Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                         2004

 

 

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                            Drucksache-Nr.:V – 0853/04

 

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gem. § 15 BezVG

 

 

 

Betr.:   Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 vom 24. Februar 1998 mit Deckblatt vom 6. November 2003 für das Gelände südlich der Blankenfelder Straße zwischen Chartronstraße und Saupéweg (Flur 114, Flurstücke 412 und 414) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz („Stadtgärten Buchholz“)

 

 

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am                 2004 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan XIX-VE 5 vom 24. Februar 1998 mit Deckblatt vom 6. November 2003 als Rechtsverordnung festzusetzen.

 

 

Begründung:

 

Das Bezirksamt hatte bereits mit Beschluss vom 30. November 1999 (BA-Nr. IV-8/99) dem sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zugestimmt.

Die Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan erfolgte am 13. Januar 2000 (Drucksache Nr. 665/III).

 

Nach dem Beschluss der BVV war es erforderlich geworden, den Plan in einigen Details zu ändern, welche aber die Grundzüge der Planung nicht berührten.

 

Im Ergebnis des Anzeigeverfahrens gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB teilte mit Schreiben vom 13.10.2003 die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dem Stadtplanungsamt mit, dass unter der Voraussetzung einer neuerlichen Entscheidung der BVV über den korrigierten Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 und einer erneuten Beschlussfassung der BVV über den geänderten Bebauungsplan, der Plan ohne weitere Beteiligung der Senatsverwaltung festgesetzt werden kann.

 

Nachdem die Bezirksverordnetenversammlung den geänderten Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 mit Deckblatt vom 6. November 2003 auf ihrer Sitzung am 28. Januar 2004 erneut beschlossen (Drs. Nr.: V – 0606/03) hat, lagen nunmehr die Voraussetzungen zur förmlichen Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 5 AGBauGB und § 36 Abs. 2 Buchstabe c) BezVG als Rechtsverordnung vor.

 

Die Abteilung Stadtentwicklung veranlasst die Verkündung der Verordnung im Gesetz und Verordnungsblatt für Berlin. Sie tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.

 

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Aus der Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans entstehen keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.

Die Verpflichtungen des Vorhabenträgers aus dem am 8. November 1999 geschlossenen Durchführungsvertrag wurden inzwischen vollständig erfüllt.

 

 

Auswirkungen auf eine nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

Keine Auswirkungen

 

 

 

 

 

 

 

 

Burkhard Kleinert                                         Martin Federlein

Bezirksbürgermeister                                  Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

V e r o r d n u n g

über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5

im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Französisch Buchholz

(„Stadtgärten Buchholz“)

 

Vom                      2004

 

 

 

Auf Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578) wird verordnet:

 

§ 1

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan XIX-VE 5 vom 24. Februar 1998 mit Deckblatt vom 6. November 2003 für das Gelände südlich der Blankenfelder Straße zwischen Chartronstraße und Saupéweg (Flur 114, Flurstücke 412 und 414) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz („Stadtgärten Buchholz“), wird festgesetzt.

 

§ 2

 

Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt und Amt für Bauaufsicht und Denkmalschutz, kostenfrei eingesehen werden.

 

§ 3

 

Auf die Vorschriften über

 

1.       Die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und

 

2.       das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgerechter Geltend-machung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)

 

wird hingewiesen.

 

§ 4

 

(1)   Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss

 

1.      eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214

Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,

 

2.      eine nach § 213 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vor-schriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungs-plans,

 

3.      nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,

 

4.      eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,

 

in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb von zwei Jahren, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen.

Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.

 

(2)   Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.

 

 

§ 5

 

Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungs-blatt für Berlin in Kraft.

 

 

Berlin, den              2004

 

Bezirksamt Pankow von Berlin

 

 

 

 

 

 

Bezirksbürgermeister                                                             Bezirksstadtrat für

                                                                                                            Stadtentwicklung

 

 

A       Inhaltsverzeichnis

 

1          Planungsgegenstand............................................................................................. 2

1.1.. Veranlassung und Erforderlichkeit...................................................................... 2

1.2.. Plangebiet........................................................................................................ 2

1.3.. Planerische Ausgangssituation.......................................................................... 4

2          Planungsinhalt...................................................................................................... 5

2.1.. Entwicklung der Planungsüberlegung (planerische Vorgeschichte)........................ 5

2.2.. Intention des Plans (generelle Zielvorstellung/Leitbild)........................................... 7

2.3.. Wesentlicher Planinhalt..................................................................................... 7

2.4.. Begründung einzelner Festsetzungen................................................................. 8

2.5.. Ergänzende städtebauliche und landschaftspflegerische Regelungen aus dem Durchführungsvertrag in Verbindung mit weiteren Plänen.............................................................................................. 10

2.6.. Eingriff in Natur und Landschaft........................................................................ 10

3          Auswirkungen des Bebauungsplanes.................................................................. 14

3.1.. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt..................................................... 14

3.2.. Auswirkungen auf die Wohnverhältnisse der näheren Umgebung......................... 14

3.3.. Auswirkungen auf Natur und Landschaft............................................................ 14

3.4.. Auswirkungen auf die technische Infrastruktur/Erschließung............................... 15

4          Verfahren und Abwägungsergebnisse................................................................. 16

4.1.. Mitteilung der Planungsabsicht, Aufstellungsbeschluss ..................................... 16

4.2.. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange........................................................ 17

4.3.. Beteiligung der Bürger..................................................................................... 20

4.4.. Durchführungsvertrag....................................................................................... 25

4.5   Beschluss des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung...............25

4.6   Planänderungen nach dem BVV-Beschluss...........................................................25

4.7   Anzeige gegenüber der Senatsverwaltung, Verfahrensabschluss                         26

 

 

1.         Planungsgegenstand

1.1       Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Die NCC Siab Immobilien GmbH beabsichtigte, auf dem Grundstück Blankenfelder Straße, Gemarkung Buchholz, Flur 114, Flurstücke 412 und 414, den Bau einer Wohnanlage zu realisieren. Sie hatte zu diesem Zweck das Projekt von dem ursprünglichen Vorhabenträger, der WO-GE Bauträgergesellschaft Berlin, übernommen. Die erforderlichen Abtretungserklärungen und Erklärungen zum Vorhabenträgerwechsel wurden dem Bezirksamt Pankow vorgelegt.

Um die städtebaurechtlichen Voraussetzungen zur Zulassung des Bauvorhabens zu schaffen, wurde bereits durch die WO-GE Bauträgergesellschaft frühzeitig mit dem zuständigen Bezirksamt Pankow von Berlin erörtert, ein Planverfahren nach    § 12 Baugesetzbuch (Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans) durchzuführen.

 

Ein Bebauungsplan im Sinne des § 30 BauGB lag bis dato nicht vor. Der Planbereich war vollkommen unbebaut und aufgrund seiner Ausdehnung  nicht mehr als Baulücke im Sinne des § 34 BauGB zu beurteilen. Somit galten bisher die Regelungen des § 35 BauGB (Außenbereich). Die Prüfung der Zulässigkeitsvoraussetzungen auf der Grundlage des § 35 BauGB hatte ergeben, dass aufgrund der Strukturierung und Nutzungsdichte der geplanten Baumaßnahme und auch aufgrund bestehender konkurrierender Nutzungsansprüche ein Planungserfordernis gegeben war.

Diese Auffassung wurde sowohl vom damals zuständigen Stadtplanungsamt der Abteilung Bauwesen des Bezirksamtes Pankow von Berlin als auch der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr geteilt. Die WO-GE Bauträgergesellschaft hatte sich daraufhin im Herbst 1997 entschlossen, das Verfahren zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu beschreiten und dieses bis zur Bürgerbeteiligung (öffentliche Auslegung entsprechend § 3 Abs. 2 BauGB) voran getrieben. Anschließend hatte sie das Grundstück und die Planunterlagen an die NCC Siab Immobilien GmbH veräußert.

Diese war bereit und in der Lage, sich zur Durchführung des geplanten Vorhabens innerhalb einer vertraglich bestimmten Frist zu verpflichten und die anfallenden Planungs- und Erschließungskosten zu tragen.

 

1.2       Plangebiet

Das Plangebiet liegt im Ortsteil Französisch Buchholz im Bezirk Pankow. Es grenzt in Form eines langgezogenen, symmetrischen Rechtecks mit einer Tiefe von 375 m und einer Breite von etwa 70 m unmittelbar südlich an die Blankenfelder Straße in Höhe der ehemaligen Laubenkolonie „Seegert“ (heutige fast ausschließlich für Wohnzwecke genutzte Bebauung am Saupéweg) gegenüber des bereits realisierten Neubaugebiets des Bebauungsplanes XIX – 40b an die Blankenfelder Straße an.

 

Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 2,6 ha.

Das Gebiet wird wie folgt begrenzt:

 

-        Im Norden durch die Blankenfelder Straße;

-        Im Westen durch die hinteren (östlichen) Grundstücksgrenzen der Einzelhausbebauung entlang der Chartronstraße (ehem. Straße 142);

-        im Süden durch die rückwärtigen (nördlichen) Grundstücksgrenzen der Einzel- und Doppelhausbebauung entlang der Nisblé Straße (ehem. Straße 19);

-        im Osten durch die rückwärtigen (westlichen) Grundstücksgrenzen der Alt- und Neubebauung entlang des Saupéweges (ehem. Kolonie „Seegert“).

 

Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans umfasst die Flurstücke 412 und 414 der Flur 114 der Gemarkung Französisch Buchholz.

 

Die Abgrenzung des Plangebietes ist grundstücksbezogen und parzellenscharf.

Die von dem Geltungsbereich erfassten Grundstücke wurden von dem Vorhabenträger, der NCC Siab Immobilien GmbH Berlin, erworben.

 

Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um eine ehemals landwirtschaftlich genutzte, brachliegende Fläche. Östlich schließt die ehemalige Kleingartenkolonie „Seegert“ an, welche nach dem Zweiten Weltkrieg entstand. Im Laufe der Jahre hat sich die Anlage zu einer Kleinhaussiedlung entwickelt, in der größtenteils dauerhaft gewohnt wird. In den letzten Jahren sind hier zudem massive Wohngebäude nach modernem Standart ergänzt worden.

Im Westen und Süden wird die Fläche von einer Einfamilienhausbebauung begrenzt. Diese stammt zum überwiegenden Teil aus den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts. Sie ist durchmischt mit Neubauten aus der jüngsten Vergangenheit.

