.2              Stadtentwicklungsplanung

Der Stadtentwicklungsplan: Zentren und Einzelhandel - Teil 1: Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur (StEP Zentren 1) vom 9. März 1999 sieht die Erhaltung der Polyzentralität und Stärkung der Berliner Zentren vor. In den teilräumlichen Leitlinien für den Südwestraum wird betont, dass ergänzende Flächenzugänge nicht der Schaffung neuer Einzelhandelsstandorte, sondern ausschließlich der Stabilisierung vorhandener zentraler Lagen – vom Ortsteilzentrum bis zum Hauptzentrum – dienen sollen.

Mit dem Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (StEP Zentren 2) vom 22. März 2005 wird das im StEP Zentren 1 vorgelegte Zentrenkonzept aktualisiert und ergänzt. Zusammengenommen bilden die beiden Teile den Rahmen für die stadtentwicklungspolitische Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung Berlins. Laut StEP Zentren 2 ist die historisch gewachsene Polyzentralität Berlins zu erhalten, sind vorhandene Zentren zu stärken und aufzuwerten, großflächige Einzelhandels- und Freizeitangebote zu integrieren und urbane Qualitäten zu sichern. Der StEP Zentren 2 geht bis zum Jahr 2020 von einem berlinweiten Verkaufsflächenzuwachs von 340.000 bis 540.000 m² auf ca. 4,5 bis 4,7 Mio. m² aus. Für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf wird ausgehend von einem Verkaufsflächenbestand von 295.000 m² für das Jahr 2020 ein Zielkorridor von 350.000 – 370.000 m² Verkaufsfläche definiert.

Der StEP Zentren 2 definiert das zukünftige hierarchische Zentrengefüge mit den Zentrentypen Hauptzentrum, besonderes Stadtteilzentrum, Ortsteilzentrum und Fachmarktagglomeration. Die Schloßstraße wird mit einem Bestand von 103.000 m² Verkaufsfläche als Hauptzentrum ausgewiesen, für das bis zum Jahr 2020 eine Erweiterung auf 130.000 bis 150.000 m² Verkaufsfläche vorgesehen ist. Im weiteren Einzugsbereich (bis ca. 3 km) des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 6 – 13 liegen die Ortsteilzentren „Drakestraße“, „Leonorenstraße“ und „Breite Straße / Berkaer Straße“ im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf sowie die Fachmarktagglomerationen „Südkreuz / Radrennbahn“ und „Alboinstraße / RAW“, beide im Bezirk Tempelhof-Schöneberg.

Zur Stärkung des Einzelhandelsstandortes Schloßstraße wird eine Modernisierung der bestehenden Warenhäuser, eine Ergänzung durch moderne Einzelhandelskonzepte, eine Ergänzung des Freizeitangebotes und eine bessere Straßenraumgestaltung unter Einbeziehung der Fassaden für erforderlich erachtet.

Der Zentrenatlas von Ende 2004 beschreibt die Schloßstraße als ein gewachsenes Einkaufszentrum mit traditionell überörtlichem Einzugsbereich sowie als das Berliner Einkaufszentrum mit dem höchsten Bestand an Einzelhandelsflächen, den meisten Warenhäusern und den im Durchschnitt größten Einzelhandelsbetrieben, den wenigsten Billiganbietern und einem relativ geringen Leerstand.

Im Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr, Stand Juni 2003) wird das übergeordnete Straßennetz entsprechend seiner Verbindungsfunktionen im Bestand 2002 und als Planung 2015 kategorisiert. Straßen der Stufe II (übergeordnete Straßenverbindungen) sind die Schildhornstraße und Joachim-Tiburtius-Brücke, Straßen der Stufe III (örtliche Straßenverbindung) sind die Schloßstraße und die Lepsiusstraße. Im Geschwindigkeitskonzept - Planung 2015 werden die Schildhornstraße und der Kreuzungsbereich der Lepsiusstraße mit der Schildhornstraße als Prüfbereich für die Ergänzung der Tempo-30-Regelung dargestellt.

2.3.3.              Landesentwicklungsplanung

Der Berliner Flächennutzungsplan mit seinen regionalplanerisch bedeutsamen Darstellungen ist gem. Artikel 11 Landesplanungsvertrag die Bezugsebene zu den Regionalplänen in Brandenburg. Neben den regionalplanerischen Festlegungen des FNP‘s werden die Ziele der Raumordnung in den anderen Instrumenten der Landesentwicklungsplanung, dem Landesentwicklungsprogramm (LEPro) und dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP e.V.) bestimmt.

