Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VIII-0293
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Siehe Anlage
Vorlage zur Beschlussfassung 1.Gegenstand der Vorlage Beschluss über eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) für das Gebiet „Langhansstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteile Weißensee und Pankow. 2.Beschlussentwurf Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I. Für den Bereich „Langhansstraße“ wird eine Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB beschlossen. Die Rechtsverordnung gilt für das in der anliegenden Karte im Maßstab 1:8000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet. Es wird begrenzt durch die Thulestraße, Am Steinberg, Pistoriusstraße, Berliner Allee, ehemalige Bezirksgrenze (Prenzlauer Berg-Weißensee) verlaufend zwischen Lehderstraße und Ostseestraße, Prenzlauer Promenade, Wisbyer Straße, Talstraße. Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze (Anlage 1). II. Der Entwurf der Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „Langhansstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil Pankow wird beschlossen (Anlage 2). 3.Begründung
Das Gebiet, bestehend aus 23 Blöcken mit ca. 8.800 WE soll gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB als neues Erhaltungsgebiet „Langhansstraße“ festgesetzt werden. Mit Hilfe der Verordnung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten und die weitere Verdrängung der bereits gebietsansässigen Wohnbevölkerung verhindert werden, um negative städtebauliche Auswirkungen zu vermeiden. Die städtebaulichen Ziele sind
Grundlage für die Gebietsabgrenzung bildet das 2017 im Auftrag des Bezirksamtes Pankow von der Arbeitsgemeinschaft S.T.E.R.N. GmbH und argus gmbh erstellte Gutachten zur Prüfung der Voraussetzungen für den Erlass Sozialer Erhaltungsver-ordnungen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für fünf Verdachtsgebiete im Bezirk Pankow von Berlin. In dem Gutachten wurde nachgewiesen, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB – bestehendes Aufwertungspotenzial, Aufwertungsdruck und Verdrängungsgefahr sowie zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen – im Untersuchungsgebiet „Langhansstraße“ vorliegen.
Das Gebiet „Langhansstraße“ liegt unweit attraktiver Wohngebiete des Ortsteils Prenzlauer Berg und ist insbesondere in den Randbereichen gut erschlossen durch den ÖPNV (Tram und Bus). Es stellt bzgl. seiner Bau- und Nutzungsstruktur ein heterogenes Gebiet dar, das zwar keinen identitätsstiftenden Mittelpunkt in Form einer Platzanlage hat, aber durch seine historischen Gewerbehöfe im zentralen Bereich eine besondere Identität erhält. Während der östliche Teil neben Wohngebäuden der 1920er und 30er Jahre hauptsächlich noch gründerzeitliche Strukturen aufweist und damit an das angrenzende Komponistenviertel anknüpft, ist der westliche Teil verstärkt von einzelnem wie auch größerem zusammenhängenden Wohnungsneubau durchsetzt. Der mittlere Bereich – etwa zwischen Goethestraße und Behaimstraße – ist vor allem durch die denkmalgeschützten „Ruthenbergschen Höfe“ geprägt, die heute vornehmlich von Handwerksbetrieben, Kleinunternehmern, und Künstlern genutzt werden. Im mittleren Bereich ist eine gemischte Wohnbebauung aus allen Baualtersklassen zu finden. In dem Gebiet "Langhansstraße" sind des Weiteren gehäuft Brachflächen und untergenutzte Flächen zu finden, die noch erhebliches baulich-städtebauliches Entwicklungspotenzial aufweisen. Städtebauförderprogramme werden in dem Gebiet derzeit nicht eingesetzt. Insgesamt hat das Gebiet etwa 110 ha mit ca. 15.400 Einwohnern in rund 8.800 Wohnungen. Verkaufsgewerbe befindet sich, ohne räumliche Konzentration, in vielen Erdgeschossbereichen überwiegend der gründerzeitlichen