Unterrichtung vom Beschluss des Bezirksamtes vom 25. Juli 2006 über die Aufstellung des Be­bauungsplans gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz.

 

Anlg.:            Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 5.000 mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG und § 6 Abs. 3 AGBauGB unter Vorlage der Begründung vom 10. März 2008 gemäß § 9 Abs. 8 des Bauge­setzbuchs zum vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57  VE vom 23. Oktober 2007 beschlie­ßen:

 

 

I.                     Vorhabenbezogener Bebauungsplan 5-57 VE

 

II.                             Verordnung

 

Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE

im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld

 

Vom                                                     2008

 

 

Auf Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:

 

§ 1

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 5-57 VE vom 23. Oktober 2007 für das Grundstück Fal­kenseer Chaussee 241 im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld, wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes VIII-46 im Bezirk Spandau, Ortsteil Spandau, vom 01. Oktober 1962 (GVBl. S. 1154) festgesetzten Bebau­ungsplan.

 

§ 2

 

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnun­gen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsauf­sichtsamt, kostenfrei eingesehen werden.

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.   die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprü­che (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

 

 

2.   das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

§ 4

 

(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

1.      eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

2.      eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,

 

3.      nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvor­gangs,

 

4.      eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 inner­halb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Ge­setzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2)   Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verord­nung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

 

Dieser Beschluss schließt Änderungen und Ergänzungen ein, die die Grundzüge der Planung nicht berühren.

 

 

A.            Begründung:

 

Das Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE am 25. Juli 2006 beschlossen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans am 06. Juni 2006 zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Der Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE ist die Absicht des Vorhabenträgers, der ADATEC GmbH & Co. Planungs- und Entwicklungs-KG, auf dem Grundstück Falkenseer Chaussee 241 einen der Nahversorgung dienenden Lebensmittelmarkt zu errichten.

 

 

 

Das Grundstück Falkenseer Chaussee 241 liegt gegenwärtig brach und wird temporär von ei­nem Imbiss und einem Blumenverkäufer genutzt. Da es sich in relativ zentraler Lage an einer viel befahrenen Hauptverkehrsstraße und zudem in einer Ecksituation (Siegener Straße) befin­det, stellt die fehlende bauliche Nutzung einen städtebaulichen Mangel dar, der durch das Vor­haben beseitigt werden soll. Aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung ist das Grundstück für die geplante Nutzung geeignet.

 

Mit dem Bebauungsplan soll die Sicherung einer Nachnutzung für das derzeit ungenutzte ehe­malige Tankstellengrundstück erfolgen.

 

Ziel ist es, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des o.g. Bauvorha­bens zu schaffen.

 

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 25. Oktober bis einschließlich 24. November 2006 statt. Gleichzeitig wurde die frühzeitige Be­hördenbeteiligung gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 1 BauGB im Hinblick auf die erforderliche Umweltprüfung durchgeführt.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat am 5. Dezember 2006 das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 02. April 2007 gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme bis spätestens zum 04. Mai 2007 aufgefordert.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat am 24. Juli 2007 mit dem Auftrag zu prüfen, ob der Ein­zelhandelsmarkt eine Dachbegrünung erhalten kann, das Ergebnis der Behördenbeteiligung zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat am 09. Oktober 2007 das Ergebnis der frühzeitige Öf­fentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB sowie das Ergebnis der Beteiligung der Be­hörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit seinen Änderungen be­schlossen.

 

Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5-57 VE fand in der Zeit vom 19. November 2007 bis einschließlich 18. Dezember 2007 statt. Das Ergebnis der öffentli­chen Auslegung hatte keine Auswirkungen auf die künftigen Festsetzungen des vorhabenbezo­genen Bebauungsplans.

Während des Auslegungszeitraums informierten sich zwei Bürger sowie ein Vertreter eines eingetragenen Naturschutzvereins (BLN) über die Planung.

