Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin2011

An die

BezirksverordnetenversammlungDrucksache-Nr.:

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:Aufstellung des Bebauungsplans 3-42 für das Gelände zwischen Wiltbergstraße, Karower Chaussee, Wolfgang-Heinz-Straße und Groscurthstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch sowie

des Bebauungsplans 3-43 für das Gelände zwischen Wolfgang-Heinz-Straße, Karower Chaussee, Max-Burghardt-Straße, Friedrich-Richter-Straße, den Grundstücken Friedrich-Richter-Straße 8/10, 36/38, Bruno-Apitz-Straße 14 und Bruno-Apitz-Straße und im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch.

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am                 folgende Beschlüsse gefasst:

I.Für das Gelände zwischen Wiltbergstraße, Karower Chaussee, Wolfgang-Heinz-Straße und Groscurthstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-42 aufgestellt.

II.Für das Gelände zwischen Wolfgang-Heinz-Straße, Karower Chaussee, Max-Burghardt-Straße, Friedrich-Richter-Straße, den Grundstücken Friedrich-Richter-Straße 8/10, 36/38, Bruno-Apitz-Straße 14 und Bruno-Apitz-Straße im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-43 aufgestellt.

Begründung

1. Veranlassung und Erforderlichkeit

Als Wirtschaftsstandort hat Berlin-Buch mit seiner Nähe zur biowissenschaftlichen und pharmakologischen Spitzenforschung und Medizin eine exzellente Basis für eine integrierte Weiterentwicklung im Bereich der medizinischen Biotechnologie und Gesundheitswirtschaft. 

Erweiterungsflächen für wachsende Bestandsunternehmen, die den Flächenbedarf für die geplante Ausweitung ihrer Produktion nicht mehr auf dem Campus-Gelände des Biotechnologieparks Berlin-Buch decken können, sind gefragt. Es gibt Entwicklungsinteresse von Firmen, die Flächen nahe dem Campus erwerben und bebauen wollen.  

Für die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie gegenüber dem Campuseingang soll  die planungsrechtliche Voraussetzung für die Ansiedlung innovativer Betriebe der biomedizinischen Forschung und Produktion geschaffen werden, um eine Stärkung des Standorts Buch als forschungsnaher Wirtschaftsstandort zu erreichen.

Die Bezirksverordnetenversammlung (BVV) Pankow von Berlin hat das Bezirksamt ersucht, geeignete Erweiterungsflächen des bestehenden Biotechnologieparks in Berlin-Buch zu identifizieren. „Insbesondere die südliche Teilfläche der sogenannten Brunnengalerie an der Karower Chaussee... (ist) als mögliche Erweiterungsfläche zu prüfen“ (Sitzung der BVV am 13.05.2009, Drs. Nr. VI-0684 - Erweiterungsflächen für den Campus Berlin-Buch).

Es wurde im Dezember 2010 dafür eine Untersuchung zur städtebaulichen Neuordnung der Fläche der Brunnengalerie Buch im Auftrag des Bezirksamtes Pankow, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung durch das Architekturbüro Meyer, Große, Hebestreit, Sommerer durchgeführt.

Im Rahmen der ressortübergreifenden Abstimmungsrunde Berlin-Buch wurde das Ergebnis der Untersuchung vorgestellt und beraten. An der Abstimmungsrunde am 22.02.2011, die unter Leitung der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen stattfand, nahmen Vertreter der Senatsverwaltungen für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, für Finanzen, für Bildung, Wissenschaft und Forschung, Vertreter des Liegenschaftsfonds, der BBB GmbH und des Bezirkes Pankow teil.

In Erledigung der Drucksache Nr. VI-0684 wurde die Untersuchung am 10.03.2011 dem Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung vorgestellt und auf der Internetseite des Bezirksamtes Pankow der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Die Kenntnisnahme der BVV Pankow erfolgte am 30.03.2011. 

