Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
Energie sparen: Informationen des Senates, Informationen in Leichter Sprache und Energieportal in Deutscher Gebärdensprache
Drucksache - VII-0639
 |
 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Siehe Anlage
Bezirksamt Pankow von Berlin 2014
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG
Betr.: Bebauungsplan 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße 15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2014 folgenden Beschluss gefasst:
Der Bebauungsplan 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße 15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg wird als Rechtsverordnung festgesetzt.
Begründung
Die Bezirksverordnetenversammlung hat am 12.12.2012, nach vorheriger Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Grünanlagen am 22.11.2012, gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB den Entwurf des Bebauungsplans 3-26 mit Deckblatt vom 05.04.2012 einschließlich Begründung und gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans beschlossen (Drs-Nr. VII-0309). Der Beschluss gemäß § 6 Abs. 3 BauGB schließt Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder aus Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht ändern, ausdrücklich ein.
Mit Schreiben vom 20.12.2012 wurde der Bebauungsplan der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (SenStadtUm) gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Als Ergebnis des Anzeigeverfahrens teilte die Senatsverwaltung mit Schreiben vom 27.02.2013 mit, dass der Bebauungsplan nicht zu beanstanden sei.
Darüber hinaus wurden von SenStadtUm Hinweise mit der Bitte um Beachtung gegeben, denen weitgehend im Interesse einer Klarstellung und besseren Nachvollziehbarkeit von Abwägung und Planzeichnung nachgekommen wurde.
Aus Gründen der Rechtsicherheit ergab sich ein Ergänzungserfordernis aufgrund des Rundschreibens Nr. 1/2013 von SenStadtUm vom 28.02.2013.
Es waren die Zitierweise des Flächennutzungsplans (FNP), der Baunutzungsverordnung und des Baugesetzbuchs zu aktualisieren. Auswirkungen auf das Bebauungsplanverfahren ergeben sich hieraus nicht.
Es erfolgten folgende redaktionelle Änderungen und Ergänzungen:
Redaktionelle Änderungen von fünf Textfestsetzungen In der textlichen Festsetzung Nr. 1 wurde der letzte Satz: "Einrichtungen dieser Art sind im gesamten Baugebiet unzulässig." ersatzlos gestrichen, der sich auf Video- oder ähnliche Vorführungen mit sexuellem Charakter bezieht. Da Satz 2 der textlichen Festsetzung regelt, dass die Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO (nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten) nur in den Wohngebieten WB3 und WB4 Bestandteil des Bebauungsplans sind, ist der Bezug im letzten Satz auf das gesamte Baugebiet entbehrlich, weil außerhalb der beiden Wohngebiete WB3 und WB4 derartige Einrichtungen ohnehin nicht zulässig sind.
In der textlichen Festsetzung Nr. 3 wurden im 1. Satz nach "innerhalb der mit E bezeichneten Fläche" die Worte "in der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" eingefügt. Damit ist die Lage der Fläche E eindeutig beschrieben und besser im Bebauungsplan auffindbar.
In der textlichen Festsetzung Nr. 8 wurde das Wort "Geschoss" durch das Wort "Vollgeschoss" ersetzt. Damit wurde die Textfestsetzung klarstellend angepasst. Mit dieser Textfestsetzung sollen, wie in der Festsetzungsbegründung dargelegt, sowohl ein Berliner Dach als auch ein Staffelgeschoss zulässig sein, die i.S.d. Bauordnung Berlin Vollgeschosse sind.
Neu eingefügt wurde als textliche Festsetzung Nr. 13: "In den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 sowie in den Gemeinbedarfsflächen mit den Zweckbestimmungen "Schule" und "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt." Gemäß dem Rundschreiben Nr. 1/2013 von SenStadtUm vom 28.02.2013 ist aufgrund aktueller Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg bei Baukörperfestsetzungen ab sofort ausdrücklich auch textlich festzusetzen, dass die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche gleichzeitig die maßgebliche Grundfläche sein soll. Die Textfestsetzung dient der Klarstellung und der Rechtssicherheit des Bebauungsplans. Sie entspricht dem planerischen Willen der BVV, da in der Begründung auf die zeichnerische Festsetzung der zulässigen Grundfläche bereits hingewiesen worden war, so dass ein erneuter Beschluss der BVV nicht erforderlich ist.
Da als Nr. 13 eine neue textliche Festsetzung redaktionell eingefügt wurde, ist die ehemalige Nr. 13 nunmehr die textliche Festsetzung Nr. 14.
Redaktionelle Änderungen der Planzeichnung In der Nebenzeichnung 2 wurde die Gemeinbedarfsfläche, die unkorrekterweise mit dem Farbton "Rot mittel" dargestellt war, gemäß Planzeichenverordnung mit dem Farbton "Karminrot mittel" gekennzeichnet. Aus der Begründung sowie der Planzeichnung geht eindeutig hervor, dass diese Nebenzeichnung die Gemeinbedarfsfläche in der Hauptzeichnung (Null-Ebene) betrifft. Die Änderung des Farbtons ist somit keine inhaltliche Planänderung, sondern eine redaktionelle.
Auf dem Originalplan wurde der Hinweis ergänzt: "Zu diesem Bebauungsplan gehört das Deckblatt vom 05.04.2012."
Redaktionelle Änderungen der Festsetzungsbegründung Auf S. 17 Kapitel I. 2.3.1 Flächennutzungsplan wurde die Zitierweise des FNP aktualisiert, da dieser am 26. September 2013 geändert wurde. Die Änderung des FNP betrifft keine Inhalte des Bebauungsplans.
Auf S. 30 wurde der gesamte letzte Absatz im Kapitel II. 3.1.1 Besondere Wohngebiete gestrichen. Um die Intention der textlichen Festsetzung Nr. 1 klar darzulegen, wurde er wie folgt neu formuliert: "Video- oder ähnliche Vorführungen mit sexuellem Charakter sind in den besonderen Wohngebieten grundsätzlich ausgeschlossen. Vergnügungsstätten, insbesondere mit sexuellem Charakter, ist typisierend eigen, dass sie ein erhebliches Störpotenzial aufweisen. Von ihnen gehen regelmäßig Störungen und Wirkungen aus, die dem Ziel der Förderung der Wohnnutzung widersprechen. Auch sind diese Einrichtungen aufgrund der unmittelbaren Nähe der Grundschule nicht zulässig. Ziel der Festsetzung ist es, das Wohnen bzw. die Wohnqualität vor störenden Vergnügungsstätten zu schützen. Neben der davon ausgehenden Gefährdung der Wohnruhe durch spezielle kundenbedingte Störungen, die in der Regel im Nachtzeitraum stattfinden (Zu- und Abfahrtsverkehr zur Nachtzeit und das Verhalten der durch die Vergnügungsstätten entsprechend animierten Besucher), weisen diese Einrichtungen häufig eine aufdringliche und aggressive Außendarstellung auf (z.B. Sexkinos). Sobald sich sexuell ausgerichtete Vergnügungsstätten oder Gewerbebetriebe mit sexuellem Charakter punktuell häufen, bergen sie die Gefahr zum Kristallisationspunkt für eine negative Entwicklung zu werden. Im Umfeld des Plangebiets haben sich in unmittelbarer Nähe in der Immanuelkirchstraße 16 und 23 sowie Immanuelkirchstraße 18/Greifswalder Straße 215 bereits mehrere Einrichtungen mit sexuellem Charakter (nichtmedizinische Massage und zwei größere Swingerclubs, von denen einer durch seine aggressive Außenwerbung auffällt) angesiedelt, die als Indizien für eine bereits einsetzende Entwicklung in eine falsche Richtung angesehen werden und das Potenzial besitzen, zum Kristallisationspunkt einer negativen Gebietsprägung zu werden. Kritisch sind die in der Folge der Ansiedlung solcher Einrichtungen zu beobachtenden "Trading-Down-Effekte", die zu Veränderungen in der benachbarten Gewerbe- und Ladenstruktur führen können. Dies widerspricht den Entwicklungszielen für das Gebiet. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten mit Video- oder ähnlichen Vorführungen mit sexuellem Charakter erfolgt, um der Gefahr einer gebietsprägenden Ansiedlung von derartigen Betrieben im Geltungsbereich zu begegnen. Vergnügungsstätten ohne Vorführungen mit sexuellem Inhalt, die nicht kerngebietstypisch (also kleinflächig) sind, sind weiterhin im WB3 und WB4 ausnahmsweise zulässig. In der Abwägung der festgesetzten Zulässigkeitsbeschränkung mit der Gewerbefreiheit und den Belangen der Privateigentümer sind nur die Einrichtungen unzulässig, die über ein besonders hohes Störpotenzial verfügen."
Auf S. 34 im Kapitel II. 3.2.1 Besondere Wohngebiete wurden im 3. Absatz, am Ende des 2. Satzes nach den Worten "zulässige Grundfläche" die Worte "(textliche Festsetzung Nr. 13)" eingefügt. Damit wird auf die redaktionell neu eingefügte Textfestsetzung Nr. 13 als Klarstellung für die zeichnerische Baukörperfestsetzung hingewiesen.
Auf S. 40 im Kapitel II. 3.2.2 Flächen für den Gemeinbedarf wurden im 1. Absatz am Ende des 1. Satzes die Worte "(textliche Festsetzung Nr. 13)" eingefügt. Damit wird auf die redaktionell neu eingefügte Textfestsetzung Nr. 13 als Klarstellung für die zeichnerische Baukörperfestsetzung hingewiesen.
Auf S. 40 im Kapitel II. 3.2.2 Flächen für den Gemeinbedarf wurden im letzten Absatz, 19. Zeile vor dem Wort "Bereich" die Worte "an das Nachbargebäude angrenzenden" und nach dem Wort "Bereich" die Worte "(Fläche E)" eingefügt. Als letzter Satz wurde diesem Absatz neu angefügt: "Aufgrund der Überlagerung verschiedener Festsetzungen ist die Fläche E in der Planzeichnung nur an zwei Seiten, nördlich und östlich, durch Strichlinien begrenzt. Die beiden anderen Seiten bilden die Baugrenzen des Baukörpers." Diese Ergänzungen sind erfolgt, um die zeichnerische Darstellung der Fläche E klarzustellen.
Auf S. 41 im Kapitel II. 3.2.2 Flächen für Gemeinbedarf, vorletzter Absatz wurden sowohl in der 1. als auch in der 9. Zeile die Worte für die Grundstücksbezeichnung des Gewerbegebäudes "Heinrich-Roller-Straße A-C" gestrichen und korrekterweise "Immanuelkirchstraße 14 A-C" eingefügt.
Auf S. 45 im Kapitel III. 2. Auswirkungen auf die Umwelt wurde der gesamte zweite Absatz ersatzlos gestrichen, da er bezüglich der Auswirkungen des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO auf die Versiegelung missverständlich formuliert war. Eine Neuformulierung war entbehrlich, da bereits auf S. 44 im Kapitel III. 1. Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse im zweiten Absatz dargelegt ist, dass bei Neubaumaßnahmen aufgrund der Festsetzungen zum Nutzungsmaß langfristig eine Verbesserung der Freiflächensituation sichergestellt ist, da je nach Grundstück zwischen 20 % und 35 % der Grundstücksfläche von Versiegelung freigehalten und begrünt werden müssen.
Auf S. 90 wurden bei den Rechtsgrundlagen die Zitierweisen des Baugesetzbuchs und der Baunutzungsverordnung aktualisiert, die sich nach dem BVV-Beschluss geändert haben.
Auf S. 91 und 92 wurden in der Anlage 1 Textliche Festsetzungen die Textfestsetzungen Nr. 1, 3, 8, 13 und 14 entsprechend den dargelegten redaktionellen Änderungen überarbeitet.
Redaktionelle Änderung der Rechtsverordnung Das Baugesetzbuch hat sich seit dem BVV-Beschluss geändert und wird nun wie folgt zitiert: "., zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)." In der Rechtsverordnung wurde die Zitierweise entsprechend aktualisiert.
Darüber hinaus gab es von SenStadtUm den Hinweis, das südliche Ende der Fläche A (Gehrecht) zeichnerisch exakter darzustellen. Diesem Hinweis wurde nicht gefolgt. Gemäß Planzeichenverordnung gibt es zwei Möglichkeiten, mit Gehrechten zu belastende Flächen zu umgrenzen. Für schmale Flächen soll als Planzeichen eine dünne Strichlinie verwendet werden, für größere die sogenannte Brikettlinie. Im südlichen Bereich, östlich der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke", ist die mit dem Gehrecht belastete Fläche sehr schmal, ebenso im nördlichen Bereich der Durchfahrt Immanuelkirchstraße 14. Des Weiteren treffen teilweise mehrere unterschiedliche Planzeichen auf engem Raum zusammen, so dass die Strichlinie verwendet wurde, um eine einheitliche Darstellung der Fläche A und eine gute Lesbarkeit zu gewährleisten.
Da die vorgenommenen Aktualisierungen, Änderungen und Ergänzungen nur redaktioneller Art sind und die von der BVV beschlossene Abwägung sowie den beschlossenen materiellen Inhalt des Bebauungsplans nicht ändern, ist eine erneute Beschlussfassung durch die BVV nicht erforderlich und das Bezirksamt von Pankow konnte den Bebauungsplan 3-26 als Rechtsverordnung festsetzen.
Der Bebauungsplan ist Bestandteil der Rechtsverordnung. Die Begründung ist gemäß § 9 Abs. 8 BauGB dem Bebauungsplan zur Nachvollziehbarkeit der Abwägungsentscheidung, zur Erläuterung des planerischen Inhalts und zur Überprüfbarkeit des ordnungsgemäßen Zustandekommens beizufügen. Sie wird gemeinsam mit dem Bebauungsplan niedergelegt sowie den Abzeichnungen beigefügt. Nachdem der Bebauungsplan Rechtskraft erlangt hat, werden der Plan und die Begründung im Internet auf der Seite des Stadtentwicklungsamts für die Öffentlichkeit zum Einsehen bereitgestellt.
Die Rechtsverordnung wird im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet und tritt am Tage nach der Verkündung in Kraft.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Die haushaltsmäßigen Auswirkungen wurden bereits zum Beschluss der BVV (Drs-Nr. VII-0309) sowie in der Begründung zum Bebauungsplan 3-26 (Kapitel III Auswirkungen des Bebauungsplans) dargelegt. Hierzu haben sich keine Änderungen ergeben.
Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine
Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
keine
Kinder- und Familienverträglichkeit
Die geplante Sicherung einer Sporthalle wird sich positiv auf die Lebensbedingungen von Kindern und Familien auswirken.
Anlagen: 1. Kopie der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-26 2. Begründung zum Bebauungsplan 3-26 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
Matthias Köhne Jens-Holger Kirchner Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
6
Anlage 1 Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-26 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Vom 2014
Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet:
§ 1
Der Bebauungsplan 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße 15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wird festgesetzt.
§ 2
Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden.
§ 3
Auf die Vorschriften über
1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und
2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)
wird hingewiesen.
§ 4
(1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss
1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 bis 3 und Abs. 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 6
2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans,
3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs,
4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind,
in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen von Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich.
(2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.
§ 5
Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.
Berlin, den 2014
Bezirksamt Pankow von Berlin
.............. .................. Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung
6
Anlage 2
Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan 3-26
für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C sowie Heinrich-Roller-Straße 15-18 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
6
Bebauungsplan 3-26 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
1. Veranlassung und Erforderlichkeit 2.2 Bestand, Ausgangssituation 2.2.2 Bestand im Geltungsbereich 2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 2.3.4 Stadtentwicklungsplanung (StEP) 2.3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 2.3.6 Bestehende Bebauungspläne 2.3.7 Ehemaliges Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg "Winsstraße" 2.3.9 Lärmminderungsplanung Berlin 2.3.11 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen 2.3.13 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 3. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen 3.1.2 Flächen für den Gemeinbedarf 3.1.3 Öffentliche Verkehrsflächen 3.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche 3.2.1.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO 3.2.1.2 Übertretung der Grundstücksgrenze durch benachbarte Baugrundstücke, Abstandsbaulast 3.2.2 Flächen für den Gemeinbedarf 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 3.5 Nachrichtliche Übernahme und Hinweis III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse 2. Auswirkungen auf die Umwelt 3. Auswirkungen auf den Verkehr 4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur 6. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 7. Auswirkungen auf private Eigentümer 1. Mitteilung der Planungsabsicht 3. Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 4. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 5. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 6. Erneute Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB 6.1 Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit 6.2 Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 7. Beschluss über Abwägungsergebnis und Bebauungsplanentwurf 8. Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Nr. | Baumart, (Wiss. Name) geschätzter Stammdurchmesser in cm | Bewertung | Bemerkungen |
1 | Linde (Tilia spec.) 40 | hoch | schmale Krone |
2 | Rosskastanie (Aesculus hippocastanum) 60 | hoch | kleine Höhle in ca. 5 m Höhe |
3 | Rosskastanie (Aesculus hippocastanum) 60 | hoch | nachlassende Vitalität, daher Krone stark zurückgeschnitten |
4 | Rosskastanie (Aesculus hippocastanum) 55 | hoch | einseitig ausgebildete Krone, Hohlräume im unteren Starkastbereich |
5 | Rotblühende Rosskastanie (Aesculus x carnea) 20 | mittel | - |
6 | Spitz-Ahorn (Acer platanoides) 35 | hoch | kleinere Höhlen im unteren Stamm-/Starkastbereich |
7 | Spitz-Ahorn (Acer platanoides) 40 | hoch | leicht nachlassende Vitalität |
8 | Carpinus betulus (Hain-Buche) 50 | mittel | stark nachlassende Vitalität, stark zurückgeschnitten |
9 | Götterbaum (Ailanthus altissima) 20 | mittel | Kronenbeginn in ca. 10 m Höhe |
10 | Götterbaum (Ailanthus altissima) 25 | mittel | Kronenbeginn in ca. 10 m Höhe |
11 | Götterbaum (Ailanthus altissima) 40 | mittel | Kronenbeginn in ca. 10 m Höhe |
12 | Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) 20 | mittel | nachlassende Vitalität |
13 | Linde (Tilia spec.) 35 | hoch | stark nachlassende Vitalität, stark zurückgeschnitten, kleinere Höhlen, Vogelnest |
14 | Eiche (Quercus spec.) 40 | hoch | nachlassende Vitalität |
15 | Linde (Tilia spec.) 40 | hoch | - |
16 | Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) 20 | mittel | - |
17 | Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) 20 | mittel | - |
18 | Robinie (Robina pseudacacia) 15 | gering | - |
19 | (?) 25 | gering | sehr starke Schädigung |
20 | Götterbaum (Ailanthus altissima) 25 | gering | - |
Einschätzung des faunistischen Artenpotenzials
Baumhöhlen und Gebäudehabitate - Fledermäuse
Kleinere Hohlräume und Risse befinden sich in den älteren Bäumen des Schulhofs in geringer Höhe. Die Eignung für Fledermauswochenstuben ist sehr gering, eine Besiedlung durch Einzeltiere im Sommer kann aber nicht ausgeschlossen werden.
Aufgrund von Hohlräumen, Vorsprüngen und Ritzen in älteren Mauern und Brandwänden konnte zum Zeitpunkt der Erhebung im teilweise noch unsanierten Altbaubestand eine potenzielle Eignung für Fledermaussommerquartiere nicht vollständig ausgeschlossen werden.
Baumhöhlen und Gebäudehabitate - Vogelarten
Aufgrund des hohen Anteils geschädigter Bäume mit Verlust von Starkästen (überwiegend durch Rückschnitt aufgrund der Verkehrssicherungspflicht) haben sich in den Stamm- und Starkastbereichen der Bäume des Schulhofs teilweise kleinere Hohlräume gebildet. Diese befinden sich in Höhen um ca. 5 m. Lärm und visuelle Störungen sind aufgrund des Schulbetriebs in sämtlichen Hofbereichen sehr hoch. Die Eignung für Höhlenbrüter ist daher sehr gering.
Der sehr stark geschädigte Baum Nr. 19 hat größere, unregelmäßig ausgeprägte Hohlräume in niedriger Höhe, die große Faulstellen aufweisen. Als Bruthabitat sind diese Hohlräume aufgrund der starken Durchfeuchtung nicht geeignet.
Nester (des Vorjahrs) von Mauerseglern wurden nicht festgestellt.
Nistmöglichkeiten für verbreitet im Stadtgebiet vorkommende Vogelarten bieten die teilweise bereits gut entwickelten Fassaden- und Wandbegrünungen.
Vogelarten - Baum- und Gebüschbrüter
Aufgrund der starken Störungen sind die vorhandenen Bäume nur für wenige, häufig vorkommende Vogelarten mit wechselnden Brutplätzen geeignet. Auf dem Gelände des Schulhofs konnte lediglich ein Vogelnest in einer hohen Baumkrone festgestellt werden.
Weitere Nistmöglichkeiten bieten die mehrschichtigen Gehölzbestände. Diese sind jedoch aufgrund ihrer Lage, der vorhandenen Störungen und aufgrund des noch jungen Bestands ebenfalls nur für wenige, störungsunempfindliche Singvogelarten geeignet, die im Stadtgebiet allgemein verbreitet sind.
Sonstige gefährdete und geschützte Arten
Vorkommen sonstiger streng / besonders geschützter / gefährdeter Arten können aufgrund der isolierten Lage im dicht besiedelten Bereich mit intensiver anthropogener Nutzung, wegen des fehlenden Biotopverbunds und aufgrund der vorgefundenen Habitatstrukturen ausgeschlossen werden.
Nach Einschätzung des zuständigen Fachamts kann jedoch im Plangebiet das Vorkommen einzelner Brutvögel auf Grund der vorhandenen Biotopstruktur derzeit nicht ausgeschlossen werden. Es handelt sich hierbei um Gebüsch- und Baumbrüter, die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand. Hinweise auf mehrjährig, bzw. dauerhaft genutzte Fortpflanzungsstätten des Mauerseglers (Gebäudebrüter) haben sich nicht bestätigt.
Mit dem Bebauungsplan können somit bei Verwirklichung der vorgesehenen Festsetzungen die Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote nach § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), z. B. bei Gehölzrodungen infolge von Neubaumaßnahmen, grundsätzlich verletzt werden. Im Sinne des Art. I der V-RL (Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als gemeinschaftsrechtlich geschützt.
Folgende artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen sind bei der Planung und Durchführung von Vorhaben bzw. Baumaßnahmen zu beachten:
1. Vögel und Fledermäuse
Die Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen geschützten Lebensstätten abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu sanierender Gebäude ist vor Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine nachweislich fachkundige Person im Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten gemeinschaftsrechtlich geschützter Vogelarten sowie Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus) zu untersuchen. Bei Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung des Beseitigungsverbots nach § 44 Abs.1 Nr.1 BNatSchG der Befreiung nach § 67 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des Untersuchungsergebnisses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung -I E 2- als zuständige Oberste Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird i.d.R. mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren sind. Die Nisthilfen sollten möglichst gemäß § 44 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG vor der Durchführung des Eingriffs in räumlicher Nähe angebracht werden.
2. Beseitigung von Bäumen und Vegetation
Soweit die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, d.h. nicht während des Zeitraums Anfang März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu überprüfen und - bei Vorliegen dieses Sachverhalts - zwingend zu gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 44 Abs.1 Nr. 1 BNatSchG) ist bis zur Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu belassen. Bei Vorliegen dieser Sachverhalte wird eine Befreiung, die das Töten von Tieren oder Zerstören von Gelege zum Gegenstand hätte, von SenStadt IE 2 nicht in Aussicht gestellt.
Soweit höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel und/oder Fledermäuse) beseitigt werden müssen, bedarf es gemäß § 44 Abs.1 Nr.1 BNatSchG - ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der Baumschutzverordnung (BaumSchVO) - der Befreiung nach § 67 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn bei der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I E hat mit Schreiben vom 05.06.2012 mitgeteilt, dass der Verwirklichung des Bebauungsplans keine artenschutzrechtlichen Hinderungsgründe entgegen stehen.
2.3 Planerische Ausgangssituation
2.3.1 Flächennutzungsplan
Die Entwicklung des Bebauungsplanentwurfs erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 26. September 2013 (ABl. S. 2070).
Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt, ohne Maßstab)
Im FNP liegt das Plangebiet im Grenzbereich zwischen einer Darstellung als gemischte Baufläche M2 entlang der Greifswalder Straße und einer Wohnbaufläche W1. Für die Greifswalder Straße ist darüber hinaus eine Trassenfreihaltung für eine U-Bahnführung dargestellt.
Der Geltungsbereich ist Teil eines Gebiets, das als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt ist.
Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans zur Art der Nutzung "Besonderes Wohngebiet (WB)" und "Fläche für den Gemeinbedarf" sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt.
2.3.2 Raumordnung
Der am 15.05.2009 in Kraft getretene Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B) (GVBl. Nr. 11 vom 14.05.2009, S. 182) stellt den Geltungsbereich in der Festlegungskarte 1 als Gestaltungsraum Siedlung dar. In ihrer Stellungnahme teilt die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg mit, dass der Bebauungsplan an die Ziele der Raumordnung angepasst ist, da im Gestaltungsraum Siedlung gemäß Ziel 4.5 Abs.1 Nr.2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Die Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen ist hier ebenfalls möglich. Der Bebauungsplan berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie Grundsatz 4.1 LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestands in vorhandenen Siedlungsbereichen).
2.3.3 Landschaftsprogramm (LaPro 94)
Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) formuliert für das Plangebiet in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele:
Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u. a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge:
- Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen,
- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung),
- Kompensation von baulichen Verdichtungen,
- Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung.
Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als bebauter Bereich - Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet. Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten:
- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen,
- Erschließung vorhandener Freiflächen,
- Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung, Hofbegrünung,
- Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum.
Der Teilplan Landschaftsbild weist das Plangebiet als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich u. a.:
- Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten,
- Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern,
- Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen,
- Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung.
Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für das Plangebiet eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u. a. folgende Anforderungen gestellt werden:
- Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung),
- kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung,
- Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,
- dezentrale Regenwasserversickerung,
- Förderung emissionsarmer Heizsysteme.
2.3.4 Stadtentwicklungsplanung (StEP)
StEP Wohnen
Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. Eine Aktualisierung des Plans gibt es noch nicht.
Der StEP Wohnen sieht für die Flächen beidseitig der Greifswalder Straße und damit auch für das Plangebiet eine Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist.
StEP Industrie und Gewerbe
Der Senat von Berlin hat am 25. Januar 2011 den "Stadtentwicklungsplan Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin (StEP Industrie und Gewerbe)" beschlossen. Der StEP Industrie und Gewerbe (Konzeptkarte) trifft für das Plangebiet keine Aussage.
StEP Zentren 3
Der Senat von Berlin hat am 12. April 2011 den "Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP Zentren 3)" beschlossen. Das Plangebiet liegt in der Karte "Zentrentragende Stadträume" im Grenzbereich der Darstellung eines zentrentragenden Stadtraums mit ausgeprägter Urbanität entlang der Greifswalder Straße und südlich des Stadtteilzentrums "Greifswalder Straße Nord".
StEP Verkehr - mobil 2010 -
StEP Klima
Der Senat von Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Der StEP Klima liefert einen räumlichen Orientierungsrahmen, der eine Hilfestellung für die Anpassung von gesamtstädtischen Planungen an den Klimawandel liefern soll. Damit stellt er keine "detaillierte Gebrauchsanweisung" zur Lösung konkreter Fragestellungen dar, sondern soll eher Abwägungs- und Steuerungsaufgaben wahrnehmen.
Im Maßnahmenplan Bioklima liegt das Plangebiet im Randbereich der Kennzeichnung "Wohngebiete mit aktuell prioritärem Handlungsbedarf". Hier sollen einerseits Maßnahmen am Gebäudebestand (Senkung des Albedo[4], Dach- und Fassadenbegrünung) getroffen und andererseits Entsiegelungspotenziale erschlossen werden.
Im Maßnahmenplan Grün- und Freiflächen ist das Gebiet mit "aktuell prioritärem Handlungsbedarf" bei Stadtbäumen im Siedlungsbereich und mit "Potenziale zur Entsiegelung unbebauter Freiflächen ausschöpfen" gekennzeichnet.
Im Maßnahmenplan Gewässerqualität und Starkregen zählt der Geltungsbereich, wie nahezu die gesamte Berliner Innenstadt, zum "Handlungsraum Mischsystem" und liegt im Handlungsbereich "Stauraum in der Mischkanalisation erweitern und optimal bewirtschaften". Hier soll u.a. das Überlaufen der Mischkanalisation in die Gewässer durch dezentrale Regenwasserbewirtschaftung verhindert oder zumindest verringert werden.
2.3.5 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Eine Bereichsentwicklungsplanung liegt für diesen Bereich nicht vor.
2.3.6 Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet gibt es weder festgesetzte noch unmittelbar angrenzende Bebauungspläne. Südwestlich davon befindet sich der Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans 3-17, mit dem eine nicht mehr für Bestattungen erforderliche Fläche südlich der Heinrich-Roller-Straße auf dem Friedhof St. Nicolai und St. Marien II im öffentlichen Interesse dauerhaft als Grünfläche planungsrechtlich gesichert werden soll.
Die Fläche wurde zudem als alternativer Standort zur Errichtung einer Sporthalle für die Heinrich-Roller-Grundschule untersucht[5].
Von einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang der Bebauungspläne, die sich kumulierend gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auswirken, ist hier nicht auszugehen.
2.3.7 Ehemaliges Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg "Winsstraße"
Das Plangebiet befand sich im Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg "Winsstraße", das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Der Senat hat am 12.04.2011 mit der Zwölften Änderungsverordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten das Gebiet "Winsstraße" aus dem Sanierungsstatus entlassen. Die Änderungsverordnung ist am 28.04.2011 in Kraft getreten (GVBl. S. 170).
Der Festlegung zum Sanierungsgebiet gingen ab 1992 umfangreiche vorbereitende Untersuchungen voraus. Für die Schule an der Heinrich-Roller-Straße waren insbesondere bauliche Mängel und ein erhebliches Defizit an Frei- und Sportflächen ermittelt worden. Sanierungsziel von Anfang an war daher der Neubau einer Schulsporthalle. Die Schule wurde mittlerweile als ökologisches Modellvorhaben saniert und soll nun um eine Sporthalle erweitert werden. Dies unterstützt die Attraktivität des Gebiets für Familien und soll den Verbleib von Familien fördern.
Mit dem Bezirksamtsbeschluss vom 5. Juni 2007 wurden die Sanierungsziele für den öffentlichen Straßenraum und den Verkehr konkretisiert. Einheitlich wurden für alle fünf Sanierungsgebiete des Ortsteils Prenzlauer Berg eine Reihe von Maßnahmen beschlossen, die zur Verbesserung der Sicherheit und Aufenthaltsqualität im Straßenraum für Fußgänger sowie einer Schulwegsicherung führen sollen. Neben anderen Maßnahmen sind für sämtliche Straßen die Tempo-30-Zone und Gehwegvorstreckungen in Straßenbereichen vor sozialen Infrastruktureinrichtungen vorgesehen.
Der nochmals 2007 aktualisierte Rahmenplan für das Sanierungsgebiet wurde im Oktober 2007 im Amtsblatt für Berlin bekannt gegeben (ABl. S. 2650) und sah für das Plangebiet folgende Ziele und Maßnahmen vor:
- Flächensicherung und Neuordnung für die Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 18 (Grundschule) und Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C,
- Ergänzung des sanierten Schulstandorts der Heinrich-Roller-Grundschule um eine neue Sporthalle auf dem angrenzenden Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C,
- Neubebauung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 (Wohnen),
- gewerbliche Nutzung auf dem westlichen Teil des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C in Kombination mit einer flächenmäßigen Darstellung der Freiflächen mit den Nutzungen Gewerbe/sonstige Infrastruktur, Wohnen und öffentliches Grün,
- besondere Wohnform (Seniorenwohnhaus) auf dem östlichen Teil des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C,
- Sicherung der Erschließung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C,
- Errichtung eines öffentlichen Spielplatzes auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C.
Nach einer Überprüfung der Sanierungsziele für noch zu bauende Spielplätze und einer Ortsbegehung im November 2008 wurde der geplante Standort für einen Spielplatz auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C aufgegeben. Der Standort wurde auf Grund seiner Lage und der damit einhergehenden schlechten Belichtungs- und Besonnungssituation sowie der mangelhaften Einsehbarkeit aus Sicht des zuständigen Fachamts für einen öffentlichen Spielplatz als nicht geeignet eingestuft. Zudem hätte er aufgrund seiner möglichen Größe von nur 300 m² die bestehende Spielflächenversorgung nicht wesentlich verbessern können. Die Änderung dieses Sanierungsziels erfolgte im kleinen Verfahren mit Wirkung vom 27.05.2009. Die bis dahin für "Öffentliches Grün und Spielplatz" ausgewiesene Fläche im Rahmenplan wurde ab diesem Zeitpunkt als eine dem Wohnen bzw. dem Wohnen und Gewerbe zugeordnete private Freifläche dargestellt.
2.3.8 Landschaftsplan
Die Plangrundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Landschaftsplans IV-L-3 "Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg" (GVBl. vom 9. Oktober 2004, S. 434). Der Landschaftsplan dient in den dicht besiedelten Gründerzeitquartieren der naturhaushaltswirksamen Gestaltung von Baugrundstücken. Er benennt mit dem Biotopflächenfaktor den zu realisierenden Anteil an naturhaushaltswirksamer Fläche pro Gesamtgrundstücksfläche für Neubauvorhaben, aber auch für Vorhaben am Bestand, wenn der Überbauungsgrad erhöht wird oder zusätzliche Aufenthaltsräume geschaffen werden.
Für die Ermittlung des Biotopflächenfaktors werden nicht nur unversiegelte oder begrünte Flächen, sondern auch Flächen wie extensiv begrünte Dächer, begrünte Tiefgaragen oder Kellergeschosse, Fassaden- und andere Vertikalbegrünungen sowie wasserdurchlässig befestigte Flächen, gemindert durch einen Abschlagfaktor, angerechnet.
Der Landschaftsplan legt für das Plangebiet einen Biotopflächenfaktor (Verhältniszahl aus Grundstücksfläche und naturhaushaltswirksamer Fläche) von 0,6 für Wohnungsneubau fest. Für das Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule ist ein Biotopflächenfaktor von 0,4 festgelegt.
2.3.9 Lärmminderungsplanung Berlin
Da Verkehr der Hauptverursacher von Lärm ist, soll mit der Umsetzung und Entwicklung von Lärmminderungsplänen[6] diese hohe Umweltbelastung vermindert werden. Der Lärmaktionsplan bereitet Maßnahmen vor, die durch Anordnungen oder sonstige Entscheidungen der zuständigen Träger öffentlicher Verwaltung nach den jeweilig geltenden Rechtsvorschriften durchzusetzen sind. Es sollen vertiefend kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen zur Reduzierung der Belastung ausgearbeitet werden.
Das Plangebiet befindet sich gemäß Karte 1 zum Lärmminderungsplan außerhalb von Konzept- oder Modellgebieten.
Die Straßen im Plangebiet (Heinrich-Roller-Straße, Immanuelkirchstraße) erreichen gemäß Karten 5 und 6 zum Lärmminderungsplan weder am Tag noch in der Nacht die gesundheitsrelevanten Schwellenwerte für die Lärmminderungsplanung (55 dB(A) nachts, 65 dB(A) tags). Aus diesem Grund sind keine Maßnahmen zum Schutz vor Lärm für das Plangebiet erforderlich.
Die außerhalb des Plangebietes gelegene Greifswalder Straße erreicht mit Werten von > 70 dB(A) tags und > 60 dB(A) nachts die 1. Stufe für die Dringlichkeit von Maßnahmenprüfungen im Lärmminderungsplan Berlin. In dieser Stufe sollen prioritär und möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden.
Die Auswirkungen des Verkehrslärms der Greifswalder Straße auf das Plangebiet sind gering (vgl. Kapitel 2.2.7 Umweltsituation, Lärm S. 9). Festsetzungen im Bebauungsplan sind nicht erforderlich. Von zukünftigen lärmreduzierenden Maßnahmen der Lärmminderungsplanung auf der Greifswalder Straße würde auch das Plangebiet profitieren.
2.3.10 Denkmalschutz
Die Heinrich-Roller-Grundschule steht als Gesamtanlage unter Denkmalschutz.
Die Fläche des gegenüber der Heinrich-Roller-Grundschule gelegenen St. Georgen- und Parochial-Friedhofs ist als Gartendenkmal geschützt.
Bodendenkmale sind im Plangebiet und dessen Umgebung nicht vorhanden.
2.3.11 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen
Stadtumbaugebiet Prenzlauer Berg
Die im Bezirk Pankow gelegenen Sanierungs- und Quartiersmanagementgebiete Prenzlauer Berg wurden mit dem Senatsbeschluss Nr. 466/02 vom 20. August 2002 als Stadtumbaugebiet gemäß § 171 b Abs. 1 BauGB festgelegt. In Verbindung mit der Überleitungsvorschrift des § 245 Abs. 1 BauGB gelten die mit o. g. Senatsbeschluss festgelegten Gebiete als Stadtumbaugebiete im Sinne des § 171 b BauGB.
Integriertes Stadtentwicklungskonzept Berlin Pankow / Prenzlauer Berg 2007 (INSEK)
Das Gutachten soll die zentralen Aussagen des Stadtumbaukonzepts von 2001 vor dem Hintergrund einer seit dem Jahr 2001 äußerst dynamischen Entwicklung der Stadtumbaugebiete für die 2. Förderperiode des Programms "Stadtumbau Ost" überprüfen und bei Bedarf den aktuellen Entwicklungen und Erfordernissen anpassen. Dabei sind die sektoralen Leitbilder für die Sanierungsgebiete berücksichtigt worden.
Für die gründerzeitlichen Gebiete des Konzepts wird festgestellt: [7]
- aktuelle Entwicklungstendenzen:
- Im Gebiet der Gründerzeitkulisse lässt sich ein deutlicher Einwohnerzuwachs feststellen, der Anteil der Altersgruppe der 27- bis 45-Jährigen ist weit überdurchschnittlich.
- Die hohe bauliche Dichte im Gebiet führt in Kombination mit dem stetigen Einwohnerzuwachs zu einer intensiven Nachfrage nach allen Angeboten im Bereich der sozialen und sonstigen Infrastruktur.
- Steigende Bodenpreise ziehen soziale Segregationsprozesse mit der Gefahr der Verdrängung einkommensschwacher Haushalte nach sich.
- aktuelle Problemfelder der Gebietsentwicklung:
- Die Einrichtungen der sozialen Infrastruktur entsprechen z. T. nicht den Anforderungen der Bewohnerschaft, es kommt daher zu einem erhöhten Nachfragedruck in den angrenzenden Bereichen [...].
Ziele / Leitbilder:
- Rolle des Gebiets als innerstädtisches Wohnquartier festigen,
- Weiterführung der Strategie der Bündelung von finanziellen Ressourcen.
- abgeleitete Profilierungspotenziale und -aktivitäten:
- Stadtteil durch Investition in die soziale Infrastruktur und in den öffentlichen Raum als innerstädtischen Wohnort für eine sozial, kulturell und altersstrukturell durchmischte Bewohnerschaft weiter qualifizieren.
Als wesentliche Handlungsempfehlungen werden für die Gründerzeitquartiere u. a. formuliert:[8]
- Akzeptanz des Gesamtgebiets als Wohnstandort für Familien nachhaltig sichern,
- weitere Qualifizierung der Schulstandorte im Gründerzeitbereich,
- Schwerpunktsetzung im Bereich Grundschulen als neue "Schlüsselprojekte",
- Sozialverträglichkeit von Modernisierungsmaßnahmen sichern,
- bauliche Nachverdichtung steuern und begrenzen.
Schulentwicklungsplan
Der bezirkliche Schulentwicklungsplan ist die zentrale mittelfristige Fachplanung zur Schulentwicklung im Bezirk Pankow. Mit dem Bezirksamtsbeschluss Nr. VI-374/2008, wurde die Fortschreibung des Schulentwicklungsplans 2008 für Grundschulen beschlossen. Der Schulstandort Heinrich-Roller-Straße 18 wird darin als Bestandteil des langfristig zu erhaltenden bezirklichen Grundschulnetzes ausgewiesen. Es wurde auch festgestellt, dass für diesen Schulstandort der Neubau einer Sporthalle mit zwei Hallenteilen erforderlich ist. Dieser ist als größere bauliche Maßnahme und Investition im Schulentwicklungsplan 2008 für die Heinrich-Roller-Grundschule aufgeführt. Der Bedarf für diese zwei Hallenteile wurde auf der Grundlage der Flächenvorgaben (Musterraumprogramm) der Senatsverwaltung für Bildung, Wissenschaft und Forschung für den standardgerechten Ausbau einer 3-zügigen Grundschule ermittelt. Gegenwärtig verfügt die Heinrich-Roller-Straße 18 über eine Kapazität von 3,0 Zügen und der Bedarf an gedeckten Sportflächen zur Absicherung des Sportunterrichts für die Klassenstufen 1 bis 6 ist nicht gesichert. Die auf dem Schulstandort vorhandene Sporthalle mit einer Sportfläche von 120 m² (Baujahr 1916, saniert 2005) entspricht nicht den heutigen Anforderungen für die Durchführung des Schulsports, außerdem fehlen Freiflächen. Um das bestehende Defizit an ungedeckten Sportflächen kom-pensieren zu können, wurde bereits bei der Sanierung der Schule eine Doppelnutzung der Freiflächen für Pause/Spielen und Sport geplant und umgesetzt.
Am 16.08.2011 hat das Bezirksamt Pankow die Schulentwicklungsplanung 2012-2016 beschlossen (Beschluss Nr.: VI-1618/11). Damit soll der auch in den nächsten Jahren weiter zunehmenden Schülerzahl im Bezirk Rechnung getragen werden Für den Bereich des südlichen Prenzlauer Bergs wird nach einer Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Bevölkerung bis zum Jahr 2030 um 9 % gegenüber dem Bezugsjahr 2010 zunehmen. Die Modellrechnung geht davon aus, dass in der Schulregion 1, in der das Plangebiet liegt, ca. 88 % von 3.060 Grundschülern eine öffentliche Grundschule besuchen werden. Für die Schulregion 1 werden für das Schuljahr 2015/16 auf dieser Basis insgesamt 2.693 Schüler und davon 544 Lernanfänger prognostiziert. In der Heinrich-Roller-Grundschule wurden im Schuljahr 2010/11 in 18 Klassen 435 Schüler unterrichtet (3,0 Züge), für die auch ausreichende Raumkapazitäten vorhanden sind. Für das Schuljahr 2015/16 wird mit einer Schülerzahl von 682 Schülern (entsprechend 4,7 Züge) gerechnet. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass bezogen auf die Schulregion 1, zu der die Heinrich-Roller-Grundschule gehört, die Versorgung der Grundschüler bis zum Schuljahr 2015/16 durch schulorganisatorische Maßnahmen gesichert ist.
Modellvorhaben "Ökologischer Um- und Ausbau der Heinrich-Roller-Grundschule"
Der Standort der Heinrich-Roller-Grundschule ist seit 1994 in mehreren Schritten im Rahmen des Landesprogramms "Ökologische Modellvorhaben" unter Entwicklung und Umsetzung eines ökologischen Gesamtkonzepts erneuert worden. Ziele hierbei waren die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts bei gleichzeitig deutlicher Reduzierung der Betriebskosten. Darüber hinaus sollen die umgesetzten Maßnahmen geeignet sein, die Schule als "ökologischen Lernort" erfahrbar zu machen.
Zentrenkonzept des Bezirks Pankow
Das Zentrenkonzept des Bezirks Pankow wurde vom Bezirksamt mit Beschluss
Nr. V-1193/05 im Dezember 2005 beschlossen. Gegenwärtig wird an der Aktualisierung des Konzepts gearbeitet.
Das Plangebiet grenzt unmittelbar westlich an das entlang der Greifswalder Straße verlaufende Nahversorgungszentrum "Prenzlauer Berg, Greifswalder Straße Süd" an. Gemäß Konzept sollen Nahversorgungszentren mit ihrem Einzugsbereich von 600 m überwiegend der Versorgung mit Gütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs dienen. Als typische Nutzungen werden Einzelhandel, insbesondere mit Lebensmitteln, Dienstleistungen, Gastronomie und öffentliche Einrichtungen genannt.
2.3.12 Planungsrecht
Bis zur Festsetzung des Bebauungsplans galten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Verkehrsflächen (Heinrich-Roller-Straße, Immanuelkirchstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach waren Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt ist. Dabei mussten die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben.
2.3.13 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauGB unter 20.000 m² liegt. Der Bebauungsplan dient der Anpassung des Bereichs an die heutigen Nutzungsanforderungen und enthält eine sonstige Maßnahme zur Innenentwicklung (Erweiterung der Gemeinbedarfsnutzung um einen Sporthallenstandort), die dazu dient, die hohe Attraktivität des Plangebiets und seiner Umgebung für das Wohnen zu erhalten und zu steigern.
Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor.
Da keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen, ist der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt worden.
Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichts wurde verzichtet. Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im Geltungsbereich wurde dennoch als Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der Planungsauswirkungen durchgeführt.
II. PLANINHALT
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Die seit 1992 durchgeführten vorbereitenden Untersuchungen für die Festlegung eines Sanierungsgebiets im Untersuchungsgebiet "Winsstraße" haben ein erhebliches Defizit an öffentlichen Spielmöglichkeiten, Schulfreiflächen und gedeckten Sportflächen ermittelt. Somit war es von Anfang an eines der Ziele für das ehemalige Sanierungsgebiet "Winsstraße", eine zusätzliche Sporthalle für die Grundschule an der Heinrich-Roller-Straße zu errichten. Eine entsprechende Signatur für eine Sporthalle auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C (damals noch "hinter Greifswalder Straße 219-220") war bereits im ersten Rahmenplan des Sanierungsgebiets vom Dezember 1994 enthalten.
Im Rahmen mehrerer Untersuchungen (Selmanagic Architekten 1993, Meyer Bach Hebestreit Sommerer 1995, Glako GmbH 1996) wurden verschiedene potenzielle Standorte auf dem Schulgrundstück selbst sowie auf den benachbarten Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C geprüft. Ein Standort auf dem Schulgrundstück wurde verworfen, da die vorhandenen Freiflächen dringend für die Nutzung als Pausenhof und Sportfreifläche sowie in Doppelnutzung nach Schulschluss als öffentliche Spielflächen benötigt werden. Darüber hinaus ist eine Erweiterung der vorhandenen Halle aus Gründen des Denkmalschutzes nicht möglich. Die Prüfung der verschiedenen Varianten ergab, dass nur die direkt an das Schulgrundstück angrenzende Fläche, insbesondere auf Grund der räumlichen Nähe und zur Sicherung des funktionalen Zusammenhangs, als Neubaustandort sinnvoll wäre.
Im Jahr 2000 wurde der Rahmenplan für das damalige Sanierungsgebiet "Winsstraße" gemäß den Zielen der Schulentwicklungsplanung und auf Basis des Abstimmungsergebnisses der sanierungsrechtlichen Ziele zum Neubau des Seniorenwohnhauses mit dem Grundstückseigentümer Immanuelkirchstraße 14 A-C geändert und die Fläche der Vorzugsvariante als Neubaufläche "Soziale Infrastruktur" mit der Zweckbestimmung Sporthalle gekennzeichnet. Ein entsprechendes Entwicklungsziel wurde auch in einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zum Bau der Seniorenwohnanlage aufgenommen, da eine Realisierung der Sporthalle als privates Investitionsvorhaben durch den Grundstückseigentümer in der Diskussion stand.
Auf der Grundlage des Blockentwicklungskonzepts von 1995 wurde 2005 eine Machbarkeitsstudie für den Sporthallenneubau beauftragt, die im April 2006 fertig gestellt wurde.[9] Untersucht wurde die Unterbringung einer Doppelsporthalle (Sondertypus), bestehend aus zwei übereinander stehenden Einzelhallen, auf einer östlich an die Schule angrenzenden Fläche. Außenanlagen waren nicht Bestandteil der Untersuchung. Der Bedarf an gedeckten Sportflächen für die beiden Hallenteile wurde auf der Grundlage der Flächenvorgaben des Musterraumprogramms für den standardgerechten Ausbau einer 3-zügigen Grundschule ermittelt. Die Studie ergab u a., dass die Erschließung vom Grundstück der Grundschule erfolgen solle. Dies würde einen Durchbruch der unter Denkmalschutz stehenden Mauer zur Folge haben, dem die Untere Denkmalschutzbehörde zwischenzeitlich auf Grund des besonderen öffentlichen Interesses zugestimmt hat. Wegen der beengten räumlichen Verhältnisse soll auf den wettkampfgerechten Ausbau der Sporthalle verzichtet werden. Für die Durchführung des Schul- und des Vereinssports (ohne Punktspiele) soll eine Unterschreitung der Normmaße des Spielfelds zulässig sein. Aus der Sicht der Nutzer (Schule und öffentlicher Sport) hat die Erweiterung des Angebots an gedeckten Sportflächen den Vorrang, gegenüber der Bereitstellung von Wettkampfflächen.[10]
Im nochmals 2007 aktualisierten Rahmenplan wurden die Sanierungsziele in Anpassung an die zwischenzeitlich durchgeführten Maßnahmen (z. B. Neubau Seniorenwohnhaus) fortgeschrieben.
Die Schulentwicklungsplanung sieht den langfristigen Erhalt der Heinrich-Roller-Schule als 3-zügige Grundschule vor, für die entsprechende Sportanlagen zur Verfügung stehen müssen. Nach den Ergebnissen des Schulentwicklungsplans 2012-2016 ist in der Heinrich-Roller-Schule auch in den nächsten Jahren mit einer vollständigen Auslastung der Kapazitäten zu rechnen.
Mit der geplanten Entwicklung der Schulerweiterung auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C wären vor dem Grunderwerb der benötigten Fläche erhebliche Eingriffe in die Eigentumsrechte Dritter verbunden gewesen. Daher wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 2009 eine Untersuchung für einen alternativen Standort[11] in unmittelbarer Nähe zur Grundschule (Friedhof der St. Marien- und St. Nicolai-Gemeinde, gegenüber Heinrich-Roller-Straße 21-26, Geltungsbereich Bebauungsplanentwurf 3-17) durchgeführt, die in die Entscheidung über den zu entwickelnden Standort einbezogen wurde. Allerdings wurden im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Bedenken zu diesem Standort vorgebracht (zu große räumliche Entfernung vom Schulgelände, Natur- und Artenschutzproblematik).
2009 wurde die Machbarkeitsstudie überarbeitet, um den Nachweis der Realisierbarkeit der Sporthalle im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 3-26 zu erbringen. Es wurden zusätzliche Varianten mit dem Ziel untersucht, die notwendigen Eingriffe in das Privateigentum Dritter möglichst gering zu halten.[12] Die Varianten 2 und 3a / 3b weisen nach, dass der Bau einer nicht wettkampfgerechten Schulsporthalle unter Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die Umgebung und unter Berücksichtigung des Nachbarschutzes möglich wäre.
Dies führte zu dem Ergebnis, den im Vergleich insgesamt ungünstigeren Alternativstandort auf dem Friedhofsgrundstück nicht weiter zu verfolgen.
2. Intention des Plans
Der Bebauungsplan 3-26 sichert planungsrechtlich zum einen die bezirklichen Zielsetzungen der Fachplanung, die im Rahmenplan für das Sanierungsgebiet "Winsstraße" enthalten waren, über den Sanierungszeitraum hinaus.
Hierzu erfolgt eine Festsetzung des bestehenden Schulstandorts als Gemeinbedarfsfläche und deren Erweiterung für die Sporthalle. Damit wird zur Minderung des vorhandenen Defizits an gedeckten Sportflächen im ehemaligen Sanierungsgebiet "Winsstraße" und dem standardgerechten Ausbau des Grundschulstandorts beigetragen. Ziel ist, die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung zu verbessern.
Zum anderen sichert der Bebauungsplan 3-26 die vorhandenen, überwiegend gründerzeitlichen Baustrukturen und steuert ohne deutliche Nachverdichtungen eine städtebauliche Entwicklung und Ordnung, die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.
Darüber hinaus wird sichergestellt, dass die für das Plangebiet und die nähere Umgebung charakteristische besondere Nutzungsmischung erhalten bleibt. Neben dem Erhalt und der Entwicklung der vorhandenen Wohnnutzung verfolgt der Bebauungsplan das Ziel, die Vielfalt von Büro- und Ladennutzungen, Arztpraxen sowie Hotel und sonstigen Gewerbebetrieben zu sichern. Über die Steuerung des Nutzungsmaßes erfolgt die Anpassung des Gebiets an heutige Nutzungsanforderungen.
Entsprechend den ehemaligen Sanierungszielen werden auf den Baugrundstücken Freiflächenanteile gesichert. Die Grundstücke waren im Rahmenplan des Sanierungsgebiets "Winsstraße" teilweise mit Neuordnungsmaßnahmen gekennzeichnet. Mit dem Bebauungsplanverfahren werden die sich hieraus möglicherweise ergebenden Konflikte abgeschätzt und die zulässige Nutzungsart sowie das zulässige Nutzungsmaß bestimmt. Dies sichert gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse.
3. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen
Der Bebauungsplan sichert eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung und trägt dazu bei, die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber zukünftigen Generationen in Einklang zu bringen. Er trägt auch dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung zu fördern. Für die Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 BauGB sind insbesondere relevant:
- Allgemeine Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
- Belange der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung und die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen
- Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung
- Belange der Baukultur und des Denkmalschutzes sowie die Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds
- Soziale Bedürfnisse der Bevölkerung, Belange von jungen Menschen und Familien
- Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege
- private Belange
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB wurden die Festsetzungen des Bebauungsplans in Einklang mit den sonstigen beschlossenen Planungen mit städtebaulichen Auswirkungen gebracht.
3.1 Art der baulichen Nutzung
3.1.1 Besondere Wohngebiete
Die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und Immanuelkirchstraße 14 A-C (teilweise) sowie Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 sind als besondere Wohngebiete (WB1 bis WB5) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4a Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Dies entspricht der Zielsetzung des Erhalts und der Entwicklung der Wohnnutzung bei gleichzeitiger Sicherung der besonderen Mischung von Wohnen, wohnverträglichem Gewerbe und Dienstleistungen sowie sozialen und kulturellen Einrichtungen, die für den Prenzlauer Berg typisch ist und sich im Geltungsbereich in besonderer Weise und räumlicher Nähe wiederfindet.
Die alternative Festsetzung eines Mischgebiets gemäß § 6 BauNVO wäre nur eingeschränkt zur Sicherung der Planungsziele geeignet, da hier die besondere Sicherung der Wohnnutzung in einem dennoch gewerblich geprägten Gebiet nicht gleichermaßen erreicht werden könnte.[13]
Im Plangebiet wurden zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan ca. 36 % der vorhandenen Geschossflächen durch eine ausgeübte Wohnnutzung im Sinne des § 4a BauNVO in Anspruch genommen. Der Anteil der Wohnnutzung hat sich in der vergangenen Zeit durch den Neubau eines Wohnhauses auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 und den Umbau der ehemaligen Hutfabrik, Heinrich-Roller-Straße 16-17 noch erhöht. Hier sind im Dachgeschoss des Vorderhauses und in den Hofgebäuden zusätzliche Flächen für Wohnungen bzw. für Wohn- und Arbeitslofts entstanden. Die übrigen Flächenanteile werden durch die sonstigen in Kapitel I.2.2.2 beschriebenen und innerhalb von besonderen Wohngebieten zulässigen Nutzungen genutzt. Die Wohnnutzung konzentriert sich auf die, auch in ihrer Architektursprache deutlich als Wohnhäuser erkennbaren Vorderhäuser der Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17, das Gebäude Immanuelkirchstraße 14 C (Seniorenwohnhaus) und den Neubau Immanuelkirchstraße 14. Durch die überwiegend dem Straßenraum zugewandte ausgeübte Wohnnutzung tritt diese innerhalb des Plangebiets ortsbildprägend in Erscheinung, während die anderen Nutzungen durch ihre Lage in den hinteren Grundstücksteilen zwar die besondere Eigenart des Gebiets mitbestimmen, aber nicht in den Vordergrund treten. Im Unterschied zur Umgebung sind Läden in den Vorderhäusern des Plangebiets nicht vorhanden. Insgesamt wird das Plangebiet als Wohnquartier wahrgenommen.
Die besondere Eigenart des Gebiets ergibt sich aus der eng verzahnten Mischung von Wohnen, gewerblichen Nutzungen, kulturellen und sozialen Einrichtungen.
Die vorhandene und ausgeübte Wohnnutzung wird mit der Festsetzung vor einer Verdrängung durch konkurrierende Nutzungen, für die das Plangebiet und seine Umgebung auch hinsichtlich der Aufwertung durch die erfolgte Sanierung von Gebäuden an Attraktivität gewinnt, geschützt. Die Stärkung der innerstädtischen Wohnfunktion trägt dazu bei, einen Fortzug insbesondere junger Familien an den Stadtrand zu verhindern. Damit können die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen auch langfristig stabil ausgenutzt und die Entstehung von zusätzlichem Verkehr vermieden werden. Zu diesem Zweck wird für die Vorderhäuser der Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 (WB1), Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB5) und im Blockinnenbereich für das Seniorenwohnhaus auf der östlichen Teilfläche des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB2) gemäß § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO festgesetzt, dass oberhalb des 1. Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 2).
In den ursprünglich eher gewerblich genutzten und das Gebiet in besonderer Weise prägenden Bereichen, also in den hinteren Teilen der Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 (WB4) sowie auf der westlichen Teilfläche des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB3), sind hingegen alle in § 4a Abs. 2 BauNVO aufgeführten Nutzungen unter Beachtung der Einschränkungen von § 4a Abs. 1 BauNVO (Vereinbarkeit mit der besonderen Eigenart des Gebiets und der Wohnnutzung) zulässig. Diese Nutzungen sind hier gebietsverträglich und gleichberechtigt neben dem Wohnen integrierbar. Durch die Sicherung der Wohnnutzung in den besonderen Wohngebieten WB1, WB2 und WB5 wird die Stabilisierung der Wohnnutzung hinreichend gewährleistet, so dass in den besonderen Wohngebieten WB3 und WB4 keine Beschränkungen anderer zulässiger Nutzungen zugunsten des Wohnens erfolgen. Damit wird den dort befindlichen gewerblichen, sozialen und kulturellen Nutzungen Rechnung getragen und ihr Erhalt bzw. ihre gebietsverträgliche Fortentwicklung gewährleistet und die besondere Nutzungsmischung im Plangebiet gesichert.
Die im besonderen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung und Tankstellen sind nicht Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 1). Die Ansiedlung von zentralen Einrichtungen der Verwaltung widerspricht den ehemaligen Sanierungszielen. Tankstellen sind in dem dicht bebauten innerstädtischen Gebiet städtebaulich nicht integrierbar und widersprechen ebenfalls den ehemaligen Sanierungszielen. Darüber hinaus können sie zusätzliche Verkehrsströme zur Folge haben, die in den im Plangebiet betroffenen Wohnstraßen und in unmittelbarer Nachbarschaft zu einer Grundschule nicht verträglich wären.
Die ebenfalls ausnahmsweise zulässigen und im Bestand zum Teil schon vorhandenen nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten (z. B. Tanzlokal, Spielsalon unter 100 m² Fläche, Billardsalon, kleines Kino) sind bzw. bleiben ausschließlich in den bislang eher gewerblich genutzten Bereichen des Plangebiets (WB3 und WB4) als Ausnahmen zulässig. Diese Nutzungen prägen die Eigenart des Gebiets und sind durch die gesetzlichen Einschränkungen (§ 4a Abs. 1 BauNVO) nur im Einzelfall zulässig. Für die besonderen Wohngebiete WB1, WB2 und WB5, die stärker durch Wohnnutzung geprägt sind, erfolgt zu ihrem Schutz der Ausschluss dieser Nutzungen.
Video- oder ähnliche Vorführungen mit sexuellem Charakter sind in den besonderen Wohngebieten grundsätzlich ausgeschlossen. Vergnügungsstätten, insbesondere mit sexuellem Charakter, ist typisierend eigen, dass sie ein erhebliches Störpotenzial aufweisen. Von ihnen gehen regelmäßig Störungen und Wirkungen aus, die dem Ziel der Förderung der Wohnnutzung widersprechen. Auch sind diese Einrichtungen aufgrund der unmittelbaren Nähe der Grundschule nicht zulässig. Ziel der Festsetzung ist es, das Wohnen bzw. die Wohnqualität vor störenden Vergnügungsstätten zu schützen. Neben der davon ausgehenden Gefährdung der Wohnruhe durch spezielle kundenbedingte Störungen, die in der Regel im Nachtzeitraum stattfinden (Zu- und Abfahrtsverkehr zur Nachtzeit und das Verhalten der durch die Vergnügungsstätten entsprechend animierten Besucher), weisen diese Einrichtungen häufig eine aufdringliche und aggressive Außendarstellung auf (z.B. Sexkinos). Sobald sich sexuell ausgerichtete Vergnügungsstätten oder Gewerbebetriebe mit sexuellem Charakter punktuell häufen, bergen sie die Gefahr zum Kristallisationspunkt für eine negative Entwicklung zu werden. Im Umfeld des Plangebiets haben sich in unmittelbarer Nähe in der Immanuelkirchstraße 16 und 23 sowie Immanuelkirchstraße 18/Greifswalder Straße 215 bereits mehrere Einrichtungen mit sexuellem Charakter (nichtmedizinische Massage und zwei größere Swingerclubs, von denen einer durch seine aggressive Außenwerbung auffällt) angesiedelt, die als Indizien für eine bereits einsetzende Entwicklung in eine falsche Richtung angesehen werden und das Potenzial besitzen, zum Kristallisationspunkt einer negativen Gebietsprägung zu werden. Kritisch sind die in der Folge der Ansiedlung solcher Einrichtungen zu beobachtenden "Trading-Down-Effekte", die zu Veränderungen in der benachbarten Gewerbe- und Ladenstruktur führen können. Dies widerspricht den Entwicklungszielen für das Gebiet. Der Ausschluss von Vergnügungsstätten mit Video- oder ähnlichen Vorführungen mit sexuellem Charakter erfolgt, um der Gefahr einer gebietsprägenden Ansiedlung von derartigen Betrieben im Geltungsbereich zu begegnen. Vergnügungsstätten ohne Vorführungen mit sexuellem Inhalt, die nicht kerngebietstypisch (also kleinflächig) sind, sind weiterhin im WB3 und WB4 ausnahmsweise zulässig. In der Abwägung der festgesetzten Zulässigkeitsbeschränkung mit der Gewerbefreiheit und den Belangen der Privateigentümer sind nur die Einrichtungen unzulässig, die über ein besonders hohes Störpotenzial verfügen.
3.1.2 Flächen für den Gemeinbedarf
Das Grundstück der Heinrich-Roller-Grundschule und die für die Errichtung der Sporthalle auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C vom Land Berlin erworbene Teilfläche sind als Flächen für den Gemeinbedarf mit den Zweckbestimmungen "Schule" und "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB festgesetzt. Der Standort der Heinrich-Roller-Grundschule wird damit entsprechend den Festlegungen des bezirklichen Schulentwicklungsplans und den Zielen für das zwischenzeitlich aufgehobene Sanierungsgebiet "Winsstraße" planungsrechtlich langfristig gesichert.
Durch die beabsichtigte Nutzung der Sporthalle, auch außerhalb der Schulzeiten, wird das bestehende Defizit an Freizeit- und Vereinssportmöglichkeiten im Plangebiet und dessen Umgebung reduziert. Der Standort dient auch der allgemeinen Versorgung der Bevölkerung mit Sporteinrichtungen, kann aber auf Grund der durch die Rahmenbedingungen eingeschränkten Grundstücksfläche (siehe S. 32 ff) nicht wettkampfgerecht ausgebaut werden.
Die im Bebauungsplan festgesetzte Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" entspricht der vom Land Berlin erworbenen Fläche von 529 m². Diese war entsprechend den Ergebnissen der überarbeiteten Machbarkeitsstudie ermittelt und auf Grund der besonderen städtebaulichen Verhältnisse auf die geringste erforderliche Größe beschränkt worden. Die Abgrenzung resultiert aus der flächenmäßig größten Variante 2 in Kombination mit der Variante 3a der Machbarkeitsstudie und sichert diejenigen Flächenansprüche, welche noch die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Nachbarschutz gewährleisten. Eine Realisierung der Variante 3b ist innerhalb dieses Flächenrahmens ebenfalls möglich.
Die vorhandene Feuerwehrumfahrung für das Seniorenwohnhaus auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C ist hiervon nicht berührt. Der zweite Rettungsweg für die Sporthalle sowie die Anfahrt für die Feuerwehr und Rettungsfahrzeuge sind über kaufvertraglich vereinbarte Rechte, die durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit gesichert werden sollen, gewährleistet. Zusätzlich sichert der Bebauungsplan ein Gehrecht im Notfall zugunsten der Nutzer und Besucher der Sporthalle (vgl. 3.4).
3.1.3 Öffentliche Verkehrsflächen
Den verkehrlichen Belangen wird durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Heinrich-Roller-Straße und die Immanuelkirchstraße. Diese sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB bis zur jeweiligen Straßenmitte als öffentliche Verkehrsflächen entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen Ausbauzustands durch Straßenbegrenzungslinien planungsrechtlich gesichert.
Die Einteilung der Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 14).
3.2 Maß der baulichen Nutzung und überbaubare Grundstücksfläche
3.2.1 Besondere Wohngebiete
Für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 (WB1) und Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB4, WB5) ist als Maß der Nutzung für die Grundflächenzahl (GRZ) die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO für besondere Wohngebiete vorgegebene Obergrenze von GRZ 0,6 festgesetzt. Damit werden eine geordnete städtebauliche Entwicklung, eine sozial gerechte Bodenordnung und vor allem vertretbare städtebauliche Bebauungsdichten sowie gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet.
Zusätzlich gilt zur Erhaltung der bestehenden Gebäude in den Baugebieten WB4 und WB5, dass die zulässige GRZ um maximal 5 % erhöht sein darf (textliche Festsetzung Nr. 4). Die Festsetzung erfolgte, um in den bestehenden Gebäuden einen problemlosen Nutzungswechsel innerhalb des Zulässigkeitsrahmens zu ermöglichen.[14] Nach derzeitiger Rechtsprechung verliert ein Gebäude, das den Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht entspricht, bei Nutzungsänderungen seinen Bestandschutz. Eine Weiternutzung ist hier ausschließlich im bisher ausgeübten Nutzungsrahmen zulässig. Da das bestehende Nutzungsmaß GRZ 0,63 beträgt, wird mit der textlichen Festsetzung das Nutzungsmaß für die Weiternutzung der bestehenden mehrgeschossigen Gebäude so erhöht, dass sie uneingeschränkt erhalten bleiben können. Erst für den Fall einer Neubebauung ist die geplante Grundflächenzahl von 0,6 einzuhalten.
Entsprechend diesem Planungsziel entspricht auch die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) für die Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 (WB4, WB5) dem vorhandenen gründerzeitlichen Gebäudebestand. Aus dem Bestand ergeben sich für das Grundstück Heinrich-Roller-Straße 15 eine GFZ von 3,7 und für das Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17 eine GFZ von 3,6, die planungsrechtlich gesichert sind.
Für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 (WB1) wurde die GFZ aus dem Bestand der Umgebung abgeleitet, da das Grundstück zum Planungsbeginn (BA-Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-26) unbebaut war. In Anlehnung an § 34 BauGB erfolgte die Herleitung aus den direkt benachbarten, ähnlich geschnittenen und ähnlich großen Grundstücken Immanuelkirchstraße 12, 13 und 15, die eine GFZ von 2,5 bis 3,0 aufweisen. Die anderen Grundstücke im Baublock weisen größere Grundstückstiefen auf und wurden daher nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen. Orientiert am oberen Maß der Vergleichsgrundstücke ist im WB1 eine GFZ von 3,0 festgesetzt. Dies entspricht auch der noch vor der Festsetzung des Bebauungsplans auf der Grundlage von § 34 BauGB erteilten Baugenehmigung. Die überbaubare Grundstücksfläche im WB1 ist so festgesetzt, dass ein zulässiges hinteres Gebäudeteil (z. B. Seitengebäude) - unter Beachtung der erforderlichen Abstandsflächen gemäß § 6 BauO Bln - vom Eigentümer möglichst flexibel eingeordnet werden kann.
Die zulässigen Geschossflächenzahlen schließen deutliche Nachverdichtungen aus und ermöglichen die bauliche Entwicklung innerhalb des Geltungsbereichs in einem den Zielen und den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprechenden Maß.
Im besonderen Wohngebiet WB4 wird eine über die geplante Geschossflächenzahl hinausgehende Schaffung von weiteren Geschossflächen in anderen als Vollgeschossen (Dach- und Staffelgeschosse) nicht ermöglicht. Zur Sicherung des Planungsziels, eine deutliche Nachverdichtung im Bestand auszuschließen, ist daher festgesetzt, dass im besonderen Wohngebiet WB4 die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen sind (textliche Festsetzung Nr. 5).
Darüber hinaus ist im WB1 und WB5 durch die Festsetzung von Traufhöhen (TH) und Oberkanten (OK) die zulässige Höhe der Gebäude beschränkt. Hiermit wird die Integration neuer Gebäude in die innerhalb des Straßenraumes bzw. die durch die benachbarten Gebäude gesetzte Maßstäblichkeit erreicht und das Entstehen von nicht ortstypischen städtebaulichen Dominanten verhindert. Die festgesetzten Höhen berücksichtigen die im Bestand vorhandenen Gebäudehöhen.
Da die Höhenlage der Heinrich-Roller-Straße zur Greifswalder Straße hin abfällt, ergeben sich für die Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 (WB5) folgende Höhen:
| Traufhöhe (TH) in Metern über Normalhöhennull (NHN) | Gebäudehöhe (OK) in Metern über NHN |
Heinrich-Roller-Straße 15 | 63,0 | 66,0 |
Heinrich-Roller-Straße 16-17 | 64,0 | 67,0 |
Dies entspricht jeweils einer Traufhöhe von 20,9 m und einer Gebäudehöhe von 23,9 m bezogen auf den höchsten Punkt der angrenzenden Straßenverkehrsfläche, der sich in diesem Bereich der Straße um einen Meter reduziert.
Oberhalb der Traufhöhe sind bis zur zulässigen Oberkante des Gebäudes dem Bestand bzw. dem bisherigen Zulässigkeitsrahmen nach § 34 BauGB entsprechende Dächer mit einer Neigung von maximal 60° ("Berliner Dächer") zulässig (textliche Festsetzung Nr. 8). Die Festsetzung ermöglicht ebenfalls die Errichtung von Staffelgeschossen, die in einer im Winkel von 60° gedachten Linie zurücktreten.
In der Immanuelkirchstraße stellt sich die Höhensituation uneinheitlich dar, die Gebäudehöhen in der näheren Umgebung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 (WB1) variieren. Darüber hinaus ist zur Sicherung der Erschließung des dahinter gelegenen Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C sowie als Rettungsweg eine Gebäudedurchfahrt auch für LKW erforderlich. Dies ist bereits mittels Eintragung einer Baulast für ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht gesichert. Die Durchfahrt befindet sich zudem am höchsten Geländepunkt des Grundstücks. Hierdurch ist es erforderlich, das Erdgeschoss eines neu zu errichtenden Gebäudes überdurchschnittlich hoch auszuführen. Zur Sicherung einer der Umgebung entsprechenden gleichwertigen Bebaubarkeit des Grundstücks sind die zulässige Traufhöhe bei 63,5 m über NHN (entsprechend 20,3 m bezogen auf den höchsten Punkt der angrenzenden Straßenverkehrsfläche) und die Oberkante des Gebäudes bei 66,5 m über NHN (entsprechend 23,3 m bezogen auf den höchsten Punkt der angrenzenden Straßenverkehrsfläche) festgesetzt. Die Höhen leiten sich aus dem vor Festsetzung des Bebauungsplans geltenden Zulässigkeitsrahmen des § 34 BauGB ab und berücksichtigen die im Bestand vorhandenen Gebäudehöhen.
Im Erdgeschoss ist das vorhandene rechtlich gesicherte Wegerecht durch Festsetzung einer Durchfahrt mit einer lichten Höhe von mindestens 3,5 m (Mindestmaß nach den Vorschriften der Bauordnung für Berlin) berücksichtigt, damit kein Widerspruch zwischen den Festsetzungen des Bebauungsplans und den gesicherten Rechten (Geh,- Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Nutzer und Besucher des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C) entsteht (Nebenzeichnung 1). Unterhalb dieser Fläche sind unterirdische bauliche Anlagen, wie z. B. Keller zulässig. Daher ist festgesetzt, dass die Baugrenze durch solche Anlagen überschritten werden darf (textliche Festsetzung Nr. 10).
In den besonderen Wohngebieten WB1 und WB5 ist im Einzelfall ausnahmsweise eine Überschreitung der festgesetzten Oberkanten der Gebäude (Firsthöhe) durch technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 3). Die Festsetzungen zur Gebäudehöhe orientieren sich an der First- bzw. Ortganghöhe des in der Umgebung vorhandenen Gebäudebestands und berücksichtigen dabei die möglicherweise erforderlichen technischen Aufbauten nicht. Es soll den Grundstückseigentümern ermöglicht werden, Gebäude zu errichten, die die Höhenentwicklung der Straßen aufnehmen und sich in die Straßenfronten integrieren. Andererseits soll es nicht grundsätzlich ausgeschlossen sein, technische Aufbauten in geringem Umfang zu errichten. Darüber hinausgehende technische Aufbauten, von denen z. B. auf Grund ihrer Größe bzw. Flächeninanspruchnahme eine deutlich das Gebäude erhöhende Wirkung ausgeht, sind nicht zulässig.
Auf den Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 (WB1) sowie Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB4, WB5)[15] bestimmt sich die zulässige Versiegelung über die GRZ von 0,6 hinaus nach den Regelungen des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO. Dies bedeutet, dass die zulässige Grundfläche durch bauliche Anlagen i. S. des § 19 Abs. 4 BauNVO (Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut ist) bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 (Kappungsgrenze gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO) überschritten werden darf. Im Einzelfall können durch die Baugenehmigungsbehörde weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Ebenso kann im Einzelfall gemäß § 19 Abs. 4 Satz 4 BauGB von der Einhaltung der Kappungsgrenze abgesehen werden, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens hat oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.
Für den Fall einer Neubebauung sichert § 19 Abs. 4 BauNVO ein Mindestmaß an begrünbaren, naturhaushaltswirksamen Freiflächen, indem 20 % der Fläche des jeweiligen Grundstücks von Versiegelung freigehalten werden. Dies dient der Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Erhaltung bzw. Herstellung der Voraussetzungen für die natürliche Funktion des Bodens (Bodenschutz). Es entspricht auch den Zielen des Landschaftsplans IV-L-3, einen BFF von 0,6 zu realisieren. Da für den Nachweis der Einhaltung des Biotopflächenfaktors auch wasserdurchlässig befestigte Flächen, Dachbegrünungen u. ä. herangezogen werden können, wird davon ausgegangen, dass den Festlegungen des Landschaftsplans (vgl. I.2.3.8) im Wesentlichen gefolgt wird.
Auf dem bereits bebauten Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB2, WB3) entspricht das Maß der baulichen Nutzung dem Bestand. Die bestehenden Baukörper sind durch die Festsetzung von Baugrenzen (Baukörperfestsetzung) gesichert. Die Bebauung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C stellt durch den, den vorhandenen gründerzeitlichen Bestand ergänzenden Neubau des Seniorenwohnheims einen Sonderfall innerhalb des Blocks dar. Durch die nach 1990 auf der Grundlage des § 34 BauGB erfolgte Bebauung ist zwischen den Gebäuden eine gemeinsam genutzte Funktions- und Erschließungsfläche mit Tiefgarage entstanden. Gleichzeitig stehen die Freiflächen auf den anderen Gebäudeseiten als begrünte Freiflächen und als Spielfläche für eine Kindertagesstätte zur Verfügung. Diese vorhandene, ausgewogene Flächenverteilung sichert jeweils gebäudebezogen gut nutzbare Frei- bzw. Grünflächen. Daher erfolgt, auch im Sinne des Bodenschutzes und des Ausschlusses einer weiteren Verdichtung zu Lasten gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Blockinnenbereich, eine Sicherung der vorhandenen Strukturen mittels reiner Baukörperausweisungen.
Die numerische Festsetzung einer GRZ und GFZ ist für die Baukörper nicht erforderlich. Die zulässige Grundfläche ist jeweils zeichnerisch festgesetzt, d.h. die Fläche des Baukörpers ist die zulässige Grundfläche (textliche Festsetzung Nr. 13). In Kombination mit der am Bestand orientierten Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse ergibt sich das zulässige Maß der Nutzung. Rechnerisch ergibt sich daraus eine GRZ von ca. 0,35.[16] Damit wird das Höchstmaß für die GRZ in besonderen Wohngebieten von 0,6 gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO nicht ausgeschöpft.
Die GRZ von 0,35 gewährleistet auch weiterhin den im Blockinnenbereich vorhandenen hohen Freiflächenanteil. Bei Anwendung des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO würde sich eine zulässige GRZ von ca. 0,53 ergeben. Unter Berücksichtigung des vorhandenen Bestands (u. a. Tiefgarage) und zur Sicherung des gegenüber einer reinen Wohnnutzung erhöhten Erschließungsflächenbedarfs für die teilweise gewerblich genutzten Gebäude ist eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO bis auf eine GRZ von 0,65 durch Zufahrten für Garagen und Stellplätzen, Nebenanlagen i.S.d. § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6). Dies wird im Innenbereich des Blocks und in Verbindung mit dem vorhandenen Bedarf an nutzbaren Freiflächen, insbesondere für das Seniorenwohnhaus und die im Gebäude Immanuelkirchstraße 14 B vorhandene Kindertagesstätte, als angemessen angesehen.
Die sich aus den Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße der Grundflächenzahl (GRZ) und der Geschossflächenzahl (GFZ) betragen:
| Heinrich-Roller-Straße 15 | Heinrich-Roller-Straße 16-17 | Immanuelkirch-straße 14 | Immanuelkirch-straße 14 A-C |
GRZ | 0,6[17] | 0,6[18] | 0,6 | 0,35 |
GFZ | 3,7 | 3,6 | 3,0 | 2,1 |
Im Bereich der ortstypischen gründerzeitlichen Blockrandbebauung (WB1, WB4, WB5) erfolgt die Sicherung der überbaubaren Grundstücksflächen mit Baufeldern, die die gesamte Grundstückstiefe einnehmen. An den Straßenfronten der Immanuelkirchstraße und der Heinrich-Roller-Straße sind sie durch Baulinien verbindlich festgesetzt. Die Baulinien nehmen die jeweils in der Straße vorhandene einheitliche und ortsbildprägende Gebäudeflucht auf und sichern diese. In Anlehnung an die Fassadenstruktur der benachbarten Bebauung dürfen die festgesetzten Baulinien oberhalb des ersten Vollgeschosses bis zur Traufhöhe durch Erker, Balkone oder andere architektonische Gliederungselemente um bis zu 1,5 m überschritten werden (textliche Festsetzung Nr. 7). Die seitlichen bzw. hinteren Begrenzungen der überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen bestimmt.
3.2.1.1 Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO
Die Festsetzungen des Bebauungsplans ergeben differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke:
Immanuelkirchstraße 14: |
| GFZ 3,0 (Obergrenze 1,6) |
Immanuelkirchstraße 14 A-C: |
| GFZ 2,1 (Obergrenze 1,6) |
Heinrich-Roller-Straße 15: | GRZ 0,63 (Obergrenze 0,6) | GFZ 3,7 (Obergrenze 1,6) |
Heinrich-Roller-Straße 16-17: | GRZ 0,63 (Obergrenze 0,6) | GFZ 3,6 (Obergrenze 1,6) |
Die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung ist aus besonderen städtebaulichen Gründen gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO und der besonderen Lage der Grundstücke innerhalb eines bereits vor dem 1. Juli 1990 (§ 26a Abs. 1 BauNVO) überwiegend bebauten Gebiets gemäß § 17 Abs. 3 BauNVO erforderlich.
Erfordernis durch besondere städtebauliche Gründe im überwiegend bebauten Gebiet
Auf den bebauten Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 A-C (WB2 und WB3) und Heinrich-Roller-Straße 15, 16-17 (WB4 und WB5) werden die Obergrenzen gemäß
§ 17 Abs. 1 BauNVO bereits im Bestand überschritten. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird das gründerzeitliche Quartier im ehemaligen Sanierungsgebiet "Winsstraße" gemäß den seit 1993 entwickelten und fortgeschriebenen Sanierungszielen gesichert, weiterentwickelt und den heutigen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse angepasst.
Die städtebauliche Struktur der innerstädtischen gründerzeitlichen Quartiere - mit einer großen Bebauungstiefe der Grundstücke und einem hohen Nutzungsanteil im Blockinnenbereich - stellt trotz ihrer hohen Dichte einen attraktiven und beliebten Wohn- und Arbeitsstandort dar. Im Rahmen der Untersuchungen für das aufgehobene Sanierungsgebiet "Winsstraße" und auch danach sind für das Plangebiet keine auf die hohe Dichte zurückzuführenden strukturellen Probleme, wie z. B. Leerstand, hohe Fluktuation, Wegzug einkommensstarker Bevölkerungsteile o. ä. ermittelt oder bekannt geworden. Vielmehr ist festzustellen, dass das Plangebiet, wie andere vergleichbare Gebiete im Ortsteil Prenzlauer Berg ebenfalls, einer hohen Nachfrage nach Wohnraum - gerade von Familien mit Kindern - unterliegt. Die festgesetzte bauliche Dichte im Geltungsbereich ist entweder (überwiegend) bereits vorhanden oder war gemäß § 34 BauGB genehmigungsfähig (Immanuelkirchstraße 14).
Die der städtebaulichen Zielstellung entgegenstehende Alternative, die zur Einhaltung von
Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO nur in einem flächenhaften Abriss von teilweise über 50 % der auf den Grundstücken vorhandenen Gebäude und / oder einer deutlichen Verringerung der Geschossigkeit bestehen kann, entspricht nicht den allgemein anerkannten Grund-sätzen der Stadtplanung. Danach soll schonend mit Grund und Boden umgegangen, Verkehr vermieden und insbesondere die Innenentwicklung vor der Außenerweiterung präferiert werden. Diese Zielstellungen würden durch den Abriss erheblicher Baumassen in der Innenstadt grundsätzlich konterkariert, da mangels Neubaupotenzialen in der Innenstadt ein Wachstum der Stadtfläche zwingend erfolgen müsste. Der Abriss wäre auch nicht mit den privaten Belangen nach Werterhalt zulässigerweise errichteter Bausubstanz vereinbar (Art. 14 GG).
Für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 soll nicht die gründerzeitliche Situation mit Vorderhaus und 2 Seitenflügeln, wiederhergestellt werden. Gemäß den Festsetzungen ist unter Beachtung der in Berlin geltenden Abstandsflächen, eine Wiedererrichtung des Vorderhauses mit Anbau zulässig. Ein Neubau in einer dem Gebietscharakter angepassten Gebäudehöhe kann die kriegsbedingte Baulücke schließen und den offenen Blockrand "heilen". Im Einklang mit den Planungszielen wurde ein Bauantrag nach § 34 BauGB genehmigt. Das Gebäude wurde noch vor der Festsetzung des Bebauungsplans fertig gestellt.
Die Übernahme der bestehenden und bis zur Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 34 BauGB auch zulässigen baulichen Dichte in den Bebauungsplan ist zur Vermeidung sozialer Härten, zur Vermeidung von Entschädigungen für wegfallende Baurechte der Eigentümer und für einen sparsamen Umgang mit öffentlichen Mitteln erforderlich. Neben der aufwändigen Beschaffung von Ersatzwohnraum und den erheblichen finanziellen Mitteln, die Berlin in die Entschädigung für die Vernichtung der bestehenden, zulässigen, begehrten und genutzten Wohnungen / Gewerbeeinheiten zur Verfügung stellen müsste ("Herabzonung zulässiger Nutzung"), wären alle betroffenen Bewohner und Gewerbetreibende der inzwischen sanierten Gebäude zum Umzug gezwungen. Hier ist davon auszugehen, dass dies zu erheblichen sozialen Problemen führen und von den Betroffenen nicht ohne Weiteres hingenommen würde. Die Sicherung der bestehenden Dichte dient daher auch der Sicherung und dem Erhalt sozial stabiler Bewohnerstrukturen.
Der Bestand im Plangebiet entspricht im Wesentlichen den angrenzend vorzufindenden gründerzeitlichen Baustrukturen und setzt diese fort. Durch die vorhandene gründerzeitliche fünf- bis sechsgeschossige Bebauung werden die Nutzungsmaße auch im Plangebiet bereits im Bestand überschritten. Auch bei einer Errichtung von neuen Gebäuden auf Basis der Bestimmungen des § 34 BauGB wäre ohne den Bebauungsplan eine solche Überschreitung zulässig, da sie der Prägung durch die nähere Umgebung entspricht. Infolge dessen hätte die Einhaltung der Obergrenzen für die GFZ aus § 17 Abs. 1 BauNVO für diese Grundstücke eine Herabzonung gegenüber den gemäß § 34 BauGB zulässigen Nutzungsmaßen zur Folge. Die hierdurch voraussichtlich entstehenden Wertminderungen der Grundstücke würden einen Entschädigungsanspruch nach § 42 BauGB auslösen. Die festgesetzten Traufhöhen und Oberkanten der baulichen Anlagen sowie die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse in den besonderen Wohngebieten orientieren sich an den vorhandenen Gebäudehöhen, nehmen sie auf und setzen diese fort. Die Festsetzungen sind städtebaulich erforderlich, um eine stadtgestalterische Kontinuität ohne wesentliche und störende Brüche zu erreichen und beizubehalten. Sie tragen dazu bei, eine zusätzliche Inanspruchnahme von Grund und Boden am Stadtrand zu verringern und die Innenentwicklung der Stadt zu stärken sowie die vorhandenen Infrastruktur- und Verkehrseinrichtungen, insbesondere des ÖPNV, optimal auszunutzen. Dies schafft Anreize zur langfristigen Bindung an die Quartiere und zum Verbleib in der Innenstadt.
Sicherung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben durch die im Folgenden beschriebenen Maßnahmen trotz der Überschreitung der Höchstmaße für die GFZ gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO gewahrt:
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO wird das Nutzungsmaß für die GRZ und damit die Versiegelung der Grundstücke begrenzt, um den sich wandelnden Anforderungen an zeitgemäße Wohn- und Arbeitsverhältnisse und dem Bodenschutz Rechnung zu tragen. Insbesondere aber soll die Nutzungs- und Aufenthaltsqualität gesteigert werden. Die Gesamtversiegelung der Grundstücke überschreitet 80 % nicht, d. h. 20 % jedes Grundstücks in den besonderen Wohngebieten WB1, WB4 und WB5 sowie 35 % in den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 werden zukünftig im Falle einer Neubebauung von Bebauung freigehalten. Damit wird sichergestellt, dass die Attraktivität des Gebiets und die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse auch zukünftig gewahrt werden.
Auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 (WB1) ist eine Bebauung realisierbar, die der vorhandenen Ortstypik (Blockrandbebauung mit Vorderhaus, ein Seitenflügel) entspricht. Die Wiederherstellung der gründerzeitlichen Bebauung, so wie sie noch auf einigen Grundstücken im engeren Umkreis vorhanden ist (Vorderhaus, 2 Seitenflügel, bzw. Vorderhaus, Seitenflügel, Hinterhaus), ist zur Sicherung der allgemeinen Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse planungsrechtlich nicht möglich. Die Festsetzungen für das WB1 in Verbindung mit den einzuhaltenden abstandsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung (§ 6 BauO Bln) ermöglichen ein Vorderhaus, das an die beiden Vorderhäuser Immanuelkirchstraße 13 und 15 angebaut werden kann, sowie einen mittigen Anbau ans Vorderhaus. Ein grenzständiger Seitenflügel ist nicht zulässig, da beide Nachbargrundstücke über keine Grenzbebauung zum Grundstück Immanuelkirchstraße 14 verfügen. Die Seitenflügel der Grundstücke Nr. 13 und Nr. 15 befinden sich an der jeweils anderen Grundstücksgrenze.
Die Überschreitungen der Obergrenzen aus § 17 Abs. 1 BauNVO sind vertretbar, da unmittelbar an das Plangebiet Grünflächen angrenzen, die zu gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen beitragen. Südlich der Heinrich-Roller-Straße liegen die Friedhöfe St. Marien - St. Nicolai II und Georgen Parochial. Die Biotope der beiden Parkfriedhöfe besitzen einen hohen Wert für den Naturhaushalt und für die Bewohner der Umgebung sind sie ein wichtiger Ort der Erholung und Entspannung. 15.900 m² davon, die im Friedhofsentwicklungsplan als kurzfristig umnutzbar gekennzeichnet sind, wurden 2010 vom Land Berlin zur Nutzung als naturnahe öffentliche Grünfläche mit integrierter naturnah gestalteter Spielfläche erworben. Die Widmung dieser Fläche als öffentliche Grün- und Erholungsanlage gemäß § 2 des Grünanlagengesetzes (GrünAnlG) wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 25, S. 966 am 15.06.2012 bekannt gegeben. Weitere nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 300 m Entfernung im Volkspark Friedrichshain.
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 BauNVO nicht zu erwarten, da die Festsetzungen einen baulich bereits vorhandenen Bestand bzw. die diesbezüglichen Baurechte sichern. Eingriffe in den Naturhaushalt gemäß § 1a BauGB finden nicht statt. Darüber hinaus erfüllen die Festsetzungen alle wesentlichen Nachhaltigkeitskriterien wie
- Innenentwicklung vor Außenerweiterung
- Mitnutzung vorhandener Verkehrsflächen
- Vermeidung von zusätzlichem Verkehrsaufkommen durch Intensivierung innerstädtischer Nutzungen in hoch erschlossener Lage
Zudem sehen die Festsetzungen in den höher verdichteten besonderen Wohngebieten WB4 und WB5 langfristige Verbesserungen der Freiflächensituation vor. Bei Neubaumaßnahmen wären zur Einhaltung des Nutzungsmaßes Abrissmaßnahmen von Nebengebäuden und Anbauten sowie eine Entsiegelung der Hofflächen notwendig, wodurch die grundstücksbezogene Freiflächensituation deutlich verbessert werden kann.
Befriedigung der Bedürfnisse des Verkehrs
Nachteilige Auswirkungen auf die Verkehrsverhältnisse sind in Folge der Festsetzungen zum Nutzungsmaß nicht zu erwarten, da der Bebauungsplan keine Festsetzungen trifft, die über den Bestand bzw. den Zulässigkeitsrahmen des § 34 BauGB hinaus gehen. Aus diesem Grund werden auch die Bedürfnisse des Verkehrs nicht berührt. Die bestehenden Straßen gewährleisten bereits derzeit die Erschließung und es werden keine neuen Verkehrsmengen verursacht.
Sonstige öffentliche Belange
Sonstige öffentliche Belange, die den Festsetzungen entgegenstehen, wurden nicht vorgebracht und sind nicht bekannt. Dies gilt auch hinsichtlich des Brandschutzes. Die Anlage z. B. von Rettungswegen und Anleiterstellen ist möglich und bei der Realisierung der Planung zu beachten.
3.2.1.2 Übertretung der Grundstücksgrenze durch benachbarte Baugrundstücke,
Abstandsbaulast
Für das unmittelbar an das Plangebiet angrenzende Grundstück Greifswalder Straße 219-220 wurde im Juli 2011 eine Baugenehmigung erteilt. Das Vorhaben war planungsrechtlich nach § 34 BauGB zulässig und enthält den Um- und Ausbau von Dachgeschossen zu Wohneinheiten, den Aufzugs-, Balkon- und Fluchttreppenanbau sowie den Neubau einer Tiefgarage.
Da die Grundstücke Greifswalder Straße 219-220 und Immanuelkirchstraße 14 A-C bis zu ihrer Teilung ein gemeinsames Grundstück gebildet haben, verfügt das nunmehr grenzständige Hinterhaus Greifswalder Straße 219-220 über eine "Straßenfassade" (Fenster, Treppenhaus und Durchfahrt) zum Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C, anstelle einer Brandwand wie in Berlin üblich.
Topografische Karte K5, ohne Maßstab
Das genehmigte Vorhaben hat Auswirkungen auf das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C. Hierfür liegen eingetragene Baulasten vor. Fluchttreppenhäuser führen zur Überschreitung der Abstandsfläche über die Grundstücksgrenze. Durch den Anbau von Balkonen am Hinterhaus kommt es zu einer Überspannung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C auf einer Länge von ca. 4,5 m in einer Tiefe von 1,5 m und durch den Anbau eines Fahrstuhls zu einer Überbauung innerhalb der eingetragenen Baulastfläche auf einer Länge von 1,4 m in einer Tiefe von 1,5 m.
Aufgrund der eingetragenen Baulastfläche kommt es nicht zu einer Überlagerung von Abstandsflächen mit denen des Gebäudes Immanuelkirchstraße 14 C (Seniorenwohnhaus), auch nicht zu wesentlichen Nachteilen für die Bewohner des Seniorenwohnhauses.
Festsetzungen im Bebauungsplan zur planungsrechtlichen Sicherung dieser Anlagen wurden nicht getroffen, da diese keine funktionsnotwendigen Teile des bestehenden Gebäudes sind. Der Verzicht darauf führt nicht zu einer Unzulässigkeit oder Unbenutzbarkeit des betroffenen Gebäudes. Darüber hinaus gilt der Bestandsschutz.
3.2.2 Flächen für den Gemeinbedarf
Für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule" leiten sich das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubaren Grundstücksflächen aus dem Bestand ab. Die bestehenden denkmalgeschützten Gebäude sind mittels "Baukörperfestsetzung" durch Baugrenzen gesichert. Das Maß der baulichen Nutzung bestimmt sich aus den Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen und der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse.
Für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" ist das Maß der baulichen Nutzung aus der Kombination einer "Baukörperfestsetzung" mittels Baugrenzen und der maximal zulässigen Gebäudehöhe bestimmt (textliche Festsetzung Nr. 13). Das Gebäude der geplanten Sporthalle ist mit einer maximalen Höhe von 58,5 m über NHN, entsprechend 16,5 m über Gelände, festgesetzt.
Die Baukörperausweisung erfolgt auf Basis einer Kombination der Varianten 2 und 3a der im Jahr 2009 überarbeiteten Machbarkeitsstudie. Die Varianten berücksichtigen maßgeblich die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse für die angrenzende Bebauung - insbesondere Belichtung und Belüftung - sowie die bestehende Feuerwehrumfahrung für das Seniorenwohnhaus. Die Baukörperfestsetzung ermöglicht, um den Eingriff in die angrenzenden, in privatem Eigentum stehenden Grundstücke zu minimieren, den Bau einer Halle, die keine Wettkampfanforderungen erfüllt, aber für den Schulsport noch ausreichend bemessen ist. Sie ermöglicht, dass die Sporthalle grenzständig errichtet werden kann, da die festgesetzte Gemeinbedarfsfläche vollständig überbaubar ist. Dies führt zwar zu erheblichen baulichen Mehraufwendungen (z.B. Abfangen der Baugrube / Spundung), reduziert jedoch die notwendige und noch vor der Festsetzung des Bebauungsplans erfolgte Grundstücksübertragung an das Land Berlin auf das absolut notwendige Maß, die Gebäudegrundfläche. Ebenso wird der Verlust an Freiflächen für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C auf das Mindeste beschränkt.
Die Festsetzungen eröffnen die Möglichkeit, eine Entscheidung über die zu realisierende Variante im Rahmen der Ausführungsplanung zu treffen. Ein über das Schulgrundstück auskragendes Bauteil, welches mit einer lichten Höhe von knapp 2,6 m über dem Niveau des Schulgrundstücks die denkmalgeschützte Mauer berücksichtigt, wird nur bei Realisierung der Variante 2 benötigt (Nebenzeichnung 2).
Durch die Festsetzung der reinen Baukörperfläche in Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe ist die Einhaltung von Abstandsflächen gemäß BauO Bln nicht erforderlich. Die Sporthalle darf in zulässiger Höhe an der Baugrenze errichtet werden. Die Baukörperausweisung ist eine ausdrückliche Festsetzung i. S. des § 6 Abs. 8 Bauordnung Berlin (BauO Bln), die aus sich heraus von den Abstandsflächenforderungen der BauO Bln entbindet.
Es ist, um die Nachbarschaft vor allem durch Verschattung geringst möglich zu belasten, festgesetzt, dass eine Überschreitung der festgesetzten Oberkante der Sporthalle (Firsthöhe) durch technische Aufbauten wie Schornsteine, Lüftungsanlagen usw. nur ausnahmsweise und in einer dafür zeichnerisch abgegrenzten Fläche E, die im Schattenbereich des Hinterhauses Heinrich-Roller-Straße 16-17 liegt, zulässig ist. Bei dem geplanten Sporthallenneubau handelt es sich um ein Gebäude, das an mindestens zwei Seiten wegen des (teilweisen) Anbaus an bestehende Gebäude ohne Fenster ausgebildet werden muss. Fenster an den verbleibenden Gebäudeseiten werden sich zudem aus Immissionsschutzgründen voraussichtlich nicht öffnen lassen. Daher muss die untere der beiden geplanten Hallen in jedem Fall über entsprechende Be- und Entlüftungsanlagen verfügen und mechanisch entraucht werden. Die erforderliche Lüftungsanlage muss nach den Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) mit einer Wärmerückgewinnungseinrichtung ausgerüstet werden, was entsprechend dimensionierte Aufbauten auf dem Hallendach erforderlich macht. Eine Unterbringung entsprechender Anlagen im Gebäude ist wegen der Größenbeschränkung, die ohnehin die Mindestanforderung an die Sportfeldgröße bereits unterschreitet, nicht möglich. Für technische Einrichtungen zum Brandschutz gelten keine Beschränkungen (textliche Festsetzung Nr. 3). Damit sind größere technische Aufbauten, die zu einer verstärkten Verschattung der Nachbarn führen könnten, auf dem Dach der Sporthalle nur in einem an das Nachbargebäude angrenzenden Bereich (Fläche E) zulässig, bei dem diese Gefahr minimiert ist und keine wesentlichen zusätzlichen Einschränkungen zu erwarten sind. Aufgrund der Überlagerung verschiedener Festsetzungen ist die Fläche E in der Planzeichnung nur an zwei Seiten, nördlich und östlich, durch Strichlinien begrenzt. Die beiden anderen Seiten bilden die Baugrenzen des Baukörpers.
Die zulässige Oberkante der baulichen Anlagen führt dazu, dass Teile der Doppelsporthalle unter dem bestehenden Geländeniveau errichtet werden müssen. Der hieraus und auf Grund der Anforderungen an den baulichen Schallschutz beim Anbau an ein bestehendes Gebäude sowie einer für den Betrieb notwendigen Lüftungsanlage (Immissionsschutz) resultierende bzw. erforderliche bauliche Mehraufwand soll vor dem Hintergrund der nachbarlichen Schutzbedürfnisse und -ansprüche hingenommen werden, da anderenfalls die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf den Nachbargrundstücken nicht gewährleistet wären.
Zur Überprüfung der Auswirkungen auf die benachbarten Gebäude wurde im Rahmen der Machbarkeitsstudie eine Schattenwurfsimulation angefertigt. Diese belegt, dass durch das neue Gebäude keine unzumutbaren zusätzlichen Verschattungen für die Umgebung auftreten werden. Die geplante Sporteinrichtung selbst wird sich durch die benachbarte Bebauung und die Lage auf dem Grundstück zu fast allen Zeiten im Schattenwurf anderer Gebäude befinden. Dies wurde bei der Entwicklung der möglichen überbaubaren Grundstücksflächen (Prüfung der möglichen Lage) bereits im Vorfeld der Planung mitbedacht.
Um die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse für das hintere Quergebäude des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16 zu gewährleisten, sind die nach Nordosten ausgerichteten Fenster im hinteren Quergebäude zu beachten, die oberhalb des ersten Vollgeschosses vorhanden sind und entsprechend geschützt werden. Die überbaubare Grundstücksfläche für die Sporthalle sowie die Höhenbegrenzungen berücksichtigen diese Fenster. Die Belichtungs- und Blickrichtung (Nordost) bleibt frei.
Beim Seniorenwohnhaus wird lediglich die westliche Gebäudeseite, die der Erschließung der Wohnungen durch verglaste Laubengänge dient, von der geplanten Bebauung betroffen sein. Eine Beeinträchtigung der gesunden Wohnverhältnisse wird nicht angenommen, da die Aufenthaltsräume der Wohnungen nach Osten ausgerichtet sind und deren Belichtung und Belüftung damit keinen Beeinträchtigungen durch die Sporthalle unterliegen werden.
Für den südlichen Teil des Gewerbegebäudes Immanuelkirchstraße 14 A-B wird durch den geplanten Neubau der Sporthalle keine wesentliche Verschlechterung der Situation erfolgen. Die Südwestfassade des Gebäudes, an die angebaut werden soll, weist keine Fenster auf. Im Bereich der Nordwestfassade werden Fenster von Gewerberäumen und im Bereich der Südostfassade Fenster eines Treppenhauses und von Gewerberäumen etwa bis auf Höhe des IV. Vollschosses betroffen sein, die grundsätzlich eine geringere Schutzbedürftigkeit als Wohnungen aufweisen. Allerdings befinden sich diese Fenster ohnehin bereits im Schattenwurf des Hinterhauses des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16-17. Durch die an das Gewerbegebäude Immanuelkirchstraße 14 A-B heranrückende, gegenüber der Nachbarbebauung aber deutlich niedriger geplante Sporthalle werden keine als wesentlich einzuschätzenden zusätzlichen Beeinträchtigungen in der Belichtungssituation für die gewerblich genutzten Räume erwartet. Die Betriebsabläufe werden durch die neue Belichtungssituation nicht wesentlich verändert beziehungsweise eingeschränkt. Darüber hinaus werden an dieser Stelle durch die planungsrechtliche Sicherung einer Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" dringende Bedürfnisse der Allgemeinheit nach der Versorgung mit (Schul-)Sportflächen umgesetzt, die der Gesamtentwicklung des Gebiets zu Gute kommen.
Auch wenn der vertretbare Rahmen der baulichen Nutzung auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C für Wohnen und Gewerbe mit dem Bestand bereits ausgeschöpft ist, erscheint eine Ergänzung um eine Schulsporthalle, die in den Randzeiten auch außerschulisch genutzt werden soll, noch verträglich. Die Nutzung erzeugt keinen grundstücksbezogenen Freiflächenbedarf, wie es z. B. bei einer Wohnnutzung der Fall wäre. Durch die unmittelbar vom Land Berlin steuerbare Hallenbelegung und die Möglichkeit, das vom angrenzenden Schulgrundstück erschlossene Gebäude hinsichtlich auftretender Lärm- und Lichtimmissionen abzuschirmen, ergibt sich auch hinsichtlich einer Verdichtung mit Wohn- und/oder Gewerbenutzungen ein wesentlicher Unterschied. Hier wäre das Gebäude zwingend über die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 A-C und 14 zu erschließen, auch wären zum bestehenden Wohnen ausgerichtete gewerbetypische Störungen wie Zufahrts- und Anlieferverkehr etc. zu erwarten. Mit der geplanten Einfügung einer abgeschirmten öffentlichen Nutzung können diese Gefährdungen für die Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 A-C und 14 ausgeschlossen werden.
Insgesamt wird davon ausgegangen, dass gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, insbesondere Belichtung und Belüftung, der angrenzenden Gebäude damit hinreichend gewährleistet bleiben. Auf die nachbarschaftlichen Ansprüche wurde in angemessener Weise Rücksicht genommen.
3.3 Immissionsschutzfestsetzungen
Nach Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb dieses Gebiets ist zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben (textliche Festsetzung Nr. 11).
3.4 Sonstige Festsetzungen
Gehrechte zur Rettung von Personen
Für die Erschließung der Sporthalle (zweiter Rettungsweg gemäß § 33 BauO Bln) sind auf den Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 A-C und 14 die notwendigen Flächen durch entsprechende Rechte zu sichern. Es ist eine Fläche A für ein Gehrecht im Notfall für die Nutzer und Besucher der Sporthalle festgesetzt, dessen konkreter Verlauf in einer Breite von 4,0 m zu einem späteren Zeitpunkt bestimmt werden kann. Die Breite von 4,0 m wurde gewählt, um einen ausreichend breiten Fluchtweg zu sichern. Zur Sicherung der Nutzbarkeit des Fluchtwegs ist darüber hinaus festgesetzt, dass eventuelle Einfriedungen oder sonstige Abgrenzungen mit Notfalltoren ausgestattet sein müssen, die sich in Fluchtrichtung zur Immanuelkirchstraße jederzeit öffnen lassen (textliche Festsetzung Nr. 9).
Das Gehrecht ist ausdrücklich auf den Notfall beschränkt, da die reguläre Erschließung der Sporthalle über das Schulgrundstück erfolgt.
Die Festsetzung eines Fahrrechts für Rettungsfahrzeuge ist nicht erforderlich. Die Einsatzkräfte haben im Havariefall die entsprechenden Sonderrechte zur Benutzung aller Grundstückszufahrten (Schulgrundstück und Immanuelkirchstraße 14 und 14 A-C).
Stellplätze, Garagen und Fläche für Tiefgaragen
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze und Garagen in den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Diese Festsetzung hält die Innenhofbereiche von Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm frei, erhält genügend Freiflächen und sichert die Wohnruhe.
Dies gilt jedoch nicht für Tiefgaragen und Behindertenstellplätze. Zur Sicherung der vorhandenen Tiefgarage ist eine Fläche für Tiefgaragen zeichnerisch festgesetzt. Diese umfasst auch eine Fläche für eine vorhandene erforderliche Zufahrt zur Tiefgarage auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14. Mit der Festsetzung ist ausgeschlossen, dass neben der festgesetzten (und vorhandenen) Tiefgarage weitere Grundstücksfreiflächen unterbaut werden. Die Freiflächen sollen auch weiterhin gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und den Erhalt der natürlichen Funktionen des Bodens sichern sowie den Anwohnern und Nutzern zur Verfügung stehen.
Behindertenstellplätze verfügen zwar über das gleiche Störpotenzial wie alle anderen Stellplätze auch, jedoch ist dies als vereinzelte Sondersituation hinzunehmen, um mobilitätsbehinderten Menschen die Teilnahme am öffentlichen Leben zu ermöglichen. In den besonderen Wohngebieten mit einem relativ hohen Gewerbeanteil und einer hohen baulichen Dichte besteht ohne eine Stellplatz beschränkende Festsetzung die Gefahr, dass die Belastung für das Wohnen insgesamt zu groß wird. Für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestehen im öffentlichen Raum und in Tiefgaragen auf den privaten Grundstücksflächen ausreichende Möglichkeiten (textliche Festsetzung Nr. 12).
Bereich ohne Ein- und Ausfahrten
Für das Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17 ist unmittelbar an das Schulgrundstück angrenzend und bis zur bestehenden Hausdurchfahrt ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Die Festsetzung ist zur Sicherung des öffentlichen Belangs der Schulwegsicherheit erforderlich und überwiegt das private Interesse des Grundstückseigentümers auf eine möglichst flexible Lage der Grundstückszufahrt. Ein- und Ausfahrten für Kraftfahrzeuge in unmittelbarer Nähe des Zugangs zur Grundschule, deren Einsehbarkeit noch durch die Schulhofmauer behindert wäre, stellen eine nicht hinnehmbare Gefährdung der Schulkinder dar.
3.5 Nachrichtliche Übernahme und Hinweis
Das Denkmal (Gesamtanlage) der Heinrich-Roller-Grundschule wurde gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes IV-L-3 "Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg" (GVBl. vom 9. Oktober 2004, S. 434), der als materielles Recht bei Bauvorhaben zu beachten ist.
3.6 Flächenbilanz
Besonderes Wohngebiet |
| 10.809 m² |
Fläche für den Gemeinbedarf |
| 5.237 m² |
davon "Zweckbestimmung Schule" | 4708 m² |
|
davon Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" | 529 m² |
|
öffentliche Verkehrsfläche |
| 1.508 m² |
Gesamtfläche |
| 17.554 m² |
III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
1. Auswirkungen auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse
Mit den Festsetzungen wird dem Bedürfnis nach langfristiger Sicherung von Wohn- und Arbeitsraum in zentraler Lage und in einer dem Gebietscharakter entsprechenden Qualität (typische Nutzungsmischung im Prenzlauer Berg) nachgekommen. Die Festsetzung besonderer Wohngebiete gewährleistet den Erhalt der prägenden Nutzungsmischung, so dass die kleinteilige Mischung von Wohnen, gewerblichen und Dienstleistungsnutzungen, kulturellen Angeboten, Cafés sowie Vergnügungsstätten gewahrt bleibt.
Es ist sichergestellt, dass langfristig eine Verbesserung der Freiflächensituation und damit auch der Lebensverhältnisse erfolgt. Die Festsetzungen zum Nutzungsmaß sehen vor, dass je nach Grundstück zwischen 20 % und 35 % der Grundstücksfläche von Versiegelung freigehalten und begrünt werden müssen. Hierdurch kann langfristig eine Verbesserung der Wohnverhältnisse durch eine bessere Freiflächensituation und des Kleinklimas auf den Wohngrundstücken erreicht werden.
Da im Bestand des Plangebiets die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfüllt werden und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung gewährleistet ist, wird nach Prüfung der möglichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft davon ausgegangen, dass diese Bewertung auch unter Berücksichtigung der Integration der Sporthalle im Blockinnenbereich gelten wird (vgl. S. 41).
Hinsichtlich der Versorgung mit einer Schulsporthalle und damit öffentlich nutzbaren Einrichtungen, auch für den Freizeitsport, verbessern sich die Lebensverhältnisse (Ausweitung der wohnungsnahen Freizeitmöglichkeiten, Verbesserung des schulischen Angebots) nicht nur für Familien mit Schulkindern, sondern auch für die Allgemeinheit. Dies dient insgesamt der Stabilisierung des Quartiers.
Die zukünftige Schulsporthalle wird außerhalb der schulischen Nutzungszeiten durch Sportvereine etc. genutzt werden, wie es in Berlin für Schulsporthallen in Wohngebieten allgemein üblich ist. Dabei ist nicht davon auszugehen, dass für die Nutzungen im Plangebiet und dessen Nachbarschaft erhebliche Störungen entstehen. Anlagen für sportliche Zwecke sind in bedingtem Umfang in besonderen Wohngebieten gemäß § 4a Abs. 1 Nr. 5 allgemein zulässig. Da es sich um eine Sporthalle handelt, sind für potenzielle Störungen nur die An- und Abreise relevant. Die wohnortnahe Integration des Standortes trägt zur Vermeidung von Verkehr und damit zur Vermeidung von Emissionen bei. Durch die gute Erschließung des Plangebiets mit dem öffentlichen Nahverkehr ist zudem von einem deutlichen Anteil an ÖPNV-Nutzern auszugehen. Die Nutzung kann zudem auf die Tagstunden (bis 22:00 Uhr) beschränkt werden, wie es im Bezirk Pankow allgemein üblich ist. Der Zugang zur Sporthalle wird ausschließlich über das Schulgrundstück erfolgen. Darüber hinaus befindet sich gegenüber dem Schulgrundstück im Bereich der Friedhofsflächen keine schutzwürdige Nutzung, so dass von weniger potenziell Betroffenen als an anderen innerstädtischen Standorten auszugehen ist. Insgesamt werden die Nutzung und die mit ihr verbundenen nicht erheblichen Störungen als sozialadäquat betrachtet und in Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange miteinander und gegeneinander als verträglich gewertet.
2. Auswirkungen auf die Umwelt
Durch die Festsetzungen sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt im Geltungsbereich zu erwarten. Die Bestandsaufnahme 2009 der vorhandenen Biotoptypen (s. Kap. 2.2.7 Biotoptypen) ergab keine Anhaltspunkte für durch den Bebauungsplan vorbereitete Eingriffe in geschützte oder besonders wertvolle Biotope. Durch die danach gemäß § 34 BauGB erfolgte Bebauung des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 ist es zu einer Erhöhung des Versiegelungsgrads und zu Beeinträchtigungen der biotischen Schutzgüter auf den ehemaligen ruderalen Brachefluren gekommen, so dass potenzielle Lebensstätten spezialisierter Tierarten aus den Gruppen der Schmetterlinge wie Tagpfauenauge und Admiral, Laufkäfer und ggf. Heuschrecken hier verloren gegangen sind. Hierbei handelt es sich aber i. S. des § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB nicht um einen Eingriff, da diese Bebauung nach § 34 BauGB zulässig war. Somit gilt der Eingriff als im Sinne des § 1a Abs. 3 Nr. 5 BauGB bereits als vor der planerischen Entscheidung über den Bebauungsplan erfolgt und ist dementsprechend nicht als solcher zu werten.
Verbotstatbestände des § 44 BNatSchG sind durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht berührt. Bei den im Plangebiet potenziell vorkommenden Brutvogelarten handelt es sich um Populationen, die einen guten lokalen Erhaltungszustand aufweisen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass im räumlichen Umfeld - wie z. B. in den angrenzenden Friedhöfen südlich der Heinrich-Roller-Straße - Ersatzlebensräume für die potenziell betroffenen Arten vorzufinden sind. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, da die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird (vgl. S. 15 f).
Sollte bei einer zukünftigen Neubebauung von Grundstücken eine Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers durch die Einleitungsrestriktionen der Berliner Wasserbetriebe für die bestehende Mischwasserkanalisation beschränkt sein, kann dies durch technische Maßnahmen auf dem Grundstück (Versickerungsrigolen, unterirdische Rückhalteanlagen mit geregeltem Abfluss, etc.) bei der Umsetzung der Planung ebenso bewältigt werden, wie auf den dem Geltungsbereich benachbarten Grundstücken im Falle einer Bebauung nach den Bestimmungen des § 34 BauGB. Festsetzungen im Bebauungsplan sind daher nicht erforderlich.
3. Auswirkungen auf den Verkehr
Wesentliche Auswirkungen auf den Verkehr sind durch die Errichtung einer Schulsporthalle mit ergänzender Freizeit- und Vereinssportnutzung nicht zu erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert, um die Erschließung der Grundstücke gewährleisten zu können.
4. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtliche Grundlage für die Errichtung einer dringend benötigten Schulsporthalle, mit der auch das Bedürfnis der Allgemeinheit nach sportlicher Betätigung erfüllt wird (außerhalb der Schulzeiten). Der Bebauungsplan verbessert somit die Versorgung mit sozialer Infrastruktur.
Durch die Festsetzung eines besonderen Wohngebiets mit den festgesetzten Nutzungsmaßen entstehen keine erhöhten Anforderungen an die Versorgung des Bereichs mit sozialer Infrastruktur, mit denen nicht bereits ohnehin bei einer Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB zu rechnen gewesen wäre.
5. Ordnungsmaßnahmen
Für die Umsetzung des Bebauungsplanentwurfs muss zur Schaffung der Baufreiheit für den Bau der Sporthalle die auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C befindliche Übergabestation abgerissen werden. Sie soll an einem neuen Standort wieder errichtet
oder in Neuform in den Sporthallenbau integriert werden.
Für das Grundstück der Sporthalle müssen die kaufvertraglich vereinbarten Geh-, Fahr-, Leitungs- und Fensterrechte als Grunddienstbarkeit zu Lasten des verbleibenden Teilgrundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C eingetragen werden. Die Beantragung der Eintragung ist Aufgabe des Grundstückseigentümers. Die Kosten der Eintragung trägt das Land Berlin.
6. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan
Die für die Errichtung der Sporthalle benötigte private Grundstücksfläche wurde bereits durch das Land Berlin erworben. Die Grunderwerbskosten wurden aus Sanierungsfördermitteln (Kapitel 1240, Titel 898 31 bei SenStadt) aufgebracht, so dass keine Belastung des bezirklichen Haushaltes erfolgt ist. Die Kosten für die Eintragung der kaufvertraglich vereinbarten Grunddienstbarkeit werden aus demselben Kapitel/Titel beglichen.
Der Abriss der Trafostation zur Schaffung der Baufreiheit für den Bau der Sporthalle wird aus dem Kapitel 4610, Titel 893 31 finanziert.
Planung und Erarbeitung der BPU für die Sporthalle werden aus Kapitel 1240, Titel 883 05 von SenStadtUm finanziert. Die Finanzierung der Baumaßnahme sowie der Neuerrichtung der Trafostation erfolgt mit einzunehmenden Ausgleichsbeträgen aus dem Kapitel 4610, Titel 883 05. Eine Entscheidung dazu ist in der Sitzung des Bezirksamts am 15.09.2009 (BA-Beschluss Nr.: VI-933/2009) getroffen worden.
7. Auswirkungen auf private Eigentümer
Den privaten Belangen wird durch die Festsetzung besonderer Wohngebiete mit dem Bestand entsprechenden Nutzungsmaßen entsprochen. Dies bietet den Eigentümern die Möglichkeit, sowohl eine Wohnnutzung als auch die im Bestand vorhandenen gewerblichen Nutzungen und sonstigen Nutzungen zu erhalten und weiter zu entwickeln.
Auf allen Grundstücken genießt der Gebäudebestand Bestandsschutz. Dies gilt auch für die während des Bebauungsplanverfahrens nach § 34 i. V. m. § 144 BauGB umgebauten bzw. neu errichteten Gebäude. Auf den Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15-17 ist mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 für die bestehenden Gebäude zudem eine dem Bestand entsprechende GRZ gesichert, so dass sie uneingeschränkt erhalten bleiben können. Die Festsetzung erfolgt, um in den bestehenden Gebäuden auch zukünftig einen problemlosen Nutzungswechsel innerhalb des Zulässigkeitsrahmens zu ermöglichen (vgl. Kap. II.3.2.1. 2. Absatz).
Im Falle einer zukünftigen Neubebauung der Grundstücke im WB4 und WB5 sind insbesondere zur weiteren Verbesserung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse, aber auch zur Erhaltung bzw. Herstellung der Voraussetzungen für die natürliche Funktion des Bodens (Bodenschutz), die zulässige GRZ von 0,6 und die Kappungsgrenze aus § 19 Abs. 4 BauNVO von 0,8 einzuhalten. Diese Einschränkungen bei einer Neubebauung gegenüber der heutigen Ausnutzung sind zumutbar, da hierdurch einerseits die ökologische Situation in einem verdichteten Quartier verbessert wird und andererseits durch die Schaffung von grundstücksbezogenen Freiflächen die Nutzungsqualität auf dem einzelnen Grundstück selbst deutlich erhöht werden kann, wovon auch die Grundstückseigentümer profitieren. Die geringfügige Verringerung der zulässigen GRZ (Bestand GRZ 0,63/geplant GRZ 0,6) bei gleichzeitiger Sicherung der vorhandenen Geschossfläche führt im Rahmen von Neubaumaßnahmen zu keinen gravierenden Einschränkungen der Grundstücksnutzung. Auch die Beschränkung der Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauGB ist im Rahmen von Neubaumaßnahmen zumut- und umsetzbar. Die höhere Ausnutzung der Grundstücke von bis zu 100 % (GRZ 1,0) ist im Bestand im Wesentlichen auf bestehende unterirdische bauliche Anlagen zurückzuführen. Deren Dimensionierung kann bei einer zukünftigen Neubebauung in Lage und Umfang im Rahmen der geplanten Nutzungsmaße optimiert werden, ohne dass wesentliche Einschränkungen für die Eigentümer zu erwarten wären.
Durch den erfolgten Ankauf des Grundstücks für die Sporthalle sind keine Eingriffe in das private Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C mehr erforderlich, da notwendige Rechte einvernehmlich im Kaufvertrag vereinbart wurden.
Darüber hinaus hat der Eigentümer des Grundstücks Immanuelkirchstraße 14 A-C im Kaufvertrag einer grenzständigen Bebauung der geplanten Sporthalle und den ggf. erforderlich werdenden Baulasten für Abstandsflächen zugestimmt. Im Bereich dieses Grundstücks kommt es durch die geplante Grenzbebauung zu geringfügigen Verschlechterungen bezüglich der Verschattungssituation. Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben, wie nachgewiesen, gleichwohl gewährleistet (siehe S. 38 f).
IV. VERFAHREN
Zur Vorbereitung des Planverfahrens wurden die bezirklichen Fachämter mit den Schreiben vom 28.10.2008 zur Stellungnahme aufgefordert.
1. Mitteilung der Planungsabsicht
Am 06.01.2009 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) und die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg (GL 5) schriftlich über die Absicht des Bezirksamts, den Bebauungsplan 3-26 aufzustellen, gemäß § 5 AGBauGB informiert.
In der Stellungnahme vom 29.01.2009 hat SenStadt IV C mitgeteilt, dass sie das Planungsziel begrüßen und dass gegenwärtig geprüft werde, den Erwerb der für den Neubau benötigten Fläche in den Wirtschaftsplan Grunderwerb 2009 der DSK aufzunehmen.
Mit dem Schreiben vom 05.02.2009 teilte SenStadt I B mit, dass gegen die Planungsabsicht keine Bedenken bestehen würden, dringende Gesamtinteressen Berlins i. S. v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt seien und das Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB durchgeführt werden könne.
Die GL 5 teilte mit Schreiben vom 30.01.2009 mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen, Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung vereinbar sei.
2. Aufstellungsbeschluss
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat am 17. März 2009 die Aufstellung des Bebauungsplans 3-26 beschlossen. Es wurde beschlossen, das Verfahren gemäß den Vorschriften des § 13a BauGB durchzuführen. Der Beschluss wurde am 27. März 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 14, S. 806 bekannt gemacht.
3. Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB
Da auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet wurde, ist gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB am 27. März 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 14, S. 806 bekannt gemacht worden, dass sich die Öffentlichkeit in der Zeit vom 6. April 2009 bis 30. April 2009 im Amt für Planen und Genehmigen des Bezirks Pankow über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und zur Planung äußern konnten. Im Rahmen dieses Verfahrensschritts wurden keine schriftlichen Äußerungen abgegeben.
4. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB
Mit Schreiben vom 30.07.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand vom Juli 2009 (Planzeichnung sowie Begründung nebst Machbarkeitsstudie[19] und alternativer Strandortuntersuchung[20]) an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-26 gebeten.
Es wurden 27 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt 22 Schreiben vor, die Bestandteil dieser Abwägung sind.
Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hat keine Auswirkung auf die Abwägungsinhalte.
Übersicht:
Beteiligte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange 27
davon: keine Äußerung 5
Zustimmung ohne Hinweise und Anregungen 6
Zustimmung mit Hinweisen, Äußerung von Anregungen 16
4.1 Zusammenfassung
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanvorentwurfes Stellung genommen:
- Standort der Sporthalle
- Sporthalle: Größe und Funktion, Finanzierung, Erschließung, Feuerwehrzufahrt,
Rettungsweg, Bauordnungsrecht
- Natur- und Artenschutz
- Kabel- und Leitungsbestand
Das Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung wurde wie folgt geändert:
:
- Festsetzung einer Fläche, die mit Gehrechten für die Nutzer der Sporthalle im Notfall zu belasten ist
- Ausweisung der Gemeinbedarfsfläche "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" gemäß der überarbeiteten Machbarkeitsstudie (Chestnutt & Niess Architekten, Berlin)
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend dem Abwägungsergebnis ergänzt, korrigiert oder geändert:
4.2 Auswertung
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, hatten sich nicht zur Planung geäußert, so dass gemäß Anschreiben davon auszugehen war, dass sie der Planung zustimmen oder dass ihre Belange nicht berührt werden:
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung I E
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt
- Industrie- und Handelskammer zu Berlin, Bereich Infrastruktur und Stadtentwicklung
- Handwerkskammer Berlin
- Deutsche Post Real Estate, Region Ost
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder erklärten ihre Belange für nicht berührt:
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Verwaltung, Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr (vom 28.08.2009)
- Senatsverwaltung für Finanzen, Abteilung I D VV (vom 02.09.2009)
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung I B (vom 21.08.2009)
- Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abteilung III B (14.08.2009)
- Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Arbeitssicherheit - LaGetSi (vom 11.09.2009)
- Berliner Stadtreinigungsbetriebe (vom 24.08.2009)
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung:
1. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom 04.09.2009)
Zur Gewährleistung der Eindeutigkeit der Planung ist es erforderlich, die Abgrenzungslinie unterschiedlicher Nutzung zwischen WB4 und WB5 sowie WB2 und WB3 auf eine anliegende Grundstücksgrenze zu bemaßen.
Vor der endgültigen Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren Außendienst vorzunehmen (Stand angrenzender Neubauvorhaben). Bitte die entsprechende Zeit dafür einplanen.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des Reinplanes wurde die Planunterlage aktualisiert. Auf dieser Grundlage wurde ebenfalls die Vermaßung überprüft und angepasst. Eine Aktualisierung der Planunterlage und Herstellung des Reinplans erfolgte durch das Vermessungsamt selbst.
2. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Bauaufsicht (vom 31.08.2009)
Gegen das Vorhaben auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C bestehen nachfolgend genannte Bedenken:
Die beiliegenden Anmerkungen der Bauaufsicht zur Machbarkeitsstudie von Chestnutt & Niess (Variante 1-3) bitte ich bei der Erstellung des Bebauungsplanes zu beachten.
Äußerung 1
Die nutzbare Breite der Ausgänge der Turnhalle und sonstigen Aufenthaltsräumen sowie der notwendigen Treppen muss 1 m je 150 darauf angewiesener Personen betragen (Muster-Schulbau-Richtlinie Juli 1998). Es muss jedoch mind. folgende nutzbare Breite vorhanden sein bei:
- Ausgängen von Unterrichtsräumen (Halle) und sonstigen Aufenthaltsräumen 0,90 m
- notwendigen Fluren, auf die mehr als 180 Personen angewiesen sind 2,00 m
- sonstigen notwendigen Fluren 1,25 m
- notwendigen Treppen und Ausgängen aus den Treppenräumen 1,25 m
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die bauliche Umsetzung der Planung. Die Angaben wurden Chestnutt & Niess zur weiteren Bearbeitung der Machbarkeitsstudie zur Verfügung gestellt.
Äußerung 2
Sollen Rettungswege von den Treppenhäusern über Nachbargrundstücke geführt werden, (Immanuelkirchstraße 14 A-C), müssen hierfür bauordnungsrechtlich Baulasten für Gehrechte bzw. Fahrrechte eingetragen werden (§ 4 und § 82 BauO Bln).
Abwägung
Der Anregung wurde gefolgt, eine entsprechende Festsetzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wurde in den Bebauungsplan aufgenommen.
Äußerung 3
Die erforderlichen Abstandsflächen von 0,4 H sind nachzuweisen, hierfür sind die vorhandenen bzw. entstehenden Grundstücksgrenzen zu Grunde zu legen, für Abweichungen sind entsprechende Baulasten auf den Nachgrundstücken erforderlich (§ 6 und § 82 BauO Bln).
Abwägung
Der Anregung wurde nicht gefolgt. Die überbaubare Grundstücksfläche innerhalb der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" ist gemäß der Machbarkeitsstudie vom Architekturbüro Chestnutt & Niess zwischen dem landeseigenen Schulgrundstück mit der denkmalgeschützten Abgrenzungsmauer, den Brandwänden der Gebäude Heinrich-Roller-Straße 16-17 sowie Immanuelkirchstraße 14 B in Form einer "Baukörperausweisung" ohne die Einhaltung der Abstandsflächen ausgewiesen worden. In der Machbarkeitsstudie wird nachgewiesen, dass die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet bleiben und das nachbarschaftliche Rücksichtsnahmegebot nicht verletzt ist. Damit wurden Festsetzungen gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln getroffen.
Zur Frageliste (Entwurfsvariante 3)
Äußerung 4
Die erforderliche Breite der Feuerwehrumfahrt richtet sich nach den Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr (Juli 1998), für Änderungen/Abweichungen von den geforderten Kurvenradien muss die Zustimmung der Feuerwehr vorliegen.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in der Ausführungsplanung berücksichtigt.
Äußerung 5
Die nördliche Außenwand der Halle muss mind. in dem Bereich als Brandwand geplant werden, der an das Nachbargebäude angebaut wird und bei dem der Abstand zu Fenstern in der Fassade des Nachbargebäudes weniger als 5 m beträgt.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er betraf nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die Ausführungsplanung.
Äußerung 6
Für die Erschließung des Gebäudes und die lichte Breite der Treppen ist die Schulbau-Richtlinie zu Grunde zu legen und nicht die BauO Bln, das Steigungsverhältnis nach DIN 18065 (Jan. 2000, Tab. 1) ist einzuhalten.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er betraf nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die Ausführungsplanung.
Äußerung 7
Nach Rücksprache mit PG 724 sind keine Planungen oder Maßnahmen auf den Grundstücken Immanuelkirchstr. 14 und Immanuelkirchstr. 14 A-C bekannt, die für die Planung der Turnhalle bedeutsam sein können.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 8
Für einen alternativen Standort auf einem Teilbereich des Friedhofs an der Heinrich-Roller-Straße bestehen aus Sicht der Bauaufsicht keine Bedenken.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
3. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, PG/Sanierung, Milieuschutz (vom 27.08.2009)
Äußerung 1
Die vorgesehenen Festsetzungen zur Art der Nutzung "Besonderes Wohngebiet (WB)" und "Fläche für den Gemeinbedarf" werden in vollem Umfang befürwortet. Sie entsprechen den im aktualisierten Rahmenplan (2007) für das Sanierungsgebiet "Winsstraße" dargestellten Zielen und können mittels des Bebauungsplanes für das Plangebiet planungsrechtlich gesichert werden.
Mir sind keine anderen Planungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebietes bekannt. Sowohl die Sicherung und Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche für den bestehenden Schulstandort als auch die Stärkung der vorhandenen Wohnnutzung und Sicherung der gebietstypischen Durchmischung der Nutzung entsprechen den Zielen für das Gebiet.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Der für die Errichtung der Turnhalle erforderliche Grunderwerb der Teilfläche ist im Wirtschaftsplan 2009 des für das Land Berlin tätigen Grundstückstreuhänders, der DSK, enthalten, Kapitel 1275, Titel 89331 bei SenStadt.
Es soll noch mal betont werden, dass die dafür benötigten Sanierungsfördermittel nur eingesetzt werden, wenn der Bebauungsplan vor Aufhebung des Sanierungsgebietes "Winsstraße" festgesetzt wird.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Ein Hinweis, dass die Finanzierung für den Grunderwerb gesichert ist, wurde in das Kapitel "Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan" der Begründung aufgenommen.
Gemäß dem damaligen Verfahrensstand sollte für den Bebauungsplan vor Aufhebung des Sanierungsgebiets "Winsstraße" das Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Damit wurden - vorbehaltlich der in der Beteiligung der Öffentlichkeit eingehenden Anregungen - die Bedingungen zur Erlangung der "Planreife" gemäß § 33 BauGB vor Aufhebung des Sanierungsgebietes erfüllt.
Äußerung 3
Der Verkehrswert für die Teilfläche wird zurzeit gutachterlich ermittelt.
Größe der zu erwerbenden Fläche (lt. beiliegender Studie): Variante 3a 519 m²
Variante 3b 496 m²
Sollte Variante 3b oder selbst, wie von der Denkmalbehörde ins Gespräch gebracht, Variante 2 mit 494 m², den Vorzug erhalten, wird es bei rund 520 m² bleiben.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die planungsrechtlich zu sichernde Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" wurde entsprechend der weiterentwickelten Machbarkeitsstudie angepasst. Die Ausweisung sollte gewährleisten, dass ein Entwicklungsrahmen zwischen den Varianten 2 und 3a erhalten bleibt. Diese beiden Varianten stellen die maximalen Möglichkeiten einer verträglichen Entwicklung dar und ermöglichen auch die Realisierung der auf der Variante 3a aufbauenden Variante 3b aus der Machbarkeitsstudie.
Äußerung 4
Machbarkeitsstudie von Chestnutt & Niess:
Im Rahmen der weiteren Präzisierung der Sanierungsziele wurde 2006 eine Machbarkeitsstudie zur Überprüfung der prinzipiellen Realisierbarkeit an diesem Standort erarbeitet. Dieser Nachweis konnte erbracht werden. Mit der Fortschreibung der Studie 2009 stehen mehrere Varianten zur Auswahl. Alle sehen einen geringeren Flächenbedarf vor als im Bebauungsplanentwurf ausgewiesen. Die von den beteiligten Ämtern favorisierte Variante 3a, inzwischen noch untersetzt durch 3b, wird von mir befürwortet, wobei 3b die bessere Umfahrkurve aufweist. Das letzte Wort sollten hier die bauenden Ämter und die Feuerwehr haben.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Grundlage für die Abgrenzung der überbaubaren Grundstücksfläche war eine Kombination aus den Varianten 2 und 3a, um die Möglichkeit zu eröffnen, eine Entscheidung über die zu realisierende Variante erst zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Ausführungsplanung treffen zu können. Die baulich etwas weniger Fläche in Anspruch nehmende Variante 3b wäre damit ebenfalls innerhalb der geplanten Fläche für den Gemeinbedarf realisierbar.
Äußerung 5
Untersuchung eines alternativen Standortes für einen Sporthallenneubau:
Ich möchte darauf hinweisen, dass entgegen der Darstellung in der Studie der GfP (S. 42, letzter Absatz), nicht das gesamte Untersuchungsgebiet innerhalb des Sanierungsgebietes "Winsstraße" liegt. Die Friedhofsflächen einschließlich des vorgeschlagenen Alternativstandortes für die Sporthalle sind nicht Bestandteil des Sanierungsgebietes.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 6
Bisher eingesetzte Sanierungsfördermittel im Zusammenhang mit dem B-Plan:
Überarbeitung Machbarkeitsstudie im Auftrag des Bezirks,
Studie GfP
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 7
Mittel für den Turnhallenneubau: In der Kofi 2008 sind mit BA Beschluss VI-681/2009 vom 17.03.2009 für Kostengruppe 3312 (Jugend und Familie) aus Sanierungsfördemitteln, Kapitel 4610, Titel 883 05 festgelegt worden.
Bei Vorhaben, die nach förmlicher Aufhebung des Sanierungsgebiets Prenzlauer Berg - Winsstraße noch zu finanzieren sind, steht der Neubau Bauzeit 2012/2013, an erster Stelle. Diese Liste soll als BA-Vorlage am 15.09.2009 behandelt werden.
Abwägung
Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen.
4. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Denkmalschutz (vom 10.09.2009)
Äußerung
Wegen der besonderen öffentlichen Interessen stellen wir denkmalpflegerische Bedenken gegen den Durchbruch der Mauer zurück. In Folge dessen sind die Varianten der Machbarkeitsstudie denkmalrechtlich zustimmungsfähig.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
5. Bezirksamt Pankow, Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt
(vom 28.08.2009)
Äußerung 1
Das Tiefbauamt stimmt dem Entwurf des Bebauungsplans 3-26 zu. Die festzusetzende Verkehrsfläche entspricht dem Bestand.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Die Baustellenzufahrt zu dem geplanten Neubau könnte unter der Voraussetzung über die vorhandene Zufahrt zur Schule in der Heinrich-Roller-Straße (vorh. Breite ca. 4 m) erfolgen, wenn Fahrzeuge mit einem maximalen Wendekreishalbmesser von 12,5 m und einer Breite von ca. 2,5 m (Einzelfahrzeuge, Sattelkraftfahrzeuge u.ä.) eingesetzt werden und der hintere Schulhof als provisorische Wendeanlage genutzt werden kann. Bei erforderlichen Krananlagen für den Hochbau (entsprechend des technologischen Bauablaufs) kann ich den erforderlichen Platzbedarf leider nicht benennen. Die vorhandene Zufahrt zur Schule, die derzeit auch als Feuerwehrzufahrt fungiert, könnte auch für den Liefer- und Serviceverkehr der neuen Sporthalle genutzt werden, wenn es kein Problem für die entsprechenden Fahrzeuge in Hinsicht einer erforderlichen Wendemöglichkeit auf dem Schulgelände gibt. Rückwärtiges Herausfahren in die Heinrich-Roller-Straße ist aus Sicht des Straßenbaulastträgers kein Problem.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen und hatte keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan.
Äußerung 3
Aus unserer Sicht gibt es zu den beschriebenen Varianten der Machbarkeitsstudie insbesondere zur verkehrlichen Erschließung entweder über die Heinrich-Roller-Straße oder über die Immanuelkirchstraße keine Unterschiede und daher auch keine "Vorzugsvariante". Bei allen Varianten sollte eine bautechnologische Erschließung über die Heinrich-Roller-Straße näher untersucht werden, um möglichst landeseigene Grundstücke zu nutzen. Eine Erschließung über private Grundstücke zur Immanuelkirchstraße sollte nicht in Betracht gezogen werden. Der beschriebene alternative Standort auf dem Friedhofsgelände an der Heinrich-Roller-Straße ist aus unserer Sicht erschließungstechnisch möglich. Das Park-, Gehweg- und Schulwegsicherungsproblem ist in diesem Zusammenhang zu lösen. Hinsichtlich der Platzverhältnisse während der Baudurchführung ist die Situation an diesem alternativen Standort natürlich wesentlich besser.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
6. Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, Amt für Umwelt und Natur, AUN 3 (vom 09.09.09)
Naturschutzfachliche Belange:
Äußerung 1
Die in der Planbegründung in Kapitel I, Pkt. 2.2.7 "Umweltsituation" vorgenommene Bewertung der Biotoptypen entspricht nicht den für das Land Berlin gültigen Bewertungsmaßstäben- und kriterien entsprechend dem Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin (TUB 2004 im Auftrag von SenStadt IE). Hiernach sind bei der Bewertung eines bestimmten Biotoptyps die Kriterien (Wertträger) Hemerobie, das Vorkommen gefährdeter Arten (Pflanze und Tiere), die Seltenheit und Gefährdung des Biotoptyps, die Vielfalt von Pflanzen- und Tierarten, die Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft des Biotoptyps, die Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen sowie der Biotopverbund zu Grunde zu legen.
In der dem Verfahren beigefügten Biotoptypenliste ist bereits eine Bewertung des betreffenden Biotoptyps in dem Ausgangszustand bei einer (Fast-)Optimalausprägung vorgenommen worden. Die dem Berliner Verfahren zu Grunde gelegten detaillierten Wertmaßstäbe wurden aus den Zielen des Landschaftsprogramms Berlin abgeleitet sowie unter Einbeziehung der Berlin-Brandenburger Biotoptypenliste (Köstler et.al 2003).
Die Anwendung allgemeingültiger Bewertungsmethoden (Kaule 1991), oder standardisierter Methoden anderer Bundesländer vernachlässigt die standortspezifische Bedeutung und Wertigkeit einzelner Biotoptypen für den Berliner Raum.
So ist die an der Immanuelkirchstraße 14 vorhandene Brachfläche bzgl. Ihrer Bedeutung und Wertigkeit als biotische Komponente für den Naturhaushalt Berlin auch entsprechend den Angaben in der Berliner Biotoptypenliste als "mittel" einzustufen.
Abwägung
Der Anregung zur Bewertung der Biotoptypenuntersuchungen wurde nicht gefolgt. Diese erfolgte auf Basis einer anerkannten fachlichen Beurteilungsmethode. Sie diente einzig der Feststellung, ob im Geltungsbereich des Bebauungsplans gesetzlich geschützte Biotope vorhanden sind. Mit den getroffenen Festsetzungen liegt im Geltungsbereich kein Eingriffstatbestand vor, da sich die festgesetzten Nutzungsmaße innerhalb des Zulässigkeitsrahmens des § 34 BauGB bewegen bzw. in Teilbereichen gegenüber dem Bestand sogar geringfügig reduziert wurden.
Da die in Frage stehende ökologische Wertigkeit der ehemaligen Baulücke Immanuelkirchstraße 14 auch bei einer Einstufung als "mittel" keine Auswirkungen auf die Bebaubarkeit der Fläche entwickelte, konnte die Planung unverändert fortgesetzt werden. Die Begründung wurde entsprechend geändert.
Äußerung 2
Die in Kapitel III, Pkt. 2 dargelegten Auswirkungen auf die Umwelt sind unzureichend und nicht nachvollziehbar. So ist in dem Plangebiet insgesamt mit einer wesentlichen Erhöhung des Versiegelungsgrades durch die Versiegelung bisher unversiegelter Flächen in dem Bereich der Immanuelkirchstraße 14 und der geplanten Sporthalle zu rechnen. Eine Reduzierung der Versiegelung auf den Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 ist angesichts der mit dem B-Plan weiterhin zulässigen Überschreitung der maximalen Nutzungsmaße gemäß der BauNVO nicht erkennbar. Insgesamt sind somit nachhaltige Beeinträchtigungen der abiotischen Schutzgüter Boden, Grundwasser, Mikro-Klima zu erwarten. Einhergehend mit der in Zusammenhang mit der Sporthalle zu erwartenden Zunahme des Anliegerverkehrs ist mit einer Beeinträchtigung des Schutzgutes Mensch zu rechnen. Darüber hinaus sind nachhaltige Beeinträchtigungen der biotischen Schutzgüter in dem Bereich der Immanuelkirchstraße 14 mit der Überbauung der ruderalen Brachefluren zu verzeichnen: Lebensstätten einer Vielzahl spezialisierter Tierarten aus den Gruppen der Schmetterlinge wie Tagpfauenauge und Admiral, Laufkäfer und ggf. Heuschrecken gehen hiermit verloren.
Abwägung
Die Anregungen wurden teilweise berücksichtigt. Das Kapitel "Auswirkungen auf die Umwelt" wurde ergänzt. Die mögliche zusätzliche Versiegelung mit ihren Auswirkungen auf die abiotischen Schutzgüter Boden, Grundwasser, Mikro-Klima wurde ebenso wie die Auswirkungen auf die genannten Tierarten erläutert. Ein Eingriff im Sinne des § 1a BauGB findet jedoch nicht statt. Die festgesetzten Nutzungsmaße sind durch die Regelungen des § 34 BauGB gedeckt. In den besonderen Wohngebieten sind Grundflächenzahlen zwischen 0,35 (Heinrich-Roller-Straße 14 A-C) und 0,6 (restliche Grundstücke) zulässig. Dies entspricht der zulässigen Obergrenze für besondere Wohngebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Auf den Grundstücken Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 ist darüber hinaus zum Erhalt bestehender Gebäude eine Überschreitung der geplanten GRZ von 0,6 um 5% (=0,63) zulässig. Die Gesamtversiegelung der Grundstücke in den geplanten besonderen Wohngebieten darf die Obergrenze von 0,8 gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nicht überschreiten. Damit kommt es im Falle einer Neubebauung des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16-17 zu einer Reduzierung des Versiegelungsgrads, der im Bestand einer GRZ gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO von 1,0 entspricht.
Eine Beeinträchtigung des Schutzguts Mensch auf Grund des zunehmenden Anliegerverkehrs wurde jedoch nicht gesehen, da die Sporthalle nicht wettkampfgerecht, sondern lediglich für den Schul- und Vereinssport ausgebaut wird. Hieraus wird nur eine geringfügige Zunahme des Anliegerverkehrs resultieren. Im Gegensatz dazu ist mit einer Aufwertung der Wohnqualität zu rechnen, da dem erheblichen Defizit an Sportflächen im Bezirk entgegengewirkt wird (Infrastrukturverbesserung).
Äußerung 3
Auch bei einem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gilt es zu überprüfen, ob dem Bebauungsplan keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe aufgrund der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 BNatSchG entgegenstehen, bzw. ob die Vorraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG, bei ggf. plan- bzw. vorhabensbezogene Anforderungen vorliegen.
Abwägung
Der Sachverhalt war bereits bekannt und die Anforderung wurde bereits im Plan berücksichtigt. Im Rahmen der Bestandsaufnahme der Biotoptypen wurde der Geltungsbereich durch die Gutachterin auch im Hinblick auf potenzielle Lebensräume und Brut-/Niststätten geschützter Arten untersucht. Die Ergebnisse sind in der Begründung beschrieben.
Äußerung 4
In dem Plangebiet kann das Vorkommen einzelner Brutvögel auf Grund der vorhandenen Biotopstruktur derzeit nicht ausgeschlossen werden. Es handelt sich hierbei um Gebüsch- und Baumbrüter die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand. Hinweise auf mehrjährig, bzw. dauerhaft genutzte Fortpflanzungsstätten des Mauerseglers (Gebäudebrüter) haben sich nicht bestätigt. Mit dem B-Plan können somit bei Verwirklichung der in ihm vorgesehenen Festsetzungen (Gehölzrodungen bei Neubau) die Zugriffs- und Beeinträchtigungsverbote nach § 42 (1) BNatSchG grundsätzlich verletzt werden. Im Sinne des Art I der V-RL (Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als gemeinschaftsrechtlich geschützt.
Auch wenn es sich hier um einen nach § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 13a Abs 2 Nr. 4 BauGB zulässigen Eingriff in Natur und Landschaft handelt und damit grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen des § 42 Abs. 5 Satz 2 von den Verboten des § 42 Abs. 1 BNatSchG abgewichen werden kann, so mangelt es in der vorliegenden Begründung zu dem B-Plan in Kapitel III Pkt. 2 "Auswirkungen auf die Umwelt" an einer Überprüfung, ob die ökologische Funktion der von dem betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird.
Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die in dem Plangebiet vorkommenden Brutvögel im räumlichen Umfeld - wie z.B. in dem angrenzenden Friedhof Heinrich-Roller-Str. - Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 42Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor.
Abwägung
Die Anregungen wurden berücksichtigt. Die Begründung wurde in den Kapiteln I.2.2.7 und III.2 ergänzt.
Äußerung 5
Auch hier gilt jedoch uneingeschränkt das Vermeidungsgebot als zwingende Zulassungsvoraussetzung u. a. zur Abwendung erheblicher Störungen wildlebender Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser- Überwinterungs- und Wanderzeiten.
Folgende artenschutzrechtliche Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen sollten als Hinweise für den Vorhabenträger bzw. Bauherren in die Planbegründung aufgenommen werden:
a.) Vögel und Fledermäuse
Die Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen geschützten Lebensstätten abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu sanierender Gebäude ist vor Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine nachweislich fachkundige Person im Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten gemeinschaftsrechtlich geschützter Vogelarten sowie Quartiere von Fledermäusen (strenger Schutzstatus) zu untersuchen. Bei Vorliegen eines solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung des Beseitigungsverbots nach § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des Untersuchungsergebnisses bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - IE 2 - als zuständiger Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird i.d.R. mit der Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im Verhältnis 1:1 durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren sind. Die Nisthilfen sollten möglichst gemäß § 42 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG vor der Durchführung des Eingriffs in räumlicher Nähe angebracht werden.
b.) Beseitigung von Bäumen und Vegetation
Soweit die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation erfordern, hat dies grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, d.h. nicht während des Zeitraums Anfang März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu beräumende Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester fachkundig zu überprüfen und - bei Vorliegen dieses Sachverhalts - zwingend zu gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte Niststätten durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 42 Abs.1 Nr. 1 BNatSchG) ist bis zur Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu belassen. Bei Vorliegen dieser Sachverhalte wird eine Befreiung, die das Töten von Tieren oder Zerstören von Gelege zum Gegenstand hätte, von SenStadt IE 2 nicht in Aussicht gestellt.
Soweit höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte Lebensstätten für Vögel und/oder Fledermäuse) beseitigt werden müssen, bedarf es gemäß § 42 Abs.1 Nr.1 BNatSchG - ungeachtet einer ggf. erforderlichen Genehmigung nach der BaumSchVO - der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn bei der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen.
Abwägung
Die Anregung wurde berücksichtigt. Die vorgeschlagenen Hinweise wurden in die Begründung aufgenommen.
Äußerung 6
Im Hinblick auf die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung (Kapitel I, 2.3.11), gilt es, dem uneingeschränkt gültigen Vermeidungs- und Minimierungsgebot durch konkrete Angaben und Hinweise in der Begründung zu dem B-Plan Rechnung zu tragen.
So könnten mit der verbindlichen Sicherung einer Dachbegrünung für die geplante Sporthalle durch textliche Festsetzung Beeinträchtigungen in Natur und Landschaft (Schutzgüter Flora, Fauna, Landschaftsbild, Klima) minimiert werden. Einhergehend mit der für die Baumaßnahme erforderlichen Vegetationsbeseitigung und dem zu erwartenden hohen Versiegelungsgrad ist von einer weiteren lokalklimatischen Belastung des bereits stadtklimatisch stark belasteten Bereichs (Umweltatlas 04.07) auszugehen. Die Dachbegrünung kann maßgeblich zu einer Minimierung der Beeinträchtigungen der mikroklimatischen Bedingungen beitragen. Zudem stellt sie einen wichtigen Ersatzlebensraum für national besonders geschützte Insekten und einige gemeinschaftsrechtlich geschützte Vögel dar. Damit könnte gleichzeitig dem BA-Beschluss vom 28.10.2008 IV-596/08 ("Biodiversitätskonvention"; Maßnahmen gegen den Artenschwund in Berlin) entsprochen werden. Des Weiteren erscheint auch ein städtebauliches Erfordernis dieser Regelung dahingehend gegeben, dass eine gestalterische Einbindung der Sporthalle in die nähere Umgebung (unmittelbar angrenzendes Wohngebäude der Heinrich-Roller Str. 16) zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes und der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sinnvoll ist.
Angesichts der hohen Nachverdichtung in dem Sanierungsgebiet könnte die verbindliche Sicherung einer Dachbegrünung zur Sicherung ökologischer Qualitätsstandards in dem Wohnumfeld maßgeblich beitragen.
Die Festlegung eines BFF-Faktors von 0,4 in dem Landschaftsplan IV-L-3 sichert nicht die Umsetzung einer Dachbegrünung bei dem Neubau der Sporthalle. Grundsätzlich kann nach den Regelungen der Verordnung zu dem Landschaftsplan von dem Bauherren der Ausnahmetatbestand zur Unterschreitung des festgesetzten Biotopflächenfaktors in Anspruch genommen werden, soweit die Ausnutzung des Baurechts dies erfordert.
Abwägung
Der Anregung wurde nicht gefolgt. Dem allgemeingültigen Vermeidungs- und Minimierungsgebot war durch die geplanten Festsetzungen bereits Rechnung getragen. Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" ist auf die - zum Zeitpunkt der Planfassung erkennbare - minimal erforderliche Grundfläche beschränkt worden. Die vorgeschlagene Dachbegrünung stellte weder eine Vermeidungs- noch eine Minimierungsmaßnahme dar. Eine solche Festsetzung ist eine Ausgleichsmaßnahme im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans der gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, gelten jedoch "Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig". Sie sind daher im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nicht zu bilanzieren und demzufolge auch nicht in die Abwägung einzustellen und (anteilig) auszugleichen.
Darüber hinaus handelt es sich bei der Fläche für den Gemeinbedarf um eine in öffentlichem Eigentum stehende. Damit ist es dem Land Berlin als Bauherrn grundsätzlich möglich, eine Dachbegrünung vorzusehen.
Äußerung 7
Die Umsetzung einer Dachbegrünung sollte entsprechend bei den haushaltsmäßigen Auswirkungen (Kapitel III.5) in den Herstellungskosten berücksichtigt werden.
Mit der Festsetzung einer Dachbegrünung werden die Nutzungsmöglichkeiten grundsätzlich nicht eingeschränkt; bei Gewerbebauten sind bei einem Vergleich zwischen Kies- und Gründach keine Mehrkosten für das Gründach zu verzeichnen, da keine erhöhten statischen Anforderungen bestehen. Bei einem Vergleich eines unbegrünten, frei bewitterten Daches (z.B. Trapezblech) fallen Mehrkosten von ca. 9 ?/m² an. Bei Massivbauweise mit Betondach bewegt sich der Mehraufwand für eine Extensivbegrünung im Cent-Bereich (Kosten-Nutzenanalyse Hämmerle F. 2002 u.a. Quellen).
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Äußerung 8
Die der Planbegründung beigefügte Untersuchung eines alternativen Standortes für den geplanten Neubau der Sporthalle in dem Bereich der angrenzenden Friedhofsflächen der St. Marien- und St. Nicolai-Gemeinde (Geltungsbereich B- 3-17) ist hinsichtlich der Aussagen zu dem Natur- und Artenschutz nicht korrekt. So sind die auf den Flächen nachgewiesenen Brutvögel alle europarechtlich gemäß § 42 BNatSchG i.V.m. der V-RL geschützt. Die Einschätzung, dass bei der Errichtung der Sporthalle auf einer Teilfläche keine Verbotstatbestände nach § 42 BNatSchG betroffen sind, da die Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten weiterhin im räumlichen Zusammenhang erfüllt wird, wird nicht geteilt. Entsprechend den Ergebnissen einer artenschutzrechtlichen Untersuchung (planland, September 2008) ist lediglich bei der Umsetzung einer naturnahen öffentlichen Grünfläche auf den Friedhofsflächen (Planungsziel B- 3-17) davon auszugehen, dass keine Verbotstatbestände des besonderen Artenschutzes betroffen sind. Dies trifft jedoch nicht für die Errichtung einer Sporthalle inklusive erforderlicher Nebenanlagen zu, da hier mit einem anlagebedingten Totalverlust der Fortpflanzungsstätten zu rechnen wäre.
Das Ergebnis der durchgeführten avifaunistischen Kartierung zeigt, dass trotz der innerstädtischen Lage und der Aktivitäten auf der Fläche zahlreiche Waldvogelarten wie Buchfink, Rotkehlchen, Zaunkönig und Zilpzalp vorkommen. Selten in diesen Lagen ist weiterhin das Vorkommen von Sommergoldhähnchen und Gartenrotschwanz. Boden- und Buschbrüter wie z. B. Nachtigall, Mönchsgrasmücke, Rotkehlchen, Stieglitz, Zaunkönig und Zilpzalp profitieren von dem dichten Bodenbewuchs einschließlich der Gebüschbestände. Da in dem engeren räumlichen Zusammenhang des Plangebietes angesichts zunehmender Bau- und Sanierungsvorhaben in der gründerzeitlich geprägten, hoch verdichteten Siedlungsstruktur geeignete Fortpflanzungs- und Ruhestätten für die erfassten Waldvogelarten, Boden- und Buschbrüter, Höhlen- und Nischenbrüter, Gebäudebrüter und den Habicht (Greifvogel) rückläufig sind, kann nicht davon ausgegangen werden, dass bei der Errichtung einer Sporthalle auf den Friedhofsflächen die Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG erfüllt sind.
Abwägung
Die Hinweise wurden zu Kenntnis genommen. Die Einschätzung in der Begründung beruhte auf der Auswertung der artenschutzrechtlichen Untersuchung des o. g. Büros planland. Der vorgebrachte Sachverhalt war jedoch inzwischen ohne Relevanz für den vorliegenden Bebauungsplan, da der alternative Standort auf dem Friedhofsgelände auf Grund der im Rahmen der Beteiligung der Behörden eingegangenen Stellungnahmen - auch im Hinblick auf die artenschutzrechtliche Problematik - und dem Ergebnis der überarbeiteten Machbarkeitsstudie nicht mehr weiterverfolgt wurde.
Äußerung 9
Belange des Immissionsschutzes, des Boden- und Grundwasserschutzes:
Es bestehen keine Bedenken gegen die Festsetzungen des Bebauungsplanes; zusätzliche fachliche Hinweise sind nicht erforderlich.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
7. Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, SE Finanzen, Fb Haushalt (vom 01.09.2009)
Äußerung 1
Nach Durchsicht des vorliegenden Bebauungsplanes hinsichtlich meiner zu vertretenden Belange ist anzumerken, dass zu den Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan erhebliche Kosten enthalten sind.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Für den notwendigen Grunderwerb zur Errichtung der Sporthalle ist die Finanzierungsquelle (Sanierungsmittel) benannt. Ich gehe davon aus, dass entsprechend dem Vorbereitungsstand die rechtzeitige Antragstellung sowie die Mittelbereitstellung vom Amt für Schule und Sport gesichert werden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 3
Im Rahmen des weiteren Planverfahrens sind durch die zuständigen Fachämter
- die Kosten für die Planung und den Bau der Sporthalle sowie für deren Unterhaltung,
- die Kosten für Ordnungsmaßnahmen (Abriss Trafohäuschen, eventuelle Bodenunter-suchungen - Altlastenverdacht)
- event. Kosten für die Eintragung eines Wegerechts und
- event. Entschädigungsleistungen aus dem Enteignungsverfahren.
zu ermitteln bzw. zu präzisieren und für die Finanzierung dieser Ausgaben entsprechende Vorsorge zu treffen.
Abwägung
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde nach Vorlage der entsprechenden Informationen durch die zuständigen Fachämter entsprechend ergänzt.
Äußerung 4
Eine Beurteilung zur finanziellen Belastung für den bezirklichen Haushalt bzw. zu finanziellen Risiken ist aufgrund der gegebenen Ausführungen derzeit nicht möglich.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
8. Bezirksamt Pankow, Abteilung Gesundheit, Soziales, Schule und Sport, Amt für Schule und Sport (vom 04.09.2009)
Äußerung 1
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in einer Sitzung am 03.04.2008 den Schulentwicklungsplan 2008 - Fortschreibung Grundschulen (Beschlussnummer VI- 0374/2008) beschlossen. Der Schulstandort Heinrich-Roller-Straße 18 wird darin als Bestandteil des langfristig zu erhaltenden bezirklichen Grundschulnetzes ausgewiesen. Im Rahmen dieser Beschlussvorlage wurde auch festgestellt, dass für diesen Schulstandort der Neubau einer Sporthalle mit 2 Hallenteilen erforderlich ist. Der Bedarf für diese 2 Hallenteile wurde auf der Grundlage der Flächenvorgaben (Musterraumprogramm) der Senatsverwaltung für Bildung, Wissenschaft und Forschung für den standardgerechten Ausbau einer 3 zügigen Grundschule ermittelt. Gegenwärtig verfügt die Heinrich-Roller-Straße 18 über eine Kapazität von 3 Zügen. Diese Aussage bezieht sich jedoch nur auf die Gebäudekapazität. Der Bedarf an gedeckten Sportflächen zur Absicherung des Sportunterrichts für die Klassenstufen 1 bis 6 ist nicht gesichert. Die auf dem Schulstandort vorhandene Sporthalle mit einer Sportfläche von 120 m² (Baujahr 1916, saniert 2005) entspricht nicht den heutigen Anforderungen für die Durchführung des Schulsportes. Außerdem fehlen dem Schulstandort Freiflächen. Um das bestehende Defizit an ungedeckten Sportflächen kompensieren zu können, wurde bereits bei der Sanierung eine Doppelnutzung Pause / Spielen und Sport geplant und umgesetzt.
Abwägung
Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen. Sie waren Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans.
Äußerung 2
Seit 1998 ist in der Region 1, ein Verbund von Einschulungsbereichen der Heinrich-Roller-Grundschule, der Grundschule am Kollwitzplatz, der Grundschule an der Marie, der Schule am Senefelderplatz, der Grundschule am Teutoburger Platz und der Freien Evangelischen Schule Berlin (Privater Träger), ein kontinuierlicher Anstieg der Schülerzahlen zu verzeichnen. Am 31.12.2008 waren 895 Einwohner im Jahrgang 2008 in der Region 1 melderechtlich registriert. Das bedeutet gegenüber dem Jahrgang 1998 eine Steigerung von 231 %. Daraus folgt, dass alle Schulstandorte maximal ausgelastet werden müssen, um die Versorgung mit Grundschulplätzen in den nächsten Jahren abzusichern. Es besteht demzufolge keine Möglichkeit, den Schulsport an andere Sporthallen zu verlagern. Für den standardgerechten Ausbau eines langfristig zu erhaltenden Grundschulstandortes ist die Erreichbarkeit der Sporthalle von primärer Bedeutung. Der in dem Entwurf zum Bebauungsplanentwurf 3-26 vorgeschlagene Standort für die Sporthalle erfüllt diese Bedingung, auch wenn die Abmaße der Halle eine Nutzung für den Wettkampfsport ausschließen. Ein Alternativstandort ist nicht vorhanden. Die Umsetzung der Forderung zur Erreichbarkeit für die Grundschüler und die Erweiterung des Angebots an gedeckten Sportflächen (auch für den öffentlichen Sport) hat den Vorrang gegenüber der Bereitstellung von Wettkampfflächen. Diese Auffassung wird auch von der Senatsverwaltung für Inneres und Sport IV B 40 mitgetragen.
Abwägung
Die Sachverhalte und die eindeutige Darlegung, dass aus Sicht des Schulamts ein alternativer Standort nicht vorhanden ist, wurden zur Kenntnis genommen. Der Anregung wurde gefolgt und die Planung auf der Fläche des Friedhofs wurde daher nicht weiter verfolgt.
Äußerung 3
Der Neubau der Sporthalle ist eine investive Maßnahme in Höhe von 3.375 T?, welche durch den Bezirk umzusetzen ist. In der gegenwärtigen I-Planung des Bezirkes ist sie nicht enthalten, da die finanziellen Mittel zum Zeitpunkt der Planung nicht bereit standen. Im Verfahren der Aufhebung des Sanierungsgebiets "Winsstraße" ist die Finanzierung der I-Maßnahme einschließlich Grunderwerb abzusichern. Eine Finanzierung als PPP-Modell ist aus haushaltsrechtlichen Gründen auszuschließen.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
9. Bezirksamt Pankow, Serviceeinheit Immobilien, FB Hochbau/ ImmHB 220 (vom 31.08.2009)
Äußerung 1
Mit der Absicht Teile der Sporthalle tiefer in das Erdreich zu legen:
wäre die Verträglichkeit mit dem HGW, höchsten Grundwasserstand abzugleichen, entsprechend wird der Dichtungsaufwand ausfallen.
(die grundsätzliche Abwägung der höheren Kosten mit der Beeinträchtigung des engen Umfeldes durch den SPH-Neubau ist in der Erläuterung erfolgt, erhöhte Kosten sind auch zu erwarten durch einen erhöhten Aufwand beim Bauschallschutz (Anbau an andere Gebäude) und bei der Gründung).
Auf jeden Fall ist die lichte Höhe des Untergeschosses um ca. 20 cm zu vergrößern (Führung und Kreuzen von technischen Leitungen).
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und können in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.
Äußerung 2
Durch die innere Lage der neu zu bauenden SPH wäre festzuhalten, dass mit dem zugestandenen Geh-, Fahr- und Leitungsrecht verbunden sein müssen:
die Baustellenzufahrt, Lieferverkehr (Sportgeräte und Technik), sowie spätere Unterhaltungsfahrten (Reinigung, Entsorgung, Trafo, Reparaturen, Sanierung, Austausch). Während der Bauzeit muss auf jeden Fall Nachbargrundstücksfläche in Anspruch genommen werden. Dies wird auch bei späteren Sanierungs- oder Wartungsarbeiten nötig sein.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Nach Äußerung des Tiefbauamts ist eine Baustellenerschließung und die Durchführung notwendiger Unterhaltungsfahrten auch über das Schulgrundstück von der Heinrich-Roller-Straße aus möglich. Darüber hinaus sollten die notwendigen Erschließungsvorgänge im Zuge der Kaufverhandlungen geregelt und mit dem Kaufpreis abgegolten werden Aus diesem Grund bezieht sich die Eintragung eines Gehrechtes ausschließlich auf den Notfall.
Äußerung 3
Für das Hineinbringen von schweren Sportgeräten (Barren) in die Sporthallenebenen sind Montageöffnungen vorzusehen (min. 1,7m x 1,7m).
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.
Äußerung 4
Auf jeden Fall sollten Bestandsgutachten (Beweissicherungspflicht) durch einen vereidigten Sachverständigen für die angrenzenden bestehenden Gebäudeteile erstellt werden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und hatte keine Auswirkung für die Planinhalte.
Äußerung 5
Da die Sporthalle auf jeden Fall bis 22.00 Uhr genutzt werden soll, ist für beide Hallenteile eine Lüftungsanlage erforderlich (Schallemission).
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.
Äußerung 6
Standard in öffentlichen SPH des BA Pkw ist eine Hausalarmanlage (blaue Knöpfe), (Brandmeldeanlage ist der gleiche Installationsaufwand, muss aber auf die Feuerwehr aufgeschaltet werden und hat rote Knöpfe).
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.
Äußerung 7
Eine Vorzugsvariante existiert nicht. Alle Varianten weisen Vor- und Nachteile auf. Die angebotenen Lösungen müssen optimiert werden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
10. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung IV C (vom 31.08.2009)
Äußerung 1
Die o. g. Grundstücke liegen im 1994 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg - Winsstraße (10. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten). Für das Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C (zuvor hinter Greifswalder Straße 219-220) ist die Errichtung einer Sporthalle Ziel der Sanierung. Das weitere Sanierungsziel der Errichtung eines Spielplatzes östlich angrenzend an die Sporthalle wird aufgegeben.
Abwägung
Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Mit dem Bebauungsplan 3-26 soll das Erreichen des o. g. Sanierungsziels als auch der Erwerb des im Privatbesitz befindlichen Grundstücks durch das Land Berlin gesichert werden. Ggf. soll er als Grundlage für ein Entziehungsverfahren dienen.
Das Grundstück soll aus dem, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, IV C, zum Grunderwerb in Sanierungsgebieten zur Verfügung stehenden Etat, durch den Treuhänder DSK erworben werden. Aufgrund der geplanten Aufhebung des Sanierungsgebietes Winsstraße, hat der Ankauf des Grundstücks hohe Priorität im Wirtschaftsplan Grunderwerb der DSK, die bereits Ankaufsverhandlungen mit dem Grundstückseigentümer aufgenommen hat.
Die Maßnahme ist Bestandteil der Kosten- und Finanzierungsübersicht und wird dem Zeitraum nach Beendigung der Sanierung zugeordnet. Demzufolge wird die Maßnahme in der Aufhebungsverordnung, in der Liste nach Aufhebung durchzuführender Baumaßnahmen aufgeführt werden.
Die Sporthalle soll in direkter Nachbarschaft bestehender Gewerbe-, Wohn und Altenheimnutzungen im südlichen Grundstückteil Immanuelkirchstraße 14 A-C entstehen. Die Begründung sieht eine Ausweisung "Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung - Schule, Anlage für sportliche Zwecke" als Baukörperausweisung (Kombination von Baugrenzen und maximalen Gebäudehöhen) vor. Diese soll dem Ziel dienen, in dieser städtebaulich problematischen Situation eine Vereinbarkeit von Anforderungen des Schulsports/Sporthallenplanung mit Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (Belichtung, Belüftung, Nachbarschutz) herzustellen.
Die beengten räumlichen Verhältnisse bedingen einen Verzicht auf wettkampfgerechten Ausbau der Halle, was - da die Halle hauptsächlich durch eine Grundschule genutzt wird - zu keinen negativen Konsequenzen führt.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Alle drei Entwurfsvarianten haben ihre Vor- und Nachteile, alle drei Varianten führen für das Untergeschoss und die untere Halle zu dem Problem einer künstlichen Belüftung bzw. Belichtung, welches als Kompromiss zur Erreichung der Sanierungsziele bewertet wird.
Um zumindest teilweise eine qualitative Sportnutzung zu ermöglichen, wird die natürliche Belichtung und Belüftung der oberen Halle als notwendig betrachtet. Weitere Einschränkungen sind aus meiner Sicht nicht vertretbar.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und kann in der Ausführungsplanung berücksichtigt werden.
Äußerung 3
Zwar soll mit diesem Bebauungsplan das Sanierungsziel gesichert werden, jedoch muss sicher gestellt sein, dass das Vorhaben auch tatsächlich realisiert wird bzw. werden kann.
Die Befürwortung des geplanten Vorhabens stelle ich in direkte Abhängigkeit von den o. g. Qualitäten der Sporthalle sowie zur Durchführung des Grunderwerbs. Hierfür steht das Sanierungsrecht nur noch bis zum 31.12.09 zur Verfügung. Voraussetzung für den Grunderwerb ist somit die Planreife bis Ende November dieses Jahres.
Sollten die vorgebrachten Vorbehalte der beteiligten Stellen zu dem Ergebnis führen, dass nur eine eingeschränkte Realisierungswahrscheinlichkeit besteht, so kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung dem Erwerb des Grundstücks nicht zustimmen. Danach wäre ein Alternativstandort zu prüfen.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Das Bebauungsplanverfahren diente u. a. der Klärung der planungsrechtlichen und sonstigen Voraussetzungen für den geplanten Sporthallenbau. Nach dem damaligen Verfahrensstand wurde eingeschätzt, dass die Voraussetzungen für eine "Planreife" gemäß § 33 BauGB bis Ende November nicht geschaffen werden können. Es sollte für den Bebauungsplan noch vor Aufhebung des Sanierungsgebiets "Winsstraße" das Beteiligungsverfahren der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Damit wären - vorbehaltlich der in der Beteiligung der Öffentlichkeit eingehenden Anregungen - die materiell-rechtlichen Bedingungen zur Erlangung der "Planreife" gemäß § 33 BauGB vor Aufhebung des Sanierungsgebiets erfüllt.
Alternativstandorte in der Umgebung der Heinrich-Roller-Grundschule wurden bereits untersucht. Dabei wurde lediglich der an der Heinrich-Roller-Straße gelegene Teil des Friedhofs der St. Marien- und St. Nicolai- Gemeinde als Alternativstandort für geeignet befunden. Nach Auswertung der vorgebrachten Anregungen (u. a. zum Natur- und Artenschutz sowie des Amts für Schule und Sport) wurde die Planung eines alternativen Standorts nicht mehr für erforderlich erachtet.
11. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abt. II D (vom 13.08.2009)
Äußerung 1
Gegen die Planungsziele bestehen zurzeit keine Einwände.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischpumpwasserwerkes Berlin V, Holzmarktstraße. Für dieses Einzugsgebiet wurde gemäß der Sanierungserlaubnis für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt. Um das Ziel der geplanten Sanierungsmaßnahmen zur Reduzierung des Schadstoffeintrags aus den Regenüberläufen in die Gewässer aus diesem Gebiet nicht zu gefährden, sind ggf. seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkungen für die überplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- und / oder Niederschlagsentwässerung einzuhalten.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 3
Die Reduzierung der Überlaufsereignisse der Mischwasserkanalisation in die Gewässer ist für die Einhaltung der Zielvorgabe der Gewässergüteklasse 2 nach der EU-Wasserrahmenrichtlinie bei der weiteren Planbearbeitung zu berücksichtigen. Auf den Grundstücken anfallendes gering verschmutztes Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, sollte auf den Grundstücken direkt versickert werden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine Versickerung von gering verschmutztem Niederschlagswasser auf den Grundstücken ist grundsätzlich möglich. Eine Festsetzung im Bebauungsplan konnte nicht erfolgen, da dies kein bodenrechtlicher Belang ist und gewichtige naturschutzrechtliche Gründe nicht vorliegen. Das Berliner Wassergesetz regelt die Niederschlagswasserbewirtschaftung auf den Grundstücken ausreichend.
Äußerung 4
Im Geltungsbereich des B-Planes befinden sich zwei Flächen, die im Bodenbelastungskataster unter den Nummern 7342 und 7354 erfasst sind und die sich hinsichtlich der bodenschutzrechtlichen Belange in der Zuständigkeit des bezirklichen Umweltamtes befinden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die entsprechenden Informationen waren bereits in der Begründung enthalten.
12. Berliner Feuerwehr (vom 13.08.2009)
Äußerung 1
Die von der Berliner Feuerwehr wahrzunehmenden öffentlichen Belange werden durch den Bebauungsplan nicht berührt.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Nach Rücksprache mit dem Vorbeugenden Brandschutz ist es möglich, die auf dem Grundstück Immanuelkirchstraße 14 A-C vorhandene Umfahrung des Seniorenwohnhauses auch für die Sporthalle zu nutzen. Bei der Alarmierung eines Fahrzeuges muss dann aber die Anfahrt angegeben werden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
13. Berliner Wasserbetriebe (vom 20.08.2009)
Äußerung 1
Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes in der Heinrich-Roller-Straße sowie der Immanuelkirchstraße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung.
Für alle Anlagen unseres Unternehmens, die im nichtöffentlichen Straßenland liegen, sind im Bebauungsplanentwurf Leitungsrechte vorzusehen.
Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen.
Abwägung
Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen und Anlagen ist nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche Relevanz entwickeln.
14. WGI GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin -Brandenburg mbH u. Co. KG (vom 17.08.2009)
Äußerung 1
Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.) festzustellen.
Die angegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung.
Äußerung 2
In Ihrem angefragten räumlichen Bereich befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 3
Im Zusammenhang mit der Realisierung des o. a. Bebauungsplanes bestehen seitens NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Einhaltung der gängigen Vorschriften bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen und Anlagen war nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche Relevanz entwickeln.
Äußerung 4
Nach Auswertung des Bebauungsplanentwurfs und der entsprechenden Begründung ist folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten:
Bei Baumplanzungen ist ohne Sicherheitsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung. Ausweislich der beigefügten Leitungspläne waren außergewöhnliche Anforderungen in der Planungsumsetzung nicht zu erwarten. Des Weiteren ist festgesetzt, dass die Einteilung der öffentlichen Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, so dass sich im Zuge der weiteren Ausführungsplanungen ein Kompromiss zwischen den technischen Anforderungen für die Verlegung von Leitungen und den Anforderungen an die Pflanzung von Straßenbäumen entwickeln lässt.
15. Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg, GL 5.31, Potsdam (vom 11.08.2009)
Äußerung 1
Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst.
Nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes Berlin - Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI S. 182) liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, in dem gemäß Ziel 4.5 Abs.1 Nr.2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Die beabsichtigte Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen ist hier ebenfalls möglich.
Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie Grundsatz 4.1 LEP B-B (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung, Erhaltung und Umgestaltung des baulichen Bestandes in vorhandenen Siedlungsbereichen).
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und fanden Eingang in die Begründung zum Bebauungsplan.
Äußerung 2
Hinsichtlich eines alternativen Standortes in der Umgebung des Geltungsbereiches ergibt sich aus landesplanerischer Sicht keine andere Bewertung. Die beschriebenen Varianten sind raumordnerisch nicht relevant.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
16. Vattenfall Europe Berlin AG & CO KG, Bereich Wärme (vom 14.08.2009) und Abteilung Immobilien (vom 19.08.2009)
Äußerung 1
In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin vorhanden.
Abwägung
Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Aufgrund der Neufassung des Baugesetzbuches, 3. Abschnitt, § 9.23, der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energiesparverordnung - EnEV vom 24. Juli 2007) sowie des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz-EEWärmeG) bitten wir Sie, die nachfolgende Formulierung unter C - Anlagen 1. Textliche Festsetzungen, Punkt 9 aufzunehmen:
" Die Wärmeversorgung des Bebauungsgebietes ist grundsätzlich mit einem geringen Einsatz an Primärenergie und unter Nutzung erneuerbarer Energien sicherzustellen. Bei der Beurteilung der zum Einsatz kommenden Energieträger sind die Auswirkungen auf die Umwelt und den Klimaschutz hinsichtlich des Primärenergieverbrauches und der CO2- Emission gegenüberzustellen sowie die Aspekte der Nachhaltigkeit zu berücksichtigen."
Abwägung
Der Anregung wurde nicht gefolgt. Eine Festsetzung der angeregten Regelung im Bebauungsplan ist nicht zulässig, da diese keinen bodenordnenden Bezug hat. Die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie (ab Oktober 2009) die Vorschriften des Gesetzes zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz-EEWärmeG) entfalten eine unmittelbare Rechtswirkung auf alle in den jeweiligen Gesetzen bzw. Verordnungen bestimmten Bauvorhaben.
Äußerung 3
In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen, eine Netzstation N 0266 und eine Übergabestation Ü 0265 der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Diese Anlagen müssen nicht gesichert werden. Für den Neubau der Sporthalle ist die Verlegung der Übergabestation Ü 0265 notwendig.
Abwägung
Der Kabelbestand und die Stellungnahme wurden zur Kenntnis genommen. Die Verlegung der Übergabestation Ü 0265 ist Gegenstand der Ausführungsplanung des Hallenneubaus.
Äußerung 4
Die beigefügte "Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH" ist genau zu beachten.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Richtlinie betrifft die Durchführung von Baumaßnahmen und ist für den Bebauungsplan nicht relevant.
5. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB
Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-26 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 16. November bis einschließlich 15. Dezember 2009 durchgeführt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 6. November 2009 auf Seite 2563 des Amtsblatts für Berlin Nr. 51/2009 sowie durch Anzeige in der Tagespresse "Berliner Zeitung" ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde der Landespressedienst informiert. In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt wird. Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand im Bezirksamt Pankow von Berlin, im damaligen Amt für Planen und Genehmigen, Storkower Straße 97, 10407 Berlin statt. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, die Planunterlagen während des Auslegungszeitraums im Internet einzusehen. Hierauf wurde auch in der Anzeige der Tagespresse hingewiesen.
Innerhalb der Frist hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf, die Begründung sowie die Machbarkeitsstudie zum Neubau der Sporthalle und das Gutachten zur Untersuchung eines alternativen Standorts für die geplante Sporthalle einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben konnte.
Die nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 10.11.2009 über die Auslegung unterrichtet.
5.1 Zusammenfassung
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen:
- Maß der baulichen Nutzung (GRZ, GFZ, Trauf- und OK-Gebäudehöhen) auf dem Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17
- Festsetzung zur Dachform / Staffelgeschoss auf dem Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17
Das Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Öffentlichkeit hatte Auswirkungen auf folgende Planinhalte:
- GFZ in allen Baugebieten
- Traufhöhen und Oberkanten von baulichen Anlagen in den WB1 und WB5
- textliche Festsetzung Nr. 5 (nur noch für WB4)
- textliche Festsetzung Nr. 6 (Streichung)
- textliche Festsetzung Nr. 9 (Ausbildung der Dachgeschosse im WB1 und WB5, neue Nummerierung Nr. 8)
Der Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend geändert. Gemäß § 4a Abs. 3 BauGB war der Planentwurf erneut auszulegen und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange waren erneut einzuholen.
Die Begründung zum Bebauungsplan wurde entsprechend der Abwägung ergänzt, korrigiert bzw. geändert.
5.2 Auswertung
Seitens der Öffentlichkeit wurde eine schriftliche Äußerung eingereicht. Darüber hinaus haben vier Behörden bzw. Träger öffentlicher Belange eine Stellungnahme abgegeben, so dass insgesamt fünf Stellungnahmen vorlagen.
Äußerungen der Öffentlichkeit
Stellungnahme 1
Äußerung 1
Unsere Mandanten sind Eigentümer des Grundstücks Heinrich-Roller-Straße 16-17 in Berlin Pankow und seit Anfang 2008 damit befasst, das Grundstück in Abstimmung mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung - Amt für Planen und Genehmigen - einer den Zielen der bestehenden Sanierungsverordnung (Sanierungsgebiet Winsstraße) entsprechenden baulichen Nutzung zuzuführen. Zur Sicherung dieses gemeinsamen Zieles haben das Land Berlin und unsere Mandanten im Januar und im März 2009 je eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung abgeschlossen. Im Rahmen dieser Vereinbarungen haben sich unsere Mandanten verpflichtet, die auf ihrem Grundstück vorgesehenen Maßnahmen in Abstimmung mit dem Land Berlin durchzuführen. Auf der Grundlage der den Vereinbarungen beigefügten Planungen wurde unseren Mandanten mitgeteilt, dass ihre Planung den Zielen der Sanierung entspricht. Die Erteilung einer entsprechenden Bescheinigung wurde ausdrücklich zugesichert.
Abwägung
Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen.
Sie betraf nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans.
Äußerung 2
Zwischenzeitlich verfügen unsere Mandanten über eine Teilbaugenehmigung (PG 723 / 200905663) für den Abbruch der beiden Innenhofkeller sowie die Herstellung der Tiefgaragenrampe KG-EG. Durch den nunmehr offen liegenden Bebauungsplanentwurf 3-26, von dessen Existenz unsere Mandanten trotz vielfältiger Abstimmung ihres Vorhabens mit dem Bezirk erst Mitte November dieses Jahres Kenntnis erhalten haben, wird der Planung und dem eingereichten Bauantrag die Grundlage entzogen, Namens und im Auftrag unserer Mandanten regen wir daher an, den Bebauungsplan in der derzeit vorliegenden Entwurfsfassung nicht in Kraft zu setzen, sondern ihn wie folgt zu ändern:
Abwägung
Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen.
Die Aufstellung des Bebauungsplans 3-26 sowie die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB wurde ortsüblich im Amtsblatt für Berlin bekannt gemacht. Die Bekanntmachung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte ebenfalls ortsüblich im Amtsblatt für Berlin sowie über die gesetzlichen Vorgaben hinaus durch eine Anzeige in der "Berliner Zeitung". Darüber hinaus wurden während der Öffentlichkeitsbeteiligungen die Planunterlagen im Internet präsentiert.
Äußerung 3
GRZ: Der Bebauungsplanentwurf sieht für das Grundstück unserer Mandanten eine GRZ von 0,6 vor, die für Bestandsgebäude um maximal 5 % erhöht werden darf. Unter Berücksichtigung der v.g. Erhöhung wird der oberirdische Gebäudebestand auf dem Grundstück unserer Mandanten gesichert. Dies entspricht dem ausdrücklichen Ziel des Bebauungsplans, die Weiternutzung der Gebäude auf den Grundstücken im Plangebiet zu ermöglichen.
Für die Anlagen i.S.v. § 19 Abs. 4 BauNVO sieht der Planentwurf die Einhaltung der Kappungsgrenze von 0,8 vor. Geringfügige Überschreitungen sollen ausdrücklich ausgeschlossen werden. Dies soll dem "Bodenschutz" und der Herstellung eines "Mindestmaßes an begrünbaren, naturhaushaltswirksamen Freiflächen zur Sicherung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse" dienen.
Das Grundstück unserer Mandanten ist durch Anlagen i.S.v. § 19 Abs. 4 BauNVO bereits heute vollständig unterbaut, die GRZ beträgt damit unter Berücksichtigung der Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO 1,0. Die Realisierung des zwischen unserem Mandanten und dem Bezirk bisher abgestimmten Vorhabens sowie die Ausnutzung der bereits erteilten Teilbaugenehmigung setzen eine entsprechende Ausnutzbarkeit voraus. Vorgesehen ist die Ersetzung eines bestehenden Kellergebäudes durch eine Tiefgarage.
Die Bebauungsplanbegründung geht zwar unter Ziff. II.2 davon aus, dass es den Sanierungszielen entspreche, Freiflächenanteile auf den Baugrundstücken zu sichern. Dies lässt sich jedoch weder den in der Begründung selbst wiedergegebenen Entwicklungszielen (Planbegründung Ziff. I.2.3.4) noch den veröffentlichten Texten und Plänen entnehmen. Städtebauliche Gründe, die eine Reduzierung rechfertigen könnten, sind ebenfalls nicht erkennbar. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse werden durch die unterirdische Baumasse nicht beeinträchtigt. Eine Verringerung der unterirdischen Baumasse würde insoweit auch keine Verbesserung der für den Naturhaushalt maßgebenden Bodenfunktionen mit sich bringen. Eine verbesserte Durchgrünung lässt sich bei einer Beschränkung der GRZ unter Anrechnung der Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO auf 0,8 nicht erreichen. Die verbleibende und vom Planentwurf ausdrücklich akzeptierte Blockstruktur lässt einen Pflanzenbewuchs auf natürlichem Boden unrealistisch erscheinen. Eine Begrünung durch Containerpflanzen ist mindestens gleicheffektiv und kann auch bei einer unterirdischen Vollversiegelung gesichert werden.
Hinzu kommt Folgendes: Nach Aussage des beauftragten Statikers würde die für die Umsetzung des Bebauungsplanentwurfs erforderlich werdende erstmalige Teilentsiegelung der Flächen nicht nur zu einem Verlust notwendiger Flächen für Stellplätze führen, sondern wäre mit einem unverhältnismäßig großen Aufwand verbunden. Um die aufstehenden Gebäude im Bestand zu sichern, müsste das Erdreich mit Verbaumaßnahmen oder durch eine L-förmige Stützkonstruktion gesichert werden. Die für die Verbaumaßnahmen notwendigen Arbeiten müssten mit hoher Wahrscheinlichkeit zu Gebäudeschäden führen. Die L-förmige Stützkonstruktion wiederum würde den Umfang der erreichbaren Entsiegelung deutlich relativieren. Wir haben den beauftragten Statiker gebeten, hierzu eine sachverständige Bewertung abzugeben, die wir kurzfristig nachreichen werden.
Letztendlich hätte die vorgesehene Festsetzung zur Folge, dass auf die Ersetzung der vorhandenen Kellerbereiche durch die Tiefgarage verzichtet werden müsste. Es bliebe dann bei dem derzeitigen Versiegelungsgrad. Alternativ hierzu müssten unsere Mandanten überlegen, den nördlichen Teil ihres Grundstücks, dort wo nach der Konzeption des Planentwurfs die Turnhalle entstehen soll, nicht nur unterirdisch, sondern auch oberirdisch zurückzubauen. Nach der Konzeption des Bebauungsplans wäre im Anschluss daran eine erneute Bebauung in diesem Bereich ausgeschlossen, da die erhöhte GRZ nach § 19 Abs. 1 BauNVO nur für die Sicherung des vorhandenen Bestands gelten soll.
Es wird daher angeregt, gem. § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO festzusetzen, dass die zulässige Grundfläche durch die in Absatz 4 Satz 1 genannten Anlagen bis zu einer GRZ von 1,0 überschritten werden darf.
Abwägung
Der Anregung bezüglich der Festsetzung einer GRZ von 1,0 gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO wurde nicht gefolgt.
Eine Überschreitung der Regelung des § 19 Abs. 4 BauNVO, die eine Obergrenze der GRZ von 0,8 (Kappungsgrenze) bereits festlegt, bis zu einer GRZ von 1,0 steht sowohl den Zielen des Landschaftsplans als auch den Planungszielen innerhalb des ehemaligen Sanierungsgebiets "Winsstraße" entgegen.
Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgte, um die Sanierungsziele des zwischenzeitlich aufgehobenen Sanierungsgebiets "Winsstraße" weiterhin zu sichern. Maßgebliches Ziel war die Erhaltung und Entwicklung der Wohnfunktion auf den Grundstücken Immanuelkirchstraße 14 (WB1), 14 A-C (WB2 und WB3) und Heinrich-Roller-Straße 15-17 (WB 4 und WB5), das sich in der Festsetzung eines besonderen Wohngebiets gemäß § 4a BauNVO widerspiegelt. Zukünftig sollen wesentliche Teile der Grundstücke für Wohnzwecke genutzt werden können. Mit dieser geplanten Entwicklung war die Festsetzung einer GRZ von 1,0, die eine vollständige Versiegelung der Grundstücke zur Folge hätte, so wie sie im Bestand auf ehemals stärker bzw. im rückwärtigen Bereich fast vollständig gewerblich genutzten Grundstücken vorhanden ist, nicht mehr vereinbar. Für die Festsetzungen des Bebauungsplans wird davon ausgegangen, dass sie über einen Zeithorizont von mehreren Jahrzehnten Gültigkeit besitzen. Daher ist für den Fall einer Neubebauung der Grundstücke Immanuelkirchstraße 14 und Heinrich-Roller-Straße 15-17 planungsrechtlich gesichert, dass zur Verbesserung der Wohnqualität und aus Gründen des Bodenschutzes 20 % der Grundstücksflächen von Versiegelung frei zu halten sind. Ebenso soll die Erhaltung bzw. Herstellung der Voraussetzungen für die natürliche Funktion des Bodens gesichert werden. Die natürlichen Funktionen des Bodens beschränken sich dabei nicht nur auf eine Begrünung, wie in der Anregung dargelegt, sondern betreffen u. a. vor allem auch folgende Funktionen: biotischer Lebensraum, Grundwasserspeicherung, Regenrückhaltung. Eine Begrünung mit natürlichem Bodenanschluss erscheint, wie die teilweise entsiegelten und begrünten Nachbarhöfe innerhalb der Blockstruktur beweisen, entgegen den Äußerungen auch nicht als unrealistisch.
Die Anregung zur GRZ wurde dahingehend berücksichtigt, indem die textliche Festsetzung Nr. 6 entfiel, die für WB1, WB4 und WB5 als abweichende Bestimmung eine Überschreitung der Kappungsgrenze gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO nicht zulassen sollte. Somit gelten für diese besonderen Wohngebiete die Bestimmungen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO, nach denen die zulässige GRZ von 0,6 durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer Grundfläche von 0,8 überschritten werden darf. Im Einzelfall können nunmehr durch die Baugenehmigungsbehörde weitere Überschreitungen zugelassen werden z. B. in geringfügigem Ausmaß oder wenn die Einhaltung der Kappungsgrenze zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.
Darüber hinaus sieht der rechtsverbindliche Landschaftsplan IV-L-3 "Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg", in dessen Geltungsbereich sich das Plangebiet befindet, für die Grundstücke bei Neubau einen Biotopflächenfaktor (BFF) von 0,6 vor. Im Falle von Änderungen an bestehenden baulichen Anlagen sind entsprechende Maßnahmen zur Sicherung des BFF zu treffen, wenn zusätzliche Aufenthaltsräume geschaffen werden oder das Nutzungsmaß erhöht wird. Diese mit dem Landschaftsplan beschlossenen Ziele sind im Regelfall im Bebauungsplan zu berücksichtigen und unterliegen dem Abwägungsvorbehalt. Die Ziele des Landschaftsplans sollten bei der städtebaulichen Entwicklung des Plangebiets beachtet werden. Daher wurde ihnen durch die Beschränkung der Versiegelung auf ein Maß von 0,8 gefolgt.
Für die zum Zeitpunkt der Beteiligung der Öffentlichkeit am Planverfahren geplante Umnutzung der Gebäude Heinrich-Roller-Straße 16-17 und den teilweisen Umbau des Kellergeschosses zu einer Tiefgarage wurden zwischenzeitlich Baugenehmigungen nach § 34 BauGB in Verbindung mit § 144 BauGB erteilt. Die Umnutzungen bezogen sich auf den Bestand, so dass keine wesentlichen baulichen Änderungen an den Gebäuden erfolgt sind. Für die genehmigten Nutzungen und die bestehende Gebäudesubstanz gelten unabhängig von den geplanten langfristigen Entwicklungszielen des Bebauungsplans die Regelungen des Bestandsschutzes. Erst bei einer Neubebauung sind die Festsetzungen des Bebauungsplans einzuhalten.
Äußerung 4
GFZ
Der Bebauungsplanentwurf sieht für das Grundstück unserer Mandanten eine GFZ von 3,4 vor, die dem heute vorhandenen Bestand entsprechen soll. Außerdem soll unter Ziff. 5 der textlichen Festsetzungen festgesetzt werden, dass bei der Ermittlung der Grundflächen die Flächen von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen mitgerechnet werden.
Tatsächlich ergibt sich für das Grundstück unserer Mandanten auf der Grundlage der Bestandsbebauung bereits eine GFZ von 3,56. Der Entwurf würde daher zu einer materiellen Unzulässigkeit bereits des vorhandenen Bestandes führen, was der ausdrücklichen Zielsetzung des Plans widerspricht.
Hinzu kommt, dass das zwischen dem Land Berlin und unseren Mandanten seit Herbst 2008 abgestimmte Staffelgeschoss (kein Vollgeschoss) aufgrund der vorgesehenen Festsetzungen vollständig entfallen müsste. Der Planentwurf stellt damit nicht nur die seit mehr als 1 Jahr durchgeführte Abstimmung in Frage, sondern auch das für den Erlass der Teilbaugenehmigung erforderliche positive Gesamturteil des beantragten Vorhabens.
Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs sind im Übrigen widersprüchlich. Einerseits trifft der Bebauungsplan, der auf die Erhaltung des Bestands ausgeht, ausdrücklich Festsetzungen, die die Errichtung eines derzeit auf dem Grundstück nicht vorhandenen Staffelgeschosses ermöglichen sollen. Andererseits schließt der Bebauungsplanentwurf durch die Anrechnungsregel ein solches Staffelgeschoss ausdrücklich aus.
Schließlich ergeben sich für die Anrechnung auch keine städtebaulichen Gründe, zumal in der Umgebungsbebauung zahlreiche ausgebaute Dachgeschosse als Nichtvollgeschosse vorhanden sind und - soweit sie außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs nicht vorhandenen sind, nach § 34 BauGB genehmigungsfähig bleiben. Hierin liegen eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung und damit ein Verstoß gegen Art. 3 GG.
Es wird daher angeregt, die GFZ entsprechend dem Bestand auf maximal 3,6 festzusetzen und auf die Anrechnung der Flächen in Aufenthaltsräumen von anderen als Vollgeschossen (Festsetzung Ziff. 5) zu verzichten. (Anmerkung: gemeint ist die textliche Festsetzung Nr. 5)
Abwägung
Der Anregung zur GFZ wurde gefolgt.
Ziel des Bebauungsplans ist die Sicherung des Bestands innerhalb eines die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse berücksichtigenden Rahmens. Die zulässige GFZ wurde daher auf das Maß von 3,6 gemäß dem Nachweis des ÖBVI im für das Grundstück vorliegenden Bauantrag angepasst. Analog ist für das benachbarte Grundstück Heinrich-Roller-Straße 15 auf Basis der bestehenden Bebauung eine GFZ von 3,7 festgesetzt.
Der Anregung zur textlichen Festsetzung Nr. 5 wurde teilweise gefolgt.
Die textliche Festsetzung Nr. 5 wurde dahingehend geändert, dass nur noch in den Hofbereichen der Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 (WB4) gesichert ist, dass Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände bei der Ermittlung der GFZ mitzurechnen sind. Die Beschränkung auf das WB4 erfolgte, um im hinteren Bereich eine über die geplanten Geschossflächenzahlen hinausgehende Errichtung von weiteren Geschossflächen in anderen als Vollgeschossen zu unterbinden, da die bauliche Dichte infolge des vorhandenen/geplanten Nutzungsmaßes mit GFZ 3,6 bzw. 3,7 bereits sehr hoch ist. Mit der Festsetzung soll erreicht werden, dass die bauliche Dichte nicht durch den Bau von Nichtvollgeschossen in unverträglicher Weise erhöht wird.
Äußerung 5
Traufhöhe Vorderhaus und Gebäudehöhe WB5
Der Planentwurf sieht die Festlegung einer maximalen straßenseitigen Traufhöhe von 63,00 m über NHN vor. Auch diese Festsetzung stimmt mit der vorliegenden Planung unserer Mandanten nicht überein.
Es ist auch nicht erkennbar, welche städtebaulichen oder gestalterischen Ziele mit dieser Höhenbeschränkung erreicht werden sollen. Die benachbarte Grundschule weist eine Traufhöhe von 64,60 m auf, während die Traufhöhe des Hauses Nr. 15 deutlich niedriger liegt. Eine Einheitlichkeit kann daher mit der v. g. Festsetzung nicht erreicht werden. Dies ergibt sich auch daraus, dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-26 (Entwurf) nur 2 benachbarte Grundstücke an der Heinrich-Roller-Straße erfasst. Auch insoweit ist ein schlüssiges gestalterisches Konzept, welches die Beschränkung der Ausnutzbarkeit des Grundstücks unserer Mandanten rechfertigen könnte, nicht erkennbar. Jedenfalls ist eine solche Festsetzung nicht so zwingend, dass sie die Aufgabe der bisher abgestimmten Planung rechfertigen könnte. Die vorhandene Traufhöhe der Schule wird man nicht in Frage stellen wollen.
Es wird angeregt, die Traufhöhe auf 64,00 m über NHN anzuheben.
Der Bebauungsplanentwurf sieht die Festsetzung einer Gebäudehöhe für das Vorderhaus von 66,9 m über NHN vor. Diese Höhe liegt um 0,02m (Traufe) bzw. 0,12 m (First) unter der Höhe des geplanten Staffelgeschosses gem. dem von unseren Mandanten eingereichten Bauantrag.
Nach der Planbegründung (Ziff. 3.2.1) soll durch die Höhenfestsetzung "die Integration neuer Gebäude in die innerhalb des Straßenraums bzw. die durch die benachbarten Gebäude gesetzte Maßstäblichkeit erreicht und das Entstehen von nicht ortstypischen städtebaulichen Dominanten verhindert werden. Dabei handelt es sich bei den vorgesehenen Werten um "Mittelwerte" aus der benachbarten Bebauung.
Auch für diese Höhenbegrenzung ist eine städtebauliche oder gestalterische Begründung nicht erkennbar. Die Festsetzung erhebt keinerlei gestalterischen Anspruch im Hinblick bspw. auf die Einheitlichkeit der Höhenfestsetzung. Die Einhaltung der Maßstäblichkeit und die Verhinderung nicht ortstypischer städtebaulicher Dominanten sind gleichermaßen möglich, wenn man sich bei der Festsetzung der Maximalhöhen an der Obergrenze des vorhandenen Bestands orientiert. Damit decken sich die Ausführungen in der Planbegründung, wonach die Festsetzungen es den Grundstückseigentümern ermöglichen sollen, sich an den First- und Ortganghöhen benachbarter Gebäude zu orientieren.
Es wird angeregt, die Gebäudehöhe am Straßenrand mit 67,10 m über NHN festzusetzen.
Abwägung
Der Anregung wurde gefolgt.
Es erfolgt weiterhin eine Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen, um das Entstehen unerwünschter städtebaulicher Dominanten im Straßenraum zu verhindern. Für das Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16-17 ist im WB5 in Ableitung aus dem Zulässigkeitsrahmen des § 34 BauGB die Traufhöhe mit 64,0 m über NHN und die Oberkante (OK) des Gebäudes mit 67,0 m über NHN festgesetzt. Die festgesetzte OK des Gebäudes mit 67,0 m über NHN entspricht der Gebäudehöhe im Bauantrag.
Äußerung 6
Rücksprung Staffelgeschoss
Nach der eingereichten und bisher abgestimmten Planung soll das auf dem Grundstück unserer Mandanten vorgesehene Staffelgeschoss um ca. 1,90 m bzw. 3,30 m hinter die Außenwand der straßenseitigen Fassade zurückspringen. Gem. Ziff. 9 der textlichen Festsetzungen sollen oberhalb der maximalen Traufhöhe Gebäudeteile von Baulinien um mindestens 4,0 m zurückgesetzt oder als geneigtes Dach mit einer Dachneigung von maximal 45 Grad errichtet werden.
Nach der Planbegründung sollen durch diese Festsetzung ein in den beiden Straßenräumen (Heinrich-Roller-Straße und Immanuelkirchstraße) prägendes Ortsbild der sog. Berliner Dächer, bei denen der höchste Punkt des Gebäudes jeweils deutlich hinter die Traufe zurücktritt oder Staffelgeschosse gesichert werden.
Diese Begründung ist jedenfalls für den hier in Rede stehenden Bereich der Heinrich-Roller-Straße nicht tragfähig. In diesem Bereich, der überwiegend der Entwicklung nach § 34 BauGB überlassen bleibt, gibt es nicht ein einziges Gebäude, welches durch ein vier Meter zurückspringendes Staffelgeschoss geprägt wird. Betrachtet man die nähere Umgebung des Grundstücks unserer Mandanten findet man praktisch alle Formen des Dachausbaus, nämlich Dacheinschnitte mit und ohne eingestellte Dachhäuser, Zwerggiebel, Dachflächenfenster, Gauben mit ganz unterschiedlichen Abständen der Dachaufbauten zur straßenseitigen Außenwand des Gebäudes.
Es wird angeregt, auf die Festsetzung eines Tiefenmaßes für den Rücksprung von Staffelgeschossen zu verzichten, mit der Folge, dass hierfür wiederum die Regelungen der Berliner Landesbauordnung gelten (Abstandsflächenrecht und Begriff des Staffelgeschosses)
Abwägung
Der Anregung wurde gefolgt.
Die textliche Festsetzung Nr. 9 wurde geändert. Es ist festgesetzt, dass oberhalb der festgesetzten maximalen Traufhöhe ein weiteres Geschoss zulässig ist, wenn es in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baulinie zurücktritt und die maximal zulässige Gebäudeoberkante nicht überschritten wird. Damit soll sowohl die Ausbildung von "Berliner Dächern" oder entsprechend von der Gebäudefront zurücktretender Staffelgeschosse ermöglicht werden. Siehe auch Äußerung Nr. 2 der Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange einschließlich Abwägung.
Äußerung 7
Zusammenfassung
Auch wenn die bisherigen Absprachen zwischen unseren Mandanten und den Vertretern des Landes Berlin bzw. des Bezirks im Hinblick auf § l Abs. 3 BauGB keine Verpflichtung zum Erlass bestimmter Festsetzungen in dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan begründen können, ist das durch die Absprachen begründete schutzwürdige gesteigerte Vertrauen unserer Mandanten im Rahmen der Abwägung auch der privaten Belange i.S.v. § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Dies gilt umso mehr als unsere Mandanten gerade in den letzten 10 Monaten erhebliche Summen in die Planung investiert haben, ohne dass sie von den Vertretern der verschiedenen Behörden des Bezirks auf die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans und die das Vorhaben unserer Mandanten konterkarierenden Festsetzungen unterrichtet wurden. Durch die erteilte Teilbaugenehmigung ist eine weitere Rechtsposition unserer Mandanten begründet worden, die jedenfalls nicht entschädigungslos entzogen werden könnte. Eine Teilbaugenehmigung enthält nämlich zwei Regelungsgegenstände, nämlich neben der Genehmigung, die in der Teilbaugenehmigung genannten Bauarbeiten durchzuführen (gestaltender Ausspruch), das vorläufige positive Gesamturteil bezüglich des Gesamtvorhabens (feststellender Ausspruch). Der Prüfungsumfang bei der Teilbaugenehmigung und damit auch die Reichweite des mit ihr verbundenen "positiven Gesamturteils" sind vielmehr abhängig von dem Gegenstand der jeweils gestatteten Teilbaumaßnahmen. Bei der Erteilung einer Teilbaugenehmigung für Erdarbeiten in einem festgesetzten Plangebiet - wie sie auch hier vorliegt - wird regelmäßig darüber mit entschieden, ob das Gesamtvorhaben hinsichtlich der Art der Nutzung und des vorgesehenen Standorts mit dem Planungsrecht vereinbar ist, wobei die Entscheidung über den Standort - jedenfalls in groben Zügen - auch die Prüfung der überbaubaren Grundstücksfläche und der Grundflächenzahl einschließt (vgl. OVG NRW. Beschluss vom 3. April 1996«U B -523/96-. BRS 58 Nr. 150; Boeddinghaus/ Hahn/ Schulte. a.a.O., § 76 Rn 13 f.).
Aus den vorstehenden Gründen bitten wir den Planentwurf so zu ändern, dass es unseren Mandanten ermöglicht wird, das vielfach abgestimmte und bereits durch die Teilbaugenehmigung sanktionierte Vorhaben zu verwirklichen.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen, auf die Abwägung zu den einzelnen vorgebrachten Äußerungen wurde hingewiesen. Den Anregungen wurde weitgehend gefolgt.
Äußerungen der Behörden oder sonstigen Träger öffentlicher Belange
1. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, PG/Sanierung, Milieuschutz (vom 24.11.2009)
Äußerung 1
Grunderwerb Teilfläche:
Der Verkehrswert für die Teilfläche wurde gutachterlich vom Büro Keunicke ermittelt und vom Vermessungsamt als plausibel bescheinigt (05.10.09). Nach weiteren Abstimmungen zu den Turnhallenvarianten wurde die Fläche auf 547 m2 korrigiert.
Die Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer konnten erfolgreich abgeschlossen werden, so dass demnächst der von der DSK erarbeitete Kaufvertrag notariell beglaubigt werden wird.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Das Grundstück wurde zwischenzeitlich durch das Land Berlin erworben. Die Begründung wurde entsprechend aktualisiert.
Äußerung 2
Mittel für den Turnhallenneubau:
Am 15.09.2009 wurde mit Beschluss Nr. VI-933/2009 "Vorbereitung der Aufhebungsverordnung für die Sanierungsgebiete Weißensee - Komponistenviertel und Prenzlauer Berg - Winsstraße" vom Bezirksamt festgelegt, dass u.a. auch die Kosten des Neubaus aus einzunehmenden Ausgleichsbeträgen gedeckt werden sollen (Anlage 2 des BA-Beschlusses).
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Der Sachverhalt war bekannt und in der Begründung bei den Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt bereits dargelegt.
2. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Planungs- und denkmalrechtliche Genehmigungen (vom 15.12.2009)
Äußerung
Hinsichtlich der textlichen Festsetzung 8 (Anmerkung: gemeint ist die textliche Festsetzung Nr. 9) des o. g. B-Plans ist Folgendes zu bemerken:
Beabsichtigt wird voraussichtlich, die als städtebaulich prägendes Element deutlich ausgebildeten Traufen beizubehalten bzw. zu betonen und einen Dachgeschossausbau entweder in der bestehenden Form zu gewähren oder aber bei Entfernung des Dachgeschosses mögliche Staffelgeschosse deutlich hinter der Traufe zurücktreten zu lassen.
Auch Anschlüsse zu den Nachbargrundstücken sollen ggf. "gefällig" ausfallen, d.h. deutlich sichtbare, freistehende Brandwände vermieden werden.
Tatsache ist, dass die Altbauten in dem betreffenden Bereich deutlich überwiegend Berliner Dächer aufweisen. Diese weisen im Allgemeinen straßenseitig eine Dachneigung von ca. 60° auf. Bei einer Höhe des Dachgeschosses von 3,0 m plus 30 cm Brandwanderhöhung wäre jedoch ein Rücksprung des gestaffelten Geschosses von ca. 2,0 m ausreichend um ortsbildtypische Dachanschlüsse zu Nachbargebäuden auszubilden und die bestehenden Traufen deutlich ablesbar zu halten.
Bei einer Höhe von 3,90 m (OK 66,9 m minus TH 63,0 m) betrüge der erforderliche Rücksprung ca. 2,30 m.
Es wird darauf hingewiesen, dass die konkreten Neigungswinkel der Schrägdachflächen vor Ort hier nicht bekannt sind.
Eine entsprechende Regelung ist überdies auch hofseitig wünschenswert, um auch dort tatsächlich Dachgeschosse auszubilden und eine ansonsten mögliche hofseitige Aufstockung zu vermeiden, welche die bereits beengte Hofsituation bzw. die dort herrschende unzureichenden Besonnungs-, Belichtungs- und Belüftungssituation weiter verschärfen würde, zu vermeiden. Deutlich wird dies bei Betrachtung der Freiflächensituation auf den Grundstücken Heinrich-Roller-Straße. 15 sowie 16-17.
Abwägung
Den Anregungen wurde teilweise gefolgt.
Die textliche Festsetzung Nr. 9 wurde geändert. Es ist festgesetzt, dass oberhalb der festgesetzten maximalen Traufhöhe ein weiteres Geschoss zulässig ist, wenn es in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baulinie zurücktritt und die maximal zulässige Gebäudeoberkante nicht überschritten wird. Damit soll sowohl die Ausbildung von "Berliner Dächern" oder entsprechend von der Gebäudefront zurücktretender Staffelgeschosse ermöglicht werden.
Über die textliche Festsetzung Nr. 5 ist gesichert, dass im Hofbereich der Grundstücke Heinrich-Roller-Straße 15 und 16-17 keine weitere Verdichtung über den Bestand hinaus zulässig ist.
3. Senatsverwaltung für Inneres und Sport, Abt. IV C12 (vom 11.12.2009)
Äußerung
Zum Bebauungsplan 3-26 werden aus sportfachlicher Sicht keine Anregungen geäußert.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
4. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. IV C12 (vom 15.12.2009)
Äußerung
Mit dem Bebauungsplanentwurf vom 12.10.09 wurden - im Zuge der Auswertung des Verfahrens gem. § 4 Abs. 2 BauGB - Rahmenbedingungen für die Realisierung der Sporthalle konkretisiert. Dabei wurden u. a. Gehrechte für Hallennutzer im Notfall gesichert sowie die Baukörperausweisung u. a. so modifiziert, dass auch die Variante 2 der Studie Chestnut & Niess Architekten realisierbar erscheint. Die Baukörperausweisung soll ohne Einhaltung der Abstandsflächen gem. § 6 Abs. 8 BauO Bln festgesetzt werden.
Zahlreiche Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und kommen erst bei der Ausführungsplanung zum Tragen. Die konkreten Konsequenzen für die Nutzungsqualität der Halle sind im Detail nicht absehbar.
Erneut bzw. ergänzend zu den Inhalten unserer Stellungnahme vom 31.08.09 stellen wir unsere Zustimmung abhängig von
- einer schnellstmöglichen Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens zur Erlangung einer materiell-rechtlichen Planreife noch vor Aufhebung des Sanierungsgebietes und
- gehen wir von einem größtmöglichen Bestreben des Bezirksamtes Pankow zur Sicherung maximaler Hallenqualitäten aus.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Sie betraf nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Es ist weder Inhalt noch Aufgabe der verbindlichen Bauleitplanung konkrete Konsequenzen für die Nutzungsqualität zu ziehen bzw. maximale Qualitäten für die Sporthalle zu sichern.
6. Erneute Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB
Der Entwurf des Bebauungsplans 3-26 war nach der öffentlichen Auslegung geändert worden (vgl. 5.1). Daher wurde gemäß den Vorschriften aus § 4a Abs. 3 BauGB eine erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie der Öffentlichkeit durchgeführt.
Über die aus der Auswertung der 1. Beteiligung der Öffentlichkeit resultierenden Änderungen hinaus, wurden weitere am Bebauungsplanentwurf vorgenommen:
Aufgrund der Rechtsprechung zur Zulässigkeit von Peep- und Sexshows kann auf einen Ausschluss dieser Einrichtungen als Vergnügungsstätten in den besonderen Wohngebieten verzichtet werden (textliche Festsetzung Nr. 1). In der allgemeinen Auffassung der Rechtsprechung gelten Peep-Shows als sittenwidrig und sind somit auch als gewerbliche Anlagen unzulässig, so dass auch aus diesem Grund ein Ausschluss nicht erforderlich ist. Auch für den Fall, dass sich der Sittlichkeitsbegriff ändern sollte, wären Peep-Shows aus städtebaulichen Gründen unzulässig, da sie unter die Regelungen der textlichen Festsetzung Nr.1 ("Zurschaustellung von Personen - Vorführungen mit sexuellem Charakter") fallen.
Die Hochbauplanung für die Sporthalle hatte die Notwendigkeit ergeben, die ausnahmsweise Zulässigkeit von Überschreitungen der festgesetzten Oberkante durch technische Aufbauten zur Be- und Entlüftung zu erweitern (textliche Festsetzung Nr. 3).
Aufgrund des zwischenzeitlich durchgeführten Erwerbs des Sporthallengrundstücks durch das Land Berlin war die Ausweisung für die Gemeinbedarfsfläche "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" anzupassen und die ehemalige Festsetzung Nr. 10 (Überschreitung Baugrenze durch Notausgangstreppen innerhalb der Fläche B) nicht mehr erforderlich und wurde gestrichen.
6.1 Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit
Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-26 wurde die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 4. Juni bis einschließlich 3. Juli 2012 durchgeführt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 18. Mai 2012 auf Seite 770 des Amtsblatts für Berlin Nr. 20/2012 sowie durch Anzeige in der Tagespresse "Berliner Zeitung" ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde der Landespressedienst informiert. In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt wird. Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit fand im Bezirksamt Pankow von Berlin, im Amt für Stadtentwicklung, Storkower Straße 97, 10407 Berlin statt. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, die Planunterlagen während des Auslegungszeitraums im Internet einzusehen. Hierauf wurde auch in der Anzeige der Tagespresse hingewiesen.
Innerhalb der Frist hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 sowie eine Zusammenzeichnung davon und die Begründung einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben konnte.
Die nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 24.05.2012 über die Auslegung unterrichtet.
6.1.1 Zusammenfassung
Innerhalb des Beteiligungszeitraums wurden keine Stellungnahmen eingereicht. Das Ergebnis der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit hatte somit keine Auswirkungen auf die Planinhalte.
6.2 Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Mit Schreiben vom 04.06.2012 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 erneut an der Planung beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 einschließlich Begründung gebeten.
Es wurden 32 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt 21 Schreiben vor, die Bestandteil dieser Abwägung sind.
Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hatte keine Auswirkung auf die Abwägungsinhalte.
Übersicht:
Beteiligte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange 32
davon: keine Äußerung 12
Äußerung ohne Hinweise und Anregungen 9
Hinweise, Äußerung von Anregungen 11
6.2.1 Zusammenfassung
Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen:
- Abflussmengenbeschränkung für Niederschlagswasser in die öffentliche Kanalisation
- diverse Hinweise zum Leitungsbestand im Geltungsbereich
- Beteiligung von Betreibern von Richtfunkanlagen
Das Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hatte keine Auswirkungen auf die Planinhalte.
Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde in folgenden Punkten redaktionell ergänzt, korrigiert oder geändert:
- Änderung des Finanzierungstitels zum Grundstückserwerb/Sporthallenbau in Kapitel III.6
- Streichung des Absatzes zum StEP 1 und 2 - öffentliche Einrichtungen in Kapitel I.2.3.4 "Planerische Ausgangssituation - Stadtentwicklungsplanung"
- Ergänzung in Kapitel I.2.2.7, dass gemäß Stellungnahme der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung der Planung keine artenschutzrechtlichen Hinderungsgründe entgegen stehen
- Ergänzung des Hinweises zur Wasserdurchlässigkeit des Bodens in Kapitel I.2.2.7
- Ergänzung des Hinweises zu Einleitungsrestriktionen von Regenwasser in die Mischwasserkanalisation in Kapitel I.2.2.5
6.2.2 Auswertung
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, hatten sich nicht zur Planung geäußert, so dass gemäß Anschreiben davon auszugehen war, dass ihre Belange nicht berührt waren:
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Wirtschaft, SE Finanzen
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Jugend und Facility Management, SE Facility Management, Fachbereich Immobilienverwaltung
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I E
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung IV C
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Landesdenkmalamt
- Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit
- Verkehrslenkung Berlin
- Berliner Feuerwehr, FI MM 1
- Berliner Stadtreinigungsbetriebe, Immobilienmanagement
- Handwerkskammer Berlin
- Deutsche Post Real Estate Germany GmbH, Region Ost
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, äußerten keine Bedenken oder erklärten ihre Belange für nicht berührt:
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, Bau- und Wohnungsaufsicht
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, Sanierung, Milieuschutz
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Verbraucherschutz, Kultur, Umwelt und Bürgerservice, Umwelt- und Naturschutzamt
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Soziales, Gesundheit, Schule und Sport, Schul- und Sportamt
- Bezirksamt Pankow, Abteilung Jugend und Facility Management, SE Facility Management, Fachbereich Hochbau
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung VII B
- Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung, Abteilung III B
- Industrie- und Handelskammer zu Berlin
- Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg
Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, gaben Hinweise oder äußerten Anregungen zur Planung:
1. Bezirksamt Pankow, Abteilung Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Denkmalschutz (vom 25.06.2012)
Äußerung 1
Der bisherigen Stellungnahme der unteren Denkmalschutzbehörde ist, trotz des neuen Entwurfs, nichts hinzuzufügen.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Da jedoch die beiden angrenzenden Denkmale im Entwurf Erwähnung finden (unter 2.3.10 auf Seite 22), wird der Vollständigkeit halber auf den Denkmalbereich (Ensemble) Heinrich-Roller-Straße 5-10 hingewiesen. Eventuell ist ja der Denkmalbereich für Ihre Belange nicht von Bedeutung. (Anlage: Kartenausschnitt)
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, war aber für das Plangebiet ohne Relevanz, da ein unmittelbarer räumlicher Bezug nicht erkennbar war.
2. Bezirksamt Pankow, Abt. Verbraucherschutz, Kultur, Umwelt und Bürgerservice, Ordnungsamt, Straßenverkehrsbehörde (vom 05.06.2012)
Äußerung 1
Gegen die Bauentwurfsplanung bestehen, entsprechend den beigefügten Unterlagen vom 04.06.2012, keine straßenverkehrsbehördlichen Bedenken.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Behindertenstellplätze sind, soweit Bedarf besteht, auf dem Grundstück vorzusehen und nicht im öffentlichen Straßenland.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er ist bei der konkreten Bauplanung zu beachten. Die Festsetzungen des Bebauungsplans stehen dem nicht entgegen bzw. lassen Stellplätze für Behinderte explizit zu (textliche Festsetzung Nr. 12).
Äußerung 3
Rettungswege der Feuerwehr sind über die vorhandenen Grundstückszufahrten zu gewährleisten. Ein Eingriff in den ruhenden Verkehr zum Zwecke der Vorhaltung von Anleiterflächen für die Feuerwehr ist ausgeschlossen.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er betraf nicht die Bauleitplanung.
Äußerung 4
In den öffentlichen Straßenraum wird, entsprechend den Unterlagen, nicht eingegriffen, so dass die verkehrlichen Auswirkungen auf die Schulwegsicherung und die Verkehrssicherheit gering sind.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
3. Senatsverwaltung für Finanzen, Abteilung I D (vom 02.07.2012)
Äußerung 1
Keine Bedenken, es wird darauf hingewiesen, dass unter Punkt III Nr. 6 Absatz 1 der Begründung Kapitel/Titel wie folgt geändert werden müssen: Kapitel 1240, Titel 898 31
Abwägung
Dem Hinweis wurde gefolgt und die Begründung wurde entsprechend redaktionell überarbeitet.
4. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I B (vom 20.06.2012)
Äußerung 1
Es wird gebeten, den Absatz "StEP 1 und 2 - öffentliche Einrichtungen" (S. 19) zu streichen. Diese Stadtentwicklungspläne sind nicht mehr aktuell, werden z.Z. nicht überprüft und daher sollte auch nicht darauf Bezug genommen werden.
Abwägung
Dem Hinweis wurde gefolgt und die Begründung wurde entsprechend redaktionell überarbeitet.
5. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung I E 2 (vom 05.06.2012)
Äußerung 1
Der Verwirklichung des Bebauungsplanentwurfes stehen keine artenschutzrechtlichen Hinderungsgründe entgegen.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung wurde redaktionell um diesen Sachverhalt ergänzt.
6. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abteilung II D (vom 28.06.2012)
Äußerung 1
Gegen die Planungsziele bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
Abwägung
Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
Allerdings kann der Abwägung auf Seite 65 zu Punkt 11, Äußerung 3 der TÖB Stellungnahme der Senatsverwaltung für Umwelt und Verbraucherschutz Abt. II D vom 13.09.2009 nicht gefolgt werden. Wie in der Stellungnahme ausgeführt, ergibt sich ein Bedarf für zusätzliche Maßnahmen der Niederschlagsentwässerung für den Fall, dass die abzuleitende
Wassermenge die von den BWB ausgesprochene Einleitbeschränkung überschreitet. In einem solchen Fall wäre die Entwässerung des Plangebietes ohne zusätzliche Maßnahmen nicht mehr gesichert. Sollte sich auf Grund einer hohen Versiegelung im Plangebiet ein Niederschlagswasserabfluss einstellen, der nicht vollständig abgeleitet werden kann, kämen bestimmte Maßnahmen der Niederschlagswasserversickerung in Betracht, deren Umsetzung einen bestimmten Flächenbedarf nach sich zöge und die in der Folge ggf. nach § 9 (1) BauGB festzusetzen wären. Auf den oben dargestellten Zusammenhang wurde in der vorliegenden Abwägung jedoch nicht eingegangen, insoweit fehlt der vorgenommenen Abwägung die fachliche Grundlage. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass Schäden infolge der nichtgeklärten Niederschlagsentwässerung eines B-Plangebietes, egal welcher Art, zu Lasten des Planaufstellers gehen.
Abwägung
Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.
Der Bebauungsplan sichert bezüglich der Nutzungsmaße lediglich den nach den Bestimmungen des § 34 BauGB derzeit bereits vorhandenen Zulässigkeitsrahmen. Alle Grundstücke im Geltungsbereich sind mit Ausnahme der geplanten Fläche für die Sporthalle bereits bebaut. Langfristig wird für den Fall einer Neubebauung in den Teilgebieten WB1, WB4 und WB5 von einer Verringerung der Versiegelung gegenüber der bestehenden Situation ausgegangen, da für diese Gebiete gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO die Einhaltung der Kappungsgrenze für die Grundflächenzahl von 0,8 geregelt ist.
Sollte bei einer zukünftigen Neubebauung eine Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers durch die Einleitungsrestriktionen, die im Übrigen durch die Berliner Wasserbetriebe nicht quantifiziert wurden (siehe Stellungnahme Nr. 7), beschränkt sein, kann dies durch technische Maßnahmen auf dem Grundstück (Versickerungsrigolen, unterirdische Rückhalteanlagen mit geregeltem Abfluss, etc.) im Rahmen der Bauplanung ebenso bewältigt werden, wie auf den dem Geltungsbereich benachbarten Grundstücken im Falle einer Bebauung nach den Bestimmungen des § 34 BauGB. Festsetzungen im Bebauungsplan waren daher nicht erforderlich.
Äußerung 3
Hinweis zum Tiefbau:
Der unter 2.2.7. angegebene GW-Stand von 4-20 m unter GOK erscheint bezogen auf die Schichtenwassersituation und den Hauptgrundwasserleiter projektbezogen wenig differenziert; die für diesen Bereich geschlussfolgerten hohen Durchlässigkeiten des Untergrundes sind demzufolge wenig realistisch. Seriöse fachbezogene Abschätzungen der zu erwartenden Grundwasserfördermengen sind auf Grund fehlender Baugrundsondierungen mit entsprechenden Auswertungen nicht möglich. Landesgeologische Bohrprofile (EDV Programm GeoDiN) deuten jedoch auf geringere Durchlässigkeiten als angegeben und damit auf wasserrechtlich eher unproblematische Quantitäten hin.
Die diesbezüglich konkreten Planungen und Berechnungen für die Grundwasserfördermengen sowie für das Einleiten und Einbringen von Stoffen in das GW sind rechtzeitig vor Durchführung der Maßnahmen bei der Wasserbehörde zu beantragen bzw. anzuzeigen.
Es wird empfohlen, die bereits involvierte zuständige Altlastenbehörde nach Fertigstellung der konkreten Tiefbau-Projektunterlagen um entsprechende Stellungnahme zu ersuchen und diese Stellungnahme dem Antrag beizufügen.
Abwägung
Der Hinweis zu Planungen und Berechnungen für die Grundwasserfördermengen wurde zur Kenntnis genommen. Er betraf nicht die Bauleitplanung, sondern ist bei der konkreten Bauplanung zu beachten.
Der Hinweis zur Einschätzung der Durchlässigkeit des Untergrunds im Plangebiet wurde redaktionell in der Begründung ergänzt.
7. Berliner Wasserbetriebe (vom 19.06.2012)
Äußerung 1
Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes
Wasserversorgung- und Abwasserentsorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Die innere Erschließung der Trinkwasserversorgung kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Trinkwasserversorgungsleitungen erfolgt grundsätzlich nur entsprechend dem Trinkwasserbedarf. Löschwasser kann im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasserversorgungsnetzes bereitgestellt werden.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen und Anlagen war nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche Relevanz entwickeln.
Äußerung 2
Die vorhandenen Mischwasserkanäle stehen aufgrund ihrer geringen Leistungsfähigkeit vorrangig für die Schmutzwasserableitung und für die Entwässerung der öffentlichen Straßen und Plätze zur Verfügung. Mit Einschränkungen der abzunehmenden Regenabflussmengen von neu zu erschließenden Grundstücksflächen in die Kanalisation ist zu rechnen. Schmutzwasser Hausanschlüsse sind uneingeschränkt möglich, es sei denn, es werden Pumpanlagen betrieben.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und die Begründung diesbezüglich redaktionell ergänzt.
Sollte bei einer zukünftigen Neubebauung von Grundstücken eine Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers durch die Einleitungsrestriktionen beschränkt sein, die in der Stellungnahme nicht quantifiziert wurden, kann dies durch technische Maßnahmen auf dem Grundstück (Versickerungsrigolen, unterirdische Rückhalteanlagen mit geregeltem Abfluss, etc.) bei der Umsetzung der Planung ebenso bewältigt werden, wie auf den dem Geltungsbereich benachbarten Grundstücken im Falle einer Bebauung nach den Bestimmungen des § 34 BauGB. Festsetzungen im Bebauungsplan waren daher nicht erforderlich.
Äußerung 3
Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von unserem Unternehmen nicht vorgesehen.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 4
Grundsätzlich gilt, dass bei privaten Verkehrsflächen zugunsten der Berliner Wasserbetriebe beschränkte persönliche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden müssen. Die Erschließungskosten für die Trinkwasserver- und Abwasserentsorgung sind zu 100% vom Grundstückseigentümer zu tragen. Alle Anlagen unseres Unternehmens, die im nichtöffentlichen Straßenland liegen sind zu sichern.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung privater Verkehrsflächen war nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
Äußerung 5
Zur Sicherstellung eines reibungslosen Bauablaufes beachten Sie bitte, dass die Erschließungsinvestitionen bis zum März des Vorjahres bei den Berliner Wasserbetrieben angemeldet und die Planung beauftragt sein muss.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Er betraf nicht die Bauleitplanung, sondern ist bei der konkreten Bauplanung zu beachten.
8. WGI GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin - Brandenburg mbH u. Co. KG (vom 21.06.2012)
Äußerung 1
Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.) festzustellen.
Bei nicht bekannter Lage der Leitung ist auf den Einsatz von Maschinen zu verzichten. Die angegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die Bauleitplanung, sondern sind bei der konkreten Bauplanung zu beachten.
Äußerung 2
In Ihrem angefragten räumlichen Bereich befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 3
Im Zusammenhang mit der Realisierung des o.a. Bebauungsplanes bestehen seitens NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Einhaltung der gängigen Vorschriften bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen und Anlagen war nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche Relevanz entwickeln.
Äußerung 4
Nach Auswertung des Bebauungsplanentwurfs und der entsprechenden Begründung ist folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten:
Bei Baumplanzungen ist ohne Sicherheitsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss.
Abwägung
Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die Bauleitplanung, sondern sind bei der konkreten Bauplanung zu beachten.
9. BVG Berliner Verkehrsbetriebe (vom 19.06.2012)
Äußerung 1
Stellungnahme Elektrotechnische Anlagen Straßenbahn:
Im Bereich der geplanten Baumaßnahme befinden sich die in den beigefügten Lageplänen eingezeichneten Kabelanlagen/Erdungsanlagen der Bahnstromversorgung der Straßenbahn (Kabel im Baubereich außer Betrieb). Die entsprechende Höhenlage der Kabel ist zu sichern.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Die Leitung befindet sich innerhalb der als öffentliche Verkehrsfläche geplanten Flächen der Immanuelkirchstraße. Eine Sicherung der Leitung im Bebauungsplan war daher nicht erforderlich.
Äußerung 2
Wegen genauer Trassenbestimmung durch Kabelortung und/oder Sicherungsmaßnahmen an unseren Kabeln wird um Abstimmung mit den zuständigen Stellen der BVG gebeten. Unter Einhaltung erforderlicher Rücksprachen mit den zuständigen Stellen der BVG wird gegen die Baumaßnahme kein Einwand erhoben und die Zustimmung erteilt.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die Bauleitplanung, sondern sind bei der konkreten Bauplanung zu beachten.
Äußerung 3
Im Bereich der geplanten Baumaßnahme beabsichtigt die BVG keine Errichtung von Bahnstrom- und Signalanlagen sowie Anlagen der Licht- und Krafttechnik der Straßenbahn.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
10. Bundesnetzagentur (vom 29.06.2012)
Äußerung
Ihr o.g. Schreiben bezieht sich auf das Verfahren der Bauleit- oder Flächennutzungsplanung bzw. auf das Genehmigungsverfahren nach dem BlmSchG. Die von Ihnen hiermit veranlasste Beteiligung der Bundesnetzagentur für Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Eisenbahnen (BNetzA) steht auch im Zusammenhang mit der Frage, ob durch die Planungen der Betrieb von Richtfunkstrecken beeinflusst wird. Dazu, wie auch zu dem vorgesehenen Baubereich, teile ich Ihnen Folgendes mit:
Die BNetzA teilt u.a. gemäß § 55 des Telekommunikationsgesetzes (TKG) vom 22.06.2004 die Frequenzen für das Betreiben von zivilen Richtfunkanlagen zu. Selbst betreibt sie keine Richtfunkstrecken. Die BNetzA kann aber in Planungs- und Genehmigungsverfahren im Rahmen des Baurechts bzw. zum Schutz vor Immissionen einen Beitrag zur Störungsvorsorge leisten, indem sie Namen und Anschriften der für das Baugebiet in Frage kommenden Richtfunkbetreiber identifiziert und diese den anfragenden Stellen mitteilt. Somit werden die regionalen Planungsträger in die Lage versetzt, die evtl. betroffenen Richtfunkbetreiber frühzeitig über die vorgesehenen Baumaßnahmen bzw. Flächennutzungen zu informieren.
Beeinflussungen von Richtfunkstrecken durch neue Bauwerke mit Bauhöhen unter 20 m sind nicht sehr wahrscheinlich. Auf das Einholen von Stellungnahmen der BNetzA zu Planverfahren mit geringer Bauhöhe kann daher allgemein verzichtet werden. Im vorliegenden Fall wird diese Höhe jedoch erreicht bzw. überschritten.
Angaben zum geografischen Trassenverlauf der Richtfunkstrecken bzw. zu den ggf. eintretenden Störsituationen kann die BNetzA nicht liefern. Im Rahmen des Frequenzzuteilungsverfahrens für Richtfunkstrecken prüft die BNetzA lediglich das Störverhältnis zu anderen Richtfunkstrecken unter Berücksichtigung topografischer Gegebenheiten, nicht aber die konkreten Trassenverhältnisse (keine Überprüfung der Bebauung und anderer Hindernisse, die den Richtfunkbetrieb beeinträchtigen können). Die im Zusammenhang mit der Bauplanung bzw. der geplanten Flächennutzung erforderlichen Informationen können deshalb nur die Richtfunkbetreiber liefern. Außerdem ist die BNetzA von den Richtfunkbetreibern nicht ermächtigt, Auskünfte zum Trassenverlauf sowie zu technischen Parametern der Richtfunkstrecken zu erteilen. Aus Gründen des Datenschutzes können diese Angaben nur direkt bei den Richtfunkbetreibern eingeholt werden.
Auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Angaben habe ich eine Überprüfung des angefragten Gebiets durchgeführt. Der beigefügten Anlage 1 können Sie die dazu von mir ermittelten Koordinaten des Prüfgebiets (Fläche eines Planquadrats mit dem NW- und dem SO-Wert) sowie die Anzahl der in diesem Koordinatenbereich in Betrieb befindlichen Punkt-zu-Punkt-Richtfunkstrecken entnehmen. In Berlin sind außerdem Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunkanlagen geplant bzw. in Betrieb. Da beim Punkt-zu-Mehrpunkt-Richtfunk die Anbindung der Terminals innerhalb zellularer Strukturen in der Fläche erfolgt, kann nur durch den jeweiligen Richtfunkbetreiber die Auskunft erteilt werden, ob auch das Baugebiet direkt betroffen ist (Anlage 2).
Bei den Untersuchungen wurden Richtfunkstrecken militärischer Anwender nicht berücksichtigt. Diesbezügliche Prüfungsanträge können an die örtlich zuständigen Wehrbereichsverwaltungen gestellt werden. Auskünfte über die örtliche Zuständigkeit der Wehrbereichsverwaltungen erhalten Sie beim Bundesamt für Informationsmanagement und Informationstechnik der Bundeswehr, Bereich A9 - NARFA GE, Ferdinand-Sauerbruch-Straße 1, 56073 Koblenz.
Die anliegenden Übersichten geben Auskunft über die als Ansprechpartner in Frage kommenden Richtfunkbetreiber. Da das Vorhandensein von Richtfunkstrecken im Untersuchungsraum allein kein Ausschlusskriterium für die Errichtung hoher Bauten ist, wird empfohlen, sich mit den Richtfunkbetreibern in Verbindung zu setzen und sie in die weiteren Planungen einzubeziehen. Je nach Planungsstand kann auf diesem Wege ermittelt werden, ob tatsächlich störende Beeinträchtigungen von Richtfunkstrecken zu erwarten sind.
Da der Richtfunk gegenwärtig eine technisch und wirtschaftlich sehr gefragte Kommunikationslösung darstellt, sind Informationen über den aktuellen Richtfunkbelegungszustand für ein bestimmtes Gebiet ggf. in kürzester Zeit nicht mehr zutreffend. Ich möchte deshalb ausdrücklich darauf hinweisen, dass die Ihnen hiermit erteilte Auskunft nur für das Datum meiner Mitteilung gilt.
Messeinrichtungen des Prüf- und Messdienstes der BNetzA werden durch die Planungen nicht beeinträchtigt.
Weiterhin wird noch auf folgenden Sachverhalt aufmerksam gemacht: Das Telekommunikationsgesetz (TKG) vom 22.06.2004 sieht für die Verlegung öffentlichen Zwecken dienender Telekommunikationslinien (unter- oder oberirdisch geführte Telekommunikationskabelanlagen) ein unentgeltliches Wegerecht (§ 68 ff. TKG) vor. Kenntnisse von Bebauungsplänen könnten daher für die Betreiber dieser Telekommunikationslinien von Interesse sein, um eigene Planungen durchzuführen. Aus der Sicht der Kommunen könnte diese frühzeitige Beteiligung hinsichtlich der Erstellung der Infrastruktur von Vorteil sein. Die Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien erfüllen im Sinne des Art. 87f GG einen Versorgungsauftrag des Bundes und nehmen somit "öffentliche Belange" war. Meines Erachtens müssen jedoch nicht alle Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien beteiligt werden. Es wird jedoch empfohlen, die in Berlin tätigen Betreiber öffentlicher Telekommunikationslinien sowie die Betreiber, die die Absicht zur Errichtung solcher Linien bekundet haben, zu beteiligen.
Ich hoffe, dass ich Ihrem Anliegen entsprochen habe und meine Mitteilung für Sie von Nutzen ist. Sollten Ihrerseits noch Fragen offen sein, so steht Ihnen zu deren Klärung die BNetzA, Referat 226 (Richtfunk), unter der o.a. Telefonnummer gern zur Verfügung.
Anliegend sende ich Ihre Planunterlagen wieder zurück.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Der Empfehlung zur Beteiligung der Richtfunkbetreiber im weiteren Verfahren wurde nicht gefolgt. Die Festsetzungen des Bebauungsplans lassen Gebäudehöhen von bis zu ca. 25 m zu, die dem vorhandenen Gebäudebestand des Plangebiets bzw. den in der Umgebung vorhandenen Gebäudehöhen entsprechen. Beeinflussungen der vorhandenen Richtfunkstrecken durch eine Neubebauung waren somit nicht zu erwarten.
Die privaten Richtfunkbetreiber hatten zudem während der beiden im Verfahrensverlauf durchgeführten Beteiligungen der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Gelegenheit, ihre Belange zu vertreten.
11. Vattenfall Europe Berlin AG & CO KG, Bereich Wärme (vom 05.06.2012) und Abteilung Immobilien (vom 08.06.2012)
Äußerung 1
In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin vorhanden.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.
Äußerung 2
In dem betrachteten Gebiet befinden sich Mittel- und Niederspannungsanlagen sowie die Netzstation N30777, die mit einer Dienstbarkeit gesichert ist. Auf dem Grundstück Heinrich-Roller-Straße 16 steht zudem die Übergabestation Ü30265.
Abwägung
Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
Äußerung 3
Die beigefügte "Richtlinie zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH" ist genau zu beachten.
Abwägung
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Richtlinie betrifft die Durchführung von Baumaßnahmen und war für den Bebauungsplan nicht relevant.
7. Beschluss über Abwägungsergebnis und Bebauungsplanentwurf
Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat am 13.11.2012 folgende Beschlüsse gefasst:
- Der Auswertung und dem Abwägungsergebnis der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange an der Bauleitplanung gemäß § 4a Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) und der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB zum Entwurf des Bebauungsplans 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 wird zugestimmt.
- Dem aus der Abwägung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange und der erneuten öffentlichen Auslegung hervorgehenden Entwurf des Bebauungsplans 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 einschließlich Begründung wird zugestimmt.
- Die aus der Anlage ersichtliche Vorlage ist der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis zu geben.
Die BVV hat die o. g. Bezirksamtsbeschlüsse mit Drucksache VII-0308 am 12.12.2012 zur Kenntnis genommen.
Darüber hinaus hat das Bezirksamt beschlossen, den Entwurf des Bebauungsplans 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 einschließlich seiner Begründung gemäß § 6 Abs. 3 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen.
Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung soll Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht abändern, einschließen.
8. Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung
Die Bezirksverordnetenversammlung hat auf ihrer Tagung am 12.12.2012 (Drucksache VII-0309) den Entwurf des Bebauungsplans 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012 einschließlich seiner Begründung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG sowie den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans 3-26 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen.
B. RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBI. I S. 1548)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692)
Aufgestellt:
Berlin, den 07.11.2012
Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
gez. Jens-Holger Kirchner gez. Letsch
Bezirksstadtrat Amtsleiter (V)
Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum Bebauungsplan 3-26 vom 12.10.2009 mit Deckblatt vom 05.04.2012, festgesetzt durch die Verordnung vom (GVBl. )
Berlin, den
Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt. Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Amtsleiter (V)
C. Anlagen
1. Textliche Festsetzungen
1. In den besonderen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 3 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Die Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung sind nur in den besonderen Wohngebieten WB3 und WB4 Bestandteil des Bebauungsplans.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO
2. In den besonderen Wohngebieten WB1, WB2 und WB5 sind oberhalb des 1. Vollgeschosses nur Wohnungen zulässig.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO
3. In den besonderen Wohngebieten WB1 und WB5 sowie innerhalb der mit E bezeichneten Fläche in der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlagen für sportliche Zwecke" kann im Einzelfall ausnahmsweise zugelassen werden, dass die festgesetzten Oberkanten der Gebäude durch technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsrohre überschritten werden. In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" darf die festgesetzte Oberkante des Gebäudes darüber hinaus durch notwendige technische Aufbauten zum Brandschutz überschritten werden.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 BauNVO
4. Die festgesetzte Grundflächenzahl in den besonderen Wohngebieten WB4 und WB5 darf zur Erhaltung bestehender Gebäude ausnahmsweise um maximal 5 vom Hundert (5%) überschritten werden.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 19 Abs. 1 und § 16 Abs. 6 BauNVO
5. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche im besonderen Wohngebiet WB4 sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO
6. Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 darf durch die Grundflächen von Zufahrten für Garagen und Stellplätze, Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundfläche überschritten werden, die einer Grundflächenzahl von 0,65 entspricht.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 19 Abs. 4 Satz 3
7. Im Bereich der Baulinien kann oberhalb des ersten Vollgeschosses bis zu einer Tiefe von 1,5 m ein Vortreten von Gebäudeteilen, und zwar für Erker und Balkone oder andere architektonische Gliederungselemente, zugelassen werden.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 BauNVO
8. In den Teilen der besonderen Wohngebiete, in denen die maximale zulässige Traufhöhe festgesetzt ist, ist oberhalb der festgesetzten Traufhöhe ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es in einem Winkel von maximal 60° hinter die Baulinie zurücktritt und die festgesetzte Gebäudeoberkante nicht überschritten wird.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 2 BauNVO
9. Die Fläche A ist mit einem Gehrecht im Notfall (Fluchtweg) zugunsten der Nutzer und Besucher der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung "Schule, Anlage für sportliche Zwecke" in einer Breite von 4,0 m mit Anschluss an die Immanuelkirchstraße zu belasten. Einfriedungen oder Abgrenzungen dieser Flächen sind zulässig, sofern das Notfallgehrecht (Fluchtweg) zur Immanuelkirchstraße durch Notfalltore ermöglicht ist.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB
10. Innerhalb der Fläche ABCDA ist eine Überschreitung der Baugrenze durch unterirdische bauliche Anlagen zulässig.
Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO
11. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB
12. In den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne des § 50 Abs. 1 BauO Bln. sowie für Tiefgaragen innerhalb der dafür festgesetzten Fläche
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO, § 12 Abs. 6 BauNVO
13. In den besonderen Wohngebieten WB2 und WB3 sowie in den Gemeinbedarfsflächen mit den Zweckbestimmungen "Schule" und "Schule, Anlagen für sportliche Zwecke" wird als zulässige Grundfläche die im zeichnerischen Teil festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt.
Rechtsgrundlage: (§ 16 Abs. 3 BauNVO)
14. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB
2. Hinweis
1. Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes IV-L-3 "Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg" (GVBl. vom 9. Oktober 2004, S. 434).
- 58 -
[1] Machbarkeitsstudie Sporthallenneubau Heinrich-Roller-Grundschule, Chestnutt & Niess Architekten, Berlin, Mai 2006, i.A. der S.T.E.R.N. GmbH, Berlin
[2] Quelle der Kartengrundlage: FIS-Broker, K5, 22.03.2012
[3] dort noch unter der alten Hauptadresse Greifswalder Straße 219
[4] Maß für das Rückstrahlvermögen von diffus reflektierenden, also nicht selbst leuchtenden Oberflächen
[5] Untersuchung eines alternativen Standorts für den geplanten Neubau einer Sporthalle zum Bebauungsplan 3-26, Gesellschaft für Planung, Berlin, Juni 2009
[6] Lärmminderungsplanung für Berlin, Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Berlin, Mai 2008.
[7] Stadtumbau Ost, Integriertes Stadtentwicklungskonzept Berlin Pankow / Prenzlauer Berg 2007, S.T.E.R.N. GmbH, Anhang
[8] ebenda, S. 84 ff
[9] Architekturbüro Chestnutt & Niess, Berlin 2006
[10] Schreiben des Amtes für Schule und Sport (Bezirk) vom 13.07.2009 sowie Stellungnahmen im Rahmen des Verfahrens gemäß § 4 Abs. 2 BauGB vom 04.09.2009
[11] a.a.O. FN 3
[12] Architekturbüro Chestnutt & Niess, Berlin 2009
[13] Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben (Auszug aus § 4a Abs. 1 BauNVO), Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.(Auszug aus § 6 BauNVO). Besondere Wohngebiete und Mischgebiete unterscheiden sich somit im Bezug auf den Störgrad der im jeweiligen Gebiet zulässigen Gewerbebetriebe.
[14] Bei einer Änderung der bisherigen Nutzung besteht nur Bestandsschutz für Nutzungen, die sich aus der Variationsbreite der bisherigen Nutzung entwickeln lassen (vgl. OVG Münster BRS 57 und VG Freiburg 6 K 12/05).
[15] Die im Bebauungsplanentwurf enthaltenen Abgrenzungen ("Knotenlinien") zwischen WB 4 und WB 5 sind durch die Gliederung der Art der Nutzung und die Festsetzung von Gebäudehöhen im vorderen Grundstücksbereich sowie die unterschiedlichen Nutzungsmaße der Grundstücke verursacht.
[16] Die im Bebauungsplanentwurf enthaltene Abgrenzung ("Knotenlinie") zwischen WB 2 und WB 3 ist durch die Gliederung der Art der Nutzung verursacht.
[17] Bei Erhalt bestehender Gebäude maximal 0,63.
[18] Bei Erhalt bestehender Gebäude maximal 0,63.
[19] Machbarkeitsstudie Sporthallenneubau Heinrich-Roller-Grundschule, Chestnutt & Niess Architekten, Berlin, Mai 2006 mit Aktualisierung im Juli 2009, i.A. der S.T.E.R.N. GmbH, Berlin
[20] Untersuchung eines alternativen Standorts für den geplanten Neubau einer Sporthalle zum Bebauungsplan 3-23, GfP - Gesellschaft für Planung, Berlin, Juli 2009
Legende
| Ausschuss | Tagesordnung | Drucksache | |||
| Bezirksverordnetenversammlung | Aktenmappe | Drucksachenlebenslauf | |||
| Fraktion | Niederschrift | Beschlüsse | |||
| Kommunalpolitiker/in | Auszug | Realisierung | |||
| Anwesenheit | Kleine Anfragen |