Drucksache - 0082/XXI  

Entwurf zum Bebauungsplan 5-107 für die Grundstücke Saatwinkler Damm 235 und die westliche Teilfläche des Grundstücks Saatwinkler Damm 185, Kleingartenanlage Kleingartenverein Am Rohrdamm sowie einen Abschnitt des Saatwinkler Damms im Bezirk Spandau, Ortsteil Siemensstadt.

Unterrichtung der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVwG) vom Beschluss des Bezirksamts vom 08. September 2015 über die Aufstellung des Bebauungsplans 5-107 – Vorlage zur Kenntnisnahme vom 12. Februar 2016, Drucksache Nr. 1747/XIX. Wahlperiode.

Anlage:  Übersichtsplan mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans 5‑107

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVwG und § 6 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) unter Vorlage der Begründung vom 08. September 2021 gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuchs (BauGB) zum Entwurf des Bebauungsplans 5-107 beschließen:

I.  Entwurf zum Bebauungsplan 5-107 vom 04. Juli 2019 mit Deckblatt vom 04. September 2020

II.     Entwurf der Verordnung

über die Festsetzung des Bebauungsplans 5-107

im Bezirk Spandau, Ortsteil Siemensstadt

vom ……………..2021

Auf Grund des § 12 Absatz 1 in Verbindung mit § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147) geändert worden ist, in Verbindung mit § 6 Absatz 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1119) geändert worden ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Der Bebauungsplan 5-107 vom 4. Juli 2019 mit Deckblatt vom 04. September 2020 für die Grundstücke Saatwinkler Damm 235 und die westliche Teilfläche des Grundstücks Saatwinkler Damm 185, Kleingartenanlage Kleingartenverein Am Rohrdamm sowie einen Abschnitt des Saatwinkler Damms im Bezirk Spandau, Ortsteil Siemensstadt, wird festgesetzt.

§ 2

Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umwelt- und Naturschutz, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung und Geoinformation, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen, Umwelt- und Naturschutz, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und
2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

(1) Es wird darauf hingewiesen, dass unbeachtlich werden

1. eine nach § 214 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 bis 3 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften,
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,
3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs und
4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin unter Darlegung des die Verletzung begründenden Sachverhalts geltend gemacht worden sind. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Satz 1 Nummer 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Fehler gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und die in Satz 1 Nummer 4 genannte Verletzung gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

(2) Absatz 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

a)  Begründung

Anlass der Planaufstellung

Das Bezirksamt Spandau hat in seiner Sitzung am 8. September 2015 die Aufstellung des Bebauungsplans 5-107 beschlossen. Anlass der Planaufstellung war die Absicht des Bezirksamts zur Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung von Wohnungsbau.

Verfahren

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 07. Juli 2015 die Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 5-107 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Am 08. September 2015 hat das Bezirksamt Spandau die Aufstellung des Bebauungsplans 5‑107 beschlossen und das Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – mit der Durchführung des Beschlusses beauftragt. Am 06. November 2015 wurde der Beschluss im Amtsblatt für Berlin Nr. 45 auf Seite 2429 bekannt gemacht.

Durch Bekanntmachung in der Tagespresse am 20. Mai 2016 wurde der Öffentlichkeit frühzeitig Gelegenheit gegeben, sich für die Zeit vom 23. Mai bis einschließlich 17. Juni 2016 durch Einsichtnahme in die Planungsunterlagen und Äußerungen hierzu an der Planung zu beteiligen. Das Ergebnis der Beteiligung nach § 3 Abs. 1 BauGB wurde am 11. Oktober 2016 durch das Bezirksamt beschlossen.

Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurde vom 18. Mai bis zum 17. Juni 2016 durchgeführt (§ 4 Abs. 1 BauGB). Die Ergebnisse sind in die Klärung des erforderlichen Umfangs und des Detaillierungsgrads der Umweltprüfung eingeflossen. Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 06. September 2016 die Ergebnisse der Abwägung zum Bebauungsplan 5-107 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Mit Schreiben vom 14. Juli 2017 wurden 42 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB von der Planung unterrichtet und um Stellungnahme bis zum 23. August 2017 gebeten. Nach Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden Ergänzungen und Änderungen in die Planung aufgenommen, welche die Erforderlichkeit einer erneuten Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB begründeten. Hierzu wurden 15 Behörden und Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 20. Dezember 2018 um Stellungnahme bis zum 18. Januar 2019 gebeten. Aus der Beteiligung resultierende Änderungen und Ergänzungen wurden in die Planunterlagen aufgenommen. Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 07. Mai 2019 das Ergebnis der Abwägung zum Bebauungsplan 5-107 beschlossen.

Die öffentliche Auslegung zum Entwurf des Bebauungsplans 5-107 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde in der Zeit vom 29. Juli 2019 bis einschließlich 30. August 2019 mit Ausnahme des 22. August 2019 durchgeführt. Die öffentliche Auslegung wurde am 19. Juli 2019 im Amtsblatt für Berlin sowie zwei Tageszeitungen bekannt gemacht. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom gleichen Tag über die Auslegung informiert.

Nach Durchführung der Auslegung wurden im Zuge der Planentwicklung Änderungen vorgenommen, die die Notwendigkeit einer erneuten Beteiligung der von den Änderungen betroffenen Öffentlichkeit sowie betroffener Behörden begründete. Für das Bebauungsplanverfahren 5-107 wurde die beschränkte Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in der Zeit von 09. September 2020 bis einschließlich 24. September 2020 durchgeführt. Im Zuge des Beteiligungsschritts wurden die Eigentümerin sowie zwei betroffene Behörden per Schreiben vom 09. September 2020 über die Änderungen informiert und um Stellungnahme gebeten.

Nach der Beschlussfassung des Bezirksamts in der Sitzung vom 17. November 2020 über das Ergebnis der Auslegung und der Beteiligungen gemäß § 4a BauGB sowie dem Beschluss des sich aus der Abwägung ergebenden Bebauungsplans gemäß § 6 Abs. 1 AGBauGB wurde der Entwurf zum Bebauungsplan 5-107 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit Schreiben vom 09. Dezember 2020 gemäß § 6 Abs. 2 AGBauGB in Verbindung mit der AV Anzeigeverfahren zur Rechtsprüfung vorgelegt.

Mit Schreiben vom 5. März 2021 wurde von der Senatsverwaltung mitgeteilt, dass der Bebauungsplan noch nicht festgesetzt werden kann. Insgesamt wurden 32 Punkte zum Bebauungsplan mitgeteilt. Bei den Punkten 1-5 handelte es sich um Beanstandungen. Punkt 6 behandelte eine Klarstellung. Die Punkte 7-32 beinhalteten Hinweise, die im Sinne der Rechtssicherheit beachtet werden sollten.

Beanstandung Nr. 1: Textliche Festsetzung Nr. 12 

SenSW II C teilt mit, dass am Fassadenabschnitt B12a-B12, entgegen der Forderung im Schallgutachten, ab einer Höhe von 53,6 m. ü. NHN keine Festsetzungen zum Schutz vor Gewerbelärm getroffen wurde. Die Bewältigung des Gewerbelärmkonflikts sei damit nicht vollständig und bedarf einer Ergänzung.

Stellungnahme des Bezirks: Bei der Beanstandung wurde eine ergänzende gutachterliche Stellungnahme zum Schallgutachten vom 29. Juli 2020 nicht berücksichtigt. Diese gutachterliche Stellungnahme wurde zwar in der vorgelegten Begründung des Bebauungsplans zitiert (damalige Fußnote 73), sie lag jedoch bei SenSW nicht im Volltext vor. Gemäß dieser Ergänzung ist am Fassadenabschnitt B12a-B12 ab einer Höhe von 53,6 m ü. NHN keine Festsetzung zum Gewerbelärm nötig. Die textliche Festsetzung kann in der bisherigen Form bestehen bleiben.

Ein ergänzender Verfahrensschritt im Bebauungsplan ist nicht nötig: Sowohl dem Grundstückseigentümer als auch der zuständigen Behörde ist bekannt, dass für den Fassadenabschnitt B12a-B12 ab einer Höhe von 53,6 m ü. NHN keine Schallschutzfestsetzungen nötig sind. Gegenüber dem letzten Beteiligungsverfahren (§ 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB, September 2020) ergeben sich damit keine Änderungen an der Planung. Die Notwendigkeit für ein weiteres Beteiligungsverfahren entfällt damit.

Beanstandung Nr. 2: Nachtrag zum städtebaulicher Vertrag, § 4, Kosten für die Grundschulerweiterung             

SenSW II C teilt mit, dass das Bedarfsermittlungsblatt für die Grundschule „An der Pulvermühle“ als Anlage zum Vertrag aufzunehmen sei. In der bisherigen Fassung des Vertrags wird nur der Standort „Robert-Reinick-Grundschule“ betrachtet. Außerdem wären die verwendete Bedarfsermittlung mit Stand Juni 2018 veraltet.

Stellungnahme des Bezirks: Die geforderte Aufnahme des Bedarfsermittlungsblatts für den Schulstandort „Robert-Reinick-Grundschule“ sowie die geforderte Aktualisierung der 2018er Bedarfsermittlung wird vorgenommen. Hierzu wird ein Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag geschlossen. Im Ergebnis haben sich keine wesentlichen Änderungen am städtebaulichen Vertrag ergeben: Bezüglich der Grundschulplätze besteht immer noch ein Defizit. Die bisher vereinbarte Kostenbeteiligung des Entwicklers ist auch weiterhin angemessen.

Der Nachtrag wurde der Wohnungsbauleitstelle (WBL) gemäß AV Unterrichtung II. 5. vorgelegt.

Beanstandung Nr. 3: Nachtrag zum städtebaulicher Vertrag, § 10, Mietpreis- und Belegungsbindung

SenSW II C teilt mit, dass der § 10 des Nachtrags zu korrigieren sei. Die Regelungen im Zusammenhang mit der Nichtgewährung von Fördermitteln in Absatz 1 müssen korrigiert werden. In Absatz 2 müssen Fristen sowie erforderliche Nachweise für mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen angepasst werden. Das Wort „Bezugsfähigkeit“ muss in Absatz 3 näher definiert werden. Absatz 4 ist um einen Verweis auf das Wohnraumförderungsgesetz zu ergänzen. Absatz 6 ist um einen Bezug auf eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zu ergänzen; ein falscher Bezug auf einen Paragraphen ist zu korrigieren. Im Absatz 7 soll Bezug auf die Absätze 3 und 4 genommen werden.

Stellungnahme des Bezirks: Die geforderten Änderungen in § 10 des Nachtrags wurden vorgenommen. Hierzu wurde ein Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag geschlossen.

Der Nachtrag wurde der Wohnungsbauleitstelle (WBL) gemäß AV Unterrichtung II. 5. vorgelegt.

Beanstandung Nr. 4: Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag, § 11, Sicherung des Belegungsrechts durch Dienstbarkeit             

SenSW II C teilt mit, dass in § 11 des Nachtrags die Regelungen bezüglich der Dienstbarkeit „Wohnungsbindungsrecht“ entsprechend der Muster-Texte der Senatsverwaltung zu formulieren seien. Da der Beginn der Frist bereits an anderer Stelle geregelt ist, kann der Einschub „auf die Dauer von 30 Jahren“ gestrichen werden. Darüber hinaus sind Vereinbarungen zu Vormerkungen und Löschungen aufzunehmen.

Stellungnahme des Bezirks: Die geforderten Änderungen in § 11 des Nachtrags werden vorgenommen. Hierzu wird ein Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag geschlossen.

Der Nachtrag wurde der Wohnungsbauleitstelle (WBL) gemäß AV Unterrichtung II. 5. vorgelegt.

Beanstandung Nr. 5: Nachtrag zum Städtebaulichen Vertrag, § 13, Vertragsstrafen

SenSW III C teilt mit, dass eine Bezugnahme zu korrigieren sei: Statt auf §15.4 müsste auf § 15.5 verwiesen werden.

Stellungnahme des Bezirks: Die geforderte Änderung der Bezugnahme wird vorgenommen. Hierzu wird ein Nachtrag zum städtebaulichen Vertrag geschlossen.

Der Nachtrag wurde der Wohnungsbauleitstelle (WBL) gemäß AV Unterrichtung II. 5. vorgelegt.

Zusätzlich zu den Beanstandungen wurden eine Klarstellung bzgl. der Formulierung der textlichen Festsetzung Nr. 7 sowie Hinweise gegeben. Die Hinweise betrafen Formulierungen im städtebaulichen Vertrag, Zitierung von Rechtsgrundlagen, Ausführungen im Umweltbericht (Konkretisierung der Entwicklung des Umweltzustands bei Nichtdurchführung der Planung), die Darstellung umgebender Bebauungspläne in der Plangrundlage sowie die Streichung der nachrichtlichen Übernahme der Fluglärmschutzzonen. Die Hinweise wurden übernommen.

Da die Beanstandungspunkte ohne wesentliche Änderung des Bebauungsplans ausgeräumt werden konnten, war kein erneutes Anzeigeverfahren notwendig.

Bei den im vorigen Kapitel genannten Beanstandungen handelte es sich um leicht behebbare Fehler. Aus diesem Grund wurde bereits vor Festsetzung des Bebauungsplans von § 33 BauGB („Planreife“) Gebrauch gemacht. Die Anwendung von § 33 BauGB wurde dabei für den gesamten Geltungsbereich vorgesehen.

Das Bezirksamt Spandau fällte den entsprechenden Beschluss am 04. Mai 2021. Der zuständige Ausschuss für Stadtentwicklung billigte dies ebenfalls am 04. Mai 2021. Die Senatsverwaltung stimmte der Erklärung der Planreife mit Schreiben vom 03. März 2021 unter der Voraussetzung der Durchführung der erforderlichen Änderungen zu. Mit Schreiben vom 30. April 2021 wurde bestätigt, dass die Gründe der Beanstandung ausgeräumt sind und der städtebauliche Vertrag dahingehend geändert wurde, dass der Festsetzung keine Bedenken entgegenstehen und ein erneutes Anzeigeverfahren nach § 6 Abs. 2 AGBauGB nicht erforderlich ist.

Das Bezirksamt Spandau von Berlin hat in seiner Sitzung am 26. Oktober 2021 das Ergebnis der Rechtsprüfung zum Bebauungsplan 5-107 und die Vorlage des Entwurfs zum Bebauungsplan 5‑107 auf Grundlage des Entwurfs zur Rechtsverordnung an die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen.

b)  Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147).

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 21. November 2017 (BGBl. I S. 3786), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juni 2021 (BGBl. I S. 1802).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1119).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVwG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S. 692), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. August 2021 (GVBl. S. 982).

c) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Im vorliegenden Bebauungsplanentwurf erfolgen die Festsetzungen im Einvernehmen mit der Projektträgerin und dem Grundstückseigentümer. Die Einzelheiten zu Kostenübernahmen, Durchführungspflichten und weiteren Regelungen sind in dem städtebaulichen Vertrag vom 18. Juli 2018 vereinbart worden. Die Kostenübernahme u. a. für die Herrichtung des öffentlichen Spielplatzes, der Herstellung eines Girlitzhabitats, der erforderlichen Erschließungsmaßnahmen einschließlich der projektbedingt erforderlichen verkehrlichen (Umbau-) Maßnahmen im öffentlichen Straßenland durch den Bauträger und die unentgeltliche, kostenlose Übertragung von Grundstücken und die entschädigungslose Einräumung von Dienstbarkeiten durch den Bauträger ist im städtebaulichen Vertrag geregelt worden. Hinsichtlich der erforderlichen verkehrlichen Maßnahmen im öffentlichen Straßenraum hat sich die Projektträgerin verpflichtet, noch eine separate Ausführungs- und Kostentragungsvereinbarung mit dem Land Berlin (SGA) zu schließen. Die mit Geh- und Fahrrechten zu belastenden Flächen liegen auf privaten Verkehrsflächen und im Bereich von geplanten Feuerwehrzufahrten, die von der Projektträgerin zu unterhalten sind.

Zudem hat sich die Projektträgerin im städtebaulichen Vertrag verpflichtet, bezüglich der Bebauungspläne, die im Zusammenhang mit der Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für das diesem Vertrag zugrundeliegende Vorhaben aufgestellt oder geändert werden, unwiderruflich auf die Geltendmachung von Ansprüchen nach den §§ 39 bis 44 BauGB, zu verzichten.

Übernahme- und Entschädigungsansprüche aufgrund der genannten Festsetzungen sind somit nach aktueller Lage nicht zu erwarten.

Nach Übertragung der Flächen entstehen Kosten für die Bewirtschaftung der Flächen durch die zuständigen bezirklichen Fachämter, die in den Haushalt einzustellen sind.

Berlin-Spandau, den 21.12.2021

     Dr. Brückner        Schatz

Bezirksbürgermeisterin           Bezirksstadtrat                                                                                                                                                                                                                                                            

2. z. d. A. 6142 / 5-107BStapl FL2 ALRA 1BauDez e. U.BzBm e. U.