Drucksache - 2451/XVIII  

Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 19. September 2006 über die Aufstellung des Bebauungsplanes 5 - 17

Vorlage zur Kenntnisnahme (1. Zwischenbericht) vom 13. März 2007 - Drucksache Nr. 0308 - XVIII. Wahlperiode

Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 21. April 2009 über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung zum Entwurf des Bebauungsplanes 5 - 17 auf der Grundlage des Entwurfs der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes an die Bezirksverordnetenversammlung

Vorlage zur Beschlussfassung vom 21. April 2009 - Drucksache Nr. 1635 - XVIII. Wahlperiode

Information gemäß § 15 BezVG über die Änderung der Begründung zum Bebauungsplan (§ 9 Abs. 8 BauGB) unter Vorlage derselben vom 15. September 2010

In Anlage beigefügt:

1 Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 4.000

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 3 AGBauGB unter Vorlage der Begründung vom 15. September 2010 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zum Entwurf des Bebauungsplans beschließen:

1. Entwurf des Bebauungsplans 5 - 17

II.                                                                         Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 5 - 17

im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken

Vom                             2010

Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) , in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

§ 1

Der Bebauungsplan 5 - 17 vom 9. Januar 2009 für die nördliche Teilfläche des Grundstücks Heerstraße 657A/695B, Döberitzer Weg 60 sowie 70/80 im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, während der Dienststunden kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1.              die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

2.              das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in dem Fall der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

3. Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 6. Mai 2009 (TOP 15.1) ist hiermit gegenstandslos.

2

A.              Begründung:

Der Bebauungsplan 5 - 17 wurde mit dem Ziel aufgestellt, ca. 75 Wohneinheiten unter Berücksichtigung des Altbaubestandes zu entwickeln und über ein neu zu errichtendes, öffentliches Straßennetz zu erschließen.

Im Zuge von Planreifebeschlüssen gemäß § 33 Abs. 1 BauGB sind bereits neun Einzelbauvorhaben in den südlichen Bauabschnitten des reinen Wohngebietes umgesetzt worden.

Bodenordnende Maßnahmen sind zur Realisierung des Wohnbauvorhabens hinsichtlich der Erstellung neuer öffentlicher Straßenverkehrsflächen erforderlich. Aus diesem Grunde muss der Bauträger Privatflächen, die im Entwurf des Bebauungsplanes 5 - 17 als öffentliche Flächen ausgewiesenen sind, im Rahmen des Abschlusses eines städtebaulichen Rahmenvertrages kostenfrei an das Land Berlin übergeben.

Die Herstellung der "privaten ökologischen Ausgleichsfläche 2", die neben der Kompensation des Eingriffs in Natur und Landschaft auch eine artenschutzrechtliche Funktion im Hinblick auf den Schutz der Zauneidechse übernehmen soll, ist im Zuge der Baufeldfreimachung bereits fertiggestellt worden.

Nach der Beschlussfassung des Bezirksamtes während seiner Sitzung am 7. April 2009 und nach der Beschlussfassung der BVV am 6. Mai 2009 wurde der Entwurf zum Bebauungsplan 5 - 17 der Senatsverwaltung mit Schreiben vom 7. Mai 2009 gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB in Verbindung mit den AV Anzeigeverfahren zur Rechtsprüfung vorgelegt.

Mit Schreiben vom 6. Juli 2009 erhielt das Stadtplanungsamt eine Stellungnahme der Senatsverwaltung. In diesem Rahmen wurden Beanstandungen erhoben.

Daraufhin wurde die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan entsprechend überarbeitet.

Dem Hinweis der Senatsverwaltung, aufgrund der Beanstandungen eine Betroffenenbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen, soll nicht nachgekommen werden, da es sich lediglich um Klarstellungen in der Begründung handelt, die zudem die Grundzüge der Planung nicht berühren. Auch wenn sich an der Abwägung und damit inhaltlich nichts ändert, sollen die vielfältigen Klarstellungen auch der BVV zur Beschlussfassung vorgelegt werden.

Im Rahmen des Termins am 16. Dezember 2009 bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist dargestellt worden, dass die Beanstandung zu Punkt 2. "Nachvollziehbarkeit der Eingriffsregelung - zulässige Versiegelung gemäß §§ 34 und 35 BauGB - " durch gutachterliche Korrektur bereits bewältigt war, gleichwohl sprachliche Ungenauigkeiten noch korrigiert werden müssten.

