siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.: Bebauungsplan 3-60 „Pankower Tor“ für das Gelände des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow und angrenzender Flächen im Bezirk Pankow, Ortsteile Pankow und Heinersdorf

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 15.03.2022 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Der aus dem Siegerentwurf des konkurrierenden Workshopverfahrens Pankower Tor fortentwickelte Masterplan Pankower Tor mit Stand vom 10.02.2022 ist Grundlage für den Entwurf des Bebauungsplans 3‑60 „Pankower Tor“ auf den Teilflächen zwischen der Mühlenstraße im Südwesten und der Prenzlauer Promenade im Nordosten.
2.            Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑60 (Aufstellungsbeschluss vom 10.03.2020, ABl. v. 27.03.2020, S. 1910) wird um Teilflächen der Prenzlauer Promenade im Bereich der Kreuzungspunkte mit der Tiniusstraße sowie mit der Granitzstraße und der Rothenbachstraße (Gemarkung Pankow, Flur 161, Flurstücke 6232, 6234, 6243, 6246, 6247, 6244 (teilweise), 6248 (teilweise) und 6250 (teilweise) sowie Gemarkung Weißensee, Flur 287, Flurstücke 18 (teilweise), 19 (teilweise), 84 (teilweise), 233 (teilweise) und 322 im Bezirk Pankow, Ortsteile Pankow und Heinersdorf) erweitert. Der Titel bleibt unverändert.
3. Für das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ ist gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Beteiligung der Öffentlichkeit durchzuführen. Parallel zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert werden.
4. Für das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ wird die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB gleichzeitig zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Zu I., III. und IV.:

Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 10.03.2020 den Beschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans 3-60 gefasst (Beschluss-Nr. VIII-1319/2020). Die Veröffentlichung erfolgte anschließend im Amtsblatt für Berlin (Abl. v. 27.03.2020, S. 1910).

Zur Entwicklung einer Masterplangrundlage für das neue Stadtquartier „Pankower Tor“ auf der Fläche des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow wurde seit dem 11.12.2020 ein „konkurrierendes städtebaulich-architektonisches Workshopverfahren“ – als private, konkurrierende Mehrfachbeauftragung von Planungsteams – von der Vorhabenträgerin des Projekts, der Krieger Handel SE, im Einvernehmen mit dem Land Berlin durchgeführt. In der Jurysitzung am 12.08.2021 wurde die Arbeit des Teams Nöfer Architekten mit CKSA Christoph Kohl Stadtplaner Architekten, Fugmann Janotta Partner und Stadt + Verkehr als Sieger prämiert. Den Juryempfehlungen entsprechend wurde das Team mit einer Überarbeitung beauftragt. Der aus dem Siegerentwurf fortentwickelte Masterplan Pankower Tor mit Stand vom 14.09.2021 (siehe Anlage 2) wurde in der Steuerungsrunde Pankower Tor am 15.09.2021 als Grundlage für die weitere Planung bestätigt. Entsprechend wurde der Masterplan dem Entwurf des Bebauungsplans auf den Teilflächen zwischen der Mühlenstraße im Südwesten und der Prenzlauer Promenade im Nordosten zugrunde gelegt.

Mit der vorliegenden Beschlussfassung macht sich der Bezirk Pankow das fortentwickelte Ergebnis des konkurrierenden Workshopverfahrens zu eigen. Eine öffentliche Präsentation des fortentwickelten Masterplans erfolgte bereits im digitalen Bürgerforum Pankower Tor am 09.02.2022. Auch mit dem Abschluss des städtebaulichen Vertrags mit der Krieger Handel SE am 22.02.2022 hat der Bezirk Pankow den Masterplan als Grundlage für die weitere Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs 3‑60 festgelegt, wenngleich sich daraus keine Rechtspflichten für das Land Berlin ergeben.

Am 17.12.2019 hat das Bezirksamt Pankow von Berlin zuvor bereits den Beschluss gefasst, nach dem auf der Fläche östlich der Prenzlauer Promenade eine Oberschule gebaut werden soll, wobei die Anforderungen und Bedarfe für die Schule und die Belange des Denkmalschutzes bestmöglich integriert werden sollen (Beschluss-Nr. VIII-1207/2019). Aufgrund dieses Beschlusses wurde und wird untersucht, unter welchen Voraussetzungen auf der Fläche ein Gymnasium realisiert werden kann. Eine entsprechende Machbarkeitsstudie ist noch in Bearbeitung. Flankierende Untersuchungen und Konzepte, wie eine Erschließungskonzeption und eine Altlasten- und Baugrunduntersuchung, werden in das Ergebnis der Machbarkeitsstudie integriert und wurden dem Entwurf des Bebauungsplans auf den Teilflächen nordöstlich der Prenzlauer Promenade zugrunde gelegt.

Zu II.:

Bestandteil der Planung ist ein als Vollknoten ausgestalteter neuer Kreuzungspunkt an der Prenzlauer Promenade Höhe Tiniusstraße zur Anbindung der geplanten Erschließungsstraße im Bebauungsplangebiet 3‑60. Da der Knotenpunkt mit der daran anschließenden Erschließungsstraße ein wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen Konzepts des Masterplans Pankower Tor darstellt, wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑60 an dieser Stelle auf die gesamte Prenzlauer Promenade unter Einbeziehung des gesamten gewidmeten öffentlichen Straßenlands ausgeweitet (siehe Anlage 3). Der geplante Vollknotenpunkt befindet sich damit innerhalb der festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsfläche sowie im bereits öffentlich gewidmeten Straßenland.

Mit Bekanntmachung vom 25.07.2019 hat die Senatsverwaltung für Umwelt, Verkehr und Klimaschutz (SenUVK) u. a. die Teilflächen im südlichen Abschnitt der Bundesstraße B 109 im Bezirk Pankow zum 01.01.2020 abgestuft und als öffentliche Straße II. Ordnung eingestuft (ABl. Nr. 32 v. 02.08.2019, S. 4753 f.), hierunter auch der Straßenabschnitt der Prenzlauer Promenade im Bereich Tiniusstraße.

In der Bekanntmachung wird klargestellt, dass es nach der Abstufung zum 01.01.2020 keine Bundesstraße B 109 im rechtlichen Sinne mehr geben wird. Bei dem Ausbau des Anschlussknotens Prenzlauer Promenade / Tiniusstraße / geplante Erschließungsstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑60 „Pankower Tor“ handelt es sich demnach um die Änderung einer Straße II. Ordnung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 2 i. V. mit § 20 Nr. 2 BerlStrG, da mit dem Vorhaben voraussichtlich ein zusätzlicher Rechtsabbiegefahrstreifen in nördlicher Zufahrt, zwei Linksabbiegefahrstreifen in südlicher Zufahrt der Prenzlauer Promenade sowie eine Lichtsignalanlage auf der Prenzlauer Promenade als bestehender Straße II. Ordnung eingerichtet werden sollen. Eine entsprechende Vorplanung des Knotenpunkts soll im Rahmen der laufenden Verkehrsuntersuchung erarbeitet werden. Durch die Vorhabenträgerin wurde parallel bereits eine Entwurfsplanung des Knotenpunkts beauftragt. Die Ergebnisse liegen noch nicht vor, sollen aber im weiteren Verfahren berücksichtigt werden. Der Umstand, dass hiermit eine neue Kreuzung mit der geplanten Erschließungsstraße im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3‑60 hergestellt wird, ändert an der Anwendbarkeit von § 22 Abs. 1 Satz 2 BerlStrG nichts, da keine für Kreuzungen spezielle Regelung – vergleichbar § 12 Abs. 4 Satz 1 FStrG (Kreuzungen mit Bundesstraßen, siehe oben) – für öffentliche Straßen im Berliner Straßengesetz vorgesehen ist. Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 BerlStrG kann die Planfeststellungsbehörde, hier die Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbrauer- und Klimaschutz (SenUMVK), im Benehmen mit dem zuständigen Bezirk, hier der Bezirk Pankow, für die Änderung von Straßen II. Ordnung die Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens anordnen, wenn dies zur sachgerechten Bewältigung der mit der Planung aufgeworfenen Konflikte erforderlich ist. Ein Planfeststellungsverfahren ist in diesen Fällen daher nur dann obligatorisch, wenn nach § 22 Abs. 2 i.V. mit dem UVPG-Bln eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Ist dies nicht der Fall, obliegt die Frage, ob die Planung des Knotenpunkts in einer separaten Planfeststellung, in einem planfeststellungsersetzenden Bebauungsplan (§ 22 Abs. 6 BerlStrG) oder in einer Plangenehmigung (§ 22 Abs. 4 BerlStrG) ergeht, den zuständigen Behörden. Die hierzu notwendigen behördlichen Prüfungen sind noch nicht abgeschlossen. Sie sind idealerweise bis zu den Verfahren der förmlichen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung zu klären.

Eine weitere Einbeziehung von Verkehrsflächen kommt voraussichtlich dann in Betracht, wenn zur Herstellung des geplanten Vollknotens Prenzlauer Promenade / Tiniusstraße / geplante Erschließungsstraße über die bestehende gewidmete Verkehrsfläche hinaus, Flächen in Anspruch genommen werden müssen. Die Einbeziehung des gesamten öffentlichen Straßenraums der Prenzlauer Promenade wird bis zur Granitzstraße fortgeführt, da zur Erschließung des Gebiets im Geltungsbereich des Bebauungsplans ebenfalls Änderungen beim Knotenpunkt Prenzlauer Promenade / Granitzstraße / Rothenbachstraße vorgesehen werden. In diesem Bereich berücksichtigt der Bebauungsplanentwurf daher bereits eine Verbreiterung der Granitzstraße um eine Erweiterungsfläche an der Granitzstraße Ecke Prenzlauer Promenade, um eine zusätzliche Abbiegespur in der Granitzstraße zu ermöglichen. Die Erweiterungsfläche befindet sich in privatem Eigentum, wobei der Erwerb der entsprechenden Teilfläche durch die Trägerin des Gesamtvorhabens „Pankower Tor“, die Krieger Handel SE, vorgesehen ist. Der gesamte vorhandene Knotenpunkt sowie die in den Straßenumbau einzubeziehenden Teilflächen der Granitzstraße werden in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogen (siehe Anlage 3) und sollen als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt werden. Sowohl die Granitzstraße (übergeordnete Straßenverbindung) als auch die Prenzlauer Promenade (großräumige Straßenverbindung) sind Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes von Berlin.

Die Mitteilung gemäß § 5 AGBauGB über die Absicht, den räumlichen Geltungsbereich des bereits aufgestellten Bebauungsplans 3‑60 „Pankower Tor“ zu erweitern, wird parallel zur Beschlussfassung durch das Bezirksamt Pankow an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen versendet. Die Hinweise aus den Stellungnahmen werden im weiteren Verfahren berücksichtigt. Aufgrund der im Verhältnis zum gesamten Geltungsbereich geringfügigen Erweiterung im öffentlich gewidmeten Straßenraum ist nicht davon auszugehen, dass Bedenken gegen die Absicht erhoben werden.

Zu III. und IV.:

Anlass und Ziele der Planung

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-60 „Pankower Tor“ ist die Revitalisierung und städtebauliche Neuordnung der Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow. Das ehemalige Bahngelände ist auf Grund seiner Größe und zentralen Lage innerhalb des Bezirks Pankow besonders bedeutsam für die Weiterentwicklung der Stadtstruktur im Berliner Nordosten.

Das Entwicklungserfordernis ergibt sich aufgrund bislang nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale. Zur Schaffung der planungsrechtlichen Grundlage sowie zur Sicherung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und Ordnung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen sowie insbesondere die Bedarfe an Wohnraum und Infrastruktureinrichtungen der Bevölkerung berücksichtigt, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

Die Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow sollen städtebaulich entwickelt und erschlossen werden. Angestrebt wird die Entwicklung der Flächen zu einem urbanen Stadtquartier und Wohnstandort. Es soll die Ansiedlung von Einzelhandel (insbesondere zur Erweiterung des Hauptzentrums Pankow an der Berliner Straße und als Fachmarktstandort für Möbel an der Prenzlauer Promenade), Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Schulen und Kindertagesstätten) sowie von gewerblichen, sozialen und kulturellen Nutzungen ermöglicht werden. Ebenfalls sollen öffentliche Grünflächen (Parkanlagen, Spielplätze, naturschutzrechtliche Ausgleichsflächen) geschaffen werden. Zur verkehrlichen Erschließung (Erschließungsstraßen, Mobilitätsstationen und Stellplatzanlagen,
Fuß- und Radwege, Trassenfreihaltung für die künftige Radschnellverbindung Panke-Trail) sollen die erforderlichen Flächen planungsrechtlich gesichert werden. Die künftige Straßenbahn-Tangentialverbindung Pankow – Heinersdorf – Weißensee soll als Trassenfreihaltung innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-60 ebenso berücksichtigt werden.

Um die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung der Flächen zu einem urbanen Stadtquartier und Wohnstandort mit Flächen für den Einzelhandel, für soziale Infrastruktur, öffentliche Grünflächen u. a. planungsrechtlich zu ermöglichen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Dieses Erfordernis besteht, da sich die ehemaligen Eisenbahnflächen östlich der Berliner Straße durch die Entwidmung als Bahnfläche im Wesentlichen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB befinden und die beabsichtigten Vorhaben planungsrechtlich nicht zulässig sind.

Die Planungsabsicht des Bezirks entspricht den Entwicklungsbestrebungen der Eigentümerin der brachgefallenen Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow, der Krieger Handel SE.

Die Planung ist als Gesamtvorhaben von städtebaulicher Bedeutung und bildet eine konzeptionelle und kalkulatorische Einheit. Hierbei können die unmittelbar sozialnützigen und die gewerblichen Teile des gesamten Vorhabens aus wirtschaftlichen Gründen sowie aufgrund ihrer städtebaulichen Funktion im Rahmen einer flächensparenden und verdichteten Gesamtentwicklung als Nachnutzung des ehemaligen Rangierbahnhofs nicht getrennt voneinander realisiert werden. Mittels Planfestsetzungen und mittels eines städtebaulichen Vertrags soll eine ganzheitliche Umsetzung gewährleistet werden. Somit wird sichergestellt, dass insbesondere auch die Vorhaben im Bebauungsplangebiet realisiert werden müssen, die das öffentliche Interesse an der Planung in besonderer Weise tragen.

Ziel und Zweck der Planung ist die geordnete städtebauliche Entwicklung der Flächen des ehemaligen Rangierbahnhofs Pankow planungsrechtlich zu ermöglichen und zu sichern sowie die damit verbundenen städtebaulichen Konflikte zu lösen.

Wesentliche Eckpunkte der Planung sind

-         eine öffentliche Grünfläche zwischen der Mühlenstraße und der Berliner Straße,

-         die Umverlegung des Gleichrichterwerks der BVG an der Berliner Straße,

-         ein Fahrradparkhaus an der Berliner Straße,

-         eine bauliche Nutzung der landeseigenen Grundstücke Berliner Straße 15 und 17,

-         ein öffentlicher Stadtplatz an der Berliner Straße Ecke Granitzstraße als Entrée in das neue Stadtquartier,

-         eine urbane Bebauung mit Einzelhandelsflächen zur Erweiterung des Hauptzentrums Pankow und Flächen für Gastronomie, Büros, Dienstleistungen, einer Bibliothek und einer Galerie, einer Tiefgarage und einem Mobilitätshub sowie studentischem und altersbetreutem Wohnen mit ca. 21.000 m² Geschossfläche Wohnen in den oberen Geschossen,

-         ein urbanes Wohnquartier mit ca. 193.000 m² Geschossfläche Wohnen,

-         ca. 30.000 m² öffentliche Parkanlagen und Spielplätze sowie ca. 20.000 m² naturnahe Grünflächen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich, darunter ein weitestgehend durchgängiger Biotopverbundstreifen entlang der Trasse der Stettiner Bahn,

-         zwei Kindertagesstätten zur Versorgung des Wohnquartiers als Solitärgebäude mit dazugehörigen Freiflächen auf einer Grundstücksfläche von zusammen ca. 2.000 m²,

-         eine mindestens 3-zügige Grundschule an der Granitzstraße auf einer Grundstücksfläche von ca. 12.000 m²,

-         ein urbaner Büro- und Dienstleistungsstandort an der Prenzlauer Promenade mit einzelnen Gebäuden als Hochpunkten,

-         ein Fachmarktstandort für Möbel und einer Verkaufsfläche von max. 45.000 m² (davon max. 10 % für zentrenrelevante Randsortimente),

-         eine Oberschule (Gymnasium) östlich der Prenzlauer Promenade,

-         eine gewerbliche Nachnutzung des denkmalgeschützten Rundlokschuppens,

-         eine Erschließungsstraße ausgehend von einem Vollknotenpunkt an der Prenzlauer Promenade Höhe Tiniusstraße, die auch der Erschließung des Oberschulstandorts und des Rundlokschuppens dienen soll,

-         eine Quartiersstraße zur Erschließung des Wohnquartiers mit Anbindung an die Tiefgaragen und weitere Mobilitätshubs

-         ein Rad- und Fußweg zur Vorbereitung und Trassenfreihaltung für die Radschnellverbindung Panke-Trail entlang der Trasse der Stettiner Bahn sowie einem Abzweig in die Neumannstraße,

-         eine Unterführung der Trasse der Stettiner Bahn für Fußgänger und Radfahrer auf Höhe der verlängerten Neumannstraße zur Hadlichstraße und

-         eine Trassenfreihaltung für die Straßenbahntangenialverbindung Pankow – Heinersdorf – Weißensee mit mehreren Haltestellen innerhalb des Stadtquartiers.

Aus dem Masterplan Pankower Tor leitet sich eine Geschossfläche Wohnen von insgesamt ca. 214.000 m² ab. Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 3‑60 ermöglichen diese Geschossfläche. Das Nutzungsmaß des Bebauungsplans, einschließlich der Geschossfläche Wohnen, bildet die maximale Bebaubarkeit ab und muss nicht ausgeschöpft werden. Im weiteren Verfahren werden anhand der Festsetzungen und Regelungen zur Schaffung von Wohnungen im Bebauungsplan 3‑60 die Bedarfe für die Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Spielplatzfläche abgeleitet. Die Geschossfläche unterliegt Konkretisierungen sowie der Abwägung und Abstimmungen im weiteren Bebauungsplanverfahren. Eine Zielgröße von ca. 200.000 m² Geschossfläche Wohnen wird im Bebauungsplangebiet 3-60 fokussiert.

Im geplanten Sondergebiet SO1 mit der Zweckbestimmung „Wohn- und Büroquartier mit großflächigem Einzelhandel“ soll - entsprechend der Zugehörigkeit dieses Teilgebiets des Bebauungsplans zum im bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgelegten zentralen Versorgungsbereichs „Hauptzentrum Pankow“ - die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von groß- und nicht großflächigen Einzelhandelsnutzungen, auch in Form eines Einkaufszentrums, festgesetzt werden. Bei der Festsetzung von Sondergebieten, die (auch) der Unterbringung von Einzelhandelsgroßprojekten im Sinne des § 11 Abs. 3 S. 1 BauNVO dienen, muss im Planverfahren ermittelt und abgewogen werden, wie sich die Einzelhandelsnutzungen unter anderem auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der geplanten Betriebe und auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche sowie auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung auswirken können. Zur Ermittlung der städtebaulich und raumordnerisch verträglichen Dimensionierung der zulässigen Einzelhandelsnutzungen im Sondergebiet wurde bereits eine sogenannte Wirkungsanalyse von einem Sachverständigenbüro erarbeitet („Städtebauliche und landesplanerische Wirkungsanalyse für eine Einzelhandelskonzentration und eine Fachmarktagglomerationen Möbel im Rahmen der Entwicklung des ehemaligen Rangierbahnhofs in Pankow“, Junker + Kruse, April 2020). Diese kommt in einem ersten Schritt zu dem Ergebnis, dass auf der Grundlage unterstellter warengruppen-spezifischer Verkaufsflächenobergrenzen eine Gesamtverkaufsfläche von 15.000-20.000 m² verträglich wäre (sogenannte Hauptuntersuchung). In einem zweiten Unter-suchungsschritt (sogenannte Nachtragsuntersuchung) wurden dann konkret von der Vorhabenträgerin zuvor bezeichnete Einzelhandelsnutzungen einer näheren Betrachtung unterzogen. Zugrunde lagen hier Einzelhandelsnutzungen im Bereich des vorgesehenen Sondergebiets SO2 mit einer Gesamtverkaufsfläche von 13.500 m². Konkret untersucht wurde ein Einkaufszentrum mit 8.000 m² Gesamtverkaufsfläche und einem vom Investor vorgegebenen Sortimentsmix, ein Elektronikfachmarkt mit max. 2.500 m² Verkaufsfläche und ein Sportfachmarkt mit max. 3.000 m² Verkaufsfläche. Auch für diese konkreten Einzelhandelsnutzungen wurde im Gutachten die Verträglichkeit bejaht. Mit dem Bebauungsplan soll nun ein städtebaulich verträglicher Rahmen für die zukünftig im Bereich des Sondergebiets zulässigen Einzelhandelsnutzungen geschaffen werden. Dieser Rahmen kann nicht nur auf aktuell geplante ganz konkrete Verkaufsflächen und Sortimente bezogen sein, da er auch Möglichkeiten für spätere etwaige Nutzungsänderungen im Rahmen von Nachvermietungen schaffen muss. Der Investor strebt für den Bereich des Sondergebiets die Zulässigkeit einer maximalen Verkaufsfläche von 19.000 m² an. Hiervon sollen 4.000 m² auf einen großflächigen Fahrradfachmarkt entfallen, der bislang noch nicht Gegenstand der erarbeiteten Wirkungsanalyse ist. Maximal 15.000 m² Verkaufsfläche sollen auf sonstige großflächige und nicht großflächige Einzelhandelsbetriebe entfallen können. Textliche Festsetzungen zu den im Sondergebiet zulässigen Arten von Einzelhandelsbetrieben, den in ihnen zulässigen Sortimenten, den sortiments- oder warengruppenspezifischen Verkaufsflächenobergrenzen und schließlich zur zulässigen Gesamtverkaufsfläche sind im weiteren Planverfahren noch zu erarbeiten. Hierbei sind die Ergebnisse der bereits vorliegenden Wirkungsanalyse zu berücksichtigen. Neu auftretender Untersuchungsbedarf erfordert eine Ergänzung der vorliegenden Untersuchung. Maßstab für die zukünftigen Festlegungen im Bebauungsplan ist dabei die städtebaulich verträgliche Dimensionierung der Einzelhandelsnutzungen mit Blick auf die Zielsetzungen des bezirklichen Einzelhandelskonzeptes und des Stadtentwicklungsplans Zentren sowie die Vereinbarkeit mit den bindenden Zielen der Raumordnung.

Um die planungsrechtliche Grundlage für das gesamte Vorhaben zu schaffen, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Sicherung einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung die Durchführung eines verbindlichen Bauleitplanverfahrens erforderlich. Der Bebauungsplan wird im Normalverfahren nach § 6 Abs. 2 i. V. m. § 7 AGBauGB aufgestellt. Für die Ermittlung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen wird eine Umweltprüfung durchgeführt, die Bewertung erfolgt in einem Umweltbericht.

Wesentlicher Planinhalt

Die Planinhalte können im Detail der Anlage 4 und der Anlage 5 entnommen werden.

Im Entwurf des Bebauungsplans 3‑60 sind die folgenden Festsetzungen mit den jeweiligen Flächenangaben (gerundet) vorgesehen:

Auf der Ostfläche (östlich der Prenzlauer Promenade) wird nordwestlich der geplanten Erschließungsstraße und des Fuß-und Radwegs derzeit noch eine Planung in zwei Alternativen verfolgt. Die Flächen um den Ringlokschuppen und das Verwaltungsgebäude des ehemaligen Bahnbetriebswerks mit den nördlich daran angrenzenden Flächen werden in der ersten Alternative als Teil des Suchraums des geplanten Oberschulstandorts festgesetzt. Für den Fall, dass aufbauend auf dem Ergebnis der Machbarkeitsstudie die Planung für den Schulstandort im Bereich des Denkmalensembles nicht mehr verfolgt wird und eine geänderte Beschlusslage des Bezirksamts zustande kommt, wird als zweite Alternative ein Gewerbegebiet in Angliederung an das geplante Gewerbegebiet im Bereich des Rundlokschuppens festgesetzt (37.330 m²). Im Falle der zweiten Alternative mit der Festsetzung von Gewerbegebiet (GE) anstelle von Gemeinbedarfsfläche „Schule“ verringert sich die o. g. Fläche „Schule (Suchraum Oberschule)“ um 37.330 m² auf 61.710 m². Dagegen erhöht sich die Fläche des Gewerbegebiets (GE) entsprechend auf 49.960 m².

Verfahren

Als nächster Verfahrensschritt soll gemäß § 3 Abs. 1 BauGB der Öffentlichkeit die Gelegenheit gegeben werden, sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie den voraussichtlichen Auswirkungen der Planung zu informieren und sich an der Planung zu beteiligen. Darüber hinaus werden die Planunterlagen auf den Internetseiten www.berlin.de/ba-pankow/beteiligungen sowie www.mein.berlin.de präsentiert. Gleichzeitig sollen gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert werden.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die für die Aufstellung des Bebauungsplans voraussichtlich anfallenden Kosten für Planung und Untersuchungen werden weitgehend von der Vorhabenträgerin Krieger Handel SE getragen. Dafür wurde am 22.02.2022 ein städtebaulicher Vertrag gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB über die Erbringung und Finanzierung von Planungsleistungen, Gutachten und sonstigen Leistungen im Rahmen des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans 3‑60 „Pankower Tor“ und der ergänzenden Änderung des Flächennutzungsplans mit der Krieger Handel SE abgeschlossen. Entsprechende Vereinbarungen wurden bereits in Vorbereitung des Bebauungsplanverfahrens für einzelne (Teil-) Planungen und Untersuchungen getroffen. Die Kosten für einzelne sensible bzw. konfliktträchtige Planungen und Untersuchungen wurden zur Gewährleistung unabhängiger Ergebnisse jedoch auch vom Land Berlin getragen, u. a. für die Einzelhandels-Auswirkungsuntersuchung, das Mobilitätskonzept und die planungsbegleitende Rechtsberatung. Im weiteren Verfahren ist bei entsprechender Erforderlichkeit die Übernahme weiterer Gutachterkosten durch das Land Berlin nicht auszuschließen.

Im Übrigen entstehen für die Planung Personalkosten zur Koordinierung und Leitung des öffentlich-rechtlichen Verfahrens.

Gemäß dem Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, zu dem die Vorhabenträgerin am 19.12.2019 bereits zu Grundzustimmung erteilt hat, übernimmt die Vorhabenträgerin sämtliche dem Land Berlin entstehenden Aufwendungen, die Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind. Dazu gehören u. a. Kosten für die Neuordnung der Grundstücke, Kosten der Flächenbereitstellung für die erforderliche technische Infrastruktur sowie Bau- und Baunebenkosten sowohl für Kindertageseinrichtungen als auch für Grundschulplätze, öffentliche Grünflächen und öffentliche Spielplätze, die jeweils nötig sind, um den zusätzlichen Bedarf zu decken, der sich durch das Vorhaben ergibt. Grundlage dafür ist der Abschluss eines städtebaulichen Vertrags.

Alle Aufwendungen, die hingegen nicht Folge oder Voraussetzung des geplanten Vorhabens sind, müssen vom Land Berlin getragen werden. Dazu gehören u. a. die planungsbegleitende rechtliche Beratung sowie die Planungs- und Baukosten für die Oberschule (Gymnasium) auf der Fläche östlich der Prenzlauer Promenade. Zu den bereits vom Bezirk Pankow getragen und teilweise noch laufenden Kosten gehören die Kosten für eine städtebauliche Machbarkeitsstudie des Schulstandorts, eine Erschließungskonzeption, eine Altlasten- und Baugrunduntersuchung, einer immissionsschutzfachlichen Untersuchung, eine ergänzende Kartierung der Biotoptypen und geschützten Tierarten sowie eine Prüfung der Fußgängerbrücke am S-Bahnhof Pankow-Heinersdorf zur barrierefreien Anbindung östlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Diese Untersuchungen und Konzepte werden aus Kapitel 4201, Titel 54010, Unterkonto 100 finanziert.

Für den Bau des öffentlichen Rad- und Fußwegs im Geltungsbereich des Bebauungsplans zur Vorbereitung und Trassenfreihaltung für die geplante Radschnellverbindung Panke-Trail zwischen Karow und Mitte bzw. Prenzlauer Berg soll voraussichtlich eine Vereinbarung zur angemessenen Kostenaufteilung zwischen der Vorhabenträgerin und der Senatsverwaltung für Umwelt, Mobilität, Verbraucher- und Klimaschutz (SenUMVK) abgeschlossen werden. Auch für die Straßenbahntangenialverbindung Pankow – Heinersdorf – Weißensee werden für den Bezirk Pankow voraussichtlich keine Kosten entstehen, da im Bebauungsplan 3‑60 nur eine Trassenvorhaltung vorgesehen wird und die Planungs- und Baukosten von SenUMVK getragen werden.

Die genauen haushaltsmäßigen Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt. Der Finanzbedarf wird rechtzeitig für die Haushaltsplanung bei Kapitel 4201, Titel 54010, Unterkonto 100 angemeldet.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage 1

Kinder- und Familienverträglichkeit

Mit der Entwicklung eines urbanen Wohnquartiers mit ca. 214.000 m² Geschossfläche Wohnen, davon nach dem Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung 30 % als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum, wird insb. den Wohnbedürfnissen von Familien Rechnung getragen. Auch die Versorgung mit Oberschul-, Grundschul- und Kitaplätzen sowie öffentlichen Parkanlagen und Spielplätzen wird mit der Entwicklung des Wohnquartiers sichergestellt. Neben der Versorgung des geplanten Stadtquartiers ist dies auch für die Grundversorgung im Wohnumfeld von Bedeutung.

Anlage 1: Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.