1. Zwischenbericht

 

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

1.      Beschluss des Bezirksamtes vom 19.09.2006 über die Aufstellung des Bebauungsplanes 5 - 17

 

 

in Anlage beigefügt:

1 Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 4.000

 

 

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung vom 19.09.2006 beschlossen, für eine Teilfläche des Grundstücks Heerstraße 657A/695B / Döberitzer Weg 60 sowie 70/80 im Bezirk Spandau, Ortsteil Staaken den Bebauungsplan 5 – 17 (nördlicher Grundstücksteil) aufzustellen.

 

 

Begründung:

 

Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 5 - 17 ist die Absicht des Grundstückseigentümers (ev. Kirchengemeinde zu Staaken), auf einer rd. 50.000 m² großen Teilfläche des insgesamt  rd. 190.000 m² großen Grundstückes eine Wohnbaufläche mit ca. 75 Wohneinheiten unter Berücksichtigung des Altbaubestandes zu entwickeln.

Bestandteil der Planung ist eine zentrale öffentliche Stichstraße, die gegenüber der Einmündung des Nennhauser Damms von der Heerstraße nach Süden führt. Von dieser zweigt westlich und östlich jeweils eine ebenfalls öffentliche Ringstraße zur inneren Erschließung des Baugebietes ab.

Zudem soll der Bebauungsplanentwurf 5-17 südlich der Wohnbauflächen eine rd. 15.200 m² große öffentliche Parkanlage mit einem öffentlichen Spielplatz vorsehen. Östlich der Wohnbaufläche soll sich die im Bestand vorhandene Waldfläche anschließen.

 

Die im Bestand befindlichen Gebäude lassen gemäß § 34 BauGB lediglich eine kleinteilige Neubebauung zu, dessen Realisierungsspielraum sich unterhalb einer vergleichsweise heranzuziehenden GRZ von 0,2 bewegen müsste. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung und bauliche Nutzung der Grundstücke ist unter diesen planungsrechtlichen Voraussetzungen jedoch nicht realisierbar.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 5-17 sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung eines allgemeinen Wohngebietes mit einer höheren Versiegelung bis zu einer GRZ von 0,25 sowie für die Herstellung einer öffentlichen Erschließungsstraße und einer öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz geschaffen werden.

 

 

Beschreibung des Plangebietes

Das Plangebiet liegt im Ortsteil Staaken des Bezirkes Spandau von Berlin, an der Landesgrenze zu Brandenburg, südlich des Einmündungsbereiches des Nennhauser Dammes in die Heerstraße und nordwestlich des DöberitzerWeges.

 

Das Gebiet wird wie folgt begrenzt:

 

·       im Norden durch die Heerstraße,

·       im Osten durch die Siedlung Neu-Jerusalem

·        im Süden durch Landwirtschaftsflächen,

·       im Westen durch die Landesgrenze zu Brandenburg

 

Die direkte Nachbarschaft wird geprägt durch die östlich angrenzende und unter Denkmalschutz stehende Siedlung Neu – Jerusalem. Diese ist durch freistehende Doppelhäuser in offener Bauweise gekennzeichnet.

Südlich des geplanten Wohngebietes erstreckt sich die freie Feldflur.

Auf dem Gelände jenseits der Landesgrenze befindet sich eine Gärtnerei in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten Wohngebiet auf Berliner Seite.

Die Heerstraße als nördliche Begrenzung des künftigen Wohngebietes stellt eine deutliche Zäsur zu den sich nördlich der Heerstraße und des Nennhauser Dammes befindlichen Gewerbeflächen dar.

 

 

Eigentumsverhältnisse

Das Plangebiet umfasst eine nördliche Teilfläche des Grundstücks Heerstraße 657A/695B / Döberitzer Weg 60 sowie 70/80. Die Geltungsbereichsgröße beträgt rd. 73.400 m².

Die Grundstücke befinden sich im Eigentum der evangelischen Kirchengemeinde zu Staaken.

 

 

Derzeitige Nutzungen

Im Plangebiet südlich der Heerstraße befindet sich ein Bestand von älteren Wohngebäuden, der größtenteils aus verpachteten Gebäuden (ca. 12), aus sich im Erbbaurecht befindlichen Gebäuden (ca. 4) sowie zwei bereits verkauften Gebäuden besteht.