Aufgrund des Ergebnisses der Rechtsprüfung soll die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan insbesondere entsprechend der nachfolgenden Inhalte geändert werden:

Beanstandungen

1.              Es ist ausführlich darzulegen, wie den Belangen des Schallschutzes für die Wohnbebauung entlang der Heerstraße Rechnung getragen wird (z. B. Grundrissgestaltung durch sensible Raumnutzung; Lärmschutzwand etc.).

              Dazu ist zu prüfen, welche der im Gutachten vorgeschlagenen Schutzmaßnahmen zur Anwendung kommen kann. Diese ist im Bebauungsplan durch textliche Festsetzung zu sichern (Muster-TEF zum Immissionsschutz).

Zur Klärung der Thematik wurde mit dem Gutachterbüro Kontakt aufgenommen, mit seiner Stellungnahme vom 29. April 2010 hat der Gutachter klargestellt, dass die DIN 4109 als technische Baubestimmung ausreicht, entsprechend der örtlichen Gegebenheiten, Anforderungen und Nachweise zum Immissionsschutz zu gewährleisten. Spezielle Festsetzungen , z. Bsp. zur Raumaufteilung erübrigen sich damit.

Im Rahmen des Bauantragsverfahrens ist der Bauherr gehalten, die Einhaltung der technischen Baubestimmungen nachzuweisen.

Zur Harmonisierung der Aussagen wurde jedoch dem Wunsch der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gefolgt und Textpassagen angepasst.

Folgende Kapitel der Begründung werden hierzu geändert bzw.ergänzt:

3.3  Umweltbericht, Seite 29/30

2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

a)      Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes

Schutzgut Mensch

Das Baugebiet liegt direkt an der stark befahrenen Heerstraße. Zur Umsetzung des notwendigen Schallschutzes wurde die Erstellung der "Schalltechnischen Verträglichkeitsuntersuchung gemäß DIN 18005 gegenüber Verkehrsgeräuschen" (Bericht Nr. M61 014/1) vom 18. September 2006 für die Siedlung Döberitzer Heide in Berlin - Spandau "Heerstraße  657 - 695" in Auftrag gegeben.

Die Prognose des Gutachtens für das Baugebiet fußt auf der "Raster- und Gebäudelärmkarte, Verkehrsgeräusche", die zeigt, dass der Schallschutzbedarf aufgrund der vorliegenden Lärmpegel im Nachtzeitraum kritischer einzustufen ist als im Tagzeitraum, so dass sich die prognostizierten Schalleinträge und ihre Bewertungen anhand der Nachtimmissionswerte orientieren. (siehe Seite 8, Pkt. 6, Abs. 1, Schalltechnisches Gutachten vom 18.09.2006).

Der untersuchte Immissionsbereich bezieht sich auf die:

• Erste dreigeschossige Baureihe direkt an der Heerstraße
• Zweite und dritte zweigeschossige Baureihe
• Vierte eingeschossige Baureihe

Gemäß der Rasterlärmkarte für Verkehrsgeräusche betragen die Beurteilungspegel nachts im Mittel für die:

1. Baureihe an der Heerstraße

• Nordfassade                             Lr =    61 dB(A)
• Rückfront                                           Lr =   48 dB(A)

2. und 3. Baureihe an der Heerstraße

• Nordfassade                             Lr =    um 51 dB(A)

4. Baureihe an der Heerstraße

• Nordfassade                             Lr =    44 bis 48 dB(A)

Die Beurteilungspegel für die 2. bis 4. Baureihe weisen keine großen Überschreitungen auf und liegen in der Größenordnung des schalltechnischen Orientierungswertes für Verkehrsgeräusche gemäß DIN 18005 von nachts 45 dB(A) für WA - Gebiete.

Der Gutachter kommt auf S. 9, Abs. 4 zu dem Ergebnis, dass "nur an den unmittelbar entlang der Heerstraße liegenden Häusern deutliche Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 auftreten. Die Überschreitung beträgt hier mit L r,N  = 61 dB(A) rund 16 dB und entspricht damit dem, was bei üblichen Bebauungsabständen an Hauptverkehrsstraßen auftritt und somit oft als "ortsüblich" bezeichnet werden kann."

Aus Sicht des Gutachters sind derartige Überschreitungen im Regelfall tolerierbar, wenn ausgleichende Schallschutzmaßnahmen für den betroffenen Bereich ergriffen werden

(Zu Schutzmaßnahmen siehe hierzu Kapitel 3.4.1 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen).

3.3  Umweltbericht, Seite 36

2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen

              b) Prognose der Entwicklung Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes bei

Durch- und Nichtdurchführung der Planung

Schutzgut Mensch

Verkehrslärm

Das Baugebiet ist dem Schall der angrenzenden Verkehrswege (Heerstraße; Einmündung Nennhauser Damm) unmittelbar ausgesetzt.

Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchungen wurden die zu erwartenden Geräuschimmissionen durch den öffentlichen Verkehr prognostiziert. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass nur an den unmittelbar an der Heerstraße liegenden Häusern deutliche Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte auftreten. Diese Überschreitungen sind als "ortsüblich" zu bezeichnen.

Die notwendigen Schallschutzmaßnahmen, die aufgrund der Lärmeinwirkung durch die an den Nordrand des Baugebietes angrenzende Heerstraße entstehen, sind mit Hilfe der anzuwendenden baurechtlich gültigen DIN 4109 ("Schallschutz im Hochbau") umzusetzen. Über dieses baurechtlich gültige Instrument muss im Rahmen der Baugenehmigung der entsprechende Schallschutznachweis für die betroffenen Baubereiche an der Heerstraße durch den Bauherrn geführt werden. Die Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist somit gegeben. Nach der Errichtung der neuen Erschließungsstraßen werden keine Störungen durch Lärm erwartet.

3.3  Umweltbericht, Seite 42

3. Zusätzliche Angaben

a) Beschreibung der technischen Verfahren zur Umweltprüfung, Hinweise auf weiteren               Untersuchungsbedarf

"...umweltverträgliche Realisierung der künftigen Wohnbebauung vorliegen. Darüber hinaus werden mit der DIN 4109 als technischer Baubestimmung für den Lärmschutz die Anforderungen um gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Einhaltung der Lärmrichtwerte gewährleistet."

3.3  Umweltbericht, Seite 45

3. Zusätzliche Angaben

c) Allgemein verständliche Zusammenfassung

Nur an den unmittelbar an der Heerstraße liegenden Gebäuden (WA) tritt eine deutliche Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18 005 auf; die jedoch tolerierbar ist, wenn ausgleichbare Schallschutzmaßnahmen für den betroffenen Bereich ergriffen werden.

Sinnvoll ist die Umsetzung von sog. "passiven" Maßnahmen. Der Gutachter spricht die Empfehlung aus, eine schalltechnisch günstige Wohngrundrissgestaltung für straßennahe Gebäude vorzunehmen (siehe schalltechnisches Gutachten, S.10, Pkt. 8.2, letzter Satz). Darüber hinaus hat der Gutachter nach erneuter Prüfung klargestellt, dass das Instrument der DIN 4109 ("Schallschutz im Hochbau", November 1989) als technische Baubestimmung geeignet und ausreichend ist, entsprechend der örtlichen Gegebenheiten, Anforderungen und Nachweis zum Immissionsschutz zu gewährleisten.

3.4.1              Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen

3.4.1.6      Eingriff in Natur und Landschaft

• Ausreichender Schallschutz an der Heerstraße (neuer Text), S.59/60

Die Bauflächen entlang der Heerstraße sind dem Schall der angrenzenden Verkehrswege (Heerstraße; Einmündung Nennhauser Damm) unmittelbar ausgesetzt.

Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung (18.09.2006) wurden die zu erwartenden Geräuschimmissionen durch den öffentlichen Verkehr prognostiziert. Bewertungsgrundlage ist hierbei gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18 005 "Schallschutz im Städtebau" (Heerstraße). In den Hinweisen für die Anwendung der Orientierungswerte der DIN 18005 wird vorausgesetzt, dass die Werte in vorbelasteten Bereichen, insbesondere bei vorhandener Bebauung, bestehenden Verkehrswegen und in Gemengelagen nicht eingehalten werden können; eine rechtsnormative Bindung für die städtebauliche Planung besteht nicht.

Der Gutachter kommt auf S. 9, Abs. 4 zu dem Ergebnis, dass "nur an den unmittelbar entlang der Heerstraße liegenden Häusern deutliche Überschreitungen der schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005 auftreten, die aber tolerierbar sind, wenn ausgleichende Schutzmaßnahmen ergriffen werden.

Die Umgebung der Heerstraße ist durch den Charakter eines Siedlungsgebietes geprägt und demzufolge hauptsächlich durch Wohnnutzung gekennzeichnet. Daher ist es aus stadtgestalterischer Sicht nicht vertretbar, "aktive" Maßnahmen, wie zum Beispiel Lärmschutzwände oder -wälle zu errichten, die zwar einen adäquaten Schutz gegen Verkehrsimmissionen bieten, jedoch die Sichtbeziehungen stören und das Ortsbild erheblich beeinträchtigen würden. Die ansonsten erlebbare Urbanität würde hinter einer "Wand" verschwinden.