Nördlich des Plangebietes grenzt unmittelbar der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIX – 40 b an. Hier wurde in den Jahren 1995 bis 1998 eine zwei- bis viergeschossige Mehrfamilienhausbebauung mit Geschossflächen von rund 1.400 m² pro Gebäudeeinheit fertiggestellt (Neubaugebiet „Französisch Buchholz“).

 

Die öffentliche Erschließung des Plangebietes erfolgt unmittelbar von der Blanken­felder Straße. Diese wurde 1997 den Verkehrsanforderung gerecht ausgebaut. Hier konnte auch an die bestehenden Medien wie Ver- und Entsorgungsanlagen angebunden werden.

Etwa in der Mitte des Plangebietes stößt aus westlicher Richtung, von der parallel verlaufenden Chartronstraße kommend, die Straße Nr. 147 an den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes an. Hier war lediglich eine fußläufige Anbindung des Kinderspielplatzes vorgesehen.

Im südlichen Bereich des Plangebietes war ein Anschluss an den östlich parallel verlaufenden Saupéweg vorgesehen, welcher insbesondere den Fahrzeugen der Abfallentsorgung und der Feuerwehr einen Ringverkehr ohne Rückwärtsfahrten ermöglichen soll. Der Saupéweg ist eine Privatstraße, die dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist.

 

1.3       Planerische Ausgangssituation

 

a)                           Flächennutzungsplan

 

Der Flächennutzungsplan Berlin in seiner geltenden Fassung stellt für den Planbereich eine Wohnbaufläche („Wohnbaufläche W3“) mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,8 dar. Der nördlich angrenzende Bereich (jenseits der Blankenfelder Straße) ist als „Wohnbaufläche W2“ mit einer GFZ bis 1,5 dargestellt. Der „Erläuterungsplan Wohnen“ des FNP enthält darüber hinaus als Planungsabsicht für den Nahbereich die Darstellung „Planung: Wohnbaustandort mit mehr als 500 Wohneinheiten“ und die Darstellung „Planung: Verdichtung von Einfamilienhausgebieten mit einer BestandsGFZ < 0,2“.

 

Im Erläuterungsbericht zum FNP heißt es hinsichtlich der Kennzeichnung „Wohnbaufläche W3“:

 

„Wohnbaufläche W3:

 

-       Geschossflächenzahl bis 0,8;

-       überwiegend verdichtete Einfamilienhaus/ -ähnliche Wohnformen, Stadtvillen, Reihenhäuser, Hausgruppen;

-       2 – 3 Geschosse“

 

Unter der Überschrift „Verdichtung von Wohngebieten der offenen Bauweise“ heißt es des weiteren im Erläuterungsbericht:

 

„Größere zusammenhängende Einzelhausgebiete mit Verdichtungspotentialen befinden sich in den Ortsteilen:

 

-       ......

-       Bezirk Pankow, Buchholz;

-       ......

 

Diese Einfamilienhausgebiete können sich zum Teil zu bevorzugten Lagen, vergleichbar mit denen westlicher Bezirke, entwickeln. Mittelfristige Aufgabe ist es, diese Wohngebiete durch Gestaltung des Wohnumfeldes von ihrem heute teilweise vorhandenen „Negativimage“ zu befreien.“

 

Es ist somit festzustellen, dass der in Rede stehende vorhabenbezogene Bebauungsplan XIX-VE 5 aus dem FNP entwickelt ist !

 

 

b)                           Landschaftsprogramm

 

Das Landschaftsprogramm in seiner damals geltenden Fassung enthielt für die Fläche des Plangebietes die nachfolgend zusammengefassten Aussagen:

 

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sei das Siedlungsgebiet nicht kanalisiert. Das Regenwasser solle auf der jeweiligen Fläche zur Versickerung gebracht werden. Eine Ausnahme hiervon werde nur in begründeten Einzelfällen erteilt.

Aus landschaftsplanerischer Sicht sei für die Fläche des Projektgebietes ein Obstbaumsiedlungscharakter vorgesehen. Dabei seien folgende Vorgaben zu beachten:

-          Erhalt, Pflege und Wiederherstellung von kulturlandschaftlichen Ele­menten wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Alleen oder Straßen mit unbefestigtem Randstreifen.

-          Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verbindung mit traditionellen Nutz- und Zierpflanzungen in Gärten.

-          Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils mit einer geringen Versiegelung.

-          Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Land­schaftsstruktur (Erhalt von Einzelbäumen), großzügige Pufferberei­che, Einbindung in Biotopverbundsystem.

-          Erhalt gebietstypischer Vegetationsbestände und artenschutzrele­vanter Strukturelemente.

 

Des weiteren solle die Sicherung und Verbesserung vorhandener Frei­räume gewährleistet werden. Hierzu gehöre:

-          Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vor­handener Freiräume und Infrastruktureinrichtungen.

-          Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum.

-          Erhöhung des privaten Freiraumes im Bereich von Zeilen- und Groß­formbebauung durch Mietergärten.

-          Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum.

 

 

c)                            Rahmenplanung des Bezirksamtes für den Ortsteil Französisch Buchholz (Stand 02/99)

 

Im Plangebiet war im o.g. Rahmenplan die Ausweisung eines größeren öffentlichen Kinderspielplatzes für den über das Gebiet hinausgehenden Bedarf vorgesehen.

 

 

 

d)                           Spielplatzentwicklungsplan

 

Das in Rede stehende Bauvorhaben lag in einem Bereich, der im Spiel­platzentwicklungsplan mit der Dringlichkeitsstufe 3 (entspricht einem Versorgungsdefizit von 60 – 75 %) eingestuft wurde.

 

 

 

2.         Planungsinhalt

Entwicklung der Planungsüberlegung (planerische Vorgeschichte)

 

Auf dem in Rede stehenden Grundstück sollte eine Einfamilienhausbebauung, bestehend aus zweigeschossigen Doppelhäusern und Hausgruppen von jeweils vier bis max. fünf Wohneinheiten, realisiert werden. Insgesamt sollten 96 Wohneinheiten entstehen. Um die städtebaurechtlichen Voraussetzungen zur Zulassung des Bauvor­habens zu schaffen, wurde durch den früheren Vorhabenträger bereits mit der Abteilung Bauwesen (Stadtplanungsamt) des Bezirksamtes Pankow von Berlin und der zuständigen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr Mitte 1997 erörtert, ein Planverfahren auf der Grundlage des Baugesetzbuchs in Erwägung zu ziehen. Nach erfolgtem Konsens mit dem Vorhabenträger teilte das Stadtplanungsamt der Senatsverwaltung daraufhin die Aufstellungsabsicht gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches mit.

Die zuständige Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr befasste sich in der Sitzung des Vorhaben- und Erschließungsplanausschusses (im Folgenden auch VEP-Ausschuss genannt) am 04.08.1997 mit der Aufstellungsabsicht des Bezirkes. Als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3 BauGB sei demnach eine Bebauung auf den in Rede stehenden Grundstücken nach der Darstellung des Flächen­nutzungsplanes (FNP) grundsätzlich nicht auszuschließen. Wegen der Strukturierung und Nutzungsdichte der geplanten Baumaßnahme ergebe sich aber gleichwohl ein Planungserfordernis. Da der Bezirk das Vorhaben befürworte und der Investor sowohl die Verfügungsberechtigung über die Grundstücksfläche besitze als auch offenbar bereit sei, in angemessenem Rahmen Kosten und sonstige Aufwendungen zu übernehmen, die der Gemeinde für städtebauliche Planung, andere städtebauliche Maßnahmen sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Allgemeinheit dienen, entstehen, sei die Einleitung eines VEP-Verfahrens sinnvoll, um das Bauprojekt kurzfristig verwirklichen zu können. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ließe sich aus der vorbereitenden Bauleitplanung entwickeln, da der FNP in diesem Bereich Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8) darstelle.

Die von den bezirklichen Fachämtern zur Sitzung des VEP-Ausschusses abgegebenen Stellungnahmen enthielten keine grundsätzlichen Bedenken.

Das Stadtplanungsamt wurde sodann beauftragt, eine angemessene Folgekostenbeteiligung, im Sinne der Feststellungen des VEP-Ausschusses, mit dem Vorhabenträger abzustimmen. Die WO-GE Bauträgergesellschaft erklärte sich bereit, eine Folgekostenbeteiligung – soweit zumutbar – in Kauf zu nehmen und unterbreitete dem Bezirk ein entsprechendes Angebot. Die zuständigen Bezirksamtsmitglieder einigten sich daraufhin, dass als vordringlichste öffentliche Aufgabe im Nahbereich des Plangebietes - der Rahmenplanung für den Ortsteil Buchholz folgend - die Anlage eines öffentlich nutzbaren, größeren Spielplatzes (mindestens 1.500 m²) anzusehen sei. Hierzu sei der Folgekostenbeitrag des Vorhabenträgers in erster Linie zu verwenden.

Es wurde in diesem Zusammenhang erklärt, dass der Spielplatz, nach Anlage und Bepflanzung durch den Vorhabenträger, kosten- und lastenfrei an das Land Berlin zu übertragen sei. Ein sich etwaig aus der naturschutzrechtlichen Gesetzgebung ergebender Ausgleichsbedarf für landschaftspflegerische Maßnahmen außerhalb des Plangebietes würde dann in seiner Gewichtung im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung hinter dem dringenden öffentlichen Erfordernis nach Schaffung einer öffentlich nutzbaren Spielplatzfläche zurückbleiben.

Der Vorhabenträger war diesem Anliegen gefolgt.

Gemäß Ziffer VII. 17. der AV Vorhaben- und Erschließungsplan legte die WO-GE Bauträgergesellschaft am 09.01.1998 dem Bezirk den Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans vor.

Das Bezirksamt Pankow von Berlin beschloss in der Sitzung am 24.02.1998, dem Antrag stattzugeben und das Stadtplanungsamt zu beauftragen, für das in Rede stehende Plangebiet die Durchführung eines Planverfahrens mit der Bezeichnung XIX - VE 5 einzuleiten.

Nach Durchführung der erforderlichen Verfahrensschritte bis einschl. der öffentlichen Auslegung der Planentwürfe gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wechselte der Vorhabenträger. Die WO-GE Bauträgergesellschaft trat in Abstimmung mit dem Bezirksamt Pankow die Rechte und Verpflichtungen aus dem bisherigen Verfahrensstand an die das Projekt nun übernehmende NCC Siab Immobilien GmbH ab. Die erforderlichen Abtretungs- und Verpflichtungserklärungen wurden vorgelegt. Die NCC Siab Immobilien GmbH brachte nun das begonnene und in wesentlichen Teilen abgeschlossene Planverfahren zu Ende und schloss mit dem Bezirksamt Pankow von Berlin einen Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB ab.

