Drucksache - 0827/XXI  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

Anlagen

-         Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-129 B

-         Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

-         Auszug aus dem Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 03.05.2022

1.                                                V E R O R D N U N G

über die Verlängerung der Veränderungssperre 5-129 B/64

im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst

Vom                         2023

Auf Grund des § 16 Absatz 1 und des § 17 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. No­vember 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 2 des Ge­setzes vom 04. Januar 2023 (BGBl. I Nr.6) geändert worden ist, in Verbindung mit § 13 Absatz 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578) geändert wor­den ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Die durch Verordnung vom 13. April 2022 (GVBl. S. 180) erlas­sene Veränderungssperre wird um ein Jahr bis zum 08. August 2024 verlängert.

§ 2

(1) Es wird darauf hingewiesen, dass eine Verletzung von Ver­fahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich wird, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachver­halts geltend gemacht worden ist.

(2) Absatz 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 3

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz-und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

Berlin-Spandau, den   2023

Bewig                                                  Schatz

Bezirksbürgermeister                             Bezirksstadtrat

1. Begründung

Das Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des Bebauungsplans 5-129 B am 20. Juli 2021 beschlossen und den Beschluss am 30. Juli 2021 (ABI. Nr. 31 – 2641) im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht.

Der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 5-129 B ist die Sicherung und die Qualifizierung des Gewerbes. Zur Wahrung der wirtschaftspolitischen Leitlinie sowie der bezirklichen Einzelhandelskonzeption sollen für das Grundstück Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden.

Ein Einzelhandelsunternehmen plant auf dem Grundstück auf Grundlage bestehenden Planungsrechts eine Filiale zu errichten.

Die aktive Gewerbeflächensicherung bildet einen strategischen Schwerpunkt sowohl der gesamtstädtischen als auch der bezirklichen Planung. Das im StEP Wirtschaft formulierte Ziel ist eine am Bedarf ausgerichtete und ausgewogene Flächenentwicklung für das breite Branchenspektrum der Berliner Wirtschaft. Zahlreiche Nachfragen bei der bezirklichen Wirtschaftsförderung belegen eindrucksvoll die hohe Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken sowohl für Erweiterungen bestehender Betriebe, als auch für Neuansiedlungen. Die Aufgabe der bisherigen Autohandelsnutzung bietet die Chance, das Grundstück wieder einer gewerblichen Nutzung im produzierenden oder handwerklichen Bereich zuzuführen.

Die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discounters hingegen widerspricht zudem sowohl den gesamtstädtischen als auch den bezirklichen Zielen im Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung. Übergeordnete Ziele sind der Erhalt und die Stärkung der vorhandenen Zentren sowie die Sicherung der Nahversorgung der Wohnbevölkerung. Dabei ist die fortschreitende demografische Entwicklung zu berücksichtigen, die langfristig zu einer Abnahme der Mobilität führt und damit die Bedeutung fußläufig erreichbarer Versorgungsangebote erhöht. Gemäß dem am 03.11.2020 beschlossenen bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept (ZEHK) gibt es zwar vor allem im Hinblick auf die steigenden Bevölkerungszahlen bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten einen Expansionsrahmen für Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Betriebe von insgesamt rd. 21.300 qm Verkaufsfläche. Die Verortung dieses Potenzials orientiert sich allerdings u. A. an den folgenden Leitlinien:

„1. Die Gewährleistung der Nahversorgung, vor allem die der nicht mobilen Bevölkerung, ist sicherzustellen. Nahversorgungszentren sind vor schädlichen Auswirkungen benachbarter Einzelhandelsbetriebe, insbesondere großflächiger Einzelhandelseinrichtungen zu schützen. […]

6. Nahversorgungsangebote sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln; außerhalb von Zentren nur dann, wenn sie der Sicherung der Nahversorgung der dort wohnenden Bevölkerung dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren haben.“

Das Grundstück liegt in einem traditionell gewerblich geprägten Gewerbeband, welches von der Siemensstadt bis nach Haselhorst reicht. Die nächstgelegenen Zentren sind das Nahversorgungszentrum (NVZ) Haselhorst sowie das Ortsteilzentrum (OTZ) Siemensstadt. In der Nachbarschaft befindet sich die Fachmarktagglomeration (FMA) Paulsternstraße mit zwei Betrieben der Nahversorgung.