Bebauung. Der Wohnungsbestand umfasst ca. 34 % Wohnungen im gründerzeitlichen Altbau, 21 % Wohnungen der 1920er und 30er Jahre, 14 % Wohnungen im Wohnungsbau aus der Zeit der DDR und ca. 31 % Neubauwohnungen, die nach 1990 errichtet wurden. Auch die Eigentümerstruktur des Gebiets "Langhansstraße“ ist, entsprechend der unterschiedlichen städtebaulichen Strukturen, gemischt: Ca. 15 % der Wohnungen des Gebiets befinden sich im Eigentum städtischer Wohnungsbau-gesellschaften, ca. 3 % gehören Wohnungsbaugenossenschaften und ca. 60 % sind Besitz privater Eigentümer. Von dem Gesamtwohnungsbestand wurde bereits ca. 23 % in Einzeleigentum umgewandelt, wovon etwas mehr als die Hälfte von den Wohnungseigentümern selbst genutzt wird. Der Bestand weist einen gemischten, ausgeglichenen Wohnungsspiegel mit einem im Vergleich zu „reinen“ Altbauquartieren höheren Anteil an 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen auf (48 %). Ca. 15 % des Wohnungsbestandes kann mit 4 und mehr Zimmern als „familiengerecht“ bezeichnet werden. Die Wohnungen verfügen mit einer Sanitärzelle und Sammelheizung überwiegend über einen Vollstandard (ca. 92 %). Eine im Sinne des Berliner Mietspiegels 2016 „einfache“ Bad/WC Ausstattung (wohnwertmindernde Merkmale) weisen 53 % der Wohnungen auf und ca. 18 % haben noch eine dezentrale Warmwasserbereitung. In ca. 15 % der Wohnungen erfolgt die Beheizung noch durch Kohlefeuerstellen oder Gaseinzelöfen. Etwa 44 % der Wohnungen liegt in Gebäuden mit Fassaden-dämmung. An eine moderne Photovoltaik oder Solaranlage sind lediglich 2 % der Wohnungen angeschlossen. Von den befragten Mietern beklagen ca. 13 % gravierende Wohnungsmängel. Dabei werden Mängel etwas gehäuft im gründerzeitlichen Altbau angegeben. Die Haushalte des Gebiets sind mit einem durchschnittlichen Wohnflächenverbrauch von fast 42 m² pro Person und nur einem geringen Anteil an überbelegten Wohnungen (ca. 7 %) unter quantitativen Aspekten sehr gut mit Wohnraum versorgt. Das Niveau der Netto-Kaltmieten im Gebiet (Stichtag 31.10.2016) beträgt im Median 6,74 €/m², wobei die Miethöhe nach Ausstattungs-, Baualter- und Wohnflächen-klassen analog dem Berliner Mietspiegel stark variiert. Die günstigsten Mieten sind in der Regel in den einfach ausgestatten Wohnungsbauten der 1950er bis 1980er Jahre und das höchste Mietniveau im Neubau nach 1990 zu finden. Für kleinere Wohnungen muss mit Ausnahme des DDR-Wohnungsbaus eine höhere Quadratmetermiete als für größere Wohnungen gezahlt werden. Auch schwankt das Nettokaltmietniveau stark mit der Art des Eigentümers der Wohnungen. Mit einer mittleren Netto-Kaltmiete von 5,56 €/m² bzw. 5,62 €/m² bieten die Wohnungsbaugenossenschaften und die städtischen Wohnungsunternehmen den preiswertesten Mietwohnungsbestand im Untersuchungsgebiet an. Die privaten Vermieter liegen mit 6,81 €/m² deutlich über diesem Niveau. Das mit Abstand höchste Mietniveau wird mit 7,05 €/m² für die vermieteten Eigentumswohnungen verlangt. Der Vergleich der erhobenen Nettokaltmieten des nach Wohnungsgrößen- und Baualtersklassen differenzierten Gebietsmietspiegels mit den entsprechenden ortsüblichen Vergleichsmieten des „Berliner Mietspiegels 2015“ zeigt, dass fast alle aktuellen Bestandsmieten im Gebiet "Langhansstraße" über dem Mietspiegelniveau liegen. In dem Untersuchungsgebiet Langhansstraße liegen eine Vielzahl von Infrastruktur-angeboten und -einrichtungen: • 21 Kindertagesstätten, • zwei Grundschulen, die Klax-Schule in der Langhansstraße und die Schule am Hamburger Platz (Gustav-Adolf-Straße 21), • drei Oberschulen, die Heinz-Brandt-Schule (Langhansstraße 120), die katholische Theresienschule (Behaimstraße 29) sowie die Primo-Levi-Schule (Pistoriusstraße 133), • sechs Sportstätten, u. a. an den Schulen, eine an der