2.2       Intention des Plans (generelle Zielvorstellung/Leitbild)

 

Mit der vorliegenden Planung wurde beabsichtigt - wie mehrfach dargelegt - die städtebaurechtlichen Voraussetzungen zur Zulassung einer Einfamilienhauswohnbebauung, bestehend aus Doppelhäusern und Hausgruppen von zwei bis max. fünf Wohneinheiten zu schaffen. Gegenstand der Planung war auch ein öffentlicher Kinderspielplatz mit einer Fläche von rund 1.500 m². Dieser sollte hinsichtlich seiner Ausstattung und Gestaltungsqualität die Bedürfnisse und Wünsche der jungen Bevölkerung des Einzugsbereiches südlich der Blankenfelder Straße erfüllen, da die vorhandenen und noch zu schaffenden Spielmöglichkeiten in den Gebieten östlich davon nur unter Gefahr bei Überquerung der Blankenfelder Straße erreicht werden konnten.

 

Letztendlich sollte eine standortgerechte Begrünung (vorwiegend mittels Obstbäumen) für die künftige Siedlung sichergestellt werden, um damit insbesondere auch den Anforderungen des Landschaftsprogramms zu entsprechen, wonach das Plangebiet als Obstbaumbereich zu entwickeln sei.

Leitziel der Planung war es, eine neue Siedlung in den umliegenden vorhandenen Wohnbereich einzufügen, ohne diesen lediglich zu imitieren. Die neue Siedlung sollte einen eigenen (nicht eigenwilligen) Charakter mit hoher Standortverträglichkeit aufweisen

 

2.3       Wesentlicher Planinhalt

Zur geplanten Anordnung der Gebäude im einzelnen, aber auch zur vorgesehenen Straßenführung, Ausgestaltung, Bepflanzung und Ausstattung des Kinderspielplatzes sowie zur Bepflanzung und Umgrünung des Plangebietes lagen detaillierte Planunterlagen (Städtebauliches Konzept, Freiflächengestaltungsplan, Spielplatzgestaltungsplan) vor. Diese wurden mit den zuständigen Abteilungen des Bezirksamtes Pankow von Berlin abgestimmt und waren Bestandteil der durchgeführten Bürgerbeteiligung (Offenlage).

Demnach waren jeweils rund 6 m breite und bis zu 12 m tiefe Reihenhäuser in zweigeschossiger Bauweise vorgesehen. Maximal betrug die Länge einer Hausgruppe 30 m (Hausgruppe zu fünf Reihenhäusern), die der meisten Gebäude jedoch nur 13 m (Doppelhäuser) und 24 m (Hausgruppe zu vier Reihenhäusern). Es war eine jeweils abwechselnd giebel- und traufständige Stellung der Gebäude (senkrecht oder parallel zu den Erschließungsstraßen) vorgesehen, so dass ein gegliedertes Siedlungsbild entstehen sollte.

 

Die interne Erschließung der Wohnanlage sollte über private Verkehrsflächen erfolgen. Nach Abstimmung mit den zuständigen Stellen bestand kein Erfordernis, diese gesondert festzusetzen.

 

Die interne Erschließung wurde unmittelbar von der Blankenfelder Straße über eine neu zu errichtende private Wohnstraße geplant. Die Breite der Wohnstraße war im Regelfall mit 4,95 m vorgesehen. In Kurvenbereichen erfolgte eine Aufweitung, auf längeren geraden Abschnitten eine punktuelle Verengung (durch Mischung mit Stellflächen) auf bis zu 3,95 m. Die Ausgestaltung erfolgte generell im Mischprofil ohne Ausweisung eines Gehweges. Im südlichen Bereich war ein Anschluss (Ringschluss) zu dem östlich parallel verlaufenden Saupéweg (ehem. Laubenkolonie „Seegert“) vorgesehen, so dass die Fahrzeuge der Abfallentsorgung nicht am Ende der Siedlungsstraße wenden müssen, sondern die Anlieger des Saupéweges bei der Ausfahrt mitbedienen können.

Von der Haupterschließung des künftigen Wohngebietes waren seitlich abzweigend 2,50 bis 3,00 m breite Wohnwege zur Erschließung der einzelnen Hausgruppen geplant. Diese Zufahrten haben den Charakter von Wohnwegen (auch mit Spiel- und Aufenthaltsfunktion). Pro Wohneinheit war ein Stellplatz vorgesehen. Die Flächen der nicht überdachten Stellplätze, aber auch Wege und Plätze etc. wurden, den wasserwirtschaftlichen Anforderungen folgend, weitestgehend versiegelungsfrei ausgestaltet (textliche Festsetzung Nr. 2).

 

Die geplante Bebauung sollte in eine Gartenlandschaft eingebettet werden, die der umgebenden Gartenstruktur entspricht. Es lässt sich feststellen, dass alle Flächen, welche nicht für Straßen, Wege oder Stellplätze vorgesehen waren, als private Gärten angelegt wurden. Rund um das Gebiet verlaufend war jeweils an der Grundstücksgrenze eine Hecke, bestehend aus Stauden und Sträuchern, in Ergänzung der bereits vorhandenen Heckenstrukturen geplant.

 

Die angestrebten Grundstücksgrößen der jeweiligen künftigen Baugrundstücke betragen zwischen 150 und 350 m². Diese Art der Konzept­ion gestattete es, in dem Plangebiet preisgünstige Einfamilienhäuser für breite Bevölkerungskreise schaffen zu können.

 

2.4       Begründung einzelner Festsetzungen

Mit Planungen nach dem Städtebaurecht (in diesem Fall vorhabenbezogener Bebauungsplan) werden in der Regel Inhalte und Grenzen des Eigentums bestimmt, d. h. in die Eigentums-/Eigentümerrechte (im vorlie­genden Fall des Vorhabenträgers) eingegriffen. Die Bedeutung dieser privaten Belange ist hochrangig. Um sie nicht zu verkennen, und folglich eine Abwägungsfehleinschätzung zu vermeiden, war sachgerecht zu prüfen, ob das Wohl der Allgemeinheit tatsächlich diese Einschränkung erforderlich machte. Es wurden deshalb nur die notwendigen Regelungen getroffen, die für die Entwicklung des angestrebten Siedlungscharakters sinnvoll und geboten erschienen. Es handelt sich dabei im einzelnen um Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen, zur Bauweise und zu den erforderlichen Grünbelangen (Versickerung). Darüber hinaus wurde eine öffentliche Grünfläche von 1.540 m² Größe mit der Zweckbe­stimmung „Kinderspielplatz“ festgesetzt. Alle weiteren Regelun­gen, etwa zu der Detailausgestaltung der Gebäude (Fassaden­ansicht, etc.), zu Standorten von Pflanzungen (Bepflanzungsplan mit Baumarten, Pflanzqualität, Stammumfang), zur Ausstattung des Kinderspielplatzes mit Spielgeräten sowie zur Gliederung der straßenver­kehrlichen Anlagen etc., sind in dem Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirksamt Pankow von Berlin enthalten.

 

Im einzelnen enthält die Planung folgende Festsetzungen:

 

a)                 Art der baulichen Nutzung

 

Im Plangebiet waren ausschließlich Wohnhäuser vorgesehen. Daher erschien es geboten, für den Planbereich die Festsetzung eines reinen Wohngebietes (WR) im Sinne des § 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu treffen. Wohnungen sind hier die einzige generell zulässige Nutzungsart. Lediglich ausnahmsweise könnten z.B. kleinere Läden, soweit sie zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes dienen, zugelassen werden, ohne dass hierzu eine Planungsänderung erforderlich wäre.

 

b)         Maß der baulichen Nutzung

 

Das Maß der baulichen Nutzung gilt in der Regel als hinreichend be­stimmt, wenn Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse im Baugebiet und zur zulässigen Grundfläche, die durch bauliche Anlagen überdeckt werden darf, getroffen werden. Im vorliegenden Fall wurde darüber hinaus auch die Geschossflächenzahl bestimmt, die das zulässige Verhältnis zwischen der Addition der Geschossflächen eines Baugrundstücks zur Größe des Baugrundstücks regelt.

 

Im Plangebiet war beabsichtigt, eine maximal zweigeschossige Bauweise zu realisieren. Somit sind nach Festsetzung max. 2 Vollgeschosse zulässig. Die beabsichtigte Höhe der baulichen Anlagen ging aus dem Projektplan (Anlage zum Durchführungsvertrag – max. 10m) hervor.

 

Hinsichtlich der zulässigen Grundfläche hatte die Ermittlung der Grundflächenzahl (GRZ) ergeben, dass es erforderlich sein wird, im vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein Maß von 0,4 festzusetzen. Lediglich durch Stellplätze, Garagen und son­stige Nebenanlagen darf dieses Maß bis zu einer GRZ von 0,6 insgesamt überschritten werden (textliche Festsetzung Nr. 1). Diese Überschreitungsmöglichkeiten entsprechen den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (§ 19 Abs. 4 BauNVO).

 

c)       Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen

 

Hinsichtlich der Bauweise wurde die offene Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 der BauNVO festgesetzt. Demnach werden die Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge dieser Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Das Vorhaben bleibt hier, u. a. auch aus Gründen des Einfügens in die Siedlungsstruktur der näheren Umgebung hinter dem Rahmen der BauNVO zurück. Die längste Hausgruppe, bestehend aus fünf Reihenhäusern, erreicht maximal eine Länge von 30 m.

Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, die durch Baugrenzen bestimmt wird (diese darf von baulichen Anlagen nicht überschritten werden), wurde mit dem zuständigen Stadtplanungsamt vereinbart, diesbezüglich eine flächenmäßige Ausweisung zu treffen. Eine enge Baukörperfestsetzung würde bei der vorgesehenen Bauform im Einzelfall bereits dann immer wieder zu einer Planungsänderung führen, wenn nachträglich bei dem einen oder anderen Wohnhaus z. B. eine verglaste Veranda oder ein Anbau hinzukommen soll. Somit enthält der vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplan lediglich zwei größere Baubereiche, welche durch die Ausweisung des Spielplatzes im Zentrum des Plangebietes voneinander getrennt werden. Da der Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk nähere Regelungen zur genauen Lage und Größe der Baukörper verbindlich enthält (Projektplan), wurden diese Festsetzungen als vollkommen ausreichend erachtet.

