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Drucksache - 0337/XVIII
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- zur Beschlussfassung - Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans VIII–535 für eine Teilfläche der Wasserstadt Berlin-Oberhavel zwischen der Schützenstraße, der Havel, der nördlichen Grenze des Grundstücks Parkstraße 3, 3a und 3b einschließlich der Parkstraße sowie Abschnitten der Neuendorfer Straße und der Schützenstraße mit Ausnahme des Grundstückes Neuendorfer Str. 39-42 und der davor liegenden Straßenabschnitte, im Bezirk Spandau, Ortsteil Hakenfelde. - Unterrichtung
vom Beschluss des Bezirksamtes vom 31. Mai 1994 über die Aufstellung des
Bebauungsplanes VIII-535, Vorlage zur Kenntnisnahme vom 22. August 1994 -
Drucksache Nr. 1632 / XIV. Wahlperiode - - Unterrichtung
vom Beschluss des Bezirksamtes vom 19. Juli 2005 über die Zusammenlegung der
Bebauungspläne VIII-535 und VIII-536b zum Bebauungsplan VIII-535,
Vorlage zur Kenntnisnahme vom 13. September 2006 - Drucksache Nr. 4333 / XVII.
Wahlperiode - Die Bezirksverordnetenversammlung
wolle gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG unter Vorlage
der Begründung vom 14. März 2007 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs zu dem
Entwurf des Bebauungsplans VIII – 535 vom 8. Dezember 2006 beschließen: I. Entwurf des Bebauungsplans VIII-535 II. Entwurf der
Verordnung über die
Festsetzung des Bebauungsplans VIII – 535 im Bezirk
Spandau, Ortsteil Hakenfelde Vom....................... 2007 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der Bebauungsplan VIII – 535 vom 08. Dezember 2006 für eine Teilfläche der Wasserstadt Berlin – Oberhavel zwischen der Schützenstraße, der Havel, der nördlichen Grenze des Grundstücks Parkstraße 3, 3a und 3b einschließlich der Parkstraße sowie Abschnitten der Neuendorfer Straße und der Schützenstraße mit Ausnahme des Grundstückes Neuendorfer Str. 39-42 und der davor liegenden Straßenabschnitte, im Bezirk Spandau, Ortsteil Hakenfelde, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen und Umweltschutz, Stadtplanungsamt und Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, kostenfrei eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser
Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den ...................... 2007 Bezirksamt Spandau von Berlin A. Begründung A.1. Bisheriges
Verfahren Der Bezirksamtsbeschluss zur Aufstellung der Bebauungspläne VIII-535 und VIII-536 wurde am 31. Mai 1994 gefasst. In der Zeit vom 17. bis einschließlich 22. Juni und vom 24. Juni bis einschließlich 15. Juli 1994 wurde für beide Bebauungspläne die frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Eine vorbereitende eingeschränkte Beteiligung der Träger öffentlicher Belange erfolgte in der Zeit vom 27. Juni bis 30. Juli 1994. Am 17. April 2001 hat das Bezirksamt Spandau beschlossen, den räumlichen Geltungsbereich des Entwurfs zum Bebauungsplan VIII-536 zu teilen und für die Teilbereiche Bebauungspläne mit den Bezeichnungen VIII-536a und VIII-536b aufzustellen Die zweite frühzeitige Bürgerbeteiligung im Rahmen der Bebauungsplanverfahren VIII-535 und VIII-536b, fand für den Bebauungsplan VIII-535 in der Zeit vom 07. März bis einschließlich 24. März 2005 und für den Bebauungsplan VIII-536b in der Zeit vom 02. Mai bis einschließlich 20. Mai 2005 statt. Die Bebauungspläne VIII-535 und VIII-536b wurden mit Beschluss des Bezirksamtes Spandau 19. Juli 2005 zum Bebauungsplan VIII-535 zusammengelegt. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind (gem. § 4 Abs. 1 BauGB) wurde in der Zeit vom 13.12.2005 bis zum 13.01.2006 durchgeführt und das Ergebnis am 07. November 2006 im Bezirksamt beschlossen. Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 11.12.2006 gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB in Verbindung mit § 4 (2) BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme bis spätestens zum 12.01.2007 aufgefordert. Aus der Abwägung der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB ergaben sich keine Änderungserfordernisse für den Bebauungsplan VIII-535. A.2. Öffentliche
Auslegung nach § 3 (2) BauGB Der Entwurf
des Bebauungsplans VIII-535 vom 8. Dezember 2006 wurde in der Zeit vom 11.