Die BVV hat am 29.06.2011 mit der Drucksache VI-1373 das Bezirksamt ersucht,

„1. umgehend einen Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans für die geplante Erweiterungsfläche (Flur 68, Flurstück 213) des Campus Berlin-Buch im Bereich der Brunnengalerie auf Grundlage der bereits vorliegenden städtebaulichen Untersuchung zu fassen. Alternativ ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan für das konkret geplante Ansiedlungsvorhaben zu prüfen.
2. Sich bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung falls erforderlich für eine Änderung des Flächennutzungsplans für die gesamte Brunnengalerie im Parallelverfahren einzusetzen.“

Mit der beabsichtigten Aufstellung von Bebauungsplänen soll dem Anliegen der BVV zur Schaffung von Erweiterungsflächen des Biotechnologieparks Berlin-Buch (vgl. Drs. Nr. VI-0684 und VI-1373) Rechnung getragen werden. Das genannte Flurstück 213 an der Bruno-Apitz-Straße befindet sich im beabsichtigten Bebauungsplan 3-43.

Die ehemalige Brunnengalerie Buch an der Karower Chaussee im Bezirk Pankow von Berlin befindet sich im Südosten der Ortslage Buch zwischen den angrenzenden Wohnbereichen der Großsiedlung Buch. Sie reicht im Norden bis zur Wiltbergstraße und damit bis zum Bereich der Ortsmitte Buch heran.

Für die ehemalige Brunnengalerie Buch ist der Status als Wasserschutzgebiet mit der Verordnung zur Aufhebung der Wasserschutzgebiete vom 06.04.2009 aufgehoben worden (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 28.04.2009, S. 168).

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie befindet sich im Eigentum des Landes Berlin.

Aufgrund der Nähe zum Campus Buch ist die Fläche besonders für die Ansiedlung innovativer Betriebe der biomedizinischen Forschung und Produktion geeignet.

Für das Gebiet gibt es keine verbindliche Bauleitplanung im Sinne des § 30 BauGB. Es ist dem unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen, stellt jedoch nicht überbaubare Grünfläche dar.

Zur Bebaubarkeit der Fläche für Betriebe der biomedizinischen Forschung und Produktion muss daher noch Baurecht geschaffen werden. 

Um die planungsrechtliche Grundlage zu schaffen, ist gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zur Sicherung einer städtebaulichen Entwicklung und Ordnung die Durchführung von  verbindlichen Bauleitplanverfahren erforderlich.

Grundlage der Planungen ist die „Untersuchung zur städtebaulichen Neuordnung Brunnengalerie Berlin Buch“ vom Dezember 2010.

Zur Sicherung der Realisierung der bereits vorliegenden städtebaulichen Untersuchung für die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie sollen zwei Bebauungspläne aufgestellt werden, die zeitlich unabhängig bearbeitet werden können. Die Teilfläche nördlich der Wolfgang-Heinz-Straße soll die Bebauungsplannummer 3-42 und die Teilfläche südlich davon die Bebauungsplannummer 3-43 erhalten. Zur planungsrechtlichen Sicherung eines konkreten Vorhabens kann der jeweilige Plan dann vordringlich bearbeitet werden. Im weiteren Verfahren können bei Erfordernis die Geltungsbereiche auch geteilt und die Teilpläne separat weitergeführt werden.

2. Plangebiet / Bestand

2.1Lagebeschreibung

Die Abgrenzungen der Geltungsbereiche der Bebauungspläne orientieren sich im Wesentlichen an den vorhanden, umgebenden Straßen und gewährleisten damit klare Gebietsbeschreibungen. Der Bebauungsplan 3-42 wird durch die Wiltbergstraße, Karower Chaussee, Wolfgang-Heinz-Straße und der Groscurthstraße begrenzt. Der Bebauungsplan 3-43 wird durch die Wolfgang-Heinz-Straße, Karower Chaussee, Max-Burghardt-Straße, Friedrich-Richter-Straße, sowie den außerhalb des Geltungsbereichs gelegenen Grundstücken Friedrich-Richter-Straße 8/10, 36/38, Bruno-Apitz-Straße 14 und der Bruno-Apitz-Straße begrenzt.

Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne 3-42 und 3-43 sind den Übersichtsplänen zu entnehmen. 

Die Fläche des Geltungsbereichs 3-42 beträgt ca. 6,3 ha und die Fläche des Geltungsbereichs 3-43 beträgt ca. 6,4 ha.