 

d)         Grünfestsetzungen, sonstige Festsetzungen

 

Durch die textliche Festsetzung Nr. 2 wird geregelt, dass im Plangebiet eine Befestigung von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.

Mit dieser Regelung soll ein wesentlichen Beitrag zur Minderung der Versiegelung und zur Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Baugrundstück selbst geleistet werden. – Aus Sicht der Wasserbehörde bestanden diesbezüglich keine Bedenken.

 

Entlang der Straßenbegrenzungslinie zur Blankenfelder Straße sollte (mit Ausnahme der vorgesehenen Gehwegüberfahrt) ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt werden. Von dieser Absicht ist der Plangeber wieder abgerückt. Die Gründe dafür werden unter Pkt. 4.6 erläutert.

2.5      Ergänzende städtebauliche und landschaftspflegerische Regelungen aus dem Durchführungsvertrag in Verbindung mit weiteren Plänen

Über die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans hinausgehende Regelungen bezüglich der Gebäudegestaltung und Stellplatzanordnung, der Grün- und Freiflächen, der Kinderspielplatzgestaltung sowie der Ausbildung der privaten Erschließungsstraße und der Erschließungsanlagen enthält der Durchführungsvertrag bzw. seine Anlagen (Projektplan/ Städtebauliches Konzept, Freiflächengestaltungsplan, Spielplatzgestaltungsplan).

 

Im einzelnen handelt es sich um folgende Inhalte:

 

a)             Projektplan / Städtebauliches Konzept

 

Der Projektplan beinhaltet das umfassendes Konzept der Baukörperstellung, der Ausbildung der privaten Erschließungsstraße und der Stellplatzanordnung auf dem Baugrundstück sowie Ansichten der geplanten Baukörper.

 

 

b)             Grünordnungsplan

 

Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde erstmalig eine bauliche Nutzung in erheblichem Umfang ermöglicht. Da durch die Planung Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, wurden im Grünordnungsplan gem. § 8 a Bundesnaturschutzgesetz eine Reihe von konkreten grünordnerischen Regelungen unter Heranziehung einer Pflanzenliste getroffen (siehe auch Pkt. 2.6).

Die Maßnahmen wurden in den Grünordnungsplan übernommen und in Form konkreter Maßnahmen (z. B. zur Bepflanzung des Plangebietes) umgesetzt.

Mit der weiteren Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Anpflanzung von 10 Bäumen in der Straße 147 (siehe diesbezüglich auch Pkt. 2.6) wird den Belangen des Naturhaushalts zusätzlich Rechnung getragen.

 

c)              Spielplatzgestaltungsplan

 

Der Vorhabenträger hat die für die Anlegung der Grünfläche von
1.540 m² und die Herstellung eines öffentlichen Kinderspielplatzes erforderlichen Begrünungs- und Gestaltungsmaßnahmen mit dem Naturschutz- und Grünflächen-amt abgestimmt.

 

Die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Herstellung und kosten- und lastenfreien Übertragung (einschl. Entwicklungspflege) des öffentlichen Kinderspielplatzes an das Land Berlin wurde im Durchführungsvertrag geregelt.

2.6       Eingriff in Natur und Landschaft

Die voraussichtlichen Auswirkungen, die ein derartiges Bauvorhaben auf die Umweltbedingungen entfalten kann, wurden in dem landschaftspflegerischen Begleitplan (Grünordnungsplan) eines externen Büros fachgutachtlich ermittelt. Hierin erfolgte auch die Abarbeitung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelungen des

§ 8 a Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).

Hinsichtlich der voraussichtlichen Auswirkungen des Bauvorhabens auf die Schutzgüter Boden, Wasser, Klima, Arten- und Biotopschutz sowie Landschaftsbild und Erholung enthält die Bestandsbewertung des landschaftspflegerischen Begleitplanes u. a. folgende Aussagen:

 

Boden

 

Mit der Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes erfolgte ein weitgehender Abtrag des Mutterbodens im gesamten Projektgebiet. Der Bodenaufbau wurde durch das Verlegen der Leitungen und die Gründung der Gebäude zerstört. Die Versiegelung war als erheblicher und nachhaltiger Eingriff zu betrachten.

Im Bereich der öffentlichen und privaten Grünflächen war es zu vorübergehenden Beeinträchtigungen durch Bodenauf- und -abtrag sowie Befahren kommen. Hierbei wurde von einer Versiegelung von etwa 10 % ausgegangen.

Die Beeinträchtigung des Bodens aufgrund der Versiegelungsmaßnahmen war im Bereich der Baufelder mit ca. 60 % als sehr hoch einzuschätzen.

Der anthropogene Einfluss im Bereich der privaten und öffentlichen Grünflächen konnte als mittel bis hoch eingeschätzt werden.

Da sich der anthropogene Einfluss auf den Boden gegenüber dem Bestand erheblich vergrößerte, ergab sich eine Punktwertdifferenz gemäß Auhagen (1994) von 113 Punkten gegenüber dem Ist-Zustand. Damit verschlechterte sich die Situation nach dem Eingriff auf 37 % des ursprünglichen Zustandes.

 

Wasser

 

Zum damaligen Zeitpunkt besaß die Fläche ein großes Regenwasserrückhaltevermögen, da sie gänzlich unversiegelt war.

Die Grundwasserneubildung reduzierte sich entsprechend der Versiegelung des Bodens. So war abzusehen, dass sie sich an den Gebäudestandorten und den Straßenflächen auf < 50 mm/a verringern würde. Auf den teilversiegelten Flächen würde die Grundwasserneubildung bei 50-100 mm/a liegen. Im Bereich der Grünflächen (sowohl öffentlich als auch privat) liegt sie voraussichtlich bei 150-200 mm/a .

Auf dem gesamten Planungsgebiet wurde angestrebt, das anfallende Niederschlagswasser durch entsprechende Retentionsmaßnahmen dem Grundwasser zuzuführen. Das Dachniederschlagswasser war zu sammeln und über Muldenrigolensysteme bzw. Sickerschächte dezentral zu versickern. Das Versickern der Straßenabwässer wurde ebenfalls eingeplant. All diese Maßnahmen sollen der Wasserrückhaltung auf dem Gelände dienen. Eine Abführung des Grundwassers in die Kanalisation sollte vermieden werden. Eingriffsminimierend wirkt darüber hinaus die Verwendung wasserdurchlässiger Beläge.

Nach Berücksichtigung der zuvor beschriebenen Minimierungsmaßnahmen konnte der Eingriff bezüglich des Rückhaltevermögens und der Grundwasserneubildung als ausgeglichen betrachtet werden.

 

 

Klima

 

Zum damaligen Zeitpunkt hatte das Projektgebiet eine Funktion als Kaltluftentstehungsgebiet. Der Verlust solcher Freiflächen, insbesondere im Bereich Französisch Buchholz-West, war als besonders kritisch anzusehen, da durch die großflächige Neubebauung bereits ausgedehnte Kaltluftentstehungsgebiete überbaut wurden.

Infolge der Versiegelung würde in Zukunft eine leichte Erwärmung des Gebietes eintreten. Die Funktion der ehemaligen Ackerflächen als Kaltluftentstehungsgebiet entfällt.

Um den Eingriff so gering wie möglich zu halten, wurde die Versiegelung minimiert. Des weiteren wurde sowohl im privaten als auch im öffentlichen Bereich eine intensive Durchgrünung angestrebt. Die Durchführung der zuvor beschriebenen Maßnahmen führte zu einer weitgehenden Minimierung des Eingriffs bezüglich des Schutzgutes Klima.

 

 

Arten- und Biotopschutz

 

Bezüglich des Arten- und Biotopschutzes bedeutete die Beseitigung der        Ackerfläche und eines Teils der Gehölzbestände, eine Reduzierung des    Biotopwertes. Zur Minderung des Eingriffs wurden Teile der Gehölze im Randbereich, insbesondere die geschützten Bäume und einheimischen Sträucher, teilweise erhalten.

Im Zuge der Neuplanung wurden Maßnahmen zur Aufwertung der verbleibenden öffentlichen und privaten Grünflächen getroffen. Hierzu gehören Hecken- und Baumpflanzungen sowie die Anlage von Wiesen und Krautsäumen mit einer standortgerechten Artenzusammensetzung. Alle Baumpflanzungen im Projektgebiet erfolgten mit einheimischen Bäumen, dabei waren bevorzugt Obstbäume zu verwenden. Diese Maßnahmen trugen dazu bei, die Neubebauung in die bestehenden Strukturen einzugliedern.

Die Erschließungsflächen, wie Straßen, Zufahrten und Stellplätze, werden als Sichtschutz von niedrigen Schnitthecken begleitet.

Die Versickerungssysteme zur Retention des anfallenden Niederschlagswassers (ca. 10% der Gesamtfläche) erhöhen durch ihren wechselfeuchten Biotopcharakter die Wertigkeit in diesem Bereich.

Insgesamt wurden mind. 136 Einzelbäume im privaten und öffentlichen Bereich gepflanzt. Darin enthalten sind 10 Bäume in der Straße 147 und ein Baum pro Privatgarten sowie die Bepflanzung des Kinderspielplatzes (30 Laubbäume). Im Straßenraum und auf der öff. Freifläche waren kleine, nicht fruchtende Sorten zu pflanzen. In den Vorgärten und Privatgärten können jedoch auch fruchtende Obstbäume in alten regionalspezifischen Sorten verwendet werden. Generell waren, zur raschen Erzielung eines attraktiven Gesamtbildes, größere und ältere Exemplare mit folgender Qualität zu wählen: Hochstamm, 4 x ver­pflanzt, drahtballiert, Stammumfang (StU) 18 - 20 cm.

 

 

Landschaftsbild und Erholung

 

Das Landschaftsbild in der Umgebung des Projektgebietes war derzeit starken Veränderungen unterworfen. So wurde der überwiegende Teil der ursprünglich landwirtschaftlich genutzten Flächen in den vergangenen Jahren bebaut. Gleiches galt für das hier in Rede stehende Grundstück an der Blankenfelder Straße. Hierbei handelte es sich ebenfalls um ein inzwischen verinseltes Gebiet innerhalb einer Einfamilienhaus- bzw. Kleingartensiedlung.

Durch die geplante Bebauung würde sich das Landschaftsbild auf der Fläche vollständig verändern. Dabei würde die Fläche durch gestalterisch wertvolle Elemente, insbesondere durch die Pflanzung von Obstbäumen, landschaftsgerecht neu gestaltet. Dieses Gestaltungskonzept, mit einem hohen Grünanteil, entsprach den stadtentwicklungspolitischen Zielen für den Bereich.

Die Bebauung der Ackerfläche führte zu einem Verlust der Weiträumigkeit. Dieser konnte durch die Anlage eines zentralen Parks mit einem Spielplatz für alle Altersgruppen gemildert werden.

Die Anlage dieser öffentlichen Grünfläche steigert den Erholungs- und Erlebniswert des Planungsgebietes nicht nur für die Bewohner des Projektgebietes, sondern auch für die Anwohner der benachbarten Einfamilienhaussiedlung.

Nach Durchführung der vorgeschlagenen Minimierungsmaßnahmen ist die Fläche landschaftsgerecht neu gestaltet und der Eingriff als angemessen zu betrachten.

 

Die beschriebenen Maßnahmen stellen, wie dargelegt, Vermeidungs- (Erhaltungsgebot von Gehölzen), Minderungs- (Reduzierung der Versiegelung, Versickerung von Niederschlagswasser) und Kompensationsmaßnahmen (Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen) dar. Gemäß des „Landschaftspflegeri­schen Begleitpla­nes zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan XIX - VE 5“ der Werner, An­dreas und Gregor Bos GmbH, Berlin (im folgenden Büro Bos) ergibt sich dennoch ein ökologisches Defizit hinsichtlich der Schutzgüter Boden sowie Arten- und Biotopschutz. Im landschaftspflege­rischen Begleitplan heisst es diesbezüglich wie folgt:

 

„Bei Durchführung der vorgeschlagenen Kompensations­maßnahmen ist der Eingriff bezüglich des Schutzgutes Boden auf dem Projektgebiet nicht ausgleichbar. Für das Schutzgut Wasser ergibt sich kein weiterer Kompensati­onsbedarf. Bezüglich des Arten- und Biotopschutzes reduziert sich der Biotopwert um 48 %. Um den Verlust der klimatisch wirksamen Ausgleichsfläche zu minimieren, können die Maßnahmen zum Arten- und Biotopschutz angerechnet werden. Durch die Anlage eines öffentlichen Spielplatzes wird das Landschaftsbild standortgerecht neu gestaltet.“

 

 

Abwägung

 

Von Seiten des damaligen Naturschutz- und Grünflächenamtes des Bezirksamtes Pankow von Berlin (nachfolgend auch NGA) wurde zunächst auch die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebietes zu Lasten des Vorhabenträgers in Erwägung gezogen, um einen adäquaten Ausgleich der durch das Bauvorhaben hervorgerufenen Beeinträchtigungen der Schutzgüter weitgehend erzielen zu können. Da von der gleichen Abteilung aber auch der Wunsch nach Be­rücksichtigung eines großen Kinderspielplatzes im Plangebiet vorgebracht wurde und die Abteilung Jugend und Bildung gleichzeitig den Bedarf nach einer finanziellen Beteiligung des Vorhabenträgers an der Schaffung weiterer Kitaplätze anmeldete, wurde frühzeitig zu diesen Fragestellungen eine Abwägung durch den Plangeber herbeigeführt. Im Ergebnis dessen überwog danach das dringende öffentliche Interesse nach Schaffung eines größeren Kinderspielplatzes mit einem Einzugsbereich von rund 500 m Radius gegenüber den Bedürfnissen nach Erweiterung der Kitaplätze und dem Erfordernis einer vollständigen ökologischen Kompensation des geplanten Eingriffs in den Naturhaushalt.

Einem Spielplatz in der geforderten Größenordnung und Ausstattung kam insbesondere deswegen eine so hohe Bedeutung zu, da das Bauvorhaben gemäß des Spielplatzentwicklungsplanes - wie unter der Über­schrift „Spielplatzentwicklungsplan“ dargelegt - in einem Bereich mit der Dringlichkeitsstufe 3 (entspricht einem Versorgungsdefizit von 60 – 76 %) lag. Dieses Defizit konnte derzeit an keiner Stelle im Nahbereich gedeckt werden. Es konnte auch nicht durch die im Rahmen der geplanten Bebauung im benachbarten Gebiet Französisch Buchholz-West abgebaut werden, da eine gefahrlose Überschreitbarkeit der Blankenfelder Straße für Kleinkinder nicht gewährleistet war. Aus diesem Grund stellt sie eine Begrenzungslinie zwischen verschiedenen Versorgungseinheiten dar und es konnte kein Versorgungsausgleich über die Blankenfelder Straße erfolgen. Somit war ersichtlich, dass die Planung und Realisierung einer öffentlichen Spielplatzfläche im Zuge des vorgelegten Planverfahrens dringend geboten war. Die Erreichung des Richt­wertes von 2.000 m² Netto­spielfläche wäre zwar sinnvoll gewesen, war aber aus gegebenen Umständen nicht möglich. Es wurde daher von den berührten Abteilungen des Bezirksamts diejenige  Variante befürwortet, wonach eine Bruttofläche von mindestens 1.500 m² im Planbereich des vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu berücksichtigen war. Der Spielplatz war durch den Vorhabenträger in Abstimmung mit dem zuständigen Natur- und Grünflächenamt herzurichten und zu begrünen und kosten- und lastenfrei an das Land Berlin zu übertragen.

Weitere Ausgleichsmaßnahmen auf Basis der naturschutzrechtlichen Gesetz-gebung sowie die weitere finanzielle Beteiligung des Vorhabenträgers an der Schaffung zusätzlicher Kitaplätze, mussten hinter dem dringenden öffentlichen Bedarf nach dem in Rede stehenden Spielplatz – wie dargelegt und begründet – zurückbleiben.

 

3.         Auswirkungen des Bebauungsplanes

3.1       Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt

 

Der Vorhabenträger verpflichtete sich im Durchführungsvertrag, den öffentlichen Spielplatz herzustellen und ihn kosten- und lastenfrei an den Bezirk zu übertragen. Weiterhin verpflichtete er sich, diesen für die Dauer eines Jahres zu pflegen und zu unterhalten sowie die dafür entstehenden Kosten bis max. 3.000,- Euro zu tragen.

Danach war das Naturschutz- und Grünflächenamt (NGA) für Pflege und Unterhaltung zuständig. Die dafür notwendigen Kosten (jährlich ca. 3000.- Euro) sind aus dem jährlichen Budget des NGA (heute AUN) zu finanzieren.

3.2       Auswirkungen auf die Wohnverhältnisse der näheren Umgebung

 

Das Plangebiet war vollständig unbebaut, es wird jedoch von drei Seiten von benachbart angrenzenden Wohnbaugrundstücken umgeben. Diese grenzen mit ihren privaten Gärten an den Geltungsbereich an. Die dem vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan zugrundeliegende städtebauliche Konzeption ist u.a. darauf ausgerichtet, auf die nachbarschützenden Belange im besonderen einzugehen. Zu diesem Zweck wurden die Ge­bäude so angeordnet, dass die Baugrundstücke des Plangebietes ebenfalls jeweils nur mit ihren Gartenseiten an die benachbart gelegenen (vorhandenen) Grundstücke angrenzen. Lediglich im Bereich des geplanten Spielplatzes grenzt die geplante private Straßenanlage des Baugebietes unmittelbar an Nachbargrundstücke an. Diese Verkehrsführung ist jedoch unumgänglich, um ein Zerschneiden des Spielplatzes durch die Straße zu vermeiden. Ein begrünter Sicht- und Blendschutz stellt jedoch in dem betroffenen Bereich sicher, dass Beeinträchtigungen durch die Privatstraße minimiert werden. Rings um das Gebiet verlaufend ist (mit Ausnahme entlang der Blankenfelder Straße) in der Durchführungsvereinbarung die Anpflanzung einer ca. 1 m breiten Hecke aus Sträuchern und Bäumen geregelt.

3.3       Auswirkungen auf Natur und Landschaft

Die Auswirkungen auf Umwelt, Natur und Landschaft sind ausführlich unter Pkt. 2.6 behandelt.

 

Im Ergebnis der Bilanzierung des Bestandswertes aller abiotischer, biotischer und Landschaftsbild-Komponeten und der geplanten Maßnahmen des zu beurteilenden Neubaugebietes ist festgestellt worden, dass der Eingriff durch die geplante bauliche Maßnahme unter Berücksichtigung der aufgeführten Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen im Sinne des § 8 a BNatSchG weitgehend und in angemessener Weise auf der Fläche des Plangebietes ausgeglichen werden konnte.

3.4       Auswirkungen auf die technische Infrastruktur/Erschließung

 

Verkehr

 

Die verkehrliche Anbindung des Gebietes an das öffentliche Straßennetz erfolgt über verschiedene Anschlusspunkte. Der Haupterschließung dient ein privater Anliegerweg (Regelbreite 4,95m) mit Anbindung über eine Grundstückszufahrt von der Blankenfelder Straße aus. Weiterer Anbindepunkt zur verkehrlichen Erschließung ist der Saupéweg (vornehmlich jedoch nur für die Fahrzeuge der Feuerwehr und der Abfallbeseitigung) mit Anschluss an die Blankenfel­der Straße. Der Begegnungsfall Pkw/Lkw ist bei einer Breite von 4,95m zu bewältigen.

Innerhalb der Quartiere dienen weitere Wohnwege der Erschließung der Grundstücke. Im gesamten Wohngebiet bekamen die Anlieger- und Wohnwege neben der Erschließungsfunktion auch eine Aufenthaltsfunktion.

 

Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)

 

Das Plangebiet ist durch die Bus-Linie 259 und durch die TRAM-Linie 50 (im Rosenthaler Weg) an den ÖPNV angeschlossen

 

Ver- und Entsorgung

 

Die zu planenden privaten Versorgungs- und Entsorgungsleitungen innerhalb des Wohngebietes werden an die öffentlichen Leitungen in der Blankenfelder Straße angeschlossen.

 

a)      Schmutzwasserentsorgung

Das anfallende Schmutzwasser wird in die Abwasserleitung DN 800 der Berliner Wasserbetriebe in der Blankenfelder Straße entwässert. Die hierzu im Plangebiet zu verlegende Entwässerungsleitung ging nicht an den Baulastträger Berliner Wasserbetriebe über, daher erfolgte der Anschluss an den Hauptkanal im öffentlichen Bereich über einen Hausanschlussschacht.

 

b)      Regenentwässerung

Das Niederschlagswasser der Dachflächen und Mischverkehrsflächen sollten der vollständigen Versickerung innerhalb des Plangebietes zugeführt werden.

Die wasserrechtliche Genehmigung der geplanten Regenentwässerung lagen vor.

