Drucksache - 1586/XVIII  

Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 17. Februar 2009.

 

Information der BVV gemäß §15 BezVG

 

Anlg.:          Kartenausschnitt mit den räumlichen Grenzen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans VIII-527-2

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 3 AGBauGB unter Vorlage der Begründung vom 11. Februar 2009 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zum Bebauungsplans VIII-527-2 beschließen:

 

 

I.            Bebauungsplan VIII-527-2

 

II.

Verordnung

 

Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans VIII-527-2

im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst

 

Vom                                                     2009

 

 

Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung  vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

§ 1

Der Bebauungsplan VIII–527-2 vom 3. November 2008 für eine Teilfläche der Wasserstadt Berlin-Oberhavel bestehend aus den Grundstücken Kölpinseeweg 1/29 und Ruppiner-See-Straße 76 im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst, wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans VIII-527 im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst, vom 04. Juli 2006 (GVBl. S. 798 ) festgesetzten Bebauungsplan.

 

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden.

 

§ 3

Auf die Vorschriften über

 

1.      die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

2.      das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

§ 4

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

1.      eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2 a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

2.      eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

3.      nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

4.      eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2)               Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

Dieser Beschluss schließt Änderungen und Ergänzungen ein, die die Grundzüge der Planung nicht berühren.

 

A.            Begründung:

 

Das Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des Bebauungsplans VIII-527-2 am 29. April 2008 beschlossen.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes VIII-527-2 überplant eine Teilfläche des am 4. Juli 2006 festgesetzten Bebauungsplanes VIII-527. Während die Planungsziele auf den anderen Bauflächen in diesem Plangebiet bereits überwiegend realisiert wurden, ist die im Baufeld unmittelbar südlich des Kölpinseeweges durch Bauköperausweisung festgesetzte Bebauung bislang nur teilweise errichtet worden. Die nur zögerliche Bebauung hat zur Neubewertung der örtlichen Situation und mithin zur Änderung des Planungswillens der Gemeinde geführt. Im Bebauungsplan VIII-527-2 soll deshalb die bestehende Baukörperausweisung einer nachfragegerechteren Bebauungstypologie angepasst werden. Die nunmehr vorgesehene Doppelhausbebauung spiegelt gewissermaßen die nördlich des Kölpinseeweges gelegene Bebauung wieder.

 

4.2   Unterrichtung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB

Der Bebauungsplan VIII-527-2 wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB. Im vereinfachten Verfahren kann alternativ eine öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt oder der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben werden.

Von letzterer Möglichkeit wurde Gebrauch gemacht. Zum Entwurf des Bebauungsplans VIII-527-2 fand in der Zeit vom 25. November bis zum 15. Dezember 2008 eine Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit statt. Es liegt eine schriftliche Stellungnahme vor (s.u.).

Begleitend hierzu hatte auch die allgemeine Öffentlichkeit in der Zeit vom 21. November bis einschließlich 22. Dezember 2008 die Gelegenheit, die Planung im Bezirksamt Spandau einzusehen. Stellungnahmen liegen nicht vor.

 

Stellungnahme einer betroffenen Anwohnerin vom 09.12.2008

Die Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-527-2 reichten nicht aus, um eine angemessene Verbindung der neuen Bebauung mit der vorhandenen Struktur zu sichern. Die Mittel des Planungsrechtes sollten dafür eingesetzt werden, für die existierende Doppelhaushälfte der stellungnehmenden Anwohnerin eine profil- und gestaltungsgleiche Anschlussbebauung zu regeln. Anderenfalls sei eine unkoordinierte Gestaltung zweier Doppelhaushälften zu erwarten.

Es werde eine bedeutende gestalterische Verwerfung in Form eines verunstalteten Hybridgebäudes zu befürchten, was für die bestehende Doppelhaushälfte eine Wertminderung erwarten ließe. Es sollten daher folgende zusätzliche Festlegungen getroffen werden:

•            Festlegung von Baulinien anstelle von Baugrenzen mit mindestens 2 m Abstand zur Grundstücksgrenze, nicht zuletzt zur Vermeidung von Grenzüberbauungen infolge zeitgemäßer Wärmedämmfassaden

•            Verbindliche Festlegung von Höhenlagen für Erdgeschossfußboden, für Dachterrassen und Dach (als Absolutwert, nicht als Obergrenze)

•            Textliche Festsetzung von Grundmustern zur Fassadengestaltung im Sinne von Materialvorgaben, zum Farbwechsel im Staffelgeschoss und zur Farbskala (z.B. Grautöne)

Sofern in Folge unzureichender Bebauungsplanfestsetzungen Wertverluste an der Immobilie der stellungnehmenden Anwohnerin einträten, behalte sich diese Entschädigungsforderungen gegenüber dem Bezirksamt vor.

 

Auswertung / Abwägung:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt; den Anregungen wird nicht gefolgt.

Der Bebauungsplan VIII-527-2 überplant eine Teilfläche des bereits am 4. Juli 2006 (GVBl. S. 798) festgesetzten Bebauungsplans VIII-527. Er ändert diesen nur insoweit, dass die bestehende Baukörperausweisung einer nachfragegerechteren Bebauungstypologie angepasst wird.