2.2 Bestand

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie erstreckt sich auf einer Länge von ca. 1.100 m zwischen der Großsiedlung Buch III und IV und der Karower Chaussee. Die ehemalige Brunnengalerie wird überwiegend von öffentlichen Straßen begrenzt und südlich der Wolfgang-Heinz-Straße grenzen die Grundstücke einer Kindertagesstätte und einer Musikschule sowie einer Nahversorgungseinrichtung unmittelbar an die Fläche an.

Die Fläche wird nur einmal durch eine öffentliche Straße gequert (Wolfgang-Heinz- Straße).

Ebenso führt die Trasse der ehemaligen Industriebahn über das Gebiet. Die aufgegebene Fläche ist mit Gehölzaufwuchs überwuchert.

Deutlich erkennbar sind, zum Teil befestigte, Fußwege die offensichtlich die vorherrschenden Laufrichtungen der Bewohner der Großsiedlung kennzeichnen und die überwiegend auf die an der Karower Chaussee befindlichen Bushaltestellen orientiert sind.

Zum Teil recht dichter Baum- und Gehölzbestand zeigt sich vor allem im nördlichen und im mittleren Teilbereich, die südliche Teilfläche ist davon weitgehend frei. Entlang der Karower Chaussee ist weitgehend durchgängiger Straßenbaumbestand vorhanden.

Im Bereich der ehemaligen Brunnengalerie verbleiben auch nach der Aufgabe der wasserwirtschaftlichen Nutzung Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen in Funktion, die innerhalb eines Schutz- bzw. Sicherheitsstreifens nicht überbaut und nicht mit Bäumen bepflanzt werden dürfen.

Die Fläche ist frei von Bebauung.

3. Eigentumsverhältnisse

Die Flurstücke der ehemaligen Brunnengalerie befinden sich zurzeit im Eigentum des Landes Berlin, Fachvermögen des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamts des Bezirksamtes Pankow. Die kurzfristige Abgabe der für die Fachbedarfe nicht mehr benötigten Flächen an den Liegenschaftsfonds Berlin wird derzeit vorbereitet. Die Straßenverkehrsflächen sind ebenso im Fachvermögen des Tiefbau- und Landschaftsplanungsamts Pankow.

4. Planerische Ausgangssituation

4.1 Flächennutzungsplan / Raumordnung

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) sind die Plangebiete der ehemaligen Brunnengalerie – in symbolischer Breite - als Grünvernetzung mit der Zweckbestimmung Parkanlage dargestellt. Die tangierende Karower Chaussee und die Wiltbergstraße sind als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen dargestellt.

Für die östlich und westlich angrenzenden Wohnbereiche erfolgt die Darstellung als Wohnbaufläche W 2 (GFZ bis 1,5), für den nördlich angrenzenden Ortskernbereich an der Wiltbergstraße als gemischte Baufläche M 2.

Im Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) sind die Erfordernisse und Ziele der Raumordnung enthalten.

Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegen die Plangebiete innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 des LEB B-B die Entwicklung von Siedlungsflächen möglich ist und große Spielräume zur Binnendifferenzierung bestehen.

Der Grundsatz 4.1 des LEP B-B (Siedlungsentwicklung vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale und vorhandener Infrastruktur innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete, räumliche Zuordnung und ausgewogene Entwicklung der Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung) wird durch die Bebauungspläne berücksichtigt. 

Die beabsichtigten Festsetzungen berücksichtigen auch in angemessener Weise die Grundsätze aus § 5 Abs. 1-3 LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Vorrang von Innen- vor Außenentwicklung, Priorität der Reaktivierung von Siedlungsflächen; Entwicklung verkehrssparender Siedlungsstrukturen).   

4.2 Landschaftsprogramm (LaPro), 3. Ausgabe 2006

Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin formuliert für die Plangebiete der ehemaligen Brunnengalerie in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele:

Teilplan Biotop- und Artenschutz

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird gemeinsam mit den angrenzenden Wohnbereichen als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung, entlang der Gleistrasse der ehemaligen Industriebahn eine Verbindungsfunktion für sonstige Arten dargestellt.