 

c)      Wasserversorgung

Das Wohngebiet konnte an die vorhandene Wasserleitung im Bereich der Blankenfelder Straße angebunden werden.

 

d)      Elektroenergieversorgung

Die Elektroenergieversorgung konnte über Leitungen und Anlagen im Be­reich der Blankenfelder Straße erfolgen.

 

e)      Gasversorgung

Die Gasversorgung erfolgt von der Blankenfelder Straße aus.

f)       Kommunikationsnetze

Die fernmeldetechnische Erschließung sowie die Versorgung mit Breit­bandkabel kann in Anbindung an die Leitungen und Anlagen in der Blankenfelder Straße erfolgen.

 

 

 

 

4.         Verfahren und Abwägungsergebnisse

 

4.1       Mitteilung der Planungsabsicht, Aufstellungsbeschluss

 

Mit Schreiben vom 02.07.1997 teilte das Bezirksamt Pankow von Berlin der damals zuständigen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr die Aufstellungsabsicht für den vorliegenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit.

 

In der Sitzung des VEP-Ausschusses vom 04.08.1997 wurde der Aufstellungs-absicht durch die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr zugestimmt und dies mit Schreiben vom 6.08.1997 dem Bezirksamt mitgeteilt.

 

Das Bezirksamt Pankow von Berlin fasste den Beschluss über die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XIX-VE 5 für den in Rede stehenden Planbereich in seiner Sitzung am 24.02.1998. Der Beschluss wurde im Amtsblatt für Berlin 1998, S. 1756 bekannt gemacht.

 

4.2       Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

 

Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind sowie die Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg wurden gemäß § 4 BauGB in der Zeit vom 21.04.1998 bis 29.05.1998 zu der Planung gehört.

 

Insgesamt gingen achtzehn schriftliche Stellungnahmen ein, davon enthielten acht keine Bedenken, Anregungen oder Hinweise. Drei der eingegangenen weiteren Stellungnahmen waren im Rahmen des Planverfahrens unbeachtlich, da sich die Anregungen und die Hinweise nicht auf den Geltungsbereich bezogen oder erst für die Bauausführungsplanung bzw. Bauphase maßgeblich waren. -

An abwägungsrelevanten Bedenken und Anregungen der Träger öffentlicher Belange wurde zusammengefasst Folgendes vorgebracht:

 

a)                  - Bezirksamt Pankow, Abt. Bauwesen, Vermessungsamt ....

 

..... hatte vermessungstechnische Hinweise zur Plangrundlage und den zeichnerischen Festsetzungen gegeben.

 

Abwägung zu a):

Den Hinweisen wurde gefolgt. Die Plangrundlage und die zeichnerischen Festsetzungen wurden vor der Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes entsprechend ergänzt bzw. berichtigt.

 

 

 

b)                  - Bezirksamt Pankow, Abt. Bauwesen, Tiefbauamt ....

 

.... hatte darauf hingewiesen, dass die Erschließungsstraßen als Privatstraßen auszubauen sind. Gegebenenfalls sind Leitungsrechte zugunsten der Ver- und Entsorgungsbetriebe vorzusehen. Die Privatstraße ist an der Blankenfelder Straße mit einer Gehwegüberfahrt anzuschließen. Die oberflächige Ableitung des Niederschlagswassers hat auf dem Grundstück zu erfolgen und darf nicht in die Blankenfelder Straße oder in die Straße 147 abgeführt werden.

 

Abwägung zu b):

Die verkehrliche Erschließung auf dem Baugrundstücks erfolgte entsprechend der Empfehlung mittels Privatstraßen. Zu gegebener Zeit wurde der Anschluss der Privatstraße an die Blankenfelder Straße als Gehwegüberfahrt beim Tiefbauamt beantragt.

Hinsichtlich der geplanten Oberflächenentwässerung lag die wasserrechtliche Erlaubnis der zuständigen Senatsverwaltung vor. 

 

 

c)                  - Bezirksamt Pankow, Naturschutz- und Grünflächenamt -

 

.... wies darauf hin, dass Baumpflanzungen an der Straße 147 (16 Stück) in früheren Fassungen des landschaftspflegerischen Begleitplanes bereits als Kompensationsmaßnahmen benannt wurden. Als Kompensations-maßnahmen sollten neben den Maßnahmen im Geltungsbereich auch die Baumpflanzung an der Straße 147 vereinbart werden.

Darüber hinaus sollten Bau (einschl. dreijähriger Entwicklungspflege) sowie (kosten- und lastenfreie) Übergabe des öffentlichen Spielplatz an das Land Berlin abschließend geregelt werden.

Des weiteren wurde darauf hingewiesen, dass die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Aussage enthielt, zur attraktiven Grüngestaltung des Spielplatzes seien 30 Obstbäume vorgesehen gewesen. Dies hätte nicht dem mit dem Grünflächenamt abgestimmten Spielplatzplan entsprochen.

 

Abwägung zu c):

Die Herstellung des öffentlichen Spielplatzes durch den Vorhabenträger sowie die kosten- und lastenfreie Übertragung dieser Fläche an das Land Berlin wurde in Abstimmung mit dem Bezirk und in Anbetracht des Verhältnisses zur Gesamtmaßnahme als angemessen eingeschätzt und im Durchführungsvertrag bindend vereinbart. Gegenstand des Durchführungsvertrages ist auch der in dessen Anlage beigefügte Spielplatzgestaltungsplan der Landschaftsarchitekten Bos. Die Entwicklungspflege wurde in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt auf ein Jahr festgelegt.

Die Aussage in der Entwurfsbegründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde hinsichtlich der zu verwendenden Pflanzarten korrigiert.

Hinsichtlich der Baumpflanzungen an der Straße 147 hatte ein durch das Büro Bos im September 1998 durchgeführtes Aufmaß ergeben, dass aufgrund der örtlichen Situation (Straßenquerschnitt, Grundstückszufahrten, sonstige Bindungen) bei wechselseitiger Anordnung nicht mehr als zehn Bäume im Straßenraum zwischen Chartronstraße und Kinderspielplatz angepflanzt werden können. Dies wurde mit dem NGA abgestimmt. Anzahl und Standort der geplanten Baumpflanzungen sind in der Anlage zum Durchführungsvertrag enthalten. Der Vorhabenträger übernahm gemäß der getroffenen Regelungen die entstehenden Kosten auf der Basis einer Kostenschätzung. - Im Nachgang stimmte das NGA den Grünmaßnahmen gänzlich zu.

 

 

d)                  - Bezirksamt Pankow, Umweltamt -

 

... hatte darauf hingewiesen, dass eine Einbeziehung des Umweltamtes zur Beurteilung des Emissionsverhalten des Kinderspielplatzes nicht stattgefunden habe. Es wäre notwendig gewesen, die Ausstattung des Kinderspielplatzes unter Berücksichtigung der geplanten Wohnbebauung schalltechnisch so anzulegen, dass ein Verlärmen der Grünflächen und eine Lärmeinwirkung für die benachbarte Wohnbebauung auf ein Mindestmaß beschränkt bleibt. Hinsichtlich Bodenschutz könnten Forderungen zum Spielplatz erst erhoben werden, wenn ein genauer Lageplan vorliegt. Dieser sei dem Umweltamt unaufgefordert einzureichen.

Hinsichtlich der Energieversorgung des Baugebietes sollten alternative Energieerzeugungsanlagen in Betracht gezogen werden.

 

Abwägung zu d):

Die vorstehend aufgeführten Belange hinsichtlich der Schallimmissionen des Spielplatzes wurden in der konkreten Spielplatzplanung der Landschaftsarchitekten Bos hinreichend gewürdigt. Der Spielplatzplan ist dem Durchführungsvertrag als dessen Anlage beigefügt. Im weiteren Verfahren vor Bauausführung erfolgte diesbezüglich die Beteiligung des Umweltamtes.

Hinsichtlich alternativer Energieerzeugungsanlagen im Plangebiet konnten an dieser Stelle keine abschließenden Regelungen getroffen werden. Im Zuge der näheren Konkretisierung der Planung wollte der Vorhabenträger diese Anregungen jedoch in seine Überlegungen einbeziehen.

 

 

e)                  Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Abt. IV B – Wasserbehörde -

 

... hatte darauf hingewiesen, dass dem Plan erst nach Klärung der Regen-entwässerung zugestimmt werden kann.

 

Abwägung zu e):

            Es wurde zwischenzeitlich die wasserrechtliche Erlaubnis zum Bauvorhaben vorgelegt.

 

            Im Ergebnis der Auswertung der von den berührten Träger öffentlicher Belange vorgebrachten Hinweise, Bedenken und Anregungen kam es zu keinen wesentlichen Änderungen der Planung.

 

 

4.3       Beteiligung der Bürger

 

Die Beteiligung der Bürger zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 18.05.1998 bis einschließlich 17.06.1998 statt.

Folgende Unterlagen wurden in diesem Zeitraum im Stadtplanungsamt Pankow öffentlich ausgelegt:

 

-        Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vom 24.02.1999 mit seiner Begründung;

-        landschaftspflegerischer Begleitplan einschließlich Erläuterungsbericht;

-        städtebauliches Konzept (Projektplan);

-        Spielplatzgestaltungsplan;

-        Ansichten der geplanten Gebäude, einschließlich mehrerer Varianten.

 

Während der gesamten Auslegungsfrist bestand für die Bürger auch Gelegenheit zur Erörterung.

 

Insgesamt gingen zehn schriftliche Stellungnahmen ein.

 

 

a)                                          - Die Anwohner Saupéweg Nrn. 29, 30, 32, 34, 36 und 37 -

 

... hatten Anregungen und Bedenken mit im wesentlichen gleichen Inhalt vorgebracht. Zusammengefasst richteten sich diese gegen

 

-          die zu erwartende höhere Lärmbelästigung und die stärkere Umweltverschmutzung durch den künftigen Verkehr an der rückwärtigen Grundstücksseite sowie die Beeinträchtigungen durch den Spielplatz;

-          die vermeintliche Beschädigung der Bausubstanz durch das direkte Angrenzen von Wohnraum an die geplante Straße;

-          die aus den vorgenannten Punkten resultierende Wertminderung der Grundstücke;

-          vermeintlich entstehende Kosten an der künftigen zweiten Erschließungsstraße der bestehenden Grundstücke des Saupéweges;

-          die Beeinträchtigung des vorhandenen Siedlungsbildes durch die angestrebte bauliche Dichte, welche als zu hoch angesehen wird;

-          die erhöhte Einbruchsgefährdung aufgrund der geplanten rückwärtigen Erschließung der bestehenden Grundstücke des Saupéweges.

 

Einhellig wurde von den vorstehend aufgeführten Bürgern die Anregung vorgebracht, die geplante Erschließungsstraße in die Plangebietsmitte zu verlegen.

Von einzelnen Bürgern wurde weiterführend bemängelt, dass der Bezirk bei der Planung von Französisch-Buchholz eine ausreichende Anzahl von Kinderspielplätzen nicht berücksichtigt habe und der Fehlbedarf nun in den bestehenden Siedlungsbereichen nachträglich abgedeckt werden müsse.

 

b)                                         - Die Anwohner Saupéweg Nr. 34 -

 

... hatten darüber hinaus die vermeintliche Anpflanzung von Bäumen zwischen den Grundstücken Saupéweg Nrn. 33 bis 35 abgelehnt.

 

c)                                           - Von den Anwohnern Blankenfelder Straße Nr. 13 -

 

... wird lediglich die Notwendigkeit des Spielplatzes in Frage gestellt.

 

 

Abwägung zu a), b) und c):

 

Den Anregungen wurde zum Teil bereits mit der vorliegenden Planung entsprochen. Darüber hinausgehende Ansprüche und Forderungen wurden jedoch zurückgewiesen.

Zur Begründung wird folgendes angeführt:

Der Vorhabenträger hatte mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein für ihn wirtschaftlich tragfähiges Projekt vorgelegt, welches den einschlägigen städtebaurechtlichen Bestimmung voll und ganz entspricht. Insbesondere wurde die Planung aus dem Berliner Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt. Es kann von den Einwendenden ein Vertrauensschaden, hervorgerufen durch die vorliegende Planung, nicht geltend gemacht werden, da der FNP für den Planbereich eine Bebauung mit überwiegend verdichteten Einfamilienhaus- bzw. einfamilienhausähnlichen Wohnformen, wie u. a. Reihenhäuser und Hausgruppen mit einer Geschossflächenzahl von 0,8 und einer Zahl der Vollgeschosse von bis zu 3 Geschossen bereits vorsieht.

Im Zuge der Konzeptfindung wurden durch den Vorhabenträger verschiedene sehr unterschiedliche Varianten untersucht, darunter auch eine Variante mit einer durchgehenden mittigen Straßenführung, wie sie von den Einwendern gefordert wurde. Diese Straßenführung wurde zuletzt jedoch verworfen, weil sie zu einer Teilung des in der vorgelegten Größenordnung dringend erforderlichen Kinderspielplatzes geführt hätte. Auch städtebauliche Gründe sprachen dagegen. Die mittige Straßenführung hätte zu einem geradlinigen Straßenverlauf, einhergehend mit einer Monotonie von Straßenraum und Bebauung geführt. Aspekte der Verkehrsberuhigung sprachen ebenfalls gegen diese Straßenführung.

Das städtebauliche Konzept, das nach dem Wechsel des Vorhabenträgers realisiert worden war, versuchte den gegensätzlichen Ansprüchen und Interessen weitest möglich gerecht zu werden. Dieses neue Konzept sieht eine mittige Straßenführung mit Ausnahme des Bereiches um den Kinderspielplatz vor. Dort verbleibt die Straßenführung in der bisherigen Form (Abstand 1,00 m zu den Grundstücksgrenzen Saupéweg Nrn. 29-32). Ein begrünter Flechtzaun o. ä. auf der gesamten Länge dieses Straßenabschnittes sollte jedoch einen ausreichenden Sicht- und Blendschutz der betreffenden Grundstücke sicherstellen. Eine andere Verkehrsführung, die nicht unweigerlich den Zusammenhang des Spielplatzes in der geplanten Größenordnung in Frage stellen würde, kam nicht in Betracht.

Durch die dann vorgesehene Straßenführung ist eine zweite, zusätzliche Erschließung der vorhandenen Grundstücke entlang des Saupéweges, wie befürchtet, nicht entstanden. Insofern waren die Bedenken zurückzuweisen. Im Hinblick auf die vermeindliche Zunahme der Einbruchsgefährdung an der rückwärtigen Grundstücksseite der Bebauung Saupéweg ist eine solche Gefahr deutlich vermindert worden.

Relevante Luftverunreinigungen durch Kfz-Schadstoffemissionen sowie unzumutbare Beeinträchtigungen durch Lärm waren nach Auffassung des Plangebers nicht zu erwarten.

Gegen den Einwand, die Erforderlichkeit des öffentlichen Spielplatzes in der festgelegten Größenordnung in Frage zu stellen, wurde auf die Erläuterungen in Kapitel 2.4 d) „Grünfestsetzungen“ der Begründung verwiesen. Hierin wird der Bedarf nach Ausweisung eines Kinderspielplatzes, sogar über die in der Planung angebotenen Größenordnung hinaus, nachvollziehbar begründet. Insbesondere die Spielplatzpotentiale südlich der Blankenfelder Straße stellten keine befriedigende Lösung dar, zudem eine gefahrlose Überschreitbarkeit der Blankenfelder Straße für Kinder nicht gewährleistet war. Die Ausstattung des Spielplatzes mit Spielgeräten für Kinder bis etwa maximal acht Jahre, Anzahl und Standorte der Spielgeräte sowie die Einfriedung des Spielplatzes mit Gehölzen verschiedener Art und Größe schließen unzumutbare Beeinträchtigungen der in der Umgebung vorhandenen und geplanten Wohnbebauung aus.

Abschließend wird darauf hingewiesen, dass Baumanpflanzungen zwischen den Grundstücken Saupéweg Nrn. 33 bis 35 im Plangebiet nicht vorgesehen waren. Von daher sind die Bedenken der Anwohner Saupéweg Nr. 34 unbegründet.

 

 

d)                                         - Ein Bürger aus der Beuthener Straße, 13125 Berlin -

 

... begrüßte die zu erwartende Bebauung in der vorgelegten Form. Als sehr erfreulich wurde die geplante Anlage des öffentlichen Kinderspielplatzes angesehen. Hinsichtlich der vorgesehenen Fahrbahnbreite der Haupterschließungsstraße wurde angeregt, diese auf 4,35 m zu begrenzen sowie eine Tempo-30-Zone mit „Schikanen“ vorzusehen.

 

Abwägung zu d):

 

Den vorgebrachten Anregungen wurde durch die zwischenzeitlich weiter ausgearbeitete Erschließungsplanung weitgehend entsprochen. Die Haupterschließungsstraße wird demnach einen Regelquerschnitt von 4,95 m Breite (mit einzelnen punktuellen Verengungen auf 3,95 m) erhalten. Dieses entspricht den Mindestanforderungen der Straßenbaurichtlinien. Zusätzliche „Schikanen“ sind nicht erforderlich, da die Straße insgesamt Schwenkungen erhält und im übrigen „gebietsfremder“ Durchgangsverkehr in der Hauptstraße des Plangebietes auszuschließen ist. Regelungen nach dem Straßenverkehrsrecht (u. a. Tempo 30 Zone) können in diesem Planverfahren nicht getroffen werden.

 

e)         - Die Eigentümer des Grundstückes Saupéweg Nr. 28 -

 

... ehnten die Planung zweigeschossiger Gebäude (mit ausgebautem Dach) im Mindestabstand zur Rückseite ihres Grundstückes ab. Der Ruhe- und Erholungsbereich des Grundstückes sei rückwärtig orientiert, so dass dieser durch die geplante Bebauung beeinträchtigt würde. Es wird angeregt, auf die im westlichen Anschluss an die geplante Bebauung angrenzenden Stellplätze der Haupterschließungsstraße zu verzichten und die Bebauung um dieses Maß westwärts zu verschieben. Die insgesamt hohe Anzahl von Stellplätzen wurde kritisiert.

f)          - Die Anwohner der Chartronstraße Nr. 6 -

 

... baten um Überprüfung von Bebauungsdichte und -höhe in Relation zur ortsüblichen Bauweise sowie um Berücksichtigung eingeschossiger Reihenhäuser mit Begrünung in Richtung der angrenzenden Grundstücke.

Zudem wünschten sie sich eine Beteiligung im weiteren Planverfahren.

 

 

g)         - Die Eigentümer der Chartronstraße Nr. 28 a -

 

... baten um Einhaltung der Abstandsflächen und um Information über das weitere Bauvorhaben.

 

Abwägung zu e), f), g):

 

Die geplante Bebauung entsprach hinsichtlich des angestrebten Maßes der baulichen Nutzung und der geplanten Dichte allen städtebaurechtlichen und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Sie entsprach insbesondere auch den gesamtplanerischen Entwicklungszielen des Landes Berlin für Französisch Buchholz-West. Diesbezüglich wurde insbesondere auf den FNP verwiesen, der für den Planbereich eine Bebauung mit überwiegend verdichteten Einfamilienhaus- bzw. einfamilienhausähnlichen Wohnformen mit bis zu drei Geschossen darstellt. Der Abstand der geplanten Bebauung zu der vorhandenen Grundstücksgrenze beträgt in den in Rede stehenden Bereichen variierend zwischen drei und acht Metern, wobei im ersterem Fall lediglich eine Giebelseite (Schmalseite) der künftigen Bebauung den bestehenden Grundstücken zugewandt ist. Die Abstandsflächen werden gärtnerisch, also als Grünflächen genutzt. Entlang den gemeinsamen Grundstücksgrenzen mit den benachbarten Privatgrundstücken sah die Planung jeweils die Anlegung einer blickdichten Hecke auf dem Grundstück des Vorhabenträgers vor.

Einer Verschiebung der in Nachbarschaft zu Saupéweg Nr. 28 geplanten Reihenhausgruppe in westlicher Richtung konnte nicht zugestimmt werden, da in diesem Fall die im Anschluss daran geplanten Stellplätze hätten entfallen müssen. Für diese bestand jedoch keine Ersatzmöglichkeit an anderer Stelle im Plangebiet. Es konnte auf sie aber auch nicht verzichtet werden, da wegen der angestrebten Minimierung der Versiegelung im Plangebiet, die Straßenbreite auf ein Mindestmaß reduziert wurde. Erforderliche Stellplätze konnten daher nur auf den Privatgrundstücken geschaffen werden und standen im Straßenraum nicht zur Verfügung.