Es liegen zwei schriftliche Stellungnahmen vor, die folgendermaßen abgewogen wurden:

Rechtsanwalt eines gekündigten Grundstücksmieters (Pflanzenmarkt) mit Schreiben vom 18.12.07

 

 

 

 

 

1.  Die im B-Plan VIII-46 festgesetzte Tankstellennutzung sei aus Gründen der Daseinsvor­sorge beizubehalten. Aus der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE werde nicht ersichtlich, warum eine Tankstelle aus Gründen der Daseinsvorsorge für dieses Gebiet nicht mehr erforderlich sei. Die Begründung, dass ein Lebensmittelmarkt not­wendig sei, da das im Nachbarquartier Westerwaldstraße befindliche Lebensmittelgeschäft aus betriebswirtschaftlichen Gründen aufgegeben werde, ist nicht nachvollziehbar, da es im Einzugsgebiet bereits eine Überversorgung gäbe. Die Anhäufung von Ladengeschäften an der Siegener Straße zeige, dass hier kein Nahversorgungszentrum geplant sei.

 

Auswertung / Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

 

Der Bebauungsplan VIII-46 wurde am 01.10.1962, also vor gut 45 Jahren festgesetzt. Gründe, die für die damalige Festsetzung einer Tankstellennutzung im Sinne einer „Da­seinsvorsorge“ gesprochen haben mögen, sind nach Ablauf dieses langen Zeitraumes nicht mehr relevant. Sofern damals eine mangelnde Versorgung mit Tankstellen im Bezirk Span­dau bestanden haben mag, ist dies heute nicht mehr der Fall. So befindet sich z.B. auf der dem Vorhabengrundstück unmittelbar gegenüberliegenden, nördlichen Seite der Falkenseer Chaussee inzwischen eine moderne Tankstelle.

Die Tankstellennutzung im Plangebiet wurde bereits 1997 endgültig aufgegeben. Seitens des Eigentümers ist eine Wiederaufnahme dieser Nutzung nicht beabsichtigt. Ein Festhalten an der Planung von 1962 würde den gegenwärtigen, städtebaulich unbefriedigenden Zu­stand einer Brachfläche mit temporären Nutzungen auf Dauer festschreiben. Stattdessen beabsichtigt der Grundstückseigentümer die Errichtung eines Lebensmitteleinzelhandels­marktes und hat daher am 12.06.2006 einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezoge­nen Bebauungsplanverfahrens an das Bezirksamt Spandau gestellt.

Die behauptete „Überversorgung“ im mit einer hohen Wohndichte versehenen Umfeld des Plangebietes besteht, auch wegen der genannten Aufgabe des Lebensmittelgeschäftes im Quartier Westerwaldstraße, nicht. Wesentlicher betriebswirtschaftlicher Grund für die Ge­schäftsaufgabe ist nicht die übergroße Konkurrenzsituation, sondern die Tatsache, dass die dort zur Verfügung stehende Verkaufsfläche für heutige Anforderungen an Supermärkte deutlich zu klein ist. Zwar ist es richtig, dass sich auf der dem Plangebiet gegenüberliegen­den Seite der Siegener Straße bereits ein Lebensmitteleinzelhandel befindet, von einer „Konzentration“ von Ladengeschäften entlang dieser Straße kann jedoch nicht die Rede sein.

Wesentliches Ziel der Planung ist, neben der Verbesserung der Nahversorgung, die Über­windung eines städtebaulichen Missstandes (s.o.). Für das Wohnen ist der Standort auf­grund der hohen verkehrlichen Belastung im Kreuzungsbereich nicht gut geeignet. Eine ge­werbliche Nutzung scheidet aufgrund der geringen Grundstücksgröße sowie der zu erwar­tenden Belastung für die Anwohner ebenfalls aus. Die Eignung für den Lebensmitteleinzel­handel ist aufgrund guter verkehrlicher Anbindung und vertretbarer Umfeldbelastungen (vgl. 5.) hingegen gegeben. Nicht zuletzt sind auch die Planungsziele des Eigentümers ein zwar nicht allein entscheidender, jedoch gewichtiger Bestandteil der planerischen Abwägung.

 

 

 

 

 

2.  Die festgelegten Baulinien widersprächen den Zielen der Planung in den Bebauungsplänen VIII-46, VIII-46-1 und VIII-46-2, da diese von Bebauung freizuhaltende Flächen von 20 bzw. 10 Metern vorsähen. Durch die Baugrenzen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE werde das mit der Bebauung entlang der Falkenseer Chaussee und der Siegener Straße verwirklichte städtebauliche Konzept aufgegeben. Bei einem Festhalten am B-Plan VIII-46 müsse das prägende städtebauliche Konzept hingegen nicht aufgegeben werden.

 

Auswertung / Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

Der Bebauungsplan 5-57 VE setzt Baugrenzen (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO), keine Bauli­nien (§ 23 Abs.2 Satz 1 BauNVO) fest.

Die Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 dienen der Nachverdichtung einer in den sech­ziger Jahren errichteten Wohnsiedlung in Zeilenbauweise durch eine mehrgeschossige, straßenbegleitende Wohnbebauung. Der vorhabenbezogenen Bebauungsplan 5-57 VE dient hingegen der Errichtung eines Einzelhandelsbetriebes für die Nahversorgung. Daher sind die städtebaulichen Konzepte der erstgenannten Bebauungspläne grundsätzlich nicht de­ckungsgleich auf das Vorhaben übertragbar.

Der Bebauungsplan VIII-46 war im Bereich des heutigen Vorhabengrundstücks die pla­nungsrechtliche Grundlage für die Errichtung einer Tankstelle. Auch zwischen dessen städ­tebaulicher Konzeption und den Neufestsetzungen der Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 bestehen keine unmittelbaren Bezüge mehr. So weist z.B. die Baugrenze des Bebau­ungsplans VIII-46 entlang der Siegener Straße einen Abstand von 20 m zur Straßenbegren­zungslinie auf. Im südlich angrenzenden Bebauungsplan VIII-46-1 beträgt der entspre­chende Abstand nur mehr 5 m. Außerdem lässt der Bebauungsplan VIII-46 im Bereich des Vorhabengrund-stücks lediglich zwei Vollgeschosse zu, während die auf Grundlage der Be­bauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2 errichteten Wohnbauten über bis zu fünf bzw. acht Vollgeschosse verfügen.

Wie unter 1. erläutert, stellt das Vorhabengrundstück in seiner derzeitigen Situation einen städtebaulichen Missstand dar, der nur durch eine Neunutzung und –bebauung überwunden werden kann. Der Standort ist für die geplante Nutzung geeignet und es besteht der planeri­sche Wille, diese zu verwirklichen. Realistische Planungsalternativen liegen nicht vor.

Die städtebaulich unbefriedigende Situation im Eckbereich der Falkenseer Chaussee / Sie­gener Straße wird durch den geplanten Bau eines teilweise über 6 m hohen Gebäudes ver­bessert. Eine innerstädtische Brachfläche in einem unbefriedigenden, nur temporär genutz­ten Zustand wird einer neuen, adäquaten Nutzung zugeführt und nutzungsstrukturell und gestalterisch wieder in ihr städtisches Umfeld integriert. Der städtebauliche Missstand kann somit behoben werden.

Aus der sehr heterogenen Bestandsituation im Spannungsfeld zwischen städtebaulichen Großformen der siebziger Jahre, kleinteiliger Einfamilienhausbebauung und Sonderbauten lassen sich keine zwingenden städtebaulichen Vorgaben – etwa in Form von unbedingt ein­zuhaltenden Baufluchten – ableiten.

Wesentliche Bestandteile der städtebaulichen Konzeption der Bebauungspläne VIII-46-1 und VIII-46-2, wie die Vollgeschosszahlen oder die straßenbegleitende Bebauung mit 5 m tiefem Vorgarten, sind nicht auf das Vorhaben übertragbar. Zum einen mangelt es an geeigneten Nutzungen für die Obergeschosse. Zum anderen sind die Errichtung des geplanten Einzel­handelsmarktes in der Flucht der Wohnbebauung an der Falkenseer Chaussee sowie ein 5m tiefer Vorgarten nicht möglich, da dann aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse im rückwärtigen Teil des Plangebiets keine ausreichenden Flächen für die erforderlichen Stellplätze zur Verfügung stünden. Außerdem bewirkt die geplante Stellung des Baukörpers eine bauliche Abschirmung der Stellplatzanlage gegenüber der südlich und südöstlich an­grenzenden Wohnnutzung. Wären die Stellplätze hingegen nicht an der Straße sondern im hinteren Grundstücksteil platziert, hätte dies zusätzliche Belastungen für das Wohnen zur Folge.

Durch die Festsetzung von Baum- und Heckenpflanzungen im vorderen Grundstücksteil wird jedoch zumindest das typische Element einer Begrünung entlang des öffentlichen Straßen­raums aus der Umgebung auf das Vorhabengebiet übertragen.

 

3. Es sei nicht ein der Nahversorgung dienender Einzelhandelsstandort, sondern ein großflächiger Einzelhandel mit Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO geplant. Die geplante Nutzung stelle zusammen mit dem benachbarten Supermarkt durch Agglomeration ein Einzelhandelszentrum dar, welches nicht mehr der Versorgung der angrenzenden Wohnbereiche diene. Bei Verkaufsflächen über 700 m², welche im Regelfall als raumwirk­sam anzusehen seien, sei eine Untersuchung der Auswirkungen auf die Raumordnung zwingend erforderlich. Eine Agglomeration könne auch dann raumwirksam sein, wenn nur die Summe, nicht jedoch einzelne Teile eine Verkaufsfläche von 700 m² überschreite.

Einzelhandelsagglomerationen mehrerer an sich selbstständiger, nicht großflächiger Be­triebe könnten dann als großflächig angesehen werden, wenn die Betriebe eine Funktions­einheit bildeten. Eine solche läge vor, wenn die Betriebe ein bestimmtes gemeinsames Nut­zungskonzept hätten, aufgrund dessen diese so wechselseitig voneinander profitierten, dass sie nicht als Konkurrenten, sondern als gemeinschaftlich verbundene Teilnehmer am Wettbewerb erschienen.

Bei dem gegenüberliegenden Supermarkt handele es sich um einen so genannten Vollsor­timenter, der durch die Ansiedlung eines Supermarktes von dessen Kunden besucht werde und umgekehrt. Die beiden Einrichtungen profitierten voneinander. Dies sei auch daraus er­sichtlich, dass die für den Discountmarkt erforderlichen ca. 70 Stellplätze im Plangebiet nicht nachgewiesen werden könnten und dieser daher auf die Mitnutzung der Stellplätze des benachbarten Einzelhandels angewiesen sei.

 

Auswertung / Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

 

Das Bundesverwaltungsgericht hat mit seinem Urteil vom 24.11.2005 (BVerwG 4 C 10.04) die Schwelle zur Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben i.S.v. § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauNVO definiert. Der starre Schwellenwert liegt danach bei einer Verkaufsfläche von

800 m².

Da das Vorhaben – bei einer Geschossfläche von rd. 1.000 m² – eine Verkaufsfläche von unter 800 m² aufweist, ist davon auszugehen, dass es keine nachteiligen städtebaulichen Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 S. 2 BauNVO haben wird. Es bestehen weder Anhalts­punkte dafür, dass das Vorhaben derartige Auswirkungen trotz Unterschreitens des o.g. Schwellenwertes haben könnte, noch werden derartige Anhaltspunkte seitens des Stel­lungnehmenden benannt.

Die für die Raumordnung und Landesplanung zuständigen Stellen (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – IB 25 – v. 25.04.07, Gemeinsame Landesplanungsabteilung – GL 8 – v. 12.04.07) haben in ihren Stellungnahmen im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB keine Bedenken gegen die Planung geäußert. Eine gesonderte Untersu­chung der Auswirkungen auf die Raumordnung ist daher nicht erforderlich.

In einem zweiten Urteil, ebenfalls vom 24.11.05 (BVerwG 4 C 8.05) hat sich das Bundes­verwaltungsgericht mit der Frage auseinandergesetzt, wann es sich bei benachbarten Ein­zelhandelsbetrieben um eigenständige Betriebe bzw. um einen einzigen oder mehrere Be­triebe handelt. Dies bestimmt sich nach baulichen und betrieblich funktionellen Gesichts­punkten. Ein Einzelhandelsbetrieb ist dann als selbstständig anzusehen, wenn er unabhän­gig von anderen Betreibern genutzt werden kann und als eigenständige Nutzungseinheit steht. Dies ist bei einem Betrieb zu bejahen, der über einen eigenen Eingang, eine eigene Anlieferung und eigene Personalräume verfügt.

Alle genannten Kriterien treffen auf das Vorhaben zu. Außerdem ist eine klare baulich-räumliche Trennung zum benachbarten Einzelhandelsstandort durch die dazwischen lie­gende öffentliche Siegener Straße gegeben.

Die so genannte Funktionseinheit, bei der ggf. die Verkaufsflächen mehrerer Einzelhan­delsbetriebe unter dem Aspekt der Großflächigkeit (im Sinne einer „Agglomeration“) zu­sammen zu rechnen wären, ist die Ausnahme und im vorliegenden Fall keineswegs gege­ben, da es sich eindeutig um zwei eigenständige Betriebe handelt. Das Kriterium des wech­selseitig voneinander Profitierens ist hier unerheblich. Im Übrigen träfe es auch auf viele kleinteilige Einzelhandelsläden in einer „klassischen“ Einkaufsstraße zu.

Auch die Vermutung, dass Kunden des geplanten Einzelhandelsbetriebes die Stellplatzan­lage des Nachbarn nutzen könnten, führt nicht zu einer Funktionseinheit. Selbst wenn beide Betriebe einen gemeinsamen Stellplatz nutzen würden, wären sie nach den o.g. Kriterien eindeutig als eigenständig anzusehen.

Die genannten BVerwG-Urteile haben auch Eingang in die neuen Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 15.11.2007 gefunden (ABl. S. 2957).

 

4. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan berücksichtige nicht, dass sich auf dem seit über 10 Jahren unbefestigten Grundstück schützenswerte Tiere und Pflanzen angesiedelt hätten. So hätten hier Spatzen ihre Brut- Wohn- und Zufluchtstätten. Eine dies­bezügliche Untersuchung habe nicht stattgefunden.

Die Tiere profitierten vom reichhaltigen Grün und den auf dem Grundstück befindlichen Ge­hölzen. Die Zerstörung des Lebensraums durch die geplante Bebauung und vollständige Versiegelung werde auch durch extensive Dachbegrünung nicht ausgeglichen.

Die Lebensstätten seien ganzjährig geschützt und dürften nicht ohne die notwendige Zulas­sung beschädigt oder beseitigt werden. Der vorgesehene Ladeverkehr im rückwärtigen Grundstücksteil führe auch zu einer Störung des Brutgeschäfts auf den angrenzenden Flä­chen.

 

Auswertung / Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

 

Das Vorhabengrundstück ist zwar seit Abriss des Tankstellengebäudes unbebaut, wird je­doch gleichwohl relativ intensiv zwischengenutzt, und zwar insbesondere durch den Pflan­zenmarkt der Mandantin des Stellungnehmenden sowie durch einen Gebrauchtwagenhan­del. Die Flächen sind zwar weitgehend unversiegelt, es handelt sich jedoch überwiegend um einen vegetationslosen Rohbodenstandort. Insgesamt fünf Bäume befinden sich im rückwärtigen Grundstücksbereich. Die Aussage, es befände sich „reichhaltiges Grün“ im Plangebiet ist unzutreffend.

Der Umweltbericht in der Begründung setzt sich detailliert mit den möglichen Umweltaus­wirkungen der Planung auseinander. Danach ist das Plangebiet aufgrund der sehr geringen Biotopvielfalt und des Fehlens von artenreichen Vegetationsbeständen nur von sehr gerin­ger Bedeutung für die Fauna. Im Rahmen mehrerer Begehungen durch das bezirkliche Na­turschutz- und Grünflächenamt sowie den beauftragten Fachplaner wurden keine ge­schützten Brut- oder Niststätten auf dem Vorhabengrundstück und im unmittelbaren Umfeld ermittelt. Spatzen bevorzugen generell geschützte Brutstätten wie Mauernischen oder Baumhöhlen, welche das Plangebiet jeweils nicht aufweist.

Sofern im Rahmen konkreter Baumaßnahmen eine Beeinträchtigung besonders geschützter Tierarten zu befürchten wäre, wäre ggf. – unabhängig vom Bebauungsplanverfahren – eine Befreiung nach § 62 BNatSchG zu beantragen.

Das Vorhabengrundstück wird nach Realisierung der Planung nicht vollständig, sondern nur zu 80 % versiegelt sein. Der durch das Vorhaben verursachte Eingriff in Natur und Land­schaft i.S.d. § 18 BNatSchG wird durch die im vorhabenbezogenen Bebauungsplan festge­setzten Ausgleichsmaßnahmen (extensive Dachbegrünung, Baum- und Heckenpflanzun­gen) vollständig ausgeglichen.

 

5.  Die direkte Planung eines Sondergebietes neben einem allgemeinen Wohngebiet sei abwä­gungsfehlerhaft. Durch die Anlieferungserschließung im rückwärtigen Bereich träfen Emis­sionen aus dem Sondergebiet auf das Wohngebiet. Aussagen zum Schutz des Wohnens seien nicht getroffen worden.

 

Auswertung / Abwägung

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt.

 

Das Vorhaben dient nicht der Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (vgl. 3.) Es ist daher auch nicht nur in einem Kerngebiet oder einem eigens für dieses festge­setzten Sondergebiet zulässig.

Die Festsetzung als sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO mit der Zweckbe­stimmung „Einzelhandelsbetriebe“ ist erforderlich, da sich das Gebiet aufgrund der aus­schließlichen Beschränkung auf die angegebene Nutzungen von den anderen Bauge­bieten nach den §§ 2 bis 10 BauNVO wesentlich unterscheidet.

Die geplante Einzelhandelsnutzung wäre prinzipiell auch in anderen Baugebieten, so z.B. auch in einem allgemeinen Wohngebiet gem. § 4 BauNVO oder in einem Mischgebiet gem. § 6 BauNVO zulässig, da sie lediglich der Versorgung des näheren Umfeldes dient. Andere, in diesen Gebietskategorien regelmäßig zulässigen Nutzungen, wie z.B. das Wohnen oder weitere gewerbliche Nutzungen, sollen hier jedoch nicht zulässig sein.

Da im WA nur nicht störende bzw. im MI das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbe­betriebe genehmigungsfähig sind, ist von einer prinzipiellen Wohnverträglichkeit des der Nahversorgung dienenden Vorhabens auszugehen.

In der Begründung wird dargelegt, dass im städtebaulichen Konzept bereits auf eine Minde­rung der Belastung der angrenzenden Wohnbebauung hingewirkt wurde:

Auf Grund der geplanten Stellung des Gebäudekörpers ist die Stellplatzanlage mit lediglich ca. 33 Parkplätzen weitgehend gegenüber der Wohnbebauung Siegener Str. 62 abge­schirmt. Da die Zufahrt außerdem unmittelbar von der Falkenseer Chaussee erfolgt, sind hier keine wesentlichen Geräuschbelastungen zu erwarten.

Die Anlieferung eines Einzelhandelsbetriebes der geplanten Größenordnung erfolgt in der Regel nur ein- bis zweimal täglich. Die nächtliche Anlieferung wird gemäß §§ 22 und 23 BImSchG Bln und aufgrund der TA Lärm unzulässig, sofern es zu schädlichen Umweltein­wirkungen (nächtlicher Lärmbelästigung) kommt. Gleiches gilt für den nächtlichen Betrieb von haustechnischen Anlagen. Zuwiderhandlungen können als Ordnungswidrigkeit geahn­det werden.

In Abstimmung mit dem Umweltamt wurden außerdem folgende Regelungen in den Durch­führungsvertrag zwischen Vorhabenträger und Land Berlin aufgenommen:

 

•      Die Fahrgassen des Parkplatzes müssen mit glatter Asphaltoberfläche hergestellt wer­den.

•      Die Geräuschemissionen der technischen Gebäudeausrüstung sollen so begrenzt wer­den, dass die Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm für ein allgemeines Wohngebiet tagsüber und nachts eingehalten werden.

•      Die Belieferung des Einzelhandelsbetriebes darf nur an Werktagen in der Zeit von 6 bis 22 Uhr erfolgen.

 

Mit diesen Regelungen kann generell eine Verträglichkeit des Vorhabens mit der angren­zenden Wohnnutzung gewährleistet werden.

Auf die zumutbare Belastung durch die Anlieferung wurde in der Begründung hingewiesen. Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass die Belastung der Wohnbebauung aus dem Verkehrsaufkommen, das durch das Vorhaben induziert wird, im Vergleich zu der be­reits vorhandenen Belastung aus dem Verkehrsaufkommen auf der Falkenseer Chaussee relativ gering ist.

Gegenüber der derzeit planungsrechtlich zulässigen Situation Tankstellennutzung erfolgt durch das Vorhaben keine Verschlechterung der potenziellen Belastungssituation für das Umfeld.

 

BLN Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. mit Schreiben vom 18.12.07

 

Es werde begrüßt, dass für den Verlust an naturhaushaltswirksamer Fläche eine Dachbe­grünung umgesetzt werden soll.

Bedauerlich sei, dass fünf ältere, nach Baumschutzverordnung geschützte Bäume gefällt werden sollen. Wenn auch rein rechnerisch ein Ausgleich für erhöhte Baumfällungen erfolge, werde dennoch vorgeschlagen, dass im Zusammenhang mit der eventuellen Fällung kleine­rer, nicht geschützter Bäume ein Ersatzbaum zu berechnen sei und in Verbindung mit dem Verlust des Straßenbaumes je sechs Stellplätze ein Baum StU 18-20 zu pflanzen sei. Auch kleinere Bäume seien bereits ökologisch funktionsfähig.

Die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Entwicklung ge­bietstypischen Baumbestandes seien auch im Sinne des Landschaftsprogramms (LaPro) und würden sich langfristig kleinklimatisch positiv für die Anwohner der viel befahrenen Fal­kenseer Chaussee auswirken.

 

Auswertung / Abwägung

 

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; der Anregung wird nicht gefolgt.

 

Wie im Umweltbericht in der Begründung dargelegt, befinden sich im Plangebiet lediglich fünf geschützte und keine weiteren Bäume. Das Kostenäquivalent für den Ausgleich (nach BaumSchVO) der Fällung von vieren dieser Bäume sowie eines weiteren Baumes unmittel­bar südlich des Plangebietes ist ebenso in die Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung eingeflos­sen wie die durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichte zusätzliche Flä­chenversiegelung.

Durch die Festsetzung von 800 m² extensiver Dachbegrünung sowie der Pflanzung von vier Platanen, zwei kleinkronigen oder säulenförmigen Bäume und ca. 90 m² Hecke wird der Eingriff vollständig ausgeglichen. Der Ausgleich erfolgt nicht nur rechnerisch sondern auch praktisch, da alle Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auch Bestand­teil des Durchführungsvertrages zwischen Vorhabenträger und Land Berlin sind.

Der Ausgleich für die Fällung des Straßenbaums außerhalb des Plangebiets wird im Rah­men der Fällgenehmigung gesondert durch das zuständige Naturschutz- und Grünfläche­namt festgelegt.

Da das Kostenäquivalent für die Ausgleichsmaßnahmen für den zu erwartenden Eingriff in Natur und Landschaft bereits überschreitet, wäre die Festsetzung weiterer Maßnahmen un­verhältnismäßig und dem berechtigten wirtschaftlichen Interesse des Vorhabenträgers nicht zumutbar.

 

Fazit:

Aufgrund des Ergebnisses der Abwägung der eingegangenen Stellungnahmen zur öffentli­chen Auslegung ergeben sich keine inhaltlichen Änderungen.

 

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 05. Februar 2008 das Ergeb­nis der öffentlichen Auslegung und die Feststellung der Planreife gem. § 33 Abs. 1 BauGB für das Vorhaben auf dem Grundstück Falkenseer Chaussee 241 im Bezirk Spandau, Ortsteil Falkenhagener Feld beschlossen.

 

Der Ausschuss für Stadtentwicklung der BVV hat während seiner Sitzung am 05. Februar 2008 das Ergebnis der öffentlichen Auslegung und die Planreife gem. § 33 Abs. 1 BauGB für die Er­richtung eines Lebensmittelmarktes mit Stellplätzen zustimmend zur Kenntnis genommen.

 

Die Beschlussfassung des Bezirksamtes Spandau über die Vorlage des Entwurfs der Verord­nung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Bestandteil dieser Rechtsverordnung unter Vorlage der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs an die BVV erfolgte am 15. April 2008.

 

 

B.            Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692).

 

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2).

 

C.            Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

 

Die Kosten für alle auf dem Grundstück erforderlichen Vorbereitungs- und Ordnungsmaß­nahmen übernimmt der Vorhabenträger. Weiterhin hat er die Planungsarbeiten und –kosten übernommen.

Die Übernahme der Kosten notwendiger Maßnahmen im öffentlichen Raum, (u.a. Verlegung einer Gehwegsüberfahrt, Neupflanzung eines Straßenbaums) wurden im Rahmen eines Durchführungsvertrags zwischen dem Vorhabenträger und dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirk Spandau, geregelt. Dieser Durchführungsvertrag wurde am 21. Januar 2008 un­terzeichnet.

 

Es sind weder Ausgaben noch Einnahmen zu erwarten.

 

 

Berlin-Spandau, den 14.04.2008

Das Bezirksamt

 

 

 

 

Birkholz                        Röding

Bezirksbürgermeister                        Bezirksstadtrat