Drucksache - 1033/XVIII
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Unterrichtung vom Beschluss des
Bezirksamtes vom 25. Juli 2006 über die Aufstellung des Bebauungsplans gemäß §
15 Bezirksverwaltungsgesetz. Anlg.: Kartenausschnitt
im Maßstab 1 : 5.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE Die
Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4
BezVG und § 6 Abs. 3 AGBauGB unter Vorlage der Begründung vom 10.
März 2008 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zum vorhabenbezogenen
Bebauungsplans 5-57 VE vom 23. Oktober 2007 beschließen: I.
Vorhabenbezogener
Bebauungsplan 5-57 VE II.
Verordnung Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE im Bezirk Spandau, Ortsteil
Falkenhagener Feld Vom 2008 Auf Grund
des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in
der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006
(BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und
mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom
3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der
vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-57 VE vom 23. Oktober 2007 für das Grundstück
Falkenseer Chaussee 241 im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld, wird
festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des
Bebauungsplanes VIII-46 im Bezirk Spandau, Ortsteil Spandau, vom
01. Oktober 1962 (GVBl. S. 1154) festgesetzten Bebauungsplan. § 2 Die
Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von
Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte
Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim Bezirksamt
Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt
und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die
Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des
Baugesetzbuchs) und 2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird
hingewiesen. § 4 (1) Wer die
Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214
Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2.
eine
nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der
Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des
Flächennutzungsplans, 3.
nach
§ 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des
Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den
Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4
innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem
Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der
die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1
genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß
§ 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des
Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die
Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser
Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese
Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für
Berlin in Kraft. Dieser
Beschluss schließt Änderungen und Ergänzungen ein, die die Grundzüge der
Planung nicht berühren. A. Begründung:
Das
Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
5-57 VE am 25. Juli 2006 beschlossen. Der Ausschuss für
Stadtentwicklung hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans am
06. Juni 2006 zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Anlass
für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE ist die
Absicht des Vorhabenträgers, der ADATEC GmbH & Co. Planungs- und
Entwicklungs-KG, auf dem Grundstück Falkenseer Chaussee 241 einen der
Nahversorgung dienenden Lebensmittelmarkt zu errichten. Das
Grundstück Falkenseer Chaussee 241 liegt gegenwärtig brach und wird temporär
von einem Imbiss und einem Blumenverkäufer genutzt. Da es sich in relativ zentraler
Lage an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und zudem in einer
Ecksituation (Siegener Straße) befindet, stellt die fehlende bauliche Nutzung
einen städtebaulichen Mangel dar, der durch das Vorhaben beseitigt werden
soll. Aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung ist das Grundstück für die
geplante Nutzung geeignet. Mit dem
Bebauungsplan soll die Sicherung einer Nachnutzung für das derzeit ungenutzte
ehemalige Tankstellengrundstück erfolgen. Ziel ist
es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des o.g.
Bauvorhabens zu schaffen. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1
BauGB fand in der Zeit vom 25. Oktober bis einschließlich 24. November 2006
statt. Gleichzeitig wurde die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 6 Abs. 2
AGBauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BauGB im Hinblick auf die erforderliche
Umweltprüfung durchgeführt. Der Ausschuss
für Stadtentwicklung hat am 5. Dezember 2006 das Ergebnis der frühzeitigen
Öffentlichkeitsbeteiligung zustimmend zur Kenntnis genommen. Die
Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit
Schreiben vom 02. April 2007 gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB in Verbindung mit § 4
Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme bis spätestens zum 04. Mai 2007
aufgefordert. Der
Ausschuss für Stadtentwicklung hat am 24. Juli 2007 mit dem Auftrag zu prüfen,
ob der Einzelhandelsmarkt eine Dachbegrünung erhalten kann, das Ergebnis der
Behördenbeteiligung zustimmend zur Kenntnis genommen. Das
Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 09. Oktober 2007 das Ergebnis der
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie das
Ergebnis der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß §
4 Abs. 2 BauGB mit seinen Änderungen beschlossen. Die
öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE fand in der
Zeit vom 19. November 2007 bis einschließlich 18. Dezember 2007 statt. Das
Ergebnis der öffentlichen Auslegung hatte keine Auswirkungen auf die künftigen
Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Während des Auslegungszeitraums informierten sich zwei Bürger sowie ein Vertreter eines eingetragenen Naturschutzvereins (BLN) über die Planung. Es liegen zwei schriftliche Stellungnahmen vor, die folgendermaßen abgewogen wurden: Rechtsanwalt eines gekündigten Grundstücksmieters
(Pflanzenmarkt) mit Schreiben vom 18.12.07 1. Die im B-Plan VIII-46 festgesetzte
Tankstellennutzung sei aus Gründen der Daseinsvorsorge beizubehalten. Aus der
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE werde nicht ersichtlich,
warum eine Tankstelle aus Gründen der Daseinsvorsorge für dieses Gebiet nicht
mehr erforderlich sei. Die Begründung, dass ein Lebensmittelmarkt notwendig
sei, da das im Nachbarquartier Westerwaldstraße befindliche
Lebensmittelgeschäft aus betriebswirtschaftlichen Gründen aufgegeben werde, ist
nicht nachvollziehbar, da es im Einzugsgebiet bereits eine Überversorgung gäbe.
