Drucksache - 1832/XIX  

Anlg.:              Übersichtsplan mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs der Erhaltungsverordnung gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 30 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG unter Vorlage der Begründung vom 17.03.2016 beschließen:

I.              Entwurf der Erhaltungsverordnung Altstadt Spandau gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB

II.                                                                      Entwurf der Verordnung

Über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart im Bereich  der Altstadt Spandau, im Bezirk Spandau von Berlin, Ortsteil Spandau

Vom 17.03.2016

Auf Grund des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722), in Verbin-dung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung der Bekannt-machung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283), wird verordnet:

§ 1 Geltungsbereich

Die Verordnung gilt für das in der anliegenden Karte (ohne Maßstab) mit einer geschlossenen Linie eingegrenzte Gebiet.

Die in der Beschreibung genannten Flurstücksangaben des Liegenschaftskatasters beziehen sich auf den Aktuali-tätsstand vom 6. März 2015. Soweit die benannten Fluren nicht zur Gemarkung Spandau gehören, ist jeweils die Gemarkungsbezeichnung hinzugesetzt.

Ausgehend von dem östlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 57 der Flur 23 (Neuendorfer Straße), gegenüber vom Grundstück Neuendorfer Straße 105, folgt die Gebietsgrenze im Uhrzeigersinn der Flurgrenze der Flur 23, anschließend weiter der Flurgrenze der Flur 13 bis zum nordöstlichen Grenzpunkt des Flurstücks 728/9 der Flur 13; von dort aus kreuzt in einem Winkel von etwa 45 Grad gegen die Nordrichtung eine Gerade das Flurstück 9 der Flur 1 (Gemarkung Zitadelle) und stößt auf den dort westlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 26 der Flur 2 (Gemarkung Zitadelle). Die Gebietsgrenze folgt dann der nördlichen Grenze dieses Flurstücks 26 und verlängert diese geradlinig über die Flurstücke 26, 72/6 und 18 (jeweils Flur 2, Gemarkung Zitadelle) in das Flurstück 22 (Flur 2, Gemarkung Zitadelle) hinein bis sie die westliche Uferlinie des Zitadellengrabens erreicht; sie folgt in Rich-tung Süden und anschließend Osten verlaufend dieser Uferlinie, quert dabei den Zugangsdamm zur Zitadelle, bis sie die westliche Grenze des Flurstücks 21/6 der Flur 2 (Gemarkung Zitadelle) schneidet und nun dieser Flurstücksgrenze nach Süden folgt. Von dem südwestlichsten Grenzpunkt dieses Flurstücks begrenzt sich das Gebiet weiter mit einer Geraden, die über die Flurstücke 22 und 63/14 der Flur 2 (Gemarkung Zitadelle) hinaus zum nordwestlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 76 der Flur 24 führt. Nun folgt die Grenze in Richtung Süden den westlichen Grenzen der Flurstücke 76 und 31 der Flur 24 bis zu der Straße Am Juliusturm. Von dort verschwenkt sie als Gerade zum östlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 50 der Flur 24.

Nun folgt sie weiter in der Flur 24 der Grenze dieses Flurstücks 50 bis zu dessem nordwestlichstem Grenzpunkt, von dort weiter als Gerade über das Flurstück 77 zum östlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 53. Sie folgt nun der südlichen Grenze dieses Flurstücks und des dann folgenden Flurstücks 14/8 der Flur 2 (Gemarkung Zitadelle) bis zur Gemarkungsgrenze von Spandau.

Weiter verläuft sie entlang der östlichen Grenze des Flurstücks 4/15 der Flur 24 bis zu dessem südöstlichsten Grenzpunkt. Von dort kreuzt eine Gerade die Spree (Flurstücke 89 und 80 der Flur 24) bis zum nordöstlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 128 der Flur 26. Die Gebietsgrenze verläuft dann weiter in Richtung Süden entlang dessen östlicher Grenze für rd. 19 m, wo sie dann um 90° abknickt, um weiter als Gerade zu dem gegenüberliegenden Grenzknickpunkt in der westlichen Grenze dieses Flurstücks zu gelangen. Von dort geht es entlang der Flurstücksgrenze weiter südlich bis der südwestlichste Grenzpunkt dieses Flurstücks erreicht wird. Von dort werden, nun in der Flur 16, mit einer Geraden die Flurstücke 88 und 15/23 gequert bis zum nordöstlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 49. Von hier geht es weiter in der Flur 16 entlang der südlichen Grenzen des Flurstücks 15/23 (Obermeierweg) und der östlichen Grenzen des Flurstücks 85 bis zum südwestlichsten Grenzpunkt des Flurstück 92; nun verschwenkt eine Gerade zum östlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 30/5 der Flur 16, von wo die Gebietsgrenze dann weiter entlang dessen südlicher Grenzführung bis zum westlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 66 der Flur 16 verläuft (Eisenbahnbrücke, Ende Stresowplatz).