Die Ziele des § 16 Abs. 6 LEPro in der Fassung vom 01. November 2003 sind beachtungspflichtig. Daher sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dort zuzulassen, wo sie der zentralörtlichen Gliederung sowie der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen. Der Anteil von Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren ist auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Dabei ist auf siedlungsstrukturelle Verträglichkeit und städtebauliche Einbindung hinzuwirken.

Der LEP e.V. vom 2. März 1998 enthält abwägungspflichtige Grundsätze, u. a. den Grundsatz 1.0.7, der die Sicherstellung einer verbrauchernahen Versorgung aller Bevölkerungsteile mit Gütern des täglichen Bedarfs und mit entsprechenden Dienstleistungen beinhaltet. Darüber hinaus sind nach dem Grundsatz 1.0.6 zur Vermeidung von Verkehr die Funktionen des Wohnens und Arbeitens, der Versorgung [...] einander räumlich zuzuordnen und quantitativ ausgewogen zu entwickeln. Der Entmischung der Funktionen in Orten und Stadtteilen mit hohem Durchmischungsgrad ist entgegenzuwirken. Ziel 1.0.8 stellt auf eine Ansiedlung von weiteren großflächigen Einzelhandelsbetrieben innerhalb der städtischen Zentren als Regelfall ab.

2.3.4              Zentrenkonzept Steglitz-Zehlendorf

Das Land Berlin hat u.a. durch die StEP Zentren 1 und 2 sowie den Flächennutzungsplan seine Ziele für die landesweite Zentrenstruktur bestimmt. Mit dem am 01.02.2005 vom Bezirks­amt Steglitz-Zehlendorf beschlossenen Zentrenkonzept werden die strukturelle Analyse des StEP Zentren 2 und die daraus abgeleiteten Entwicklungsziele grundsätzlich bestätigt und unter Berücksichtigung der Ausführungsvorschriften für den großflächigen Einzelhandel und des Zentrenatlas auf Bezirksebene weiter konkretisiert.

Der Stärkung des Hauptzentrums Schloßstraße kommt dabei aus bezirklicher Sicht eine besondere Bedeutung zu. Neuansiedlungen von Handelsunternehmen sollen auch zukünftig vorrangig in der Schloßstraße und in Zehlendorf-Mitte sowie an städtebaulich integrierten Standorten der Ortsteilzentren erfolgen.

Der nach den beiden Zentrumsbereichen Zoo und Mitte in die zweithöchste Zentrenkategorie eingestuften Schloßstraße wird ein Entwicklungspotenzial von ca. 50.000 m² zusätzlicher Verkaufsfläche (Stand 11/2004) zugeordnet. Die Schloßstraße soll durch die Entwicklung unterausgenutzter Lagen, wie z.B. dem Standort Karstadt / Wert­heim, gestärkt werden.

2.3.5.              Verbindliche Bauleitplanung

Für das Plangebiet sind sechs Bebauungspläne relevant, deren Festsetzungen sich gegenseitig ergänzen. Im Einzelnen handelt es sich um die Bebauungspläne XII – 170, XII – 115, XII – 115-1, XII – 56, XII – 29 und XII – A.

Für die nördlich der Treitschkestraße zwischen Hackerstraße und Schloßstraße gelegene Fläche wurde am 19. April 1972 der Bebauungsplan XII – 170 festgesetzt. Der Bebauungsplan dient der planungsrechtlichen Sicherung des bestehenden Karstadt-Warenhauses auf dem Grundstück Schloßstraße 7-10 einschließlich des Parkhauses an der Treitschkestraße. Die Festsetzung umfasst ein Kerngebiet mit einer dreigeschossigen Bebauung. Gegenüber der Wohnbebauung an der Markelstraße ist die bauliche Höhe auf zwei Geschosse begrenzt, zur Schloßstraße hin sind Aufbauten bis zum sechsten Vollgeschoss zulässig. Auf dem südöstlichen Gebäudeschenkel an der Treitschkestraße ist im vierten und fünften Geschoss die Errichtung von Parkdecks zugelassen.

Der am 8. Dezember 1965 festgesetzte Bebauungsplan XII – 115 umfasst den östlichen Teil des Blocks zwischen Treitschkestraße, Schloßstraße, Schildhornstraße und Lepsiusstraße. Der Bebauungsplan sichert das bestehende Wertheim-Warenhaus auf dem Grundstück Schloßstraße 11-15 durch Ausweisung eines Kerngebietes mit einer in überwiegenden Teilen bis zu viergeschossigen Bebauung. Im Eckbereich Schildhornstraße / Schloß­straße ist eine fünfgeschossige Bebauung zulässig. Westlich hinter dem Wertheim-Ge­bäu­de ist ein Stellplatzgebäude mit maximal drei Vollgeschossen zulässig. Der Park an der Treitschkestraße ist nur mit einer Teilfläche Gegenstand des Bebauungsplans.