Dezember 2006 bis einschließlich 12. Januar 2007 gem. § 3 Abs. 2 BauGB
öffentlich ausgelegt (ABl. S. 4153). Ein Bürger sowie ein Vertreter eines eingetragenen Naturschutzvereins gaben jeweils eine schriftliche Stellungnahme ab: 1. Bürger Es
bestehen keine Bedenken. Der Zugang zur Havel über eine verlängerte
Schäferstraße sollte schnell realisiert werden. Auswertung / Abwägung
Der Bebauungsplan VIII-535 schafft die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die Verlängerung der Schäferstraße bzw. einen öffentlichen
Zugang zum Havelufer durch die Festsetzung von öffentlichen
Straßenverkehrsflächen sowie von Verkehrsflächen mit der besonderen
Zweckbestimmung „Fuß- und Radweg“ (Uferpromenade). Der Realisierungszeitpunkt
ist nicht Gegenstand der planungsrechtlichen Regelungen. Die Uferpromenade soll noch im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme bis Ende des Jahres 2007 durch den treuhänderischen Entwicklungsträger hergestellt werden. Die Verlängerung der Parkstraße ist aus erschließungstechnischer Sicht erst erforderlich, wenn auf Grundlage des Bebauungsplans eine Umnutzung der anliegenden, bisher gewerblich genutzten oder brachliegenden Flächen zu Wohn- und Mischgebieten erfolgt. Nach derzeitigem Planungsstand wird der Straßenneubau erst nach Aufhebung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs im Jahre 2007 erfolgen. 2. BLN -
Berliner Landesarbeitsgruppe Naturschutz e.V. mit Schreiben vom 09.08.06 2.1 Da
mehrere große Freiflächen und erhebliche Baumbestände im Plangebiet wegfielen,
sollten wertvolle Baumbestände im WA 2, in dem Einfamilienhausbebauung
vorgesehen sei, teilweise erhalten bleiben und öffentlich zugänglich werden.
Weil vorhandene Bäume meistens das Baugeschehen störten, sollten die Baugrenzen
geändert und Flächen zum Anpflanzen bzw. zum Erhalt von Bäumen, Sträuchern usw.
festgesetzt werden. Dafür spräche auch deren Funktion für das örtliche Klima und
den Luftaustausch. Auswertung
/ Abwägung Die Bedenken werden nicht geteilt; der Anregung wird nicht gefolgt. Aufgrund der erfolgten Veränderung der Trassenführung
der geplanten Verlängerung der Parkstraße können im Vergleich zur
ursprünglichen Planung insgesamt zehn wertvolle Winterlinden in den künftigen
Vorgartenzonen (nichtüberbaubare Grundstücksflächen) der allgemeinen
Wohngebiete WA 1 und WA 2 erhalten werden. Gleiches gilt für eine größere Anzahl von Bäumen im
Bereich der Vorgartenzone des nördlichen WA 2. Insgesamt wird durch die
Änderung des Straßenverlaufs die Zahl der potenziell durch künftige
Baumaßnahmen gefährdeten Bäume deutlich reduziert. Das Fällen von nach Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO) geschützten Bäume ist auch nach
Festsetzung des Bebauungsplans nur unter bestimmten Voraussetzungen
ausnahmsweise möglich, z.B. wenn eine sonst zulässige Nutzung nicht oder nur
unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche
Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumschVO). In diesem
Fall ist in der Regel eine Ausgleichszahlung zu leisten oder eine
Ersatzpflanzung vorzunehmen. Vor Aufstellung des Bebauungsplans war das Plangebiet
im Baunutzungsplan von 1960 ganz überwiegend als "beschränktes
Arbeitsgebiet" ausgewiesen. Danach war, unter Anwendung des § 19 Abs. 4
BauNVO 1968 (Nichtanrechenbarkeit u.a. von Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen
auf die zulässige Grundfläche) eine nahezu uneingeschränkte Überbauung zu
gewerblichen Zwecken zulässig. Demgegenüber kann in den allgemeinen
Wohngebieten bei einer festgesetzten GRZ von 0,4 maximal 60 % der Flächen
überbaut bzw. versiegelt werden (unter Berücksichtigung von § 19 Abs. 4 BauNVO
1990). Für die z.Z. baulich genutzten Grundstücke im