Charlottenburger Straße oder ein Sportplatz an der Langhansstraße, • neun Freizeiteinrichtungen, u. a. Kirchengemeinden, die Jugendeinrichtung OC23 (Langhansstraße 23), das Bunte Fetzen Schulungszentrum (Langhansstraße 118) und der Kinder- und Jugendclub Maxim (Charlottenburger Straße 117), • eine öffentliche Grünfläche an der Langhansstraße sowie • vier Spielplätze (zwei an der Tassostraße, einer an der Lehderstraße und einer an der Langhansstraße). Im nördlichen Verflechtungsbereich des Untersuchungsgebiets gibt es darüber hinaus einige weitere Kindertagesstätten sowie das Primo-Levi-Gymnasium (Pistoriusstraße 133). Weiter entfernt vom Untersuchungsgebiet liegt die Hagenbeck-Oberschule (Gustav-Adolf-Straße 60) sowie das Martin-Wagner Oberstufenzentrum (Gustav-Adolf-Straße 66). Östlich, westlich und südlich des Untersuchungsgebiets sind weitere Kindertagesstätten zu finden. Größere, ebenfalls fußläufig erreichbare Naherholungsflächen mit Kinderspielplätzen bieten der Weißenseer Park und der Kreuzpfuhl. Die zahlreichen Infrastrukturangebote des Gebiets und dessen näherer Umgebung werden von den Haushalten intensiv genutzt. So nutzten mehr als die Hälfte aller Anwohner regelmäßig die Angebote der Gesundheitsversorgung und die öffentlichen Grünanlagen. Von den Familien mit Kindern nutzen ca. 86 % die Kinderspielplätze, 69 % die Angebote zur Kindertagesbetreuung und etwas mehr als ein Drittel die im Einzugsbereich liegenden Grundschulen. In dem Gebiet wohnen aktuell ca. 15.400 Einwohner in ca. 8.800 Haushalten. Die Haushaltsgröße beträgt 1,8 Personen pro Haushalt und liegt damit auf dem Niveau des Bezirks (1,8 Pers./Hh). Der Bevölkerungszuwachs der letzten fünf Jahre in dem Gebiet liegt mit ca. 10 % deutlich über den Bezirkswerten (7 %). Die Bewohnerschaft zeichnet sich durch eine, im Vergleich zum Bezirk, etwas jüngere Bevölkerung mit höheren Anteilen an Erwerbsbevölkerung zwischen 25 und 65 Jahren (ca. + 5,5 %-Punkte) und einem deutlich geringeren Seniorenanteil (- 6 %-Punkte) aus. Der Anteil an Einwohnern mit Migrationshintergrund im Gebiet beträgt ca. 15 % und liegt damit gering unter dem Bezirkswert (ca. 16 %). In den letzten fünf Jahren hat sich die Altersstruktur im Gebiet entgegen des demografischen Trends des Bezirks durch gestiegene Anteile an Kindern unter 15 (+ 1,8 %-Punkte) und leicht zurückgegangene Seniorenanteile (-1%-Punkt) verjüngt. Im Gebiet wohnen mit ca. 25 % geringfügig mehr Haushalte mit Kindern als im Bezirk (24 %). Entsprechend dem etwas höheren Anteil an Bevölkerung im Erwerbsalter verfügen die Bewohner mit einem höheren Äquivalenzeinkommen und verminderten Anteilen an Haushalten unterhalb der Armutsgefährdungsschwelle im Schnitt auch über eine im Vergleich zum Bezirk etwas überdurchschnittliche wirtschaftliche Leistungs-fähigkeit. Dem stehen allerdings mit 14 % der Haushalte, die über ein Haushalts-nettoeinkommen von weniger als 1.300 € verfügen, auch Bevölkerungsteile in prekären Verhältnissen gegenüber. Der Anteil niedriger Einkommensbezieher ist unter den alleinstehenden Senioren und den Alleinerziehenden besonders hoch. Der Erwerbslosenanteil liegt im Gebiet mit ca. 17 % deutlich über dem Bezirk (3,5 %). Das Gebiet weist insgesamt ein intaktes soziales Gefüge mit einer gemischten, sozialstrukturell ausgewogenen Wohnbevölkerung und einem durchschnittlichen Anteil an Haushalten mit Kindern auf. Das Infrastrukturangebot des Gebiets, insbesondere die Grundschulversorgung und die Kindertagesbetreuung, sind auf die spezifische Bedarfslage der derzeitigen Bevölkerung abgestellt. Die Wohnbevölke-rung findet in der derzeitigen demografischen und sozialen Zusammensetzung in dem Gebiet einen bezüglich des Wohnungsspiegels, der Ausstattung und des Mietpreises bedarfsgerechten Wohnungsbestand.
