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DGS
Drucksache - 0785/XVIII
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Unterrichtung
vom Beschluss des Bezirksamtes vom 31. Mai 1994 über die Aufstellung des
Bebauungsplanes VIII-509, Vorlage zur Kenntnisnahme vom 22. August 1994 –
Drucksache Nr. 1632/XIV. Wahlperiode – -
Unterrichtung
vom Beschluss des Bezirksamtes vom 7. September 2004 über die räumliche
Einschränkung des Bebauungsplans um eine östliche Teilfläche VIII-509 –
Drucksache Nr. 2848/XVII. Wahlperiode – Die
Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und gemäß § 12
Abs. 2 Nr. 4 BezVG unter Vorlage der Begründung vom 07.11.2007 gemäß § 9 Abs. 8
des Baugesetzbuchs zu dem Entwurf des Bebauungsplans VIII – 509 vom 17. August
2007 beschließen: I.
Entwurf des Bebauungsplans VIII-509 II.
Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des
Bebauungsplans VIII – 509 im Bezirk Spandau Vom....................... 2007 Auf Grund
des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl.
I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006
(BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des
Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692), wird verordnet: § 1 Der
Bebauungsplan VIII – 509 vom 17. August 2007 für eine Teilfläche der
Wasserstadt Berlin-Oberhavel zwischen Kleiner Eiswerderstraße, Stadion
Haselhorst, Krienicke Park und Havel, im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst,
wird festgesetzt. § 2 Die
Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung
Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des
Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen,
Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt,
kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die
Vorschriften über
wird
hingewiesen § 4 (1) Wer die
Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1.
eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs.
1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2.
eine
nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften
über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3.
nach §
214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4.
eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den
Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4
innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem
Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der
die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1
genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs.
1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die
Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser
Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese
Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin in Kraft. Berlin, den 22. November 2007 Bezirksamt Spandau von Berlin Birkholz Röding Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat A. Begründung A.1. Bisheriges
Verfahren Der
Bezirksamtsbeschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans VIII-509 wurde am
31.05.1994 gemeinsam mit 47 anderen Bebauungsplänen im Entwicklungsbereich
Wasserstadt Berlin-Oberhavel gefasst. In der Zeit vom 17.06. bis 22.06. und
24.06. bis 15.07.1994 wurde gemeinsam mit den anderen 47 Bebauungsplänen die
frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Eine eingeschränkte Beteiligung
ausgewählter Träger öffentlicher Belange erfolgte – ebenfalls zeitgleich mit
den 47 weiteren Bebauungsplänen – in der Zeit vom 29.06. bis zum 30.07.1994. Am 7.
September 2004 hat das Bezirksamt Spandau beschlossen, den räumlichen
Geltungsbereich des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-509 um eine östliche
Teilfläche einzuschränken. Gleichzeitig wurde der räumliche Geltungsbereich des
Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-513 um die genannte Teilfläche
erweitert. Die zweite
frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (gem. § 3 Abs. 1 BauGB) die aufgrund
der o.g. Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans VIII-509 durchgeführt
wurde, fand in der Zeit vom 7. März bis einschließlich 29. März 2005 statt. Die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden vom 25.04.2006 bis
zum 26.05.2006 gemäß § 4 Abs. 1 BauGB frühzeitig beteiligt. A.2. Öffentliche
Auslegung nach § 3 (2) BauGB Der Entwurf
des Bebauungsplans VIII-509 vom 17. August 2007 wurde in der Zeit vom Während der
Auslegungsfrist wurden keine mündlichen Anregungen und Bedenken vorgebracht. Es
liegen die schriftlichen Stellungnahmen eines Grundstückseigentümers sowie
eines eingetragenen Naturschutzvereins vor. Die
wesentlichen Bedenken, Anregungen und Hinweise werden nachfolgend in
zusammengefasster Form dargestellt und abgewogen: 1. RIWI
Schälmühle und Nährmittelwerk Martin Richter GmbH mit Schreiben vom 16.09.2007 1.1 Keine
der im Vorfeld der Planauslegung vorgetragenen Anregungen habe Eingang in den
Bebauungsplanentwurf gefunden. Eine gerechte Abwägung zwischen öffentlichen und
privaten Belangen sei nicht erkennbar. Die gegen die Interessen des
Stellungnehmenden gerichtete und mit dramatischen wirtschaftlichen Nachteilen
verbundene Abwägung ausschließlich zugunsten öffentlicher Belange werde nicht
hingenommen. Maß der Nutzung: Das vorgesehene Nutzungsmaß weiche eklatant vom
Vorläuferplan vom April 2006 ab. Dort sei eine GFZ von 2,0 vorgesehen worden.
