Siehe Anlage

Begründung:

Vorlage zur Kenntnisnahme
für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:   Investitionsschutz für Mieter, Pächter und Nutzer in der Anlage

Blankenburg

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 18.12.2018 folgende Beschlüsse gefasst:

1. Das Bezirksamt Pankow von Berlin macht bis zum 01.01.2030 grundsätzlich keinen Gebrauch von seinem Recht zur ordentlichen Kündigung der Miet-, Pacht- und Nutzungsverträge in der Erholungsanlage Blankenburg.

2. Sofern die (teilweise) Inanspruchnahme von Parzellen für die Verbreiterung von Wegen oder andere Maßnahmen der verkehrlichen, technischen, sozialen und grünen Infrastruktur notwendig wird, ist dies vorrangig im Verhandlungswege und erforderlichenfalls über ordentliche Kündigungen zu erreichen.

3. Die SE Facility Management als Vermieterin wird beauftragt, die einzelnen Nutzer der Parzellen in geeigneter Form über den grundsätzlichen einseitigen Kündigungsverzicht zu informieren und sie gleichzeitig ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass damit aber gerade kein Verzicht auf weitere städtebauliche Untersuchungen und Planungen verbunden ist.

4. Die SE Facility Management als Vermieterin wird beauftragt, die Situation der eingeschränkten Befahrbarkeit für Rettungs- und Polizeifahrzeuge sowie für Versorgungsunternehmen (Abfallentsorgung) sukzessive zu verbessern.

Begründung

Das Bezirksamt ist an seinen Beschluss vom 07.06.2005, Beschluss-Nr.

V-1067/2005, gebunden, in welchem die Aufrechterhaltung des Status quo in den ehemaligen Kleingartenanlagen – jetzt Erholungsanlagen – beschlossen wurde, d. h. ein Verkauf von ehemaligen Kleingartenflächen findet nur statt, soweit eine rechtliche Verpflichtung im Rahmen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes besteht. Derzeit bestehen mit den Mietern, Pächtern und Nutzern der Parzellen unbefristete Verträge, die nach der bisherigen Beschlusslage des Bezirksamtes Pankow von Berlin vom 08.11.2011 (Beschluss-Nr. VII-0007/2011) frühestens zum 03.10.2022 kündbar sind.

Der BA-Beschluss vom 08.11.2011 erging vor dem Hintergrund, dass die nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) zu beachtende Investitionsschutzfrist bis 03.10.2022 jede ordentliche Kündigung durch das Land Berlin ausschließt bzw. unzweckmäßig macht, da sie aufgrund der sonst entstehenden Entschädigungsansprüche für die Aufbauten und Anpflanzungen zu Nachteilen für das Land Berlin führen würden.

Inzwischen tritt bei Neuvergabe der Parzellen zunehmend die Frage vieler Nutzungsinteressenten nach einer gesicherten Nutzungsdauer auf. Die bislang gesicherte Dauer von weniger als 4 Jahren wird dabei - in Anbetracht der durchschnittlich anfallenden Kosten für die Übernahme der Aufbauten und Anpflanzungen - als nicht ausreichend angesehen. Zur Verbesserung der Vermietbarkeit und einer Effektivierung der Grundstücksbewirtschaftung, mit der das Bezirksamt im Übrigen nicht unerhebliche Einnahmen erwirtschaftet, wird daher der Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum 01.01.2030 verlängert. Damit wird eine Gleichbehandlung mit den anderen durch das Bezirksamt Pankow von Berlin verwalteten Erholungsanlagen erreicht (Erholungsanlagen Gravenstein, Idehorst und Einigkeit; siehe BA-Beschluss VII-1623/2016 vom 27.09.2016).

Aus folgenden Gründen können die landeseigenen und nicht für Infrastruktureinrichtungen benötigten Flächen vor dem Jahr 2030 auch nicht für andere Zwecke verwendet werden:

1. Zugehörigkeit zu einer uneinheitlichen Gesamtanlage

Bei der Anlage Blankenburg  handelt es sich um inhomogene Flächen mit unterschiedlichen Nutzungsarten und uneinheitlichen Eigentumsverhältnissen, die eine Entwicklung des Gebietes erschweren und zeitaufwändig machen, d.h. die vom Beschlusstenor erfassten landeseigenen Parzellen bilden nur einen Teil der Gesamtfläche und werden mittels Miet-, Pacht- und Nutzungsverträge bewirtschaftet. Daneben existieren in unregelmäßiger Reihenfolge und Lage ca. 400 Eigentumsparzellen privater Dritter. Deren Nutzung setzt sich auch fort im Falle einer Nichtverlängerung der Investitionsschutzfrist für die unter Ziff. 3.I des Beschlusstenors genannten landeseigenen Parzellen. Erforderlich ist daher zunächst ein Gesamtkonzept zur Neuordnung.

Ferner steht einer kurzfristigen Entwicklung des Gebietes die Eintragung von ca. 250 grundbuchlich gesicherten Geh- und Fahrrechten entgegen. Zur Erteilung der Eintragungsbewilligung war das Land Berlin nach § 116 SachRBerG verpflichtet.

2. Voruntersuchung noch nicht abgeschlossen

Der Senat von Berlin erklärte mit Beschluss vom 30.08.2016 weite Teile der Anlage Blankenburg zum Voruntersuchungsgebiet gemäß § 165 Abs. 4 BauGB (ABl. von Berlin Nr. 38 vom 09.09.2016). Durch das städtebauliche Instrument der Voruntersuchung sollen die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen für die Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs geschaffen werden. Nach heutigem Stand geht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (SenSW) von einer noch erforderlichen Bearbeitungsdauer bis mindestens 2020 aus, um zu einem Ergebnis der Voruntersuchung zu gelangen. Erst danach kommt für die voruntersuchten Teilflächen die förmliche Festlegung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs in Betracht (§ 165 Abs. 6 iVm Abs. 4 BauGB).

3. Teilbereiche der Anlage Blankenburg kein Bestandteil des Untersuchungsgebiets  

Für die nicht untersuchten Teilflächen ist die Festlegung als Entwicklungsbereich rechtlich nicht möglich, so dass die hiervon betroffenen Parzellen bereits jetzt ausschließlich der Planungszuständigkeit des Bezirkes unterliegen. Für diesen Teil der Anlage Blankenburg besteht weder Abstimmungsbedarf mit SenSW noch ein erkennbarer Grund für die Vorenthaltung eines Investitionsschutzes bis 2030:

4. Pflicht zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nach LHO

Für die untersuchten Teilflächen will das Bezirksamt durch den Beschluss gewährleisten, dass es in der Zeitspanne zwischen Voruntersuchung und eventueller Festlegung eines Entwicklungsbereichs zu keinem Leerstand landeseigener Flächen kommt. Hierzu ist die Bezirksverwaltung schon aufgrund des Gebots der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit gem. § 6 LHO verpflichtet.

5. Kein widersprüchliches Verhalten durch SenSW und Bezirksamt

Bei der Umsetzung des Beschlusses wird darauf geachtet, dass sich das Land Berlin nicht dem Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens aussetzt. Dies wird sichergestellt, indem die Mieter, Pächter und Nutzer über den Beschlussinhalt benachrichtigt werden und ihnen die Gleichzeitigkeit der unterschiedlichen Maßnahmen des Landes Berlin erläutert wird. Dabei wird die SE Facility Management als Vermieter die Aufgabe haben, in einem gesonderten Schreiben jedem Benutzer darzulegen, dass der einseitige und bis zum 01.01.2030 befristete Kündigungsverzicht keinen Verzicht auf die weiteren städtebaulichen Untersuchungen und Planungen darstellt, sondern - im Gegenteil – die vorerst weitere Vermietung der Flächen dient gerade dazu, den Zeitraum der städtebaulichen Planungen der Senatsverwaltung sinnvoll und wirtschaftlich zweckmäßig zu überbrücken.

Für eine weitere Vermietung bis zu einer anderweitigen Verwendung der Flächen sprechen auch die jährlichen Einnahmen in Höhe von ca. 1,1 Mio. Euro aus Mieten, Pachten und Nutzungsentgelten.

6. Vermeidung von Leerstand und Verwahrlosung

Der Beschluss dient dazu, einer schleichenden Entmietung aufgrund unsicher werdender Benutzungsdauer entgegen zu wirken. Das Bezirksamt hat ein Interesse daran, die Entstehung von Brachen bzw. Verwahrlosung und die unkontrollierte Benutzung leerstehender Baulichkeiten durch Dritte zu vermeiden.

7. Kein Baubeginn bis 2030 auf Flächen der Anl. Blankenburg – außer Infrastruktur

Dem Beschluss steht auch nicht die möglicherweise bevorstehende Festlegung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme durch SenSW entgegen. Zum einen muss zunächst der Abschluss der Voruntersuchung abgewartet werden (frühestens 2020). Zum anderen ist deren inhaltliches Ergebnis in Bezug auf die Teilflächen der Anlage Blankenburg noch völlig offen. In Anbetracht der Größe des Untersuchungsgebiets und wegen des Vorhandenseins bereits jetzt brach liegender, zusammenhängender Großflächen in unmittelbarer Nachbarschaft der Anlage Blankenburg ist die kurzfristige Überplanung der genannten Anlage innerhalb eines Zeitraums von 2022 bis 2030 und der Abschluss der durch den Verein schon angekündigten planungsrechtlichen Rechtsstreite nicht absehbar.

8. Vermeidung zusätzlicher Belastung des Wohnungsmarktes zum jetzigen Zeitpunkt

Der Beschluss dient ferner dazu, einen geordneten und sozial verträglichen Weg für den Verbleib der Mieter, Pächter und Nutzer zu finden, die mit ihren Familien in der Anlage Blankenburg wohnen.

Nach den Feststellungen in der „Städtebaulichen Untersuchung zu Entwicklungsmöglichkeiten ausgewählter Erholungsanlagen“, Teil II vom Mai 2014 des Büros TOPOS Stadtplanung werden 38 % der 1.450 Parzellen zum dauerhaften Wohnen genutzt. Darin enthalten sind Eigentümer, Mieter, Pächter und Nutzer, berechtigte und unberechtigte Bewohner. Für die betroffenen Familien soll durch den befristeten Kündigungsverzicht für einen gewissen Zeitraum Rechtssicherheit geschaffen werden. Anderenfalls würden die Betroffenen bereits jetzt auf den angespannten Wohnungsmarkt gedrängt, obwohl die Erforderlichkeit der Flächeninanspruchnahme noch offen ist.

Soweit im Einzelfall unberechtigte Wohnnutzungen und Gebäudeerrichtungen vorliegen, wird hiergegen weiterhin individuell auf mietrechtlichem Weg (Zuständigkeit FM) und bauaufsichtlich (Zuständigkeit StadtBWA) vorgegangen.

Der bis zum Jahr 2030 vorhandene Zeitraum soll durch das Bezirksamt genutzt werden, um die Situation der eingeschränkten Befahrbarkeit für Rettungs- und Polizeifahrzeuge sowie für Versorgungsunternehmen (Abfallentsorgung) zu verbessern. Wegen der erforderlichen Verbreiterung der Wege wird es daher voraussichtlich zur Inanspruchnahme von Teilflächen der an solchen Wegen liegenden Parzellen kommen. Die Inanspruchnahme ist zunächst über Verhandlungen mit den betroffenen Parzellennutzern und -eigentümern zwecks einverständlicher Übertragung von Teilflächen vorzunehmen und - im Falle gescheiterter Verhandlungen - im Wege ordentlicher Änderungskündigungen bzw. Ankauf der schmalen Grundstücksstreifen zu erreichen. Welche der Wege prioritär zu behandeln sind, ist mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abzustimmen.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Weitere Einnahmen nach 2022 pro Jahr in Höhe von ca. 1,1 Mio. €

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Musterblatt

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt
 

Auswirkungen von Bezirksamtsbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.