In der Zukunft sind aufgrund der gutachterlichen Feststellungen ohne die geplante Erhaltungsverordnung erhebliche Aufwertungen des vorhandenen Wohnungs-bestandes zu befürchten. Die sich aus dem Aufwertungspotenzial und dem Aufwertungsdruck in dem Gebiet ergebende Verdrängungsgefahr ist für Teile der Gebietsbevölkerung erheblich und geeignet, im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung ohne deren Erlass Veränderungen der Bevölkerungsstruktur und negative städtebaulichen Folgen zu bewirken. Aufwertungspotenziale im Wohnungsbestand Die Aufwertungspotenziale in dem Gebiet liegen im Wesentlichen in baulichen Maßnahmen im gründerzeitlichen Gebäudebestand und den Zwischenkriegsbauten. Darüber hinaus besteht in dem Gebiet noch ein erhebliches Potenzial zur Bildung von Einzeleigentum. Die mögliche Realisierung von Aufwertungspotenzialen konzentriert sich auf den Wohnungsbestand privater Hauseigentümer oder privater Wohnungsgesellschaften, der in dem Gebiet ca. 6.100 Einheiten umfasst. Davon liegen ca. 4.000 Wohnungen im Altbau und den in den 1920er oder 30er Jahren erstellten Gebäudebeständen. Die Möglichkeiten zu baulichen Aufwertungen bestehen in diesen Beständen insbesondere in: • kostenaufwendigen, mietumlagefähigen Wertverbesserungen vorrangig in ca. 53 % der Wohnungen (ca. 2.500 WE) die derzeit nur über eine „einfache“ Ausstattung verfügen (ohne modernes Bad, Einbauküche, Aufzug etc.) sowie in 15 % der Wohnungen (ca. 800 WE) die bislang keinen zeitgemäßen Standard haben durch: Verbesserung der Sanitärausstattung insbesondere durch den Einbau von zweiten Sanitärzellen, energetische Gebäudesanierung, die über die Mindestanforderungen der EnEV hinaus geht, Anbau von Balkonen und Aufzugsanlagen, • der Zusammenlegung von Kleinwohnungen (1- und 2-Zimmer-Wohnungen) die derzeit 49 % des Gesamtwohnungsbestands umfassen, zu attraktiven größeren Einheiten, • den Dachgeschossausbau und die Zusammenlegung der neugeschaffenen Wohnungen zu Maisonette-Einheiten. Eine leichte räumliche Konzentration der vorgenannten baulichen Aufwertungspoten-ziale liegt in den zum Teil schlecht instandgehaltenen Gebäudebeständen westlich bis zur Goethestraße und östlich ab der Behaimstraße. Auch in den Zwischenkriegsbauten im Besitz von privaten Eigentümern (ca. 20 % des Bestands) können noch erhebliche Aufwertungspotenziale ausgeschöpft werden: • Abriss, insbesondere der „Schlichtbauten“, und Erstellung von Neubauten mit hochwertigem Wohnungsbestand, • Dachausbau und zum Teil auch Aufstockung von Wohngebäuden, • Modernisierung des Bestandes, insbesondere durch Zusammenlegung von Kleinwohnungen, den Ein-/Anbau von Fahrstuhlanlagen, den Anbau von Balkonen, die Erneuerung der Sanitärzellen sowie aufwendige, über den EnEV-Standard hinausgehende, energetische Gebäudesanierung. Ausdruck der, im Wohnungsbestand des Gebiets „Langhansstraße“ vorhandenen Aufwertungspotenziale sind auch die, von mehr als einem Drittel der Mieter geäußerten Wünsche zur Modernisierung der derzeitigen Wohnung. Derzeit sind in dem Gebiet ca. 23 % des Wohnungsbestandes Eigentumswoh-nungen. Es besteht daher noch ein Umwandlungspotenzial, das bei den aktuellen wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen häufig im Zusammenhang mit der baulichen Aufwertung der umgewandelten Wohnungen ausgeschöpft wird. Weitere Aufwertungspotenziale ergeben sich aus der besonderen städtebaulichen Gestalt des Gebiets „Langhansstraße“ mit einer Reihe von Brachen und nicht der innerstädtischen Lage entsprechend genutzten Gewerbeflächen, die zwischen die Wohngebäude eingestreut sind bzw. sich z. T. in den Innenblockbereichen befinden. Diese, teils noch ungeordnete Brachflächen und Fehlnutzungen bieten ein erhebliches städtebauliches