Die südlich angrenzenden Freiflächen werden als Ackerflächen genutzt.

 

 

Erschließung

Die Erschließung des künftigen Wohngebietes soll aus einer zentralen öffentlichen Stichstraße bestehen, die gegenüber der Einmündung des Nennhauser Damms von der Heerstraße nach Süden führt und am südlichen Rand der Wohnbebauung als Wendehammer endet.

Von dieser Hauptachse zweigt westlich und östlich jeweils eine öffentliche Ringstraße zur inneren Erschließung der Baufelder ab, die ebenfalls als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden soll. Die Entwässerung soll auch bei dieser Mischverkehrsfläche durch Mulden erfolgen.

Im Rahmen des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages mit dem Land Berlin verpflichtet sich der Grundstückseigentümer zur Herstellung und kostenfreien Übertragung des öffentlichen Straßenlandes an das Land Berlin.

 

Ausgehend von dem geplanten Wendehammer ist in südlicher Richtung eine 5,00 m breite Fläche mit einem Geh- und Fahrrecht für die Allgemeinheit sowie einem Fahr- und Leitungsrecht für die zuständigen Unternehmensträger vorgesehen, da sich südlich des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 5-17 zeitnah noch ein weiterer Bebauungsplan (5-59) anschließen sollen, dessen Plangebiet privat erschlossen wird.

Die Aufstellung dieses weiteren Planes soll der künftigen Festsetzung von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Dauerkleingärten“ sowie der künftigen Festsetzung einer der Erholung dienenden Sondergebietsfläche mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ (Sowoch) dienen.

 

 

Projektbeschreibung

Südlich der Heerstraße direkt an der Landesgrenze zu Brandenburg soll aus einer bereits vor der Wende bestehenden – hauptsächlich verpachteten – Altbebauung ein öffentlich erschlossenes Wohngebiet mit ca. 75 Wohneinheiten entwickelt werden.

Die Umgebung des künftigen Wohngebietes zeichnet sich durch landschaftlich geprägte Nutzungen aus. Neben Wald- und Landwirtschaftsflächen finden sich hier mit Einzel- und Doppelhäusern besiedelte Flächen oder – jenseits der Landesgrenze – eine Gärtnereinutzung.

 

Das Konzept für die geplante Wohnbebauung nimmt die landschaftlich geprägte Charakteristik auf, indem sich die Bebauung hauptsächlich auf zweigeschossige Doppelhäuser innerhalb der Ringerschließung und an den Rändern sowie auf eingeschossige Einzelhäuser am südlichen Rand des Baugebietes beschränkt.

 

Lediglich für die Bebauung entlang der Heerstraße soll aus Gründen der Lärmabschirmung der hinteren Baureihen eine Reihenhausbebauung mit maximal drei Geschossen entstehen. Die Nord-Süd-Ausrichtung der Grundstücke ermöglicht es, die Aufenthaltsräume sowie die Gärten nach Süden zu legen.

Für die Baureihe entlang der Heerstraße ist aus dem o. g. Grund eine GRZ von 0,25 und eine GFZ von 0,6 vorgesehen. Die dreigeschossige Bebauung ist zum Zwecke der Höhenbeschränkung mit Flachdächern zu versehen.

 

Aus bezirklicher Sicht ist die städtebauliche Notwendigkeit dieser dichteren Bebauung entlang der Heerstraße im Hinblick auf den Schallschutz gegeben.

Für die mit Doppelhäusern versehenden Baufelder innerhalb der Ringerschließung und an den Rändern des Baugebietes ist eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,4 vorgesehen.

 

Die Baugebiete südlich der Ringerschließung bilden den städtebaulichen Übergang zur öffentlichen Parkanlage und sollen mit freistehenden Bungalows in eingeschossiger Bauweise und Flachdach bebaut werden. Hier soll eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,3 vorgesehen werden.

 

Der vorhandene Altbaubestand soll im Rahmen der Konzeption Berücksichtigung finden.

Die bebaubare Grundstücksfläche wird durch die Festsetzung von Baugrenzen geregelt.