Der Bebauungsplan XII – 115-1 wurde am 3. Juli 1973 festgesetzt und ersetzt den Bebauungsplan XII – 115 für drei kleine Teilflächen. Für das Plangebiet ist lediglich die Begradigung der Straßenbegrenzungslinie an der Schildhornstraße von Relevanz. Ansonsten erfolgen Festsetzungen zur Zulässigkeit des Turmrestaurants im Kreuzungsbereich Schildhornstraße/Schloßstraße und zur Bebauung des Grundstückes Schloßstraße 111.

Der für das nördlich der Treitschkestraße zwischen Lepsiusstraße und Hackerstraße gelegene Areal aufgestellte und am 20. März 1959 festgesetzte Bebauungsplan XII – 56 sichert im Wesentlichen eine bis zu viergeschossige straßenbegleitende Wohnbebauung nördlich der Treitschkestraße und beiderseits der Hackerstraße. Die Vorgartenflächen und die straßenabgewandten Freiflächen werden als private Grünflächen ausgewiesen.

Der Bebauungsplan XII – 29 enthält Festsetzungen über die Verbreiterung der Gutsmuth­straße, der Markelstraße und der Feuerbachstraße. Durch den Bebauungsplan wurde die Markelstraße zu Lasten der Vorgartenflächen vor der Wohnbebauung auf 22 m verbreitert. Die Baugrenze für das Karstadt-Gebäude, welches im Norden an die Markelstraße angrenzt, ist dem neuen Straßenverlauf angepasst worden.

Der Bebauungsplan XII – A beinhaltet eine Anpassung der bis zu seinem Inkrafttreten am
5. August 1971 bereits für den ehemaligen Bezirk Steglitz aufgestellten Bebauungspläne an die Berechnungsregelungen für das Maß der baulichen Nutzung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) 1968. Insoweit betrifft der Bebauungsplan XII – A auch die Bebauungspläne
XII – 115 und XII – 29, die jedoch in ihren Festsetzungen nicht verändert werden.

Die Flächen des Parks an der Treitschkestraße (Lepsiusstraße 21-25) liegen im Wesentlichen außerhalb festgesetzter Bebauungspläne. Aufgrund der f.f. Straßen- und Baufluchtlinien vom
5. November 1925 und vom 26. Juli 1930 in Verbindung mit dem Baunutzungsplan (BNP) und den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin (BauO Bln) in der Fassung vom 21. November 1958 liegen sie innerhalb des Geltungsbereiches eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Da die Freiflächengrenzen vom 26. Juli 1930 nicht übergeleitet wurden, ist die Fläche des Parks demnach planungsrechtlich Straßenland.

2.4               Denkmalschutz

Das Warenhaus Wertheim, Schloßstraße 11-15 wurde nach Plänen des Architekten Hans Soll 1951-52 errichtet und in drei Bauabschnitten bis 1969 erweitert. Es ist als Baudenkmal in der Denkmalliste des Landes Berlin verzeichnet. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens ist zu klären, wie das geplante Einkaufszentrum unter Berücksichtigung des Denkmalerhaltes realisiert werden soll.

Teil II              PLANINHALT

1.              Entwicklung der Planungsüberlegungen

Die Karstadt Warenhaus AG plante bereits im Jahr 2003 den Standort an der Schloß­straße mit dem Karstadt- und Wertheim-Warenhaus umzubauen und neu zu ordnen. Neben der Einzelhandelsnutzung sollten auch gastronomische und Freizeit- / Entertainment-Einrichtungen sowie eine Wohn- bzw. Hotelnutzung integriert werden.

Im Zuge der Sanierung des Warenhauskonzerns Karstadt-Quelle wurde die Planung nicht weiterverfolgt und im April 2006 kam es zur Veräußerung der beiden Warenhaus-Grund­stücke an die Multi Development Germany GmbH.

Die Multi Development Germany GmbH plant auf dem erworbenen Areal die Einrichtung eines Einkaufszentrums. Das multifunktionale Einkaufszentrum soll unter Einbeziehung des Warenhauses Karstadt errichtet werden. Hierzu ist ein Umbau sowie der teilweise Abriss und Umbau bestehender Gebäude geplant.