Entwicklungspotential sowohl für die Neuschaffung von Wohnraum als auch für höherwertige Gewerbenutzungen. Aufwertungsdruck auf das Gebiet Das mit dem ÖPNV gut erschlossene Gebiet „Langhansstraße“, unweit attraktiver Wohngebiete des Ortsteils Prenzlauer Berg sowie vom Park am Weißen See als Erholungsfläche, stellt ein lagegünstiges, überwiegend ruhiges und – auch aufgrund seiner abwechslungsreichen städtebaulichen Struktur von Wohnen und kleinteiligen Gewerbenutzungen in einem denkmalgeschützten Bestand – insgesamt attraktives Wohngebiet dar. Auch zeigt das in den letzten 5 Jahren zu beobachtende Bevölkerungswachstum die besondere Attraktivität des Standorts. Anhaltspunkte für die Ausschöpfung der im Wohnungsbestand vorhandenen Aufwertungspotenziale bestehen u. a. durch kürzlich fertiggestellte oder aktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (ModInst.). In ca. 13 % der Bestandsmietverhältnisse wurden Modernisierungsmaßnahmen und darauf gestützte Mieterhöhungen durchgeführt, wobei die Modernisierungsaktivität in dem Gebiet seit 2014 kontinuierlich zunimmt. Wurden 2013 noch 3,9 % der insgesamt erfassten Maßnahmen durchgeführt, so ist die Quote bis 2016 auf 19,5 % gestiegen (2014: 14 %, 2015: 16 %). Darüber hinaus kann angenommen werden, dass eine gewisse Anzahl von leergezogenen Wohnungen nach umfassenden Modernisierungen neu vermietet wurden. Auffällig in dem Gebiet ist die Entwicklung kreativwirtschaftlicher Nutzungen, die in den Remisen und kleinen Gewerbeflächen besonders gute Entfaltungsmöglichkeiten vorfindet. Eine sich hieraus entwickelnde „Pionierszene“ könnte künftig Aufwertungsprozesse begünstigen. Weitere Anzeichen für Aufwertungsprozesse in den letzten Jahren sind neben den Wohnungsmodernisierungen insbesondere die im überörtlichen Vergleich erhöhte Eigentumsquote von ca. 23 % (Bezirk Pankow und Berlin ca. 19 %) sowie das intensive Umwandlungsgeschehen. Im Zeitraum 2010 bis 2015 erfolgten Grundbuchumschreibungen im Umfang von ca. 4 % des Wohnungsbestands (Berlin 2,8 %) wobei die Umwandlungsaktivität in den Jahren 2014 und 2015 mit 2,5 % des Wohnungsbestandes besonders hoch war. Der Aufwertungsprozess im Gebiet hat bereits Veränderungen in der demografischen und sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung des Gebiets bewirkt. Aus einem Vergleich der Bevölkerungspopulationen nach Zuzugsperioden kann entnommen werden, dass sich die soziale Zusammensetzung der Bewohner seit 2010 kontinuierlich in Richtung einer jüngeren, wirtschaftlich leistungsfähigeren Sozialstruktur verändert. Die nach 2014 zugezogenen Haushalte zeichnen sich durch ein höheres mittleres Äquivalenzeinkommen (ca. 2.000 € im Vergleich zu 1.800 €) von vor 2010 zugezogenen Haushalten aus. In das Gebiet zieht insbesondere in den letzten beiden Jahren eine offenkundig zunehmend „jüngere“ Bewohnerschaft mit kleineren Haushalten und weniger Kindern. Verdrängungsgefährdung der Wohnbevölkerung Aufgrund der bestehenden Aufwertungspotenziale in dem Gebiet und dem nachhaltigen Aufwertungsdruck auf den Wohnungsbestand müssen nachteilige Veränderungen in der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung befürchtet werden, die das aufeinander abgestimmte Verhältnis der derzeitigen Bevölkerungsstruktur, des lokalen Wohnungsangebots und der sozialen Infrastruktur gefährdet. Von einer Verdrängung bedrohte Teile der Gebietsbevölkerung sind insbesondere: • die Stammbevölkerung mit einer Wohndauer von 10 Jahren und mehr. Diese Teile der Bewohner (ca. 42 % der Haushalte) zeichnen sich durch eine unterdurchschnittliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit und Erwerbsquote, hohe Anteile an Seniorenhaushalten und Empfängern von staatlichen Transferleistungen