Drucksache - 1195/XX  

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamts vom 28. August 2018 zur Aufstellung des Bebauungsplans.

In Anlage beigefügt: ein Kartenausschnitt ohne Maßstab

1. Begründung

1.1         Anlass der Planaufstellung

Der Anlass der Planaufstellung ist die Absicht des Grundstückseigentümers, auf dem Gelände ein Wohnungsbauprojekt zu realisieren. Im Erdgeschoss, an der Neuendorfer Straße, sollen zur Nahversorgung Läden und Gastronomieeinrichtungen ermöglicht werden. Dies deckt sich mit der aktuellen politischen Zielsetzung des Landes Berlin. Das Projektgebiet ist mit einem eingeschossigen Gewerbegebäude bebaut. Ein Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans liegt vor.

Da das Gebiet derzeit als Kerngebiet festgesetzt ist, ist die Aufstellung eines neuen Bebauungsplans zur Umsetzung der planerischen Zielvorstellung erforderlich. Das planerische Konzept eines Wohnquartiers ist gegenwärtig planungsrechtlich nicht zulässig.

Das Verfahren soll als Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Dies ist möglich, da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung handelt, der mit einer möglichen Grundfläche von ca. 2.400 m² deutlich unter dem gesetzlichen Schwellenwert von 20.000 m² liegt.

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Das Plangebiet liegt im Ortsteil Hakenfelde des Bezirks Spandau von Berlin im Bereich der Wasserstadt Berlin-Oberhavel, zwischen Schützenstraße und Parkstraße an der Neuendorfer Straße 39.

Der Umgriff umfasst im Norden die öffentliche Parkanlage Schützenstraße, anschließend die vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung an der Schützenstraße und im Osten gewerbliche Bauflächen, die im Bebauungsplan VIII-535 als Wohngebietsentwicklungsflächen festgesetzt sind. Im Süden liegt angrenzend der öffentliche Spielplatz Parkstraße. Im Westen grenzt der Straßenraum Neuendorfer Straße mit den Knotenpunkten Schützenstraße und Lynarstraße / Parkstraße an, der durch fünfgeschossige Wohngebäude und Gebäude des Vivantes Klinikums Spandau geprägt wird. In ca. 180 m Entfernung verläuft im Osten die Havelpromenade mit Ausblick auf die Insel Eiswerder.

Das Projektgebiet ist bebaut mit einem zweigeschossigen Gewerbegebäude, welches als Bowlingbahn mit Restaurant und Terrasse genutzt wird. In der südwestlichen Grundstücksecke wird ein Imbiss betrieben und im nördlichen Grundstücksbereich befindet sich ein Parkplatz. Die Grundstücksfreiflächen sind überwiegend versiegelt.

Die Erschließung des Grundstücks für den KFZ-Verkehr erfolgt im Norden über die Schützenstraße. Entlang der Neuendorfer Straße verläuft ein vom Fußweg getrennter Radweg. Durch die Bushaltestelle „Neue Bergstraße“ für die Linien X36 / 136 / 236 / N34 ist das Projektgebiet gut an das ÖPNV-Netz angebunden.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Das Plangebiet liegt nach den zeichnerischen Festlegungen des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Entwicklung von Siedlungsflächen auf der Ebene der Landesplanung grundsätzlich ermöglicht wird und die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben.

Gemäß dem Grundsatz 4.1 des LEP B-B soll die Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale und vorhandener Infrastruktur innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete bei räumlicher Zuordnung und ausgewogener Entwicklung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung erfolgen.

Die vorrangige Siedlungsentwicklung soll innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche erfolgen. Der Innenentwicklung ist Vorrang vor der Außenentwicklung einzuräumen bei Erhalt und Umgestaltung des baulichen Bestandes (§ 5 Abs. 1-4 LEPro).

Die Planung berücksichtigt unserer Einschätzung nach die vorab genannten Ziele. Das Plangebiet grenzt direkt an bestehende Bebauung an und entwickelt ein bisher nicht ausgeschöpftes aber erschlossenes Gebiet.

Der aktuelle Flächennutzungsplan der Stadt Berlin weist für das Plangebiet bereits Wohnbaufläche W1 (GFZ über 1,5) aus.

Der rechtskräftige B-Plan VIII-536a aus dem Jahre 2005 weist für das Plangebiet Kerngebiet (MK) mit ein bis drei Vollgeschossen aus.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-122 VE liegt außerhalb der im StEP „Zentren 3“ gekennzeichneten Zentren. Er liegt südlich vom Ortsteilzentrum Wasserstadt Oberhavel und nördlich des Hauptzentrums Altstadt Spandau.

Das Plangebiet ist nicht als Fläche für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) im Step Industrie und Gewerbe dargestellt.

Der Geltungsbereich befindet sich innerhalb des Neubaustandorts Nr. 22 „Wasserstadt Spandau“ des StEP „Wohnen“.

1.4 Ziel und Zweck

Das Ziel des Bebauungsplans 5-122 VE ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nutzung von Wohnungsbaupotenzialen mit Möglichkeiten zur Integration von speziellen Wohnungen für Senioren.

1.5 Inhalt des Bebauungsplans

Entsprechend der Zielsetzung innerhalb des Geltungsbereichs ein Wohnquartier zu entwickeln, werden große Teile der Flächen als Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festgesetzt. Die GFZ des gegenwärtigen Entwurfsstands beläuft sich auf 2,4. Laut Flächennutzungsplan ist eine GFZ über 1,5 vorgesehen.

Alternativ zur Wohnnutzung wird auch die Nutzung als Seniorenwohnanlage diskutiert.

Zusätzlich zur Wohnnutzung ist im Einvernehmen mit dem Vorhabenträger beabsichtigt, Flächen für eine Neuerrichtung der bestehenden Bowlingbahn vorzusehen. Baulich soll diese so in die Strukturen eingepasst werden, dass die städtebauliche Figur des abgestimmten städtebaulichen Entwurfs erhalten bleibt. Die Sicherung dieser Nutzung wird durch eine entsprechende Regelung im Durchführungsvertrag vereinbart.

Das Grundstück wird durch die öffentlichen Straßen Schützenstraße und Neuendorfer Straße verkehrlich erschlossen. Eine innere Erschließung ist nicht notwendig. Der ruhende Verkehr soll überwiegend durch eine Tiefgarage abgedeckt werden.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg hat mit Schreiben vom 13. August 2018 die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung bestätigt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat mit Schreiben vom 14. August 2018 mitgeteilt, dass die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan gegeben ist. Dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB werden aufgrund der Lage an der Neuendorfer Straße, welche zum übergeordneten Straßennetz Berlins gehört, berührt.

Der Ausschuss der Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 05. Juni 2018 die Absicht zur Entwicklung des Grundstücks Neuendorfer Straße 39 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des Bebauungsplans 5-122 VE am 13. November 2018 beschlossen. Der Beschluss wurde im Amtsblatt am 18. Januar 2019 öffentlich bekannt gemacht (ABl. Nr. 3, S. 591).

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen keine Kosten. Der Bebauungsplan 5-122 VE und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten werden vom Vorhabenträger finanziert.

3. Sonstiges

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ohne Maßstab beigefügt.

4. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06. Dezember 2017 (GVBl. S. 664)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVwG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692), zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 02. Februar 2018 (GVBl. S. 160),

Berlin-Spandau, 14.02.2019

Das Bezirksamt

KleebankBewig

BezirksbürgermeisterBezirksstadtrat

2. z. d. A. 6142 / 5-122 VE

BauGesDez e. U.

BzBm e. U.