Ein Eingriff in das Eigentum zur Errichtung solch eines Bauwerks wäre zudem die Folge. Da die Wälle oder Wände im Bereich von Zufahrten immer wieder unterbrochen werden müssten, wäre die Wirksamkeit der Lärmschutzmaßnahmen ohnehin beeinträchtigt.

Neben der gutacherlichen Empfehlung, eine "passive" Schallschutzmaßnahme in Form von schalltechnisch günstigen Wohnungsgrundrissgestaltungen für straßennahe Gebäude vorzunehmen, stellt der Gutachter nach erneuter Prüfung klar, dass das Instrument der DIN 4109 ("Schallschutz im Hochbau", November 1989) als technische Baubestimmung ebenfalls geeignet ist, entsprechend der örtlichen Gegebenheiten, Anforderungen und Nachweis zum Immissionsschutz zu gewährleisten.

Somit ist aufgrund der baurechtlichen Gültigkeit der technischen Regeln zum Schallschutz gemäß DIN 4109 der Schallschutznachweis im Rahmen Aufstellung des Bebauungsplanes nicht, sondern erst für die Baugenehmigung zu führen.

Aufgrund § 3 Abs. 3 und § 76 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) vom 16. Juli 2001 (GVBl. S. 260) sind technische Regelungen zum Schallschutz (DIN 4109, "Schallschutz im Hochbau") als technische Baubestimmungen eingeführt worden. Damit werden diese Regelungen Bestandteil des materiellen Bauordnungsrechts, so dass eine Festsetzung in Bebauungsplänen nicht erforderlich ist. Die DIN 4109 ist somit maßgeblich für die Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den Gebäuden.

Im Rahmen der Behördenbeteiligung wurden vom Umweltamt und dem Bau- und Wohnungsaufsichtsamt keine Bedenken vorgetragen.

3.4.1.7              Abwägung zum Umweltbericht, S. 63

Im Rahmen notwendiger Schallschutzmaßnahmen, die aufgrund der Lärmeinwirkung durch die an den Nordrand des Baugebietes angrenzende Heerstraße entstehen, kommt neben der Empfehlung des Gutachters von schalltechnisch günstigen Wohngrundrissgestaltungen die Anwendung der DIN 4109 zum Tragen. Über dieses baurechtlich gültige Instrument muss im Rahmen der Baugenehmigung der entsprechende Schallschutznachweis für die betroffenen Baubereiche an der Heerstraße durch den Bauherrn geführt werden.

Die Einhaltung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse ist somit gegeben.

2.    Die Nachvollziehbarkeit der Eingriffsbewertung gemäß § 21 BNatschG muss gegeben sein.

A)              Es fehlen die Vergleiche zwischen dem bestehenden Baurecht und den künftigen Festsetzungen. Die Berechnungsgrundlagen für den zu ermittelnden Eingriff in Boden, Natur und Landschaft sind nicht richtig gewählt, da die Begriffe  "Bestand" und "Neuversiegelung" hier falsch sind. Die korrekten Berechnungsgrundlagen sind "das gemäß § 34 und § 35 BauGB zulässige Maß der Nutzung" und "die zulässige Grundfläche, wie in der Planzeichnung angegeben".

B)              Zudem sollten eine Unterscheidung zwischen der gemäß § 34 BauGB zulässigen Grundfläche und dem Eingriff in die Flächen, die im Außenbereich liegen, stattfinden.

Überarbeitung zu Punkt 2:

In der Begründung wird der Unterschied zwischen zulässiger Bebauung nach § 34 BauGB und der zukünftigen Versiegelung korrekt aufgegriffen und vergleichend, mit Bezug auf § 21 BNatschG, prozentual ins Verhältnis gesetzt.

Des weiteren stellt die Tabelle auf Seite 30 (alt) nicht die "Versiegelung im Bestand", sondern die Angaben "nach geltendem Planungsrecht" dar.

Die Eingriffsbewertung in der Begründung orientiert sich an dem planungsrechtlich zulässigen Maßstab nach § 34 BauGB im Verhältnis zum zukünftigen Planungsrecht, ein Hundertprozentausgleich wurde angestrebt und erreicht. Insofern sind auch die textlichen Festsetzungen zu den Ausgleichsmaßnahmen legitimiert.

Darüber hinaus wird im Umweltbericht keine Abwägungsentscheidung getroffen.

Die Begrifflichkeiten in der Abwägung sind in Verbindung mit dem Gutachten (Landschaftsplanerischer Fachbeitrag, Stand 12.2.2009) durchaus missverständlich. Während sich die Berechnungen in der Begründung und auch im Gutachten an dem planungsrechtlich zulässigen Maßstab nach § 34 BauGB im Verhältnis zum zukünftigen Planungsrecht orientieren, sind die Textüberschriften im Gutachten nicht immer dem entsprechend  gewählt und stimmig.

Um die missverständlichen Begrifflichkeiten den korrekten Berechnungen entsprechend anzupassen, wird sowohl die Begründung dahingehend konkretisiert, als auch das Gutachten mit nunmehr überarbeitetem Stand vom 14.09.2009 begrifflich angepasst.

Darüber hinaus wird die Begründung informativ um einen Abschnitt ergänzt, der den prozentualen Anteil der Ausgleichsmaßnahmen darstellt, der sich aus den geplanten Festsetzungen in den Bereichen, die zur Zeit gemäß § 34 (im WA und im WR 1-4) sowie gemäß § 35 BauGB (im WR 5 und 6) zu beurteilen sind, ergibt.

Folgende Kapitel der Begründung werden hierzu geändert bzw. ergänzt:

Zu Beanstandungspunkt 2A)

1.              Planungsgegenstand

              1.1              Veranlassung und Erforderlichkeit, S. 3

3. Abs. neu:

"Im allgemeinen Wohngebiet (WA) entspricht die überbaubare Grundfläche gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und einer GRZ von 0,1 im WR 1 bis WR 4 (zweite Baureihe)."

4.Abs.:

"Diese geringe zulässige Ausnutzbarkeit ..."

2.3              Verbindliche Bauleitplanung, Seite 8

4. Satz wird wie folgt geändert:

Der Orientierungswert des zulässigen Nutzungsmaßes gemäß § 34 BauGB liegt bei einer GRZ von 0,2 entlang der Heerstraße im allgemeinen Wohngebiet und einer GRZ von 0,1 in der zweiten Baureihe (WR 1 bis WR 4).

3.3 Umweltbericht

              1.a) Kurzdarstellung des Inhalts und der Ziele des Bebauungsplanentwurfs 5 - 17,

                                          S. 11

4. Satz wird wie folgt geändert:

Die zulässige überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 34 BauGB liegt entlang der Heerstraße bei einer GRZ von 0,2 und in der zweiten Baureihe bei einer GRZ von 0,1

              2.b) Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durch- und Nichtdurchführung der Planung, S. 31/32

Schutzgut Boden

Die Begrifflichkeiten in den Tabellen und den beiden darunter folgenden Absätzen werden wie folgt geändert:

Derzeitig zulässiges Nutzungsmaß

Zulässige Grundfläche gemäß den künftigen Festsetzungen des B-Planes 5-17

Zur Zeit ist es möglich, gemäß § 34 BauGB, 8.002 m² (10,84 %) Grundfläche des Plangebietes durch Gebäude und Nebenanlagen zu überbauen. Mit der künftig im Bebauungsplan zulässigen Grundfläche erhöht sich die versiegelte Fläche auf insgesamt 20.138 m² (27,2%). Dies ist eine zusätzliche Versiegelung von 12.136 m² (16,44 %).

Die zusätzliche Versiegelung, die durch das künftige Bauvorhaben hervorgerufen wird, entsteht durch die Differenz zwischen dem momentan zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB und den geplanten Festsetzungen einer zulässigen Grundfläche (GRZ 0,2 und 0.25) im Bebauungsplanentwurf 5 - 17.

              2.c) Maßnahmen zur Vermeidung, Verminderung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen

Einleitender Text neu, S. 37:

"Der Verursacher eines Eingriffs ist nach den Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) und des Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln) dazu verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen. Unvermeidbare Beeinträchtigungen sind innerhalb einer festzulegenden Frist durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen.

Gemäß § 1a BauGB ist abzuwägen, welche Eingriffe unvermeidbar sind, d. h., welche Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zur Erreichung der städtebaulichen Ziele in Kauf genommen werden müssen. Zudem ist zu prüfen, ob die Planungsziele mit einem geringen Eingriff qualitativ oder an anderer Stelle erreicht werden können. Vorrangiges Ziel der Entwicklung im Planungsgebiet sollte es sein, durch geeignete Planungen erhebliche und nachhaltige Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zu vermeiden."

Eingriffsbilanzierung, S. 39, Abs. 1:

Änderung der Begrifflichkeit:

Hinsichtlich der Eingriffsregelung gemäß § 1a Absatz 3 BauGB in Verbindung mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ist zu beachten, dass auf die Veränderungen abzustellen ist, die sich gegenüber dem zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB ergeben.

Tabelle, S.40

Zur Auswertung der Tabelle auf Seite 39 wird folgender Satz vorangestellt:

"Durch die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß § 1a BauGB i. V. m. § 21 BNatschG wird ein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet, der durch die unter Pkt. 2 genannten Maßnahmen zur Vermeidung und Minimierung sowie durch die folgenden Ausgleichsmaßnahmen vollständig ausgeglichen wird."

              3.c) Allgemein verständliche Zusammenfassung, S. 43/44

Änderung der Begrifflichkeiten:

Abs. 2:

Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sowie im reinen Wohngebiet (WR 1 bis 4) liegt das zulässige Maß der baulichen Nutzung derzeit bei einer GRZ von 0,2 im WA entlang der Heerstraße und einer GRZ von 0,1 im WR 1 bis 4 in der zweiten Baureihe.

Abs. 4:

Die zusätzliche Versiegelung, die durch das künftige Bauvorhaben hervorgerufen wird, entsteht durch die Differenz zwischen dem momentan zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB und den geplanten Festsetzungen einer zulässigen Grundfläche (GRZ von 0,25 und 0,2).

Abs. 5:

Zur Zeit ist es gemäß § 34 BauGB zulässig, 8.002 m² (10,84 %) Grundfläche des Plangebietes durch Gebäude und Nebenanlagen zu überbauen. Mit der künftig im Bebauungsplan zulässigen Grundfläche erhöht sich die versiegelte Fläche auf insgesamt 20.138 m² (27,2%).

Abs.6:

Die künftige Festsetzung der zulässigen Grundfläche im Bebauungsplan wirkt sich erheblich auf die folgenden Schutzgüter aus:

3.4.1              Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen

3.4.4.1              Wohngebiete

Maß der baulichen Nutzung und überbaubaren Grundstücksfläche

Änderung der Begrifflichkeiten:

Maß der baulichen Nutzung, S.49, Abs. 1:

Die zulässige Grundfläche gemäß § 34 BauGB liegt bei einer GRZ von 0,2 entlang der Heerstraße im allgemeinen Wohngebiet und einer GRZ von 0,1 in der zweiten Baureihe (WR 1 bis WR 4).

S. 50, Abs.7:

Die rechnerisch ermittelten Geschossflächen orientieren sich an der von der Heerstraße nach Süden in den jeweiligen Baufeldern abnehmenden GRZ und der Geschossigkeit und soll im WA bei 0,75, im WR 1 bis WR 4 bei 0,4 und im WR 5 bis 6 bei 0,2 liegen.

3.4.1.6      Eingriff in Natur und Landschaft

Änderung der Begrifflichkeiten:

S.57; Abs.5:

Hinsichtlich der Eingriffsregelung gemäß § 1a  Absatz 3 BauGB in Verbindung mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (i.d.F. vom 25.03.2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S.2986) ist zu beachten, dass auf die Veränderungen abzustellen ist, die sich gegenüber dem zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB ergeben.

S: 57, Abs. 6:

Zur Zeit ist es  möglich, 8.002 m² (10,84 %) Grundfläche des Plangebietes durch Gebäude und Nebenanlagen zu überbauen. Mit der im Bebauungsplanentwurf künftig vorgesehenen Festsetzung der geplanten zulässigen Grundfläche erhöht sich die versiegelte Fläche um 12.136 m² (16,44 %) auf insgesamt 20.138 m²  (27,2%).

S. 55, Abs. 6:

Die zusätzliche Versiegelung, die durch das künftige Bauvorhaben hervorgerufen wird, entsteht durch die Differenz zwischen dem momentan zulässigen Nutzungsmaß und den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf 5 - 17.

3.4.1.7              Abwägung zum Umweltbericht

Änderung der Begrifflichkeiten:

S. 62, Abs. 2:

Zur Zeit ist es, gemäß § 34 BauGB möglich, 8.002 m² Grundfläche durch Gebäude und Nebenanlagen zu überbauen. Die zusätzliche Versiegelung (12.136 m² Grundfläche) orientiert sich an der Differenz zwischen dem momentan zulässigen Nutzungsmaß (8002 m²) und den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs (20.138 m² Grundfläche).