Das NVZ Haselhorst liegt räumlich zentral im Ortsteil Haselhorst und nimmt damit eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnquartiere ein. Gleichwohl bestehen funktionale Mängel aufgrund der kleinteiligen, z.T. modernisierungsbedürftigen Ladenstruktur und des partiellen Leerstands.

Das OTZ Siemensstadt verfügt insgesamt über 11.500 m² VK. Der Schwerpunkt befindet sich mit 5.000 m² in der „Kaufmitte Siemensstadt“. Aufgrund der geringen Differenzierung des Einzelhandelsangebots, einem niedrigen Angebotsstandard sowie fehlender Aufenthalts- und Umfeldqualität hat das Zentrum seit Jahren eine geringe Entwicklungsdynamik.

Der Berliner Senat hat am 10.08.2021 die Aufnahme des Gebietes Haselhorst/Siemensstadt in das Förderprogramm "Nachhaltige Erneuerung" gemäß § 171b BauGB beschlossen. Die Grundlage dafür bildete das Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) Haselhorst/Siemensstadt, das in der 65. Sitzung des Bezirksamtes Spandau am 11.05.2021 gemäß § 171b Baugesetzbuch beschlossen wurde. Übergeordnetes Ziel der Gebietsförderung ist die nachhaltige Stabilisierung und Aufwertung der Ortsteile mithilfe von vielschichtigen städtebaulichen und infrastrukturellen Maßnahmen, die im ISEK definiert wurden.

Im Rahmen der Entwicklung von den zwei gesamtstädtisch bedeutenden Stadtentwicklungsprojekten „Insel Gartenfeld“ sowie „Siemensstadt²“ sollen gemäß dem bezirklichen ZEHK jeweils Nahversorgungszentren entstehen. Bei beiden Projekten wurde gutachterlich ein Tragfähigkeitsrahmen bestimmt und anschließend eine Begrenzung der Verkaufsflächenentwicklung festgelegt, um die bestehende Zentrenstruktur nicht zu gefährden.

Ein großflächiger Lebensmitteldiscounter, der einerseits entlang der Nonnendammallee, einer der wichtigsten Ost-West-Verbindungen im Westraum Berlins sowie außerhalb fußläufiger Erreichbarkeit von Wohngebieten gelegen ist, zielt ausschließlich auf autoorientierte Kundschaft. Damit besteht generell die Gefahr der Schwächung bezirklicher Zentren durch Kaufkraftabflüsse.

Zudem legt das ZEHK als einen bezirklichen Grundsatz für Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche fest, dass es keine Inanspruchnahme gewerblicher Bauflächen (GI- und GE-Flächen auf B-Plan-Ebene) geben soll.

Die Ansiedlung des geplanten Marktes ist weder mit gesamtstädtischen Zielen, noch mit dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept in Einklang zu bringen. Die bezirklichen Anstrengungen zur Stärkung der benachbarten Zentren würden damit konterkariert. Eine Anpassung des bisherigen Planungsrechts ist daher dringend erforderlich.

Das Planungsgebiet ist Teil Ortsteils Haselhorst und liegt ca. 3 km östlich der Spandauer Altstadt. Das Plangebiet wird im Süden durch die Nonnendammallee, durch die Paulsternstraße im Osten, das Grundstück Paulsternstraße 7 im Norden und Paulsternstraße 9 im Westen umschlossen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 5.600 m² und befindet sich in Privateigentum.

Umgeben wird das Plangebiet von großflächigem Gewerbe.

Das geltende Planungsrecht wird durch den Baunutzungsplan bestimmt, der das Gebiet als beschränktes Arbeitsgebiet mit Baustufe III/3 darstellt.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche M2 dar.

Der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR), der zum 01. Juli 2019 in Kraft getreten ist, weist den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans 5-129 B als „Gestaltungsraum Siedlung“ aus.

Für das Plangebiet ist die Festsetzung eines Gewerbegebiets gem. § 8 BauNVO vorgesehen. Beabsichtigt ist die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Einzelhandelsnutzungen ausschließt und somit die gewerbliche Nutzung des Grundstücks sichert sowie nachteilige Auswirkungen auf die Zentrenstruktur des Bezirks verhindert.

Die weiteren Inhalte der Planung werden im weiteren Verfahren konkretisiert.

Der Bebauungsplan soll nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren geführt werden. Die Voraussetzungen für diese Verfahrensart liegen vor. Bei der Planung handelt es sich gemäß § 13a Abs. 1 BauGB um eine sog. „andere Maßnahme der Innenentwicklung“. Das städtebauliche Ziel liegt in der Erhaltung und Sicherung der charakteristischen Nutzung des Gewerbestandortes.

Die Kappungsgrenze von 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist kein Hindernis für die Durchführung des Verfahrens. Mehr als die nach aktuellem Baurecht zulässige Grundfläche soll nicht festgesetzt werden. Vielmehr soll gemäß dem Gebot der planerischen Zurückhaltung agiert werden, weshalb sich die Festsetzungen auf die Art der Nutzung konzentrieren und das Maß der Nutzung unangetastet lassen sollen.

Notwendigkeit zur Umstellung der Verfahrensart

Das Bundesverwaltungsgericht hat am 15.09.2022 mit dem Urteil BVerwG 4 C 5.21 klargestellt, dass das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB nicht anwendbar ist, wenn aufgrund eines nur mittelbaren Ursachenzusammenhangs die Innenentwicklung in anderen Siedlungsbereichen beeinflusst werden soll. Konkret bezog sich der behandelte Fall auf den Ausschluss von Einzelhandel zur Stärkung eines zentralen Versorgungsbereichs.

Der durch das BVerwG behandelte Fall ist dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf sehr ähnlich, sodass bei Weiterführung des Verfahrens in der Konsequenz ggf. von einem nichtheilbaren Verfahrensfehler auszugehen ist. Diese Einschätzung wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Abteilung I C mit Schreiben vom 02.03.2023 bestätigt. Es besteht demnach die Notwendigkeit zur Umstellung der Verfahrensart.

Das Bebauungsplanverfahren ist alternativ im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB durchführbar, da die Grundzüge des bisherigen Planungsrechts (Baunutzungsplan) nicht berührt werden. Zudem ermöglicht die Planung kein Vorhaben, das der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt und es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB genannten Schutzgüter. Der Durchführung des Planverfahrens nach § 13 BauGB stehen somit keine fachlichen Gründe entgegen.

Verfahren

Ein Vorbescheidsantrag eines Einzelhandelsunternehmens mit digitalen Bauvorlagen wurde am 06.07.2021 bei der Bauaufsicht eingereicht.

Es wird nach der Zulässigkeit des Neubaus eines Lebensmittelmarktes gefragt.

Nach aktueller Rechtsgrundlage wäre das beantragte Bauvorhaben bezüglich der Art der baulichen Nutzung nicht zu versagen. Die gestellte Einzelfrage müsste mit ja beantwortet werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplan 5-129 B widerspricht das beantragte Bauvorhaben allerdings somit der Zielsetzung dieser Planung und würde künftigen Festsetzungen widersprechen.

Mit Schreiben vom 09.08.2021 wird dem Antragsteller die Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag mitgeteilt.

Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens wird nach § 15 BauGB für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesetzt.

Zur Sicherung der Planung bezüglich des Bebauungsplans 5-129 B war deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des Vorbescheids zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Gegen den oben genannten Bescheid wurde mit Schreiben vom 24.08.2021 Widerspruch erhoben. Der Widerspruch wurde mit Bescheid vom 04.02.2022 zurückgewiesen.

Eine zwischenzeitliche Klage gegen den negativen Vorbescheid wurde am 30.06.2022 zurückgenommen.

Ein parallel gestellter Antrag zur Errichtung einer eingeschossigen Werkstatthalle wurde zunächst versagt. Dem am 28.06.22 eingelegten Widerspruch konnte am 01.08.22 abgeholfen werden.

Auf Grund des Verfahrensstandes – vor Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB, sowie der Umstellung der Verfahrensart – ist zur Sicherung der Planung die Verlängerung der Veränderungssperre um ein Jahr – bis zum 08. August 2024 – gemäß § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB geboten.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 31.05.2023 die Absicht der Verlängerung der Veränderungssperre zustimmend zur Kenntnis genommen.

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Nach derzeitigem Kenntnisstand sind Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben nicht zu erwarten.

3. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Januar 2023 (BGBI. I Nr. 6) geändert worden ist.

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), die durch Artikel 3 des Gesetzes vom 4. Januar 2023 (BGBl. I Nr. 6) geändert worden ist.

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 14. Oktober 2022 (GVBl. S. 578).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. August 2021 (GVBl. S. 982).

Berlin-Spandau, 08. Juni 2023

Franzke       Schatz

Bezirksstadträtin für BzBm     Bezirksstadtrat