Sachverhalt:

Text siehe Anlage

Bezirksamt Reinickendorf von Berlin              02.09.2014

Abteilung Stadtentwicklung, Umwelt,

Ordnung und Gewerbe

An die                                                                                                                 Drucksache Nr. 0640-01

Bezirksverordnetenversammlung                                                                      XIX. WP             

von Berlin-Reinickendorf

Vorlage zur Kenntnisnahme für die

Bezirksverordnetenversammlung

Siedlung „Am Steinberg“

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In der Erledigung des Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung vom 09.04.2014
- Drucksache Nr. 640/XIX-01 - :

„Das Bezirksamt wird ersucht zu prüfen, ob und wie für das Gebiet der Steinberg-Siedlung mit dem Erlass einer sozialen Erhaltungsverordnung oder eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ein Schutz der sozialen Belange der Bestandmieter zur erreichen ist.“

wird gemäß § 13 BezVG berichtet:

Die Siedlung Am Steinberg liegt im Ortsteil Tegel und umfasst 38 Reihenhäuser und drei Mehrfamilienhäuser mit jeweils acht Wohnungen. Sie wurde in den Jahren 1919-1920 auf städtischem Grund errichtet und sollte die städtebauliche Entwicklung des Bereiches rund um den Tile-Brügge-Weg einleiten. Es war geplant, die Wohnsiedlung sukzessive zu erweitern. Da jedoch der Wohnraumbedarf der Stadt Berlin weiter anstieg, wurde die städtebauliche Form der Reihenhausbebauung zugunsten von Geschosswohnungsbau in Blockrandbauweise aufgegeben. Die Umgebung ist deshalb durch große Blöcke mit viergeschossigen Mietshäusern geprägt.

Die Siedlung Am Steinberg sowie die umliegenden Mietshäuser stehen seit 1995 unter Denkmalschutz.

Ziel von Erhaltungsverordnungen nach § 172 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB ist es die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung eines Stadtteils oder Quartiers vor Verdrängung zu schützen und die übliche Sesshaftigkeit zu bewahren. Die „Milieuschutzsatzung“ ist langfristig darauf ausgerichtet, die öffentliche Infrastruktur und Einrichtungen wie Kindertagesstätten und Schulen zu erhalten. Sie garantieren jedoch keinen individuellen Mieterschutz.

Die Siedlung besteht aus 62 Wohneinheiten. Aus dieser Größenordnung eine schützenswerte Durchmischung der Bewohner herzuleiten erscheint nicht möglich; die Anzahl ist zu gering. Beispiele von Milieuschutzgebieten in anderen Bezirken zeigen eine deutlich höhere Größenordnung oder beinhalten eine Vielzahl von Straßenzügen (vgl. beispielsweise Erhaltungsgebiet Chamissoplatz in Friedrichshain-Kreuzberg mit einer Ausdehnung von 23 ha, mit 240 Wohngrundstücken, 3.700 Wohneinheiten und 7.500 Menschen).

Um eine angemessene Größe zu erreichen, könnten die umliegenden Gebäude in eine Erhaltungsverordnung mit einbezogen werden. Da jedoch in den Jahren 2011-2014 in diesen Gebäuden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und sich dabei die Mieterstruktur nicht verändert hat, besteht hier keine Notwendigkeit schützend für die Bevölkerung einzugreifen. Darüber hinaus liegen dem Eigentümer für die Siedlung Am Steinberg sowohl denkmalrechtliche als auch bauordnungsrechtliche Genehmigungen für die Sanierung und Instandsetzung der Gebäude vor. Vorausgegangen waren sehr intensive Abstimmungsgespräche zu denkmalschutzrechtlichen Fragen. Ein nachträgliches Einwirken auf die Genehmigungsfähigkeit bestimmter Maßnahmen oder der Abschluss eines öffentlich-rechtlichen Vertrages sind damit nicht mehr gegeben.

Die Erfahrungen in Berlin haben auch gezeigt, dass die Intention von Milieuschutz sich im Wesentlichen auf den Mietgeschosswohnungsbau und nicht auf Mietreihenhäuser bezieht. Im Geschosswohnungsbau findet man eine deutlich höhere Durchmischung unter-schiedlichster Bevölkerungsgruppen als dies in Reihenhäusern mit Garten der Fall ist.

Aus den genannten Gründen sieht das Bezirksamt keine Möglichkeit für die Siedlung Am Steinberg eine entsprechende gerichtlich bestandssichere Erhaltungsverordnung zu erarbeiten und zu erlassen.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass auch in Milieuschutzgebieten eine Sanierung von Wohnungen und Häusern bis zum aktuell üblichen bzw. bis zum zeitgemäßen Ausstattungsstandard (beispielsweise bei Badezimmern, Heizungsanlagen oder Energieeinsparmaßnahmen) möglich wäre. Dieser zeitgemäße Ausstattungsstandard ist noch längst nicht in allen Häusern und Wohnungen erreicht. Der Eigentümer hat dazu erklärt, dass für die „vermieteten Einheiten […] ein ortsüblicher Standard erstellt wird und keine „Luxussanierung“ durchgeführt werden“. Insofern würde auch ein Milieuschutz keine weiteren Sanierungsmaßnahmen verhindern können.

Insgesamt ist festzuhalten, dass das bestehende Mietrecht die Interessen von (Bestands-) Mieterinnen und Mietern im Verhältnis zum Eigentümer adäquat berücksichtigt.

Wir bitten, die Drucksache Nr. 0640 / XIX-01- damit als erledigt zu betrachten.

Frank Balzer                                                                                     Martin Lambert                           

Bezirksbürgermeister                                                                      Bezirksstadtrat