Nunmehr sei nur noch eine GFZ von 1,2 geplant. Die Begründung für die erhöhte
GFZ von 2,0 sei im Begründungstext ohne weitere Erläuterung entfallen. Die
Reduzierung der GFZ bringe dem Eigentümer erhebliche Nachteile. Auswertung / Abwägung Die Bedenken werden nicht geteilt. Der angesprochene Vorentwurf des Bebauungsplans VIII-509 vom
April 2006 war Gegenstand der frühzeitigen Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1
BauGB. Es entspricht der Systematik des Bebauungsplanverfahrens, dass die
Planinhalte in diesem frühen Planungsstadium noch nicht endgültig verfestigt
sind. Zwischen frühzeitiger Behördenbeteiligung und öffentlicher
Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB sind Planänderungen, wie z.B. eine Reduzierung
des Nutzungsmaßes, zulässig und ein gängiger Vorgang in der bauleitplanerischen
Praxis. Aus den ersten planerischen Erwägungen zum Zeitpunkt der
frühzeitigen Beteiligungsverfahren (so auch frühzeitige
Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB) sind seitens ggf. betroffener
Grundstückseigentümer keine Rechtsansprüche ableitbar. Die Festsetzung einer GFZ von 2,0 hätte eine Überschreitung
der GFZ-Obergrenze für Mischgebiete gem. § 17 Abs. 1 BauNVO um den Wert 0,8
bzw. um 67 % zur Folge gehabt. Die planerische Abwägung im Rahmen des weiteren
Verfahrens nach Durchführung der frühzeitigen Behördenbeteiligung kam zu dem
Ergebnis, dass die für diese Überschreitung erforderlichen besonderen
städtebaulichen Gründe gem. § 17
Abs. 2 Nr. 1 BauNVO nicht vorliegen. Ausschlaggebend hierfür ist vor allem,
dass der Bebauungsplan VIII-509 eine so genannte „Angebotsplanung“ vornimmt.
D.h., ihm liegen weder seitens des Plangebers noch seitens des
Grundstückseigentümers eine dezidierte städtebauliche Figur oder detaillierte
gestalterische Lösungen zugrunde. Dies kommt u.a. auch dadurch zum Ausdruck,
dass die überbaubare Grundstücksfläche „flächenmäßig“ durch Baugrenzen
festgesetzt wird, wodurch ein verhältnismäßig weiter Spielraum für die
Anordnung künftiger Baukörper eröffnet wird. Vor diesem Hintergrund besteht für
eine allgemeine „Öffnung“ des Nutzungsmaßes über die o.g. Obergrenzen hinaus
keine städtebauliche Rechtfertigung. Allein die wirtschaftlichen Interessen des
Grundstückseigentümers an einer möglichst intensiven Grundstücksausnutzung
können hier nicht als besonderer städtebaulicher Grund i.S.d. § 17 Abs. 2 Nr. 1
BauNVO gelten. Die geplante GFZ von 1,2 liegt außerdem über der GFZ, die sich aus der Bestandsbebauung auf dem Grundstück der RIWI ergibt (ca. 0,9). Daher wird den Eigentümern aus der GFZ-Festsetzung kein wirtschaftlicher Schaden entstehen. 1.2 Öffentliche
Parkanlage am Uferstreifen: Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage am Ufer
schneide das Grundstück vom Wasser ab und widerspreche somit der Begründung, in
welcher von einer gewerblichen oder sportlichen Nutzung mit direktem
Wasserbezug gesprochen werde. Da dem privaten Grundstück nur mehr optisch die
Nähe zum Wasser zugestanden werde, werde ein wichtiges Vermarktungsmerkmal
genommen, wodurch erheblicher wirtschaftlicher Schaden entstehe. Die Eigentümer würden direkt zum Abbruch des Mühlengebäudes
mit allen wirtschaftlichen Nachteilen gezwungen, weil keine kostendämpfende
Mitverwendung der Bausubstanz möglich sei. Außerdem werde außer Acht gelassen, dass die vorhandene
Spundwand privat finanziert und gebaut worden sei. Eine naturnahe
uferbegleitende Parkanlage sei nur mit kostenintensiven Baumaßnahmen möglich.
Neben dem Abriss des Mühlengebäudes seien auch der Abriss des Wohn- und
Bürogebäudes an der Kleinen Eiswerderstraße sowie bauliche Anbindungen von
dieser Straße zum Uferbereich sowie zum Krienicke Park erforderlich. Außerdem
seien Abgrenzungen zur Wasserseite und zum verbleibenden Privatgrundstück
erforderlich. Schließlich werde davon ausgegangen, dass die Eigentümer die
Flächen für die öffentliche Parkanlage zu einem reduzierten Grundstückspreis
veräußern sollten, wodurch die Bemessungsgrundlage zum Maß der Nutzung
erheblich geschmälert werde. Es werde angeregt, die bereits an der Ostseite des
Grundstücks vorhandene und angenommene Fußwegeverbindung zwischen
Romy-Schneider-Straße und Kleiner Eiswerde-Straße mit bescheidenem Aufwand
aufzuwerten und als öffentliche Parkanlage festzusetzen. Die Eigentümer seien
bereit, hierfür einen Grundstücksstreifen abzutreten. Stattdessen werde gegen
private Belange und zugunsten der ausschließlich in den Sommermonaten
betriebenen Tennisplätze entschieden. Auswertung / Abwägung Die Bedenken werden nicht geteilt; den Anregungen wird nicht
gefolgt. Die geplante öffentliche Parkanlage ist ein verbindendes
Teilelement eines übergeordneten, im Flächennutzungsplan sowie im
Landschaftsprogramm (Karte „Erholung und Freiraumnutzung“) von Berlin
dargestellten durchgehenden öffentlichen Grünzuges entlang des östlichen
Havelufers zwischen der Zitadelle Spandau und dem Hohenzollernkanal. Der
Ufergrünzug verbindet u.a. die übergeordneten Freiflächen der Zitadelle, des
Krienicke Parkes, des Stadions Haselhorst und der Insel Eiswerder miteinander.
