Drucksache - 0079/XXI  

Vorlage zur Beschlussfassung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 Bezirksverwaltungsgesetz

Anlagen 

-          Kartenausschnitt mit der Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Entwurfs zum Bebauungsplan 5-129 B

-          Übersichtsplan (Anlage zur Verordnung über die Veränderungssperre)

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

1.                                                V E R O R D N U N G

über die Veränderungssperre 5-129 B/64

im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst

Vom                         2021

Auf Grund des § 16 Abs. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147) geändert worden ist, in Verbindung mit § 13 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), das zuletzt durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1119) geändert worden ist, verordnet das Bezirksamt Spandau von Berlin:

§ 1

Für das Grundstück Nonnendammallee 128 im Bezirk Spandau, Ortsteil Haselhorst, für das das Bezirksamt die Aufstellung eines Bebauungsplans beschlossen hat, tritt eine Veränderungssperre gemäß § 14 des Baugesetzbuchs ein.

§ 2

Je ein Übersichtsplan mit den Grenzen des räumlichen Geltungsbereichs der Veränderungssperre liegt zur kostenfreien Einsichtnahme beim Bezirksamt Spandau von Berlin, Abteilung Bauen, Planen Umwelt- und Naturschutz, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung, aus.

§ 3

Auf die Vorschriften über

1. Die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche für eingetretene Vermögensnachteile durch die Veränderungssperre (§ 18 Abs. 2 Satz 2 und 3 Baugesetzbuch) und
2. Das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 18 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)

wird hingewiesen.

§ 4

Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss eine Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung schriftlich gegenüber dem Bezirksamt Spandau von Berlin geltend machen; der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs wird die Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften dieses Gesetzes nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist unbeachtlich. Die Beschränkung des Satzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

§ 5

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.

1. Begründung

Das Bezirksamt Spandau hat die Aufstellung des Bebauungsplans 5-129 B am 20. Juli 2021 beschlossen und den Beschluss am 30. Juli 2021 (ABI. Nr. 31 – 2641) im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht.

Der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 5-129 B ist die Sicherung und die Qualifizierung des Gewerbes. Zur Wahrung der wirtschaftspolitischen Leitlinie sowie der bezirklichen Einzelhandelskonzeption sollen für das Grundstück Einzelhandelsnutzungen ausgeschlossen werden.

Ein Einzelhandelsunternehmen plant auf dem Grundstück auf Grundlage bestehenden Planungsrechts eine Filiale zu errichten.

Die aktive Gewerbeflächensicherung bildet einen strategischen Schwerpunkt sowohl der gesamtstädtischen als auch der bezirklichen Planung. Das im StEP Wirtschaft formulierte Ziel ist eine am Bedarf ausgerichtete und ausgewogene Flächenentwicklung für das breite Branchenspektrum der Berliner Wirtschaft. Zahlreiche Nachfragen bei der bezirklichen Wirtschaftsförderung belegen eindrucksvoll die hohe Nachfrage nach gewerblichen Grundstücken sowohl für Erweiterungen bestehender Betriebe, als auch für Neuansiedlungen. Die Aufgabe der bisherigen Autohandelsnutzung bietet die Chance, das Grundstück wieder einer gewerblichen Nutzung im produzierenden oder handwerklichen Bereich zuzuführen.

Die Ansiedlung eines Lebensmittel-Discounters hingegen widerspricht zudem sowohl den gesamtstädtischen als auch den bezirklichen Zielen im Hinblick auf die Einzelhandelsentwicklung. Übergeordnete Ziele sind der Erhalt und die Stärkung der vorhandenen Zentren sowie die Sicherung der Nahversorgung der Wohnbevölkerung. Dabei ist die fortschreitende demografische Entwicklung zu berücksichtigen, die langfristig zu einer Abnahme der Mobilität führt und damit die Bedeutung fußläufig erreichbarer Versorgungsangebote erhöht. Gemäß dem am 03.11.2020 beschlossenen bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept (ZEHK) gibt es zwar vor allem im Hinblick auf die steigenden Bevölkerungszahlen bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten einen Expansionsrahmen für Neuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Betriebe von insgesamt rd. 21.300 qm Verkaufsfläche. Die Verortung dieses Potenzials orientiert sich allerdings u. A. an den folgenden Leitlinien:

„1. Die Gewährleistung der Nahversorgung, vor allem die der nicht mobilen Bevölkerung, ist sicherzustellen. Nahversorgungszentren sind vor schädlichen Auswirkungen benachbarter Einzelhandelsbetriebe, insbesondere großflächiger Einzelhandelseinrichtungen zu schützen. […]

6. Nahversorgungsangebote sind vorrangig innerhalb der Zentren anzusiedeln; außerhalb von Zentren nur dann, wenn sie der Sicherung der Nahversorgung der dort wohnenden Bevölkerung dienen und keine schädlichen Auswirkungen auf die benachbarten Zentren haben.“

Das Grundstück liegt in einem traditionell gewerblich geprägten Gewerbeband, welches von der Siemensstadt bis nach Haselhorst reicht. Die nächstgelegenen Zentren sind das Nahversorgungszentrum (NVZ) Haselhorst sowie das Ortsteilzentrum (OTZ) Siemensstadt. In der Nachbarschaft befindet sich die Fachmarktagglomeration (FMA) Paulsternstraße mit zwei Betrieben der Nahversorgung.

Das NVZ Haselhorst liegt räumlich zentral im Ortsteil Haselhorst und nimmt damit eine wichtige Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohnquartiere ein. Gleichwohl bestehen funktionale Mängel aufgrund der kleinteiligen, z.T. modernisierungsbedürftigen Ladenstruktur und des partiellen Leerstands.

Das OTZ Siemensstadt verfügt insgesamt über 11.500 m² VK. Der Schwerpunkt befindet sich mit 5.000 m² in der „Kaufmitte Siemensstadt“. Aufgrund der geringen Differenzierung des Einzelhandelsangebots, einem niedrigen Angebotsstandard sowie fehlender Aufenthalts- und Umfeldqualität hat das Zentrum seit Jahren eine geringe Entwicklungsdynamik.

Für beide Ortsteile wurde ein integriertes Stadtentwicklungskonzept (ISEK) erarbeitet, welches am 10. August 2021 durch den Senat als Förderkulisse des Städtebauförderprogramms „Nachhaltige Erneuerung“ festgelegt wurde. Wesentliches Ziel ist dabei die Stärkung und Qualifizierung der jeweiligen Zentrumsfunktionen.

Im Rahmen der Entwicklung von den zwei gesamtstädtisch bedeutenden Stadtentwicklungsprojekten „Insel Gartenfeld“ sowie „Siemensstadt²“ sollen gemäß dem bezirklichen ZEHK jeweils Nahversorgungszentren entstehen. Bei beiden Projekten wurde gutachterlich ein Tragfähigkeitsrahmen bestimmt und anschließend eine Begrenzung der Verkaufsflächenentwicklung festgelegt, um die bestehende Zentrenstruktur nicht zu gefährden.

Ein großflächiger Lebensmitteldiscounter, der einerseits entlang der Nonnendammallee, einer der wichtigsten Ost-West-Verbindungen im Westraum Berlins sowie außerhalb fußläufiger Erreichbarkeit von Wohngebieten gelegen ist, zielt ausschließlich auf autoorientierte Kundschaft. Damit besteht generell die Gefahr der Schwächung bezirklicher Zentren durch Kaufkraftabflüsse.

Zudem legt das ZEHK als einen bezirklichen Grundsatz für Ansiedlungen außerhalb zentraler Versorgungsbereiche fest, dass es keine Inanspruchnahme gewerblicher Bauflächen (GI- und GE-Flächen auf B-Plan-Ebene) geben soll.

Die Ansiedlung des geplanten Marktes ist weder mit gesamtstädtischen Zielen, noch mit dem bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzept in Einklang zu bringen. Die bezirklichen Anstrengungen zur Stärkung der benachbarten Zentren würden damit konterkariert. Eine Anpassung des bisherigen Planungsrechts ist daher dringend erforderlich.

Das Planungsgebiet ist Teil Ortsteils Haselhorst und liegt ca. 3 km östlich der Spandauer Altstadt. Das Plangebiet wird im Süden durch die Nonnendammallee, durch die Paulsternstraße im Osten, das Grundstück Paulsternstraße 7 im Norden und Paulsternstraße 9 im Westen umschlossen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans hat eine Größe von ca. 5.600 m² und befindet sich in Privateigentum.

Umgeben wird das Plangebiet von großflächigem Gewerbe.

Das geltende Planungsrecht wird durch den Baunutzungsplan bestimmt, der das Gebiet als beschränktes Arbeitsgebiet mit Baustufe III/3 darstellt.

Der Flächennutzungsplan Berlin stellt den Bereich des Plangebiets als gemischte Baufläche M2 dar.

Der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR), der zum 01. Juli 2019 in Kraft getreten ist, weist den Geltungsbereich des geplanten Bebauungsplans 5-129 B als „Gestaltungsraum Siedlung“ aus.

Für das Plangebiet ist die Festsetzung eines Gewerbegebiets gem. § 8 BauNVO vorgesehen. Beabsichtigt ist die Aufstellung eines Bebauungsplans, der Einzelhandelsnutzungen ausschließt und somit die gewerbliche Nutzung des Grundstücks sichert sowie nachteilige Auswirkungen auf die Zentrenstruktur des Bezirks verhindert.

Die weiteren Inhalte der Planung werden im weiteren Verfahren konkretisiert.

Der Bebauungsplan soll nach § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren geführt werden. Die Voraussetzungen für diese Verfahrensart liegen vor. Bei der Planung handelt es sich gemäß § 13a Abs. 1 BauGB um eine sog. „andere Maßnahme der Innenentwicklung“. Das städtebauliche Ziel liegt in der Erhaltung und Sicherung der charakteristischen Nutzung des Gewerbestandortes.

Die Kappungsgrenze von 20.000 m² nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB ist kein Hindernis für die Durchführung des Verfahrens. Mehr als die nach aktuellem Baurecht zulässige Grundfläche soll nicht festgesetzt werden. Vielmehr soll gemäß dem Gebot der planerischen Zurückhaltung agiert werden, weshalb sich die Festsetzungen auf die Art der Nutzung konzentrieren und das Maß der Nutzung unangetastet lassen sollen.

Verfahren

Ein Vorbescheidsantrag eines Einzelhandelsunternehmens mit digitalen Bauvorlagen wurde am 01.07.2021 bei der Bauaufsicht eingereicht.

Es wird nach der Zulässigkeit des Neubaus eines Lebensmittelmarktes gefragt.

Nach aktueller Rechtsgrundlage wäre das beantragte Bauvorhaben bezüglich der Art der baulichen Nutzung nicht zu versagen. Die gestellte Einzelfrage müsste mit ja beantwortet werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplan 5-129 B widerspricht das beantragte Bauvorhaben allerdings somit der Zielsetzung dieser Planung und würde künftigen Festsetzungen widersprechen.

Mit Schreiben vom 09.08.2021 wird dem Antragsteller die Zurückstellung der Entscheidung zum Antrag mitgeteilt.

Die Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens wird nach § 15 BauGB für die Dauer von 12 Monaten, gerechnet ab Zustellung dieses Bescheides, ausgesetzt.

Zur Sicherung der Planung bezüglich des Bebauungsplans 5-129 B ist deshalb der Erlass einer Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB erforderlich. Ihr Ablauf ergibt sich aus dem Eingangsdatum des Vorbescheids zuzüglich einer dem Bezirk einzuräumenden Bearbeitungsfrist und der Geltung der Veränderungssperre von zwei Jahren gemäß § 17 Abs. 1 BauGB, auf die die Dauer der Zurückstellung der Entscheidung über den Antrag anzurechnen ist.

Der Ausschuss für Stadtentwicklung hat in seiner Sitzung am 10. August 2021 die Absicht zum Erlass der Veränderungssperre 5-129 B/64 zustimmend zur Kenntnis genommen.

Das Bezirksamt hat am 30. November 2021 sowohl den Erlass der Veränderungssperre als auch der Vorlage der Verordnung über den Erlass der Veränderungssperre an die BVV – zur Beschlussfassung – beschlossen.

2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben

Nach derzeitigem Kenntnisstand sind Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben nicht zu erwarten.

3. Rechtsgrundlagen

Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 9 des Gesetzes vom 10. September 2021 (BGBl. I S. 4147).

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27. September 2021 (GVBl. S. 1119).

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVwG) in der Fassung vom 10. November 2011 (GVBl. S.692), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. August 2021 (GVBl. S. 982).

Berlin-Spandau, 17. Dezember 2021

Dr. Brückner         Schatz

Bezirksbürgermeisterin       Bezirksstadtrat