aus. Teile dieser Haushalte werden aus persönlichen und finanziellen Gründen nicht in der Lage sein, die von einer Verteuerung durch die Umlage von Modernisierungskosten oder Veränderung des Wohnraums u. a. durch Zusammenlegung von Kleinwohnen erzwungenen Umzüge innerhalb des vertrauten Sozialraums oder Anpassungen des Haushaltsbudgets vorzunehmen. • Erwerbslose und Bezieher von Transfereinkommen (SGB II und SGB III). Diese ca. 6 % der erwerbsfähigen Bevölkerung sind nicht in der Lage, höhere Mieten zu verkraften, da die Miete für die Wohnung nur bis zu einer bestimmten Grenze übernommen wird. Die Situation verschärft sich für diese Bevölkerungsgruppe zusätzlich, wenn im Gebiet kleinere Wohnungen durch Zusammenlegung verlorengehen. Denn dann wird auch ein Wechsel in eine kleinere Wohnung erschwert, wenn nicht unmöglich. Für diese Gruppe gilt, dass an anderer Stelle im Stadtgebiet preisgünstiger, in der Wohnungsgröße passender Wohnraum geschaffen werden müsste. Ebenso gilt hier, dass die in diesen Haushalten lebenden Kinder auf die im Gebiet geschaffene öffentlich finanzierte Infrastruktur in besonderem Maße angewiesen sind. • Haushalte, die trotz guter wirtschaftlicher Voraussetzungen bereits eine hohe Mietbelastung haben, so dass ihr Spielraum für weitere Kosten- steigerungen erschöpft ist. Hierdurch sind nicht nur sozial schwächere Haushalte, sondern auch Haushalte mit mittleren Einkommen von Verdrängung betroffen. Dies gilt vor allem für die Haushalte mit Kindern, die in viel geringerem Maße ihre Ausgaben zugunsten einer höheren Miete umschichten können. Da auch diese Haushalte trotz ihres höheren Einkommens auf die von der öffentlichen Hand bereit gestellte Infrastruktur angewiesen sind, müsste diese Infrastruktur im Falle einer Verdrängung an anderer Stelle neu geschaffen werden. • Haushalte unterhalb der Armutsgrenze. Bei steigenden Mieten als Folge von Modernisierungsmaßnahmen sind Bewohner mit Einkommen unterhalb der Armutsgefährdungsgrenze (5 % der Haushalte) besonders von Verdrängung bedroht, da sie kaum Möglichkeiten haben durch Umschichtungen der Ausgaben steigende Mieten aufzufangen. Für diese Haushalte müsste dann an anderen Stellen im Stadtgebiet zusätzlicher preisgünstiger Wohnraum geschaffen werden. Für die in diesen Haushalten lebenden Kinder und Jugendlichen müsste darüber hinaus eine entsprechende Infrastruktur (Kitas, Schulen, Spielplätze, Jugendfreizeiteinrichtungen) geschaffen werden, da dieser Personenkreis in besonderem Maße auf die öffentlich finanzierten Angebote angewiesen ist. Auch sind Haushalte unterhalb der Armutsgrenze nicht in der Lage, eine fehlende Infrastruktur durch Inanspruchnahme privat finanzierter Angebote auszugleichen. Städtebauliche Folgen der Veränderung der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und Festlegungserfordernisse Ersatzinvestitionen durch Minderauslastung der Gebietsinfrastruktur Das im Quartier und Umfeld mit einer Vielzahl von Einrichtungen und Angeboten infrastrukturell sehr gut ausgestattete Gebiet entspricht der Bedarfslage der Wohnbevölkerung in der derzeitigen Zusammensetzung, die sich auch durch einen im Vergleich zum Bezirk etwas überdurchschnittlichen Anteil an Familien mit Kindern auszeichnet. Insbesondere die Grundschulversorgung durch die „Klax-Schule“ und die „Schule am Hamburger Platz“ sowie die zahlreichen privaten und öffentlichen Einrichtungen zur Kindertagesbetreuung im Gebiet decken die spezifische quartiersbezogene Nachfrage. Im Rahmen der Haushaltsbefragung wurde zudem deutlich, dass auch die Einrichtungen der Gesundheitsvorsorge im Gebiet sowie die Spielplätze im Umfeld stark genutzt und als wichtig eingeschätzt werden. Eine mit der Gebietsaufwertung einhergehende wesentliche Änderung der sozialen und demografischen Zusammensetzung der Bevölkerung, insbesondere des Alters-aufbaus mit geringeren Kinderzahlen würde eine Anpassung der sozialen Infrastruk-tur notwendig machen. Zur Vermeidung der dann erforderlichen Anpassungskosten sowie von Ersatzinvestitionen in anderen Quartieren Berlins für die abgewanderte Bevölkerung ist der Schutz der derzeitigen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung geboten. Überlastung der Verkehrsinfrastruktur Aktuell hat das Gebiet einen Pkw-Besatz von 305 Fahrzeugen pro Tausend Einwohnern und eine auf diesen Besatz ausgerichtete Infrastruktur für den ruhenden Verkehr, die sich bereits jetzt – auch wegen der zahlreichen gewerblicher Nutzungen im zentralen Bereich des Gebiets – durch einen relativ hohen Parkdruck auszeichnet. Eine durch weitere Aufwertungsprozesse zu befürchtende Veränderung der Bewohnerstruktur in Richtung kleiner einkommensstarker Haushalte führt im Allgemeinen auch zu einem höheren Pkw Besatz. Hierdurch würde die vorhandene Infrastruktur überlastet bzw. wären zusätzliche öffentliche Investitionen zur Bedarfsdeckung erforderlich. Verlust preiswerten Wohnraums Aufgrund des sich auf allen Wohnungsteilmärkten Berlins reduzierenden Angebots an preiswerten Mietwohnungen hat der Berliner Senat am 28. April 2015 mit der Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) die Gesamtstadt zum Gebiet mit einem angespann-ten Wohnungsmarkt bestimmt. Zur Vermeidung bzw. Minderung öffentlicher Investition in preiswerten Ersatzwohnraum ist es daher im Interesse der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit angemessenem Wohnraum geboten, bau-rechtliche Instrumente zum Erhalt vorhandenen preiswerten Wohnraums einzusetzen. Verstärkung von Segregationsprozessen Die Gebietsaufwertung und die nachfolgende Verteuerung von Wohnraum lassen eine Verdrängung insbesondere der einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen mit geringer Mietzahlungsfähigkeit und damit beschleunigte Segregationsprozesse in dem Gebiet „Langhansstraße“ befürchten. Im turnusmäßigen „Monitoring Sozial Stadtentwicklung“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen ist nachgewiesen, dass gesamtstädtisch Segregationsprozesse zu beobachten sind, die durch die zunehmende Konzentration von Wohnbevölkerung mit multiplen sozialen Problemlagen zu einer besonderen sozialen Belastung einzelner Wohnquartiere führen und öffentliche Investitionen z.B. im Bereich der Städtebauförderung „Soziale Stadt“ und dem Ausbau sozialer Infrastruktur erfordern. Die in dem Gebiet „Langhansstraße“ zu befürchtende Verdrängung von Teilen der Wohnbevölkerung lässt eine Belebung der Wohnungsnachfrage in anderen Quartieren der Stadt, insbesondere aber der näheren Umgebung des Gebiets erwarten. Hierdurch können Gentrifizierungsdynamiken ausgelöst werden, die diese Quartiere wiederum sozial überfordern und Folgekosten verursachen. In der Befragung wurde zudem deutlich, dass die Nachbarschaftsbeziehungen und die damit einhergehenden Selbsthilfenetzwerke im Gebiet insgesamt sehr gut sind. Deren Fortbestand steht im unmittelbaren Zusammenhang zum Erhalt der Bevölkerungszusammensetzung. Eine Veränderung des sozialen Gefüges und resultierend des Zusammenlebens birgt Konfliktpotenziale, die sich sowohl negativ auf die Stabilität im Gebiet als auch insbesondere auf die „Ausweichquartiere“ der Verdrängten auswirken können. Auf der Grundlage der vorstehend zusammengefassten Untersuchungsergebnisse ist daher der Einsatz des städtebaulichen Instruments einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Gebiet „Langhansstraße“ ein geeignetes und zulässiges Mittel, um sonst notwendig werdende städtebauliche Investitionen zu vermeiden.
Im Rahmen der Untersuchungen für das Gutachten konnten keine Anhaltspunkte für signifikante teilräumliche Unterschiede im Aufwertungspotenzial und Aufwertungsdruck gefunden werden, so dass eine erhaltungsrechtliche Festlegung des gesamten Untersuchungsgebiets erfolgt. Auf der Grundlage der vorstehend zusammengefassten Untersuchungsergebnisse ist daher der Einsatz des städtebaulichen Instruments einer Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zum Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in dem Gebiet „Langhansstraße“ ein geeignetes und zulässiges Mittel, um sonst notwendig werdende städtebauliche Investitionen zu vermeiden.
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) § 12 Abs. 2 Ziff. 4 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) § 30 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) Haushaltsmäßige Auswirkungen Die erforderliche Personalstelle ist in der Personalplanung des Haushaltsjahres 2018 ff berücksichtigt. Gutachten sowie Leistungen einer Mieterberatung werden aus dem Titel 89331 oder 89339 finanziert. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklungkeine Kinder- und Familienverträglichkeit entfällt
Anlagen Anlage 1: Karte des Geltungsbereiches der Erhaltungsverordnung „Langhansstraße“ Anlage 2: Entwurf der Verordnung Anlage 2 Entwurf Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches für das Gebiet „Langhansstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteile Weißensee und Pankow vom ___.___.2017 Auf Grund des § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 Abs. 3 des Gesetzes vom 20.07.2017 (BGBl. I S. 2808) in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AG BauGB) in der Fassung vom 07.11.1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 23.06.2015 (GVBl. S. 283) wird verordnet: § 1 Geltungsbereich Die Verordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB gilt für das in der anliegenden Karte im Maßstab 1:8000 mit einer durchbrochenen Linie eingegrenzte Gebiet „Langhansstraße“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteile Pankow und Weißensee. Es wird begrenzt durch die Thulestraße, Am Steinberg, Pistoriusstraße, Berliner Allee, ehemalige Bezirksgrenze (Prenzlauer Berg-Weißensee) verlaufend zwischen Lehderstraße und Ostseestraße, Prenzlauer Promenade, Wisbyer Straße, Talstraße. Die Innenkante der durchbrochenen Linie bildet die Gebietsgrenze. Die Karte ist Bestandteil dieser Verordnung (Anlage). § 2 Gegenstand der Verordnung Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung. § 3 Zuständigkeit Die Durchführung der Verordnung obliegt dem Bezirksamt Pankow von Berlin. § 4 Ordnungswidrigkeiten Wer eine bauliche Anlage innerhalb des Geltungsbereiches des Erhaltungsgebiets „Langhansstraße“ gemäß § 1 dieser Verordnung ohne die dafür nach § 2 dieser Verordnung erforderliche Genehmigung rückbaut oder ändert, handelt gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB ordnungswidrig und kann gemäß § 213 Absatz 3 BauGB mit einer Geldbuße belegt werden. § 5 Ausnahmen § 2 dieser Verordnung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nummer 2 BauGB bezeichneten Zwecken dienen, und nicht auf die in § 26 Nummer 3 BauGB bezeichneten Grundstücke. Das Bezirksamt Pankow von Berlin unterrichtet die Bedarfsträger dieser Grundstücke von dieser Verordnung. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne von § 2 dieser Verordnung, hat er dies dem Bezirksamt anzuzeigen. § 6 Verletzung von Vorschriften (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss
innerhalb eines Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in den Nummern 1 bis 3 genannten Verletzungen oder Mängel gemäß § 215 Absatz 1 BauGB und gemäß § 32 Absatz 2 AG BauGB unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. § 7 Inkrafttreten Diese Verordnung tritt am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den2017 Bezirksamt Pankow von Berlin Sören BennVollrad Kuhn Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung und Bürgerdienste Anlage (1 Karte)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |