Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Standort für eine Oberschule — Gymnasium oder Integrierte Sekundarschule (ISS) — auf dem Vorhabengelände „Pankower Tor“

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 14.03.2023 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der gemäß Bezirksamtsbeschluss Nr. VIII-1207/2019 untersuchte Oberschulstandort auf Fläche A und B (nördlich der Planstraße B zwischen Ringlokschuppen und Heimdallgraben – siehe Anlage 1) wird nicht weiterverfolgt. Er wäre unter unverhältnismäßig hohem sowie bisher nicht absehbarem Kostenaufwand und nur langfristig umsetzbar.
2. Als Alternative ist innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ östlich der Prenzlauer Promenade auf den Flächen südlich der Planstraße B bis Heimdallstraße eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ planungsrechtlich zu sichern (siehe Anlage 1). Das Planungsziel wird vorbehaltlich der Zustimmung des zuständigen Ausschusses für Stadtentwicklung, Bebauungsplanung und Genehmigungen der Bezirksverordnetenversammlung verfolgt. Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

zu I.

Prüfergebnis — Kurzfassung

Die Entwicklung eines Oberschulstandorts auf der Fläche A und B des Vorhabengebietes Pankower Tor ist vom Grundsatz her machbar, würde aber mit hohen Kosten, Aufwänden und nicht abschließend kalkulierbaren Risiken verbunden sein, so dass von einer langfristigen Entwicklungsperspektive ausgegangen werden muss.

Die durchgeführten Untersuchungen zu den Themen verkehrliche Erschließung, Altlasten/Boden, Flora/Fauna, Lärmschutz, städtebauliche Machbarkeit haben gezeigt, dass an dem Standort erhebliche Hemmnisse für eine zeitnahe Entwicklung vorliegen. Weiterhin sind aktuell nicht alle Kosten abschätzbar (z. B. Kosten für den Grunderwerb von privaten Eigentümern und BEV — Bundeseisenbahnvermögen, naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen). Angesichts der sehr dynamischen Preisentwicklung insbesondere im Baugewerbe, ist eine verlässliche Kostenschätzung kaum möglich, deutlich höhere Investitionssummen sind wahrscheinlich.

Die durchgeführte Machbarkeitsuntersuchung zeigt, dass ein 5-zügiges Gymnasium mit den zugehörigen Freiflächen auf dem geprüften Standort in mehreren Varianten (mit und ohne Nutzung der Denkmale) möglich wäre. Die Nutzung der Denkmale für eine Schule bedeuten einen erhöhten Kostenaufwand in der Herstellung.

Die Flächen sind derzeit öffentlich nicht erschlossen. Die Herstellung der regelgerechten öffentlichen verkehrlichen Erschließung sowie die Ertüchtigung der umgebenden Bestandsstraßen für die Schulwegsicherheit und ÖPNV-Anbindung ist erforderlich. Zudem ist das Grundstück an alle Versorgungsnetze anzubinden. Die verkehrliche Erschließung ist der größte Zeitfaktor, da hierfür Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden müssen. Eine mittelfristige Erschließung ggf. mit provisorischen Brückenbauten ist in frühestens 10 Jahren möglich.

Der finale Ausbau der verkehrlichen Erschließung mit allen tangierenden überbezirklichen Planungen in der Zuständigkeit von SenUMVK wie die Straßenbahntangente, Verkehrslösung Heinersdorf Netzelement N4e und der Panketrail könnte frühestens in 15 Jahren umgesetzt werden.

Weitere Aspekte, die die Umsetzbarkeit einschränken sind: z. T. tiefergehender Bodenaustausch erforderlich aufgrund belasteter Böden, Vorhandensein streng geschützter Arten, Immissionsproblematik, gemäß § 23 AEG (Allgemeines Eisenbahngesetz) nicht freigestellte Flächen der DB Netz AG.

Kosten für den Grunderwerb, die Planungsleistungen und die Umsetzung der Maßnahmen, die Voraussetzung für die schulische Nutzung sind, müssen vom Land Berlin getragen werden.

Erarbeitete Gutachten — Vorgehensweise

Gemäß des Bezirksamtsbeschlusses Nr. VIII-1207/2019 vom 17.12.2019 zur Sicherung der Versorgung mit Grund- und Oberschulen suchte das Bezirksamt Pankow von Berlin nach Lösungen mit schnellstmöglichen Umsetzungsschritten. Der vorangegangene BVV-Beschluss Nr. VIII-1011 „Gemeinschaftsschulstandort auf dem Ostgelände des Pankower Tors" vom 04.12.2019 verfolgte die gleiche Zielstellung.

Auf Fläche „F“ (nachfolgend mit Ostfläche bezeichnet) sollte ein Gymnasium oder eine integrierte Sekundarschule unter bestmöglicher Einbeziehung der Denkmäler geprüft werden. Dabei konnten auch benachbarte Randbereiche im Eigentum des Bundeseisenbahnvermögens einbezogen werden. Weiterhin sollte je nach Fortgang des laufenden Gerichtsverfahrens zu den Sicherungsanordnungen der denkmalgeschützten Gebäude Rundlokschuppen, Ringlokschuppen und Verwaltungsgebäude nach „außergerichtlichen Lösungen“ mit der Firma Krieger gesucht werden. Zudem sollten erste Verhandlungen zum Grunderwerb der benötigten Flächen mit der Firma Krieger und ggf. dem Bundeseisenbahnvermögen angeschoben werden. Dafür war zu ermitteln, in welchem Umfang Bodenverunreinigungen zu beseitigen sind und welche Flächenansprüche durch die verkehrliche Erschließung entstehen.

Zur Abarbeitung des Bezirksamtsbeschlusses fanden fachämterübergreifende Abstimmungstermine am 29.11.2019, 24.01.2020, 06.03.2020, 15.05.2020 und 26.01.2021 statt.

Im Rahmen der Ämterabstimmungen wurden sechs Arbeitspakete formuliert, um für die das Gebiet betreffenden Belange alle erforderlichen Informationen zusammenzutragen.

Zum BVV-Beschluss Nr. VIII-1011 Gemeinschaftsschulstandort auf dem Ostgelände des "Pankower Tors" wurden neun Zwischenberichte abgegeben. Die Zwischenergebnisse der Erarbeitung wurden regelmäßig in der Steuerungsrunde Pankower Tor vorgestellt.

Im Rahmen der Erarbeitung der städtebaulichen Machbarkeitsstudie für den Schulbau wurden ein Auftaktgespräch (am 26.10.2021) und drei Abstimmungsrunden (10.12.2021, 04.03.2022 und 13.05.2022) mit einem großen Teilnehmerkreis, bestehend aus dem Stadtentwicklungsamt Pankow von Berlin (Koordinierung Infrastruktur — Standortentwicklung, Fachbereich Stadtplanung, Untere Denkmalschutzbehörde), dem bezirklichen Umwelt- und Naturschutzamt, dem Schul- und Sportamt, der SenBJF, der SenSBW, dem Akustiklabor Berlin, der Krieger Projektentwicklung GmbH und der ArGe Projektsteuerung Pankower Tor durchgeführt, um ein von allen Beteiligten abgestimmtes Ergebnis zu erzielen.

Zusammenfassung der Ergebnisse der einzelnen Arbeitspakete

Verkehr/Erschließung: Erarbeitung eines Konzepts für die verkehrliche Erschließung eines potentiellen Schulstandorts auf der Ostfläche Pankower Tor

Ausgangssituation

Der potentielle Schulstandort auf der Ostfläche ist gegenwärtig verkehrlich nicht erschlossen. Aber auch der Zustand der gegenwärtigen Fuß- und Radverkehrsinfrastruktur im Umfeld des Schulstandorts ist — sofern vorhanden — mangelhaft und erfüllt nicht die erforderlichen Standards. Das Kfz-Verkehrsaufkommen auf den Hauptverkehrsstraßen des Umfeldes, insb. das der als Autobahnzubringer fungierenden Prenzlauer Promenade, ist bereits im Bestand sehr hoch und wird perspektivisch durch die allgemeine gesamtstädtische Entwicklung noch steigen. Die mehrstreifige, sehr stark befahrene Prenzlauer Promenade, sowie die Bahntrasse der Stettiner Bahn, bilden starke Barrieren, die nur an wenigen Stellen eine Querung erlauben. Daraus resultieren vor allem für den aus dem Ortsteil Pankow kommenden (insb. nördlich der Damerowstraße) umwegempfindlichen Fuß- und Radverkehr teils sehr lange Wegstrecken mit hohen Zeitverlusten an den Lichtsignalanlagen. Zusammenfassend sind die aktuellen verkehrlichen Bedingungen für einen Schulstandort schlecht.

Das hier erarbeitete Erschließungskonzept soll die Möglichkeiten einer effizienten und sinnvollen verkehrlichen Erschließung der Ostfläche aufzeigen. Im Hinblick der Ansprüche an den Schulverkehr, wurde ein besonderer Fokus auf die Verkehrssicherheit gelegt. Um die erforderliche Erschließung des Schulstandortes zu beschleunigen, wurde ein zweistufiges Konzept mit einer mittelfristigen und einer darauf aufbauenden finalen Ausbaustufe erarbeitet.

Geschätzte Realisierungszeiträume für die Herstellung einer gesicherten verkehrlichen Erschließung

Der Realisierungszeitraum für die mittelfristig umsetzbare Erschließung (siehe folgender Absatz „Mittelfristiger Ausbau“) wird nach Klärung und Schaffung aller planungsrechtlichen Voraussetzungen und dem für die Gesamterschließung (finaler Ausbau) durchgeführten Grunderwerb, in Abhängigkeit der zur Verfügung stehenden finanziellen und personellen Mittel, auf mindestens 10 Jahre geschätzt. Für den langfristig umsetzbaren finalen Ausbau der Erschließung (siehe Absatz „Finaler Ausbau“) ist von einem Realisierungszeitraum von mindestens 15 Jahren auszugehen, sofern auch hier zuvor alle planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen worden sind. Dieser steht auch in Abhängigkeit mit der Realisierung übergeordneter Verkehrsinfrastrukturmaßnahmen (Straßenbahntangente, Verkehrslösung Heinersdorf Netzelement N4e, Panketrail). Es liegt in der Natur der Sache, dass bei Vorhaben dieser Komplexität Klagerisiken bestehen, welche den Realisierungszeitraum nachhaltig verlängern können. Ebenfalls zu beachten sind die Abhängigkeiten von den möglichen Sperrpausen des Eisenbahnbetriebs für die Baumaßnahmen an den Brücken über die Eisenbahngleise.

Mittelfristiger Ausbau

Der mittelfristige Ausbau umfasst die Realisierung der notwendigsten Maßnahmen für die gesicherte Erschließung des Schulstandortes (siehe nachfolgende Abbildung 2). Der Straßenneubau, inkl. Fuß- und Radweg, Entwässerung und Querungshilfen beschränken sich auf das Teilstück der späteren Gesamterschließung zwischen der Prenzlauer Promenade im Westen und den „Appendix“ im Osten sowie einer neuen Fuß- und Radwegverbindung nördlich der Sleipner Straße. Darüber hinaus sind die Romain-Rolland-Straße — Asgardstraße, die Heimdallstraße sowie die Verbindungsstücke zwischen neuer und bestehender Verkehrserschließung so zu ertüchtigen, dass sie den Ansprüchen der Schulwegsicherheit gerecht werden. Hierzu zählen Ertüchtigung der Gehwege, Neubau von Radverkehrsanlagen, Schaffung von Querungshilfen, Fahrbahnaufweitungen und Ertüchtigungen, Schaffung und Verbesserung der Beleuchtungssituation, Schaffung von Flächen für Regenwasserbewirtschaftung. Die Erreichbarkeit des Schulstandorts für den aus Richtung Nordwesten und den von der S-Bahn kommenden Fußverkehr kann nur durch die Ertüchtigung der bestehenden Fußgängerbrücke am Nordzugang des S-Bhf. Heinersdorf sowie eines zunächst provisorischen Brückenneubaus auf Höhe der ehemaligen „Schwarzen Brücke“ hergestellt werden (zzt. kein Konsens mit der Fa. Krieger). Der Verzicht auf diese Fußgängerüberführungen würde aufgrund der Barrierewirkungen der Prenzlauer Promenade und der Bahntrasse „Stettiner Bahn“ zu langen und nicht mehr zumutbaren Wegelängen führen, die angesichts der defizitären Geh- und Radwegsituation im Zuge der Prenzlauer Promenade mit nicht unerheblichen Unfallrisiken verbunden sind. Darüber hinaus ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht geklärt, ob der geplante Brückenneubau der Prenzlauer Promenade als autobahnzugehöriges Bauwerk weiterhin für den Fuß- und Radverkehr zugänglich sein wird.

