Drucksache - IX-0502  

Siehe Anlage

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

In Erledigung des in der 11. Fortsetzungssitzung am 14.12.2022 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr.: IX-0502 –

„Die Bewohner der Häuser in der Gormannstraße 17, 17 A und in der Torstraße 89 werden seitens der Eigentümer durch beantragte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen vor erhebliche Herausforderungen gestellt und sind akut von Verdrängung bedroht. Wir fordern das Bezirksamt auf, über die gewissenhafte Prüfung der beantragten Maßnahmen im sozialen Erhaltungsgebiet Teutoburger Platz hinaus, die betroffenen Mieter weiterhin tatkräftig zu unterstützen.

-         Es soll den Bewohnern ein Mieterberatungs- und Vernetzungsangebot gemacht werden, um über die privatrechtlichen Möglichkeiten im „Modernisierungsverfahren“ zu informieren und um sie bei der Suche nach juristischem Beistand zu unterstützen.

-         Durch eine vom Bezirksamt beauftragte Mieterberatung sollen die Mieter bei Verhandlungen mit dem Eigentümer zur geordneten Abwicklung der Baumaßnahmen unterstützt werden. Dies meint vor allem einen abgestimmten Bauzeitenplan und verbindliche Verabredungen zu Umzugs- und Rückzugszeiten. Das Bezirksamt soll ein Treffen zwischen den Mietern und dem Eigentümer bzw. dessen Architekten und Bauleitern vermitteln, in dem diskutiert werden kann, welche Arbeiten im Detail beabsichtigt sind und wie man erreichen könnte, dass sie möglichst wenig invasiv erfolgen.

-          Die beantragten Baumaßnahmen sind in Durch- und Ausführung engmaschig zu überwachen. Es sind mit dem Vorhabenträger klare Ansprechpartner zu benennen, die durch die Mieter bei Beeinträchtigungen kontaktiert werden können.

-          Sollte für bestimmte Arbeiten eine Verhüllung der Baugerüste nötig sein ist diese auf ein absolutes Minimum zu beschränken und vorher mit den Bewohnern abzustimmen.

-         Dem Eigentümer ist durch das Bezirksamt zu signalisieren, dass es ein großes Interesse des Bezirks Pankow gibt, dass die Bewohner zu verträglichen Konditionen in ihren Wohnungen verbleiben können und Beratungsangebote zu unterbreiten, wie die Maßnahmen mit dieser Zielstellung durchgeführt werden können.“ –

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

Mit Datum vom 17.11.2021 ging im Bezirksamt Pankow ein Antrag auf Baugenehmigung gemäß § 63 Bauordnung Berlin (BauO Bln) ein. Beantragt wurden folgende Maßnahmen:

-          Dachgeschossausbau,

-          Aufzugsanbau am Treppenhaus Gormannstraße 17 A,

-          Sicherung und Wiederherstellung der Bestandsbalkone, zum Teil auch als Zweitbalkone,

-          Rückbau der dezentralen Heizungsanlage und der Kohleöfen,

-          Einbau einer Zentralheizung,

-          Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems,

-          Erneuerung der Fenster,

-          Strangsanierung (Wasser- und Abwasserleitungen),

-          Grundrissänderungen durch Verkleinerung der Bäder zur Schaffung einer zusätzlichen Abstellfläche,

-          Aufstockung 4. Obergeschoss im Seitenflügel, Anschluss der neu errichteten Räume an die Bestandswohnungen (Wohnungserweiterung/-vergrößerung) und somit Schaffung von Zweitbädern,

-          Umnutzung einer Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken in der Gormannstraße 17 A,

-         Umnutzung einer Wohneinheit im Erdgeschoss zu Gewerbezwecken an der Torstraße 89.

Im Verfahren wurden die Fachbereiche Untere Denkmalschutzbehörde, Bauberatung/Einzelvorhaben sowie Stadterneuerung um Stellungnahme gebeten.

Der Fachbereich Stadterneuerung wurde am 22.06.2022 um Stellungnahme ersucht. Der Mieterberatung Prenzlauer Berg GmbH (Mieterberatung) gingen die Antragsunterlagen am 24.06.2022 zu. Über den Antrag wurden die Mieterinnen und Mieter mit Schreiben vom 14.07.2022 informiert. In diesem Schreiben wurde auch zu einer Mieterversammlung eingeladen. Gleichzeitig fand eine Besichtigung des Objektes durch die Mieterberatung statt. Es wurden keine Widersprüche im Abgleich mit den Unterlagen ersichtlich.

Die Mieterversammlung wurde am 20.07.2022 in digitaler Form durchgeführt. In dieser wurden die Besonderheiten in den sozialen Erhaltungsgebieten, der genehmigungsfähige Maßnahmenumfang und das Genehmigungsverfahren sowie die beantragten Maßnahmen für das Objekt unter Hinzuziehung der Bauvorlagen erläutert. Des Weiteren wurden die Themen Modernisierung und Instandsetzung, Rechte und Pflichten des Mieters bei Modernisierung, Mieterhöhung nach Modernisierung sowie Einwand von Härten besprochen. Das Angebot der Mieterberatung nahmen ca. zwölf Mietparteien in Anspruch.

Am 26.07.2022 nahmen ca. 13 Mietparteien im Hof der Schönhauser Allee 59 (Mieterberatung) Einsicht in die analogen Bauvorlagen.

Im Zuge der Bearbeitung wurde der Antragsteller mit E-Mail vom 02.08.2022 auf diverse unzulässige Baumaßnahmen bzw. fehlende Unterlagen hingewiesen.

In erster Linie wurde darauf verwiesen, dass die geplanten Grundrissänderungen zur Schaffung einer Abstellfläche, die Vergrößerung der Bestandswohnungen im 4. OG durch Aufstockung des Geschosses sowie das Anbringen von Zweitbalkonen in sozialen Erhaltungsgebieten unzulässig und die Planunterlagen dahingehend zu überarbeiten sind. Weiterhin wurden sowohl die Aufzugskosten und die Modernisierungsumlage für den Aufzug als auch der Wärmedurchgangskoeffizient für die Fenster und Wärmedämmung erfragt. Ebenso wurde ein Nachweis zur Lärmbelastung bzw. ein Belichtungsnachweis für die Umnutzung der Gewerbeeinheit zu Wohnen und von Wohnen in Gewerbe abgefordert.

Auf Grund der Einwände der Stadterneuerung zur Wohnungserweiterung im 4. Obergeschoss durch die geplante Aufstockung und Verbindung der entstehenden Räume mit den Bestandswohnungen fand am 01.09.2022 ein Abstimmungstermin mit der Bauherrin, den Architekten sowie den Fachbereichen Stadterneuerung und Bauberatung/Einzelvorhaben statt.

Im Ergebnis dieses Gesprächs wurden die Pläne dahingehend abgeändert, dass die geplanten Grundrissänderungen und Wohnungsvergrößerungen im Bestand sowie die Zweitbalkone entfallen. Die Aufzugskosten belaufen sich auf ca. 178.500 Euro, so dass auf die Mieter eine monatliche Modernisierungsumlage zwischen 0,66 Euro und 1,55 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zukommen. Aus diesem Grund wurde mit der Bauherrin eine Schlüssellösung erarbeitet, welche jeder Mieterin und jedem Mieter vorgelegt wurde. In der schriftlichen Vereinbarung konnte entschieden werden, ob sowohl die Modernisierungsumlage als auch die anfallenden Betriebskosten für den Aufzug mitgetragen werden oder von einer Nutzung des Aufzugs abgesehen wird. Für den Austausch der Fenster und das Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems wurden die entsprechenden Wärmedurchgangskoeffizienten nachgewiesen, welche den Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen und somit zulässig sind.

Wie eingangs in der Auflistung der beantragten Maßnahmen aufgeführt, wurde die Umnutzung einer Wohneinheit in Gewerbe und einer Gewerbeeinheit in Wohnen beantragt. Nach Sichtung der nachgereichten Unterlagen ist der Tausch zulässig, da die bisherige Wohnung durch erhöhte Lärmbelastungen der danebenliegenden Odessa-Bar beeinträchtigt ist. Die Verlagerung der Wohneinheit in den Seitenflügel – Lage der bisherigen Gewerbeeinheit – ermöglicht ein ruhigeres Wohnumfeld.

Aus erhaltungsrechtlicher Sicht sind somit alle beantragten Maßnahmen genehmigungsfähig, so dass am 20.10.2022 eine positive Stellungnahme an den Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht übermittelt wurde.

Aus der Forderung des Mieterberatungsangebotes ergibt sich die Frage der Gleichbehandlung der Bürgerinnen und Bürger. Wo ist der Maßstab dafür anzusetzen? Es gibt Objekte mit ähnlich in das Leben der Bewohnerinnen und Bewohner eingreifenden Maßnahmen. Aktuell gibt es einen solchen Fall im sozialen Erhaltungsgebiet Arnimplatz mit insgesamt 49 Mietparteien. Dabei geht es unter anderem um eine Schwammsanierung der Decke im 4. Obergeschoss. Gerade im Zusammenhang mit dieser und der geplanten umfangreichen Strangsanierung wurde bei der Mieterversammlung für das Objekt nach der Bewohnbarkeit und Zumutbarkeit gefragt.

Im Genehmigungsverfahren nach §§ 172/173 Baugesetzbuch (BauGB) ist kein Sozialplanverfahren nach § 180 BauGB vorgesehen.

Nach § 53 Abs. 1 BauO Bln hat der Bauherr zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines nicht verfahrensfreien Bauvorhabens sowie der Beseitigung von Anlagen geeignete Beteiligte zu bestellen, wie Architekten, Unternehmer und Bauleiter, soweit er nicht selbst zur Erfüllung der Verpflichtungen geeignet ist.

Die Prüfung des "Bauzeitenplans" (Bauablaufplanes) und auch das Führen von Vermittlungsgesprächen zwischen den Parteien fällt nicht in die Zuständigkeit der Bau- und Wohnungsaufsicht und ist personell auch nicht leistbar.

Baustellen sind nach § 11 BauO Bln generell so einzurichten, dass bauliche Anlagen ordnungsgemäß errichtet, geändert oder beseitigt werden können und Gefahren oder vermeidbare Belästigungen nicht entstehen.

An der Baustelle muss durch den Bauherrn ein Schild dauerhaft angebracht werden, welches die Bezeichnung des Bauvorhabens sowie die Namen und Anschriften des Entwurfsverfassers, des Unternehmers für den Rohbau und die des Bauleiters enthalten. Es muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar angebracht werden.

§ 11 BauO Bln ergänzt die auch für die Errichtung und den Betrieb der Baustelle maßgebende Generalklausel des § 3 BauO Bln durch weitere Anforderungen. Mit der Bauausführung selbst, d. h. mit den Bauarbeiten, sind aus der Natur der Sache heraus Gefahren verbunden, denen durch entsprechende Schutzmaßnahmen begegnet werden muss. Die Vorschriften des § 11 BauO Bln dienen vorrangig der Abwehr dieser Gefahren. Geschützt werden sollen:

1. die bauliche Anlage selbst,
2. die Allgemeinheit, insbesondere die Bewohner und Benutzer der in der Nähe der Baustelle liegenden Grundstücke, die Verkehrsteilnehmer und die umliegenden Grundstücke selbst und
3. die auf der Baustelle Beschäftigten.

Verantwortlich für die Einhaltung dieser Schutzziele sind im Rahmen ihres Wirkungskreises und in ihrem jeweiligen Verantwortungsbereich die am Bau Beteiligten. Der Unternehmer (§ 55 BauO Bln) ist für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Der Bauleiter (§ 56 BauO Bln) ist verpflichtet, auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer, zu achten.

Die Bauaufsichtsbehörde überwacht entsprechend § 82 BauO Bln, soweit dies personell möglich ist, in regelmäßigen Abständen stichprobenartig die Baustelle und greift, wenn geboten, ordnungsbehördlich ein.

Wir bitten, die Drucksache damit als erledigt zu betrachten.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

keine

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt