Drucksache - 1194/XX  

Entwurf zum Bebauungsplan 5-121 für das Grundstück Obermeierweg 18 und den Obermeierweg zwischen Havel und der Verlängerung der südlichen Grundstücksgrenze Obermeierweg 18 sowie eine Teilfläche der Havel und eine Teilfläche der Spree im Bezirk Spandau.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG über den Beschluss des Bezirksamts vom 28. August 2018 zur Aufstellung des Bebauungsplans.

In Anlage beigefügt: ein Kartenausschnitt ohne Maßstab

1. Begründung

1.1         Anlass der Planaufstellung

Anlass und Ziel der Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 5-121 ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplante Nachnutzung der ehemaligen Geschützgießerei im Bezirk Spandau, Ortsteil Spandau. Die seit vielen Jahren leerstehenden Hallen (mit Ausnahme einer teilweisen Nutzung als Lager) sollen entsprechend dem städtebaulichen Konzept des neuen Eigentümers (Kölner Bauwens Group) als Bürogebäude mit ergänzenden Nutzungen genutzt werden. Planerischer Ansatz ist es, den Uferbereich neu zu gestalten und für die Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Der Vorplatz am Ufer soll einen Innenhof im Untergeschoss erhalten sowie eine entlang des Ufers verlaufende aufgeständerte Terrasse mit Café. Das Konzept sieht weiterhin 60 Stellplätze vor, die innerhalb des Gebäudes in einer Tiefgarage untergebracht sind. Insgesamt soll das unter Denkmalschutz stehende Gesamtensemble in seiner ursprünglichen Substanz erhalten bleiben.

Nach derzeit geltendem Baurecht (reines Arbeitsgebiet gemäß Baunutzungsplan, entspricht einem Industriegebiet nach § 9 Baunutzungsverordnung) ist die geplante Nutzung nicht zulässig. Aus diesem Grund ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Im Bebauungsplan soll ein Großteil der Fläche (Obermeierweg 18) als Gewerbegebiet nach § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden.

1.2 Beschreibung des Plangebiets

Das Plangebiet liegt südöstlich der Spandauer Altstadt auf der gegenüberliegenden Uferseite der Havel und ist über den Obermeierweg sowie die Schürstraße erschlossen. Der geplante Geltungsbereich verfügt inkl. der anteiligen Wasser- und Straßenverkehrsfläche über eine Größe von ist ca. 12.000 m² (1,2 ha) und umfasst in der Gemarkung Spandau das Flurstück 14/3 der Flur 26, die Flurstücke 409/1 und 410/1  der Flur 16 und teilweise das Flurstück 15/23 der Flur 16 sowie teilweise die Flurstücke 23/2, 40, 89 der Flur 24.  Der künftige Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-121 ist bereits Teil eines Bebauungsplans im Aufstellungsverfahren (VIII-226), so dass teilungsbedingt Flächen außerhalb des Grundstückes in den Geltungsbereich einbezogen wurden.

Das Flurstück 14/3 der Flur 26 ist mit zwei zusammenhängenden Fabrikhallen sowie einem kleinen Gebäude am Ufer bebaut. Außer der teilweisen Nutzung als Lager ist das Gelände ungenutzt.

Im Norden wird das Plangebiet von der Havel und der Spree begrenzt. Auf der nordöstlichen Uferseite schließt ein Kleingewerbepark mit gewerbetypischer Bebauung an. Auf der nordwestlichen Uferseite liegt die Spandauer Altstadt. Die Altstadt weist eine 2-4 geschossige Blockrandbebauung und eine Durchmischung von Wohnbebauung und wohngebietstypischer gewerblicher Nutzung auf. Im Osten grenzt das Plangebiet an ein unbebautes Grundstück (Flurstück 128 der Flur 26 in der Gemarkung Spandau). Dahinter schließt ein großer Gewerbe- und Industriestandort an, der sich weiter in nördliche und südliche Richtung erstreckt. Im Westen grenzt der Planbereich an den Stresowpark (Flurstück 1/1 der Flur 16 in der Gemarkung Spandau). Dahinter liegt vier- bis fünfgeschossige Wohnbebauung, die sich weiter Richtung Süden erstreckt.

Die Kölner Bauwens Group erwirbt derzeit auch die im Süden angrenzenden Grundstücke.

1.3 Planerische Ausgangssituation

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31) stellt das Plangebiet teilweise als Wasserfläche, teilweise als Grünfläche, teilweise als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) und teilweise als gewerbliche Baufläche dar. Das Plangebiet liegt damit in einem Übergangsbereich verschiedener Nutzungsarten und lässt an dieser Stelle einen vergleichsweise großen Spielraum für die örtliche und inhaltliche Konkretisierung der Planung.

Das Plangebiet soll als Gewerbestandort entwickelt werden. Die Bestandsgebäude sollen in ihrer Substanz erhalten und entsprechend ihrer Gebäudestruktur genutzt werden. Aufgrund der Bestandgebäude sowie des angrenzenden Gewerbe-/Industriegebiets ist der Standort für die Entwicklung eines Wohngebiets ungeeignet.

Insgesamt ist der Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-121 mit 1,2 ha unter 3 ha (Darstellungsschwelle) groß. Die vorgesehene Planung lässt demnach keinen Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplanes erkennen. Die Voraussetzungen für eine Entwickelbarkeit der geplanten Festsetzungen aus dem Flächennutzungsplan in Bezug auf die Entwicklungsgrundsätze der Berliner Flächennutzungsplanung sind gegeben.

Bebauungsplan

Der künftige Geltungsbereich des Bebauungsplans 5-121 ist bereits Teil des Bebauungsplanentwurfs VIII-226 der sich im Aufstellungsverfahren befindet und für das Grundstück Obermeierweg 18 eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Mehrzweckhalle“ sowie eine Parkanlage am Havelufer. Erstmalig wurde der Aufstellungsbeschluss am 22.10.1979 gefasst. Der letzte Aufstellungsbeschluss erfolgte am 22.07.2003. Der Bebauungsplan ist nicht festgesetzt.

Baunutzungsplan

Der Baunutzungsplan stellt das Plangebiet als reines Arbeitsgebiet mit der Baustufe 6 und einer bebaubaren Fläche von 0,6 und einer Baumassezahl (BMZ) von 8,4 dar. Im reinen Arbeitsgebiet sind zulässig: gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art mit Ausnahme solcher Betriebe, die wegen ihrer besonderen nachteiligen Wirkung auf die Umgebung innerhalb der Baugebiete überhaupt nicht errichtet werden dürfen sowie Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal.

1.4 Ziel und Zweck

Das Ziel des Bebauungsplans 5-121 ist es, den Standort der ehemaligen Geschützgießerei einer neuen Nutzung als Gewerbestandort (Büros, Gastronomie, Kultur) zuzuführen.

1.5 Inhalt des Bebauungsplans

Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Nachnutzung der ehemaligen Geschützgießerhallen schaffen. Dementsprechend ist beabsichtigt, einen Großteil des Geltungsbereichs als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauGB festzusetzen. Die zulässigen Nutzungen werden auf der Grundlage des städtebaulichen Konzepts durch textliche Festsetzungen im Laufe des Verfahrens weiter konkretisieren. Die Fläche der Havel soll als Wasserfläche und der Obermeierweg als Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden.

Die Bestandsgebäude sollen zudem als Denkmale nachrichtlich übernommen werden. Regelungen zum Maß der Nutzung sollen durch die Festsetzung von Baukörperausweisungen erfolgen. Die Fläche der Baukörper entspricht der zulässigen Grundfläche. Eine gesonderte Festsetzung einer Grundfläche oder Grundflächenzahl (GRZ) ist damit nicht notwendig. Die Höhe der baulichen Anlagen soll mit einer Oberkante (OK) festgesetzt werden. Die zulässige Gebäudehöhe der Fabrikhallen soll entsprechend der realen Höhe, die zulässigen Gebäudehöhen im Uferbereich sollen entsprechend des städtebaulichen Konzeptes festgesetzt werden. Die Oberkanten werden im Laufe des Verfahrens weiter konkretisieren.

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg hat mit Schreiben vom 16. Juli 2018 die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung bestätigt.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen hat mit Schreiben vom 20. Juli 2018 mitgeteilt, dass keine dringenden Gesamtinteressen Berlins berührt werden und die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan gegeben ist.

Der Ausschuss der Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 05. September 2017 die Absicht zur Entwicklung des Grundstücks Obermeierweg 18 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Bezirksamt Spandau hat am 28. August 2018 die Aufstellung des Bebauungsplans 5-121 beschlossen. Der Beschluss wurde am 2. November 2018 im Amtsblatt von Berlin bekannt gemacht (ABl. Nr. 44, S. 5978).

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Dem Bezirk entstehen durch die Planungen keine Kosten. Der Bebauungsplan 5-121 und die im Zusammenhang mit der Planung entstehenden Folgekosten werden vom Vorhabenträger finanziert.

3. Sonstiges

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs ohne Maßstab beigefügt.

4. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 06. Dezember 2017 (GVBl. S. 664)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVwG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692), zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 02. Februar 2018 (GVBl. S. 160),

Berlin-Spandau, 14.02.2019

Das Bezirksamt

KleebankBewig

BezirksbürgermeisterBezirksstadtrat