 

 

h)         - Ein Anwohner der Straße 147 Nr. 2 -

 

... hatte die Forderung erhoben, die Zufahrt zum geplanten Baugebiet für Baufahrzeuge ausschließlich über die Blankenfelder Straße abzuwickeln. Insbesondere müsse aufgrund des Straßenzustandes der Chartronstraße der Baustellenverkehr zum Plangebiet über Chartronstraße und Straße 147 ausgeschlossen sein. Des weiteren wurden Bedenken gegen den Spielplatz vorgebracht. Maßnahmen zur Lärmminderung sollten untersucht werden.

 

 

 

Abwägung zu h)

 

Die Anregungen hinsichtlich des Baustellenverkehres betrafen nicht das vorliegende vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren sondern das nachfolgend anschließende Baugenehmigungsverfahren. Die straßenverkehrlichen Regelungen für die Chartronstraße waren jedoch ausreichend, um Lkw-Schwerverkehre zum Plangebiet auszuschließen.

Hinsichtlich der Bedenken zum Kinderspielplatz wird auf die Abwägungsergebnisse unter a), b), c) verwiesen. Die Ausstattung des Kinderspielplatzes mit Spielgeräten (insgesamt fünf Stück), deren jeweilige Lage und Anordnung sowie die geplante Geländemodellierung mit abschirmender Wirkung ließen relevante Beeinträchtigungen der umgebenden vorhandenen und geplanten Wohnbebauung nicht erwarten. Darüber hinaus erhielt der Spielplatz eine durchgängig ringsum verlaufende, mindestens zehn Meter breite Ruhezone, in Form einer Grünanlage mit Gehölzen verschiedener Art und Größe. Der Spielplatz wurde umzäunt und erhielt zwei Zugänge und zwar auf der von der Straße 147 abgewandten Seite. Es ist daher kein räumlicher Zusammenhang zur Straße 147 entstanden. Eine Unterteilung der Spielfläche in zwei kleinere Anlagen wurde untersucht. Der vorliegenden Lösung wurde letztlich der Vorzug eingeräumt, weil sie eine höhere Spielqualität bietet. Des weiteren wurde bei der vorliegenden Konzeption berücksichtigt, dass der Spielplatz nur in minimalem Umfang unmittelbar an vorhandene Privatgrundstücke angrenzt.

Weiterführender Maßnahmen und Untersuchungen bedurfte es nicht.

 

 

Nochmalige Anhörung der Anwohner

 

Wegen vertriebstechnischer Probleme des ursprünglichen Vorhabenträgers kam es zu Verzögerungen im Verfahrensablauf. Nach vollzogenem Wechsel des Vorhabenträgers hatten sich mehrere Anwohner im September 1999 nochmals schriftlich an das Bezirksamt gewandt und Einwendungen wiederholt, die im wesentlichen bereits im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgetragen wurden. –

Daraufhin bekamen die Bürger am 29.09.1999 im Rahmen einer öffentlichen Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Bauen der Pankower Bezirksverordnetenversammlung und am 12.10.1999 bei einem Vor-Ort-Termin mit Vertretern des Bezirksamtes und des Vorhabenträgers nochmals die Gelegenheit der Äußerung und Erörterung. Das Bezirksamt trug damit auch dem Umstand Rechnung, dass auf eine frühzeitige Bürgerbeteiligung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet wurde.

Im Ergebnis dieser erneuten Anhörung hat sich der Vorhabenträger bereit erklärt, im Detail wirksame Veränderungen und Ergänzungen der Bauvorlagen zu veranlassen; zum Beispiel: a) begrünter Lärm- und Sichtschutz für die Anwohner in unmittelbarer Nähe des Spielplatzes, b) Errichtung sogenannter „Klapppoller“, c) Vermeidung von Fenstern von Aufenthaltsräumen in bestimmten Giebelwänden. – Diese Änderungen sind Gegenstand des Durchführungsvertrages geworden. – Weitergehende Beteiligungen von Bürgern oder Trägern öffentlicher Belange waren nicht erforderlich.

 

Aus dem vorstehenden Abwägungsergebnis der Beteiligung der berührten Träger öffentlicher Belange und der Beteiligung der Bürger geht hervor, dass alle wesentlichen Aspekte, die für die Abwägung von Bedeutung sind, in die Wichtung und Wertung einbezogen wurden. Zum Teil wurden sie in der Planung bereits frühzeitig bedacht und berücksichtigt, zum Teil wurden Bedenken auch zurückgewiesen. Eine Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf Grund von Bürgereinwendungen erfolgte nicht. Die unter 4.2.d) aufgeführte Reduzierung des Regelquerschnittes der Hauptverkehrsstraße betraf lediglich den zu dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan erstellten Projektplan (städtebauliches Konzept), welcher Bestandteil der Durchführungsvereinbarung ist. Die reduzierten Breiten standen in Übereinstimmung mit den vom Tiefbauamt geforderten Mindestanforderungen für private Verkehrsflächen.

Die vermessungstechnischen Hinweise gemäß den Erläuterungen unter 4.1.a) wurden frühzeitig bereits vor Beginn der Offenlage des vorhabenbezogenen Bebauungsplans berücksichtigt. Die Abwägung enthält ansonsten im übrigen lediglich Erläuterungen derjenigen Planungen, welche öffentlich ausgelegen hatten. Änderungen wurden anschließend daran nur in dem Projektplan (städtebauliches Konzept) vorgenommen, ohne dass dies jedoch Auswirkungen auf die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes hatte.

 

 

4.4       Durchführungsvertrag

 

Mit Datum vom 8.11.1999 ist zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow, Abt. Bauwesen, und dem Vorhabenträger ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB notariell beurkundet worden.

 

 

4.5       Beschluss des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung

 

Das Bezirksamt hatte in seiner Sitzung am 30. November 1999 (BA-Nr. IV-8/99) beschlossen, dem sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zuzustimmen und ihn der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.

 

Die Bezirksverordnetenversammlung beschloss die Vorlage des Bezirksamtes auf ihrer Sitzung am 13. Januar 2000 (Drucksache Nr. 665/III).

 

 

4.6       Planänderungen nach dem BVV-Beschluss

 

Aufgrund einer auf Bitte des Vorhabenträgers veranlassten Änderung im Projektplan an der Anordnung eines geplanten Gebäudes an der Blankenfelder Straße musste auch der vorhabenbezogene Bebauungsplan angepasst werden. Dies betraf zum einen die geringfügige Erweiterung des Baufeldes im nordwestlichen Teil des Plangebietes.

Des Weiteren musste das Ziel, die Blankenfelder Straße im Geltungsbereich des Bebauungsplans bis auf die Hauptzufahrt überfahrtsfrei zu halten, aufgegeben werden. Die im Projektplan vorgesehene Bündelung der Erschließung für die hier gelegenen Reihenhauszeilen entspricht zwar den bauordnungsrechtlichen Bestimmungen, jedoch traten in der Praxis aufgrund der beengten Verhältnisse Schwierigkeiten mit der Ein- und Ausfahrt auf. Auf Antrag der Eigentümer genehmigte das Tiefbauamt schließlich mehrere Überfahrten. Der gegebenen Situation wird durch die Planänderung Rechnung getragen.

 

Da beide Änderungen die Grundzüge der Planung nicht berührten, kam jeweils das vereinfachte Beteiligungsverfahren nach § 13 Nr. 2 BauGB zur Anwendung. Den berührten Trägern öffentlicher Belange (Tiefbauamt, Naturschutz u. Grünflächen-amt) sowie den betroffenen Grundstückseigentümern wurde vom 7. Juli bis 5. August 2003 Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Aus der eingeschränkten Beteiligung ergaben sich keine planungsrelevanten Belange.

Des Weiteren wurde der Titel des Bebauungsplans um die aktuelle Straßenbezeichnung „Stadtgärten Buchholz“ ergänzt.

Die vorgenommenen Änderungen wurden im Bebauungsplan durch Änderungsvermerk vom 15. Juli 2003 kenntlich gemacht.

 

 

4.7       Anzeige gegenüber der Senatsverwaltung, Verfahrensabschluss

 

Das Bezirksamt hatte mit Schreiben vom 8. August 2003 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt. Aus der vorgenommenen Rechtsprüfung der Senatsverwaltung ergab sich folgendes weiteres Änderungserfordernis:

Da sich sowohl das Baugesetzbuch als auch das Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs während der Bearbeitungszeit geändert hatten, waren die dokumentierten Rechtsgrundlagen auf dem Bebauungsplan als auch im Entwurf der Rechtsverordnung dem aktuellen Stand anzupassen.

Des Weiteren waren redaktionelle Änderungen vorzunehmen. Die vormalige Bezeichnung „Vorhaben- und Erschließungsplan“ wurde durch die Bezeichnung „vorhabenbezogener Bebauungsplan“ ersetzt.

Aus plantechnischen Gründen wurden diese Änderungen auf dem Deckblatt vom 6. November 2003 dokumentiert. Mit Schreiben vom 13.10.2003 teilte die Senatsverwaltung dem Bezirksamt mit, dass unter der Voraussetzung einer neuerlichen Entscheidung der BVV über den korrigierten Entwurf der Rechtsverordnung über die Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 und einer erneuten Beschlussfassung der BVV über den geänderten Bebauungsplan, der Plan ohne weitere Beteiligung der Senatsverwaltung festgesetzt werden kann.

 

Erneuter Beschluss des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung

 

Das Bezirksamt hatte in seiner Sitzung am 2. Dezember 2003 dem sich aus dem Änderungsvermerk vom 15. Juli 2003 und dem Deckblatt vom 6. November 2003 ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 5 zugestimmt (BA-Nr. V-518-2003) und der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt.

Die Bezirksverordnetenversammlung hat diese Vorlage auf ihrer Sitzung am 28. Januar 2004 beschlossen (Drs. Nr. 665/III). Damit lagen die Voraussetzungen gemäß § 6 Abs. 5 AGBauGB für das Bezirksamt vor, den Bebauungsplan als Rechtsverordnung festzusetzen und ihn im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin zu verkünden.

 

 

B.                                                 Rechtsgrundlagen:

 

·      Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414

·      Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)

·      Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)

 

 

 

 

 

 

 

Aufgestellt: Berlin, den                        2004

Bezirksamt Pankow von Berlin

Abt. Stadtentwicklung

 

 

 

 

 

Bezirksstadtrat                                                  Leiter des Stadtplanungsamtes

 

 

 

 

 

 

Begründung

 

gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

 

 

 

zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan XIX-VE 5

 

für das Gelände südlich der Blankenfelder Straße zwischen Chartronstraße und Saupéweg, (Flur 114, Flurstücke 412 und 414) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz.

(„Stadtgärten Buchholz“)