Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                                  2015

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                      Drucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:              

Bebauungsplan 3-51B für das Grundstück Zimbelstraße 13 (Kleingartenanlage Hoffnung) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… 2015 folgenden Beschluss gefasst:

I.              Für das Grundstück Zimbelstraße 13 (Kleingartenanlage Hoffnung) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-51B aufgestellt.

Mit der Durchführung des Beschlusses ist das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

Begründung

Veranlassung:

Die BVV hat mit Drs.-Nr. VII-0321/2013 vom 14.02.2013 das Bezirksamt ersucht, mit der Aufstellung von Bebauungsplänen u. a. die Kleingartenanlage (KGA) Hoffnung als Kleingartenanlage planungsrechtlich zu sichern, wenn die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dabei wurde auf den Grundsatzbeschluss der Drucksache VII-359 vom 30.01.2013 zur dauerhaften Sicherung der Kleingartenanlagen im Bezirk Pankow verwiesen.

Die Kleingartenanlage Hoffnung befindet sich nicht auf landeseigenen Flächen.

Der Eigentümer des Grundstücks Zimbelstraße 13 hat einen Antrag auf Vorbescheid zur Umstrukturierung des Grundstücks zu Wohnzwecken und zur Errichtung von

23 Einfamilienhäusern am 14.01.2013 gestellt. Der Antrag auf Vorbescheid wurde am 18.12.2013 negativ beschieden. Der Eigentümer legte zu diesem Bescheid am 13.01.2014 (Posteingang am 16.01.2014) Widerspruch ein. Da das Vorhaben eine Geschossfläche von mehr als 1.500 m² Geschossfläche hat, ist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt als Widerspruchsbehörde für die Entscheidung über den Widerspruch zuständig. Die Entscheidung steht noch aus.

Ziel des Bebauungsplans ist im Rahmen einer gerechten Abwägung zwischen privaten und öffentlichen Belangen und öffentlichen Belangen untereinander mögliche Nutzungskonflikte zu bewältigen, die mit der Sicherung der KGA einhergehen.

Der Bebauungsplan soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

Städtebauliche Situation/Bestand:

Das Grundstück Zimbelstraße 13 wird seit 1928 durch die KGA Hoffnung genutzt, die derzeit als faktischer Dauerkleingarten geführt und verwaltet wird. Das Grundstück befindet sich in Privateigentum.

Die KGA nimmt aufgrund ihrer Lage und geringen Größe (1,57 ha) am Bebauungszusammenhang teil. Geplante Vorhaben auf dem Grundstück werden demnach auf der Grundlage des § 34 BauGB beurteilt. Die Kleingartenanlage ist kein Baugebiet im Sinne der Baunutzungsverordnung, sondern ein Unterfall der Grünflächennutzung, die im Bundeskleingartengesetz näher geregelt wird. Grundstücke im Innenbereich stehen für eine bauliche Nutzung nicht zur Verfügung, wenn sie als Grünfläche durch eine kleingärtnerische Nutzung geprägt sind.

Zwischen der KGA Hoffnung und den allseits umgebenden Bereichen ist eine deutliche Nutzungsgrenze festzustellen. Südlich grenzt eine mischgebietstypische Nutzung, westlich ein Gewerbegebiet, nördlich ein Einfamilienhausgebiet und östlich die Zimbelstraße an das Plangebiet an. Auf dem Grundstück der KGA Hoffnung ist die kleingärtnerische Nutzung prägend. Die Kleingartenanlage umfasst insgesamt

31 Parzellen. Davon werden 5 Parzellen dauerhaft bewohnt. Trotz dieser Fremdnutzung ist die kleingärtnerische Nutzung prägend.

Die auf dem Grundstück vorgefundenen Bebauungen besitzen überwiegend nicht die Prägung von Wohngebäuden. Sie besitzen auch kein solches Gewicht, dass sie das Gebiet als Erholungs- bzw. Wochenendhausgebiet prägen. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind überwiegend als Nebenanlagen der gärtnerischen Nutzung der Freiflächen untergeordnet.

Die KGA Hoffnung ist von der Zimbelstraße aus durch einen unbefestigten Gemeinschaftsweg erschlossen. Das Namensschild der Anlage, Eingangstor sowie Verkehrsschild (Einfahrt verboten, Privatgelände) weisen auf den nicht öffentlichen Charakter des Weges hin. Neben dem als Ge­meinschaftsanlage anzusehenden Weg mit Tor sowie dem eingefriedeten Müllstandort befindet sich auf dem Grundstück der KGA eine ca. 1.300 m² große Wiese, die als Spielfläche (z. T. ausgestattet mit Spielgeräten) gemeinschaftlich genutzt wird. Außerdem ist am Weg ein Bekanntma­chungskasten vorhanden.

Planerfordernis:

Das Erfordernis, den Bebauungsplan 3-51B aufzustellen, ergibt sich aus dem Ziel, die bestehende Kleingartennutzung auf dem 1,57 ha großen Gelände dauerhaft sicherzustellen. Ziel und Zweck der Planung ist die langfristige planungsrechtliche Sicherung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“.

Im Kleingartenentwicklungsplan des Landes Berlin wird eine angemessene Ausstattung Berlins mit Kleingärten als generelles Ziel formuliert. Darin heißt es u. a.:

„Die Förderung des Kleingartenwesens ist eine wichtige städtebauliche, sozial- und gesundheitspolitische Aufgabe des Landes Berlin. Kleingärten erfüllen als Teil des Grünflächensystems wichtige Ausgleichs- und Erholungsfunktionen.

Kleingärten haben eine Geschichte, die eng mit der Entwicklung Berlins zur Großstadt verbunden ist. Sie haben sich in Berlin zu einer typischen Form städtischer Frei- und Erholungsflächen entwickelt.

Kleingärten sind darüber hinaus in besonderem Maße Wohnergänzungsflächen in der Mieterstadt Berlin mit ihrem hohen Anteil an Geschosswohnungsbauten.“

Und weiter:

„Galt es in der Entwicklung des Kleingartenwesens anfangs die Armut und das Wohnungselend zu lindern und eine zusätzliche Versorgung der Bevölkerung mit Nahrungsmitteln zu erreichen, hat der Wandel in den sozialen und wirtschaftlichen Verhältnissen zu einer merklichen Änderung in den Motiven der Kleingärtner und daher zu einem Funktionswandel des Kleingartens geführt. So ist zum wirtschaftlichen Nutzen bzw. an seine Stelle verstärkt der Freizeit- und Erholungswert getreten.

In der heutigen Zeit stellen die Kleingärten daher überwiegend eine Lebens- und Wohnumfeldverbesserung für die Kleingärtner dar. Große Bedeutung haben die Gärten für die ältere Generation. Kindern bieten sie die Möglichkeit „Natur in der Stadt“ zu erleben und zu begreifen. Kleingärten sind auch Rückzugsgebiete für Pflanzen und Tiere.“

Kleingartenflächen sollen als Freiflächen gesichert und sinnvoll in das Grünsystem der Stadt integriert werden. Nach der dem Kleingartenentwicklungsplan Berlin beigefügten Karte ist die Kleingartenanlage Hoffnung keine in die Grünraumvernetzung eingebundene Anlage.

Kleingartenanlagen sollen sich jedoch nicht nur in das Gefüge der öffentlichen Grünflächen einordnen, sondern auch durch Öffnung der Anlagen, Schaffung von Rahmengrün-, Sitz- und Spielflächen vermehrt Erholungsfunktionen für die Allgemeinheit erfüllen, insbesondere für die in der Umgebung von Kleingartenanlagen lebende Bevölkerung. Die Kleingartenanlage Hoffnung befindet sich im südlichen Bereich der Bezirksregion II, nahe der Grenze zwischen den Ortsteilen Niederschönhausen und Französisch Buchholz. In beiden Ortsteilen haben sich die Siedlungsgebiete ausgehend von den historischen Ortskernen sukzessive aufeinander zu entwickelt und ehemals kleingärtnerische Nutzungen (ca. 10 ha) verdrängt. Die KGA Hoffnung ist eine der wenigen Anlagen, die ihre kleingärtnerische Nutzung als prägendes Element bewahrt hat. Sie befindet sich zudem in einem Bereich, in dem es wenig öffentlich zugängliche Grünflächen gibt. Durch eine stärkere Öffnung kann sie einen wichtigen Beitrag im Sinne der o. g. Ziele des Kleingartenentwicklungsplans für das Umfeld leisten. Vor dem Hintergrund begonnener Verdrängungsprozesse der kleingärtnerischen Nutzung ist eine planungsrechtliche Sicherung des Bestandes als Kleingartenanlage erforderlich.

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 13. Mai 2014 (ABl. S. 1019f.) stellt für den 1,57 ha großen Be­reich des Grundstückes Wohnbaufläche dar.

Gemäß den Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu den Änderungen des FNP Berlin (AV-FNP) vom

8. September 2006, die durch Bekanntmachung vom 29.06.2011 unverändert bis 30.06.2016 gelten (ABl. Nr. 30/2011, S. 1482), bestimmt der Entwicklungsgrundsatz 1 Satz 2, dass die Entwicklung anderer Baugebiete und anderer Flächen (u. a. Grünflächen) kleiner als 3 ha regelmäßig zulässig ist, wenn Funktionen und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben.

Mit ihrer Größe von 1,57 ha fällt eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingartenanlage unter die 3 ha-Regel des Entwicklungsgrundsatz 1 (Anlage zur AV-FNP), wenn die Zweckbestimmung der dargestellten Wohnbauflächen nicht in Frage gestellt wird und Wertigkeit und Funktion des Gebietes gewahrt bleiben. Mit der Sicherung der KGA Hoffnung als Dauerkleingartenanlage wird die überwiegende Wohnnutzung des Siedlungsraumes nicht in Frage gestellt.

Das Landschaftsprogramm, einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro) stellt die grüne Seite der gesamtstädtischen Planung Berlins dar. Es zeigt in vier Programmplänen den Bestand und die Entwicklungsziele für Natur und Landschaft. Das LaPro fasst die fachplanerischen Ziele zusammen und ergänzt mit seinen qualitativen Zielen auf der gesamtstädtischen Ebene die vorbereitende Bauleitplanung (FNP). Beide Planwerke zusammen sind das Fundament der Stadtentwicklung.

Für das Plangebiet werden folgende Aussagen getroffen:

Naturhaushalt/Umweltschutz

Der Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz zielt auf den Erhalt der natürlichen Ressourcen Klima, Luft, Boden und Wasser sowie Verbesserungen für die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, biologische Vielfalt und den Menschen. Als Anforderung an die Nutzung „Kleingarten“ wird u. a. die Überwachung des Schadstoffgehaltes von Böden und Pflanzen beim Nahrungsmittelanbau als auch der Erhalt und die Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung) benannt.

Erholung und Freiraumnutzung

Freiraum Kleingarten - Entwicklung öffentlich nutzbarer und durchgängiger Kleingartenanlagen - Einbindung in die Freiflächen- und Stadtstruktur

Landschaftsbild

Das Plangebiet liegt in einem kulturlandschaftlich geprägten Landschaftsraum, in dem u. a. der Erhalt und die Wiederherstellung von Altbaumbeständen, Gärten und Weiden und die Integration von kleinteilig strukturierten Nutzungen in Naherholungslandschaften als Ziel benannt wird.

Biotop und Artenschutz

Obstbaumsiedlungsbereich - Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils

Der „Stadtentwicklungsplan Wohnen 2025“ (StEP Wohnen 2025), Senatsbeschluss vom 8. Juli 2014, ist gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ein von der Gemeinde beschlossenes Entwicklungskonzept, welches bei der Aufstellung des Bebauungsplans zu berücksichtigen ist. Der StEP Wohnen 2025 stellt den Rahmen für die Neubau- und Bestandsentwicklung in Berlin bis 2025 dar.

Unter dem Kapitel „Flächenpotentiale durch Um- und Nachnutzung“ wurden Flächen mit unterschiedlichsten Vornutzungen aufgenommen. Das betrifft auch Kleingärten.

Dabei handelt es sich um Kleingärten, die im FNP schon seit langem als Bauflächen vorgesehen sind. Die meisten sollen langfristig oder nachrangig bebaut werden.

Die KGA „Hoffnung“ wird im Anhang Tab. 59, unter den für den Wohnungsbau vorgesehenen KGA mit einer Größenordnung von 50 Wohnungen und einer Realisierungseinschätzung nach 2025 (nachrangig) aufgeführt.

Der Stadtentwicklungsplan Klima, den der Senat von Berlin am 31. Mai 2011 beschlossen hat, widmet sich den räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Er formuliert Abwägungs- und Steuerungsaufgaben. Die stadtklimatische Bedeutung der Grün- und Freifläche der KGA Hoffnung wird als sehr hoch beurteilt.

Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-51B

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-51B für das Grundstück Zimbelstraße 13 (Kleingartenanlage Hoffnung) im Bezirk Pankow, Ortsteil Französisch Buchholz, soll als vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt werden.

Das Grundstück nimmt mit seiner bestehenden kleingärtnerischen Nutzung als Unterfall der Grünflächennutzung aufgrund seiner geringen Größe (1,57 ha) am Bebauungszusammenhang (§ 34 BauGB) teil. Mit der geplanten Festsetzung „Private Grünfläche/Dauerkleingärten“ wird weder der Zulässigkeitsmaßstab für die Genehmigung von Vorhaben verändert, noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter. Daher ist die Anwendung des vereinfachten Verfahrens begründet.

Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 und vom Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen.

Im vereinfachten Verfahren kann gemäß § 13 Abs. 2 BauGB auch von der frühzei-tigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. An Stelle einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung soll hier in Analogie zu § 13a Abs. 3 BauGB gemeinsam mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses im Amtsblatt für Berlin eine Information erfolgen, wo sich die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke informieren und dass sie sich innerhalb einer bestimmten Frist zur Planung äußern kann.

Die Mitteilung gemäß § 5 AGBauGB über die Absicht, den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan 3-51B aufzustellen, ergab Folgendes:

•                Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg:

„Die Planungsabsicht lässt zum derzeitigen Planungsstand keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung erkennen. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans (LEP B-B) im Gestaltungsraum Siedlung. Die künftigen Siedlungsverfahren sollen auf diesen Raum gelenkt werden. Zur Binnendifferenzierung des Gestaltungsraumes Siedlung haben Kommunen große Spielräume. Dem fachrechtlich gebotenen Freiraumerhalt soll aber auch hier Rechnung getragen werden. Die beabsichtigte planungsrechtliche und langfristige Sicherung der bereits bestehenden Kleingartenanlage ist mit dem Ziel

4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B vereinbar. Der Grundsatz der Raumordnung aus

§ 6 Abs. 3 LEPro 2007, wonach siedlungsbezogenen Freiräume für die Erholung gesichert oder entwickelt werden sollen, wird mit der Planung ebenfalls berücksichtigt.“

•                Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt:

Das Referat I B hat mitgeteilt, dass die Entwickelbarkeit aus dem FNP nicht abschließend prüfbar ist, da für den räumlichen Geltungsbereich des beabsichtigten Bebauungsplans W 4 (GFZ bis 0,4) dargestellt ist. Diese Darstellung entspricht dem gesamtstädtischen stadtentwicklungspolitischen Planungsziel der Daseinsvorsorge für den Wohnungsbau. Ob die Festsetzung „Grünfläche mit der Zweckbestimmung Private Dauerkleingärten“ aus dem FNP entwickelbar ist, kann abschließend erst beurteilt werden, wenn eine belastbare Abwägung zwischen den privaten und öffentlichen Belangen vorgelegt wird.

Es wird jedoch „dringend geraten, im weiteren Verfahren alle Kriterien (Ver- und Entsorgungsstruktur, Erkennbarkeit der Möglichkeit des Kleingartencharakters, die Kleingartenanlagen von Wohnbauland unterscheiden unbedingt zu beachten und abzuarbeiten und das Prüfergebnis in der Begründung darzulegen“.

Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass die KGA Hoffnung im „Entwurf des Stadtentwicklungsplans Wohnen“ als Wohnungsneubaupotential (nachrangig) enthalten ist.

Das Referat II C hat keine Bedenken zur Durchführung des Verfahrens nach

§ 13 BauGB (Vereinfachtes Verfahren) erhoben.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Die Planungsleistungen sollen aus Kapazitätsgründen an ein Planungsbüro vergeben werden und aus dem Kapitel 4610/Titel 88339 aus dem bezirklichen Haushalt finanziert werden. Im Rahmen des weiteren Verfahrens wird zu prüfen sein, ob die ausgeübte Wohn- und Erholungsnutzung der Vollziehbarkeit der Planung entgegensteht.

Die weiteren Auswirkungen der Planung auf den Haushalt und die Finanzplanung sind vor dem Hintergrund, dass der Eigentümer nicht bereit ist, an der Verwirklichung des Planungsziels mitzuwirken und gegen den ablehnenden Vorbescheid Widerspruch eingelegt hat, nicht abschätzbar. Es ist nicht auszuschließen, dass mit der Planung weitere Kosten entstehen können. Diese müssen ggf. im weiteren Verfahren ermittelt werden.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage 1

Kinder- und Familienverträglichkeit

Die Planung soll u. a. dem langfristigen Erhalt einer städtebaulichen Nutzung dienen, die Naturerleben und Erholung insbesondere für Familien mit Kindern in der Nähe zu den sich stark verdichtenden Wohngebieten ermöglicht.

Anlage 1: Auswirkungen auf eine nachhaltigen Entwicklung

Anlage 2: Bebauungsplanentwurf 3-51B

Matthias Köhne                                                                      Jens-Holger Kirchner

Bezirksbürgermeister                                                         Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21/B-Plan 3-51B

Entsprechende Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.