Die Umverlegung einer Buslinie in die Romain-Rolland-Straße wäre als temporäre Maßnahme denkbar, um das Gebiet auch mittelfristig an das ÖPNV-Liniennetz anbinden zu können. Erst durch die Realisierung der Straßenbahntangente Weißensee – Pankow gilt eine unmittelbare, dauerhafte und zuverlässige ÖPNV-seitige Erschließung der Ostfläche als gegeben.

Die Flächen für den hier dargestellten Neubau von Erschließungsstraßen und dem Ausbau vorhandener Wege befinden sich nicht im Eigentum der öffentlichen Hand und müssen daher zunächst durch das Land Berlin erworben werden (Privateigentum sowie Flächen im Bundeseisenbahnvermögen (BEV). Bereits im frühen Stadium sind alle für den finalen Erschließungsausbau erforderlichen Flächen planungsrechtlich zu sichern und in das öffentliche Eigentum zu überführen. Für den Grunderwerb sind alle planungsrechtlichen Voraussetzungen im Vorfeld zu klären und zu schaffen, sowie Fragen der Zuständigkeiten zu klären. Die Kosten für den Grunderwerb können im Rahmen dieser Planungsstufe noch nicht kalkuliert werden. Die Maßnahmen sind mit der Straßenbahnplanung der SenUMVK und dessen Planfeststellungsverfahren zu koordinieren und anzugliedern.

Abbildung 2: Mittelfristiger Ausbau (Quelle: VCDB, 2021)

Finaler Ausbau

Der finale Ausbau sieht die Erweiterung der mittelfristigen Ausbaustufe vor. Dieser umfasst folgende Maßnahmen:

•           Komplettierung der Erschließungsstraße mit Anschluss an das Erschließungsnetz der Hauptfläche Pankower Tor im Südwesten sowie Anschluss an das Netzelement N4e im Nordosten (Bestandteil der Verkehrslösung Heinersdorf/Verkehrserschließung Blankenburger Süden)
•           Realisierung der Straßenbahntangente Weißensee — Pankow mit Haltepunkt auf der Ostfläche einschließlich aller den Bahnkörper begleitenden Verkehrsanlagen
•           Realisierung des Panketrails
• Bau einer dauerhaften Fußgängerüberführung auf Höhe der ehemaligen „Schwarzen Brücke“ inkl. einer neuen Fußgänger-Ampel (LSA) zur sicheren Querung der Damerowstraße

Die Umsetzung der finalen Ausbaustufe setzt die Realisierung der vom Land Berlin geplanten übergeordneten Infrastrukturmaßnahmen voraus (Straßenbahnneubautangente, Netzelement N4e, Panketrail), für die jeweils eigene Planfeststellungsverfahren erforderlich sein werden und deren Realisierungen daher noch nicht gesichert sind. Zeitverzögerungen aufgrund von Einspruchs- und Klageverfahren sind nicht kalkulierbar, was eine verlässliche Aussage über mögliche Realisierungshorizonte kaum zulässt.

Abbildung 3: Finaler Ausbau (Quelle: VCDB, 2021)
Fazit: Investitionskosten für die Herstellung einer verkehrlichen Erschließung (Grobkostenschätzung für bezifferbare Kostenpositionen)

Bereits für den mittelfristigen Ausbau sind aufgrund der preislich nicht kalkulierten Ausbau- und Ertüchtigungsmaßnahmen für die Verkehrsanlagen im Bestand sehr hohe Investitionskosten zu erwarten. Auch für die finale Erschließung ist hinsichtlich der umfangreichen Neubaumaßnahmen (insb. Straßen- und Brückenneubau, Tramtrasse) von Investitionssummen im achtstelligen Bereich auszugehen. Die grob geschätzten Investitionskosten sind in der Kostenrahmenübersicht getrennt nach mittelfristiger und finaler Variante dargestellt und beinhalten ausdrücklich nur die durch Einheitspreise nach lfd. Meter kalkulierbaren Kostenpositionen für Straßenneubaumaßnahmen. Kosten für Straßenbahnneubau, Beleuchtung, Ertüchtigungen im Bestand, Grundstückseinkäufe, Bepflanzungen und weiteren flankierenden Maßnahmen sowie allgemeine Preissteigerungen im Bau- und Planungsbereich konnten im Rahmen der konzeptionellen Planungsphase nicht kalkuliert werden. Dadurch werden die Investitionskosten deutlich höher ausfallen als hier dargestellt.

Das Ergebnis der Erschließungskonzeption diente als Grundlage für Machbarkeitsuntersuchung für den neuen Schulstandort.

Verkehr/Erschließung: Prüfung der Fußgängerbrücke am S-Bhf. Pankow-Heinersdorf zur barrierefreien Anbindung der Ostfläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow

Ein Ergebnis der oben aufgeführten Erschließungskonzeption war, dass die Ertüchtigung der zum Teil stillgelegten Fußgängerbrücke zwischen S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf, der Autobahnbrücke sowie dem Plangebiet Ostfläche/Oberschulstandort ein elementarer Bestandteil der fußläufigen Erschließung und ÖPNV-Anbindung aus den westlich gelegenen Wohngebieten ist. Eine barrierefreie Ertüchtigung würde sowohl den S-Bahnhof direkt mit dem Plangebiet/Schulstandort verbinden als auch eine zusätzliche Anbindung an die schlecht erreichbaren westlichen und nördlichen Einzugsgebiete schaffen.

Im Gutachten sollte geklärt werden, inwiefern die Brücke noch für einen öffentlichen S-Bahn Zugang und ggf. für eine weitere öffentliche Nutzung verwendbar ist. Hierzu wurden die Abmessungen der Brücke (lichte Durchgangshöhen- und breiten) in Bezug auf die künftigen Anforderungen untersucht. Ebenfalls waren Aussagen zur Statik und dem Zustand der Bausubstanz der Brücke erforderlich. In einem weiteren Schritt wurde geprüft, welche baulichen Möglichkeiten bestehen, um eine barrierefreie Ertüchtigung der Fußgängerbrücke zu erreichen.

Der Fußgängerüberweg wurde in den 1980er Jahren errichtet und besteht aus drei Teilen: Zugangsrampe von der Autobahnbrücke (A114; Prenzlauer Promenade), Brücke über die Gleise, Treppenabgang auf der Ostseite

Die Auflagerung befindet sich auf dem S-Bahngelände am Bestand des Aufsichtsgebäudes in Massivbauweise. Auf der Ostseite sind für Brücke und Treppe jeweils ein Stützenpaar aus geschweißten Kastenprofilen (Stahlbauweise) vorgesehen.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die Brücke prinzipiell geeignet ist, als Fußgängerbrücke genutzt zu werden. Die Barrierefreiheit kann bei Beibehaltung der Brücke nur mittels Errichtung von Aufzügen sichergestellt werden. Ob dies für eine weitergehende Nutzung als Verkehrsweg/Kreuzungsbauwerk ausreichend ist, muss noch geklärt werden.

Sanierungsarbeiten sind hauptsächlich für den Korrosionsschutzanstrich erforderlich. Die Lage direkt am Rundlokschuppen hat zur Folge, dass die Möglichkeiten der Gestaltung stark eingeschränkt sind, wenn die Brücke in ihrer alten Lage belassen wird.

Es wurden mehrere Varianten untersucht, in denen das Brückenbauwerk teils nur mit Aufzügen ergänzt, einzelne Bauteile verlegt oder die gesamte Brücke neu errichtet wird. Im Prozess der Variantenauswahl war neben den beteiligten Fachbereichen des bezirklichen Stadtentwicklungsamts, das Schul- und Sportamt, die Untere Denkmalschutzbehörde, die DB Netz AG, SenUMVK IV C, der Vorhabenträger und die Projektsteuerung beteiligt.

Je nach Funktion der Querung

1 - nur barrierefreie Anbindung Schulfläche an S-Bahnhof oder

2 - übergeordnete Quartiersvernetzung

Davon hängt ab, ob im Falle 1 die Brücke im Eigentum der DB Netz AG bleibt und eine Barrierefreiheit über Aufzüge ausreicht oder im Falle 2 eine öffentliche Widmung erforderlich ist. Die Brücke würde als Kreuzungsbauwerk eingeordnet werden und müsste nach den Richtlinien um weitere Erschließungsanlagen wie Rampen ergänzt werden.

Die DB Netz AG hat mitgeteilt, dass sie nur mit einem Komplettneubau und einer öffentlichen Widmung mitgehen würde. Zielstellung des Bezirks ist es, eine Brückenlösung zu bevorzugen, die die Quartiersvernetzungen in diesem barrierebelasteten Bereich verbessert. Diese beiden Faktoren wurden auch in der Variantenbewertung entsprechend gewichtet.

Fazit Fußgängerbrücke

Im Variantenvergleich lag daher die Variante 6 vorne. Der Projektzeitraum würde ca.
7 Jahre umfassen, der Kostenrahmen wird auf 3.652.000 € geschätzt. Die Variante 1 als einfachste Ertüchtigungsmaßnahme wird mit einem Projektzeitraum von 3 Jahren und einem Kostenrahmen von 2.050.000 € eingeschätzt, die Zustimmung der DB Netz AG sowie die gewünschte weitere Erschließungsfunktion ist jedoch fraglich.

Die Reaktivierung dieser Brücke ist jedoch ein wichtiger Baustein der ausreichenden Anbindung für Fuß- und Radverkehr aus den westlichen und nördlichen Wohngebieten. Zusätzlich ist eine Querung zwischen Damerowstraße und Hauptfläche des Pankower Tors (Höhe der ehem. Schwarzen Brücke) notwendig. Dafür sind konzeptionelle Untersuchungen, Machbarkeiten sowie Verhandlung mit dem Vorhabenträger Firma Krieger erforderlich.

Immissionsschutz: Schalltechnische Fragestellungen und Grundlagenermittlung

Es bestehen diverse Lärmeinwirkungen auf das Plangebiet: aus westlicher Richtung
(S-Bahn, Regional-und Fernbahn), südlicher und östlicher Richtung (künftige Tram) und östlicher, südlicher und westlicher Richtung (Straßenverkehr). Daher muss zu einem möglichen Schulgebäude ein Schallschirm zu den Verkehrslärmquellen zur Schaffung ruhiger Außen-/Schulhofbereiche sowie ein möglichst niedriger Außenlärmpegel an den Klassenraumfenstern für konzentriertes Arbeiten geschaffen werden.

Die Ausgangssituation lässt sich wie folgt zusammenfassen: Der S-Bahn- und Fernverkehr bestimmen maßgeblich die Geräuschsituation im Plangebiet, das oder die potentielle(n) Schulgebäude werden als Schallschirm fungieren müssen. Die Einwirkung der Tram ist zu vernachlässigen. Änderungen der Geräuschanteile des Straßenverkehrs aufgrund der Gebietsentwicklung nördlich und östlich des Plangebiets sind möglich und können zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht berücksichtigt werden.

Mögliche Lösungen zur Schaffung qualifizierter Außenbereiche sind langgezogene Gebäude parallel zu den Bahntrassen, ein direkter Anschluss an den Ringlokschuppen bzw. Verbindung durch Lärmschutzwand wird erforderlich. Ein seitlicher Schalleinfall aus Norden könnte durch ein abgewinkeltes Gebäude oder vergleichbare Maßnahmen reduziert werden.

An den Gebäudefassaden sind Beurteilungspegel < 55 dB(A) auf der lärmabgewandten Seite möglich, auf den lärmzugewandten Seiten sind Klassenräume bzw. Räumen mit geringerem Schutzanspruch anzuordnen. Die Bebauung muss ohne Baulücken ausgeführt werden, ggf. Lärmschutzwände zwischen Baukörpern um Umstrahlung zu vermeiden

An den lärmzugewandten Fassaden würden Außenlärmpegel von > 80 dB(A) auftreten, hier bestehen besondere Anforderungen an Außenbauteile und Lüftungseinrichtungen.

Fazit Immissionsschutz:

Das Plangebiet Ostfläche ist als Schulstandort trotz hoher Lärmbelastung machbar. Voraussetzung ist, dass besondere Anforderungen an lärmrobusten Städtebau sowie an Außenbauteile und Lüftungseinrichtungen eingehalten werden. Eine Kostenschätzung ist erst mit der Entscheidung für eine Bebauungsvariante möglich.

Boden/Altlasten: Umwelt- und Geotechnisches Gutachten Oberschulstandort

Gemäß den Ergebnissen der analytischen Untersuchungen wurden im Untersuchungsbereich in Teilbereichen Kontaminationen durch PAK, MKW, Schwermetalle (Pb, lokal Cu, Hg) und As nachgewiesen. Auf dem potenziellen Schulstandort wurden Kontaminationsschwerpunkte im Umfeld der ehemaligen Tankstelle ermittelt. Hier wurden neben den Überschreitungen der Prüfwerte gemäß BBodSchV für den Wirkungspfad Boden — Mensch, Nutzungsart Kinderspielflächen und/oder der Beurteilungswerte der Berliner Liste für einen Flurabstand < 5 m, insbesondere sehr hohe Konzentrationen für die Parameter B(a)P (>12 mg/kg), PAK (>36 mg/kg) oder MKW (>1.200 mg/kg) nachgewiesen.

Das im Umfeld der ehemaligen Tankstelle analysierte Grundwasser zeigt insbesondere für die Parameter Blei (P2), Zink (GWM2, P2), MKW (P2, P3) und PAK (P2) sanierungsbedürftige Gehalte. Es sind standortbezogene Sanierungsmaßnahmen erforderlich.

In Bereichen mit geplanten Versickerungsanlagen sind die Auffüllböden sowie die belasteten gewachsenen Böden vollständig zu entfernen.

Auf Grund der bereichsweise sehr hohen Schadstoffbelastungen in der Größenordnung Z2 und >Z2 ist eine Verwertung am Standort ausgeschlossen.

Es wird empfohlen, im Abstrom der ehemaligen Tankstelle weitere Grundwassermessstellen zu errichten, um für ggf. erforderliche Sanierungsmaßnahmen die Schadstoffausdehnung abklären zu können.  Bei Einhaltung der v.g. Vorgehensweise ist die geplante Nutzung des Untersuchungsgebietes gefahrlos möglich.

Abschätzung von Entsorgungskosten

Da noch keine konkreten Planungen vorliegen, können zurzeit keine belastbaren Kubaturen anfallender Aushubböden angegeben werden. Jedoch kann für die am geplanten Schulstandort, auf den Flächen A und B, zunächst davon ausgegangen werden, dass diese dem Zuordnungswert Z1 und Z2 der LAGA entsprechen.

Entsorgungskosten: Z1 ca. 45.000 - 55.000 EUR (ca. 25 - 30 EUR/t), Z2 ca. 55.000 — 65.000 TEUR (ca. 30 — 35 EUR/t)

Abbildung 7: Lageplan flächige Schadensherde Bodenbelastungen (Quelle: IGK)

Rechtliches: Rechtliche Einschätzung zum Angebot Herr Krieger zum Bau der Schule und der Erschließungsstraße durch Rechtsanwalt Prof. Reidt

Herr Krieger bot in der Lenkungsrunde am 18.12.2019 Folgendes an:

a) die öffentliche Schule schlüsselfertig zu bauen und diese dann zusammen mit dem Grundstück an das Land Berlin zu veräußern.

b) Fa. Krieger errichtet eine öffentliche Straße, die der Erschließung des Schulgrundstücks dient und auch weitere Erschließungsfunktionen erfüllt, und überträgt das Eigentum an der fertig errichteten Erschließungsstraße an das Land Berlin unentgeltlich.

Dieses Angebot wurde durch den vom Stadtentwicklungsamt beauftragten Rechtsanwalt Prof. Reidt auf Umsetzbarkeit geprüft:

zu a) Eine Grundstücksübertragung zu einem Kaufpreis nach sachgerecht ermitteltem Verkehrswert ist zulässig/unproblematisch. Der Bau einer öffentlichen Schule ist in der Regel ausschreibungspflichtig. Wenn Fa. Krieger jedoch den Schulbau als Bedingung an Grundstücksverkauf verknüpft, ist ein Verhandlungsverfahren ohne Teilnahmewettbewerb möglich. Wenn Fa. Krieger allerdings nur das Angebot macht, die Schule zu bauen, muss eine öffentliche Ausschreibung erfolgen.

zu b) Wenn die Straße, die durch Fa. Krieger gebaut würde, im Wesentlichen nur für die Schule und kaum für die weitere Bebauung am Pankower Tor erforderlich ist, besteht die Gefahr der Vorteilsannahme/Verstoß Angemessenheitsgebot. Hat die Straße Erschließungsfunktion sowohl für Krieger-Flächen als auch für das Schulgrundstück, kommt ggf. eine Kostenteilung in Betracht (durch Schulerschließung verursachte Kosten trägt Berlin selbst).

Fazit Rechtliches:

Der Bau der Schule und die Veräußerung an das Land Berlin durch die Fa. Krieger wäre unter gewissen Umständen machbar, die Grundstücksübertragung muss zum Verkehrswert erfolgen. Die Kosten für den Straßenbau muss Berlin anteilig tragen. Für eine Grundstücksübertragung wird wieder der Verkehrswert zu Grunde gelegt.

Generell ist die Fallkonstellation hinfällig, da Herr Krieger das Angebot nicht weiter bekräftigt hat und sich aus der Schulstandortplanung herausgenommen hat.

Flora/Fauna: Biotopkartierungen und artenschutzrechtliche Erfassungen einschl. Abschätzung erforderlicher artenschutzrechtlichen Maßnahmen mit Empfehlungen für die Machbarkeitsstudie

Die artenschutzrechtlichen Erfassungen für den zu prüfenden Schulstandort ergeben sich sowohl aus den im Rahmen des Verfahrens für den B-Plan 3-60 erarbeiteten Gutachten sowie ergänzende Untersuchungen v.a. der Kleingartenanlagen für den Schulstandort.

Die Arten-Erfassungen sind abgeschlossen, die Formulierung von notwendigen Maßnahmen sind noch in Erarbeitung. Die Ostfläche mit dem zu prüfenden Schulstandort ist vor allem für verschiedene Fledermausarten, Reptilien, Amphibien und Vogelarten relevant. Für die Fledermäuse wurden Quartierpotenziale bisher an knapp 30 Bäumen überwiegend in der Ostfläche im Bereich der Kleingartenanlage im Nordosten und im Umfeld der Lokschuppen festgestellt. Quartierpotenzial an Gebäuden besteht bei den Lokschuppen und dem angrenzenden ehemaligen Verwaltungsgebäude sowie auch an den Lauben in den Kleingartenlagen. Überwiegend besteht eine Eignung als Sommer- und Zwischenquartiere, vereinzelt auch als Winterquartier.

In den Kleingartenanlagen wurden im Zuge zudem einige potentielle Habitatstrukturen für Amphibien in Form von Gartenteichen nachgewiesen, teilweise mit Nachweis einzelner Teichmolche und Teichfrösche.

In den Kleingartenanlagen der Ostfläche erfolgten Nachweise von Blindschleiche (Anguis fragilis), die Zauneidechse (Lacerta agilis) und Ringelnatter (Natrix natrix). Alle drei Arten stehen auf der Vorwarnliste Berlins. Darüber hinaus ist die Zauneidechse nach
§ 7 BNatSchG streng geschützt und gehört zu den europarechtlich geschützten Arten nach Anhang IV FFH-Richtlinie. Für wandernde Reptilien ist auch die nördlich angrenzende Bahntrasse als Biotopverbund bedeutend.

Vier ältere Bäume im Bereich der Lokschuppen wurden als potentielle Habitatbäume für die Käferart Eremit (Osmoderma eremita) eingestuft. Die Art ist deutschlandweit und in Berlin stark gefährdet und gehört zu den Arten nach Anhang IV FFH-Richtlinie.

Die Gebäude (insbesondere Gartenlauben) innerhalb der Kleingartenanlagen auf der Ostfläche weisen zahlreiche Strukturen mit Nistplatzpotenzial für gebäude- und höhlenbrütende Vogelarten auf. Im Untersuchungsbereich wurden drei Vogelarten der Roten Liste (Bluthänfling, Star und Grauschnäpper) kartiert.

Fazit Flora/Fauna:

Im Plangebiet des Schulstandorts wurden mehrere geschützte Arten kartiert, für die Vermeidungs-/Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erforderlich sind. Der Umfang der Maßnahmen sowie die Identifizierung von Ersatzstandorten ist im Weiteren noch zu bestimmen. Kosten sind noch nicht abschätzbar.

Machbarkeitsstudie Schulneubau Gymnasium

Im Rahmen der Erarbeitung der städtebaulichen Machbarkeitsstudie für den Schulneubau wurde das Architekturbüro „Die Baupiloten“ mit der Aufgabe beauftragt, ein städtebauliches Entwicklungskonzept für das Plangebiet zu erarbeiten, in dem der Schultyp Gymnasium (Gym), mit maximal möglicher Zügigkeit, in jeweils 3 Standortvarianten geprüft werden soll.

In einem Auftaktgespräch (am 26.10.2021) und drei Abstimmungsrunden (10.12.2021, 04.03.2022 und 13.05.2022) mit einem großen Teilnehmerkreis, bestehend aus dem Stadtentwicklungsamt (Koordination Infrastruktur-Standortentwicklung, Fachbereich Stadtplanung, Untere Denkmalschutzbehörde), dem Umwelt- und Naturschutzamt, dem Schul- und Sportamt, der Sen BJF, der Sen SBW, dem Akustiklabor Berlin, der Krieger Projektentwicklung GmbH und der ArGe Projektsteuerung Pankower Tor wurde sich zu Beginn des Planungsprozesses aus schulfachlicher und schulorganisatorischer Sicht auf die Untersuchung eines 5-zügigen Gymnasiums verständigt. Auf Wunsch von SenSBW wurde eine Standortvariante (Standortvariante 3) geprüft, die aufzeigen soll, ob ein Schulneubau ohne Nutzung der Denkmale möglich ist und die Denkmale für andere außerschulische Nutzungen herangezogen werden können.

Folgende Standortvarianten wurden untersucht:

 Standortvariante 1: Fläche A mit Nutzung der Denkmale

 Standortvariante 2: Flächen A und B mit Nutzung der Denkmale

 Standortvariante 3: Flächen A und B ohne Nutzung der Denkmale

Beachtet wurden: städtebauliche Einbindung der Varianten innerhalb der Nachbarschaft — zwischen Bahngelände und Kleingärten. Der Flächenbedarf wird nach dem aktuellen Musterraum- (Compartment) und Musterfreiflächenprogrammen für den Schulneubau der Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Familie (SenBJF) unter größtmöglichem Freiflächenerhalt ermittelt. Die gedeckten und ungedeckten Schulsportflächen stehen nach der schulischen Nutzung Sportvereinen zur Verfügung.

Hemmnis auf der Planungsfläche

Auf der Fläche A befinden sich nicht freigestellte Flächen nach dem § 23 AEG, die hellblau umrandete Fläche ist im Privateigentum, wird aber von der DB Netz zur Entwässerung der Gleise und als Kabeltrasse benötigt. Diese Flächen sind nicht überbaubar, müssen jährlichen Wartungen und jederzeit im Havariefall zugänglich sein. Diese Flächen können als Freiflächen z.B. gepflastert werden oder als Grünflächen gestaltet werden. Die DB Netz prüft aktuell die genaue Lage und erstellt einen Lageplan. Eine Verlegung der Leitungen wäre auf Kosten der Eigentümer ggf. möglich, bedarf aber einer intensiven Prüfung.

In der Machbarkeitsstudie wurden jeweils Varianten mit der Berücksichtigung der Trasse sowie ohne Berücksichtigung aufgezeigt.

Abbildung 9: Lageplan mit nicht freigestellten Flächen (Quelle:Baupiloten)

Im Folgenden werden die erarbeiteten Varianten dargestellt, die dann einem Ranking der beteiligten Akteure unterworfen wurden:

Variante A mit Nutzung der Denkmale

Variante 1.1

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen frei gehalten
• sehr kompakter und tiefer Baukörper mit Lichthof
• 4 und 5 Geschosse
• geschützte Freifläche
• LSW entlang der Bahn erforderlich, Sporthalle separat auf dem Grundstück und übernimmt Lärmschutzfunktion
• erweiterter Erholungsbereich auf den Dachflächen möglich
• 2 Kleinspielfelder möglich

Kostenrahmen: 68.094.115,80 €
Variante 1.2

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen unberücksichtigt
• Baukörper mit 3 Geschossen und Untergeschoss
• Schmaler Baukörper
• geschützte Platzsituation
• Sporthalle in das Schulgebäude im UG und EG integriert
• geschossiger Verbindungsbau zum Ringlokschuppen
• 2 Kleinspielfelder möglich
• LSW nur im südl. Bereich erforderlich

Kostenrahmen: 74.218.488,60 €

Variante A und B mit Nutzung der Denkmale

Variante 2.1

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen freigehalten
• sehr kompakter und tiefer Baukörper mit Lichthof und geringer Grundfläche
• 4 und 5 Geschosse
• Sporthalle separat
• LSW entlang der Bahn erforderlich
• erweiterter Erholungsbereich auf den Dachflächen möglich
• Großspielfeld möglich
• Sichtbeziehungen zwischen den Denkmalen gestört

Kostenrahmen: 69.782.719,60 €
Variante 2.2

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen unberücksichtigt
• Baukörper mit 3 Geschossen
• schmaler Baukörper
• geschützte Platzsituation
• Sporthalle separat auf dem Grundstück und übernimmt Lärmschutzfunktion
• geschossiger Verbindungsbau zum Ringlokschuppen
• 2 Kleinspielfelder möglich
• LSW nur zwischen den Gebäuden und im südl. Bereich erforderlich

Kostenrahmen: 70.534.819,40 €

Variante A und B ohne Nutzung der Denkmale

Variante 3.1

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen berücksichtigt
• Baukörper mit 1-5 Geschossen
• Typ Lernhäuser
• geschützte Freiraumsituation
• Sporthalle separat auf dem Grundstück und übernimmt Lärmschutzfunktion
• LSW zwischen den Gebäuden erforderlich
• Schulhoffläche auf dem Dach
• 2 Kleinspielfelder
• kompakte Anordnung der Freiflächen, unabhängige Nutzung der Denkmale möglich

Kostenrahmen: 60.785.677,40 €

Variante 3.2

5-zügiges Gymnasium

• nicht freigestellte DB-Flächen unberücksichtigt
• sehr kompakter und tiefer Baukörper mit Innenhof
• 6 Geschosse
• Sporthalle separat auf dem Grundstück und übernimmt Lärmschutzfunktion
• LSW entlang der Bahn erforderlich
• Schulhoffläche auf dem Dach
• 1 Großspielfeld
• Sportfreiflächen zwischen den Denkmalen

Kostenrahmen: 56.866.504,30 €

Alle Varianten wurde von den Beteiligten über eine vorabgestimmte Bewertungsmatrix mit einem Punktesystem bewertet. Die Variante 2.2 hat die meisten Punkte bekommen, da sie sowohl aus schulfachlicher und schulorganisatorischer Sicht als auch in Bezug auf die Gebäudepositionierung und dem Umgang mit dem Denkmalensemble überzeugte.

Hemmnisse auf dem Grundstück

• Die Kosten für den Grunderwerb der benötigten Flächen für den Schulbau sind unklar.
• Die Herstellung der öffentlichen Erschließung ist erforderlich (öffentliche verkehrliche Erschließung und Anschluss an alle Versorgungsnetzwerke)
• Fläche A: Bodenbelastungen Bodenaustausch (z. T. tiefergehend)
• Flora/Fauna: streng geschützte Arten gefunden (Zauneidechse)
• Fläche B: Bodenbelastungen oberflächennaher Bodenaustausch
• Immissionsproblematik (Ausrichtung der Baukörper und Lärmschutzwand erforderlich)
• DB Netz AG nicht freigestellte Flächen: Klärung Umgang mit belasteten Flurstücken, ggf. Verlegung der Leitungen (Kosten unklar)

Hemmnisse im Umfeld

• Ertüchtigung der erschließenden (vorhandenen) Straßen entsprechend aktuellem Stand der Technik unter besonderer Berücksichtigung der Schulwegsicherheit
• Straßenneubau incl. Tramtrasse (Planfeststellungsverfahren, Grunderwerb, Zuständigkeiten)
• Instandsetzung der Fußgängerbrücke zum S-Bahnhof und Verbindungsbrücke zwischen Damerowstraße und der Hauptfläche, barrierefreie Erschließung schaffen.

Fazit MBS:

Ein 5-zügiges Gymnasium ist auf dem Grundstück umsetzbar, unter der Bedingung, dass die aufgezeigten Hemmnisse gelöst werden. Für jegliche andere öffentliche Nutzung der Fläche müssen die aufgezeigten Hemmnisse ebenso gelöst werden.

• Die Zuständigkeiten für die vollständige Erschließung (Planung und Herstellung Straßen und Tram-Trasse) ist zwischen Bezirk und den zuständigen Senatsverwaltungen zu klären.
• Klärung der Finanzierung der Erschließungskosten erforderlich.
• geschätzter Realisierungshorizont für die finale Erschließung, die Voraussetzung für die schulische Nutzung ist, sind mindestens 15 Jahre (Abhängigkeit von der verkehrlichen Erschließung).
• Schulneubau liegt in der Zuständigkeit von SenBJF/SenSBW/HOWOGE, wann ein Schulneubau dort realisiert wird, kann heute durch den Bezirk nicht eingeschätzt werden (Finanzierung und Zuweisung einer Baudienststelle). Aktuell werden im Land Berlin nur zwei Typen von Neubauschulen errichtet, eine 3-zügige Grundschule und eine 4 zügige Integrierte Sekundarschule. Individualbauten, so wie hier erforderlich, werden aktuell nicht umgesetzt.
  Kostenrahmenermittlung

Im Rahmen der Erarbeitung der Machbarkeitsstudie und der Gutachten ist ein Kostenrahmen ermittelt worden. Es ist dringend zu beachten, dass die Kosten zum Zeitpunkt der jeweiligen Studie/Gutachten aktuell waren und der dynamischen Kostenentwicklung unterliegen, die im weiteren Umgang mit den Kosten unbedingt berücksichtigt und eingeplant werden muss.

Erwerb der Erschließungsflächen von BEV

ca. 11.200 m² (Bundeseisenbahnvermögen)

Stadt KIS 1, Stand: 24.08.2022

zu II.

Im Aufstellungsverfahren des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ wurde ein Großteil des Geltungsbereichs östlich der Promenade als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen. Die Darstellung der Gemeinbedarfsflächen im Bebauungsplanentwurf zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit diente vor allem, einen ausreichend großen Suchraum für einen dringend benötigten Oberschulstandort vorzuhalten, sofern die zunächst verfolgte Option einer Schule auf den Flächen der Firma Krieger nicht ausreichen oder sich als nicht zweckmäßig erweisen würde. Die Bearbeitung des Prüfauftrags gemäß Bezirksamtsbeschluss VIII-1207/2019 lief parallel und bezog sich nur auf die Flächen der Firma Krieger Handel SE sowie die angrenzende Teilfläche der Kleingartenanlage „Feuchter Winkel West“ westlich des Heimdallgrabens (siehe Begründung zu Beschlusspunkt I.).

Mit dem Vorliegen des Prüfergebnisses gemäß Beschlusspunkt I. soll auf Grund des nach wie vor bestehenden dringenden Bedarfs an Oberschulplätzen, der im Schulentwicklungsplan (SEP) des Bezirks Pankow von Berlin für die Schuljahre 2021 bis 2025 dargelegt wird, die weiteren Gemeinbedarfsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans3-60 „Pankower Tor“ für einen Schulstandort gesichert werden als Oberschulstandort vertiefend in den Blick genommen werden. Die bereits vorliegenden Untersuchungsergebnisse sowie Hinweise aus den durchgeführten frühzeitigen Beteiligungsschritten (u. a. zu Altlasten, Immissionsschutz, Verkehr, geschützte Flora und Fauna) bieten dabei eine wesentliche Grundlage für die weitere Planung.

Eine vorausschauende planungsrechtliche Sicherung von Gemeinbedarfsflächen für Schulstandorte ist unverzichtbar, selbst wenn es sich um einen Standort langfristiger Entwicklungsperspektive handelt. Die Flächen befinden sich überwiegend im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland (Bundeseisenbahnvermögen/BEV). Die Flächen werden derzeit als Kleingartenanlagen „Feuchter Winkel Ost“ und „Feuchter Winkel West“ genutzt. Zudem wurden die bisher ungenutzten Teilflächen des Recycling-Standorts der Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR) in den Suchraum aufgenommen.

Neben der Nutzung als Gemeinbedarfsfläche werden auch Flächen zur verkehrlichen Erschließung, zur Regenwasserbewirtschaftung und zur naturschutzrechtlichen Kompensation benötigt.

Das Planungsziel der alternativen Flächensicherung für einen Oberschulstandort (außerhalb der Fläche „F“ der Grundsatzvereinbarung mit der Fa. Krieger Handel SE) wird nur vorbehaltlich der grundsätzlichen Zustimmung des zuständigen Ausschusses für Stadtentwicklung, Bebauungsplanung und Genehmigungen der Bezirksverordnetenversammlung verfolgt. Erst nach dieser grundsätzlichen Zustimmung erfolgt die vertiefende Prüfung und die planungsrechtliche Sicherung mit der Fortentwicklung des Bebauungsplanentwurfs 3‑60 „Pankower Tor“ und die Fortführung des Bebauungsplanverfahrens.

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Lageplan untersuchter Schulstandort mit Teilflächen A und B (Quelle: Baupiloten).......2

Abbildung 2: Mittelfristiger Ausbau (Quelle: VCDB, 2021).......................7

Abbildung 3: Finaler Ausbau (Quelle: VCDB, 2021).............................8

Abbildung 4: Variante 1 Aufzug auf dem Gelände der Deutschen Bahn AG (Quelle: GSE).......9

Abbildung 5: Variante 4 Neuer Steg und Umsetzen der Bestandstreppe (Quelle: GSE).......10

Abbildung 6: Variante 6 Komplettneubau mit Quartiersvernetzung (Quelle: GSE)..10

Abbildung 7: Lageplan flächige Schadensherde Bodenbelastungen (Quelle: IGK)3

Abbildung 8: Lageplan Schulstandort (Quelle: Baupiloten)6

Abbildung 9: Lageplan mit nicht freigestellten Flächen (Quelle:Baupiloten).......17

Abbildung 10: Variante 1.1 (Quelle: Baupiloten)8

Abbildung 11: Variante 1.2 (Quelle: Baupiloten)8

Abbildung 12: Variante 2.1 (Quelle: Baupiloten)...............................19

Abbildung 13: Variante 2.2 (Quelle: Baupiloten)...............................19

Abbildung 14: : Variante 3.1 (Quelle: Baupiloten)..............................20

Abbildung 15: Variante 3.2 (Quelle: Baupiloten)...............................20

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlage 1 – Lageplan mit Flächenbezeichnung