Kleinräumig dient der Grünzug im Plangebiet VIII-509 der Anbindung des
Krienicke Parkes an die Kleine Eiswerderstraße. Die Umsetzung der auf einer gesamtstädtischen Konzeption für
die Erholungs- und Freiraumnutzung beruhenden Festsetzung einer öffentlichen
Parkanlage am Wasser ist von herausragendem öffentlichem Interesse. Die
Verbesserung der Zugänglichkeit der Gewässer und der Nutzbarkeit der
Gewässerränder ist einer der Schwerpunkte der diesbezüglichen strategischen
Planung des LaPro. Wie im Bebauungsplan VIII-509 waren auch in vielen anderen
Bereichen innerhalb des städtebaulichen Entwicklungsgebiets Wasserstadt
Berlin-Oberhavel private Interessen zugunsten dieses öffentlichen Interesses
zurückzustellen. Anderenfalls hätte die beabsichtigte Öffnung und Begrünung
ehemals überwiegend gewerblich-industriell genutzter Uferbereiche zugunsten der
allgemeinen Naherholung und des Naturschutzes allenfalls bruchstückhaft
erfolgen können, was ein Scheitern der Grünvernetzungskonzeption zur Folge
gehabt hätte. Im Vergleich zu der vorgeschlagenen Aufwertung und
Verbreiterung der verlängerten Lili-Palmer-Promenade, welche zwischen dem
geplanten Mischgebiet und den Sportanlagen des Stadions Haselhorst verläuft,
stellt ein Grünzug unmittelbar am Wasser die wesentlich attraktivere
Wegeverbindung dar. Erstere ist z.Z. vor allem deshalb gut frequentiert, weil
es bislang keine alternative Wegeverbindung am Ufer gibt. Im Übrigen hat der
Grundstückseigentümer alternativen Planungen, die wie nun angeregt einen
öffentlichen Grünzug in Verlängerung der Lilli-Palmer-Promenade vorsahen,
bislang ebenfalls nicht zugestimmt. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass die
Grundstücksflächen des stellungnehmenden privaten Eigentümers lediglich auf
einer Länge von ca. 30 m südlich der Kleinen Eiswerderbrücke bis an die
Uferkante heranreichen. Die übrigen Uferflächen (auf einer Länge von ca. 80 m
bis an die südliche Plangebietsgrenze) befinden sich hingegen im Eigentum der
Bundeswasserstraßen-Verwaltung. Die vom Grundstückseigentümer reklamierte Reduzierung der
Vermarktungsfähigkeit aufgrund der Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage
kann daher nicht nachvollzogen werden. Während derzeit nur ein geringfügiger
Teil seiner eigenen Grundstücksfläche unmittelbar an das Ufer angrenzt, wird
letztere nach Realisierung der Planung auf voller Länge an einem unverbauten,
gestalteten öffentlichen Ufergrünzug anliegen, welcher auch den künftigen
Nutzern und Bewohnern des Mischgebietes nicht nur „optisch“ zur Verfügung
steht. Insofern wird durch die Planung keine Minderung der Attraktivität bzw.
der Vermarktbarkeit der privaten Flächen verursacht, sondern es wird eine
Attraktivitätssteigerung erreicht. Im Zusammenwirken mit der auch von den Grundstückseigentümern
befürworteten städtebaulichen Aufwertung durch die Festsetzung eines
Mischgebietes (anstelle eine „beschränkten Arbeitsgebietes“) sowie den noch zu
treffenden Abwendungsvereinbarungen mit dem treuhänderischen Entwicklungsträger
wird den Grundstückseigentümern kein wirtschaftlicher Schaden entstehen. Die bestehenden Gebäude genießen grundsätzlich
Bestandsschutz. Dies schließt auch die Möglichkeit ein, erforderliche
Sanierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen. Die Fortführung der
bisherigen Nutzung ist zeitlich nicht begrenzt. Davon abgesehen ist jedoch zu berücksichtigen, dass die
bestehende Bausubstanz nicht mit der mittel- bis längerfristig beabsichtigten
Umwidmung der gewerblichen Nutzung in eine höherwertige Mischnutzung vereinbar
ist. Dieses Planungsziel ist sowohl aus den grundlegenden Zielen für die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, wie auch aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplanes (gemischte Baufläche M2) abzuleiten. Die Kosten für die Herstellung der öffentlichen Parkanlage gehen
nicht zu Lasten des privaten Grundstückseigentümers. Die Bemessung des
Grundstückspreises der dafür benötigten Flächen sowie der Kosten für die
Spundwand ist nicht Gegenstand der Abwägung im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens. Grundsätzlich ist beabsichtigt, die vorhandenen Spundwände zu erhalten und in diesem Bereich keine naturnahe Uferzone herzustellen, sondern die harte, städtische Uferkante zu belassen (vgl. lfd. Nr.2.2). 1.3 Baugrenze: Die Führung der Baugrenze verhindere an der Westseite des
Grundstückes die Einbeziehung der baulichen Substanz des Mühlengebäudes. Eine
Bebauung werde erst in einem Abstand von 15 m zur Spundwand zugelassen und der
Abriss einer statisch intakten Bausubstanz werde erzwungen. Erneut werde gegen
private Belange entschieden. An der Ostseite des Grundstückes werde die Baugrenze um 10 m
von der Grundstücksgrenze zurückgesetzt. Die Begründung liefere hierzu
widersprüchliche Erläuterungen, denn es werde zunächst eine Störung
benachbarter Nutzungen ausgeschlossen, dann jedoch festgestellt, dass zu den
Sportanlagen „ausreichende Bebauungsabstände“ eingehalten werden sollten. Die
verwendeten Begriffe seien undefiniert. Die an das Grundstück der RIWI östlich
und südlich angrenzenden Nutzungen würden nicht eingeschränkt. Es werde angeregt, die Baugrenze entlang der Wasserlinie so
zu führen, dass die Einbeziehung des Mühlengebäudes möglich sei. Außerdem
sollten die Abstände der Baugrenzen von den Grundstücksgrenzen im Sinne einer
flexiblen Grundstücksnutzung reduziert werden. Auswertung / Abwägung Die Bedenken werden nicht geteilt; den Anregungen wird nicht
gefolgt. Wie unter Pkt. 1.2 dargestellt, ist die Festsetzung eines
öffentlichen Ufergrünzuges von wesentlichem öffentlichem Interesse. Dessen
verhältnismäßig geringe Breite von Die westliche Fassade des bis zu ca. 20 m hohen
Mühlengebäudes befindet sich nur etwa 6 m von der Uferkante entfernt. Dessen
volle Einbeziehung in die überbaubare Grundstücksfläche hätte nicht nur die
deutliche Reduzierung der Grünfläche, sondern auch deren erhebliche optische
Beeinträchtigung zur Folge. Die Herstellung eines Überganges zum Krienicke Park
wäre aufgrund der beengten räumlichen Verhältnisse kaum mehr möglich. Die Einbeziehung des Wohn- und Bürogebäudes an der Kleinen Eiswerderstraße
hätte sogar eine Reduzierung des Grünstreifens auf eine Breite von 3 m zur
Folge und würde die Schaffung eines Überganges zur Straße praktisch
ausschließen. Da für den Grünzug eher eine mittelfristige
Realisierungsperspektive besteht, wird der unmittelbare Abriss des
Mühlengebäudes bei Festsetzung des Bebauungsplans nicht erzwungen. Dennoch ist
der langfristige Erhalt der Bestandsbebauung, die durchwegs von geringer
Gestaltqualität ist, nicht Bestandteil der geplanten städtebaulichen Aufwertung
des Plangebiets. In der Begründung wird erläutert, dass ein wesentlicher
Nutzungskonflikt zwischen dem geplanten Mischgebiet und den benachbarten
Sportanlagen nicht zu erwarten ist, da die Orientierungswerte der DIN 18005
(Schallschutz im Städtebau) für Mischgebiete nach gutachterlicher Ermittlung
aufgrund der Sportnutzungen weder tagsüber noch nachts In diesem Zusammenhang ist abschließend zu berücksichtigen,
dass seitens der Grundstückseigentümer während des gesamten Planungsprozesses
keine eigenen konkreten konzeptionellen Vorstellungen zur Entwicklung der
Fläche und zum Umgang mit der Altbausubstanz vorgebracht wurden. Die
flächenmäßige Festsetzung der Baugrenzen lässt bereits ein relativ hohes Maß an
Flexibilität zu. Der allgemeinen, nicht durch städtebauliche Gründe belegten
Forderung nach einer weiteren Ausweitung der überbaubaren Grundstücksfläche
wird daher nicht gefolgt. 2. BLN - Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. mit Schreiben vom 16.08.07 2.1 Die
Schaffung einer Parkanlage stelle grundsätzlich eine Verbesserung gegenüber der
Bestandssituation dar, deren Planung sei allerdings im Hinblick auf die
Erholungsnutzung durch den Menschen konzipiert. Es ergäbe sich das Erfordernis,
den Anforderungen des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. a BauGB (u.a. Auswirkungen auf
Tiere, Pflanzen u. die biologische Vielfalt) gerecht zu werden. Daher solle der ufernähere Weg, wie vom bezirklichen
Naturschutz- und Grünflächenamt angeregt (Schreiben vom 19.05.06), nicht als
Hauptweg, sondern wie im Krienicke Park nur als Nebenweg konzipiert werden. Als
Hauptweg solle der bestehende Fußweg östlich des Plangebietes fungieren. Dieser
solle entweder dem Fahrrad- und Fußgängerverkehr oder nur dem Radverkehr
dienen. In letzterem Fall solle der Fußgängerverkehr separat und konfliktärmer
auf einem schmalen Weg am Ufer im Westen des Plangebietes geführt werden. Auswertung / Abwägung Den Anregungen wird nicht gefolgt. Die detaillierte Planung der Führung von Fuß- und Radwegen
ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die für die öffentliche Parkanlage am
Ufer ausgewiesene Fläche enthält keine diesbezüglichen Einteilungen. Weil
Gestaltung und Herstellung dem Naturschutz- und Grünflächenamt obliegen, ist
dies auch nicht erforderlich. Da sich der vorhandene östliche Fußweg in Verlängerung der
Lilli-Palmer-Promenade außerhalb des Plangebiets befindet, sind Regelungen im
Rahmen des Verfahrens VIII-509 hier nicht möglich. 2.2 Es sei erforderlich, das Nahrungsangebot für Biber und Fischotter zu verbessern und Störungen dieser Tierarten zu vermeiden. Daher solle der neu als Nebenweg anzulegende Gehweg einen Abstand von ca. 12 m zur Uferlinie haben. Das Mischgebiet und die überbaubare Grundstücksfläche sollten entsprechend verkleinert werden. Ferner werde die Einkürzung der Stahlspundwand auf die Höhe
der Wasserlinie, die Beseitigung der dahinter liegenden Betonierung und die
naturnahe Ufergestaltung im Rahmen der Festsetzung einer naturnahen Grünanlage
gefordert. Dies sei insbesondere vor dem Hintergrund der Verschlechterung der
naturschutzfachlichen Uferqualitäten im Rahmen der Planungsrealisierungen der
Wasserstadt Spandau erforderlich. Die vorgesehene Breite der Parkanlage sei mit 9 m zu gering,
um Störungen von Biber und Fischotter zu vermeiden. Gefordert werde eine
Mindestbreite von 15 m. Es sollten nur standorttypische, heimische Gehölze
gepflanzt werden. Zwischen dem Nebenweg und dem Ufer sollte eine den Biber
abweisende Hecke angelegt werden, die auch Hunde und Menschen davon abhalte,
den direkten Uferbereich aufzusuchen. Somit ließen sich die Ansprüche an
Menschen und Tiere gut miteinander vereinen. Auswertung / Abwägung Den Anregungen wird nicht gefolgt. Grundsätzlich besteht kein Optimierungsgebot zugunsten von
Tieren, Pflanzen und biologischer Vielfalt gegenüber allen anderen in § 1 Abs.
6 BauGB aufgezählten Belangen. Durch die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage wird der
künftige Umgang mit den Spundwänden zwar nicht determiniert, deren Kürzung
sowie die Schaffung einer naturnahen Uferkante sind jedoch nicht beabsichtigt.
Vielmehr soll hier bewusst, basierend auf der planerischen Vorstellung einer
abwechslungsreichen Gestaltung städtischer Gewässerränder im Spannungsfeld
zwischen sich teils aufweitenden und teils verengenden, mal naturnahen
„weichen“, dann wieder städtisch „harten“ Kanten die bestehende bauliche
Ufereinfassung beibehalten werden. In der gutachterlichen Bewertung „Biber und Fischotter an
der Wasserstadt Oberhavel“ (Berlin, Mai 2007) werden für den Uferbereich im
Plangebiet VIII-509 keine Maßnahmen vorgeschlagen. Dies ist auch nicht
vordringlich erforderlich, da Biber und Fischotter im unmittelbar südlich
angrenzenden Krienicke Park ausweislich des Gutachtens ein über 300 m langes,
naturnah gestaltetes Ufer mit guten Nahrungsbedingungen und einer Abpufferung
gegenüber Störungen durch dichten Bewuchs vorfinden. Auch die dem Plangebiet
gegenüberliegenden Ufer der Insel Eiswerder können aufgrund der dortigen
Festsetzungen öffentlicher Grünflächen (Bebauungsplan VIII-533) naturnah
gestaltet werden und somit zu einer Verbesserung der Lebensbedingungen von
Biber und Fischotter beitragen. Die Festsetzung des nur rd. 100 m langen Ufers
im Plangebiet als „naturnahe“ Grünanlage ist daher ebenso wenig erforderlich
wie die geforderte einseitige Berücksichtigung der Belange von Biber und
Fischotter zu Lasten der Belange der menschlichen Naherholung und der übergeordneten
Grünwegevernetzung. Die Breite der Grünfläche von 9,0 m ist das Ergebnis der
Abwägung zwischen den Belangen des privaten Grundstückseigentümers einerseits
und dem Belang der Schaffung einer übergeordneten Grünverbindung andererseits
(vgl. lfd. Nr. 1.2). Die geforderte Verbreiterung der Parkanlage hätte einen
wesentlich stärkeren Eingriff in die wirtschaftlichen und eigentumsrechtlichen
Rechte des Grundstückseigentümers zur Folge, als dies bislang der Fall war.
Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass nach bisherigem Planungsrecht
(Baunutzungsplan) eine vollständige bauliche Nutzung bis an das Ufer im Rahmen
der Ausweisung eines „beschränkten Arbeitsgebiets“ möglich war. Da die Funktion als Teilelement einer übergeordneten
Grünverbindung auch bei der geplanten Breite erfüllt werde kann und die Belange
von Biber und Fischotter aus den vorgenannten Gründen zurücktreten können,
kommt eine Verbreiterung der öffentlichen Parkanlage nicht in Betracht. Bepflanzung und Gestaltung der Parkanlage sind nicht
Gegenstand des Bebauungsplans, sondern obliegen dem bezirklichen Naturschutz-
und Grünflächenamt. Angesichts der Tatsache, dass vor Beginn der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme ein Großteil der Uferzonen in der Wasserstadt
Berlin-Oberhavel gewerblich-industriell genutzt war, während nunmehr
überwiegend öffentliche Grünflächen festgesetzt sind, kann der Hinweis auf eine
Verschlechterung der naturschutzfachlichen Uferqualitäten nicht nachvollzogen
werden. 2.3 Die
städtebaulichen Konzepte seien nicht genügend an die veränderte
Nachfragesituation angepasst worden. Die Leerstandrate der bisher über den
Entwicklungsträger errichteten Projekte im Bereich der Wasserstadt
Berlin-Oberhavel sei aus wirtschaftlicher Sicht zu hoch. Hier drohten
langfristig immense Belastungen für den Berliner Haushalt. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken
werden nicht geteilt. Die Grundstücke des geplanten Mischgebietes befinden sich
nicht im Eigentum des Landes Berlin, sondern in Privateigentum. Der Eigentümer
ist grundsätzlich mit der Umwandlung von einer rein gewerblichen Nutzung in
eine Mischnutzung mit Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe einverstanden.
Dadurch wird ein breiteres Nutzungsspektrum eröffnet, welches im Gegensatz zur
Bestandsnutzung der attraktiven Wasserlage Rechnung trägt. Gleichwohl genießt
das vorhandene Gewerbe Bestandsschutz und ist zeitlich nicht befristet. Somit
werden dem Eigentümer vielfältige und flexible Vermarktungsperspektiven eröffnet.
Eine Belastung des Berliner Haushaltes wird nicht verursacht. 2.4 Das Landschaftsprogramm definiere für das Plangebiet u.a. folgende Ziele: Bereich Naturhaushalt / Umwelt: Förderung flächensparender Bauweise, Boden- und Gewässerschutz, Dach- und Wandbegrünung, vorrangige Altlastensuche und –sanierung Bereich Arten- und Biotopschutz: Entwicklung von Röhricht, Uferwiesen und Auwäldern, Wiederherstellung natürlicher Land-Wasserübergänge, Förderung von Arten feuchter und nasser Standorte. Bereich Erholung und Freizeitnutzung Entwicklung eines Grünzuges entlang des östlichen Havelufers
(Auslagerung störender Nutzungen, Verbesserung der Aufenthaltsqualität). Die Darstellung der Begründung, Ziel des LaPro sei die
Entwicklung von Wegeverbindungen, sei weder klar nachvollziehbar noch zwingend,
da der Uferbereich als Grünfläche dargestellt sei. Bereich Landschaftsbild: Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und
besonderer Siedlungszusammenhänge, Wiederherstellung der natürlichen Vegetationszonierung im
Uferbereich, Verbesserung der Zugänglichkeit und Gestaltqualität des
Ufers, Räumliche Zusammenfassung Landschaftsbild beeinträchtigender
Nutzungen, Erhalt und Weiterentwicklung von Sichtbeziehungen. Aus der Flächennutzungsplan-Darstellung ergäben sich für das
Mischgebiet folgende Ziele: Erhalt charakteristischer sowie markanter Landschafts- und
Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten (Dach- und
Wandbegrünung), Anlage ortsbildprägender Freiflächen und begrünter
Straßenräume. In der Wasserschutzzone seien Bodenversiegelungen zu
vermeiden, welche die wesentliche Verminderung der Grundwasserneubildung oder
des Grundwasserdargebotes zur Folge hätten. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Das LaPro stellt eine vor allem auf qualitative Ziele und
Anforderungen des Naturschutzes bezogene Ergänzung des Flächennutzungsplanes
dar. Es enthält keine zwingenden Vorgaben für die Bebauungsplanung. Auch sind
Bebauungspläne nicht, anders als beim Flächennutzungsplan, aus dem LaPro zu
entwickeln. Vielmehr sind die Vorgaben des LaPro in das
planungsrechtliche Abwägungsverfahren einzubeziehen. D.h. es ist auf der
konkreten, örtlichen Ebene der Bebauungsplanung zu entscheiden, welche der
Vorgaben aus welchen Gründen berücksichtigt oder nicht berücksichtigt werden
können. Aus den Bauflächendarstellungen des FNP sind grundsätzlich
keine Anforderungen an den Natur- und Landschaftsschutz für das
Bebauungsplanverfahren abzuleiten, da der FNP keine diesbezüglichen
Darstellungen für Bauflächen enthält. Der FNP stellt für die Uferzone des Plangebiets VIII-509
einen übergeordneten Grünzug (in symbolischer Breite) dar, welcher
übergeordnete Freiflächen miteinander verbindet und dessen genaue Führung aus
der örtlichen Situation zu entwickeln ist. Gemäß Pkt. 11.5 der AV-FNP ist hier
die Umsetzung des Planungsgrundsatzes, eine funktionsfähige öffentlich
zugängliche Verbindung herzustellen, entscheidend. Auf diesem
Entwicklungsgrundsatz basiert die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage,
welche diese Funktion erfüllt. Darüber hinaus sind die Verbesserung
der Zugänglichkeit der Gewässer und der Nutzbarkeit der Gewässerränder Schwerpunkte
der strategischen Planung nach dem Programmplan Erholung und Freiraumnutzung
des LaPro. Auch diesen Anforderungen wird durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans Rechnung getragen. Der Bezirk Spandau gilt nach dem Erläuterungsbericht zum
Landschafts- und Artenschutzprogramm hinsichtlich der Erholung und
Freiraumnutzung (Bestand an wohnungs- und siedlungsnahen Freiflächen)
grundsätzlich als versorgt und weist insgesamt keine quantitativen Defizite
auf. Aus dem o.g. Bereich Landschaftsbild wird den Anforderungen
„Verbesserung der Zugänglichkeit und Gestaltqualität des Ufers“ und „ Erhalt
und Weiterentwicklung von Sichtbeziehungen“ entsprochen. Die allgemeine
Zugänglichkeit des Ufers sowie die Aufnahme von Sichtbeziehungen zur Havel und
zur benachbarten Insel Eiswerder werden durch die Festsetzung einer Hinsichtlich des Boden- und Gewässerschutzes und der
Altlastensanierung (Bereich Naturhaushalt / Umwelt) wird durch die
Verpflichtung zur nutzungsbedingten Altlastensanierung (textliche Festsetzung
Nr. 1) vor Aufnahme neuer Nutzungen ein wesentlicher Beitrag geleistet. Da die bestehende Ufereinfassung beibehalten werden soll
(vgl. 2.2), kann den LaPro-Zielen der Wiederherstellung natürlicher
Land-Wasserübergänge und natürlicher Vegetationszonierungen im Uferbereich
nicht oder nur bedingt entsprochen werden. Der Bebauungsplan VIII-509 liegt südlich und damit außerhalb
des Wasserschutzgebietes Jungfernheide. 2.5 Die Inhalte der Baunutzungsplans und des Bebauungsplans VIII-A seien zwar nach Rechtslage heranzuziehen; die enormen Veränderungen hinsichtlich der gesellschaftlichen Forderungen bzgl. des Flächenverbrauchs und der Naturnähe seien aber zu berücksichtigen. Die gleichrangige Behandlung von bisher unversiegelten (in
ihrer Funktionalität noch weitgehend erhaltenen) Böden mit langjährig
versiegelten Böden sei fachlich unzulässig. Im Bereich der unversiegelten Flächen im Gewerbegebiet sei,
soweit nach vertiefter Überprüfung der Bodenbelastung möglich, der Boden zu
belassen. Anderenfalls sei ein Bodenaustausch vorzunehmen. In diesem Zuge
ergäbe sich, bis auf die baumbestandenen Bereiche, eine
Neugestaltungsmöglichkeit der Grünanlage im Norden des Plangebiets. Es sei zu
begrüßen, wie sorgfältig der Aspekt der Altlastensanierung von den Behörden umgesetzt
worden sei. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung wird dargestellt, dass auf Grundlage der
Festsetzungen des Baunutzungsplans in Verbindung mit dem Bebauungsplan VIII-A
praktisch eine vollständige Versiegelung des gesamten Plangebiets möglich war.
Da aufgrund der Festsetzung der GRZ auf 0,6 nunmehr (unter Berücksichtigung von
§ 19 Abs. 4 BauNVO) noch 80 % des geplanten Mischgebiets versiegelt werden
können und außerdem Teile des vormaligen „beschränkten Arbeitsgebiets“ als
öffentliche Grünflächen festgesetzt werden, ist i.S.d. § 21 BNatSchG auf Grund
der Aufstellung des Bebauungsplans VIII-509 kein Eingriff in Natur und
Landschaft zu erwarten. Gemäß § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
(zur Aufstellung des Bebauungsplans) erfolgt sind oder zulässig waren. Demnach
ist es für die Beurteilung der Ausgleichspflichtigkeit von Eingriffen
unerheblich, ob ein Boden versiegelt oder unversiegelt war, aber nach geltendem
Planungsrecht hätte versiegelt werden können. Diese planungsrechtliche
Einschätzung ist nicht mit einer naturfachlichen Beurteilung der Bodenqualität
gleich zu setzen. Die erforderlichen Maßnahmen zur Sanierung belasteter Böden
werden nicht im Bebauungsplan geregelt, sondern sind im Falle einer konkreten
Nutzungsänderung (z.B. Wohnen im Mischgebiet anstelle von Gewerbe) je nach
nutzungsspezifischer Anforderung in Abstimmung mit dem bezirklichen Umweltamt
durchzuführen. Die Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden
Stoffen belastet sind, sind im Bebauungsplan gekennzeichnet. Außerdem wird
durch eine textliche Festsetzung mit aufschiebender Bedingung gemäß § 9 Abs. 2
Nr. 2 BauGB (TF 1) sichergestellt, dass Nutzungsänderungen erst nach
Durchführung der dann ggf. erforderlichen Maßnahmen zur Bodensanierung erfolgen
können. 2.6 Im Eingangsbereich hinter dem bisherigen Werkstor stünden vier sehr alte Rosskastanien. Der Großteil der Grünfläche im Nordosten des Plangebiets werde als mit geringer Intensität gepflegter Ziergarten verwendet. Dort befänden sich zwei Apfelbäume, ein Wallnussbaum, eine Linde, eine Eiche, drei Graupappeln und eine Berg-Ulme. Entlang der Wegeverbindung vom Krienicke Park stünden drei Hybrid-Pappeln, südlich der Tennisplätze ein Bergahorn sowie zwischen südlicher Bebauung und geplanter Parkanlage (zum Krienicke Park) eine Birke. Die genannten Bäume seien festzusetzen und zu erhalten. Der
bisher privat genutzte Garten sei als Grünfläche festzusetzen und zu erhalten. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; den Anregungen
wird nicht gefolgt. Insgesamt zehn der nach Baumschutzverordnung geschützten
Laubbäume im Plangebiet werden durch die Festsetzung einer öffentlichen
Parkanlage in Ergänzung des Krienicke Parks planungsrechtlich gesichert. Neun
weitere geschützte Bäume befinden sich im Mischgebiet, allerdings nur vier
davon innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen. Welche dieser Bäume
möglicherweise gefällt werden müssen, hängt von einer zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch nicht feststehenden späteren Neubebauungskonzeption ab. Die Festsetzung einer Erhaltungsbindung für einzelne Bäume
kommt nicht in Betracht. Keiner der Bäume ist als Naturdenkmal eingestuft.
Seitens des bezirklichen Naturschutz- und Grünflächenamtes besteht keine
Forderung hinsichtlich des grundsätzlichen Erhalts bestimmter Bäume. Wichtige
städtebauliche Gründe (z.B. besondere Raumprägung oder -einfassung) liegen
ebenfalls nicht vor. Bei der Fällung von nach der Berliner Baumschutzverordnung
geschützten Bäumen sind deren Regelungen zu Ausgleich und Ersatz anzuwenden.
Weitere Regelungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Die Festsetzung der privat genutzten Freifläche als
Grünfläche kommt ebenfalls nicht in Betracht, da dies einen erheblichen
Eingriff in die eigentumsrechtlichen und wirtschaftlichen Belange des privaten
Grundstückseigentümers zur Folge hätte. Die auch bislang schon zulässige bauliche
Nutzung dieser Fläche wäre dann nicht mehr möglich. Anders als bei der Festsetzung einer uferbegleitenden
Parkanlage, welche übergeordnete Freiräume miteinander vernetzt (vgl. lfd. Nr.
1.2), besteht an der Festsetzung als Grünfläche hier kein herausragendes
öffentliches Interesse, da eine derartige Grünfläche keinen unmittelbaren Bezug
zu anderen öffentlichen Grünflächen hätte und keine Verbindungsfunktion
wahrnähme. Ergebnis: Das
Ergebnis der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplan
VIII-509 hat keine Auswirkungen auf den Inhalt des Bebauungsplans. Das
Bezirksamt Spandau hat am 13. November 2007 sowohl die Ergebnisse der
Auswertungen als auch die Vorlage des Entwurfs der Verordnung über die
Festsetzung des Bebauungsplans und des Entwurfs des Bebauungsplans als
Bestandteil dieser Rechtsverordnung zur Vorlage an die BVV beschlossen. Der
Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 6. November 2007 das
Ergebnis der öffentlichen Auslegung und der Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange zustimmend zur Kenntnis genommen. Dieser
BVV-Beschluss schließt Änderungen und Ergänzungen ein, die die Grundzüge der
Planung nicht berühren. B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch
(BauGB) in der
Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) Verordnung
über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung
- BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert
durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur
Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)
in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Bezirksverwaltungsgesetz
Bezirksverwaltungsgesetz
(BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl. 2006, S. 2) C. Auswirkungen
auf Einnahmen und Ausgaben Einnahmen
sind im Rahmen eines entwicklungsrechtlichen Bescheides aufgrund der durch die
Entwicklungsmaßnahme bedingten Werterhöhung des als Mischgebiet festgesetzten
Grundstücks zu erwarten. Ausgaben
sind mittel- bis längerfristig für Herstellung und Unterhaltung der
uferbegleitenden öffentlichen Parkanlage sowie den dafür erforderlichen
Flächenerwerb zu erwarten. Berlin Spandau, den 22. November
2007 Das Bezirksamt Spandau von Berlin Birkholz Röding Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat |
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