Konkret bleiben die Baukörperausweisungen für die drei bereits vorhandenen Doppelhäuser im Vergleich zum Bebauungsplan VIII-527 unverändert. Die daran östlich anschließenden Baukörperausweisungen für zwei dreispännige Reihenhauszeilen werden jedoch durch drei neue Baukörper für eine weitere Doppelhausbebauung ersetzt. Dies betrifft auch die Doppelhaushälfte der stellungnehmenden Anwohnerin. Schließlich wird die Baukörperausweisung an der Ecke Kölpinseeweg / Am Havelgarten der realisierten dreispännigen Bebauung angepasst, d.h. um die Breite einer Reihenhauseinheit reduziert.

Die Doppelhaushälfte der stellungnehmenden Anwohnerin wurde auf Grundlage des festgesetzten Bebauungsplans VIII-527 errichtet. Dieser enthielt, ebenso wie nun der Bebauungsplan VIII-527-2, keine dezidierten gestalterischen Festsetzungen der hier angeregten Art.

D. h. gestalterische und architektonische Detaillösungen waren, wie planerisch beabsichtigt, der konkreten Bauausführung überlassen. Insofern fordert die Stellungnehmende nunmehr, die von ihr frei gewählten architektonische Gestaltung – letztendlich einen individuellen Geschmack – als zwingenden Maßstab für die planungsrechtliche Regelung einer künftigen Bebauung anzusetzen.

Detaillierte gestalterische Festsetzungen im Bebauungsplan, die sich unmittelbar aus der Bestandsbebauung ableiten, kommen nur dann in Betracht, wenn ein öffentliches Erfordernis vorliegt. Dies kann nicht attestiert werden.

Auf Wusch und Anregung des Bezirks hat die Wasserstadt GmbH i.l. aber zugesagt, zur Berücksichtigung der nachbarlichen Interessen entsprechende „Gestaltungsregeln“ in den Kaufvertrag des noch zu bauenden Grundstücksanteils aufzunehmen.

Dezidierte Festsetzungen der hier angeregten Art sind im Übrigen an keiner Stelle der Wasserstadt Berlin-Oberhavel Gegenstand der Bebauungsplanung gewesen. Bei einer Angebotsplanung, wie sie auch mit dem Bebauungsplan VIII-527-2 erfolgt, soll dies bewusst der konkreten Bauausführung überlassen bleiben.

Der Bebauungsplan VIII-527-2 enthält mit der Baukörperausweisung durch Baugrenzen für Doppel- und Reihenhäuser bereits eine sehr konkrete planungsrechtliche Regelung. Zusammen mit der Festsetzung zur Zahl der zulässigen Vollgeschosse als Höchstmaß – je Gebäude mit einem zweigeschossigen Sockel und einem zurückgestaffelten dritten Geschoss – wird dies als ausreichend angesehen, um eine nach städtebaulichem Maßstab einheitliche Bebauungstypologie für das Plangebiet zu sichern.

 

Im Übrigen ist ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO als eine bauliche Anlage zu betrachten, die dadurch entsteht, dass zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden. Das Erfordernis der baulichen Einheit ist nur erfüllt, wenn die beiden Gebäude in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinander gebaut werden.

Gemäß § 9 Abs. 1 BauO Bln müssen bauliche Anlagen nach Form, Maßstab, Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander so passen, Werkstoff und Farbe so gestaltet sein, dass sie nicht verunstaltend wirken.

Eine bauliche Ergänzung der Doppelhaushälfte der Stellungnehmenden in einer völlig unkoordinierten, verunstaltenden Form ist also nicht zu befürchten.

 

Da der Bebauungsplan VIII-527, wie dargelegt, ebenfalls keine der geforderten detaillierten Regelungen enthielt, entsteht der Stellungnehmenden durch die Neufestsetzung des Bebauungsplans VIII-527-2 kein Nachteil, der einen Entschädigungsanspruch nach §§ 42 ff. BauGB rechtfertigen könnte. Im Gegenteil ist zu erwarten, dass der gegenwärtig unbefriedigende Zustand einer einzelnen Doppelhaushälfte ohne Pendant durch die dargestellte nachfragegerechtere Baukörperausweisung überwunden werden kann.

 

Ergebnis:

Das Ergebnis der Unterrichtung der betroffenen Öffentlichkeit hatte keine Auswirkungen auf den Inhalt des Bebauungsplans VIII-527-2.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV hat während seiner Sitzung am 6. Januar 2009 das Ergebnis der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Entwurf soll in der Fassung vom 03. November 2008 festgesetzt werden.

 

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 17. Februar 2009 das Ergebnis der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB beschlossen.

 

Die Beschlussfassung des Bezirksamtes Spandau über die Vorlage des Entwurfs der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans als Bestandteil dieser Rechtsverordnung unter Vorlage der Begründung zum Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs an die BVV erfolgte ebenfalls am 17. Februar 2009.

 

B.            Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018)

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692).

 

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2), zuletzt geändert durch Art. I des Gesetzes vom 22. Oktober2008 (GVBl. S. 292)

 

C.        Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

 

Ausgaben sind nicht zu erwarten, da die erforderlichen Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen bereits vollständig im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Wasserstadt Berlin-Oberhavel durchgeführt wurden.

Einnahmen für das Land Berlin sind aus dem Verkauf der bislang noch nicht baulich genutzten Flächen zu erwarten.

 

 

Berlin-Spandau, den 12. März 2009

Das Bezirksamt

 

 

Birkholz                                                                                                           Röding

Bezirksbürgermeister                                                                                                Bezirksstadtrat