 

Um die Erreichbarkeit der einzelnen Baufelder und der öffentlichen Grünflächen auf kürzeren Wegen zu ermöglichen, sollen jeweils an den Kurven der öffentlichen Ringerschließung in einer Breite von 4,00 m Flächen mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit, einem Fahrrecht für die Anlieger sowie einem Fahr- und Leitungsrecht für die zuständigen Unternehmensträger vorgesehen werden.

 

Südlich des Baugebietes soll eine öffentliche Parkanlage mit einem öffentlichen Spielplatz entstehen.

Die Größe des durch den Bauherrn zu errichtenden und zu finanzierenden Spielplatz muss anhand des Bedarfes noch ermittelt werden.

 

 

Planerische Ausgangssituation

Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin

(LEPeV)

Im Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg - Berlin (LEPeV) wird das Plangebiet der Raumkategorie „Siedlungsbereich“ zugeordnet.

Gemäß des Ziels 1.01 sind in Siedlungsbereichen für Siedlungstätigkeiten vorrangig die vorhandenen innerörtlichen Potentiale durch Maßnahmen der Innenentwicklung zu aktivieren. „Erneuerung und Verdichtung haben Vorrang vor der Ausweisung neuer Siedlungsflächen.“ Die Planungen sind somit mit den Zielen der Gemeinsamen Landesplanung Berlin und Brandenburg vereinbar, da es sich hier um die Verdichtung einer vorhandenen Siedlungsfläche bei geringfügiger Arrondierung handelt.

 

 

Flächennutzungsplanung Berlin

Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (Abl. S.95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (Abl. S. 2426) stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung und im südlichen Abschnitt als Landwirtschaftsfläche sowie als Grünfläche „Kleingarten“ dar.

 

Das Planungsziel, ein allgemeines Wohngebiet zu entwickeln, entspricht den Darstellungen des FNP.

 

Die Überschreitung der GFZ von 0,4 auf 0,6 im Hinblick auf die dreigeschossige Baureihe entlang der Heerstraße ist aus städtebaulicher Sicht notwendig, da der Schallschutz an einer solch befahrenen Bundesstraße durch eine dichtere Bebauung für die dahinter liegenden Baufelder gewährleistet sein muss. Je südlicher die Baufelder liegen, desto mehr reduziert sich das Nutzungsmaß.

Die letzte Baureihe ragt zwar geringfügig über die Abgrenzung der dargestellten Wohnbaufläche im FNP hinaus, was jedoch aufgrund der nicht parzellenscharfen Darstellung des FNP unerheblich ist, da Funktion und Wertigkeit des FNP gewahrt bleiben.

Zudem handelt es sich hier um eine mit eingeschossigen Bungalows bebaute Fläche, die das städtebauliche Gefüge wahrt, und einen städtebaulich behutsamen Übergang zur geplanten Grünfläche darstellt.

 

 

Verbindliche Bauleitplanung

Da für das Plangebiet bislang keine Bauleitpläne existieren, bestimmt sich die Zulässigkeit von künftigen Bauvorhaben bis zu einer Bebauungstiefe von rd. 100 m – gerechnet von der südlichen Kante der Heerstraße - gemäß § 34 BauGB.

Die in Rede stehenden Flächen zeichnen sich durch eine kleinteilige, lückenhafte Bauweise aus, die insgesamt jedoch den Eindruck der Zusammengehörigkeit und Geschlossenheit vermitteln und damit die Kriterien gemäß § 34 BauGB erfüllen. Hier sind Vorhaben zulässig, die sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der zu überbauenden Grundfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.

Südlich dieses bebauten Areals befindet sich gemäß § 35 (Außenbereich) unbebaute Landwirtschafts- und Grünfläche.

 

Bindungen durch andere Regelungen

Das Plangebiet befindet sich innerhalb der weiteren Wasserschutzzone des Wasserwerkes Staaken – West.

 

 

Umweltschützende Belange gem. § 1a BauGB

Für das Vorhaben wird eine Umweltprüfung im Bauleitplanverfahren durchgeführt.

 

 

Dieser Vorlage ist ein Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs 5 – 17 als Anlage beigefügt.

 

 

Berlin – Spandau, den 13. März 2007

Das Bezirksamt

 

 

Birkholz        Röding

Bürgermeister            Bezirksstadtrat