Teilplan Landschaftsbild

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird gemeinsam mit den angrenzenden Wohnbereichen als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung dargestellt, für den hier die Entwicklung gebietstypischer Freiflächen und Landschaftselemente sowie des Wohnumfeldes als Entwicklungsziele benannt werden.

Teilplan Naturhaushalt und Umweltschutz

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als Grün- und Freifläche, die angrenzenden Wohnbereiche als Siedlungsfläche dargestellt. Der gesamte Bereich wird als Vorranggebiet Grundwasserschutz gekennzeichnet. Für das Siedlungsgebiet werden Maßnahmen zur Erhöhung naturhaushaltwirksamer Flächen (Entsiegelung), kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, eine dezentrale Regenwasserversickerung sowie emissionsarme Heizsysteme als vorrangig bezeichnet.

Teilplan Erholung und Freiraumnutzung

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als Grün- und Freifläche dargestellt, für die die Entwicklungsziele Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, Auslagerung störender Nutzungen und Verbesserung der Aufenthaltsqualität benannt werden.

Die angrenzenden Wohnbereiche werden als Wohnquartiere mit hohem bis sehr hohem Anspruch an den öffentlichen Freiraum dargestellt. Hier werden Sofortmaßnahmen für den öffentlichen und halböffentlichen Freiraum sowie langfristige Maßnahmen für den privaten Freiraum benannt: Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume, Erschließung vorhandener Freiflächen, Hof-, Dach- und Fassadenbegrünung, Wohnumfeldverbesserung im Bereich der Großsiedlung.

4.3               Stadtentwicklungsplan (StEP) Industrie und Gewerbe vom 25. Januar 2011

Nach dem räumlichen Modell des Stadtentwicklungsplans Industrie und Gewerbe gehört der Standort Buch zu denjenigen Standorten, an denen eine besondere Nähe zwischen Wissenschaft und Produktion gegeben ist. Die Verzahnung dieser beiden sich ergänzenden Bereiche soll weiter unterstützt werden.

Bezogen auf die konkrete Fläche der ehemaligen Brunnengalerie gibt es keine Darstellung im StEP. 

4.4 Berlin-Buch Masterplan, 2001-2002,

Senatsbeschluss zur Fortschreibung Nr. 1726/04 vom 24.02.2004

(Veröffentlicht in: Profil Berlin-Buch, Gesundheits-, Wissenschafts- und Technologiestandort der Metropole, 2005, Leitbild Berlin-Buch.)

Teilplan Konzept Morphologie

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als Bestandteil der äußeren und inneren Landschaft dargestellt, die angrenzenden Wohnbereiche als Bestand.

Teilplan Nutzungskonzept

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als sonstiges Grün dargestellt, die angrenzenden Wohnbereiche als Wohnbaufläche mit den entsprechenden Gemeinbedarfsflächen.

Maßnahmekonzept

Im Strategie- und Maßnahmekonzept wird zwar die allgemeine Zielstellung der Qualifizierung der Landschaft im Inneren und Äußeren formuliert, die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird jedoch nicht ausdrücklich erwähnt.

4.5 Planwerk Nordostraum Berlin, 2006, Vertiefung Buch

Als zentrale Aufgabe der städtebaulichen Planung wird benannt, für die weitere Entwicklung des „Zukunftsstandortes Buch“ geeignete Flächen zur Verfügung zu halten. Ziel ist dabei neben dem Ausbau der Biotechnologie die Ansiedlung weitere Unternehmen und Einrichtungen der Gesundheitsbranche.

Leitbild Städtebau

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als parkähnliche Anlage dargestellt.

Leitbild Landschaft

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie wird als öffentliche Grün- und Erholungsanlage dargestellt.

4.6 Integriertes Stadtteilentwicklungskonzept (INSEK), Ortsteil Buch, 2008,

Die ehemalige Brunnengalerie ist Bestandteil des untersuchten Stadtumbaugebietes. Wesentliche Aussagen zur Brunnengalerie sind:

Bestandsanalyse Öffentlicher Raum

Die Qualifizierung der ehemaligen Brunnengalerie zur öffentlichen Grünfläche wird auf Grund der Versorgungssituation in Buch als nicht erforderlich bezeichnet.

Leitbild für das Stadtumbaugebiet

Das Gesamtsystem des öffentlichen Raumes muss aufgewertet werden, um u.a. eine stärkere Verknüpfung der Großsiedlung mit der Dynamik der lokalen Ökonomie zu erreichen.

Stadtumbaukonzept

Als ein Schwerpunktthema wird die Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten genannt.

Dafür sind Aufwertungsmaßnahmen im öffentlichen Raum notwendig.

Konkret wird hier u.a. angeführt: Neukonzipierung von Querungen der zentralen Brunnengalerie, die eine Verbindung der Teilgebiete auch vor dem Hintergrund möglicher baulicher Erweiterung langfristig absichern soll. Ebenso könnte die Gebietsentwicklung dadurch befördert werden, dass durch die Ansiedlung von kleineren Unternehmen innerhalb der Großsiedlung der Monofunktionalität entgegengewirkt wird.

Maßnahmeliste

Als kurzfristige Maßnahmen werden die Qualifizierung wichtiger Wegeverbindungen als Querverbindungen durch die Brunnengalerie für Fußgänger und Radfahrer sowie der Ausbau eines Grünzuges und die Anlage eines Weges entlang der ehemaligen Trasse der Industriebahn aufgeführt.

4.7 Städtebauliches Konzept

„Brunnengalerie Berlin Buch“ Städtebauliche Untersuchung vom Dezember 2010

(Der Punkt 4.5 Städtebauliches Konzept der Untersuchung wird weitgehend zitiert)

Das den Planverfahren zugrunde liegende städtebaulich Konzept erstreckt sich in gesamter Länge der ehemaligen Brunnengalerie von der Wiltbergstraße im Norden und der Max-Burghardt-Straße im Süden und betrifft die Fläche in ihrer ganzen Breite zwischen Karower Chaussee und der Groscurthstraße im nördlichen Teilbereich sowie der Grundstücke der Kindertagesstätte, der Musikschule und der Nahversorgungseinrichtung im südlichen Teilbereich.

„Im Rahmen des entwickelten städtebaulichen Konzeptes besteht die Vorstellung, zwischen den angrenzen Wohngebieten nichtstörende gewerbliche Nutzungen mit dem Schwerpunkt biomedizinischer Forschungs- und Produktionseinrichtungen anzusiedeln.

In Ergänzung dessen sind vor allem im Bereich an der Wiltbergstraße als auch im Mittelteil Nutzungen denkbar, die zur Versorgung des Ortsteils mit Dienstleistungseinrichtungen, Gastronomie und dergleichen mit beitragen können.

Die querende Trasse der ehemaligen Industriebahn soll als übergeordnete Grünverbindung qualifiziert und im Bereich der ehemaligen Brunnengalerie zu einer öffentlichen Freifläche (Platzfläche) erweitert werden.

Zur Verbesserung der verkehrlichen Erschließung sowie der verkehrlichen Einbindung und Vernetzung sollen neben der vorhandenen Querung der Wolfgang-Heinz-Straße zwei weitere Querungen konzipiert werden.

Die neue Bebauung soll sich durchgängig linienhaft parallel zur Karower Chaussee entwickeln. Sie soll wegen des vorhandenen nicht überbaubaren Leitungsbestandes der Berliner Wasserbetriebe ca. 45 bis 50 m von der Karower Chaussee zurücktreten.

Durch die bestehenden und neu zu schaffenden Querungen der Fläche soll sich das durchgängige Band der Neubebauung in erkennbare Abschnitte gliedern.

Die „hintere“ westliche Grenze der neuen Bebauung soll so gewählt werden, dass ein gebührender Abstand zur bestehenden Wohnbebauung (45-50 m) bzw. zu den Kita-Grundstücksgrenzen (8 m) entsteht. So sollen vergleichbar breite bzw. tiefe Baufelder (33 m im südlichen Teilbereich, 38 m im nördlichen Teilbereich) entstehen.

Die mögliche Bebauung auf den Baufeldern soll so entwickelt werden, dass begrenzt lange Gebäudefronten entstehen können; idealtypisch zwischen 34 und 44 m, generell kleiner gleich 50 m.“

„Die Höhe der Bebauung soll im Konzept grundsätzlich auf 4 Geschosse begrenzt werden. Bei Geschosshöhen von 3,5 m bis 4 m ergeben sich Gebäudehöhen zwischen 14,50 m und 16,50 m. Damit soll die neue Bebauung etwa so hoch wie die angrenzenden 5-geschossigen Wohngebäude werden.

Ausnahmen sollen die baulichen Schwerpunkte an den nördlichen und südlichen Auftakt- resp. End-Punkten sowie im Mittel-Punkt der Gesamtanlage bilden; hier sind bis zu 8-geschossige Bebauungen denkbar.

Hintergrund der im Konzept angenommenen Bemessung der Nutzungseinheiten soll eine Vorzugsgröße von ca. 5.000 qm BGF für die präferierten Einrichtungen der biomedizinischen Forschung und Produktion sein.

Das städtebauliche Konzept lässt sich jedoch auch mit davon abweichenden Baukörpergrößen und damit auch Grundstücksgrößen umsetzen, wenn sich die damit einhergehende Varianz innerhalb bestimmter Rahmenbedingungen bewegt.

Im weiteren Fortgang planerischer Überlegungen, u.a. in Vorbereitung eines Bebauungsplans, sollten die konkreten Nutzungsanforderungen und damit die zu treffenden Rahmensetzungen konkreter bestimmt werden.

Durch die Begrenzung der Bebauungstiefen, der Frontlängen und der Gebäudehöhen soll als Grundordnung eine Reihung gleicher bzw. stark ähnlicher Elemente entstehen. Das soll die wesentliche Grundlage der neuen städtebaulichen Ordnung sein, die die Neuordnung als neue städtebauliche Einheit versteht.“

„Offen bleibt die Gestaltung der Flächen an der Trasse der ehemaligen Industriebahn vom Bereich biomedizinischer Campus bis in das westlich angrenzende Wohngebiet hinein. Unterstützend für die Erfahrbarkeit der Neuordnung als Ganzes wirkt der unbebaute Freiraumstreifen entlang der Karower Chaussee. Durch seine Breite bzw. Tiefe von ca. 45-50 m soll die neue Bebauung zum wesentlichen öffentlichen Raum Karower Chaussee hin einen freiräumlich gestalteten Vorbereich erhalten.

Dieser Freiraum soll zudem zum Charakter des öffentlichen Raumes Karower Chaussee beitragen. Er soll, anders als heute, als Raum erkennbar und identifizierbar sein. Die Erschließung der neuen Bebauung soll im nördlichen Teilbereich mittels grundstücksbezogener Gehwegüberfahrten direkt von der Groscurthstraße aus erfolgen; auch eine Anbindung an die Planstraße soll möglich sein. Im südlichen Teilbereich soll eine gemeinsame Erschließung für mehrere Grundstücke quasi in die Querungen eingehängt werden.

Eine eventuelle Erschließung von Westen aus würde hier zu einer Reduzierung der Breite bzw. Tiefe der Baufelder führen.

Das Konzept geht von der Organisation des ruhenden Verkehrs aus, die die erforderlichen Stellplätze auf nicht bebauten Grundstücksflächen sowie als Stellplätze in Tiefgaragen vorsieht.

Bei der Konkretisierung der Nutzungsansprüche im Rahmen weiterer Planungen soll auch der Bedarf und eine sinnvolle Organisation des ruhenden Verkehrs konkretisiert werden.

Der auf der Fläche vorhandene Baum- und Gehölzbestand soll weitgehend erhalten bleiben. Weitere Untersuchungen sollen ergeben, ob auch artenschutzrechtliche Belange zu berücksichtigen sein werden.

Im Zusammenspiel mit möglichen Stellplätzen kann so ein wiederkehrendes und ordnendes Element im Freiraum entstehen, das den baulichen Rhythmus entlang dem Band begleitet und stärkt.

Auf den nicht bebaubaren Grundstücken sollen zudem Anlagen für die Versickerung des Regenwassers vorgesehen werden.

Die öffentlichen Flächen an den Bushaltestellen an der Karower Chaussee und an der

Wiltbergstraße komplettieren das räumlich-funktionale Gefüge der neuen Gesamtanlage.“

4.8 Geltendes Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB)

Die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie mit einer Breite bis ca. 100 m stellt als öffentliche Grün- und Freifläche zwischen der fünf- bis elfgeschossigen Bebauung östlich der Karower Chaussee bzw. westlich der Friedrich-Richter-, Bruno-Apitz- und Groscurth-straße erkennbar einen Teil der geplanten Großsiedlung Buch dar.

Im vorliegenden Maßstab der Großsiedlung ist der Abstand zwischen der östlich und westlich an die Brunnengalerie anschließenden Bebauung zu gering, um den städtebaulichen Zusammenhang zu unterbrechen. Sowohl durch die Maßstäblichkeit der fünf- und sechs- sowie zehn- und elfgeschossigen angrenzenden Baukörper als auch durch vorhandene Querachsen (Straßen sowie Weg- und Sichtachsen) in teilweise erheblicher Breite ist eine Erlebbarkeit des städtebaulichen Bezuges über die Brunnengalerie gegeben und der städtebauliche Zusammenhang zwischen den Baukörpern der Großsiedlung unverkennbar.

Auf Grund des dargestellten städtebaulichen Zusammenhangs befindet sich die Fläche der ehemaligen Brunnengalerie im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB).

Im Hinblick auf die Größe, die Lage, die Ausdehnung und die den betreffenden Bereich städtebaulich entscheidend prägende Ausformung handelt es sich bei der gesamten Brunnengalerie um nicht überbaubare Grünflächen.

5.Intention der Planung

Die Bebauungspläne 3-42 und 3-43 sollen das abgestimmte städtebaulich-nutzungsstrukturelle Konzept konkretisieren und planungsrechtlich sichern.

Es soll die planungsrechtliche Voraussetzung für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen mit dem Schwerpunkt biomedizinischer Forschungs- und Produktionseinrichtungen geschaffen werden.

Entsprechend dem städtebaulichen Konzept sollen ca. 6,0 ha Gewerbegebietsfläche festgesetzt werden. Die vorgesehene Grundfläche nach § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) erreicht ca. 20.000 m².

In den Bebauungsplänen 3-42 und 3-43 sollen jeweils Flächen von ca. 3 ha als Gewerbegebiet (GE) festgesetzt werden. 

Das Ziel der Bebauungspläne, die planungsrechtliche Voraussetzung für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen mit dem Schwerpunkt biomedizinischer Forschungs- und Produktionseinrichtungen zu schaffen, ist nicht mit der Darstellung (Grünvernetzung mit der Zweckbestimmung Parkanlage) des Flächennutzungsplans vereinbar.
Das beabsichtigte Planungsziel einer Stärkung des Standorts Buch als forschungsnaher Wirtschaftsstandort wird jedoch aus gesamtstädtischer Sicht befürwortet und die Änderung des Flächennutzungsplans von Berlin dementsprechend vorbereitet.
Zudem soll mit den Bebauungsplänen entlang der Karower Chaussee entsprechend der Darstellung des FNP eine Fläche für eine Grünvernetzung gesichert werden.

Die querende Trasse der ehemaligen Industriebahn soll als Grünverbindung gesichert werden.

Zur Verbesserung der verkehrlichen Erschließung sowie der verkehrlichen Einbindung und Vernetzung sollen neben der vorhandenen Querung der Wolfgang-Heinz-Straße zwei weitere Querungen als öffentliche Verkehrsflächen vorgesehen werden, deren genaue Lage im Planverfahren zu klären sein wird.

6.Wesentlicher Planinhalt

Als Art der Nutzung sollen Gewerbegebiete gemäß § 8 BauNVO, private Grünflächen und öffentliche Grünflächen festgesetzt werden. 

Darüber hinaus sollen durch die Festsetzung von Straßenbegrenzungslinien sowohl bestehende als auch künftige öffentliche Verkehrsflächen gesichert werden.

Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sollen flächenmäßig mit Baugrenzen in Kombination mit der zulässigen Grundfläche und der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse oder eine maximale Höhe der baulichen Anlagen im weiteren Verfahren erfolgen.

7.Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)

Die Mitteilung der Planungsabsicht vom 08.08.2011 gemäß § 5 AGBauGB an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. II C ergab, dass gegen die Absicht die Bebauungspläne 3-42 und 3-43 aufzustellen, aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins bei den dargelegten Planungszielen grundsätzlich keine Bedenken bestehen.

Die Senatsverwaltung teilte weiterhin mit:

„Die Bebauungspläne sind aus dem FNP nicht entwickelbar:(…)

Das Ziel der Bebauungspläne, die planungsrechtliche Voraussetzung für die Ansiedlung gewerblicher Nutzungen mit dem Schwerpunkt biomedizinischer Forschungs- und Produktionseinrichtungen zu schaffen, ist nicht mit der Darstellung (Grünvernetzung mit der Zweckbestimmung Parkanlage) des Flächennutzungsplans vereinbar.
Das beabsichtigte Planungsziel einer Stärkung des Standorts Buch als forschungsnaher Wirtschaftsstandort wird jedoch aus gesamtstädtischer Sicht befürwortet und die Änderung des Flächennutzungsplans von Berlin dementsprechend vorbereitet.

Insofern bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.
 

Regionalplanerische Festlegungen des FNP (…) werden nicht berührt.“

„Eine Übereinstimmung mit sonstigen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen ist gegeben. Bezogen auf die konkreten Flächen gibt es im StEP Industrie und Gewerbe keine Aussagen. Im räumlichen Modell des StEP gehört der Standort Buch zu denjenigen Standorten, an denen eine Stärkung der Schwerpunkte für Produktion in Verbindung mit Wissenschaft und Forschung als Ziel formuliert wird. Vor diesem Hintergrund wird die Planung inklusive FNP-Änderung durch die Senatsverwaltung begrüßt.“

Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg teilte mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung nicht erkennbar ist (siehe auch 4.1).

„Die Bebauungsplanverfahren werden nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da sie mit der Karower Chaussee und der Wiltbergstraße (übergeordnete Straßenverbindungen der Verbindungsstufe II sowie durch die Max-Burghardt-Straße (zukünftige Ergänzungsstraße der Verbindungsstufe IV) gemäß Absatz 1 Nr. 2 dringende Gesamtinteressen Berlins berühren und eine mögliche Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann.“
Im weiteren Verfahren ist nach Angabe der Senatsverwaltung zu beachten:
„Aufgrund der geplanten städtebaulichen Entwicklung der Fläche der ehemaligen Brunnengalerie ist es notwendig, die zukünftigen Straßenbegrenzungslinien im übergeordneten Straßennetz diesen Anforderungen anzupassen. Auch die Planung einer neuen Straßenverbindung von der Karower Chaussee in Verlängerung der Max-Burghardt-Straße zur Hobrechtsfelder Chaussee ist hier im Kreuzungsbereich beider Straßen zu berücksichtigen.“

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Durch eine Veräußerung der landeseigenen Flächen als Gewerbegebietsflächen über den Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG können Einnahmen für das Land Berlin erzielt werden.

Die Planungsleistungen sollen an Planungsbüro vergeben werden. Die Aufwendungen und Kosten für diese Leistungen sollen zum Teil von den Vorhabenträgern und vom Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG oder aus dem Dienstleistungstitel 54010 in Kapitel 4610 finanziert werden.

Die zu erwartenden haushaltsmäßigen Auswirkungen sollen im weiteren Verfahren konkretisiert und ermittelt werden.

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

keine 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

siehe Anlage 

Kinder- und Familienverträglichkeit

entfällt

Anlagen 1. Geltungsbereich der Bebauungsplans 3-42

2. Geltungsbereich der Bebauungsplans  3-43

3. Musterblatt im Sinne der Agenda 21

Matthias KöhneJens-Holger Kirchner

BezirksbürgermeisterBezirksstadtrat für Stadtentwicklung

Anlage 3

Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21