Zu Beanstandungspunkt 2B)

Unterscheidung zwischen der gemäß § 34 BauGB zulässigen Grundfläche und dem Eingriff in die Flächen, die im Außenbereich liegen

Ergänzung des Textes, S. 32/33:

"Die baulichen Veränderungen (zusätzliche Versiegelung gemäß der geplanten GRZ im Bebauungsplanentwurf 5 - 17), die sich aus der Differenz zwischen dem zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 BauGB (WA und WR 1-4) bzw. gemäß § 35 BauGB (WR 5 und 6) und den geplanten künftigen Festsetzungen im Bebauungsplan ergeben, verteilen sich in den einzelnen Baureihen unterschiedlich.

Der Anteil, der sich durch die geplanten Festsetzungen ergebenen Ausgleichsmaßnahmen innerhalb der Baufelder beträgt im künftigen WA und WR 1 - 4 (Innenbereich gemäß § 34 BauGB) rd. 64%.

Der Anteil, der sich durch die geplanten Festsetzungen ergebenen Ausgleichsmaßnahmen beträgt im künftigen WR 5 und 6 (Außenbereich gemäß § 35 BauGB) rd. 36%.

Da es sich hier um einen Grundstückseigentümer (Kirchengemeinde Staaken) handelt, der die Ausgleichsmaßnahmen finanziert und mit dem Land Berlin einen städtebaulichen Vertrag abgeschlossen hat, werden die Maßnahmen auf den einzelnen Baufeldern, Pachtgrundstücken bzw. Grundstücksteilen nicht differenziert. Es gelten im Hinblick auf die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen für alle Baufelder die Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag und die textliche Festsetzung Nr. 7."

B. Die Hinweise der Senatsverwaltung sind wie folgt in die Begründung eingearbeitet worden:

Zu Hinweis a)

Kapitel 2.1: Vorbereitende Bauleitplanung, S. 6/7

-       Aktualisierung der Zitierung zum FNP und der Daten zum Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg LEP B-B

Zu Hinweis b)

Kapitel 3.3: Umweltbericht

2b) Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durch- und Nichtdurchführung der Planung, S. 33

-          Ergänzung der Erläuterung, woraus sich der Biotopflächenverlust von 11.609 m² ergibt

Die angegebene Fläche von 11.609m² ist aus einer überholten Eingriffsbilanz versehentlich in die Begründung aufgenommen worden. Die korrekte Zahl lautet: 12.136 m².

Weiterhin wird die Zusammensetzung des Biotopflächenverlustes anhand der folgenden Tabelle in der Begründung S.33/34 ergänzt:

Der Biotopflächenverlust setzt sich wie folgt zusammen:

Verluste von Biotopen

Die in der Tabelle genannten Ziergärten (15.844 m²) sowie Pionierwälder (949 m²) sollen im Rahmen der künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes neu geschaffen werden, so dass ein Biotopflächenverlust von etwa 12.136 m² übrig bleibt.

Zu Hinweis c)

Kapitel 3.3: Umweltbericht

2d) In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich zu berücksichtigen sind, S. 42

-          Ergänzung des Punktes 2d) im Umweltbericht wie folgt:

"Das Plangebiet eignet sich zur weiteren Entwicklung von Wohnbauflächen, da bereits auf etwa 24 Parzellen Gebäude (Wohnhäuser, Nebengebäude) stehen, die teilweise noch genutzt werden. Zudem kann das von Freiflächen (hauptsächlich Sandackerflächen, Wald) umgebene Gebiet direkt an der Landesgrenze eine landschaftlich attraktive und ruhige Wohnlage vorweisen, die dazu beiträgt, dass sich Wohnungssuchende im Stadtgebiet niederlassen und nicht ins Umland abwandern.

Die Umsetzung des Vorhabens soll dem städtebaulichen Ziel folgen, einer Bebauung durch Lückenschließung und Wiedernutzung von Flächen im bestehenden Siedlungsbereich Vorrang vor Erneuerung und Ausweisung neuer Siedlungsflächen einzuräumen. Die landschaftliche Prägung des Geländes soll erhalten bleiben.

Aus den o. g. Gründen kommt keine weitere Planungsmöglichkeit in Betracht.

Anderweitige Lösungsmöglichkeiten im Rahmen der Planung durch z. Bsp. Massierung der Bebauung an der Grenze zum Landschaftsraum scheiden aus, um den Überfang zur freien Feldflur erkennbar zu halten."

Zu Hinweis d)

Kapitel 3.4.1.1 Wohngebiete

Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche, S. 50

-              Ergänzung des Begriffs: "rechnerisch ermittelten"

Die rechnerisch ermittelten Geschossflächen orientieren sich an der von der Heerstraße nach Süden in den jeweiligen Baufeldern abnehmenden GRZ und der Geschossigkeit und soll im WA bei 0,75, im WR 1 bis WR 4 bei 0,4 und im WR 5 bis 6 bei 0,2 liegen

Zu Hinweis e)

Kapitel 3.4.1.6 Eingriff in Natur und Landschaft, S. 57

-          Zitierung der aktuellen Fassung des Bundesnaturschutzgesetzes einfügen

Hinsichtlich der Eingriffsregelung gemäß § 1a  Absatz 3 BauGB in Verbindung mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (i.d.F. vom 25.03.2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Dezember 2008 (BGBl. I S.2986) ist zu beachten, dass auf die Veränderungen abzustellen ist, die sich gegenüber dem zulässigen Nutzungsmaß gemäß § 34 und § 35 BauGB ergeben.

Zu Hinweis f)

Kapitel 4: Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben, S. 64

-          Ergänzung der Begründung dahingehend, ob bereits eine Planreife gemäß § 33 BauGB erteilt wurde, wie folgt:

"Bis zum Zeitpunkt der erneuten Anzeige wurden für die Baufelder WR 2, WR 3, WR 5 und WR 6 insgesamt neun Planreifebestätigungen gemäß § 33 Abs. 1 BauGB erteilt."

Zu Hinweis g)

Kapitel 5: Verfahren, S. 65 bis 75

-              Ergänzung des Verfahrenteils um das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange

Zu Hinweis h)

-              In der Abwägung der im Rahmen der Abwägung vorgebrachten Bedenken sollte verdeutlicht werden, welche Stellungnahmen nicht den Gegenstand der Bebauungsplanfestsetzungen betreffen.

Da an zahlreichen Stellen in der Begründung vorgetragene Bedenken behandelt werden, wird auf eine zusätzliche Nennung verzichtet.

Zu Hinweis j) - textliche Festsetzungen

-          Änderung der Formulierung der textlichen Festsetzung Nr. 4:

"Abweichend von der offenen Bauweise wird festgesetzt, dass im allgemeinen Wohngebiet entlang der Heerstraße Gebäude mit einer Länge bis zu 70,00 m zulässig sind."

In Anlehnung an die textliche Festsetzung Nr. 7 im festgesetzten Bebauungsplan VIII-422 wird von einer Änderung der textlichen Festsetzung Nr. 2 im vorliegenden Bebauungsplanentwurf 5 - 17 abgesehen. Die textliche Festsetzung Nr. 2 ist hinreichend bestimmt und nachvollziehbar.

Zu Hinweis k) - Planzeichnung

Das eingetragene Planzeichen für die Umgrenzung von Gesamtanlagen (hier Siedlung "Neu-Jerusalem"), die dem Denkmalschutz unterliegen, soll im Plan belassen werden. Das eingetragene Planzeichen verdeutlicht anschaulich die städtebauliche Situation und dient somit vertiefend der städtebaulichen Begründung und Abwägung. Die Eintragung des Planzeichens ist an dieser Stelle unschädlich.

B.              Rechtsgrundlagen:

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585)

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S 692)

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2), zuletzt geändert durch Artikel I des Gesetzes vom 17. Dezember 2009 (GVBl. S. 873)

C.              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Nach Fertigstellung der Übernahme der Verkehrsflächen entsteht dem Bezirk ein finanzieller und personeller Aufwand für die Gewährleistung der Verkehrssicherheit (u.a. Begehung; Straßenunterhaltung). In den ersten 10 Jahren fallen bei neuen Straßen in der Regel keine Folgekosten an. Ist dies doch der Fall, werden sie aus dem jährlich an das Bezirksamt gezahlten Unterhaltungssatz, der pro m² vorhandener Straßenverkehrsfläche gezahlt wird, entrichtet werden.

Die Herstellung der öffentlich - rechtlichen Erschließung des Plangebietes soll durch den Bauherrn erfolgen. Zudem ist mit dem Bauherrn ein städtebaulicher Vertrag (mit Erschließungsvertrag) sowie ein Grundstücksübertragungsvertrag abgeschlossen worden.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung hat die entsprechenden Klarstellungen in der Begründung während seiner Sitzung am 07. September 2010 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Bezirksamt Spandau beschließt, den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans und den Entwurf des Bebauungsplans als Bestandteil der Verordnung der BVV unter Vorlage der Begründung vom 15. September 2010 zum Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs vorzulegen.

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 4.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanentwurfes 5 - 17 als Anlage beigefügt.

Berlin - Spandau, den 22. September 2010

Das Bezirksamt

Birkholz              Röding

Bezirksbürgermeister              Bezirksstadtrat