Geltungsbereich beträgt die tatsächliche durchschnittliche GRZ bei
ausschließlicher Anrechnung der aufstehenden Gebäude (also nicht der
Erschließungsflächen, Lagerflächen etc.) bereits gut 0,4. Eine Intensivierung
der baulichen Ausnutzung (bezogen auf die Grundfläche) wird durch den
Bebauungsplan also nicht ermöglicht. Es ist davon auszugehen, dass außerhalb
und auch innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Baufelder, je nach
konkretem Bebauungskonzept, in jedem Fall einzelne Bäume erhalten bleiben
können. Die potenzielle Gefährdung von geschützten Bäume und
sonstigen Vegetationsflächen wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans –
auch aufgrund der Nutzungsänderung von Gewerbe- in Wohn- und Mischnutzung –
insgesamt reduziert Da sich im Plangebiet außerdem keine in herausragender
Weise schützenswerten Landschaftselemente oder Einzelgehölze befinden, ist die
angeregte Festsetzung von Flächen zum Erhalt von Bäumen usw. nicht
erforderlich. Der in der Senke im Norden des WA 2 durch natürliche Sukzession entstandene Gehölzbestand aus Pappeln, Erlen, Birken und Robinien befindet sich auf einer erheblich mit Altlasten belasteten Fläche (Teeröle und Cyanide). Eine Bodensanierung ist hier ohne Beseitigung des Gehölzbestandes nicht möglich. Da es sich um eine Waldfläche i.S.d. § 2 Abs. 1 und 2 Landeswaldgesetz (LWaldG Bln) handelt, liegt die Zuständigkeit bei den Berliner Forsten, welche eine Umwandelungsgenehmigung bereits in Aussicht gestellt und konkrete Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen benannt haben. Hinsichtlich der angeregten Veränderung von
Baugrenzen, die angesichts des flächigen Baumbestandes im nördlichen WA 2
faktisch eine erhebliche Reduzierung der überbaubaren Grundstücksfläche
bedeutete, ist außerdem zu berücksichtigen, dass der Bebauungsplan VIII-535
eine Angebotsplanung vornimmt. Dies bedeutet insbesondere, dass ein möglichst
weiter Spielraum für unterschiedliche gestalterische Lösungen und für die
Anordnung von Gebäuden innerhalb der Baugebiete eröffnet werden soll. Dies ist,
vor allem vor dem Hintergrund, dass konkrete Bebauungskonzepte bislang nicht
vorliegen, eine wesentliche Voraussetzung für eine wirtschaftliche Umsetzung
des Entwicklungsziels der Umnutzung brachgefallener Gewerbeflächen zu Wohn- und
Mischbauflächen. Eine zusätzliche öffentliche Zugänglichkeit von bestehenden Vegetationsflächen ist ebenfalls nicht als erforderlich anzusehen, da im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Wasserstadt Berlin-Oberhavel eine Vielzahl an öffentlichen Grün- und Freiräumen realisiert wurde bzw. noch geplant ist, welche eine mehr als ausreichende Freiflächenversorgung der Bewohner gewährleisten. 2.2 Die bereits bestehende öffentliche Grünfläche solle nicht als Ausgleichsfläche für die durch den B-Plan vorbereiteten Baumverluste angeführt werden, da ihre Kapazität dafür nicht ausreiche. Um den Baumersatz zu sichern, solle die Festsetzung aufgenommen werden, dass je 250 m2 Grundstücksfläche ein Baum StU 18/20 zu pflanzen und zu erhalten sei. Die veränderte Trassenführung der verlängerten Parkstraße zugunsten des Erhalts wertvoller Linden sei zwar lobenswert, zusätzlich solle jedoch eine entsprechende planzeichnerische Festsetzung zur Erhaltung von Bäumen erfolgen. Da ein wertvoller Baumbestand im Norden des WA 2, Halbtrockenrasenbestände und Teile der Düne überbaut werden dürften, solle außerdem eine extensive Dachbegrünung für alle Gebiete festgesetzt werden. Auswertung / Abwägung Die Bedenken werden nicht geteilt; den Anregungen wird nicht gefolgt. Aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans VIII-535 wird i.S.d. § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB kein ausgleichpflichtiger Eingriff in Natur und Landschaft ermöglicht. Erhebliche Eingriffe sind bereits vor der planerischen Entscheidung zur Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt bzw. waren auf Grundlage des geltenden Planungsrechts (beschränktes Arbeitsgebiet nach Baunutzungsplan) möglich. Die mögliche Flächenversiegelung wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Grundflächenzahl (GRZ) deutlich reduziert. Der überwiegende Teil der Bäume im nördlichen WA 2 wird bereits im Rahmen der erforderlichen Altlastensanierung gefällt werden. Ein Ausgleich erfolgt auf hier Grundlage der Regelungen des Landeswaldgesetzes (s. 2.1). Der weitaus größte Teil der Düne wird durch die Festsetzung der bestehenden öffentlichen Parkanlage und die geplante Grünverbindung zum Spielplatz an der Parkstraße planungsrechtlich gesichert und bleibt somit dauerhaft geschützt und erlebbar. Die ursprüngliche Struktur des Bodens ist im Bereich des ehemaligen Gasometers nicht erhalten, da der Bereich des Umfahrungsweges und der Pappelpflanzung um das ehemalige Gasometer abgegraben wurde. Der oberirdisch erkennbare Ausläufer der Düne liegt vollständig außerhalb der überbaubaren Flächen des WA 1. Die Halbtrockenrasenbestände wären nach bestehendem Planungsrecht praktisch vollständig überbaubar gewesen (s.o.). Aus diesen Gründen ist die planungsrechtliche Regelung von Ausgleichsmaßnahmen bzw. von dafür vorzusehenden Flächen nicht erforderlich. Die bestehende öffentliche Grünfläche ist daher in diesem Sinne auch nicht als Ausgleichsfläche vorgesehen. Der aufgrund der „Angebotsplanung“ (s.o.) noch nicht quantifizierbare Verlust von Bäumen ist bei Vorlage der entsprechenden Voraussetzungen nach den Regeln der Baumschutzverordnung Berlin auszugleichen und somit abschließend gesetzlich geregelt. Die vorgeschlagene planungsrechtliche Festsetzung zur Pflanzung von Bäumen ist daher nicht erforderlich. Wegen des fehlenden städtebaulichen Erfordernisses – keine Ausgleichsverpflichtung – erfolgt auch die vorgeschlagene Festsetzung zur Dachbegrünung nicht. Weiter ist zu berücksichtigen, dass extensive Dachbegrünungen nur auf Flachdächern bzw. Dächern mit geringem Neigungswinkel sinnvoll sind. Im Plangebiet erfolgen jedoch, im Sinne der „Angebotsplanung“ (s.o.), keine gestalterischen Regelungen hinsichtlich der Dachformen. Vielmehr sollen unterschiedliche gestalterische Lösungen, also auch Sattel- oder Walmdächer, zulässig sein. Außerdem bedeutete die Festsetzung einer Dachbegrünung angesichts der fehlenden Ausgleichsverpflichtung eine unverhältnismäßige wirtschaftliche Belastung künftiger Bauherren. Eine
zeichnerische Festsetzung der genannten Linden erfolgt nicht, da sich diese
außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche befinden und nach
Baumschutzverordnung geschützt sind. 2.3 Auch bei der Fällung von
Bäumen aufgrund notwendiger Bodensanierungen seien die artenschutzrechtlichen
Bestimmungen zu beachten. Auswertung
/ Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen Belange erfolgt unabhängig vom Bebauungsplanverfahren. 2.4 Die eingezäunte, baumbestandene Senke im Norden des WA 2 bilde einen ungestörten Lebensraum für Insekten, Vögel, Kleinsäuger und ggf. Amphibien. Eventuell hier vorkommende streng geschützte Arten müssten erfasst werden und es seien Schutzmaßnahmen zu ergreifen. Ein aufgrund vorhandenen Planungsrechts bereits bestehendes Gefährdungspotenzial von Habitaten geschützter Vögel und Fledermäuse rechtfertige nicht deren tatsächliche Zerstörung im Zuge der Realisierung des Bebauungsplans. Für entsprechende Maßnahmen sei ein artenschutzrechtlicher Befreiungsantrag zu stellen. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; den Anregungen wird nicht gefolgt. Es liegen keinerlei Erkenntnisse vor, die auf eine Nichtdurchführbarkeit des Bebauungsplans oder einzelner Festsetzungen aufgrund artenschutzrechtlicher Belange schließen lassen. Für die genannte Waldfläche im Norden des WA 2 wurde die Waldumwandlungsgenehmigung durch die zuständige Forstbehörde bereits in Aussicht gestellt (s.o.). Falls im Rahmen konkreter Baumaßnahmen Lebensräume streng geschützter Arten beeinträchtigt werden, so ist darüber ggf. im Rahmen eines vom Bebauungsplanverfahren unabhängigen artenschutzrechtlicher Befreiungsverfahren nach § 62 BNatSchG zu befinden. Die Böden der
baumbestandenen Senke im Norden des WA 2 weisen erhebliche Verunreinigungen des
Untergrundes und des Grundwassers mit den für die historische Nutzung des
Standorts typischen Schadstoffen PAK (Teeröle) und Cyanide vor. Die von dem
Schaden ausgehenden Gefährdungen für die Schutzgüter Boden und Grundwasser
machen Sanierungsmaßnahmen erforderlich. 2.5 Trotz anders lautender Ziele des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogramms sei nach Festsetzung des B-Plans am Ufer des Spandauer Sees keine uferbegleitende Grünfläche und Biotopverbindung mehr möglich, da hier eine Rad- und Fußwegeverbindung geplant sei. Als Teil des Grünflächenverbundes seien derartige Nutzungen ökologisch nicht wirkungsvoll und stellten eine Unterbrechung dar. Auswertung / Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt. Gemäß Nr. 11.5 der Ausführungen zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV - FNP) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sind die im FNP in symbolischer Breite dargestellten Grünzüge aus der örtlich Situation zu entwickeln. Entscheidend ist die Herstellung einer funktionsfähigen, öffentlich zugänglichen Verbindung. Die uferbegleitende Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Rad- und Fußweg“ ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt, da sie an die in den nördlich und südlich angrenzenden B-Plänen (VIII-538 und VIII-238) festzusetzenden öffentlichen Grünflächen anbindet (Schreiben SenStadt – I B – vom 11.01.06 im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung). Die örtliche Situation stellt sich dergestalt dar, dass die Uferzone im Plangebiet, bedingt durch die langjährige gewerbliche Nutzung, keinen natürlichen Wasser-Land-Übergang sondern eine harte, von Spundwänden eingefasste Uferkante aufweist, die für den Biotopverbund nur von eingeschränktem Wert ist. Diese soll, auch im Hinblick auf die zu erhaltenden, denkmalgeschützten Speichergebäude in Ufernähe, erhalten bleiben. Grundsätzlich handelt es sich bei den Uferzonen innerhalb des Entwicklungsbereichs Wasserstadt Berlin-Oberhavel um innerstädtische Wasserlagen. Wesentliche Planungsziele sind die Herstellung der allgemeinen Zugänglichkeit für diese bislang überwiegend gewerblich-industriell genutzten Bereiche sowie die Verknüpfung der einzelnen Uferzonen untereinander im Sinne einer übergeordneten Grün- und Wegeverbindung. Diese Planungsziele werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans VIII-535 erreicht. Eine ausschließlich ökologischen Gesichtspunkten folgende Gestaltung der Uferbereiche ist nicht beabsichtigt. Vielmehr entsteht im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine spannungsreiche Abfolge zwischen städtischen, baulich gefassten Wasserkanten einerseits und offenen, großen und naturräumlich geprägten Grün- und Freiflächen andererseits. 2.6 Es sei nicht begründet, warum anders lautende Ziele des LaPro missachtet würden: - Schutz, Pflege und Wiederherstellung von naturgeprägten Landschaftselementen, - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, - Entwicklung örtlicher Biotopverbindung, - Entwicklung von Röhricht, Uferwiesen und Auwäldern, - Wiederherstellung natürlicher Land-Wasserübergänge, - Sicherung naturnaher Uferzonen durch Auflagen und Nutzungsbeschränkungen, - Anlage gewässerbegleitender Grünflächen, - Entwicklung von Blickbeziehungen auf die Gewässer. Auswertung