Das Karstadt-Warenhaus wurde im April 2007 für den Umbau zu einem hochwertigen Warenhaus geschlossen, das benachbarte Wertheim-Areal soll anschließend unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes umgestaltet werden. Die Multi Development Germany GmbH plant hier ein Einkaufszentrum, das mit kleinteiliger Architektur einem Stadtviertel ähneln soll. Das umgebaute Karstadt-Warenhaus soll in das Einkaufszentrum integriert werden, aber gleichzeitig als Warenhaus-Gebäude erkennbar sein, und die Treitschkestraße im der Schloßstraße zugewandten Abschnitt zur glasüberdachten Passage werden.

2.              Intention des Plans

Planerisches Ziel ist die Aufwertung des Einzelhandelsstandorts. In diesem Rahmen soll das Karstadt-Warenhaus am bestehenden Standort erhalten werden. Das bestehende Gebäude soll einer umfassenden Sanierung unterzogen und baulich erweitert werden. In Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde ist vorgesehen, das Wertheim-Warenhaus als Baudenkmal in das Gesamtkonzept des Einkaufzentrums einzubeziehen. Ebenso ist beabsichtigt, die im Eigentum des Projektträgers befindliche Teilfläche der öffentlich gewidmeten und im Bebauungsplan XII – 115 gesicherten öffentlichen Grünfläche des Parks an der Treitschkestraße und den östlichen Abschnitt der öffentlich gewidmeten Treitschkestraße in das bauliche Konzept einzubeziehen.

Die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans 6 – 13 sollen insbesondere folgenden städtebaulichen Zielen dienen:

?         Stärkung und Aufwertung der Schloßstraße als Hauptzentrum und Einzelhandelsstandort,

?         Anpassung des bestehenden Einzelhandelsstandorts an zukünftige funktionale und gestalterische Anforderungen,

?         Neuorganisation der verkehrlichen Erschließung der Einzelhandelsnutzung,

?         Sicherung des Parks an der Treitschkestraße als öffentliche Parkanlage und

?         Sicherung einer öffentlichen fußläufigen Durchwegung im Plangebiet.

Darüber hinaus sollen die Anforderungen des Bezirks im Bereich Klimaschutz und umweltgerechter Verkehrsanbindung berücksichtigt werden.

3.              Umweltbericht

Der Bebauungsplan wird nach den Regeln des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) durchgeführt. Es ist eine Umweltprüfung zu erstellen und in einem Umweltbereicht zu dokumentieren. Die Bestandteile des Umweltberichts sind in der Anlage zu
§ 2 Abs. 4 und § 2a BauGB aufgeführt.

Derzeit liegen noch keine umweltbezogenen Informationen vor. Die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen erfolgt jedoch unmittelbar mit dem Beginn des Verfahrens.

4.              Wesentlicher Planinhalt

Nach gegenwärtigem Arbeitsstand (Mai 2007) soll der Bebauungsplan 6 – 13 folgende Festsetzungen treffen:

?    Festsetzung der Art der Nutzung im Geltungsbereich als Kerngebiet,

?    Festsetzung des Maßes der Nutzung,

?    Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen,

?    Festsetzung von Straßenverkehrsflächen,

?    Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage und

?    Festsetzung von Gehrechten.

Durch den vorgesehenen Bebauungsplan sollen die festgesetzten Bebauungspläne XII – 115, XII – 115-1, XII – 56 und XII – 170 vollständig oder in Teilen ersetzt werden.

Teil III              VERFAHREN

Mitteilung der Planungsabsicht

Über die Absicht, das Bebauungsplanverfahren 6 – 13 einzuleiten, wurden gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) und gemäß Artikel 13 Abs. 2 des Landesplanungsvertrags die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg (GL) zeitgleich mit Schreiben vom 19.03.2007 informiert. Geplant war, durch die Ausweisung eines Kerngebietes die Realisierung von Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Gastronomieflächen zu ermöglichen und Flächen des Parks an der Treitschkestraße als öffentliche Grünfläche zu sichern.

Mit Schreiben vom 4. April 2007 wurde durch die Gemeinsame Landesplanungsabteilung mitgeteilt, dass die Planung mit den Zielen der Raumordnung im Einklang steht. Im weiteren Verfahren werden Angaben zum Umfang des Einzelhandelsangebotes erwartet.

Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde mit Schreiben vom 17. April 2007 mitgeteilt, dass gegen die Planungsabsicht grundsätzlich keine Bedenken bestehen, jedoch bedingt durch die noch ausstehenden Angaben zum Umfang und zur Verträglichkeit der Einzelhandelsansiedlung keine Aussagen zu thematischen Entwicklungsplanungen und zu betroffenen Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 AG BauGB möglich sind.

Teil IV               RECHTSGRUNDLAGEN

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414); zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – Bau NVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)