Von hier verläuft die Gebietsgrenze weiter in der Flur 16 als Gerade über dieses Flurstück 30/5 zum südlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 78 und dann weiter entlang der südlichen Grenzen der Flurstücke 78, 74 und 77. Vom westlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 77 ist dann eine Gerade über die Flurstücke 39/3, 98 sowie 95 (alle Flur 16) sowie 78 (Flur 28) zum südlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 77 (Flur 28) gezogen. Von dort aus grenzt sich das Gebiet in Richtung Westen weiter in der Flur 28 entlang der nördlichen Grenzen des Flurstücks 68 bis zum östlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 66, dann entlang der südlichen Grenzen des Flurstücks 75 bis die Gemarkungsgrenze von Spandau erreicht wird. Von dort folgt die Gebietsgrenze in der Flur 1 der Gemarkung Klosterfelde auf einer Geraden, die das Flurstück 1359 überquert, bis zum südöstlichsten Grenzpunkt des Flur-stücks 1358 und dann weiter entlang der südlichen Grenze dieses Flurstücks, bis diese nach 96,3 m an einem Grenzpunkt in Richtung Norden und anschließend an einem weiteren Grenzpunkt wieder in Richtung Westen verspringt. Nach weiteren 5 m entlang der südlichen Grenze des Flurstücks 1358 wird die Gebietsgrenze rechtwinklig über das Flurstück 1358 geschlagen und verläuft dann weiter entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks zurück in Richtung Osten bis zum südwestlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 62 (Flur 28 der Gemarkung Spandau).

Von diesem Grenzpunkt wird in der Flur 28 über das Flurstück 60 eine Gerade bis zum südwestlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 71 geschlagen; die Gebietsgrenze folgt nun in Richtung Osten und dann in Richtung Norden den Flurstücksgrenzen der Flurstücke 71 und 47 bis zur Flurgrenze der Flur 23. Von hier verläuft sie im Weiteren in der Flur 23 entlang der westlichen Grenzführung des Flurstücks 66 und überquert dann als Gerade das Flurstück 58 zum südlichsten Grenzpunkt des Flurstücks 3/82. Von dort zieht sie sich entlang der westlichen Grenzen des Flurstücks 41 bis zum Schnittpunkt mit dem Flurstück 3/57. Nach weiteren 24,5 m entlang der westlichen Grenze des Flurstücks 3/57 wird die weiter in Geraden verlaufende Gebietsgrenze in einem rechten Winkel in Richtung Nordwest verschwenkt, nach weiteren 47 m rechtwinklig in Richtung Südwest und dann nach weiteren 22 m wieder rechtwinklig in Richtung Nordwest, wo sie dann auf die westliche Grenze des Flurstücks 19 stößt und dieser nun in Richtung Nordost folgt. Anschließend verläuft die Gebietsgrenze entlang der Grenzen des Flurstücks 3/57, zunächst bis zum Falkenseer Damm, dann in Richtung Osten bis zum Schnittpunkt mit dem Flurstück 61. Von dort folgt sie in Richtung Südost und dann Nordost dem Grenzverlauf des Flurstücks 61 und zwar bis zum ersten gemeinsamen Grenzpunkt mit dem Flurstück 57. Von dort grenzt sich das Gebiet weiter entlang der östlichen Grenzführung des Flurstücks 57 (Neuendorfer Straße) ab, bis die Flurgrenze der Flur 23 erreicht ist und sich dort die Gebietsabgrenzung abschließt.

Die Innenkante der geschlossenen Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung.

§ 2 Gegenstand der Verordnung

Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung zum Rückbau, zur Änderung oder zur Nutzungsänderung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Die Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird.

§ 3 Zuständigkeit

Die Genehmigung wird durch das Bezirksamt Spandau von Berlin erteilt.