/ Abwägung Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt. Die Darstellungen des LaPro sind nicht so zu interpretieren, dass jede einzelne der aufgelisteten Maßnahmen zwingend für jeden einzelnen Uferbereich umzusetzen wäre. Vielmehr sind auch hier die örtliche (Ausgangs-)Situation sowie die strukturellen Zusammenhänge zu berücksichtigen. Insgesamt können die Darstellungen des LaPro im städtebaulichen Entwicklungsbereich Wasserstadt Oberhavel in hohem Maße umgesetzt werden, aufgrund unterschiedlicher Bestandsbedingungen und planerischer Zielsetzungen jedoch räumlich differenziert und in unterschiedlicher Ausprägung. So kann im Plangebiet VIII-535 durch die Festsetzung eines uferbegleitenden Rad- und Fußweges dem Ziel der Anbindung/Verknüpfung mit übergeordneten Grünzügen und – im Zusammenhang mit den nördlich und südlich angrenzenden Plangebieten – dem Ziel der Anlage zusammenhängender Grünflächen/Parkanlagen mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten Rechnung getragen werden (s.o.). Außerdem werden Blickbeziehungen auf das Gewässer und auf jenseitige Uferbereiche ermöglicht. Durch die Sicherung der denkmalgeschützten Speichergebäude und der damit im nutzungsstrukturellen Zusammenhang stehenden harten Uferkante werden die LaPro-Ziele „Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche“ und „Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente“ erreicht. Die Wiedernutzung von überwiegend brachgefallenen Gewerbeflächen zu Wohnzwecken und die damit einhergehende Beseitigung nicht erhaltenswerter, teilweise verfallender Bausubstanz trägt außerdem zur geforderten Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen bei. Für die Umsetzung anderer Ziele, wie z.B. die Pflege und Wiederherstellung naturgeprägter Landschaftselemente, die Anlage von Röhricht, Uferwiesen und Auwäldern oder die Wiederherstellung natürlicher Land-Wasserübergänge bietet die gegebene Situation von Natur- und Landschaft im Plangebiet VIII-535 relativ schlechte Voraussetzungen. Diesen Zielen wird jedoch in etlichen anderen Teilgebieten im städtebaulichen Entwicklungsbereich Rechnung getragen. 2.7 Eine Einbeziehung der unmittelbaren Nachbarschaft zur Insel Eiswerder sei nicht erkennbar. Auswertung
/ Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt. Die Festsetzung des Rad- und Fußweges ermöglicht eine allgemein zugängliche Blickbeziehung zur Insel Eiswerder. Zuvor war die Insel vom Plangebiet aus visuell kaum wahrnehmbar. Die Sicherung der ehemaligen Speichergebäude findet ihre Entsprechung im geplanten Erhalt der ebenfalls denkmalgeschützten industriellen Bausubstanz auf Eiswerder. 2.8 Die Baugrenze im Südwesten des WA 2 führe dazu, dass jenseits der Uferpromenade nur 2 m nichtüberbaubarer Fläche verblieben. Die Baugrenze solle so verschoben werden, dass die Entfernung zum Rad- und Fußweg, ebenso wie im übrigen Verlauf, 10 m betrage. Auswertung
/ Abwägung Der Anregung wird nicht gefolgt. Die südwestliche Baugrenze des WA 2 orientiert sich zunächst an den wasserseitigen Baufluchten der historischen Speichergebäude respektive den westlichen Baugrenzen des WA 3. Hier beträgt die Entfernung zum Uferweg ca. 12 m. Im weiteren Verlauf nach Süden nimmt die Baugrenze dann den Knick der Uferkante und des uferbegleitenden Fuß- und Radweges auf. Hier beträgt die Tiefe der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche nicht 2, sondern 3 m. Eine zwangsläufige städtebauliche Ableitbarkeit für die Entfernung der Baugrenze zur Uferpromenade besteht hier, im Gegensatz zur dargestellten Aufnahme der Baufluchten weiter nördlich, nicht. Daher soll hier, im Sinne der beabsichtigten „Angebotsplanung“ (s.o.) ein möglichst großer gestalterischer Spielraum für die Anordnung von Baukörpern eingeräumt werden. Im Übrigen richtet sich der tatsächliche Abstand künftiger Gebäude in Abhängigkeit von deren Höhe nach den Abstandsregelungen der Berliner Bauordnung. Die angeregte Verschiebung einer Baugrenze im WA 2 erfolgt daher nicht. 2.9 Der Bedarf an siedlungsnahen Grünflächen sei falsch berechnet worden. Dieser werde durch die vorliegende Planung weiter vergrößert. Es wird auf die entsprechenden Richtwerte nach LaPro (Mindestgröße, maximale Entfernung) hingewiesen. Auswertung
/ Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt. Die Richtwerte des LaPro zur wohnungs- und siedlungsnahen Grün- und Freiflächenversorgung zielen auf einen optimalen Versorgungsschlüssel ab, sind jedoch nicht rechtsverbindlich. Selbstverständlich können im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung dieses Belangs auch öffentliche Grün- und Freiflächen berücksichtigt werden, welche die Richtwertanforderungen an Größe und Entfernung nicht erfüllen, wenn Sie dennoch für die Naherholung der Wohnbevölkerung zur Verfügung stehen. Hinsichtlich der Versorgung künftiger Bewohner mit wohnungs- und sieldungsnahen Grünflächen ist darauf zu verweisen, dass im Rahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Wasserstadt Berlin-Oberhavel eine Vielzahl unterschiedlicher öffentlicher Grün- und Freiflächen hergestellt wurde bzw. noch realisiert wird. In der Gesamtbilanz für den Entwicklungsbereich ergibt sich nach derzeitigem Planungsstand, bezogen auf die prognostizierte Einwohnerzahl und den Richtwertflächenbedarf nach LaPro (insges. 13 m2 / EW), ein Überschuss von ca. 37.000 m2 öffentlicher Grünfläche und knapp 3.000 m2 Spielplatzfläche. Aus der Abwägung der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB ergaben sich keine Änderungserfordernisse für den Bebauungsplan VIII-535. A.3. Weitere Planentwicklung;
eingeschränkten Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden sowie sonstigen
Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs.3 BauGB Im Rahmen
der Planentwicklung wurden die Flächen A und B – Geh-, Fahr- und Leitungsrecht
– und damit verbunden die textliche Festsetzung Nr. 2 gestrichen, da sie für
die Erschließung des MI 3 nicht erforderlich sind. Die öffentliche Erschließung
ist bereits gesichert und die Ausweisung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
wäre somit ein Vorgriff auf mögliche spätere Grundstücksteilungen. Von der
ursprünglich beabsichtigten Festsetzung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf
den Flächen A und B soll nunmehr abgesehen werden, um im Rahmen des späteren
Planvollzugs eine erhöhte erschließungsbezogene Flexibilität von
Grundstücks(teil)flächen zu gewährleisten. Im Zusammenhang mit dem Gebot der planerischen
Zurückhaltung sollen so die Vermarktungs- und Realisierungschancen von Flächen
und Bauvorhaben gefördert und damit die zügige städtebauliche Entwicklung
hochwertiger Wasserlagen im Quartier Parkstraße gestärkt werden. Durch die
Änderung des Bebauungsplans werden die Grundzüge der Planung nicht berührt. Von
der Streichung der textlichen Festsetzung Nr. 2 und der Flächen A und B sind
das Tiefbauamt und ein Grundstückseigentümer betroffen. Gemäß § 4a Abs. 3 BauGB
wurden die Betroffenen von der Änderung am 05. März 2007 in Kenntnis gesetzt.
Folgende Stellungnahmen wurden abgegeben: 1. Tiefbauamt – Bau4TiefD1 – mit
Schreiben vom 08.03.07 Das WA 2
sowie das MI 3 besteht aus mind. 2 Flurstücken. U.a. aus diesem Grund bezieht
sich das Tiefbauamt weiterhin auf seine Stellungnahme Punkt 4 vom 16.01.07
(Breite der Flächen A und B statt 6 m besser 7 m). Bei einer Änderung der
Nutzungsfestlegung, Zusammenlegung WA 2 und MI 3 – wäre z.B. das Gebiet
generell über die geplante Parkstraße erschlossen. Anderenfalls könnte das MI 3
auch nördlich des WA 2 als gebündelte Baulastfläche erschlossen werden. Auswertung: Die Hinweise werden zur Kenntnis
genommen. Der Anregung zur Verbreiterung der Flächen A und B wird nicht
gefolgt, da diese Flächen gestrichen wurden. Die Ansicht, dass das MI 3
grundsätzlich erschlossen ist, wird geteilt. Die Flächen des geplanten MI 3
befinden sich etwa hälftig innerhalb der Flurstücke 27 und 28 (Flur 118). Das
FlSt. 27 wird derzeit bereits über die unmittelbar anliegende Schützenstraße öffentlich
erschlossen. Das FlSt. 28 ist über den bereits bestehenden Abschnitt der
Parkstraße an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Künftig werden beide
Flächen außerdem durch die geplante Verlängerung der Parkstraße öffentlich
erschlossen. Die Ausweisung von Geh-, Fahr- und
Leitungsrechten zur Erschließung des MI 3 ist also nicht erforderlich, da die
öffentliche Erschließung gesichert ist. Sofern zu einem späteren Zeitpunkt
Grundstücksteilungen erfolgen sollten, kann im Bedarfsfalle die öffentlich rechtliche
Erschließung von nicht unmittelbar an öffentlichen Verkehrsflächen anliegenden
Grundstücken z.B. mittels Baulasten oder auf Grundlage privatrechtlicher
Regelungen gesichert werden. Da mögliche künftige
Grundstücksteilungen zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht absehbar sind, ist
eine vorgreifende räumliche Verortung von mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
zu belastenden Flächen im Bebauungsplan nicht sinnvoll. Es steht nicht fest, ob
die belasteten Flächen später tatsächlich für eine Grundstückserschließung
benötigt werden. Ggf. werden später, in Abhängigkeit von den
Grundstücksverhältnissen, ganz andere Flächen zu Erschließungszwecken genutzt. Außerdem ist zu berücksichtigen,
dass die Ausweisung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten aufgrund der
erheblichen Nutzungseinschränkung eine Belastung für den Grundstückseigentümer
bedeutet, die angesichts der dargestellten Umstände nicht gerechtfertigt wäre. 2. Betroffener
Grundstückseigentümer mit Schreiben vom 08.03.2007 Es bestehen keine Bedenken gegen die
Änderung des Bebauungsplans. Auswertung: Die Stellungnahme wird zur
Kenntnis genommen. Das
Ergebnis der aufgrund von inhaltlichen Änderungen im Rahmen der Planentwicklung
durchgeführten eingeschränkten Beteiligung der Öffentlichkeit und Behörden
sowie sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3 BauGB hat keine
Auswirkungen auf den Inhalt des Bebauungsplans. Das Bezirksamt Spandau hat am 20. März 2007 sowohl die Ergebnisse der Auswertungen als auch die Vorlage des Entwurfs der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans und des Entwurfs des Bebauungsplans als Bestandteil dieser Rechtsverordnung zur Vorlage an die BVV beschlossen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat am 6. März 2007 das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und die Beteiligung der Öffentlichkeit zustimmend zur Kenntnis genommen. Dieser
BVV-Beschluss schließt Änderungen und Ergänzungen ein, die die Grundzüge der
Planung nicht berühren. B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch
in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 1 des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die
Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316). Gesetz zur
Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November
1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel I Nr. 1 des Gesetzes
vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Verordnung
über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in
der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch
Artikel 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April
1993 (BGBl. I S. 466). Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005
(GVBl. 2006, S. 2) C. Auswirkungen
auf Einnahmen und Ausgaben Ankauf und Herstellung der noch nicht fertig gestellten Erschließungs- und Grünanlagen (verlängerte Parkstraße, Uferpromenade, Grünverbindungen) sind einnahmeabhängig. Mit den Grundstückseigentümern sollen 2007 auf Grundlage der vorliegenden Planung Abwendungsvereinbarungen geschlossen werden. Die Finanzierung von Ankauf und Herstellung der Erschließungs- und Grünanlagen erfolgt in Abhängigkeit von der Erzielung der Einnahmen aus den Abwendungsvereinbarungen. Weitere Kosten entstehen dem Bezirksamt Spandau durch die laufende Unterhaltung und Pflege der Erschließungs- und Grünanlagen. Berlin Spandau, den 17. März 2007 Das Bezirksamt Spandau von Berlin ................................................ .................................................... Birkholz Röding Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat Anlage zur Vorlage -
Drks. Nr. 0337/XVIII – zur
Beschlussfassung – für die Sitzung am
Mittwoch, den 28. März 2007 ___________________________________________________________________________ Kartenausschnitt im Maßstab ca. 1:5.000 mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zu dem Bebauungsplan VIII-535
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