Die Anhäufung von Ladengeschäften an der Siegener Straße zeige, dass hier kein
Nahversorgungszentrum geplant sei. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Der Bebauungsplan VIII-46 wurde am 01.10.1962, also vor gut
45 Jahren festgesetzt. Gründe, die für die damalige Festsetzung einer
Tankstellennutzung im Sinne einer „Daseinsvorsorge“ gesprochen haben mögen,
sind nach Ablauf dieses langen Zeitraumes nicht mehr relevant. Sofern damals
eine mangelnde Versorgung mit Tankstellen im Bezirk Spandau bestanden haben
mag, ist dies heute nicht mehr der Fall. So befindet sich z.B. auf der dem
Vorhabengrundstück unmittelbar gegenüberliegenden, nördlichen Seite der
Falkenseer Chaussee inzwischen eine moderne Tankstelle. Die Tankstellennutzung im Plangebiet wurde bereits 1997
endgültig aufgegeben. Seitens des Eigentümers ist eine Wiederaufnahme dieser
Nutzung nicht beabsichtigt. Ein Festhalten an der Planung von 1962 würde den
gegenwärtigen, städtebaulich unbefriedigenden Zustand einer Brachfläche mit
temporären Nutzungen auf Dauer festschreiben. Stattdessen beabsichtigt der
Grundstückseigentümer die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandelsmarktes
und hat daher am 12.06.2006 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanverfahrens an das Bezirksamt Spandau gestellt. Die behauptete „Überversorgung“ im mit einer hohen
Wohndichte versehenen Umfeld des Plangebietes besteht, auch wegen der genannten
Aufgabe des Lebensmittelgeschäftes im Quartier Westerwaldstraße, nicht.
Wesentlicher betriebswirtschaftlicher Grund für die Geschäftsaufgabe ist nicht
die übergroße Konkurrenzsituation, sondern die Tatsache, dass die dort zur
Verfügung stehende Verkaufsfläche für heutige Anforderungen an Supermärkte
deutlich zu klein ist. Zwar ist es richtig, dass sich auf der dem Plangebiet
gegenüberliegenden Seite der Siegener Straße bereits ein
Lebensmitteleinzelhandel befindet, von einer „Konzentration“ von
Ladengeschäften entlang dieser Straße kann jedoch nicht die Rede sein. Wesentliches Ziel der Planung ist, neben der Verbesserung
der Nahversorgung, die Überwindung eines städtebaulichen Missstandes (s.o.).
Für das Wohnen ist der Standort aufgrund der hohen verkehrlichen Belastung im
Kreuzungsbereich nicht gut geeignet. Eine gewerbliche Nutzung scheidet
aufgrund der geringen Grundstücksgröße sowie der zu erwartenden Belastung für
die Anwohner ebenfalls aus. Die Eignung für den Lebensmitteleinzelhandel ist
aufgrund guter verkehrlicher Anbindung und vertretbarer Umfeldbelastungen (vgl.
5.) hingegen gegeben. Nicht zuletzt sind auch die Planungsziele des Eigentümers
ein zwar nicht allein entscheidender, jedoch gewichtiger Bestandteil der
planerischen Abwägung. 2. Die festgelegten Baulinien
widersprächen den Zielen der Planung in den Bebauungsplänen VIII-46, VIII-46-1
und VIII-46-2, da diese von Bebauung freizuhaltende Flächen von 20 bzw. 10
Metern vorsähen. Durch die Baugrenzen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57
VE werde das mit der Bebauung entlang der Falkenseer Chaussee und der Siegener
Straße verwirklichte städtebauliche Konzept aufgegeben. Bei einem Festhalten am
B-Plan VIII-46 müsse das prägende städtebauliche Konzept hingegen nicht
aufgegeben werden. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Der Bebauungsplan 5-57 VE setzt Baugrenzen (§ 23 Abs.3
Satz 1 BauNVO), keine Baulinien (§ 23 Abs.2 Satz 1 BauNVO) fest. Die Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 dienen der
Nachverdichtung einer in den sechziger Jahren errichteten Wohnsiedlung in
Zeilenbauweise durch eine mehrgeschossige, straßenbegleitende Wohnbebauung. Der
vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE dient hingegen der Errichtung eines
Einzelhandelsbetriebes für die Nahversorgung. Daher sind die städtebaulichen
Konzepte der erstgenannten Bebauungspläne grundsätzlich nicht deckungsgleich
auf das Vorhaben übertragbar. Der Bebauungsplan VIII-46 war im Bereich des heutigen
Vorhabengrundstücks die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung einer
Tankstelle. Auch zwischen dessen städtebaulicher Konzeption und den
Neufestsetzungen der Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 bestehen keine
unmittelbaren Bezüge mehr. So weist z.B. die Baugrenze des Bebauungsplans
VIII-46 entlang der Siegener Straße einen Abstand von 20 m zur Straßenbegrenzungslinie
auf. Im südlich angrenzenden Bebauungsplan VIII-46-1 beträgt der entsprechende
Abstand nur mehr 5 m. Außerdem lässt der Bebauungsplan VIII-46 im Bereich
des Vorhabengrund-stücks lediglich zwei Vollgeschosse zu, während die auf
Grundlage der Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 errichteten Wohnbauten
über bis zu fünf bzw. acht Vollgeschosse verfügen. Wie unter 1. erläutert, stellt das Vorhabengrundstück
in seiner derzeitigen Situation einen städtebaulichen Missstand dar, der nur
durch eine Neunutzung und –bebauung überwunden werden kann. Der Standort ist
für die geplante Nutzung geeignet und es besteht der planerische Wille, diese
zu verwirklichen. Realistische Planungsalternativen liegen nicht vor. Die städtebaulich unbefriedigende Situation
im Eckbereich der Falkenseer Chaussee / Siegener Straße wird durch den
geplanten Bau eines teilweise über 6 m hohen Gebäudes verbessert. Eine
innerstädtische Brachfläche in einem unbefriedigenden, nur temporär genutzten
Zustand wird einer neuen, adäquaten Nutzung zugeführt und nutzungsstrukturell
und gestalterisch wieder in ihr städtisches Umfeld integriert. Der
städtebauliche Missstand kann somit behoben werden. Aus der sehr heterogenen Bestandsituation
im Spannungsfeld zwischen städtebaulichen Großformen der siebziger Jahre,
kleinteiliger Einfamilienhausbebauung und Sonderbauten lassen sich keine
zwingenden städtebaulichen Vorgaben – etwa in Form von unbedingt einzuhaltenden
Baufluchten – ableiten. Wesentliche Bestandteile der städtebaulichen
Konzeption der Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2, wie die
Vollgeschosszahlen oder die straßenbegleitende Bebauung mit 5 m tiefem
Vorgarten, sind nicht auf das Vorhaben übertragbar. Zum einen mangelt es an
geeigneten Nutzungen für die Obergeschosse. Zum anderen sind die Errichtung des
geplanten Einzelhandelsmarktes in der Flucht der Wohnbebauung an der
Falkenseer Chaussee sowie ein 5m tiefer Vorgarten nicht möglich, da dann
aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse im rückwärtigen Teil des
Plangebiets keine ausreichenden Flächen für die erforderlichen Stellplätze zur
Verfügung stünden. Außerdem bewirkt die geplante Stellung des Baukörpers eine
bauliche Abschirmung der Stellplatzanlage gegenüber der südlich und südöstlich
angrenzenden Wohnnutzung. Wären die Stellplätze hingegen nicht an der Straße
sondern im hinteren Grundstücksteil platziert, hätte dies zusätzliche
Belastungen für das Wohnen zur Folge. Durch die Festsetzung von Baum- und
Heckenpflanzungen im vorderen Grundstücksteil wird jedoch zumindest das
typische Element einer Begrünung entlang des öffentlichen Straßenraums aus der
Umgebung auf das Vorhabengebiet übertragen. 3. Es
sei nicht ein der Nahversorgung dienender Einzelhandelsstandort, sondern ein
großflächiger Einzelhandel mit Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO
geplant. Die geplante Nutzung stelle zusammen mit dem benachbarten Supermarkt
durch Agglomeration ein Einzelhandelszentrum dar, welches nicht mehr der
Versorgung der angrenzenden Wohnbereiche diene. Bei Verkaufsflächen über 700 m2,
welche im Regelfall als raumwirksam anzusehen seien, sei eine Untersuchung der
Auswirkungen auf die Raumordnung zwingend erforderlich. Eine Agglomeration
könne auch dann raumwirksam sein, wenn nur die Summe, nicht jedoch einzelne
Teile eine Verkaufsfläche von 700 m2 überschreite. Einzelhandelsagglomerationen mehrerer an sich
selbstständiger, nicht großflächiger Betriebe könnten dann als großflächig
angesehen werden, wenn die Betriebe eine Funktionseinheit bildeten. Eine
solche läge vor, wenn die Betriebe ein bestimmtes gemeinsames Nutzungskonzept
hätten, aufgrund dessen diese so wechselseitig voneinander profitierten, dass
sie nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer
am Wettbewerb erschienen. Bei dem gegenüberliegenden Supermarkt handele es sich um
einen so genannten Vollsortimenter, der durch die Ansiedlung eines
Supermarktes von dessen Kunden besucht werde und umgekehrt. Die beiden
Einrichtungen profitierten voneinander. Dies sei auch daraus ersichtlich, dass
die für den Discountmarkt erforderlichen ca. 70 Stellplätze im Plangebiet nicht
nachgewiesen werden könnten und dieser daher auf die Mitnutzung der Stellplätze
des benachbarten Einzelhandels angewiesen sei. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Das Bundesverwaltungsgericht hat mit seinem Urteil vom
24.11.2005 (BVerwG 4 C 10.04) die Schwelle zur Großflächigkeit von
Einzelhandelsbetrieben i.S.v. § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO definiert. Der
starre Schwellenwert liegt danach bei einer Verkaufsfläche von 800 m2. Da das Vorhaben – bei einer Geschossfläche von rd. 1.000 m2
– eine Verkaufsfläche von unter 800 m2 aufweist, ist davon
auszugehen, dass es keine nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen i.S.v. § 11
Abs. 3 S. 2 BauNVO haben wird. Es bestehen weder Anhaltspunkte dafür, dass das
Vorhaben derartige Auswirkungen trotz Unterschreitens des o.g. Schwellenwertes
haben könnte, noch werden derartige Anhaltspunkte seitens des Stellungnehmenden
benannt. Die für die Raumordnung und Landesplanung zuständigen
Stellen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IB 25 – v. 25.04.07,
Gemeinsame Landesplanungsabteilung – GL 8 – v. 12.04.07) haben in ihren
Stellungnahmen im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB keine
Bedenken gegen die Planung geäußert. Eine gesonderte Untersuchung der
Auswirkungen auf die Raumordnung ist daher nicht erforderlich. In einem zweiten Urteil, ebenfalls vom 24.11.05 (BVerwG 4 C
8.05) hat sich das Bundesverwaltungsgericht mit der Frage auseinandergesetzt,
wann es sich bei benachbarten Einzelhandelsbetrieben um eigenständige Betriebe
bzw. um einen einzigen oder mehrere Betriebe handelt. Dies bestimmt sich nach
baulichen und betrieblich funktionellen Gesichtspunkten. Ein
Einzelhandelsbetrieb ist dann als selbstständig anzusehen, wenn er unabhängig
von anderen Betreibern genutzt werden kann und als eigenständige
Nutzungseinheit steht. Dies ist bei einem Betrieb zu bejahen, der über einen
eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume verfügt. Alle genannten Kriterien treffen auf das Vorhaben zu.
Außerdem ist eine klare baulich-räumliche Trennung zum benachbarten
Einzelhandelsstandort durch die dazwischen liegende öffentliche Siegener
Straße gegeben. Die so genannte Funktionseinheit, bei der ggf. die
Verkaufsflächen mehrerer Einzelhandelsbetriebe unter dem Aspekt der
Großflächigkeit (im Sinne einer „Agglomeration“) zusammen zu rechnen wären,
ist die Ausnahme und im vorliegenden Fall keineswegs gegeben, da es sich
eindeutig um zwei eigenständige Betriebe handelt. Das Kriterium des wechselseitig
voneinander Profitierens ist hier unerheblich. Im Übrigen träfe es auch auf
viele kleinteilige Einzelhandelsläden in einer „klassischen“ Einkaufsstraße zu. Auch die Vermutung, dass Kunden des geplanten
Einzelhandelsbetriebes die Stellplatzanlage des Nachbarn nutzen könnten, führt
nicht zu einer Funktionseinheit. Selbst wenn beide Betriebe einen gemeinsamen
Stellplatz nutzen würden, wären sie nach den o.g. Kriterien eindeutig als
eigenständig anzusehen. Die genannten BVerwG-Urteile haben auch Eingang in die neuen
Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das
Land Berlin (AV Einzelhandel) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom
15.11.2007 gefunden (ABl. S. 2957). 4. Die
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan berücksichtige nicht, dass sich
auf dem seit über 10 Jahren unbefestigten Grundstück schützenswerte Tiere und
Pflanzen angesiedelt hätten. So hätten hier Spatzen ihre Brut- Wohn- und
Zufluchtstätten. Eine diesbezügliche Untersuchung habe nicht stattgefunden. Die Tiere profitierten vom reichhaltigen Grün und den auf
dem Grundstück befindlichen Gehölzen. Die Zerstörung des Lebensraums durch die
geplante Bebauung und vollständige Versiegelung werde auch durch extensive
Dachbegrünung nicht ausgeglichen. Die Lebensstätten seien ganzjährig geschützt und dürften
nicht ohne die notwendige Zulassung beschädigt oder beseitigt werden. Der
vorgesehene Ladeverkehr im rückwärtigen Grundstücksteil führe auch zu einer
Störung des Brutgeschäfts auf den angrenzenden Flächen. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Das Vorhabengrundstück ist zwar seit Abriss des
Tankstellengebäudes unbebaut, wird jedoch gleichwohl relativ intensiv
zwischengenutzt, und zwar insbesondere durch den Pflanzenmarkt der Mandantin
des Stellungnehmenden sowie durch einen Gebrauchtwagenhandel. Die Flächen sind
zwar weitgehend unversiegelt, es handelt sich jedoch überwiegend um einen
vegetationslosen Rohbodenstandort. Insgesamt fünf Bäume befinden sich im
rückwärtigen Grundstücksbereich. Die Aussage, es befände sich „reichhaltiges
Grün“ im Plangebiet ist unzutreffend. Der Umweltbericht in der Begründung setzt sich detailliert
mit den möglichen Umweltauswirkungen der Planung auseinander. Danach ist das
Plangebiet aufgrund der sehr geringen Biotopvielfalt und des Fehlens von
artenreichen Vegetationsbeständen nur von sehr geringer Bedeutung für die
Fauna. Im Rahmen mehrerer Begehungen durch das bezirkliche Naturschutz- und
Grünflächenamt sowie den beauftragten Fachplaner wurden keine geschützten
Brut- oder Niststätten auf dem Vorhabengrundstück und im unmittelbaren Umfeld
ermittelt. Spatzen bevorzugen generell geschützte Brutstätten wie Mauernischen
oder Baumhöhlen, welche das Plangebiet jeweils nicht aufweist. Sofern im Rahmen konkreter Baumaßnahmen eine
Beeinträchtigung besonders geschützter Tierarten zu befürchten wäre, wäre ggf.
– unabhängig vom Bebauungsplanverfahren – eine Befreiung nach § 62 BNatSchG zu
beantragen. Das Vorhabengrundstück wird nach Realisierung der Planung
nicht vollständig, sondern nur zu 80 % versiegelt sein. Der durch das Vorhaben
verursachte Eingriff in Natur und Landschaft i.S.d. § 18 BNatSchG wird durch
die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen
(extensive Dachbegrünung, Baum- und Heckenpflanzungen) vollständig
ausgeglichen. 5. Die direkte Planung eines
Sondergebietes neben einem allgemeinen Wohngebiet sei abwägungsfehlerhaft.
Durch die Anlieferungserschließung im rückwärtigen Bereich träfen Emissionen
aus dem Sondergebiet auf das Wohngebiet. Aussagen zum Schutz des Wohnens seien
nicht getroffen worden. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Das Vorhaben dient nicht der Errichtung eines großflächigen
Einzelhandelsbetriebes (vgl. 3.) Es ist daher auch nicht nur in einem
Kerngebiet oder einem eigens für dieses festgesetzten Sondergebiet zulässig. Die Festsetzung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO
mit der Zweckbestimmung „Einzelhandelsbetriebe“ ist erforderlich, da sich das
Gebiet aufgrund der ausschließlichen Beschränkung auf die angegebene Nutzungen
von den anderen Baugebieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich
unterscheidet. Die geplante Einzelhandelsnutzung wäre prinzipiell auch in
anderen Baugebieten, so z.B. auch in einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4
BauNVO oder in einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zulässig, da sie lediglich der
Versorgung des näheren Umfeldes dient. Andere, in diesen Gebietskategorien
regelmäßig zulässigen Nutzungen, wie z.B. das Wohnen oder weitere gewerbliche
Nutzungen, sollen hier jedoch nicht zulässig sein. Da im WA nur nicht störende bzw. im MI das Wohnen nicht
wesentlich störende Gewerbebetriebe genehmigungsfähig sind, ist von einer
prinzipiellen Wohnverträglichkeit des der Nahversorgung dienenden Vorhabens
auszugehen. In der Begründung wird dargelegt, dass im städtebaulichen
Konzept bereits auf eine Minderung der Belastung der angrenzenden Wohnbebauung
hingewirkt wurde: Auf Grund der geplanten Stellung des Gebäudekörpers ist die
Stellplatzanlage mit lediglich ca. 33 Parkplätzen weitgehend gegenüber der
Wohnbebauung Siegener Str. 62 abgeschirmt. Da die Zufahrt außerdem unmittelbar
von der Falkenseer Chaussee erfolgt, sind hier keine wesentlichen
Geräuschbelastungen zu erwarten. Die Anlieferung eines Einzelhandelsbetriebes der geplanten
Größenordnung erfolgt in der Regel nur ein- bis zweimal täglich. Die nächtliche
Anlieferung wird gemäß §§ 22 und 23 BImSchG Bln und aufgrund der TA Lärm
unzulässig, sofern es zu schädlichen Umwelteinwirkungen (nächtlicher
Lärmbelästigung) kommt. Gleiches gilt für den nächtlichen Betrieb von
haustechnischen Anlagen. Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet
werden. In Abstimmung mit dem Umweltamt wurden außerdem folgende
Regelungen in den Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Land Berlin
aufgenommen: • Die
Fahrgassen des Parkplatzes müssen mit glatter Asphaltoberfläche hergestellt werden. • Die
Geräuschemissionen der technischen Gebäudeausrüstung sollen so begrenzt werden,
dass die Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet
tagsüber und nachts eingehalten werden. • Die
Belieferung des Einzelhandelsbetriebes darf nur an Werktagen in der Zeit von 6
bis 22 Uhr erfolgen. Mit diesen Regelungen kann generell eine Verträglichkeit des
Vorhabens mit der angrenzenden Wohnnutzung gewährleistet werden. Auf die zumutbare Belastung durch die Anlieferung wurde in
der Begründung hingewiesen. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass die
Belastung der Wohnbebauung aus dem Verkehrsaufkommen, das durch das Vorhaben induziert
wird, im Vergleich zu der bereits vorhandenen Belastung aus dem
Verkehrsaufkommen auf der Falkenseer Chaussee relativ gering ist. Gegenüber der derzeit planungsrechtlich zulässigen Situation
Tankstellennutzung erfolgt durch das Vorhaben keine Verschlechterung der
potenziellen Belastungssituation für das Umfeld. BLN Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz
e.V. mit Schreiben vom 18.12.07 Es werde begrüßt, dass für den Verlust an
naturhaushaltswirksamer Fläche eine Dachbegrünung umgesetzt werden soll. Bedauerlich sei, dass fünf ältere, nach Baumschutzverordnung
geschützte Bäume gefällt werden sollen. Wenn auch rein rechnerisch ein
Ausgleich für erhöhte Baumfällungen erfolge, werde dennoch vorgeschlagen, dass
im Zusammenhang mit der eventuellen Fällung kleinerer, nicht geschützter Bäume
ein Ersatzbaum zu berechnen sei und in Verbindung mit dem Verlust des
Straßenbaumes je sechs Stellplätze ein Baum StU 18-20 zu pflanzen sei. Auch
kleinere Bäume seien bereits ökologisch funktionsfähig. Die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna
sowie die Entwicklung gebietstypischen Baumbestandes seien auch im Sinne des
Landschaftsprogramms (LaPro) und würden sich langfristig kleinklimatisch
positiv für die Anwohner der viel befahrenen Falkenseer Chaussee auswirken. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; der Anregung wird
nicht gefolgt. Wie im Umweltbericht in der Begründung dargelegt, befinden
sich im Plangebiet lediglich fünf geschützte und keine weiteren Bäume. Das
Kostenäquivalent für den Ausgleich (nach BaumSchVO) der Fällung von vieren
dieser Bäume sowie eines weiteren Baumes unmittelbar südlich des Plangebietes
ist ebenso in die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung eingeflossen wie die durch
den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichte zusätzliche Flächenversiegelung. Durch die Festsetzung von 800 m2 extensiver
Dachbegrünung sowie der Pflanzung von vier Platanen, zwei kleinkronigen oder
säulenförmigen Bäume und ca. 90 m2 Hecke wird der Eingriff
vollständig ausgeglichen. Der Ausgleich erfolgt nicht nur rechnerisch sondern
auch praktisch, da alle Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch
Bestandteil des Durchführungsvertrages zwischen Vorhabenträger und Land Berlin
sind. Der Ausgleich für die Fällung des Straßenbaums außerhalb des
Plangebiets wird im Rahmen der Fällgenehmigung gesondert durch das zuständige
Naturschutz- und Grünflächenamt festgelegt. Da das Kostenäquivalent für die Ausgleichsmaßnahmen für den
zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft bereits überschreitet, wäre die
Festsetzung weiterer Maßnahmen unverhältnismäßig und dem berechtigten
wirtschaftlichen Interesse des Vorhabenträgers nicht zumutbar. Fazit: Aufgrund des Ergebnisses der
Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen zur öffentlichen Auslegung ergeben
sich keine inhaltlichen Änderungen. Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am
05. Februar 2008 das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und die Feststellung
der Planreife gem. § 33 Abs. 1 BauGB
für das Vorhaben auf dem Grundstück Falkenseer Chaussee 241 im Bezirk Spandau,
Ortsteil Falkenhagener Feld beschlossen. Der
Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV hat während seiner Sitzung am 05. Februar 2008 das Ergebnis der
öffentlichen Auslegung und die Planreife
gem. § 33 Abs. 1 BauGB für die Errichtung eines
Lebensmittelmarktes mit Stellplätzen zustimmend
zur Kenntnis genommen. Die Beschlussfassung des Bezirksamtes Spandau über die
Vorlage des Entwurfs der Verordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplans als Bestandteil dieser Rechtsverordnung unter Vorlage der
Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 des
Baugesetzbuchs an die BVV erfolgte am 15. April 2008. B. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21.
Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom
03. November 2005 (GVBl. S. 692). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.
132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April
1993 (BGBl. I S. 466). Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14.
Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2). C. Auswirkungen
auf Einnahmen und Ausgaben Die Kosten für alle auf dem Grundstück erforderlichen
Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen übernimmt der Vorhabenträger. Weiterhin
hat er die Planungsarbeiten und –kosten übernommen. Die Übernahme der Kosten notwendiger Maßnahmen im
öffentlichen Raum, (u.a. Verlegung einer Gehwegsüberfahrt, Neupflanzung eines
Straßenbaums) wurden im Rahmen eines Durchführungsvertrags zwischen dem
Vorhabenträger und dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirk Spandau,
geregelt. Dieser Durchführungsvertrag wurde am 21. Januar 2008 unterzeichnet. Es sind weder Ausgaben noch Einnahmen zu erwarten. Berlin-Spandau, den 14.04.2008 Das Bezirksamt Birkholz Röding Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat |
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Bezirksamt Spandau
- Tel.: (030) 90279-0