§ 4 Verletzung von Vorschriften

(1)              Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.               eine Verletzung der im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthaltenen Verfahrens- oder Formvorschriften innerhalb von zwei Jahren, 

2.               beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs innerhalb von einem Jahr

seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend ma-chen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften sowie die beachtlichen Mängel des Abwägungsvorgangs gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5 Ordnungswidrigkeiten

Wer eine bauliche Anlage im Geltungsbereich dieser Verordnung ohne die dafür nach § 2 erforderliche Genehmi-gung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Abs. 2 des Baugesetzbuchs mit einer Geldbuße belegt werden.

§ 6 Ausnahmen

§ 2 ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nr. 2 des Baugesetzbuchs bezeichneten Zwecken dienen und nicht auf die in § 26 Nr. 3 des Baugesetzbuchs bezeichneten Grundstücke. Das Bezirksamt Spandau von Berlin unterrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Verordnung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2, hat er dies dem Bezirksamt anzuzeigen.

§ 7 Inkrafttreten

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

A              Begründung

Ausgangslage / Anlass der Planaufstellung

Die Altstadt Spandau ist eine der stadtgeschichtlich bedeutendsten Orte Berlins und kultureller sowie touristischer Anziehungspunkt. Als eine von drei mittelalterlichen Stadtanlagen Berlins ist die Altstadt Spandaus vor allem durch ihre Insellage am Zusammenfluss von Spree und Havel geprägt. Der historische Stadtgrundriss ist bis auf das 13. Jahrhundert zurückzuführen und noch heute im Straßenverlauf nachvollziehbar. Die Vielfalt unterschiedlicher Bauepochen reicht von wertvollen Einzeldenkmalen, teilweise erhaltenen historischen Fachwerkensembles, denkmal-geschützten Bürgerhäusern und Gründerzeitbauten über eine Vielzahl an Gebäuden aus der Phase der Altstadtsanierung von 1978 bis in die 1990er Jahre. Neben dem historischen Wert der Spandauer Altstadt erfüllt sie im Verbund mit den Spandau Arcaden am Bahnhof Berlin- Spandau vielfältige Aufgaben eines Hauptzentrums. Sie ist nicht nur der bedeutendste Einzelhandelsstandort des Bezirks mit der größten Fußgängerzone Berlins, sondern ebenso der zentrale Verkehrsknotenpunkt, der Sitz der Bezirksverwaltung sowie das historische und kulturelle Zentrum des Bezirks.

Dennoch unterliegt die Altstadt seit einigen Jahren

• einer massiven Konkurrenz im Einzelhandel gegenüber der Berliner City und den benachbarten Umlandgemeinden,
   
• einer negativen Dynamik bei einem insgesamt niedrigen sozialen Status sowie
   

• einem erhöhten gestalterischen Defizit und funktionalen Mängeln in der Fußgängerzone
   
• einem zunehmenden Modernisierungsrückstand im öffentlichen Raum und bei öffentlichen Gebäuden
   
• einem steigenden Instandsetzungs- und Sanierungsbedarf an zahlreichen Wohn- und Geschäftshäusern.

Demgegenüber sind der historische Stadtgrundriss, das vielfältige bauliche Erbe und die Lagegunst am Zusammenfluss von Spree und Havel nur einige der Qualitäten der Altstadt.

Gebietsabgrenzung

lm Ergebnis der städtebaulichen Analyse wird vorgeschlagen, für das Untersuchungsgebiet aufgrund seiner prägenden Stadtgestalt, dem städtebaulich bedeutsamen Ortsbild und der historisch schützenswerten Bebauung eine Erhaltungsverordnung aufzustellen. Die schützenswerte Gebietskulisse umfasst den kompakten, historischen Altstadtkern, umgeben von den Gewässern Havel, Spree und Mühlengraben, sowie die direkt angrenzenden und im historischen Zusammenhang zur Altstadt stehenden Bereiche historischer Stadttore, stadtbildprägender Gebäude, Baudenkmale und an die Altstadt angrenzende Uferbereiche.

Begründung der Schutzwürdigkeit

Durch Maßnahmen der Änderung, Anpassung des Abrisses oder des Neubaus sowie durch störende Einwirkungen z.B. durch Werbeanlagen droht grundsätzlich eine Beeinträchtigung respektive Schädigung der noch sichtbaren geschichtlichen Identität und städtebaulichen Eigenart der Altstadt Spandau. Auf Grund ihrer Bedeutung und Qualität, wie sie nachfolgend beschrieben wird, soll die Altstadt nach einheitlichen Grundsätzen erhalten bleiben. Für die Durchsetzung dieses städtebaulichen Ziels sind die §§ 9 und 10 der Bauordnung Berlin (BauOBln) nicht ausreichend. In Betracht kommt daher das Instrument der Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Diese dient dazu, Entwicklungsmöglichkeiten aufzuzeigen und den Eigentümern sowie Gewerbetreibenden eine Orientierung an die Hand zu geben, um die Stadtgestalt und das Ortsbild vor unsachgemäßen Veränderungen zu bewahren. Entsprechend sollen auch die mit dem Förderprogramm Städtebaulicher Denkmalschutz anstehenden umfassenden Maßnahmen im öffentlichen Raum und an öffentlichen Gebäuden die Kriterien der Erhaltungsverordnung berücksichtigen.

Die städtebauliche Eigenart im Erhaltungsgebiet ergibt sich sowohl aus der Stadtgestalt als auch aus dem Ortsbild. Prägend ist das historisch gut erhaltene Straßennetz, die Altstadtsilhouette und Wasserlage, die Mischung der vielen unterschiedlichen Bauepochen sowie die Konzentration an denkmalgeschützten Gebäuden und Denkmalbereichen in der Altstadt.

Ziele der Erhaltungsverordnung

Das Ziel der Verordnung ist es, die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt sicher zu stellen. Hierzu gehören insbesondere die in der Begründung näher beschriebenen Gestaltungsmerkmale. Das Erhaltungsziel wird bewahrt, wenn durch die zur Genehmigung anstehende Maßnahme (Abbruch, Änderung, Nutzungsänderung oder Errichtung baulicher Anlagen - siehe beigefügte Begründung Kapitel A3) der einheitliche Gebietscharakter erhalten bleibt. Die Stadtgestalt und das Ortsbild des historisch bedeutsamen Altstadtkerns werden neben den besonderen öffentlichen Grünflächen durch die Gebiets- und Baustrukturen, das historische Wegenetz und die Straßenräume, die besonderen Platzräume sowie regelmäßig wiederkehrende Elemente unterschiedlicher Charakteristik geprägt. Dies beinhaltet insb. folgende Merkmale:

• die Gebäudedimension,
• den Gebäudetyp, die Dachgliederung (z.B. Gauben),
• die architektonischen Besonderheiten wie Balkone, Erker, Loggien und Gesimse,
• die Gebäudeorientierung zum Straßenraum und zu den unbebauten Grundstücksflächen,
• die Nutzungsstruktur sowie
• den öffentlichen Raum mit Freianlagen.

Zudem ist eine Erhaltungsverordnung nach §172 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 BauGB eine der notwendigen Grundlagen für das Bund-Länder-Förderprogramm "Städtebaulicher Denkmalschutz" und somit Voraussetzung zum Erhalt entsprechender Mittel, die sich im Rahmen des Förderprogramms und einer entsprechenden Laufzeit von 8-10 Programmjahren auf ca. 25 bis 30 Millionen Euro belaufen können.

Verfahren

Im Rahmen der ISEK-Erarbeitung fand am 17.03.2015 eine Bürgerveranstaltung zur weiteren Entwicklung der Altstadt statt, in der u.a. über die Aufstellung der ErhVO informiert wurde.

Das Bezirksamt Spandau hat in seiner Sitzung am 28.04.2015 die Aufstellung der Erhaltungsverordnung für die Altstadt Spandau beschlossen.

Der Veröffentlichung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte im Amtsblatt für Berlin vom 5. Juni 2015 (Heft 23/15, Seiten 1229 - 1231).

Der Ausschuss für Stadtentwicklung wurde am 01.03.2016 über die Inhalte des Entwurfs der Erhaltungsverordnung informiert.

Die Beschlussfassung des Bezirksamtes Spandau über die Vorlage des Entwurfs der Erhaltungsverordnung als Bestandteil unter Vorlage der Begründung zur Erhaltungsverordnung an die BVV erfolgte am 05. April 2016.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 05.04.2016 dem Entwurf der Erhaltungsverordnung zugestimmt.

B              Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692)

C              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Einnahmen und Ausgaben sind für den Bezirk nicht zu erwarten.

Berlin, den 7. April 2016

Das Bezirksamt

Kleebank              Röding

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat