Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Erlass einer Rechtsverordnung gem. § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB (Vorkaufsrecht) für das Rahmenplangebiet „Alte Schäferei“

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 29.08.2023 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Das Bezirksamt Pankow beantragt bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen den Erlass einer Vorkaufsrechtsverordnung gem. § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB für das Rahmenplangebiet „Alte Schäferei“.
2. Mit der Durchführung dieses Beschlusses wird die Abteilung Stadtentwicklung und Bürgerdienste beauftragt.

Begründung

Nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB können in Gebieten, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Flächen bezeichnet werden, an denen der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht. Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB dient der Sicherung der Planung und geordneten Entwicklung durch eine an städtebaulichen Zielen orientierte Bodenvorratspolitik.

Im Geltungsbereich der Rechtsverordnung nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 16 Gesetz zur Ausführung des BauGB hat das Land Berlin die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht an bebauten und unbebauten Grundstücken bereits dann auszuüben, wenn die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht, um die Sicherung der angestrebten städtebaulichen Maßnahme zu ermöglichen. Diese städtebaulichen Maßnahmen sind durch den Rahmenplan „Alte Schäferei“ formuliert und vom Bezirksamt beschlossen worden. Für die städtebauliche Planung können somit vorsorglich wesentliche Flächen erworben werden, für die eine Wohnnutzung sowie neu strukturierte Gewerbenutzungen, die Einrichtungen und Anpassung sozialer und verkehrstechnischer Infrastruktur, öffentliche Erschließungsmaßnahmen und Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vorgesehen sind.

Die Rechtsverordnung erleichtert die Umsetzung der Planungsziele der angestrebten städtebaulichen Maßnahme, hier die Sicherung von zurzeit privaten Flächen für die im Rahmenplan formulierten Planungsziele:

- städtebauliche Entwicklung von Wohnquartieren für die Bereiche „Alte Schäferei“, Baltrumstraße sowie nördlich und südlich der Bucherstraße

- Schaffung von mehrgeschossigem Wohnungsbau mit bis 3.900 Wohneinheiten, einschließlich der erforderlichen sozialen und grünen Infrastruktur, der landschaftsplanerischen Belange und der verkehrlichen Infrastruktur

- Stärkung des historischen Ortskerns von Französisch Buchholz

- Schaffung von Wohn-, Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten für einen attraktiven Ortskern mit Aufenthaltsqualität

- Neubau und Ausbau der sozialen Infrastruktur (z. B. Kita, Schule etc.)

- Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen und Spielplätzen für verschiedene Altersgruppen gem. anerkannter Richtwerte

- Gestaltung von qualitativ hochwertigen Frei- und Grünräume, Freiflächen für Kompensationsmaßnahmen entwickeln

- Entwicklung eines autoarmen Wohnquartiers „Alte Schäferei“

- Erweiterung der Straßenbahnlinie 50 nach Norden

- Verbesserung der Übersichtlichkeit und Leistungsfähigkeit der verkehrlichen Knotenpunkte

- Verbesserung der ÖPNV-Anbindung und des Radverkehrsnetzes

Die Fläche der „Alten Schäferei“ wurde bereits im Rahmen der Erarbeitung des Stadtentwicklungsplans (StEP) Wohnen ab 2012 als Potenzialfläche für den Wohnungsbau geprüft. Bereits im Rahmen des bezirklichen Wohnbaukonzeptes (2016) für den künftigen Neubaubedarf wurden mehrere Wohnbaupotenziale in dem Gebiet in Buchholz ermittelt. Vor dem Hintergrund, dass für den Bezirk Pankow bis zum Jahr 2030 ein Bevölkerungsanstieg von rund 15.000 Einwohnerinnen und Einwohner (+ 11%) prognostiziert wird, wurde das Areal im StEP Wohnen 2030 als langfristige Potenzialfläche dargestellt. Die „Alte Schäferei“ ist somit Teil der gesamtstädtischen Planungen für den Wohnungsneubau. Die Ausweisung von Neubauflächen für Wohnungen ist notwendig, um der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt begegnen zu können.

Um den Wohnungsneubau entsprechend dem Ziel des StEP Wohnen einer bedarfsgerechten und ausreichenden Flächenvorsorge bis 2030 gestalten zu können, ist u. a. ein frühzeitiger Flächenerwerb durch das Land Berlin durch die Ausübung von kommunalen Vorkaufsrechten erforderlich. Nur damit kann sichergestellt werden, dass die Flächen, z. B. über kommunale Wohnungsunternehmen, gemäß den Zielen einer sozialverträglichen Stadtentwicklung entwickelt werden. Bereits jetzt ist ein großes Interesse privater Investoren an Flächen in dem Gebiet feststellbar.

Im erweiterten Betrachtungsraum befinden sich zudem gewerbliche Bauflächenpotenziale von über 1.000 ha, das künftige Gewerbegebiet Buchholz Nord. Die gewerblichen Bauflächen Buchholz Nord werden im Stadtentwicklungsplan (StEP) Wirtschaft 2030 als Standort mit großem aktivierbarem Flächenpotenzial beschrieben und tragen damit eine bedeutende, gesamtstädtische Stellung. Ziel des Bezirks Pankow und des Landes Berlin ist es, den Standort Buchholz Nord einer passgerechten und umsetzbaren gewerblichen Entwicklung auf Grundlage eines Entwicklungskonzeptes zuzuführen.

Eine besondere Herausforderung bei der Entwicklung des Rahmenplangebietes besteht darin, die kleinteilige, eher vom Wohnen geprägte zukünftige Entwicklung um die „Alte Schäferei“ und die Baltrumstraße mit den zu erwartenden großen Infrastruktur- und Gewerbevorhaben zwischen A 114 und Berliner Ring in Einklang zu bringen.

Zur Sicherung einer langfristig geordneten städtebaulichen Entwicklung sollen mit dem besonderen Vorkaufsrecht gemäß § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB die notwendigen privaten Flächen erworben werden können, um die geplante Entwicklung zu erleichtern. Zudem besteht der Vorteil, etwaige Entschädigungsansprüche oder Enteignungsverfahren, die sich durch die Festsetzung öffentlicher Nutzungen auf privaten Grundstücken in den Teilbebauungsplänen im späteren Verlauf ergeben können, zu vermeiden.

Der Ergebnisbericht zum Rahmenplan „Alte Schäferei“, einschließlich des erweiterten Betrachtungsraums, wurde als bezirkliche Arbeitsgrundlage vom Bezirksamt Pankow am 28.02.2023 beschlossen (Beschluss IX-0465) als Arbeitsgrundlage beschlossen. Damit hat das Land Berlin, vertreten durch den Bezirk Pankow, deutlich gemacht, dass eine Planungsabsicht und somit ein Sicherungsbedürfnis für das Gesamtareal bestehen, wodurch die Anforderungen an eine „städtebauliche Maßnahme“ erfüllt sind und die Grundlage gegeben ist, eine Vorkaufsrechtsverordnung nach § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet zu erlassen.

Das besondere Vorkaufsrecht umfasst Grundstücke innerhalb des Untersuchungsbereichs sowie teilweise des erweiterten Betrachtungsraums des Rahmenplans „Alte Schäferei“ im Bezirk Pankow von Berlin, dessen Erstellung durch den Beschluss Nr.: VII-0420/2013 der Bezirksverordnetenversammlung von Pankow am 06.03.2013 aufgestellt wurde. Die von der Vorkaufrechtsverordnung betroffenen Flächen sind in der beigefügten Flurstückskarte (Anlage 1) gekennzeichnet. Eine der Darstellung entsprechende tabellarische Flurstücksliste wird aktuell erstellt und kann bei Bedarf nachgereicht werden.

Im Anwendungsfall muss der Vorkauf im Sinne des Allgemeinwohls gerechtfertigt sein. Dazu bedarf es einer Begründung im Einzelfall. Dabei ist darzulegen, dass der Erwerb des Grundstücks im Rahmen der tatbestandlichen Voraussetzungen zu den vom Gesetzgeber gebilligten Zwecken erfolgt und dabei überwiegende Vorteile der Allgemeinheit angestrebt werden.

In den oben genannten Planungszielen, also der Schaffung neuen, insbesondere auch sozialverträglichen, Wohnraums, dem Aus- und Neubau sozialer und verkehrlicher Infrastruktur sowie der Stärkung des Ortskerns, ist das Wohl der Allgemeinheit, welches Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrecht ist, begründet.

Für den Erlass einer solchen Verordnung ist gem. § 16 AGBauGB die Senatsverwaltung zuständig. Die Bezirke können den Erlass einer Rechtsverordnung gem. § 25 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen beantragen. Diese prüft den Antrag und bereitet bei einer positiven Entscheidung den Erlass der Rechtsverordnung vor. Die Prüfung und Ausübung des Vorkaufsrechts im Einzelfall obliegt den Bezirken.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

Keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

1 Anlage – Flurstückskarte