Leichte SpracheUkraine: vom Bezirksamt Pankow, vom Land Berlin und vom Bund
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Drucksache - VI-1104
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Siehe Anlage Bezirksamt
Pankow von Berlin
2010 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage
zur Kenntnisnahme für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplanentwurf
3-25 für die Grundstücke
Oderberger Straße 19 sowie Kastanienallee 10-12 (teilweise)
im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg Wir bitten
zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das
Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 2010 beschlossen: I. Dem Ergebnis der Auswertung und
Abwägung der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB zum
Bebauungsplanentwurf 3-25 vom 16.11.2009 und der daraus hervorgehenden Änderung
des Bebauungsplanentwurfs wird zugestimmt. Für den
Bebauungsplanentwurf 3-25 vom 16.11.2009 mit Deckblatt vom 24.06.2010 wird die Beteiligung der
Öffentlichkeit nach § 4a Abs. 3 BauGB
i. V. m. § 3 Abs. 2 BauGB für die Dauer eines Monats erneut
durchgeführt. Gleichzeitig
werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4a Abs. 3
BauGB i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB erneut beteiligt. Stellungnahmen sollen nur zu
den geänderten Teilen abgegeben werden können. Parallel
dazu werden der Planentwurf und die Begründung im Internet präsentiert. Begründung Zu I. Der Entwurf
des Bebauungsplans 3-25 vom 16.11.2009 lag mit Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom
01.02.2010 bis einschließlich 01.03.2010 im Bezirksamt Pankow von Berlin,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Montag
bis Mittwoch von 8.30 bis 16.30 Uhr, Donnerstag von 9:00 bis 18:00 Uhr und
Freitag von 8.30 bis 14.30 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung öffentlich
aus. Auf die
Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit wurde durch Anzeige im
Amtsblatt für Berlin Nr. 3, Seite 79 vom 22.01.2010 und darüber hinaus am
29.01.2010 in der „Berliner Zeitung“ hingewiesen. Zusätzlich
wurden während des Auslegungszeitraums die Planunterlagen im Internet
präsentiert und der Landespressedienst informiert. Die
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom
25.01.2010 über die öffentliche Auslegung unterrichtet. Während der
Auslegungsfrist gingen neun Stellungnahmen ein, davon drei von Behörden und
sonstigen Trägern öffentlicher Belange. Acht Stellungnahmen wurden schriftlich
eingereicht, eine Stellungnahme erfolgte zur Niederschrift durch das
Stadtentwicklungsamt. Die Eigentümer der Grundstücke Kastanienallee 11 und 12
(Teilflächen des „Hirschhofs“) haben sich nicht geäußert. Als
Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Öffentlichkeit ergibt sich eine
Änderung des Bebauungsplanentwurfs: Entsprechend dem am 11.11.2009 angenommenen
Ersuchen der BVV (Drs. VI-0885) soll im Plangebiet ein Spiel- und Nachbarschaftshaus
planungsrechtlich gesichert werden. Die
Grundzüge der Planung sind hierdurch berührt. Detaillierte
Ausführungen zum Ergebnis der Auswertung und Abwägung der
Öffentlichkeitsbeteiligung sind der Anlage 2 (Begründung zum Bebauungsplanentwurf
3-25, Teil IV Verfahren unter 6.) zu entnehmen. Zu
II. Da der
Entwurf des Bebauungsplans 3-25 nach der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §
3 Abs. 2 BauGB geändert wurde, ist er nach § 4a Abs. 3 BauGB erneut auszulegen
und die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
sind erneut einzuholen. Der Entwurf
des Bebauungsplans 3-25 einschließlich Deckblatt soll mit der Begründung
öffentlich im Stadtentwicklungsamt für die Dauer eines Monats ausgelegt werden. Stellungnahmen können gemäß
§ 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB nur zu der Änderung, d. h. zu dem neuen Planungsziel -
Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Spiel- und Nachbarschaftshaus“
- abgegeben werden. Diese Regelung ist in Anbe-tracht der Änderung angemessen
und dient der zügigen Weiterführung des Verfahrens. Haushaltsmäßige
Auswirkungen Der
Grunderwerb des „Hirschhofs“ (Teilflächen der Grundstücke
Kastanienallee 10-12) soll gemäß
BA-Beschluss vom 26.09.2006 nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
erfolgen. Der Betrag dafür ist im Kapitel 4610, Titel 893 31, Ukto 106
festgelegt. Zu den
Grundstücken Kastanienallee 10 und 11 ist das notarielle Vermittlungsverfahren
auf Ankauf der Flächen nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz gescheitert. Darüber
hinaus sind Rechtsstreite beim Landgericht Berlin und beim Verwaltungsgericht
Berlin anhängig, die im Kern die Frage der Widmung als öffentliche Grünfläche
zum Gegenstand haben. Zum Ankauf
der Teilfläche des Grundstücks Kastanienallee 12 läuft gegenwärtig noch das
notarielle Vermittlungsverfahren. Für die
Planung und Herstellung der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz
einschließlich Ordnungsmaßnahmen (Abriss, Altlastensanierung), Bau- und
Baunebenkosten sind Mittel geplant, die im Rahmen der Kosten- und
Finanzierungsplanung (KoFi) für das Sanierungsgebiet „Teutoburger
Platz“ berücksichtigt wurden. Die
Bauausführung des Vorhabens „Erweiterung und Neugestaltung
Hirschhof“ wird durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit
Mitteln aus dem EFRE kofinanzierten Programm Zukunftsinitiative Stadtteil
(ZIS), Teilprogramm Stadterneuerung gefördert. Mit Schreiben vom 15.04.2009
liegt seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine
Finanzierungszusage von 670.405,00 € im Haushaltsjahr 2011 für das
geplante Vorhaben im Rahmen des Förderprogramms ZIS vor. Die
erforderlichen Ordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 wurden
bereits im Sommer 2009 durch das Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur
beauftragt. Zur Finanzierung der Maßnahmen wurden dem Amt für Umwelt und Natur
328.000,00 € für das Haushaltsjahr 2009 aus dem Kapitel 4610/Titel 893 31
zur auftragsweisen Bewirtschaftung übertragen. Die Kosten
für das geplante „Spiel- und Nachbarschaftshaus“ in Höhe von ca.
200.000,00 € sollen im Rahmen der Kosten- und Finanzierungsplanung des
Sanierungsgebiets „Teutoburger Platz“ aus Ausgleichsbeträgen
finanziert werden (BA-Beschluss VI-1052/2010 vom 30.03.2010). Dem Amt für
Umwelt und Natur wurden bereits 100.000,00 € für das Haushaltsjahr 2010
aus dem Kapitel 4610/Titel 893 31 zur auftragsweisen Bewirtschaftung
übertragen. Gleichstellungs-
und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen
auf die nachhaltige Entwicklung siehe
Anlage 1 Kinder-
und Familienverträglichkeit Die
geplante Sicherung einer öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz und des Spiel-
und Nachbarschaftshauses wird sich positiv auf die Lebensbedingungen von
Kindern und Familien auswirken. Anlage 1: Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung Anlage 2:
Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-25 Matthias
Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Anlage 1 Auswirkungen
von Bezirksamtbeschlüssen auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen
Agenda 21
Entsprechende
Auswirkungen sind lediglich anzukreuzen.
Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-25 für die Grundstücke
Oderberger Straße 19 sowie Kastanienallee 10-12 (teilweise) im Bezirk Pankow,
Ortsteil Prenzlauer Berg
Die
Begründung hat mit dem Entwurf des Bebauungsplans 3-25 vom 16.11.2009 mit
Deckblatt vom 24.06.2010 nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 4a Abs. 3 des
Baugesetzbuchs in der Zeit vom
2010 bis einschließlich 2010 erneut öffentlich ausgelegen. Berlin,
den 2010 Bezirksamt
Pankow von Berlin Abteilung
Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Leiterin Fachbereich Stadtplanung INHALTSVERZEICHNIS 1........... Veranlassung
und Erforderlichkeit 1.1 Veranlassung
und Erforderlichkeit des Plans 1.2 Durchführung
des Verfahrens nach § 13a BauGB 2........... Beschreibung
des Plangebiets 2.2 Geltungsbereich
und Eigentumsverhältnisse 2.3 Bestand
und Nutzungsstruktur 2.7 Planerische
Ausgangssituation 2.7.1 Landesentwicklungsplanung 2.7.2 Flächennutzungsplan
(FNP) 2.7.3 Stadtentwicklungsplanung
(StEP) 2.7.4 Berliner
Landschaftsprogramm (LaPro) 2.7.6 Bereichsentwicklungsplanung 2.7.9 Sanierungsgebiet
„Teutoburger Platz“ 2.7.10 Bezirkliche
Spielplatzplanung 2.7.11 Derzeitiges
Planungsrecht, Baulasten und Erhaltungsverordnung 2.7.12 Bestehende
Bebauungspläne 2.7.13 Gewidmete
Flächen nach Grünanlagengesetz 2.8 Beschreibung
der Umweltsituation 2.8.2 Schutzgut
Tiere und Pflanzen 2.8.3 Schutzgüter
Boden und Wasser 2.8.5 Schutzgut
Landschaft/Ortsbild 2.8.6 Schutzgut
Kulturgüter und sonstige Sachgüter 1........... Entwicklung
der Planungsüberlegungen 2........... Intention
der Planung 3........... Wesentlicher
Planinhalt, Abwägung und Begründung einzelner geplanter Festsetzungen 3.2 Besonderer
Nutzungsweck von Flächen 3.3 Öffentliche
Straßenverkehrsfläche 3.8 Belange
der Ver- und Entsorgung 3.9 Belange
des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege 3.9.2 Schutzgut
Tiere und Pflanzen 3.9.3 Schutzgüter
Boden und Wasser 3.9.5 Schutzgut
Landschaft/Ortsbild 3.9.6 Schutzgut
Kulturgüter und sonstige Sachgüter TEIL
III Auswirkungen des Bebauungsplans 1........... Städtebauliche
Auswirkungen 2........... Auswirkungen
auf die Wohnbevölkerung und die soziale Infrastruktur 3........... Auswirkungen
auf private Eigentümer 4........... Ordnungsmaßnahmen 5........... Haushaltsmäßige
Auswirkungen 1........... Mitteilung
der Planungsabsicht 2........... Aufstellungsbeschluss 3........... Öffentliche
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses 4........... Unterrichtung
der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB 6........... Beteiligung
der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Teil VI Anhang
52 1........... Textliche
Festsetzung Teil I
Planungsgegenstand
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit
1.1
Veranlassung und Erforderlichkeit des Plans
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-25 umfasst das
Grundstück Oderberger Straße 19 und Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee
10-12, auf denen sich der „Hirschhof“ befindet. Die Grundstücke
liegen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Teutoburger
Platz“. Sanierungsziele sind der Erhalt des „Hirschhofs“
(insgesamt 1.741 m²) als öffentliche Grün- und Spielfläche sowie die
Erweiterung dieser Nutzungen auf dem angrenzenden Grundstück Oderberger Straße
19 und die Etablierung eines Spiel- und Nachbarschaftshauses. Der hohen
symbolischen Bedeutung des „Hirschhofs“ als öffentliche Grün- und
Spielfläche sowie als Identifikationsort und Nachbarschaftstreff in einem dicht
bebauen Wohngebiet soll damit in angemessener Form Rechnung getragen werden. Da sich die Grundstücke Kastanienallee 10-12 im Privatbesitz
befinden, ist zur Umsetzung des Sanierungsziels der Grunderwerb der
betreffenden Teilflächen erforderlich. Das Bezirksamt Pankow hat die Aufstellung des Bebauungsplans
3-25 beschlossen, um die in einem langjährigen Planungsprozess entwickelten und
wiederholt aktualisierten und bestätigten Zielsetzungen der Sanierung für das
Plangebiet planungsrechtlich zu sichern. Der Bebauungsplan 3-25 ist erforderlich, um im Plangebiet i.
S. des § 1 Abs. 3 und 5 Baugesetzbuch (BauGB) eine geordnete und nachhaltige
städtebauliche Entwicklung sowie eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende
sozialgerechte Bodenordnung zu gewährleisten. Darüber hinaus soll der
Bebauungsplan die Voraussetzungen schaffen, um die erforderlichen privaten
Teilflächen zu erwerben. 1.2
Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB
An der Verwirklichung der Sanierungsziele besteht ein
dringendes öffentliches Interesse. Da der Bebauungsplan 3-25 der Sicherung
einer öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz innerhalb eines innerstädtischen
Wohngebiets dient und eine (andere) Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des
§ 13a Abs.1 Satz 1 BauGB darstellt, soll der Bebauungsplan gemäß § 13a BauGB im
beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB aufgestellt werden. Die hierfür erforderlichen, in § 13a Abs. 1 BauGB genannten
Voraussetzungen werden durch den beabsichtigten Bebauungsplan in allen Punkten
erfüllt: -
Die bei Durchführung des Bebauungsplans
voraussichtlich versiegelte Grundfläche wird den Schwellenwert von 20.000 m²
des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB nicht erreichen. -
Es gibt keine Bebauungspläne, die in einem engen
sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt wurden, die sich
hier kumulierend gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auswirken. Da der in
Aufstellung befindliche einfache Bebauungsplan 3-31B für das Gelände zwischen
Eberswalder Straße, Schönhauser Allee, Kastanienallee und Oderberger Straße mit
Ausnahme der Grundstücke Oderberger Straße 19 und Kastanienallee 10-12
(teilweise) nur Festsetzungen zur Art der Nutzung sowie zur Bebauungstiefe
enthalten bzw. kein Maß der Nutzung festsetzen soll und das gemäß § 34 BauGB
geltende Maß der baulichen Nutzung somit nicht geändert wird, ist dieser
hinsichtlich § 13a Abs. 1 Satz 2 BauGB nicht relevant. -
Es wird kein Vorhaben vorbereitet, das einer
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt. -
Für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr.
7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher
Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes) gibt es keine Anhaltspunkte. 2.
Beschreibung des Plangebiets
2.1
Stadträumliche Einordnung
Das Plangebiet liegt im Südwesten des Bezirks Pankow im
Ortsteil Prenzlauer Berg. Es befindet sich überwiegend im Innenbereich eines
6,7 ha großen Baublocks (110 001) zwischen der Eberswalder Straße, der
Kastanienallee und der Oderberger Straße. Prägend für die Baustruktur des verhältnismäßig großen
Baublocks ist eine Blockrandbebauung. Die vier- bis sechsgeschossigen
Vorderhäuser in geschlossener Bauweise dienen vorrangig dem Wohnen und weisen
im Erdgeschoss häufig Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften auf. Die
Seitenflügel, Quergebäude und Remisen im Blockinnenbereich werden sowohl zum
Wohnen als auch gewerblich genutzt. Im Baublock befinden sich mehrere große
Grundstücke, die Gemeinbedarfsnutzungen aufweisen - Berliner Prater, Feuerwehr,
Polizeidienststelle, St. Elisabeth–Stift und Kindertagesstätten. Bis auf
den „Hirschhof“ sind keine weiteren öffentlichen Grünflächen
vorhanden. 2.2
Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich umfasst Teilflächen der Grundstücke
Kastanienallee 10-12 im Blockinnenbereich, das Grundstück Oderberger Straße 19
sowie einen Teil der angrenzenden Oderberger Straße. Die Größe des Plangebiets
beträgt ca. 0,56 ha. Die Grundstücke Kastanienallee 10-12 (Flurstücke 4025,
4026 und 4027) befinden sich im Privateigentum. Das Grundstück Oderberger Straße 19 besteht aus den
Flurstücken 4041 und 4236 der Flur 219. Das Flurstück 4236 befindet sich im
Eigentum des Lands Berlin, im Fachvermögen des Amts für Umwelt und Natur
Pankow. Die Rückübertragung des Flurstücks 4041 aus dem Eigentum der
Liegenschaftsfonds Berlin GmbH & Co. KG in das Eigentum des Lands Berlin
erfolgte am 24.09.2007. Die grundbuchliche Umschreibung des Grundstücks steht
jedoch noch aus. 2.3
Bestand und Nutzungsstruktur
Im rückwärtigen Bereich der privaten Grundstücke Kastanienallee
10-12, abgegrenzt durch einen hohen Bauzaun aus Metall, befindet sich der
„Hirschhof“. Die so benannte Grün- und Spielfläche entwickelte sich
in der ersten Hälfte der 1980er Jahre auf Betreiben einer Bürgerinitiative.
Damalige Anwohner haben gemeinsam mit Künstlern eine Skulptur aus Metall
erstellt, die bis heute für die Grünfläche Namen gebende Bedeutung hat. Die
damalige Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) nahm das Anliegen der
Bürgerinitiative zum Anlass, in Zusammenarbeit mit dem Gartenamt und dem VEB
Stadtgrün eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz zu projektieren und zu
gestalten.1985 wurde der „Hirschhof“ eröffnet. Die Erschließung des „Hirschhofs“ über die
Grundstücke Kastanienallee 12 und Oderberger Straße 15 wurde nach der
Rückübertragung dieser Grundstücke von den Privateigentümern beendet. Seitdem
dient das in öffentlichem Eigentum befindliche Grundstück Oderberger Straße 19
als Zugang. Abbildung 1: „Hirschhof“ (2009)
Das Grundstück Oderberger Straße 19 (Flurstücke 4041
und 4236) wurde historisch als Garagenhof und Lackierwerkstatt genutzt. Teile
der Hofanlage dienten als Waschschuppen und Wagenwaschplatz. Inwiefern
zwischenzeitlich auch eine Tankstelle existierte, ist nach Aktenlage nicht
abschließend feststellbar (siehe dazu auch Teil I 2.8.3). Nach dem 2. Weltkrieg
bis Ende der 1980er Jahre wurden die Grundstücke Oderberger Straße 19 wie auch
Eberswalder Straße 14-15 weiterhin als Garagen- und als Autohof genutzt, u. a.
von der Humboldt-Universität Berlin. Das an der Oderberger Straße liegende Flurstück 4041 war
mit eingeschossigen Gewerbebauten und Garagen überbaut, die im Rahmen von
mittlerweile durchgeführten Ordnungsmaßnahmen nahezu vollständig abgerissen
wurden. Der nordwestliche Teil des Garagenhofs war durch eine baufällige, ca.
950 m² große Tiefgarage unterbaut, die nicht mehr genutzt wurde. Das nordöstlich des Flurstücks 4041 liegende Flurstück
4236 wurde als Parkplatz genutzt. Hier und auf den angrenzenden Grundstücken
Eberswalder Straße 14 und 15 (Flurstücke 4008, 4009, 4235 - jeweils außerhalb
des Geltungsbereichs) befanden sich Anfang 2009 insgesamt 49 vermietete
Pkw-Stellplätze. Vermieter für das Land Berlin war der Liegenschaftsfonds
Berlin. Die Stellplätze wurden ausschließlich über die Oderberger Straße 19
erschlossen. Um das geplante Vorhaben realisieren zu können, war die Kündigung
aller Verträge erforderlich. Die Mietverträge für die Stellplätze hatten
unterschiedliche Kündigungsfristen. Die letzte Kündigung wurde am 30.04.2010 wirksam. Abbildung 2: Oderberger Straße 19 (2009)
2.4
Verkehrserschließung
Das Plangebiet wird über die Oderberger Straße
erschlossen, die als Anliegerstraße dient. Es befindet sich innerhalb des
S-Bahn-Innenstadtrings mit einer guten Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr (ÖPNV). 2.5
Technische Infrastruktur
Im Plangebiet befinden sich Kabelanlagen (Hausanschluss) der
Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH, Wasserversorgungs- und
Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, Versorgungsleitungen der
GASAG sowie eine Telekommunikationslinie des IT-Dienstleistungszentrums Berlin
(ITDZ). Die vorhandenen Anlagen und Leitungen stehen im Rahmen ihrer
Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Ein Anlagenbestand der Wärme Berlin (Vattenfall Europe Wärme
AG) ist nicht vorhanden. Das Plangebiet liegt in den Einzugsbereichen des
Mischwasserpumpwerks Berlin X, Bellermannstraße. 2.6
Topographie
Das Geländeniveau des Plangebiets bewegt sich zwischen ca.
48,1 m über NHN im Bereich der Oderberger Straße und 51,2 m über NHN im
rückwärtigen Bereich des Grundstücks Oderberger Straße 19 sowie im Westteil des
„Hirschhofs“. Auf dem Flurstück 4236 sind Böschungen mit Höhen von
bis zu 52,5 m über NHN vorzufinden. Das Flurstück 4041 fällt zur Oderberger
Straße hin über 2 m, die Fläche des „Hirschhofs“ nach Südost hin um
ca. 1 m ab. 2.7
Planerische Ausgangssituation
2.7.1
Landesentwicklungsplanung
Nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans
Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) liegt das Plangebiet
innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume
zur Binnendifferenzierung haben. Die beabsichtigte Festsetzung von öffentlichen
Grünflächen ist hier möglich und unterstützt den Grundsatz aus § 6 Abs. 3 des Landesentwicklungsprogramms
2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629), wonach siedlungsbezogene
Freiräume für die Erholung gesichert und entwickelt werden sollen. Der
Bebauungsplanentwurf ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. 2.7.2
Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt für das
Plangebiet Wohnbaufläche W 1 dar. Gemäß den Richtlinien zum Darstellungsumfang
(Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (RL -
FNP) vom 23. Januar 2001 werden im FNP Berlin grundsätzlich nur Flächen mit
einer Größe von mindestens 3 ha als Bau- oder Freifläche dargestellt.
Entsprechend dem Entwicklungsgrundsatz 1, Satz 2 der RL - FNP können andere
Baugebiete und andere Flächen (u. a. Grünflächen) kleiner als 3 ha sowie lokale
Einrichtungen und Anlagen des Gemeinbedarfs und der Ver- und Entsorgung mit
lokaler Bedeutung aus dem FNP entwickelt werden, wenn Funktion und Wertigkeit
der Bauflächen sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem
dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben. ”Lokale
Bedeutung” haben Grünflächen (mit allen Zweckbestimmungen), wenn sie
kleiner als 3 ha sind, es sei denn, es handelt sich um überörtliche
Grünverbindungen. Grünflächen mit örtlicher Bedeutung sind im FNP in
dargestellten, für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen enthalten und im
Zuge der konkretisierenden Planung zu differenzieren. Die dargelegten Voraussetzungen liegen vor. Die geplanten
Nutzungen sind aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. 2.7.3
Stadtentwicklungsplanung (StEP)
StEP Wohnen
Der vom Senat von Berlin
am 10. August 1999 beschlossene Stadtentwicklungsplan „Wohnen“
stellt den Bereich des Bebauungsplanentwurfs 3-25 als prioritären Raum der
Bestandsentwicklung (Baujahr überwiegend bis 1948) mit intensiver
Stadterneuerung dar. StEP Verkehr
Aus dem vom Senat von
Berlin am 8. Juli 2003 beschlossenen Stadtentwicklungsplan
„Verkehr“ geht hervor, dass es sich bei der das Plangebiet
erschließenden Oderberger Straße nicht um eine dem übergeordneten Straßennetz
zugeordnete Straße handelt. 2.7.4
Berliner Landschaftsprogramm (LaPro)
Das Landschaftsprogramm einschließlich des
Artenschutzprogramms für Berlin vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt
geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), setzt sich aus vier aufeinander
abgestimmten Teilplänen zusammen, die mit Beschluss vom 19. Februar 2002 um die
gesamtstädtische Ausgleichskonzeption sowie um die Darstellung der
Fauna-Flora-Habitat-Gebiete (FFH-Gebiete) ergänzt wurden. Im Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz wird das
Plangebiet als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt der Entsiegelung dargestellt.
Relevante Ziele sind u. a. die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen
(Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), kompensatorische Maßnahmen
bei Verdichtung, die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes und
die dezentrale Regenwasserversickerung. Im Programmplan Biotop- und Artenschutz wird das
Plangebiet als städtisch geprägter Raum im Innenstadtbereich dargestellt, in
dem folgende Ziele verfolgt werden: -
Erhalt von Freiflächen und die Beseitigung
unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, -
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und
Fauna (durch Begrünung von Höfen, Dächern und Wänden), -
Kompensation von baulichen Verdichtungen und -
Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der
Grüngestaltung. Eine ebensolche Zuordnung erfährt das Plangebiet im Programmplan
Landschaftsbild. Damit verbundene Ziele sind u. a.: -
Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume;
Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, -
Betonung von Block- und Platzrändern durch
Baumpflanzungen; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, -
Betonung landschaftsbildprägender Elemente
(Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der
Gestaltung von Freiflächen und -
Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter
Freiräume bei baulicher Verdichtung. Der Programmplan Erholung und Freiraumnutzung stellt
das Plangebiet als Wohnquartier mit höchster Dringlichkeitsstufe (I) zur
Verbesserung der Freiraumversorgung dar (keine/keine ausreichende Versorgung mit
öffentlichen Freiflächen, sehr hohe Anforderungen an den öffentlichen Freiraum
unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten, minimaler
privater und halböffentlicher Freiraum). Es werden umfangreiche Sofortmaßnahmen
für öffentliche, halböffentliche und private Freiräume empfohlen: -
Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und der
Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, -
Erschließung vorhandener Freiflächen,
Blockkonzepte, Hofbegrünung, Dach- und Fassadenbegrünung und -
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im
Straßenraum. Darüber hinaus stellt der Programmplan einen verbindenden
Grünzug entlang der Oderberger Straße dar. Dessen Neuanlage bzw. Verbesserung
soll unter Einbeziehung von Parkanlagen, Kleingärten und Friedhöfen erfolgen.
Zudem soll die Barrierewirkung von Straßen und Bahnflächen vermindert werden.
Der Grünzug dient der Verbindung des Mauerparks mit dem Volkspark
Friedrichshain. 2.7.5
Denkmalschutz
Die Grundstücke Kastanienallee 10-12 sind Bestandteil des Denkmalbereichs
(Ensemble) Kastanienallee und unterliegen den Vorschriften des Gesetzes zum
Schutz von Denkmalen in Berlin (DSchG Bln) vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274),
zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom
14. Dezember 2005 (GVBl. S. 754). Zum Ensemble Kastanienallee
gehören: Kastanienallee 1-27, 83-92 und 103 (Mietshäuser, Gewerbe- und
Sozialbauten), Choriner Straße 42-43, Eberswalder Straße 21-24, Oderberger Straße
2-5, 8-9, 53-54 und 57-61, Schönhauser Allee 145-147A sowie der
Kreuzungsbereich Schönhauser Allee/Kastanienallee/Pappelallee/ Danziger Straße. 2.7.6
Bereichsentwicklungsplanung
Das Plangebiet befindet sich nicht
im Bereich einer beschlossenen oder in Erarbeitung befindlichen
Bereichsentwicklungsplanung. 2.7.7
Stadtumbau Ost – Integriertes
Stadtentwicklungskonzept Berlin Pankow/Prenzlauer Berg 2007 (INSEK)
In der Aktualisierung des
Integrierten Stadtentwicklungskonzepts Berlin Pankow/Prenzlauer Berg von 2007
wird das 512 ha große Stadtumbaugebiet als Bereich mit einer heterogenen
Baustruktur beschrieben. Das Plangebiet liegt im südwestlichen Teilraum des
Stadtumbaugebiets mit überwiegend gründerzeitlicher Baustruktur. Die Bevölkerungsentwicklung im
Umfeld des Plangebiets ist gekennzeichnet durch eine Zunahme (Zuzug junger
Bevölkerungsschichten und Gründung von Familien im Quartier). Im Block, in dem
das Plangebiet liegt, kam es von 2000 bis 2006 zu einer Zunahme der
Einwohnerdichte um 17,9 % auf 100-199 Einwohner pro Hektar (vgl. Berliner
Durchschnitt 76 EW/ha) sowie zu einer Zunahme der unter 6-Jährigen um 61,1 %
auf 6-9 % der Einwohner (vgl. Berlin 5
%). Das Stadtumbaugebiet Prenzlauer Berg
ist quantitativ mit Grün- und Freiflächen unterversorgt. Infolge der
Einwohnerentwicklung und des Zuwachses der unter 6-Jährigen wird der Bedarf an
grünen Aufenthalts- und Erholungsflächen sowie an Spielflächen weiter steigen.
Aufgrund der Unterversorgung mit Grün- und Freiflächen erhöht sich der
Nutzungsdruck für die vorhandenen Flächen. Vorhandene Grün- und Freiflächen
sind daher zu qualifizieren und Potenzialflächen zu nutzen bzw. zu aktivieren. Die Qualifizierung und Erhaltung der Freiflächenpotenziale
ist Bestandteil der Stadtumbaustrategie. Die im Plangebiet vorgesehene
Erweiterung des „Hirschhofs“ (Grünfläche und Spielplatz) ist als
Maßnahme mit Priorität 1 in der Programmplanung ab 2008 enthalten. Der
Maßnahmenkatalog für Grün- und Freiflächen enthält u. a.: Umwidmung und
Sicherung von Baulücken sowie entkernten Hofbereichen, Erwerb der Flächen
– trotz beschränkter Mittel – durch die öffentliche Hand sowie Projektentwicklung,
Planung und Realisierung auf Basis der vorhandenen Finanzierungsmöglichkeiten. Als Handlungsempfehlung im Maßnahmenfeld „Grün- und
Freiflächen“ der Stadtumbaukulisse wird u. a. die Reduzierung der
Grünflächendefizite sowie die Umsetzung und planungsrechtliche Sicherung der
entsprechenden Sanierungsziele in den jeweiligen Sanierungsgebieten aufgeführt. 2.7.8
Landschaftsplan
Das Plangebiet befindet sich im
Geltungsbereich des Landschaftsplans IV-L-3 „Gründerzeitgebiete
Prenzlauer Berg“ (GVBl. vom 9. Oktober 2004, S. 434). Ziel des
Landschaftsplans ist die Sicherung von naturhaushaltswirksamen Flächen
innerhalb der bebauten Gebiete. Für Grundstücke öffentlicher Grünflächen
enthält dieser keine detaillierten Festsetzungen. 2.7.9
Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“
Mit der Zehnten Verordnung über die förmliche Festlegung von
Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472) wurde das
Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg – Teutoburger Platz förmlich festgelegt.
Damit finden für Vorhaben in diesem Gebiet die Vorschriften des besonderen
Städtebaurechts gemäß §§ 144 und 145 BauGB Anwendung. Der Festlegung zum Sanierungsgebiet gingen ab 1992
vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB voraus. Für die Wohngebiete
war insbesondere ein erhebliches Defizit an wohnungsnahen Grün- und
Spielplatzflächen ermittelt worden. Im Neuordnungsprogramm wurde aus diesem
Grund u. a. als ein konkretes Sanierungsziel eine Verbesserung der Versorgung
mit Grünflächen und Spielplätzen formuliert. Diese ist besonders für Familien
eine wesentliche Voraussetzung für den Verbleib im Gebiet. Für die Fläche des „Hirschhofs“ besteht das
Sanierungsziel „Erhalt der Grün- und Spielfläche“ schon seit
Festlegung des Sanierungsgebiets. Bereits im Rahmenplan, Stand: Dezember 1994,
war deren Sicherung als öffentliche Grünfläche/Spielplatz dargestellt. Mit dem Beschluss
Nr. V-1385/2006 des Bezirksamts Pankow
vom 16.05.2006 wurde eine Erweiterung um das Grundstück Oderberger Straße 19 festgelegt.
Die Erweiterung wurde erforderlich, weil eine zuvor geplante Grünfläche auf dem
nicht landeseigenen Grundstück Schwedter Straße 37-40 nicht realisiert werden
konnte und die Erschließung des „Hirschhofs“ gesichert werden
musste. Für das Grundstück Oderberger Straße 19 wurde aus diesen Gründen das
Sanierungsziel von einem „Neuordnungsbereich für Wohnbebauung“ in
„Herstellung einer Grün- und Freifläche“ für die Erschließung und
Erweiterung der Fläche des „Hirschhofs“ geändert. Im Rahmenplan, Stand: Januar 2007 (ABl. vom 12. Oktober
2007, S. 2650), ist für das gesamte Plangebiet eine Flächensicherung und
Neuordnung vorgesehen. Der „Hirschhof“ wird als öffentliches Grün,
das Grundstück Oderberger Straße 19 als öffentliches Grün/Planung dargestellt.
Zusätzlich erfolgt die Darstellung eines Spielplatzes. Darüber hinaus stellt
der Rahmenplan die fußläufige Anbindung des „Hirschhofs“ von der
Oderberger Straße sowie eine fußläufige Anbindung der nördlich angrenzenden
Kindertagesstätte (Eberswalder Straße 12) dar. Entsprechend dem am 11.11.2009 angenommenen Ersuchen der BVV
(Drs. VI-0885) soll im Plangebiet ein Spiel- und Nachbarschaftshaus etabliert
werden. Infolgedessen hat am 04.05.2010 das Bezirksamt Pankow eine Änderung der
Sanierungsziele für das Plangebiet beschlossen (BA-Beschluss Nr. VI-1197/2010).
Als neues Sanierungsziel wird nunmehr im aktualisierten Rahmenplan ein
Platzhaus (Gebäude für soziale Infrastruktur ohne besondere Zweckbestimmung)
auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 ergänzend dargestellt. Auf die
bisherige Darstellung „Erschließung über das Grundstück Oderberger Straße
19“ wird verzichtet, da dieses Ziel auf dem landeseigenen Grundstück
gewährleistet ist. Die Darstellung des Neuordnungsbedarfs wird auf die
Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 beschränkt, da hier das Ziel
aufrechterhalten bleibt, diese zu erwerben. Mit dem Bezirksamtsbeschluss Nr. 120/2007 vom 5.06.2007 sind
die Sanierungsziele für den öffentlichen Straßenraum und den Verkehr konkretisiert
worden. Für alle fünf Sanierungsgebiete des Ortsteils Prenzlauer Berg wurden
eine Reihe von Maßnahmen einheitlich beschlossen, die zur Verbesserung der
Sicherheit und Aufenthaltsqualität führen sollen. Neben anderen Maßnahmen sind
für sämtliche Straßen innerhalb des Sanierungsgebiets „Teutoburger
Platz“ die Tempo-30-Zone und Gehwegvorstreckungen in Straßenbereichen vor
Spielplätzen vorgesehen. Ebenso eine Umgestaltung der Oderberger Straße. Der
Eingangsbereich zur öffentlichen Grünfläche Oderberger Straße 19/“Hirschhof“
soll dabei mittels Gehwegsvorstreckung und Baumpflanzungen als solcher
kenntlich gemacht werden. 2.7.10
Bezirkliche Spielplatzplanung
Die im Geltungsbereich des
Bebauungsplanentwurfs 3-25 liegenden Flächen befinden sich in der für die
bezirkliche Spielplatzplanung relevanten Versorgungseinheit 2 A. Diese erfasst
das Gebiet zwischen Eberswalder Straße, Kastanienallee und Schwedter Straße und
ist kaum durchgrünt. Mit Stand 31.12.2008 waren hier
2.933 Einwohner melderechtlich registriert. Gemäß der Richtwertberechnung von
1,0 m² Nettospielfläche/Einwohner beträgt in der Versorgungseinheit 2 A das
Nettospielflächendefizit 2.615 m² (89,2 %). Die einzige öffentliche Spielfläche
ist im „Hirschhof“ mit einer Größe von 318 m² vorhanden (kleine
Sandfläche mit benachbarter befestigter Fläche, auf welcher sich eine
Tischtennisplatte befindet). Die bezirkliche Spielplatzplanung führt für die
Versorgungseinheit 2 A als Planungsstandorte den „Hirschhof“ und
das Grundstück Oderberger Straße 19 auf, wo (einschließlich der bestehenden
Spielfläche) insgesamt ca. 2.800 m²
Nettospielfläche geschaffen werden sollen. Damit soll der aktuelle Bedarf zu
95,5 % gedeckt werden. 2.7.11
Derzeitiges Planungsrecht, Baulasten und Erhaltungsverordnung
Derzeitiges Planungsrecht Die Plangrundstücke befinden sich innerhalb des im
Zusammenhang bebauten Ortsteils. Grundlage für die Beurteilung der
planungsrechtlichen Zulässigkeit von Bauvorhaben bildet § 34 BauGB, zusätzlich besteht ein
Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB. Baulasten Für die Grundstücke im Plangebiet sind keine Baulasten im
Baulastenverzeichnis eingetragen. Erhaltungsverordnung Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der
Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für das Gebiet
„Teutoburger Platz“ im Bezirk Pankow von Berlin, Ortsteil
Prenzlauer Berg vom 20. März 2007 (GVBl. S. 146). 2.7.12
Bestehende Bebauungspläne
Für das Plangebiet gibt es keine festgesetzten
Bebauungspläne. Unmittelbar an das Plangebiet angrenzend befindet sich der
in Aufstellung befindliche einfache Bebauungsplan 3-31B für das Gelände
zwischen Eberswalder Straße, Schönhauser Allee, Kastanienallee und Oderberger
Straße mit Ausnahme der Grundstücke Oderberger Straße 19 und Kastanienallee
10-12 (teilweise). Der Bebauungsplan 3-31B soll nur Festsetzungen zur Art der
Nutzung sowie zur Bebauungstiefe treffen. 2.7.13
Gewidmete Flächen nach Grünanlagengesetz
Nach Mitteilung des zuständigen Fachamts werden die
Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 (Flurstücke 4025, 4026 und
4027 der Flur 219, „Hirschhof“) gemäß § 9 Abs. 1 in Verbindung mit
§ 2 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der
öffentlichen Grün- und Erholungsanlagen (Grünanlagengesetz – GrünanlG)
vom 24. November 1997 (GVBl. S. 612), zuletzt geändert durch § 15 des Gesetzes
vom 29. September 2009 als gewidmete Grün- und Erholungsanlage behandelt. 2.8
Beschreibung der Umweltsituation
2.8.1
Schutzgut Mensch
Lärm Der Umweltatlas Berlin weist für das Plangebiet keine
Bewertung des Straßenverkehrslärms aus, da es sich bei der Oderberger Straße
nicht um eine dem übergeordneten Straßennetz zugeordnete Straße handelt. Lärmimmissionen im Innenbereich des Blocks Eberswalder
Straße, Kastanienallee und Oderberger Straße verursachte die ehemalige
Stellplatznutzung auf dem Flurstück 4236. Versorgung mit wohnungsnahen
Grünflächen und Spielplätzen Laut Umweltatlas ist eine
erhebliche Unterversorgung des Wohnblocks mit wohnungsnahen, öffentlichen
Grünanlagen gegeben (Versorgungsgrad < 0,1 m²/EW). Aufgrund der Baustruktur
besteht nur ein geringer Anteil an privaten und halböffentlichen Freiräumen
(Umweltatlas Ausgabe 1995). Unter Zugrundelegung eines
Richtwerts von 6 m² öffentlichen Grün- und Freiflächen/EW bestand im
Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“ Ende 2007 ein Bedarf von
47.700 m² an wohnungsnahen Grünflächen. Dem steht gegenwärtig eine
Bestandsfläche von 6.300 m² gegenüber (Grünanlage Teutoburger Platz; ohne
Spielplatzfläche). Damit bestehen im Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“
derzeit erhebliche Defizite in der Versorgung mit wohnungsnahen, öffentlichen
Grünanlagen. Positiv zu Buche schlägt der nur
wenige hundert Meter vom Plangebiet entfernte Mauerpark, der insbesondere für
Jugendliche und junge Erwachsene ein Angebot bietet. Das Plangebiet liegt laut
bezirklicher Spielplatzplanung in einer Versorgungseinheit mit einem
Spielflächendefizit von derzeit 2.615 m² (89,2 %). Bei der Bewertung des Bestands
ist zu berücksichtigen, dass es im Sanierungsgebiet „Teutoburger
Platz“ in den vergangenen Jahren zu einer deutlichen Zunahme der
Gebietsbevölkerung (von 2002 bis 2007 + 18 %) sowie der Kinder unter 6 Jahren
(+54 %) und der Kinder im Alter zwischen 6 und 15 Jahren (+ 8 %) kam. Aufgrund
verschiedener in Bau und in Vorbereitung befindlicher Neubauvorhaben ist auch
in den nächsten Jahren mit steigenden Bevölkerungszahlen und
Freiflächenbedarfen zu rechnen. 2.8.2
Schutzgut Tiere und Pflanzen
Vegetation Der Vegetationstyp des Plangebiets ist laut Umweltatlas
(Ausgabe 2000) ein Bereich mit hochversiegelter Blockbebauung mit Hinterhöfen,
gekennzeichnet durch Baumbestände mit Unkrautfluren (5%) oder
Weidelgras-Trittrasen (5%) sowie Strauchunkrautpflanzungen mit Hackunkrautfluren. Auf den Flächen des „Hirschhofs“ sowie
unmittelbar angrenzend auf dem Flurstück 4236 befinden sich verschiedene Bäume.
Bei den 19 Bäumen im Bereich des „Hirschhofs“ handelt es sich um
Ahorn, Kastanie, Esche, Eberesche, Pflaume und Blutpflaume sowie Birke und Weide.
Knapp die Hälfte der Bäume fällt unter den Schutz der Berliner
Baumschutzverordnung (BaumSchVO Bln). Bemerkenswert sind insbesondere zwei
Kastanien mit einem Stammumfang von 2,30 m und 1,70 m. Darüber hinaus gibt es
Teilflächen mit lockerem Bewuchs an Baumsämlingen sowie einzelnen Sträuchern.
Auf dem Flurstück 4026 befindet sich entlang des Zauns ein sich stark
ausbreitender Knöterich. Fauna Im Plangebiet befinden sich keine
wertvollen Flächen für Flora und Fauna (Umweltatlas Ausgabe 1995). Auch ist es
darüber hinaus kein Bestandteil von Schutzgebieten nach Naturschutzrecht. Im „Hirschhof“ ist auf
Grund der für den Biotoptyp „Grünanlagen unter 2 ha mit einem
Versiegelungsanteil < 50 %/(Code 101011, PFPK)“ charakteristischen
artenarmen Vegetationsstruktur (hier: Restbestände von Scherrasen,
vegetationsfreie- und arme Sandflächen, Gebüsche, Baumbestände und dichter
Bewuchs mit Rankpflanzen in dem Bereich von älteren Mauern/Fassaden) mit dem
Vorkommen von europarechtlich geschützten Vogelarten wie Amsel, Blaumeise,
Gartenrotschwanz und Haussperling zu rechnen. Im Sinne des Art. I der V-RL
(Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen Vogelarten als
gemeinschaftsrechtlich geschützt. Gleichzeitig sind sie besonders geschützt
nach § 7 Abs. 2 Nr. 13 b Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG). Es handelt sich
hierbei um Gebüsch-, Baum- und Gebäudebrüter, die in Siedlungen und
Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet häufig angetroffen werden und
relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen Populationen befinden sich in einem
günstigen Erhaltungszustand. Im Jahr 2009 wurde eine
faunistische Untersuchung auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 durchgeführt
(Arbeitsgemeinschaft Freilandbiologie Dipl. Biol. Carsten Kallasch: Erfassung
geschützter Arten, vorläufige Vorschläge zur Berücksichtigung geschützter Arten
im Rahmen des B-Plans 3-25, Dezember 2009 [Kallasch 12/2009]). Im Rahmen dieser
Untersuchung wurde das unterirdische Gewölbe der Tiefgarage nach Spuren von
Fledermäusen abgesucht, die klimatische Situation, das Versteckangebot und die
Mauerwerksfeuchte ermittelt. Für die Bewertung der Eignung als
Fledermauswinterquartier wurde ebenfalls die Lage des Objekts betrachtet. Zur
Berücksichtigung weiterer geschützter Arten, hier insbesondere Gebäude- und
Baumhöhlenbrüter, wurden geeignet erscheinende Strukturen abgesucht. Bei der Erfassung wurden in den auf
dem Grundstück Oderberger Straße 19 befindlichen oberirdischen Garagen
insgesamt sechs Vogelnester gefunden. Es ist davon auszugehen, dass es sich
dabei um Brutplätze des Hausrotschwanzes handelt, da keine andere zu erwartende
Vogelart in dieser Form Nester im Innenbereich baut. An den Bäumen waren keine
offensichtlich erkennbaren Baumhöhlen vorhanden. Der Bewuchs an der zur
Oderberger Straße gelegenen Baracke bietet Gebüschbrütern, insbesondere den in
der Innenstadt zahlreich lebenden Amseln und Grünlingen geeignete Brutplätze. In der Tiefgarage wurden keine
Hinweise auf eine Nutzung durch Fledermäuse gefunden. Die klimatischen
Bedingungen und räumlichen Strukturen machen das Gewölbe jedoch grundsätzlich
für eine Nutzung durch Fledermausarten geeignet, die den Höhlenüberwinterern
zugerechnet werden. In Berlin sind das Fransenfledermäuse, Wasserfledermäuse,
Großes Mausohr und Braunes Langohr. Diese Arten benötigen für ihre
Überwinterung unterirdische Quartiere, die eine hohe Luftfeuchte,
Störungsfreiheit, Frostsicherheit und Versteckmöglichkeiten bieten. Im Sommer
leben sie jedoch in den Wäldern oder ländlichen Gegenden Brandenburgs und nicht
in der bebauten Innenstadt. Für eine Besiedlung innerstädtischer
Winterquartiere wäre eine gute Vernetzung durch natürliche Leitlinien
erforderlich. Braune Langohren können selbst dann das innerstädtische
Quartierangebot nicht nutzen, da sie nur wenige Kilometer zwischen Sommer- und
Winterquartier fliegen und im Sommer nur sehr vereinzelt im Innenstadtbereich
leben. Für die anderen drei Arten wäre ein Erreichen des untersuchten Objektes
nur schwer möglich, da keine geeigneten Leitstrukturen wie beispielsweise
Flussläufe oder Grünzüge in die Nähe des Untersuchungsgebiets führen. Die auch
im Sommer in unmittelbarer Nachbarschaft lebenden Zwergfledermäuse überwintern
bevorzugt in eher oberirdischen Strukturen. Auch von dieser Art ist eine
Überwinterung in der Tiefgarage nicht zu erwarten. Die fehlenden Nutzungsspuren
und die Lage des Objekts lassen insgesamt eine Überwinterung von Fledermäusen
nahezu ausgeschlossen erscheinen. Innerhalb Berlins treten
Zwergfledermäuse vermehrt im Ortsteil Prenzlauer Berg auf. Aus der Umgebung des
Plangebiets sind Zwergfledermäuse durch Irrflüge und abendliche Beobachtungen
sicher nachgewiesen. Daher stellt das Plangebiet einen typischen
innerstädtischen Lebensraum mit Jagdmöglichkeiten an der vorhandenen Vegetation
dar. Die Nischen hinter der Weißblechverkleidung einer Baracke bieten
Zwergfledermäusen zudem geeignete Versteckmöglichkeiten. Alle heimischen Fledermausarten
sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz streng geschützt. 2.8.3
Schutzgüter Boden und Wasser
Geologie und Boden Das Plangebiet ist Bestandteil der Barnimer Hochfläche und
befindet sich nahe der Grenze zum Warschauer Berliner Urstromtal. Der Versiegelungsgrad wird im Umweltatlas Berlin
(Versiegelung 2005, Ausgabe 2007) für Teilbereiche des Plangebiets mit 81-90 %
bzw. mit 61-70 % angegeben und ist damit sehr hoch. Der nordwestliche
Hofbereich des Grundstücks Oderberger Straße 19 war zum Zeitpunkt des
Aufstellungsbeschlusses zusätzlich unterbaut. Im Ober- und im Unterboden finden sich Mittelsand, Feinsand
und mittel lehmiger Sand. Im Unterboden ist zudem ein überwiegend mittlerer
Anteil eckig-kantiger Steine anzutreffen (Bodenkundliche Kennwerte 2001,
Umweltatlas Ausgabe 2006). Entsprechend der ingenieurgeologischen Karte
(Umweltatlas Ausgabe 2009) ist Geschiebelehm/-mergel mit einer Mächtigkeit von
5-10 m/über 10 m bzw. Schmelzwassersand der Hochfläche mit einer Mächtigkeit
von 5-10 m anzutreffen. Die Böden weisen laut Umweltatlas eine mittlere
Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt auf. Sie besitzen eine äußerst hohe
Wasserdurchlässigkeit von ≥ 300 cm/d. Das Filtervermögen des Bodens ist
damit als gering einzustufen (Bodenkundliche Kennwerte 2001, Umweltatlas
Ausgabe 2006). Insgesamt wird die Leistungsfähigkeit als gering eingestuft. Im Umweltatlas werden Planungshinweise zum Bodenschutz
gegeben. Diese orientieren sich an der Schutzbedürftigkeit der vorkommenden
Böden. Der Boden im Plangebiet wird der Vorrang 3-Kategorie zugeordnet. Böden
in dieser Kategorie sind schutzwürdig. Diese Kategorie weist den schwächsten
Schutzstatus auf. Als Anforderung an Planungsentscheidungen wird aufgeführt,
dass Eingriffe minimiert, die Planung optimiert und kein Nettoverlust an
Funktionen zugelassen werden sollen (Umweltatlas Ausgabe 2008). Bodenverunreinigungen Das Grundstück Oderberger Straße
19 wird im Bodenbelastungskataster von Berlin unter der Nummer 7324 geführt.
Die Flurstücke 4041 und 4236 sind somit der altlastenverdächtigen Fläche
zuzuordnen. Die in den Akten erfassten Nutzungen deuten auf mögliche
branchenspezifische schädliche Bodenbelastungen hin. Das Grundstück wurde
bekanntermaßen hauptsächlich als Garagenstandort, aber auch als Standort für
Kfz-Reparaturen und als Lager für Kfz-typische Materialien genutzt. Die in den
Akten erwähnte Tankstelle, als ein möglicher Kontaminationspunkt, wurde zwar im
Jahr 1929 genehmigt, aber im Rahmen einer Gebrauchsabnahme im Jahr 1930 nicht
abgenommen. Die Tankstelle wurde daher nach Aktenlage mit hoher
Wahrscheinlichkeit nicht errichtet. Ein Bodengutachten (GEOTEAM
Gesellschaft für Hydrogeologie und Altlastenerkundung mbH, Gesamtbericht
Abfälle/ Altlasten. Grundstücksentwicklung Oderberger Straße 19 in 10437
Pankow, 10.08.2009 [GEOTEAM 08/2009]) belegt, dass zum Zeitpunkt der
Untersuchung Boden schädigende Kontaminationen (MKW -
Mineralölkohlenwasserstoffe und BTXE – Benzol, Toluol, Ethylbenzol,
Xylol) in geringer horizontaler und vertikaler Ausdehnung vorhanden waren. Die
Beprobung erfolgte jedoch in einem relativ groben Raster. Bei den bereits
begonnenen Ordnungsmaßnahmen auf diesem Grundstück wurde eine starke punktuelle
Kontamination mit mineralölhaltigen Kohlenwasserstoffen entdeckt und saniert. Grundwasser Der Grundwasserflurabstand beträgt zwischen 15 und 20 m
(Flurabstand des Grundwassers 2006, Umweltatlas Ausgabe 2008). Das Grundwasser
weist eine geringe Verschmutzungsempfindlichkeit auf und wird vom
Geschütztheitsgrad als geschützt eingestuft (Umweltatlas Ausgabe 1993). Die Grundwassergleichen des Hauptgrundwasserleiters im
Bereich mit ungespanntem Grundwasser weisen eine Höhe von ca. 34 m über NHN
auf. Die Grundwasserneubildung liegt im langjährigen Mittel zwischen 50 und 100
mm/a (Umweltatlas Ausgaben 2007 und 2008). Die Versickerung aus Niederschlägen
ist mit 150 bis 200 mm/a als mäßig einzustufen (Versickerung aus Niederschlägen
2001, Umweltatlas Ausgabe 2005). Das Plangebiet befindet sich in keiner Schutzzone eines
Wasserschutzgebiets. 2.8.4
Schutzgut Klima/Luft
Klima Das Planungsgebiet liegt in einer stadtklimatischen Zone,
die hohe Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen aufweist (Umweltatlas
Ausgabe 2001). In den Bewertungskarten des Klimamodells Berlin wird der
Bereich, in dem sich das Plangebiet befindet, als Siedlungsraum mit geringer,
in Einzelfällen mäßiger bioklimatischer Belastung und hoher Empfindlichkeit
gegenüber Nutzungsintensivierung beschrieben. Eine weitere Verdichtung soll
daher vermieden, die Durchlüftung verbessert und der Vegetationsanteil erhöht
werden. Weiterhin sollen alle bestehenden Freiflächen erhalten und
Blockinnenhöfe entsiegelt und ggf. begrünt werden (Umweltatlas Ausgabe 2009). Luft Laut Umweltatlas ist die Luftqualität mäßig mit Schadstoffen
belastet. Die Belastung der Luft mit Stickoxiden lag 2002 bei 20-50 t/km² a und
wurde hauptsächlich durch Hausbrand und Verkehr verursacht. Die Belastung der
Luft durch Schwefeldioxide von 10-20 t/km² a im Jahr 2002 war vor allem auf
Hausbrand zurückzuführen (Umweltatlas 2008). 2.8.5
Schutzgut Landschaft/Ortsbild
Das Plangebiet befindet sich in einem städtisch geprägten
Raum des Innenstadtbereichs, der durch eine dichte, gründerzeitliche
Blockbebauung mit Seitenflügeln und Hinterhäusern gekennzeichnet ist. Der Geltungsbereich wurde zum Zeitpunkt des
Aufstellungsbeschlusses vor allem durch eingeschossige Gewerbe- und
Garagenbauten sowie versiegelte Flächen des Grundstücks Oderberger Straße 19
geprägt. Der durchgrünte Bereich des „Hirschhofs“ wird momentan
vom öffentlichen Raum aus nicht wahrgenommen und erschließt sich erst auf den
zweiten Blick. 2.8.6
Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Die Grundstücke Kastanienallee 10-12 sind Bestandteil des Denkmalbereichs (Ensemble) Kastanienallee (siehe auch Teil I 2.7.5). Teil II
Planinhalt
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Die Gestaltung und Nutzung des auf den hinteren
Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 gelegenen
„Hirschhofs“ als Grün- und Spielfläche entwickelte sich in der
ersten Hälfte der 1980er Jahre auf Betreiben einer Bürgerinitiative. Die
damalige Kommunale Wohnungsverwaltung (KWV) nahm das Anliegen der
Bürgerinitiative zum Anlass, in Zusammenarbeit mit dem Gartenamt und dem VEB
Stadtgrün eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz zu projektieren und zu
gestalten. 1985 wurde der
„Hirschhof“ eröffnet. Nachfolgend wurde der „Hirschhof“ durch den
VEB Stadtgrün und mittels Anwohnerpflegeverträgen gepflegt. Bis 1990 wurde die
Nutzung von der für die Verwaltung der Grundstücke zuständigen Kommunalen
Wohnungsverwaltung (KWV) gewünscht. Danach duldete die Wohnungsbaugesellschaft
Prenzlauer Berg (WIP) die Nutzung, inklusive Erschließung der Fläche über die
Grundstücke Kastanienallee 12 und Oderberger Straße 15. Nach der
Rückübertragung der Grundstücke und teilweiser Aufteilung in Wohnungseigentum
wurde diese Erschließungsmöglichkeit von den Privateigentümern beendet. Seitdem
dient das in öffentlichem Eigentum befindliche Grundstück Oderberger Straße 19
als Zugang. Mit den Ergebnissen der
vorbereitenden Untersuchung für die Festlegung eines Sanierungsgebiets wurde
für das Untersuchungsgebiet „Teutoburger Platz“ ein erhebliches
Defizit an wohnungsnahen Freiflächen und insbesondere öffentlichen Spielplätzen
ermittelt. Neben seiner Funktion als öffentliche Grünfläche ist der
„Hirschhof“ auch kulturhistorisch bedeutsam, so dass von Anfang an
ein Erhalt und im Jahr 2006 aufgrund veränderter Rahmenbedingungen eine
Erweiterung der bestehenden Grün- und Spielflächen um das Grundstück Oderberger
Straße 19 als Sanierungsziele beschlossen wurden. Auch die aktuelle bezirkliche
Spielplatzplanung führt den „Hirschhof“ und das Grundstück
Oderberger Straße 19 als Planungsstandorte für einen öffentlichen Spielplatz
auf. Zur Umsetzung der Sanierungsziele wird seit 2006 vom Land
Berlin der Ankauf der Fläche des „Hirschhofs“ gemäß
Verkehrsflächenbereinigungsgesetz angestrebt. Im Zuge der Planung für eine zusammenhängende öffentliche
Grünfläche am Standort „Hirschhof“/Oderberger Straße 19 wurde am
19. April 2008 mit den Anwohnern ein Workshop durchgeführt. Von Seiten des
Bezirksamts (Amt für Umwelt und Natur) und des Sanierungsträgers erfolgten u.
a. folgende Vorgaben für den Workshop: -
Es soll eine öffentliche Grünfläche entstehen,
die vor allem Kleinkindern, Kindern bis 12 Jahren, Familien und Senioren
Nutzungsräume bietet. Für Jugendliche steht der nahe gelegene Mauerpark zur
Verfügung. -
Zwischen Quartiersgrün und Spielflächen sollen
auch Rückzugsmöglichkeiten für Anwohner ohne Kinder geschaffen werden. -
Bei der Anordnung der einzelnen Teilräume ist
auf die lärmsensiblen Lagen im Blockinnenbereich zu achten. -
Die benachbarte Kindertagesstätte soll einen
direkten Zugang zur Grünfläche erhalten und so vom Spielangebot profitieren. -
Der Abriss der vorhandenen Gebäude auf dem
Grundstück Oderberger Straße 19 wird aufgrund des schlechten baulichen Zustands
als notwendig erachtet. Als weitere Zielsetzungen wurden im Ergebnis des Workshops
u. a. der Erhalt des kontemplativen Charakters des bestehenden
„Hirschhofs“ und die Ansiedlung der belebten Zone im
Erweiterungsbereich festgelegt. Das auf der Basis dieser Vorgaben und Ziele entwickelte
Entwurfskonzept (Fugmann Janotta Juni 2008) gliedert das Gelände in drei
Teilräume: Den Eingangsbereich an der Oderberger Straße, den zentralen Spiel-
und Begegnungsbereich und den „Hirschhof“ als grünen Rückzugsort.
Das Entwurfskonzept sieht eine Nettospielfläche von insgesamt ca. 2.750 m² vor
(2.400 m² im Bereich des Grundstücks Oderberger Straße 19 und ca. 350 m² im
„Hirschhof“). Die übrige Fläche soll als generationsübergreifende
Parkanlage gestaltet werden. Mit der Drucksache VI-0885 vom 11.11.2009 hat die
Bezirksverordnetenversammlung Pankow das Bezirksamt ersucht, sich für die
Etablierung eines Spiel- und Nachbarschaftshauses einzusetzen, um die
Attraktivität der Grünfläche und die Nutzungsmöglichkeiten für die
Anwohnerinnen und Anwohner nachhaltig zu erhöhen. Für die Nutzung wurde das
ehemalige Werkstattgebäude auf dem Grundstück Oderberger Straße 19
vorgeschlagen. 2.
Intention der Planung
Entsprechend den bezirklichen Zielsetzungen sollen 5.132 m²
als öffentliche Parkanlage mit Spielplatz planungsrechtlich gesichert werden.
Das vorhandene Nettospielflächendefizit in der relevanten Versorgungseinheit 2
A soll, bezogen auf die gegenwärtige Einwohnerzahl, nahezu abgebaut und der
Bedarf annähernd gedeckt werden. Die restliche verbleibende Fläche soll als
wohnungsnahe Grünfläche gesichert werden, um das vorhandene Defizit im Sanierungsgebiet
„Teutoburger Platz“ zu mindern. Darüber hinaus soll als Standort für ein „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ die Fläche eines ehemaligen eingeschossigen
Kfz-Werkstattgebäudes auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 gesichert werden.
Die 208 m² große Fläche soll dafür mit einem besonderen Nutzungszweck
festgesetzt werden. Der Bebauungsplan 3-25 soll eine nachhaltige städtebauliche
Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte
Bodennutzung gewährleisten sowie i. S. des
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 und 3 BauGB den Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse und den sozialen Bedürfnissen der Bevölkerung –
insbesondere den von Familien, jungen, alten und behinderten Menschen –
Rechnung tragen. Ein weiteres Ziel ist es auch, die Belange von Freizeit und
Erholung zu verbessern. Die geplante Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage mit
Spielplatz dient der Sicherung eines vorhandenen Grünpotenzials mit seinen
ökologischen Funktionen sowie dessen Erweiterung zur Erhaltung der
Lebensqualität der Anwohnerinnen und Anwohner. Gleichzeitig sollen in dem dicht
bebauten Baublock naturhaushaltswirksame Flächen sowie eine zusätzliche
Begrünung ermöglicht werden. 3.
Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung
einzelner geplanter Festsetzungen
3.1
Öffentliche Grünflächen
Im Bebauungsplan 3-25 soll nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB eine
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage mit
Spielplatz“ festgesetzt werden. Die Zweckbestimmung hat zum Ziel, das auf
die Nutzung als Parkanlage bezogene Zubehör, wie z. B. Pavillon, Schutzhütte,
Wasserbecken oder Brunnen, zu ermöglichen. Die geplante Festsetzung dient der planungsrechtlichen
Sicherung der Sanierungsziele für das Plangebiet (siehe Teil I 2.7.9). Damit soll
der bezirklichen Spielplatzplanung und der Programmplanung des
Stadtumbaugebiets Prenzlauer Berg entsprochen werden. Es sollen bestehende Defizite in
der Versorgung mit wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen gemindert und in der
Versorgung mit öffentlichen Spielflächen weitgehend abgebaut werden (siehe Teil
I 2.7.10, Teil II 1 und Teil II 2). Im Falle des Standorts „Hirschhof“ soll der
Bebauungsplan auch den Erhalt dieser kulturhistorisch bedeutsamen Grün- und
Spielfläche sichern. Die geplante Festsetzung bietet die Möglichkeit, das
aktuelle Entwurfskonzept (siehe Teil II 1) umzusetzen. Dieses sieht die Anlage
eines allgemeinen öffentlichen Spielplatzes mit einer Nettospielfläche von
insgesamt ca. 2.750 m² vor. Die übrige öffentliche Grünfläche soll als
generationsübergreifende Parkanlage gestaltet werden. Der geplante Verzicht auf eine genaue Verortung der
Spielflächen mittels Knotenlinien im Bebauungsplanentwurf ermöglicht es, die
Spielflächen innerhalb der gesamten öffentlichen Parkanlage anordnen zu können.
Dies soll den größtmöglichen Gestaltungsspielraum bei der Umsetzung der Planung
gewährleisten. Die Errichtung von Bolzplätzen ist mit der geplanten Festsetzung
nicht zulässig. Durch die Lage der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz in
unmittelbarer Nachbarschaft der nordwestlich an das Plangebiet angrenzenden
Kindertagesstätten können Letztere vom geplanten Spielangebot profitieren. Ein Erfordernis, weitere Flächenpotenziale auf landeseigenen
Grundstücken für wohnungsnahe öffentliche Grün- und Spielplatzflächen im
Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“ bzw. in der für die
bezirkliche Spielplatzplanung relevanten Versorgungseinheit 2 A im Baublock
zwischen Eberswalder Straße, Kastanienallee und Oderberger Straße zu sichern,
besteht nicht. Entsprechende Untersuchungen erfolgten im Rahmen der
bezirklichen Fachplanungen. 3.2
Besonderer Nutzungsweck von Flächen
Im Bebauungsplan 3-25 soll nach § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB eine
Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ festgesetzt werden. Die geplante Festsetzung dient
der planungsrechtlichen Sicherung des Sanierungsziels. Das geplante „Spiel- und Nachbarschaftshaus“
soll für die Anwohnerinnen und Anwohner als ein Identifikationsort und
Nachbarschaftstreff dienen und die Nutzungsmöglichkeiten der öffentlichen
Parkanlage mit Spielplatz ergänzen (z. B. Unterstellen von Spielgeräten sowie
zusätzliche Spielangebote bei schlechtem Wetter). Eine kommerzielle, gewerbliche
Nutzung soll mit der geplanten Festsetzung nicht zulässig sein. Die Festsetzung einer Fläche mit besonderem Nutzungszweck
innerhalb der geplanten öffentlichen Grünfläche soll erfolgen, da die
Festsetzung eines Baugebiets nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 2 bis 10 Baunutzungsverordnung
(BauNVO) dem speziellen Nutzungszweck der Fläche, auch bei Anwendung der
Steuerungsmöglichkeiten des § 1 Abs. 4 bis 9 BauNVO, nicht gerecht werden
würde. Durch die Festsetzung einer so einseitigen Nutzungsstruktur bliebe zudem
die allgemeine Zweckbestimmung der infrage kommenden Baugebiete auch nicht mehr
gewahrt. Die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets gemäß § 11 BauNVO
erscheint allein schon aufgrund der geringen Flächengröße nicht gerechtfertigt.
Auch die Festsetzung einer Fläche für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und
Spielanlagen würde dem speziellen Nutzungszweck der Fläche nur unzureichend
Rechnung tragen. Eine Ausweisung als öffentliche Parkanlage mit Spielplatz ist
ebenso nicht möglich, da diese Anlage von ihrer Nutzung und ihrem Umfang her
nicht mehr als untergeordnete Neben- oder Zubehöranlage angesehen werden kann
und somit nicht zulässig wäre. Die im Bebauungsplanentwurf dargestellte Fläche mit
besonderem Nutzungszweck „Spiel- und Nachbarschaftshaus“ entspricht
der Grundfläche des ehemaligen Kfz-Werkstattgebäudes. Da die äußere
Flächenbegrenzung selbst den Rahmen für die Verwirklichung der Bebauung
absteckt, erübrigt sich die Festsetzung von Baugrenzen. Das Maß der baulichen Nutzung wird hinreichend bestimmt. So
ergibt sich die maximal zulässige Grundfläche der baulichen Anlagen aus der
äußeren Begrenzung der Fläche. Die zulässige Grundfläche entspricht damit
rechnerisch einer GR von 208 m². Darüber hinaus soll die zulässige Zahl der
Vollgeschosse auf ein Vollgeschoss beschränkt werden. Es wird davon ausgegangen, dass das „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ nicht regelmäßig mit Kfz angefahren werden muss. Die
planungsrechtliche Sicherung einer verkehrlichen Erschließung dieser Fläche für
Kfz wird aus städtebaulichen Gründen und Gründen der Sicherheit nicht für
erforderlich gehalten. Für Ausnahme- und Notfälle kann dies über die
öffentliche Grünfläche sichergestellt werden, die ihrerseits unmittelbar an die
öffentliche Verkehrsfläche der Oderberger Straße angrenzt. Die Entfernung des
geplanten „Spiel- und Nachbarschaftshauses“ zur Oderberger Straße
beträgt weniger als 50 m. 3.3
Öffentliche Straßenverkehrsfläche
Die Oderberger Straße soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als
öffentliche Verkehrsfläche mittels Straßenbegrenzungslinie planungsrechtlich
gesichert werden. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand
der bauleitplanerischen Festsetzungen, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt
(textliche Festsetzung Nr. 1). 3.4
Nachrichtliche Übernahmen
Denkmale Der mit den Grundstücken Kastanienallee 10-12 teilweise im
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs gelegene Denkmalbereich (Ensemble)
Kastanienallee soll nachrichtlich übernommen werden. 3.5
Hinweis
Erhaltungsgebiet Dass der Geltungsbereich des Bebauungsplans sich im
Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
für das Gebiet „Teutoburger Platz“ im Bezirk Pankow von Berlin,
Ortsteil Prenzlauer Berg vom 20. März 2007 (GVBl. S. 146) befindet, soll als
Hinweis aufgenommen werden. 3.6
Flächenbilanz
Tabelle 1: Flächenbilanz Bebauungsplanentwurf 3-25
3.7
Private Belange
Die geplante Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche auf
Teilflächen der privaten Grundstücke Kastanienallee 10-12 (Hirschhof insgesamt
ca. 1.741 m²“) ist im Ergebnis der Abwägung zwischen den öffentlichen und
privaten Belangen aus den überwiegenden Belangen des Gemeinwohls (zu den
Belangen des Gemeinwohls siehe auch Teil II 3.1) gerechtfertigt. Der Grundsatz
der Verhältnismäßigkeit wird gewahrt. Der geplante Eingriff in das
Privateigentum ist unter Beachtung des Art. 14 Abs. 2 Grundgesetz der
Bundesrepublik Deutschland (GG) verhältnismäßig, da nur die Teilflächen zum
Wohle der Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert werden sollen, die bereits
seit 1985 als öffentliche Grün- und Spielflächen (Hirschhof) genutzt und gemäß
Grünanlagengesetz (GrünanlG) als gewidmete Grün- und Erholungsanlage behandelt
werden. Somit soll durch die Planung kein Eingriff vorbereitet werden, der die
im Bestand vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten für die Eigentümer einschränkt. Der Sachverhalt, dass der „Hirschhof“ als
öffentliche Grünfläche genutzt wird, war für die heutigen Eigentümer bereits
bei der Rückübertragung der Grundstücke bzw. beim Eigentumserwerb erkennbar. Es
wird bei allen 3 Grundstücken nicht der gesamte rückwärtige Bereich in Anspruch
genommen. Des Weiteren sind auch in den einzelnen Hinterhöfen Freiflächen
vorhanden. Es besteht hier eine für innerstädtische Verhältnisse nicht
unübliche Grundstückssituation. Auch wenn die angrenzend geplante öffentliche
Nutzung den Eigentümern zukünftig keine alleinige Nutzung ermöglicht, so
profitieren sie von dieser Situation. Einerseits wirkt sich die angrenzende
Freifläche des „Hirschhofs“ positiv auf die Belichtungs-,
Besonnungs- und Belüftungssituation und damit auf die Wohn- und
Arbeitsverhältnisse aus. Andererseits steht die Nutzung wie allen anderen
Anwohnern, auch den Eigentümern der Grundstücke Kastanienallee 10-12 frei und kommt diesen für Freizeit und
Erholung zu Gute. 3.8
Belange der Ver- und Entsorgung
Die im Plangebiet vorhandenen Anlagen und Leitungen der
Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH, der Berliner Wasserbetriebe, der
GASAG sowie des IT-Dienstleistungszentrums Berlin (ITDZ) befinden sich in der
öffentlichen Straßenverkehrsfläche der Oderberger Straße, so dass eine
Sicherung von Leitungsrechten im Rahmen der Bebauungsplanung nicht erforderlich
ist. 3.9
Belange des Umweltschutzes, einschließlich des
Naturschutzes und der Landschaftspflege
Der Bebauungsplan 3-25 soll im beschleunigten Verfahren
gemäß § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in
Verbindung mit § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB gelten damit Eingriffe, die aufgrund
der Aufstellung des Bebauungsplans 3-25 zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a
Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Unabhängig davon wurden in der Abwägung gemäß § 1 Abs. 6 Nr.
7 BauGB insbesondere berücksichtigt: 3.9.1
Schutzgut Mensch
Lärm Mit der Aufgabe der
Stellplatznutzung im Blockinnenbereich (Flurstücke 4236, 4008, 4009 4235) sind auch
die dadurch verursachten Immissionen entfallen. Über das normale Maß hinausgehende
Beeinträchtigungen für im Blockinnenbereich angrenzende Wohnnutzungen aufgrund
der im Plangebiet vorgesehenen Nutzungen sind nicht erkennbar. Grundsätzlich sind die mit
bestimmungsgemäßer Nutzung von Spielplätzen ggf. verbundenen Beeinträchtigungen
für die Nachbarschaft hinzunehmen. Sie sind Folgeeinrichtungen der Wohnnutzung
und in Wohngebieten uneingeschränkt zulässig. Ausgenommen der Regelung
„Schutz der Nachtruhe“ des § 3 Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin
(LImSchG Bln) gibt es keine rechtlichen Regelungen, die Geräuschentwicklungen
kindlichen Verhaltens in öffentlichen Parkanlagen bzw. auf Spielplätzen
einschränken. Vielmehr sind gemäß § 6 Abs. 1
LImSchG Bln „störende Geräusche, die von Kindern ausgehen, … als
Ausdruck selbstverständlicher kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung
kindlicher Entwicklungsmöglichkeiten grundsätzlich sozialadäquat und damit
zumutbar“. Versorgung mit wohnungsnahen
Grünflächen und Spielplätzen Mit der Planung sollen
bestehende Defizite in der Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen gemindert
sowie in der Versorgung mit Spielflächen weitgehend abgebaut werden. Die
geplante öffentliche Grünfläche soll insbesondere ein Angebot für Familien mit
Kindern, aber auch für Senioren darstellen. Das geplante „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ soll für die Anwohnerinnen und Anwohner als
Nachbarschaftstreff dienen und die Nutzungsmöglichkeiten der öffentlichen
Parkanlage mit Spielplatz ergänzen 3.9.2
Schutzgut Tiere und Pflanzen
Mit der Umsetzung der geplanten Festsetzung des
Bebauungsplans 3-25 werden zusätzliche Lebensräume für Flora und Fauna
geschaffen. Im Plangebiet unterliegen die geschützten Bäume den
Bestimmungen der Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO Bln), die für den Fall,
dass es aus gestalterischen Gründen im Einzelfall zu einer Fällung kommen
sollte, die Durchführung von Ausgleichspflanzungen gewährleistet. Im Zuge der Neugestaltung der
öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz und der durchzuführenden Ordnungsmaßnahmen
ist teilweise mit einem Verlust von Fortpflanzungs- und Ruhestätten der
europarechtlich geschützten Vogelarten zu rechnen. Mit Schreiben vom 05.11.2009 wurde durch die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – I E 2 – als zuständige Oberste Naturschutzbehörde für
die Beseitigung von Fortpflanzungs-/Ruhestätten besonders geschützter
Vogelarten sowie ggf. von Fledermausquartieren (streng geschützt) wegen des
geplanten Abrisses von Gebäudeteilen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19
eine Ausnahme nach § 43 Abs. 8 Nr. 5 BNatSchG a. F. erteilt (entspricht § 45
Abs. 7 Nr. 5 BNatSchG n. F.). Die Ausnahme wurde u. a. unter der Anforderung erteilt, dass
im Zuge der Herstellung bzw. unverzüglich nach Fertigstellung der Neuanlage für
die entfernten Fortpflanzungs- oder Ruhestätten an geeigneter Stelle der
erforderliche ökologische Ausgleich in Form von künstlichen Nisthilfen/Quartieren
anzubringen ist. Für gebäudebrütende Arten wie z. B. Haussperlinge und
Fledermäuse, die auf vorhandene Öffnungen angewiesen sind, müssen künstliche
Nisthilfen bzw. Quartiere in gleicher Anzahl/Kapazität wie die zuvor entfernten
natürlichen Fortpflanzungs- und Ruhestätten geschaffen werden. Die
Konkretisierung dieser Auflage soll mit ergänzendem Bescheid nach Vorlage des
zum Zeitpunkt der Erteilung der Ausnahmegenehmigung noch ausstehenden
Kartierungsergebnisses[1]
erfolgen. Soweit die künftigen Vorhaben die Beräumung von Vegetation
erfordern, hat dies grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, d. h. nicht während
des Zeitraums Anfang März bis Ende August, zu erfolgen; anderenfalls ist der zu
beräumende Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell genutzte Vogelnester
fachkundig zu überprüfen und – bei Vorliegen dieses Sachverhalts –
zwingend zu gewährleisten, dass weder Vögel noch deren Gelege oder belegte
Niststätten durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden kommen. Umliegende und als
Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende Vegetation (= geschützte
Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG) ist
bis zur Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu belassen. Bei Vorliegen
dieser Sachverhalte wird eine Befreiung oder Ausnahme, die das Töten von Tieren
oder Zerstören von Gelege zum Gegenstand hätte, von SenStadt I E 2 nicht in
Aussicht gestellt. Soweit höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte
Lebensstätten für Vögel und/ oder Fledermäuse) beseitigt werden müssen, bedarf
es gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG – ungeachtet einer ggf.
erforderlichen Genehmigung nach der BaumSchVO Bln – der
Ausnahmegenehmigung nach § 45 Abs. 7 Nr. 5
BNatSchG. Diese ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn bei der zuständigen
Unteren Naturschutzbehörde zu beantragen. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die in dem
Plangebiet vorkommenden Brutvögel im räumlichen Umfeld – wie z. B. in dem
angrenzenden Mauerpark – Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die
Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische
Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im
räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Folgende naturschutzrechtliche Vermeidungs- und
Minimierungsmaßnahmen sind bei dem Planvorhaben zu beachten: -
Vorhandene erhaltenswerte Baumbestände sind
weitestgehend in die Gestaltung der öffentlichen Parkanlage mit einzubeziehen. -
Soweit eine Fällung älterer Baumbestände nicht
vermeidbar ist, sollten vereinzelte Baumstümpfe erhalten und in die Gestaltung
der Parkanlage einbezogen werden. Alt- und Totholzbestände übernehmen eine
wichtige ökologische Funktion insbesondere in den ansonsten artenarmen
innerstädtischen Freiflächen. Die abgestorbenen Teile werden von zum Teil nur
hier vorkommenden rinden-, holz- oder moderfressenden Wirbellosen sowie von
Pilzen und Flechten genutzt. Gleichzeitig bietet sich hier die Möglichkeit
einer gestalterischen Einbindung in die Grundstruktur des
„Hirschhofs“. -
Es sind vorrangig gebietsheimische Gehölze zu
pflanzen. -
In dem Bereich von fensterfreien Mauern und
Fassaden sollten selbstklimmende Rankpflanzen gepflanzt werden. 3.9.3
Schutzgüter Boden und Wasser
Boden Es wird davon ausgegangen, dass
die Umsetzung der Planung mit einer deutlichen Reduzierung des
Versiegelungsgrads und einer Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen im
Plangebiet einhergehen wird. Die geplante Entsiegelung im Rahmen der
erforderlichen Ordnungsmaßnahmen betrifft ausschließlich das ca. 3.600 m² große
Grundstück Oderberger Straße 19. Die Teilfläche des Grundstücks Oderberger
Straße 19 mit besonderem Nutzungszweck „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ soll weiterhin baulich genutzt werden und bleibt
somit versiegelt. Bodenverunreinigungen Im Juli 2009 hat das Bezirksamt
Pankow die S.T.E.R.N. GmbH mit der Durchführung der erforderlichen
Ordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 beauftragt. Diese
wurden im November 2009 begonnen. Dazu gehört neben dem Abriss der vorhandenen
Bebauung auch die fachgerechte Entsorgung von kontaminierten Böden und
Altlasten. Bodenverunreinigungen sollen im Rahmen der Ordnungs- und Baumaßnahmen
saniert werden. Um die Fläche im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als
saniert führen zu können, ist im Rahmen von Baumaßnahmen Folgendes zu beachten: -
Der anfallende Bodenaushub ist gemäß den
geltenden LAGA-Vorschriften zu analysieren. (LAGA:
Anforderungen an die stoffliche Verwertung von mineralischen Abfällen
(Technische Regeln) der Länderarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA)) -
Das Aushubmaterial ist in Haufwerken zu lagern
und zu analysieren. -
Die Analyseergebnisse sind der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Referat VII C mitzuteilen. -
Entsprechend der Einstufung in die jeweilige
Entsorgungsklasse sind die Haufwerke zu entsorgen. -
Mit Erreichen der Bausole sind
Bodenuntersuchungen vorzunehmen, die die Bewertung nach den geltenden
Prüfwerten nach BBodSchV für die geplante sensible Nutzung ermöglichen. -
Bei den Bodenuntersuchungen sind die
Anforderungen der BBodSchV an die Probenahme, Analytik und Qualitätssicherung
als verbindliche Vorgaben zu beachten. -
Sollen Materialien eingebaut werden, ist die
Zustimmung des örtlichen Umweltamts erforderlich. Materialien der LAGA -
Kategorie ZO können ohne Genehmigung eingebaut werden. Die Sanierung und Entsorgung
belasteter Aushubmassen sowie die Erfüllung der Mitteilungspflicht gegenüber
den für den Bodenschutz zuständigen Behörden sind durch die Bauträgerschaft des
Lands Berlin (hier Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur) gesichert. Eine Kennzeichnung der Fläche
nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB soll nicht erfolgen, da davon auszugehen ist, dass
die Altlastensanierung im Rahmen der bereits im November 2009 begonnenen
Ordnungsmaßnahmen bis zur Festsetzung des Bebauungsplans erfolgt sein wird. Grundwasser Es wird davon ausgegangen, dass die Umsetzung der Planung
aufgrund der Verringerung des Versiegelungsgrads zu einer Verbesserung des
Versickerungsvermögens führen und sich somit positiv auf die
Grundwasserneubildung und den Wasserhaushalt auswirken wird. 3.9.4
Schutzgut Klima/Luft
Es wird davon ausgegangen, dass mit der Planung die
bioklimatische Belastung des Wohnblocks, in dem sich das Plangebiet befindet,
reduziert werden kann. 3.9.5
Schutzgut Landschaft/Ortsbild
Mit dem Bebauungsplanentwurf 3-25 soll eine Neuordnung des
Standorts vorbereitet werden, die hinsichtlich des Orts- und Landschaftsbilds
positiv zu bewerten ist, da ein öffentlich nutzbarer, grüner Bereich entstehen
soll. Weiterhin wird die geplante Grünfläche vom öffentlichen Straßenraum der
Oderberger Straße gut wahrnehmbar sein. 3.9.6
Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter
Es sind keine Auswirkungen der Planung erkennbar. 3.9.7
Zusammenfassung
Mit der Planung gehen keine erheblichen Beeinträchtigungen
der Umwelt im Sinne des § 1a
Abs. 3 BauGB einher. Im Übrigen gelten nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 i. V. m. § 13a
Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des
Bebauungsplans 3-25 zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB
vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eingriffe in den
geschützten Baumbestand sowie die artenschutzrechtlichen Verbote des § 44
BNatSchG bleiben davon unberührt. Darüber hinaus plant das Land Berlin (hier
das Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur) selbst und kann damit sorgsam und
unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen mit den Schutzgütern zum Wohle
der Allgemeinheit umgehen. Es ist davon auszugehen, dass mit der Umsetzung der Planung
positive Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Schutzgütern und keine
erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt im Geltungsbereich
zu erwarten sind. Auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 kommt es mit
Umsetzung der Planung zu einer weitgehenden Entsiegelung sowie der Entstehung
neuer potenzieller Lebensstätten für Arten. Die geplanten Festsetzungen stehen den Anforderungen, die
sich für die Grundstücke aus dem Landschaftsplan IV-L-3
„Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ im Bezirk Pankow von Berlin
ergeben, nicht entgegen. TEIL III
Auswirkungen des Bebauungsplans
1.
Städtebauliche Auswirkungen
Die geplanten Inhalte des Bebauungsplans zielen auf eine
geordnete städtebauliche Entwicklung, eine dem Wohl der Allgemeinheit
entsprechende sozialgerechte Bodennutzung und den Schutz und die Sicherung
einer menschenwürdigen Umwelt und der natürlichen Lebensgrundlagen ab. Der Bebauungsplan soll die Errichtung einer
zusammenhängenden öffentlichen Grünfläche sowie eines diese Nutzung ergänzenden
„Spiel- und Nachbarschaftshauses“ in einem hochverdichteten
innerstädtischen Bereich planungsrechtlich sichern. Die geplanten Festsetzungen
ermöglichen, dass die Flächen im Plangebiet mit Ausnahme der Fläche mit
besonderem Nutzungszweck „Spiel- und Nachbarschaftshauses“
überwiegend von Versiegelungen freigehalten werden. 2.
Auswirkungen auf die Wohnbevölkerung sowie die
soziale Infrastruktur
Mit den geplanten Festsetzungen
des Bebauungsplans sollen bestehende Defizite in der Versorgung mit
wohnungsnahen öffentlichen Grünflächen gemindert bzw. in der Versorgung mit
öffentlichen Spielflächen weitgehend abgebaut werden. Es wird davon
ausgegangen, dass sich mit der Umsetzung des Bebauungsplans die Wohn- und
Lebensverhältnisse für alle Altersgruppen verbessern. Über das normale Maß hinausgehende
Beeinträchtigungen für die Nachbarschaft von der im Plangebiet vorgesehenen
Spielplatznutzung sind nicht zu erwarten. 3.
Auswirkungen auf private Eigentümer
Die geplante Festsetzung zur Sicherung einer öffentlichen
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“
wird Auswirkungen auf die privaten Eigentümer der Grundstücke Kastanienallee
10-12 haben. Die Teilflächen der Grundstücke („Hirschhof“ mit
insgesamt ca. 1.741 m²) müssen durch das Land Berlin erworben werden. Für den
Fall, dass der vorgesehene Erwerb gemäß Verkehrsflächenbereinigungsgesetz nicht
erreicht werden kann, soll der geplante Bebauungsplan die Grundlage für ein
Enteignungsverfahren bilden. Dem Bebauungsplan kommt dabei die Aufgabe zu, den
Enteignungszweck als Voraussetzung für ein Enteignungsverfahren räumlich und
inhaltlich zu konkretisieren. Ob die Flächen tatsächlich im Wege der Enteignung
ihrem Zweck zugeführt werden müssen, ist gegenwärtig nicht vorhersehbar. Die
Feststellung, ob die besonderen Anforderungen der Enteignung im Einzelfall
gegeben sind, bleibt letztlich dem Enteignungsverfahren vorbehalten. Für den
Fall einer Enteignung wäre den Eigentümern eine Entschädigung gemäß § 93 Abs. 1
BauGB ff. zu leisten. Der geplante Eingriff in das Privateigentum soll nur die
Teilflächen betreffen, die bereits gemäß Grünanlagengesetz als gewidmete Grün-
und Erholungsanlage behandelt werden. Somit soll durch die Planung kein
Eingriff vorbereitet werden, der die im Bestand vorhandenen
Nutzungsmöglichkeiten für die Eigentümer einschränkt. 4.
Ordnungsmaßnahmen
Für die Umsetzung der Planung müssen die benötigten
Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 durch das Land Berlin erworben
werden. Das Land Berlin sichert sich mit dem Bebauungsplan über den
Sanierungszeitraum hinaus ein Vorkaufsrecht. Darüber hinaus bildet er die
Grundlage für ein Enteignungsverfahren entsprechend den Vorschriften des BauGB,
sofern der Enteignungszweck auf andere zumutbare Weise nicht erreicht werden
kann. Die auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 befindlichen
baulichen Anlagen einschließlich der Tiefgarage müssen abgerissen und die
erforderlichen Maßnahmen für die Altlastensanierung müssen durchgeführt werden.
Im Juli 2009 hat das Bezirksamt Pankow die S.T.E.R.N. GmbH mit der Durchführung
der erforderlichen Ordnungsmaßnahmen einschließlich der Entsorgung von
kontaminierten Böden und Altlasten beauftragt. Mit den Ordnungsmaßnahmen wurde
im November 2009 begonnen. Der voraussichtliche Abschluss soll im Jahr
2010 sein. Die Genehmigung gemäß § 173 Abs. 1 BauGB für den Abriss von
baulichen Anlagen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 im Erhaltungsgebiet
„Teutoburger Platz“ wurde am 11.09.2009 erteilt. Die
Abrissmaßnahmen stehen den Belangen der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht entgegen. 5.
Haushaltsmäßige
Auswirkungen
Der Grunderwerb von Teilflächen der Grundstücke
Kastanienallee 10-12 (Hirschhof,
ca. 1.741 m²) soll gemäß Bezirksamtsbeschluss vom 26.09.2006 nach dem
Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Der Betrag dafür ist im Kapitel
4610, Titel 893 31, Ukto 106 festgelegt. Für die Planung und Herstellung der öffentlichen Parkanlage
mit Spielplatz einschließlich Ordnungsmaßnahmen (Abriss, Altlastensanierung),
Bau- und Baunebenkosten sind Mittel geplant, die im Rahmen der Kosten- und
Finanzierungsplanung (KoFi) für das Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“
berücksichtigt wurden. Die erforderlichen Ordnungsmaßnahmen wurden bereits im
Sommer 2009 durch das Bezirksamt Pankow, Amt für Umwelt und Natur beauftragt.
Zur Finanzierung der Maßnahmen wurden dem Amt für Umwelt und Natur 328.000,00
€ für das Haushaltsjahr 2009 aus dem Kapitel 4610/Titel 893 31 zur
auftragsweisen Bewirtschaftung übertragen. Die Bauausführung des Vorhabens „Erweiterung und
Neugestaltung Hirschhof“ wird durch die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung mit Mitteln aus dem EFRE kofinanzierten Programm Zukunftsinitiative
Stadtteil (ZIS), Teilprogramm Stadterneuerung gefördert. Mit Schreiben vom
15.04.2009 liegt seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine
Finanzierungszusage von 670.405,00 € im Haushaltsjahr 2011 für das
geplante Vorhaben im Rahmen des Förderprogramms ZIS vor. Die Kosten für das geplante „Spiel- und
Nachbarschaftshaus“ in Höhe von ca. 200.000,00 € sollen im Rahmen
der Kosten- und Finanzierungsplanung des Sanierungsgebiets „Teutoburger
Platz“ aus Ausgleichsbeträgen finanziert werden (BA-Beschluss
VI-1052/2010 vom 30.03.2010). Dem Amt für Umwelt und Natur wurden bereits 100.000,00
€ für das Haushaltsjahr 2010 aus dem Kapitel 4610/Titel 893 31 zur
auftragsweisen Bewirtschaftung übertragen. TEIL IV Verfahren
1.
Mitteilung der Planungsabsicht
Mit Schreiben vom 06.01.2009 wurden die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Abt. I B (SenStadt I B) und die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg (GL 5) über die Absicht des
Bezirksamts, den Bebauungsplan 3-25 aufzustellen, gemäß § 5 AGBauGB informiert.
Mit Schreiben vom 05.02.2009 teilte SenStadt I B mit, dass
gegen die Planungsabsicht keine Bedenken bestehen würden, dringende
Gesamtinteressen Berlins i. S. v. § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt seien und
das Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB durchgeführt werden könne. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung, GL 5 teilte mit
Schreiben vom 30.01.2009 mit, dass die Planungsabsicht mit den Zielen,
Grundsätzen und sonstigen Erfordernissen der Raumordnung vereinbar sei. 2.
Aufstellungsbeschluss
Am 17.03.2009 hat das Bezirksamt Pankow von Berlin für die
Grundstücke Oderberger Straße 19 sowie Kastanienstraße 10-12 (teilweise) im
Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg die Aufstellung eines Bebauungsplans
mit der Bezeichnung 3-25 beschlossen (BA-Beschluss Nr. Vl‑739/2009
vom 17.03.2009). 3.
Öffentliche Bekanntmachung des
Aufstellungsbeschlusses
Der Beschluss des Bezirksamts vom 17.03.2009 über die
Aufstellung des Bebauungsplans 3‑25 sowie die Aufstellung im
beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4
BauGB wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 14 vom 27.03.2009 auf den Seiten 805 -
806 bekannt gemacht. 4.
Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a
Abs. 3 Nr. 2 BauGB
Da auf die frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne
des § 3 Abs. 1 BauGB verzichtet wurde, ist gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB
gemeinsam mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses am 27. März 2009
im Amtsblatt für Berlin Nr. 14, S. 805-806 ortsüblich bekannt gemacht worden,
dass sich die Öffentlichkeit in der Zeit vom 6. April bis 30. April 2009 im Amt
für Planen und Genehmigen des Bezirks Pankow über die allgemeinen Ziele und
Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und zur
Planung äußern konnte. Im Rahmen dieses Verfahrensschritts wurden keine
schriftlichen Äußerungen abgegeben. 5.
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 2 BauGB
Mit Schreiben vom 30.07.2009 wurden insgesamt 20 Behörden
und sonstige Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 2 BauGB an der
Planung beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-25 gebeten. Es haben sich insgesamt 17 Behörden und sonstige Träger
öffentlicher Belange mit einer Stellungnahme an der Planung beteiligt und
insgesamt 19 Stellungnahmen abgegeben. Von Vattenfall liegen 2 Stellungnahmen
vor (Vattenfall Europe Wärme AG und der Vattenfall Europe Business GmbH,
Immobilienplanung). Ebenso hat das Amt für Umwelt und Natur 2 Stellungnahmen
abgegeben. Eine zu den naturschutzfachlichen Belangen und eine zum Bodenschutz. Übersicht Beteiligte Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange 20 davon keine
Äußerung 3 Zustimmung
ohne Hinweise und Anregungen 1 Zustimmung
mit Hinweisen und Anregungen 16 Zusammenfassung der
Ergebnisse Von den Behörden und sonstigen
Trägern öffentlicher Belange wurde insbesondere zu den folgenden Themen und
Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen: -
Übereinstimmung mit den Zielen, Grundsätzen und
sonstigen Erfordernissen der Raumordnung, Entwicklung aus dem
Flächennutzungsplan (FNP), Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen -
Technische Infrastruktur und Erschließung -
Bodenschutzrechtliche Belange i. Z. m. der
Altlastenverdachtsfläche Nr. 7324 -
Belange des Artenschutzes -
Eigentumsrechtliche Belange -
Finanzierung und haushaltsmäßige Auswirkungen
der Planung. Das Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange hatte keine Auswirkungen auf den
Planinhalt. Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend
ergänzt oder geändert. Auswertung Nachfolgende Behörden und
Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, haben sich nicht zur Planung
geäußert, so dass davon auszugehen war, dass ihre Belange von der Planung nicht
berührt werden: -
Bezirksamt Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Vermessungsamt -
Bezirksamt Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Denkmalschutz -
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I E. Nachfolgende Behörden und
Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung ohne
Äußerungen zu oder äußerten keine Bedenken: -
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I B (vom
21.08.2009/Eingang 24.08.2009). Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher
Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen bzw. Anregungen zu: 1. Gemeinsame Landesplanungsabteilung (vom
11.08.2009/Eingang 11.08.2009) 1.
Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der
Raumordnung angepasst. Nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes
Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) liegt das Plangebiet
innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume
zur Binnendifferenzierung haben. Die beabsichtigte Festsetzung von öffentlichen
Grünflächen ist hier möglich und unterstützt den Grundsatz aus § 6 Abs. 3 des
Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBl. S. 629),
wonach siedlungsbezogene Freiräume für die Erholung gesichert und entwickelt
werden sollen. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und in die
Begründung aufgenommen. 2.
Diese Stellungnahme gilt, solange die
Grundlagen, die zur Beurteilung der Planung geführt haben, nicht wesentlich
geändert wurden. Die Erfordernisse aus weiteren Rechtsvorschriften bleiben von
dieser Mitteilung unberührt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2. Bezirksamt Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Bauaufsicht (vom
07.08.2009/Eingang 11.08.2009) 1.
Es werden derzeit keine Belange nach der
Bauordnung für Berlin (BauOBln) berührt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2.
Die Erschließung des Spielplatzes ist über die
Oderberger Str. 19 gesichert. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 3. Berliner Feuerwehr (vom 17.08.2009/Eingang
17.08.2009) 1.
Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die
Zugänglichkeit des Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen, von der
Oderberger Straße her, für Fahrzeuge der Feuerwehr, sowie die Erreichbarkeit
vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken, ist gewährleistet. Bereits
bestehende Flächen für die Feuerwehr auf dem zu beurteilenden Grundstück
bleiben erhalten. Entsprechend
der beabsichtigten Bebauung notwendig werdende Fahrrechte zum Erreichen der
Anschlussgrundstücke sind gesichert. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme
erforderte keinen Handlungsbedarf im Rahmen der Bauleitplanung. 2.
Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist
nicht dargestellt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die
Löschwasserversorgung ist nicht Gegenstand der Regelungsinhalte eines
Bebauungsplans. Löschwasser kann im Bedarfsfall über das öffentliche
Trinkwassernetz bereitgestellt werden. 3.
Darüber hinaus bestehen keine Bedenken. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 4. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und
Verbraucherschutz, II D 25 (vom 13.08.2009/Eingang 18.08.2009) 1.
Gegen die Planungsziele bestehen zurzeit keine
Einwände. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2.
Das Planungsgebiet liegt in den Einzugsbereichen
des Mischwasserpumpwerks Berlin X,
Bellermannstraße. Für diese Einzugsgebiete wurden gemäß der Sanierungserlaubnis
für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner Wasserbetriebe
Sanierungskonzepte erstellt. Der B-Plan steht den Zielen
der Sanierungserlaubnis nicht entgegen, daher gibt es keine Bedenken. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde bezüglich der Hinweise zum Mischwasserpumpwerk ergänzt. 3.
Im Geltungsbereich des B-Planes befindet sich
eine Fläche, die im Bodenbelastungskataster unter den Nummern 7324 erfasst ist
und die sich hinsichtlich der bodenschutzrechtlichen Belange in der
Zuständigkeit des bezirklichen Umweltamtes befindet. Abwägung Der Sachverhalt ist bekannt. Die im Plangebiet befindlichen
Flurstücke 4041 und 4236 sind der im Bodenbelastungskataster von Berlin unter
der Nummer 7324 geführten Altlastenverdachtsfläche zuzuordnen. Die Sanierungsbeauftragte S.T.E.R.N. GmbH wurde im Juli 2009
mit der Durchführung der Ordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück Oderberger Straße
19 beauftragt (siehe Stellungnahme Nr. 7). Zur Vorbereitung dieser Maßnahmen wurde
ein entsprechendes Fachgutachten zur Gefährdungsabschätzung möglicher
Verunreinigungen durch Altlasten beauftragt, dessen Ergebnisse bereits dem
Bauträger (Amt für Umwelt und Natur) vorliegen. In Abstimmung mit dem Amt für
Umwelt und Natur fließen die Ergebnisse in das Bebauungsplanverfahren ein
(siehe Stellungnahme Nr. 18). 5. Berliner Stadtreinigungsbetriebe (vom
24.08.2009/Eingang 24.08.2009) 1.
Bauliche- oder Grundstücksinteressen der
Berliner Stadtreinigungsbetriebe sowie Belange der Abfallbeseitigung werden
nach den vorliegenden Unterlagen nicht berührt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2.
Detaillierte Forderungen in
reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der
Entwurfzeichnungen (Straßenneubau/-umbau) gestellt werden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Stellungnahme
erforderte keinen Handlungsbedarf im Rahmen der Bauleitplanung. 6. WGI GmbH/Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH
& Co KG (NBB) (vom 19.08.2009/Eingang 25.08.2009) 1.
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass
die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen
hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen
muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht
zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen.
Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss
hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und
der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte
Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o. a.)
festzustellen. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen
nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung. 2.
Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand
zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Abwägung Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen. Die
Begründung wurde ergänzt. Nach den abgegebenen Planunterlagen befinden sich in
der Oderberger Straße Versorgungsleitungen der GASAG. Die Gasleitungen befinden
sich im Bereich öffentlicher Straßenverkehrsfläche. Eine Sicherung von
Leitungsrechten im Rahmen der Bebauungsplanung ist nicht erforderlich. 3.
Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der
Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort
vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur
für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer
Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere
Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch
Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen
sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen
nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. 4.
Im Zusammenhang mit der Realisierung des o.a.
Bebauungsplanes bestehen seitens NBB zurzeit keine Planungen. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 5.
Eine Versorgung des Planungsgebietes ist
grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter
Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für
Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan
festzusetzen. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Sämtliche
Gasleitungen befinden sich im Bereich öffentlicher Straßenverkehrsflächen. Eine
planungsrechtliche Sicherung von Leitungsrechten ist nicht erforderlich. 6.
Nach Auswertung des Bebauungsplans/-entwurfs und
der entsprechenden Begründung ist Folgendes zu beachten bzw. in die weitere
Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne
Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der
Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses
Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein
Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei
Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen,
wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der
senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante der Leitung
mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem
Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie mit einer Mindestwanddicke von 2
mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch
festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass die
Leitungen nicht beschädigt werden. Es wird darauf hingewiesen, dass bei
notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des
Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die genannten
Hinweise betreffen nicht die Bauleitplanung, sondern deren Umsetzung. 7.
Fragen hinsichtlich außer Betrieb befindlicher
Gasleitungen, ausgenommen Hausanschlussleitungen, sind zusätzlich an die COLT
TELECOM GmbH zu richten, da diese Leitungen möglicherweise mit Kabeln belegt
sind oder eine Belegung geplant ist. Ansprechpartner ist Herr Beckmann,
Tel.-Nr.: 030 8844 2311, Fax: 030 8844 2300. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine außer Betrieb befindliche Gasleitung befindet
sich im öffentlichen Straßenland der Oderberger Straße, sodass eine
planungsrechtliche Sicherung nicht erforderlich ist. Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens erfolgt daher keine Anfrage bei der COLT TELECOM GmbH. 8.
Sollte der Geltungsbereich der Auskunftsanfrage
verändert werden, so ist der Vorgang erneut zur Erteilung einer Auskunft der
NBB vorzulegen. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 7. Bezirksamt Pankow, Abt. Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Sanierung/Milieuschutz (vom
21.08.2009/Eingang 25.08.2009) 1.
Am 06.04.2009/02.07.2009 haben das Bezirksamt
Pankow von Berlin, vertreten durch den Bezirksbürgermeister und Leiter der Abt.
Finanzen, Personal und Umwelt, und die S.T.E.R.N. GmbH für die Durchführung der
erforderlichen Ordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück einen Durchführungsvertrag
geschlossen. Zur Finanzierung der
Maßnahmen wurden dem Amt für Umwelt und Natur für das Haushaltsjahr 2009 in
diesem Zusammenhang 328.000,00 € aus dem Titel 893 31 zur auftragsweisen
Bewirtschaftung übertragen. Diese Mittel dienen der Finanzierung u. a. -
von Abbruchmaßnahmen, des Aushubs und der
fachgerechten Entsorgung von kontaminierten Boden und sonstigen Altlasten -
der Schuttberäumung und Neuverfüllung -
von Sicherungsmaßnahmen -
von erforderlichen Gutachten. Abwägung Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen. Die
Begründung wurde ergänzt. 2.
Nach Einschätzung der S.T.E.R.N. GmbH ist
voraussichtlicher Baubeginn für die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ca.
Mitte Oktober 2009. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 3.
Darüber hinaus sind im Haushaltsjahr 2009
– ebenfalls aus dem Titel 893 31 – bereits weitere
Entschädigungszahlungen auf Grund der Beendigung des Pachtverhältnisses der Kfz-Reparaturwerkstatt
auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 aufgewendet worden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 4.
Auch für das Haushaltsjahr 2010 werden
entsprechende Mittel vorzusehen sein. Im Rahmen der Kosten- und
Finanzierungsplanung (KoFI) für das Sanierungsgebiet Teutoburger Platz sind
diese Kosten berücksichtigt und der Einsatz der Mittel ist vorgesehen. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde ergänzt. 5.
Die Durchführung des Vorhabens „Erweiterung
und Neugestaltung Hirschhof“ wird durch die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung mit Mitteln des Teilprogramms Stadterneuerung im Rahmen der
Zukunftsinitiative Stadtteil (ZIS) gefördert. Auch der Einsatz dieser Mittel
ist im Rahmen der Kosten- und Finanzierungsplanung für das Sanierungsgebiet
berücksichtigt. Mit Schreiben vom 15.04.2009
liegt seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die
Finanzierungszugsage im Haushaltsjahr 2011 für die Förderung des Vorhabens im
Rahmen des Förderprogramms ZIS mit einem Umfang von 670.405,00 € vor. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde ergänzt. 8. Vattenfall Europe Wärme AG (vom 25.08.2009/Eingang
27.08.2009) 1.
In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich
ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin vorhanden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde ergänzt. 9. Bezirksamt Pankow, Abt. Finanzen, Personal und
Umwelt, Amt für Umwelt und Natur (vom 27.08.2009/Eingang 31.08.2009) 1.
Naturschutzfachliche Belange Hinsichtlich der Umweltauswirkungen der
Planung sollten unter Teil II, Punkt 3.2 „Schutzgut Tiere und
Pflanzen“ folgende ergänzende Angaben aufgenommen werden: In dem Bereich des
„Hirschhofes“ ist auf Grund der für den Biotoptyp
„Grünanlagen unter 2 ha“ mit einem Versiegelungsanteil < 50 % /
(Code 101011, PFPK)“ charakteristischen artenarmen Vegetationsstruktur
(hier: Restbestände von Scherrasen, vegetationsfreie- und arme Sandflächen,
Gebüsche, Baumbestände und dichter Bewuchs mit Rankpflanzen in dem Bereich von
älteren Mauern/Fassaden) mit dem Vorkommen von europarechtlich geschützten
Vogelarten wie Amsel, Blaumeise, Gartenrotschwanz und Haussperling zu rechnen.
Im Sinne des Art. I der V-RL (Vogelschutz-Richtlinie) gelten alle europäischen
Vogelarten als gemeinschaftsrechtlich geschützt. Gleichzeitig sind sie
besonders geschützt nach § 10 Abs. 2 Nr. 10 b BNatSchG. Es handelt sich hierbei um Gebüsch- und
Baumbrüter die in Siedlungen und Gehölzstrukturen sowie im Berliner Stadtgebiet
häufig angetroffen werden und relativ anpassungsfähig sind. Die lokalen
Populationen befinden sich in einem günstigen Erhaltungszustand. Im Zuge der Neugestaltung der Parkanlage
mit Spielplatz ist (teilweise) mit einem Verlust von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten der o. g. Vogelarten zu rechnen. In dem Bereich des Grundstücks Oderberger
Str. 19, Flurstück 4041 kann derzeit das Vorkommen von Fledermäusen in der
maroden, seit langer Zeit nicht mehr genutzten Tiefgarage nicht vollständig
ausgeschlossen werden. Abwägung Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen. Die
Begründung wurde ergänzt. 2.
In dem Bebauungsplanverfahren gilt es zu
überprüfen, ob den Planungen keine rechtlich unüberwindbaren Hinderungsgründe
aufgrund der Verbotsnormen des § 42 Abs. 1 BNatSchG entgegenstehen, bzw. ob die
Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG, bei Benennung ggf. plan- bzw.
vorhabensbezogener Anforderungen vorliegen. Da es sich bei dem Vorhaben um
einen nach § 18 Abs. 1 BNatSchG i.V.m. § 13a Abs. 2 Nr. 4 und § 13a Abs. 1 Satz
2 BauGB zulässigen Eingriff in Natur und Landschaft handelt, sind die
Voraussetzungen des § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG, die eine Abweichung von den
Verboten des § 42 Abs. 1 Nr. 1 (Zugriff auf die Tiere und ihre
Entwicklungsformen) und Nr. 3 (Zugriff auf Fortpflanzungs- oder Ruhestätten)
BNatSchG ermöglichen, zu überprüfen. Auch hier gilt jedoch
uneingeschränkt das Vermeidungsgebot als zwingende Zulassungsvoraussetzung u.a.
zur Abwendung erheblicher Störungen wild lebender Tiere der streng geschützten
Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-,
Mauser-, Überwinterungs- und Wanderzeiten. Folgende artenschutzrechtliche
Schutz- und Vermeidungsmaßnahmen sollten als Hinweise für den Vorhabensträger,
bzw. Bauherren in die Planbegründung aufgenommen werden: a) Vogel und Fledermäuse Die Beseitigung von ggf. am Gebäudebestand vorhandenen
geschützten Lebensstätten abzureißender oder im Bestand verbleibender und zu
sanierender Gebäude ist vor Beginn jeglicher Baumaßnahmen durch eine
nachweislich fachkundige Person im Hinblick auf das Vorkommen von Niststätten
gemeinschaftsrechtlich geschützter Vogelarten sowie Quartiere von Fledermäusen
(strenger Schutzstatus) zu untersuchen. Bei Vorliegen eines solchen
Sachverhaltes bedarf es zur Überwindung des Beseitigungsverbots nach § 42
Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG der Befreiung nach § 62 BNatSchG. Dies ist rechtzeitig
vor Maßnahmenbeginn unter Beifügung des Untersuchungsergebnisses bei der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – I E 2 – als zuständiger
Oberster Naturschutzbehörde zu beantragen. Die Befreiung wird i.d.R. mit der
Maßgabe in Aussicht gestellt, dass entfallende Lebensstätten im Verhältnis 1:1
durch künstliche Nist- resp. Quartiershilfen zu kompensieren sind. Die
Nisthilfen sollten möglichst gemäß § 42 Abs. 5 Satz 3 BNatSchG vor der
Durchführung des Eingriffs in räumlicher Nähe angebracht werden. b) Beseitigung von Bäumen und Vegetation Soweit die künftigen Vorhaben die Beräumung von
Vegetation erfordern, hat dies grundsätzlich außerhalb der Brutsaison, d.h.
nicht während des Zeitraums Anfang März bis Ende August, zu erfolgen;
anderenfalls ist der zu beräumende Vegetationsbestand im Hinblick auf aktuell
genutzte Vogelnester fachkundig zu überprüfen und – bei Vorliegen dieses
Sachverhalts – zwingend zu gewährleisten, dass weder Vögel noch deren
Gelege oder belegte Niststätten durch die Beräumungsmaßnahmen zu Schaden
kommen. Umliegende und als Schutzgehölz für halbflügge Jungvögel fungierende
Vegetation (=geschützte Lebensstätte im Sinne der Zugriffsverbote des § 42 Abs.
1 Nr. 1 BNatSchG) ist bis zur Selbständigkeit der Jungvögel im Bestand zu
belassen. Bei Vorliegen dieser Sachverhalte wird eine Befreiung, die das Töten
von Tieren oder Zerstören von Gelege zum Gegenstand hätte von SenStadt IE 2
nicht in Aussicht gestellt. Soweit höhlenaufweisende Bäume (Baumhöhlen = geschützte
Lebensstätten für Vögel und/oder Fledermäuse) beseitigt werden müssen, bedarf
es gemäß § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG – ungeachtet einer ggf.
erforderlichen Genehmigung nach der BaumSchVO – der Befreiung nach § 62
BNatSchG. Dies ist rechtzeitig vor Maßnahmenbeginn bei der zuständigen Unteren
Naturschutzbehörde zu beantragen. Grundsätzlich ist davon
auszugehen, dass die in dem Plangebiet vorkommenden Brutvögel im räumlichen
Umfeld – wie z.B. in dem angrenzenden Mauerpark – Ersatzlebensräume
finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 42 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor,
wonach die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs-
und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Des Weiteren kann unter
Maßgabe der auch in dem vereinfachten Verfahren uneingeschränkten
Berücksichtigung von naturschutzrechtlichen Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen
(siehe Teil III, Pkt. 3 der Planbegründung) der Eingriff in Lebensräume
(Schutzgut Tiere und Pflanzen) minimiert sowie neue Lebensräume insbesondere in
dem Bereich der Oderberger Straße 19 geschaffen werden. Folgende naturschutzrechtliche
Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen sind bei dem Vorhaben zu beachten: -
Vorhandene erhaltenswerte Baumbestände sind
weitestgehend in die Gestaltung der öffentlichen Parkanlage mit einzubeziehen. -
Soweit eine Fällung älterer Baumbestände
nicht vermeidbar ist, sollten vereinzelte Baumstümpfe erhalten und in die
Gestaltung der Parkanlage einbezogen werden. Alt- und Totholzbestände
übernehmen eine wichtige ökologische Funktion insbesondere in den ansonsten
artenarmen innerstädtischen Freiflächen. Die abgestorbenen Teile werden von zum
Teil nur hier vorkommenden rinden-, holz- oder moderfressenden Wirbellosen
sowie von Pilzen und Flechten genutzt. Gleichzeitig bietet sich hier die
Möglichkeit einer gestalterischen Einbindung in die Grundstruktur des
Hirschhofes. -
Es sind vorrangig gebietsheimische Gehölze zu
pflanzen. -
In dem Bereich von fensterfreien Mauern und
Fassaden sollten selbstklimmende Rankpflanzen gepflanzt werden. Abwägung Die Sachverhalte und Hinweise
wurden zur Kenntnis genommen. Die Begründung wurde entsprechend ergänzt. Die
Beachtung der Sachverhalte und Hinweise ist insofern gesichert, da der
„Bauherr“ das Land Berlin, hier das Amt für Umwelt und Natur,
selbst ist. 3. Die
genannten Maßnahmen sind zudem geeignet, die Anforderungen, die sich für die
Grundstücke und das Neubauvorhaben (dies gilt für alle baulichen Anlagen) aus
dem Landschaftsplan IV-L-3 „Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ im
Bezirk Pankow von Berlin vom 21. September 2004 (GVBl. 60, Jhrg. Nr. 42 vom
09.10.2004) ergeben, zu erfüllen. Hiernach soll mittels einschlägiger
naturhaushaltswirksamer Flächentypen- und Maßnahmen ein Biotopflächenfaktor 0,6
für die Gesamtgrundstücksfläche erreicht werden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde ergänzt. 4. Zu
den Belangen der Spielplatzplanung erfolgt urlaubsbedingt ggf. eine gesonderte
Stellungnahme. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Eine Stellungnahme
ist nicht erfolgt. 5.
Belange des Immissionsschutzes, des Boden- und Grundwasserschutzes
Es bestehen keine Bedenken gegen die Festsetzungen des
Bebauungsplanes; zusätzliche fachliche Hinweise sind nicht erforderlich. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 10. Bezirksamt Pankow, Abt. Öffentliche Ordnung,
Tiefbauamt (vom 28.08.2009/Eingang
01.09.2009) 1.
Das Tiefbauamt stimmt dem Entwurf des
Bebauungsplans 3-25 zu. Die festzusetzende Verkehrsfläche entspricht dem
Bestand. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 11. Bezirksamt Pankow, Abt.
Finanzen, Personal und Umwelt, Grundstücksrechtsverkehr (vom
31.08.2009/Eingang 02.09.2009) 1.
In vorbezeichneter Angelegenheit teile ich mit,
dass die Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10, 11 und 12 den Belangen
des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes unterliegen. Der Erwerb der als
Spielplatz / Grünfläche genutzten Teilflächen wird angestrebt. Derzeit wird hier
ein Klageverfahren des Landes Berlin gegen die Eigentümergemeinschaft des
Grundstücks Kastanienallee 10 betrieben. Das Verfahren ist am Landgericht
Berlin anhängig. Eine Entscheidung liegt noch nicht vor. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis
genommen. In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde bereits aufgeführt,
dass der Grunderwerb von Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12
(Hirschhof) nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen soll. 12. Bezirksamt Pankow, Abt.
Finanzen, Personal und Umwelt, SE Finanzen (vom 02.09.2009/Eingang
03.09.2009) 1.
Die Festlegung der Mittel beim Kapitel 4610,
Titel 89331 für den notwendigen Grunderwerb nach dem
Verkehrsflächenbereinigungsgesetz kann bestätigt werden. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis
genommen und war bereits bekannt. 2.
Für den Fall eines Enteignungsverfahrens muss
durch das zuständige Fachamt für die Finanzierung eventueller
Entschädigungsleistungen entsprechende Vorsorge getroffen werden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 3.
Ansonsten gehe ich davon aus, dass entsprechend
den Ausführungen die Finanzierung der Herstellung der öffentlichen Parkanlage
mit öffentlichem Spielplatz einschließlich Ordnungsmaßnahmen sowie Bau- und
Baunebenkosten gesichert ist. Abwägung Die Äußerung wurde zur Kenntnis
genommen. 13. Senatsverwaltung für
Finanzen (vom 02.09.2009/Eingang 07.09.2009) 1.
An fachlichen Interessen sind aufgrund der
Zuständigkeit für Dingliche
Grundstücksgeschäfte (Nr. 6 Abs. 2 ZustKat) zu benennen: Keine Bedenken. Ich verweise darauf
hin, dass entgegen dem Text der Begründung eine Rückübertragung des Flurstücks
4041 mit Urkunde 420/07 vom 24.09.07 an das Land Berlin (Bezirksamt Pankow)
erfolgt ist. Die grundbuchliche Umschreibung des Grundstücks steht jedoch noch
aus. Haushaltswirtschaftliche
Aspekte (vgl. Nr. 6 Abs. 2 ZustKat): Keine Bedenken. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis
genommen. Die Begründung wurde überarbeitet. 2.
Weitere originäre Aufgaben aufgrund
fachgesetzlicher Regelungen liegen hier nicht vor. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 14. Vattenfall Europe
Business Services GmbH, Immobilienplanung (vom 02.09.2009/ Eingang 08.09.2009) 1.
In dem betrachteten Gebiet befinden sich
Kabelanlagen (Hausanschluss) der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH.
Diese Anlagen müssen nicht gesichert werden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 2.
Pläne erhalten Sie bei Bedarf in dem Bereich
Vattenfall Europe-Netzservice GmbH, Tel.: 267-1 13 34. Als fachlichen
Ansprechpartner für Rückfragen, unter Nennung der Eingabe Nr. 10 90 43 49, nennen
wir Ihnen den Bereich Vattenfall Europe-Netzservice GmbH, Mittelspannungsservice,
Projektmanagement Team Nord, Hr. Behrend, Tel.-Nr. 267-11568. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 3.
Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz von
Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin
GmbH“ ist genau zu beachten. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. Er bezog sich nicht auf planungsrechtliche Regelungsmöglichkeiten,
sondern auf die Durchführung von Baumaßnahmen. 15. Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung IV C (vom 08.09.2009/Eingang 09.09.2009) 1.
Das Plangebiet liegt im mit der 10. Verordnung
über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten, Gesetz- und
Verordnungsblatt für Berlin vom 03.12.1994, Nr. 64 förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet Prenzlauer Berg - Teutoburger Platz. Die im Rahmenplan
darstellten Sanierungsziele lauten Neuanlage bzw. Sicherung der Flächen für
eine öffentliche Grünfläche mit Spielplatz. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis
genommen. Sie waren bereits Bestandteil der Begründung. 2.
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die im
B-Plan-Entwurf dargestellten Planungsziele den formulierten Sanierungszielen in
vollem Umfang entsprechen und diese planungsrechtlich über den Sanierungszeitraum
hinaus (Aufheben für Ende 2010 mit Rechtswirksamkeit Anfang 2011 geplant)
dauerhaft sichern sollen. Abwägung Die Äußerung wurde zur Kenntnis
genommen. 3.
Im EFRE kofinanzierten Programm
Zukunftsinitiative Stadtteil (ZIS) Teilprogramm Stadterneuerung wird die Anlage
einer öffentlichen Grünfläche mit Spielplatz (Umsetzung in 2011) auf den
betreffenden Flächen gefördert. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis
genommen. Die Begründung wurde ergänzt. 4.
Für die Durchführung dieser Maßnahme ist der
Erwerb der Teilflächen der Kastanienallee 10-12 unbedingt erforderlich. Die auf
diesen Grundstücksteilen befindliche Grünfläche soll im Zusammenhang mit der
Erweiterung des Hirschhofes (Oderberger Str. 19) überarbeitet bzw. aufgewertet
werden. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis
genommen. Sie waren bereits Bestandteil der Begründung. 5.
Das B-Planverfahren sichert zum einen den
Standort als Grün- und Spielfläche und dient zum anderen der Bewältigung von
bodenrechtlichen Spannungen, die vermutlich aus dem nebeneinander
unterschiedlicher Nutzungen resultieren. Abwägung Die Äußerung wurde zur Kenntnis
genommen. 6.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass
gegen die inhaltlichen Zielsetzungen des B-Plans keine Bedenken bestehen. Abwägung Die Äußerung wurde zur Kenntnis
genommen. 16. Landesamt für
Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit Berlin LAGetSi (vom
11.09.2009/Eingang 15.09.2009) 1.
Die Prüfung der übersandten Unterlagen hat keine
Einwände oder konkrete Hinderungsgründe oder sonstige umweltrelevanten Aspekte
ergeben. Abwägung Der Hinweis wird zur Kenntnis
genommen. 2.
Aus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind
keine immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren bekannt, die von dem
Bebauungsplanverfahren betroffen wären. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis
genommen. 17. Berliner Wasserbetriebe (vom 11.09.2009/Eingang
15.09.2009) 1.
Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im
Bereich des Bebauungsplanentwurfs in der Oderberger Straße Wasserversorgungs-
und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen
stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Abwägung Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde ergänzt. Alle Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner
Wasserbetriebe befinden sich im Bereich öffentlicher Straßenverkehrsflächen.
Eine Sicherung im Rahmen der Bebauungsplanung erübrigt sich daher. Sonstige
Auswirkungen auf die Festsetzungen des Bebauungsplans ergaben sich nicht. 2.
In der Oderberger Straße führen die Berliner
Wasserbetriebe im Jahr 2010 Baumaßnahmen an den Ver- und Entsorgungsanlagen
durch. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 18. Bezirksamt Pankow, Abt. Finanzen, Personal und
Umwelt, Amt für Umwelt und Natur
(Eingang per Mail am 29.10.2009) 1. Das
im Auftrag der „Fugmann Janotta GbR“ durch die Gesellschaft für
Hydrogeologie und Altlastenerkundung mbH (GEOTEAM) gefertigte Gutachten zur
Oderberger Straße 19 vom 10.08.2009 belegt, dass Boden schädigende
Kontaminationen im Bereich des B-Plangebietes vorhanden sind. Die festgestellten
Bodenbelastungen stehen im Widerspruch zur geplanten sensiblen Nutzung. Die
gemäß Bundesbodenschutzverordnung geforderten Prüfwerte, den Wirkungspfad Boden
Mensch betreffend, werden in Auswertung der Analyseergebnisse des o. g.
Gutachtens für die geplante Nutzung als Kinderspielfläche nicht eingehalten. Abwägung Die
Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung übernommen. 2. Die Fläche muss deshalb im B-Plan als
Verdachtsfläche gekennzeichnet werden. Abwägung Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Bauträger für das geplante
Vorhaben ist das BA Pankow, Amt für Umwelt und Natur (AUN). Das AUN hat bereits
die S.T.E.R.N. GmbH beauftragt, die erforderlichen Ordnungsmaßnahmen (Teil der
Baumaßnahme) auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 durchzuführen. Dazu gehört
auch die fachgerechte Entsorgung von kontaminiertem Boden und Altlasten (siehe
hierzu Stellungnahme Nr. 7 Sanierung/Milieuschutz). Es wird davon ausgegangen,
dass die vorhandenen Bodenverunreinigungen mit der Durchführung der
Ordnungsmaßnahmen noch vor Festsetzung des Bebauungsplans saniert sind und somit
gegenstandslos werden. Da sich das Grundstück Oderberger Straße 19 bereits im
Fachvermögen des AUN befindet und dieses auch Bauherr für das geplante Vorhaben
ist, kann davon ausgegangen werden, dass in Kenntnis der vorhandenen
Bodenbelastungen alle erforderlichen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der
Baumaßnahme erfolgen werden. Die Sanierung und die Entsorgung belasteter
Aushubmassen sowie die Nachweispflicht gegenüber den für den Bodenschutz
zuständigen Behörden (siehe auch Nr. 4 dieser Stellungnahme) sind durch die
Bauträgerschaft des Lands Berlin gesichert. Eine Kennzeichnung im Bebauungsplan
ist daher nicht erforderlich. 3. Weitere
Bodenuntersuchungen im Rahmen des B-Plan Verfahrens sind auf Grund des zeitnah
geplanten Abrisses und auf Grund unzureichender Informationen über bestehende
Bebauungen nicht sinnvoll. Die im Rahmen der Untersuchungen festgestellten
Bodenverunreinigungen können im Rahmen der Baumaßnahmen saniert werden. Sanierungsarbeiten welche
Areale betreffen, die im Rahmen der Untersuchungen nicht berücksichtigt wurden
bzw. nicht erreichbar waren, können ebenfalls im Rahmen der Baumaßnahmen
saniert werden. Abwägung Die Hinweise
wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung übernommen. 4. Um
die Fläche für die geplante sensible Nutzung zu sanieren und sie im
Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als saniert zu führen, sind während
der Bauarbeiten durchführbare Untersuchungen notwendig. Im Rahmen von Baumaßnahmen ist Folgendes zu beachten: Der im Rahmen der Bebauung anfallende Bodenaushub ist
gemäß den geltenden LAGA Vorschriften zu analysieren. Das Aushubmaterial ist in Haufwerken zu lagern und zu
analysieren. Die Analyseergebnisse sind der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung (Referat VII C, Brückenstraße 9, 19179 Berlin, Tel. 030/9025-2192)
mitzuteilen Entsprechend der Einstufung in die jeweilige
Entsorgungsklasse sind die Haufwerke zu entsorgen. Es wird auf die Internetseite der Senatsverwaltung für
Gesundheit, Umwelt- und Verbraucherschutz http://www.berlin.de/sen/umwelt/abfallwirtschaft/de/bauabfall/
verwiesen. Mit Erreichen der Bausole sind Bodenuntersuchungen
vorzunehmen, die die Bewertung der Einhaltung von geltenden Prüfwerten nach
Bundesbodenschutzverordnung für die geplante sensible Nutzung ermöglichen. Bei den Bodenuntersuchungen sind die Anforderungen der
BBodSchV an die Probenahme, Analytik und Qualitätssicherung als verbindliche
Vorgaben zu beachten. Sollen Materialien eingebaut werden, ist die Zustimmung
des örtlichen Umweltamtes erforderlich. Materialien der LAGA -
Kategorie ZO können ohne Genehmigung eingebaut werden. Abwägung Die Hinweise
wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung übernommen. 6.
Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2
BauGB
Der Entwurf des Bebauungsplans 3-25 vom 16.11.2009 lag mit
Begründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom
01.02.2010 bis einschließlich 01.03.2010 im Bezirksamt Pankow von Berlin,
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung – Stadtentwicklungsamt
–, Montag bis Mittwoch von 8.30 bis 16.30 Uhr, Donnerstag von 9:00 bis
18:00 Uhr und Freitag von 8.30 bis 14.30 Uhr sowie nach telefonischer
Vereinbarung öffentlich aus. Auf die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit
wurde durch Anzeige im Amtsblatt für Berlin Nr. 3, Seite 79 vom 22.01.2010
hingewiesen. Darüber hinaus wurde am 29.01.2010 in der Berliner Tageszeitung
„Berliner Zeitung“ die öffentliche Auslegung angezeigt. Auch der
Landespressedienst wurde informiert. Während des Auslegungszeitraums konnten
der Planentwurf und die Begründung im Internet eingesehen werden. Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom
25.01.2010 über die öffentliche Auslegung unterrichtet. Während der Auslegungsfrist gingen neun Stellungnahmen ein.
Acht Stellungnahmen wurden schriftlich eingereicht, vier von Anwohnern der
Oderberger Straße, eine von der Wohnungseigentümergemeinschaft der Kastanienallee
10 und drei von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TöB). Eine
Stellungnahme erfolgte mündlich zur Niederschrift durch das
Stadtentwicklungsamt. Die Eigentümer der Grundstücke Kastanienallee 11 und 12
haben sich nicht geäußert. Zusammenfassung der
Ergebnisse Insbesondere wurde zu den
folgenden Themen Stellung genommen: -
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) -
Anwendbarkeit der Verfahrensvorschriften des §
13 a BauGB -
BVV-Beschluss zur Etablierung eines Spiel- und
Nachbarschaftshauses -
Öffentlich-rechtliche Widmung / faktische
Widmung nach Grünanlagengesetz -
Notwendigkeit und Verhältnismäßigkeit der
Inanspruchnahme von privaten Flächen -
Ungleichbehandlung zwischen den Eigentümern
angrenzender Grundstücke -
Anwendbarkeit der Vorschriften des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes,
Rechtfertigung Enteignung -
Sauberkeit, Sicherheit und Ordnung der
Parkanlage; Abwendung von Ruhestörungen -
Ordnungsmaßnahmen, Gestaltung der Parkanlage
(insbesondere Abgrenzungen) -
Bebauung Blockrand Grundstück Oderberger Straße
19 -
Bodenschutzrechtliche Belange i. Z. m. der
Altlastenverdachtsfläche Nr. 7324 -
Belange des Artenschutzes -
Bedarfsermittlung -
Flächenbilanz -
Technische Infrastruktur Im Ergebnis der Abwägung der
Beteiligung der Öffentlichkeit ergab sich eine Änderung des
Bebauungsplanentwurfs: -
planungsrechtliche Sicherung eines Spiel- und
Nachbarschaftshauses. Die Grundzüge der Planung sind hierdurch berührt. Die Begründung zum Bebauungsplanentwurf wurde entsprechend
ergänzt oder geändert. Auswertung Äußerungen der Öffentlichkeit Äußerung 1 (mündliche Anregung vom
19.02.2010/Niederschrift von StadtStapl 122 vom 19.02.2010) 1.
Es wird angeregt, auf dem Grundstück Oderberger
Straße 19 den Blockrand baulich zu schließen unter Wahrung des Zugangs für die
öffentliche Parkanlage. Damit soll Wohnraum für kinderreiche Familien
ermöglicht werden. Abwägung Der Anregung wurde nicht gefolgt. Sie steht im Widerspruch
zu den Sanierungszielen für das Sanierungsgebiet „Teutoburger
Platz“, die mit dem Bebauungsplan 3-25 planungsrechtlich gesichert werden
sollen. Eine Blockrandbebauung hätte eine Reduzierung der geplanten Grünfläche
zur Folge. Mit der geplanten Festsetzung einer unmittelbar an die
Straßenverkehrsfläche der Oderberger Straße anschließenden öffentlichen
Parkanlage mit Spielplatz soll ein von der Oderberger Straße gut einsehbarer
und erkennbarer Zugang zur öffentlichen Grünfläche geschaffen werden. Äußerung 2 (vom 23.02.2010/Eingang 26.02.2010) Der Inhalt des Schreibens betrifft nicht den Regelungsinhalt
des Bebauungsplans, da keine bodenrechtliche Belange angeregt werden. Da
Hinweise zur Umsetzung der Planung gegeben werden, wurde das Schreiben an das
zuständige Amt für Umwelt und Natur (AUN) zur Stellungnahme und zur weiteren
Verfügung übermittelt. 1.
Die Begründung zum Planentwurf weist bislang
unter Teil III.2 nur rudimentäre Erwägungen zu den Auswirkungen auf die
Wohnbevölkerung und die soziale Infrastruktur auf. Die nachfolgend genannten
Punkte sollten bei der weiteren Planung und Projektumsetzung besonders beachtet
werden: Sowohl für die Erhaltung der
Qualität des zukünftigen Parks „Hirschhof“, der allgemeinen
Sauberkeit, Sicherheit und Ordnung als insbesondere auch zur Abwendung von
Ruhestörungen gegenüber den Bewohnern der anliegenden Häuser ist es
unerlässlich, dass der Zugang zum Park – der durch die angrenzende
Bebauung auch noch einen Schalltrichter bildet – während der Nachtstunden
verhindert wird. Möglich wäre dies beispielsweise durch die Errichtung eines
nachts zu verschließenden, soliden Zugangstors in angemessener Höhe (nicht
unter 2 m, Schließzeit mindestens von 22.00 – 7.00 Uhr). Als Vorbild mag
der Krausnick-Park im Bezirk Mitte dienen. Zu befürchten sind ansonsten
Zustände wie im nahegelegenen Mauerpark, mit nächtlichem Dauertrommeln,
Trinkgelagen und Vandalismus. Abwägung Die Anregungen wurden zur Kenntnis genommen. Die hier
aufgeführten Anregungen zur Sauberkeit, Sicherheit, Ordnung, zum Zaun und
Zugangstor können nicht mit einem Bebauungsplan geregelt werden, sondern
betreffen dessen Umsetzung durch das zuständige Fachamt. Nach Prüfung der Anregungen teilte das AUN mit, dass der
Schutz, die Pflege, die Entwicklung und die Verkehrssicherungspflicht
öffentlicher Grünanlagen einschließlich der Benutzung der Anlagen durch die im
Grünanlagengesetz (GrünanlG Berlin) festgelegten Regelungen bestimmt werden.
Eine notwendige Verpflichtung zum nächtlichen Verschließen öffentlicher
Grünanlagen ist im Gesetz nicht vorgesehen und wird vom AUN auch nicht
beabsichtigt. Im Ortsteil Prenzlauer Berg konnten in den letzten 20 Jahren
vorwiegend unbebaute Grundstücke, sogenannte Baulücken, als öffentliche
Spielplätze bzw. Parkanlagen den Anwohnern zur Verfügung gestellt werden.
Hinsichtlich der geäußerten Bedenken und dem Gleichbehandlungsprinzip nach
müssten alle in den Nachtstunden verschlossen werden. Dies wird nicht in Erwägung
gezogen. Es würde zu erheblichen Kosten führen, sowohl für die Bereitstellung
der Schließdienste als auch für den Bau und die Unterhaltung der
verschließbaren Zaunanlagen. Eine generelle Regelung betreffs der Schließung öffentlicher
Grünanlagen zu Nachstunden kann nur durch die Änderung des GrünanlG Berlin
getroffen werden 2.
Ferner sollte verhindert werden, dass das
erweiterte Parkgelände sich aufgrund der Art und Weise der Bepflanzung bzw.
Gestaltung zu einem Versteck-, Konsum- und „Umschlagplatz“ für
illegale Aktivitäten, wie z.B. Drogen- und Zigarettenhandel, entwickelt.
Zustände wie im Weinbergs-Park insbesondere vor dessen Umgestaltung –
sind unbedingt zu vermeiden. Abwägung Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen. Sie betrifft nicht
den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. Nach Prüfung der Anregung teilte das AUN mit, dass der Bau
einer öffentlichen Grünanlage, die den Anwohnern zum Zweck der Erholung und
Freizeitgestaltung zur Verfügung gestellt werden soll, nicht alle
missbräuchlichen Nutzungen ausschließen kann. Das vorliegende
Gestaltungskonzept wurde unter Einbeziehung der Bürger erarbeitet und wird erst
im Rahmen der Ausführungsplanung mit der Auswahl der Bepflanzungen
konkretisiert. Zu gegebener Zeit besteht somit die Möglichkeit, die
Ausführungsplanung im zuständigen Amt für Umwelt und Natur (AUN) bzw. bei der
Sanierungsbeauftragten S.T.E.R.N. GmbH einzusehen und Anregungen einzubringen. 3.
Ein inhaltsgleiches Schreiben ist der
Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung (S.T.E.R.N.) übermittelt worden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Äußerung 3 (vom 24.02.2010/Eingang 26.02.2010) Der Inhalt des Schreibens betrifft nicht den Regelungsinhalt
des Bebauungsplans, da keine bodenrechtliche Belange angeregt werden. Da
Hinweise zur Umsetzung der Planung gegeben werden, wurde das Schreiben an das
zuständige Amt für Umwelt und Natur zur Stellungnahme und zur weiteren
Verfügung übermittelt. 1.
Die Begründung zum Planentwurf weist bislang
unter Teil III.2 nur rudimentäre Erwägungen zu den Auswirkungen auf die
Wohnbevölkerung und die soziale Infrastruktur auf. Die folgenden Punkte sind
bisher nicht berücksichtigt: -
Sowohl für die Erhaltung der Qualität des
zukünftigen Parks „Hirschhof“ als auch zur Abwendung vermeidbarer
Störungen gegenüber Bewohnern der anliegenden Häuser ist es unerlässlich, dass
der Park des Nachts zugesperrt wird und nicht zugänglich ist. Der
heruntergekommene Zustand des Mauerparks mag als Negativbeispiel für die
stetige Abwärtsentwicklung bei einer unkontrolliert zugänglichen öffentlichen
Grünfläche dienen. -
Ebenfalls ist zu vermeiden, dass sich das
nunmehr großflächig erweiterte Parkgelände mit seiner Bepflanzung zu einem
Versteck- und „Umschlagplatz“ für illegale Aktivitäten,
insbesondere Drogenhandel, entwickelt. Diesbezüglich ist der Weinberg-Park im
Bezirk Mitte als Negativbeispiel zu nennen. -
Beide abstrakten Gefahren lassen sich in der
konkreten Situation des Hirschhofs unkompliziert dadurch abwenden, dass der
Eingangsbereich des Parks mit einer soliden und ausreichend hohen Abzäunung
versehen wird, die des Nachts verschlossen wird. Als Vorbild mag der Krausnick
Park, ebenfalls im Bezirk Mitte, dienen, bei dem man ebenfalls die umgebende
Blockrandsituation genutzt hat, um durch Anbringen verschließbarer Zugänge den
oben unter 1. und 2. genannten Gefahren zu begegnen. Abwägung Die Anregungen werden zur Kenntnis genommen. Da sie
inhaltlich denen in der Äußerung 2 entsprechen, siehe Abwägungen zu Äußerung 2. 2.
Diese Stellungnahme gebe ich ab in meiner
Eigenschaft als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Oderberger Straße
21, deren Grundstück unmittelbar an das durch den Bebauungsplan 3-25 überplante
Areal angrenzt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Äußerung 4 (vom 26.02.2010/Eingang 26.02.2010) Da das Schreiben auch auf die Ausführungsplanung und z. Z.
anhängige Rechtsstreite Bezug nimmt, wurde es zuständigkeitshalber dem Amt für
Umwelt und Natur, dem Stadtentwicklungsamt Gruppe Sanierung und Milieuschutz
sowie dem Fachbereich Immobilienverwaltung zur Kenntnis gegeben. 1. Zu
dem Bebauungsplanentwurf 3-25 für die Grundstücke Oderberger Straße 19 sowie
Kastanienallee 10-12 im Bezirk Pankow, Ortsteil
Prenzlauer Berg nehmen wir für unsere Mandantschaft
(Wohnungseigentümergemeinschaft Kastanienallee 10) wie folgt Stellung: Vorab ist zu rügen, dass dem
Bezirk bereits seit Monaten bekannt ist, dass wir die
Wohnungseigentümergemeinschaft Kastanienallee 10 in der Problematik
„Hirschhof“ anwaltlich vertreten. Da mit dem vorliegenden
Bebauungsplanentwurf eine Inanspruchnahme der Flächen unserer Mandantschaft
geplant ist, hätte es doch nahe gelegen, uns oder zumindest unsere
Mandantschaft über die Offenlegung des Bebauungsplanes zu informieren.
Tatsächlich hat man im Bezirksamt offenbar gehofft, dass man von unserer Mandantschaft
unbemerkt die Offenlage des Bebauungsplanentwurfes vornehmen kann. Mit einer
bürgerfreundlichen Verwaltung hat dies nach unserem Dafürhalten nichts zu tun. Abwägung Die Äußerung wurde zur Kenntnis genommen. Für Berlin ist
durch Verwaltungsvorschriften verbindlich festgelegt, dass die ortsübliche
Bekanntmachung von Mitteillungen zur Aufklärung und Unterrichtung der
Öffentlichkeit durch Anzeige (nur) im Amtsblatt für Berlin zu erfolgen hat. Die
Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für den Bebauungsplan 3-25
wurde im Amtsblatt für Berlin vom 22.01.2010 ortsüblich bekannt gemacht. Damit
ist der Bekanntmachungspflicht gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB genüge getan. Ein
weitergehender Anspruch auf individuelle Unterrichtung besteht nicht. Darüber hinaus wurde – wie im Land Berlin gängige
Praxis – durch eine Anzeige in einer Berliner Tageszeitung (Berliner
Zeitung) auf die öffentliche Auslegung sowie auf die Präsentation der
Planunterlagen während des Auslegungszeitraums im Internet hingewiesen. Eine
darüber hinausgehende Information war weder rechtlich erforderlich noch
geboten. 2.
Entgegen der Auffassung des Bezirks kann
vorliegend nicht auf die Verfahrensvorschrift des § 13 a BauGB zurückgegriffen
werden. Denn vorliegend handelt es sich um keinen Bebauungsplan der
Innenentwicklung im Sinne des § 13a Abs. 1 BauGB. Ziel dieser Vorschrift ist
es, dass die Kommunen im Innenbereich liegende Flächen für Ihre Entwicklung
nutzen, statt auf Außenbereichsflächen auszuweichen. Dies machen bereits die im
§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Beispiele deutlich. Der § 13a Abs. 1 BauGB
ist keine Vorschrift zur Beschleunigung der Planung von städtischen Parks. Dies
gilt umso mehr, als dass im Bereich des Grundstücks unserer Mandantschaft
bereits ein entwickeltes Grundstück mit einem relativ neu-sanierten Gebäude
vorhanden ist. Da also die Anwendung des § 13 a BauGB nicht in Betracht
kommt, hätte das Verfahren des Bebauungsplans nach den üblichen Vorschriften
ablaufen müssen. Dass der Bezirk nicht so verfahren ist, ist ausdrücklich zu
rügen. Abwägung Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Bei dem Bebauungsplan 3-25,
mit dem eine öffentliche Parkanlage mit Spielplatz innerhalb eines
innerstädtischen Wohngebiets gesichert werden soll, handelt es sich im Sinne
des § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB um einen Bebauungsplan für eine andere Maßnahme
der Innenentwicklung (hier wichtige Maßnahme der Infrastruktur entsprechend
Sanierungsziel). Auch alle weiteren, in § 13a Abs. 1 BauGB genannten
Voraussetzungen werden durch den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan 3-25
erfüllt, wie unter Teil I, Kapitel 1.2 in der Begründung bereits dargelegt. Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5
AGBauGB wurde von der für die Rechtsprüfung von Bebauungsplänen zuständigen
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat II C bereits beurteilt, dass das
Planverfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann. 3.
Die im Bebauungsplanentwurf beschriebene Nutzung
lässt sich auch nicht aus dem Flächennutzungsplan Berlin entwickeln. Der
Flächennutzungsplan sieht für das Plangebiet eine Wohnbaufläche vor. Das
Grundstück unserer Mandantschaft wird im Übrigen auch in eben dieser Weise
genutzt. In diesem Bereich ist keineswegs eine besondere Grünfläche im
Flächenutzungsplan vorgesehen. Abwägung Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Bezüglich der
Entwicklungsfähigkeit eines Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan (FNP)
ist zu berücksichtigen, dass der FNP seinem Wesen nach ein vorbereitender Plan
ist. Er stellt die beabsichtigte Art der Bodennutzung nach den voraussehbaren
Bedürfnissen der Gemeinde in den Grundzügen dar und ist nicht
grundstücksscharf. Die Darstellung des FNP ist durch die verbindliche
Bauleitplanung zu konkretisieren. Gemäß den Richtlinien zum Darstellungsumfang
(Entwicklungsrahmen) sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (RL -
FNP) vom 23. Januar 2001 werden im FNP Berlin grundsätzlich nur Flächen mit
einer Größe von mindestens 3 ha als Bau- oder Freifläche dargestellt. Der in den o. g. Richtlinien aufgeführte Entwicklungsgrundsatz
1, Satz 2 besagt, dass andere Baugebiete und andere Flächen (u. a. Grünflächen)
kleiner als 3 ha sowie lokale Einrichtungen und Anlagen des Gemeinbedarfs und
der Ver- und Entsorgung mit lokaler Bedeutung aus dem FNP entwickelt werden
können, wenn Funktion und Wertigkeit der Bauflächen sowie die Anforderungen des
Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt
bleiben. ”Lokale Bedeutung” haben Grünflächen (mit allen
Zweckbestimmungen), wenn sie kleiner als 3 ha sind, es sei denn, es handelt
sich um überörtliche Grünverbindungen. Grünflächen mit örtlicher Bedeutung sind
im FNP in dargestellten, für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen enthalten
und im Zuge der konkretisierenden Planung zu differenzieren. Die geplante Grünfläche ist aufgrund ihrer Größe von ca. 0,5
ha von lokaler Bedeutung und die dargelegten Voraussetzungen liegen vor. Daher
ist die geplante Festsetzung aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Die
Begründung wurde entsprechend konkretisiert. 4.
Mit dem Bebauungsplan soll ausweislich Ziff. 3
des Bebauungsplanentwurfs notfalls eine Enteignung unserer Mandantschaft
vorbereitet werden. Ein solches Ansinnen ist jedoch nicht gerechtfertigt.
Demzufolge sind auch die zulasten unserer Mandantschaft vorgesehenen
Festsetzungen des Bebauungsplans unzulässig. Bei dem hinteren
Grundstücksbereich des Grundstücks unserer Mandantschaft handelt es sich
bekanntermaßen um Privateigentum. Dem Bezirksamt ist aus den diversen
Streitigkeiten bekannt, dass nach diesseitigem Dafürhalten auf diese Teilfläche
weder die Vorschriften des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes anwendbar sind,
noch eine öffentlich-rechtliche Widmung vorliegt oder eine faktische Widmung
nach Grünanlagengesetz. Die Schriftsätze aus den
beiden verwaltungsgerichtlichen Verfahren sind dem Bezirksamt bekannt. Auf
diese wird ausdrücklich Bezug genommen. Hinsichtlich der
Anwendbarkeit des § 9 GrünanlG Berlin wird noch einmal ausdrücklich darauf
hingewiesen, dass beim Bezirksamt kein Verzeichnis im Sinne des § 9 Abs. 1
GrünanlG Berlin besteht. Die handschriftliche Tabelle, die das Bezirksamt im
Rahmen der bekannten verwaltungsrechtlichen Verfahren vorgelegt hat, genügt den
Anforderungen des § 9 Abs. 1 GrünanlG Berlin nicht. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Für den Fall,
dass der entsprechend dem Bezirksamtsbeschluss vom 26.09.2006 vorgesehene
Erwerb gemäß Verkehrsflächenbereinigungsgesetz nicht erreicht werden kann, soll
der geplante Bebauungsplan die Grundlage für ein Enteignungsverfahren bilden.
Dem Bebauungsplan kommt dabei die Aufgabe zu, den Enteignungszweck als
Voraussetzung für ein Enteignungsverfahren räumlich und inhaltlich zu
konkretisieren. Ob die Flächen tatsächlich im Wege der Enteignung ihrem Zweck
zugeführt werden müssen, ist gegenwärtig nicht vorhersehbar. Die Feststellung,
ob die besonderen Anforderungen der Enteignung im Einzelfall gegeben sind,
bleibt letztlich dem Enteignungsverfahren vorbehalten. Die geplante Festsetzung ist im
Ergebnis der Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Belangen aus den
überwiegenden Belangen des Gemeinwohls gerechtfertigt. Der Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit wird gewahrt. Der geplante Eingriff in das Privateigentum
soll nur die Teilflächen betreffen, die bereits gemäß Grünanlagengesetz (GrünanlG)
als gewidmete Grün- und Erholungsanlage behandelt werden. Seit 1985 wird der
„Hirschhof“ von der Öffentlichkeit genutzt. Der Sachverhalt, dass
der „Hirschhof“ als öffentliche Grünfläche genutzt wird, war für
die heutigen Eigentümer bereits bei der Rückübertragung bzw. beim
Eigentumserwerb erkennbar. Somit soll durch die Planung kein Eingriff
vorbereitet werden, der die im Bestand vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten für
die Eigentümer einschränkt. Die Begründung wurde hinsichtlich der Abwägung der
privaten Belange ergänzt. Es gab vor dem Erlass des Grünanlagengesetzes von 1997 keine
gesetzlichen Vorgaben für die Führung der Bestandsverzeichnisse. Sie wurden in
den Bezirken individuell geführt. Aufgrund der unterschiedlichen
Rechtspositionen sind Klageverfahren anhängig, die noch nicht abschließend
beschieden wurden. 5.
Unabhängig davon ist darauf hinzuweisen, dass
eine – notfalls enteignungsrechtliche – Inanspruchnahme der
Grundstücke unserer Mandantschaft für eine öffentliche Park- und Spielanlage
mit Blick auf Art. 14 Abs. 1 GG unverhältnismäßig ist. Die Planung des
Bezirksamts macht deutlich, dass die Anlegung eines Parks und Spielplatzes im
rückwärtigen Bereich der Oderberger Straße 19 im hinreichenden Umfange auf
Flächen erfolgen kann, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen. Die
Bereiche des angeblich ehemaligen „Hirschhof“ sind nicht
erforderlich, damit im rückwärtigen Bereich der Oderberger Straße 19 eine
hinreichende Grün- und Spielfläche entsteht. Vielmehr kann der mit dem Verfahren
verfolgte Zweck, eine Grün- und Spielanlage im innerstädtischen Bereich
herzustellen, in zureichender Weise bereits jetzt auf den im Eigentum der
öffentlichen Hand stehenden Flächen erfolgen. Abwägung Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Der mit der geplanten Festsetzung verbundene Eingriff in die privaten Eigentumsrechte ist bei dem verfolgten Planungsziel nicht vermeidbar. Ziel ist die planungsrechtliche Sicherung des bestehenden „Hirschhofs“ (1.741 m²) auf den Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 aufgrund seiner kulturhistorischen Bedeutung und um weiterhin die seit 1985 auf diesen Grundstücken bestehende Nutzung als öffentliche Grünfläche mit Spielplatz für die Allgemeinheit zu gewährleisten. Der geplante Eingriff in das Privateigentum ist unter Beachtung des Art. 14 Abs. 2 GG verhältnismäßig, da nur die Teilflächen zum Wohle der Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert werden sollen, die schon zum jetzigen Zeitpunkt öffentlich genutzt werden. Die von den Eigentümern bisher ausgeübte Nutzung wird somit nicht eingeschränkt. Im Sinne des Art. 14 Abs. 2 GG wird den öffentlichen Interessen gegenüber den privaten der Vorrang eingeräumt. Zusätzlich sollen auf dem landeseigenen Grundstück Oderberger Straße 19 (3.599 m²) weitere öffentliche Park- und Spielplatzflächen sowie der öffentliche Zugang zum „Hirschhof“ gesichert werden. Vorrangig soll das bestehende Defizit in der Versorgung mit öffentlichen Spielflächen abgebaut werden. Die darüber hinaus verbleibende Fläche soll zur Minderung des Defizits an wohnungsnahen Grünflächen genutzt werden. So bestand Ende 2007 im Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“ ein Defizit von 41.400 m² an wohnungsnahen Grünflächen. Gemäß der bezirklichen Spielplatzplanung bestand Ende 2008 in der Versorgungseinheit 2 A, in der das Plangebiet liegt, ein Nettospielflächendefizit von 2.615 m² (89,2%). 6.
Des Weiteren ist festzustellen, dass der Bezirk
mit der vorliegenden Planung die Eigentümer der Flächen des angeblich
ehemaligen „Hirschhofes“ ungleich behandelt. Während nämlich die
Eigentümer der Grundstücke Kastanienallee 10-12 den gesamten rückwärtigen
Bereich ihrer Grundstücke zur Verfügung stellen sollen, die angeblich einmal
zum „Hirschhof“ gehört haben, werden die rückwärtigen Bereiche der
Grundstücke Oderberger Str. 15-17 gar nicht in Anspruch genommen; dies obschon
nach den Behauptungen des Bezirks in dem bekannten verwaltungsgerichtlichen
Verfahren, auch diese Bereiche zum ehemaligen „Hirschhof“ gehört
haben sollen. Abwägung Den Hinweisen wurde nicht gefolgt. Die geplante Festsetzung
der öffentlichen Grünfläche erfolgt entsprechend der Ausweisung im Rahmenplan
für das Sanierungsgebiet „Teutoburger Platz“. Mit dem Bebauungsplan
3-25 sollen die festgesetzten Sanierungsziele planungsrechtlich gesichert
werden. Die privaten Interessen der Grundstückseigentümer sowie die
Bestandsbebauung/-nutzung sind berücksichtigt und abgewogen worden. Die
geplante Festsetzung ist im Ergebnis der Abwägung zwischen den öffentlichen und
privaten Belangen aus den überwiegenden Belangen des Gemeinwohls gerechtfertigt
(siehe Abwägung zu Punkt 5 der gleichen Äußerung). Ziel der Planung ist nicht eine Inanspruchnahme privater Flächen der Grundstücke 15-17, sondern der Erhalt des „Hirschhofs“ auf den Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 sowie die Sicherung von dessen Erschließung und von weiteren wohnungsnahen Grün- und Spielflächen auf dem landeseigenen Grundstück Oderberger Straße 19. Eine Ungleichbehandlung liegt nicht vor, da gemäß der
Aussage des AUN die o. a. Teilflächen der Grundstücke Oderberger Straße 15-17 nie
einer öffentlichen Nutzung als Grün- und Spielfläche unterlagen und somit zu
keinem Zeitpunkt zum „Hirschhof“ gehörten. Wie in der Begründung
unter Teil II, Kapitel 1 dargelegt, war der „Hirschhof“
ursprünglich sowohl über das Grundstück Kastanienallee 12 als auch über einen
schmalen Weg auf dem Grundstück Oderberger Straße 15 erschlossen. Nach der
Überführung dieser Grundstücke in Privateigentum schlossen die Eigentümer beide
Zugänge für die Öffentlichkeit. Da seit dem die Zugänglichkeit über das
landeseigene Grundstück Oderberger Straße 19 gewährleistet ist, wird die
planungsrechtliche Sicherung für eine Erschließung über das Grundstück
Oderberger Straße 15 nicht erforderlich. 7.
Weiterhin ist festzustellen, dass eine weitere
Vergrößerung der Grün- und Spielfläche wohl auch in dem Grundstücksbereich
möglich wäre, der zum St. Elisabeth Stift hinreicht. Darüber hinaus ist hier
nicht bekannt, was mit den Flächen ist, die zum sogenannten „Berliner
Prater“ gehören. Sollte es sich dabei um Flächen handeln, die ebenfalls
im Eigentum der öffentlichen Hand stehen, so muss sich der Bezirk fragen, warum
diese Flächen nicht zur Erweiterung einer Grünanlage in Anspruch genommen
werden. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Erhaltung des „Hirschhofs“ auf den Teilflächen der Grundstücke Kastanienallee 10-12 und dessen Erweiterung auf dem landeseigenen Grundstück Oderberger Straße 19 sind die planungsrechtlich zu sichernden Sanierungsziele. Es besteht kein darüber hinausgehendes Erfordernis, weitere landeseigene Flächen wie z. B. das angrenzende Grundstück Eberswalder Straße 14-15, Flurstück 4235 zu sichern, da nach Umsetzung der Planung der Bedarf an Nettospielflächen in dieser Versorgungseinheit nahezu gedeckt sein wird. Entsprechende Untersuchungen zum Bedarf erfolgten im Rahmen der bezirklichen Fachplanungen. Der „Berliner Prater“ ist eine kulturelle Einrichtung mit gewerblichen Nutzungen (Restaurant und Biergarten). Eine Inanspruchnahme von dessen Fläche würde zum einen zu Einschränkungen oder zum Wegfall bestehender Nutzungen führen und somit dem öffentlichen Interesse entgegenstehen. Zum anderen würden die bestehenden Nutzungen zu Konflikten mit der sensiblen Nutzung Parkanlage/Spielplatz führen. Um beides zu vermeiden, soll eine Inanspruchnahme einer Fläche des „Berliner Praters“ nicht erfolgen. 8.
Ferner ist die Planung mit Blick auf Art. 14
Abs. 1 GG zulasten unserer Mandantschaft unverhältnismäßig, da mit der Planung
der gesamte rückwärtige Gartenbereich des Grundstücks in Anspruch genommen
werden soll. Dieser rückwärtige Gartenbereich stellte bei der Planung des
entsprechenden Wohnungseigentumskomplexes ein besonderes Merkmal dieses
Grundstücks dar. Die Eigentümer hatten ihre Wohnungen in diesem Komplex unter
anderem erworben, weil im rückwärtigen Grundstücksbereich eine innerstädtische
Grünfläche vorhanden war, die die Eigentümer auch entsprechend nutzen wollten.
Durch die nunmehr vorliegende Planung soll den Eigentümern die gesamte
rückwärtige Grundstücksfläche entzogen werden. Dabei ist derzeit nicht im
Ansatz erkennbar, dass zu diesen Fragen überhaupt eine Abwägung stattgefunden
hat. Vielmehr ist davon auszugehen, dass das Bezirksamt in dieser Frage
überhaupt nicht zu einer ernsthaften Abwägung bereit ist. Denn sowohl in dem
Verfahren nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz als auch in dem Verfahren
vor dem Verwaltungsgericht setzt das Bezirksamt alles daran, um in den Besitz
der rückwärtigen Teilfläche des Grundstückes Kastanienallee 10 zu kommen.
Dementsprechend will der Bezirk mit der vorliegenden Planung diese Flächen
beanspruchen, ohne nachvollziehbar darzulegen, warum es zur Anlage einer
angemessenen öffentlichen Grünanlage gerade dieser privaten Grundstücke bedarf. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Der geplante Eingriff in das Privateigentum ist unter Beachtung des Art. 14 Abs. 1 und 2 GG verhältnismäßig, da nur die Teilflächen zum Wohle der Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert werden sollen, die schon zum jetzigen Zeitpunkt öffentlich genutzt werden und gemäß Grünanlagengesetz als gewidmete Grün- und Erholungsanlage behandelt werden. Der Sachverhalt, dass der „Hirschhof“ als öffentliche Grünfläche genutzt wird, war für die heutigen Eigentümer bereits beim Erwerb erkennbar. Eine private Nutzung der betroffenen Flächen war bisher nicht möglich und somit wird diese den Eigentümern durch die Planung auch nicht entzogen bzw. die von den Eigentümern bisher ausgeübte Nutzung ihres Grundstücks wird nicht eingeschränkt. Auch wird weder beim Grundstück Kastanienallee 10 noch bei den beiden benachbarten Grundstücken Kastanienallee 11-12 der gesamte rückwärtige Bereich in Anspruch genommen. Beim Grundstück Kastanienallee 10 verbleibt neben dem rückwärtigen zweigeschossigen Gebäudeteil eine ca. 100 m² große unbebaute Fläche. Des Weiteren sind auch im 1. und 2. Hinterhof Freiflächen vorhanden. Es besteht hier eine für innerstädtische Verhältnisse nicht unübliche Grundstückssituation. Auch wenn die angrenzend geplante öffentliche Nutzung den Eigentümern zukünftig keine alleinige private Nutzung ermöglicht, so profitieren sie doch von dieser Situation. Einerseits wirkt sich die angrenzende Freifläche des „Hirschhofs“ positiv auf die Belichtungs-, Besonnungs- und Belüftungssituation und damit auf die Wohn- und Arbeitsverhältnisse aus. Andererseits steht die Nutzung wie allen anderen Anwohnern, auch den Eigentümern des Grundstücks Kastanienallee 10 frei und kommt diesen für Freizeit und Erholung zu Gute. Die Begründung wurde hinsichtlich der Abwägung der privaten Belange ergänzt. Äußerung 5 (vom 26.02.2010/Eingang 26.02.2010) Der Inhalt des Schreibens betrifft nicht den Regelungsinhalt
des Bebauungsplans, da keine bodenrechtliche Belange angeregt werden. Da Anregungen
zur Umsetzung der Planung gegeben werden, wurde das Schreiben an das zuständige
Amt für Umwelt und Natur (AUN) zur Stellungnahme und zur weiteren Verfügung
übermittelt. 1.
Bezüglich des Bebauungsplans
3-25/„Hirschhof“ gebe ich als Mitglied der Eigentümer-Gemeinschaft
(Oderberger Straße 21) folgende Stellungnahme ab: -
Nachts, spätestens ab 22 Uhr, sollte der Park
abgeschlossen werden. -
Als direkter Anwohner der Oderberger Str. 2/2.
Sfl./Hinterhaus ist die zu erwartende Lärmbelästigung nicht akzeptabel. -
Eine Entwicklung als Drogenhandels-Platz wird
erschwert oder im Idealfall sogar verhindert. Abwägung Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen. Sie betrifft nicht
den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. Nach Prüfung der Anregungen teilte das AUN mit, dass der
Schutz und die Sicherheit öffentlicher Grünflächen einschließlich der
Benutzung durch die im Grünanlagengesetz
festgelegten Regelungen bestimmt werden. Eine notwendige Verpflichtung zum
nächtlichen Verschließen öffentlicher Grünanlagen ist im Gesetz nicht
vorgesehen und wird vom AUN nicht beabsichtigt. Ausgenommen der Regelung
„Schutz der Nachtruhe“ des § 3 Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin
(LImSchG Bln) gibt es keine rechtlichen Regelungen, die Geräuschentwicklungen
kindlichen Verhaltens in öffentlichen Grünanlagen, hier Spielplatzflächen
einschränken. Vielmehr sind gemäß § 6 Abs. 1 LImSchG Bln „störende
Geräusche, die von Kindern ausgehen, … als Ausdruck selbstverständlicher
kindlicher Entfaltung und zur Erhaltung kindlicher Entwicklungsmöglichkeiten
grundsätzlich sozialadäquat und damit zumutbar“. Im Übrigen siehe Abwägung zur Äußerung 2, Punkte 1 und 2. 2.
Die Umzäunung sollte entsprechend in Höhe und
Qualität dimensioniert werden. Abwägung Die Anregung wurde zur Kenntnis genommen. Sie betrifft nicht
den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. 3.
Der hintere und offene, zum Grundstück der
Oderberger Str. 21 direkt angrenzende Streifen, sollte neben dem geplanten Zaun
ausreichend dicht und für Mensch und HUND undurchdringbar bepflanzt werden. -
Ein Vordringen/die direkte Einsicht auf den
hinteren, tiefer liegenden Grundstückteil der Oderberger Str. 21 wird
verhindert. -
Eine Belästigung durch Fäkalien wird
vermindert. Zu erwähnen sind hier die Erfahrungen mit dem bereits existierenden
Hirschhof und dem angrenzenden Gelände der damaligen Auto-Werkstatt –
Hier wurde öfters „einfach mal um die Ecke gemacht“. Nicht zu
vergessen: Die Masse an „Hundegeschäften“. Abwägung Die Anregungen wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen
nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern dessen Umsetzung. Äußerung 6 (vom 01.03.2010/Eingang 05.03.2010) Als Mieter der Erdgeschosswohnung und des 1.
Obergeschosses im 2. Seitenflügel mit Gartennutzung und ehemals angrenzender
Mauer haben wir folgende Anmerkungen: Der Park muss mindestens
zwischen 22 und 7 Uhr abgeschlossen sein (siehe Park am Nordbahnhof). Nur so
wird Vandalismus und nächtliche Ruhestörung verhindert. Da nur zwei Zugänge vorhanden
sind (Oderberger Straße bzw. Kastanienallee) ist dies auch umsetzbar.Der die
Mauer ersetzende Zaun muss so gestaltet sein, dass ein Draufklettern bzw.
Drüberklettern unmöglich ist (Wir sprechen hier leider aus Erfahrung). Er muss
auch gewissen Sichtschutz bieten, da sonst die Gartennutzung unmöglich wird.
Außerdem empfiehlt sich, dass von Hirschhof-Seite davor eine Bepflanzung
erfolgt, die ebenfalls vom Drüberschauen bzw. Drüberklettern abhält. Die bisherige Absicherung der
Baustelle ist mangelhaft. Letzten Samstag und Sonntag haben wir sowohl
Erwachsene als auch Kinder beobachtet, die bis an den Bauzaun zu unserem
Grundstück gegangen sind. Der Zugang erfolgte anscheinend relativ einfach über
die Kastanienallee. Wir hatten schon vor Wochen bei einer Besprechung mit
S.T.E.R.N. auf die Problematik hingewiesen (Verletzungsgefahr bzw. Diebstahl
von Dingen aus unserem Garten)! Wenn gewünscht, können wir die Problematik
gerne näher erläutern inkl. Fotos. Außerdem haben wir eine Reihe von Fragen: -
Werden Lichtmasten im Park installiert und wo
werden diese stehen (Wir haben zwei kleine Kinder die im 1. Stock schlafen)? -
Wir haben gehört, dass es Toiletten und
Gebäude für nichtkommerzielle Nutzung geben soll? -
Werden Kontrollgänge vom Ordnungsamt stattfinden? -
Wann wird unser Garten (Rasenfläche) inkl.
der weggerissenen Anpflanzungen (u. a. wilder Wein) an der Mauer
wiederhergestellt? -
Wie lange dauern noch die Abrissarbeiten bzw.
die Abtragung des kontaminierten Bodens und anschließende Verfüllung (Unser
kleiner einjähriger Sohn kann seit Wochen keinen Mittagsschlaf machen)? -
Wie lange dauert es danach, bis die weitere
Gestaltung in 2011 beginnt? Was passiert in der Zwischenzeit (besonders
hinsichtlich der Sicherung unbefugten Betretens)? Werden die Anwohner in die
weitere konkrete Planung (z.B. wo kommen Spielgeräte oder Pflanzen hin)
einbezogen? Generell würden wir uns wünschen, dass die Anlieger
besser informiert werden. Dazu ein kleines Beispiel: Bei der letzten
Besprechung hieß es noch, dass ein Sockel der Mauer bestehen bleibt. Letzten
Freitag rückte der Bagger an. Anscheinend wurde vor über einer Woche die
Planung geändert, ohne uns zu informieren. Das mag sich harmlos anhören, aber
meine Frau mit dem kleinen Sohn sahen das Freitag zurecht nicht so locker! Und
generell ist auch anzumerken, dass bisher nur auf konkrete Nachfrage der
Anlieger zwei Besprechungen vor Ort stattgefunden haben. Abwägung Die Anregungen und Fragen wurden zur Kenntnis genommen. Sie
betreffen nicht den Regelungsinhalt des Bebauungsplans, sondern die
Ordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 sowie die
Ausführungsplanung. Die Äußerung wurde an die zuständigen Stellen im Bezirksamt
(Stadtentwicklungsamt, Sanierung/Milieuschutz sowie Amt für Umwelt und Natur)
mit der Bitte um Beantwortung an den Einwender weitergeleitet. Dem ist das AUN
mit dem Schreiben vom 30.03.2010 nachgekommen. Äußerungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher
Belange 1. Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung,
Stadtentwicklungsamt, Sanierung/Milieuschutz (vom 04.02.2010/Eingang
08.02.2010) 1.
Entsprechend dem am 06.04.2009/02.07.2009
zwischen dem Bezirksamt Pankow von Berlin und der S.T.E.R.N. GmbH
abgeschlossenen Durchführungsvertrag wurde im Herbst 2009 mit den Abbrucharbeiten
auf dem Gelände des Hirschhofs begonnen. Der Abschluss der Arbeiten ist zum
15.03.2010 geplant. Im Anschluss daran werden die Arbeiten zur
Altlastensanierung durchgeführt. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung wurde
entsprechend konkretisiert. 2.
Entsprechend dem am 11.11.2009 angenommenen
Ersuchen der BVV – Drs. VI-0885 soll auf dem Gelände des Hirschhofs ein
Spiel- und Nachbarschaftshaus etabliert werden. Das ehemalige Werkstattgebäude
wurde daher von den Abbrucharbeiten ausgenommen, um es ggf. einer
entsprechenden Nutzung zuzuführen. Nach einer ersten Schätzung
sind dafür Mittel in Höhe von ca. 200.000,00 € erforderlich. Die
Finanzierung soll aus Sanierungsfördermitteln erfolgen. Diese Finanzierung ist
gegenwärtig jedoch nicht gesichert. Voraussetzung dafür ist eine
Änderung bzw. Ergänzung des Sanierungsziels per BA-Beschluss mit entsprechenden
Festlegungen zur Finanzierung der Maßnahme aus dem Titel 89331. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Dem BVV-Beschluss
vom 11.11.2009 (Drs. VI-0885) folgend, wird im Bebauungsplanentwurf 3-25 gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB eine Fläche mit dem besonderem Nutzungszweck
„Spiel- und Nachbarschaftshaus“ ausgewiesen. Der
Bebauungsplanentwurf und die Begründung wurden entsprechend überarbeitet. 3.
Wenn die Finanzierung gesichert ist, soll ein
Interessenbekundungsverfahren für die Betreibung des Spiel- und
Nachbarschaftshauses durchgeführt werden. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2. IT-Dienstleistungszentrum Berlin (vom
02.02.2010/Eingang 09.02.2010) 1.
Aufgrund des eingereichten Planentwurfs haben
wir festgestellt, dass keine Belange des IT-Dienstleistungszentrums Berlin
betroffen sind. Unsererseits gibt es keine Einwände und Bedenken gegen den
Entwurf des Bebauungsplans 3-25 „Hirschhof“. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 2.
Weitere Einzelheiten entnehmen Sie ggf. bitte
den beigefügten Unterlagen. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Gemäß den
beigefügten Unterlagen verläuft eine Telekommunikationslinie des
IT-Dienstleistungszentrums Berlin (ITDZ) im Gehwegbereich der Oderberger
Straße. Die Kabelanlage befindet sich innerhalb der öffentlichen
Straßenverkehrsfläche, so dass eine Sicherung von Leitungsrechten im Rahmen der
Bebauungsplanung nicht erforderlich ist. Die Begründung wurde ergänzt. 3. Abteilung Finanzen, Personal und Umwelt, Amt für
Umwelt und Natur (AUN)
(vom 23.02.2010/Eingang 25.02.2010) 1. Naturschutzfachliche
Belange Auf der Grundlage der aktuellen Novellierung des
BNatSchG, welches am 01.03.2010 in Kraft tritt, bedarf es in der vorliegenden
Begründung zu dem Bebauungsplan einer Anpassung der zitierten einschlägigen
Rechtsgrundlagen, insbesondere da gleichlautendes oder entgegenstehendes
Landesrecht (NatSchG Bln) außer Kraft tritt. Zu Teil I, Ziffer 2.8.2
„Schutzgut Tiere und Pflanzen“ ergibt sich folgendes
Korrekturerfordernis: (...) Gleichzeitig sind sie
(Anm. die europäischen Vogelarten) besonders geschützt nach § 7 Abs. 2 Nr. 13 BNatSchG. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde entsprechend
geändert. 2.
Zu Teil III, Ziffer 4.2 „Schutzgut Tiere
und Pflanzen“ ergibt sich u.a. folgendes Korrekturerfordernis: (...) Bei Vorliegen eines
solchen Sachverhalts bedarf es zur Überwindung des Beseitigungsverbots nach §
44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG der Ausnahmegenehmigung nach § 45 BNatSchG. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Mit Schreiben vom 05.11.2009
wurde mittlerweile durch SenStadt I E
für die Beseitigung von Fortpflanzungs-/Ruhestätten besonders geschützter
Vogelarten sowie ggf. von Fledermausquartieren (streng geschützt) wegen Abriss
von Gebäudeteilen auf dem Grundstück Oderberger Straße 19 eine Ausnahme nach §
43 Abs. 8 Nr. 5 BNatSchG erteilt (entspricht nach der aktuellen Novellierung
des BNatSchG nunmehr § 45 Abs. 7 Nr. 5 BNatSchG). Weiterhin liegt für das Grundstück Oderberger Straße 19 eine
faunistische Untersuchung vor (Arbeitsgemeinschaft Freilandbiologie Dipl. Biol.
Carsten Kallasch: Erfassung geschützter Arten auf dem Grundstück Oderberger
Straße 19 in Berlin-Pankow, OT Prenzlauer Berg, vorläufige Vorschläge zur
Berücksichtigung geschützter Arten im Rahmen des B-Plans 3-25, Dezember 2009).
Die Begründung wurde unter Zugrundelegung dieser Unterlagen aktualisiert. Die
Rechtsgrundlagen wurden aktualisiert. 3.
Belange der Spielplatz- und Freiraumplanung Bezirkliche Spielplatzplanung weist auf folgende
Aktualisierungen mit Bezug auf Datenstand vom 31.12.2008 hin: Zu Teil I, Ziffer 2.7.10,
„Bezirkliche Spielplatzplanung“ 2. Absatz, erster und zweiter Satz: Mit Stand 31.12.2008 waren 2.933 Einwohner
melderechtlich registriert. Gemäß der Richtwertberechnung von 1,0 m²
Nettospielfläch /Einwohner beträgt in der Versorgungseinheit 2 A das Nettospielflächendefizit 2.615 m²
(89,2 %). 2. Absatz letzter Satz Damit soll der aktuelle Bedarf
zu 95,5 % gedeckt werden. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde entsprechend
überarbeitet. 4.
Zu Teil I, Ziffer 2.8.1 „Schutzgut Mensch,
Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen und Spielplätzen“ 4. Absatz Das Plangebiet liegt laut bezirklicher Spielplatzplanung
in einem Versorgungsbereich (VB 2) mit einem Nettospielflächendefizit von derzeit
7.453 m² (31,5 %). (beinhaltet die Versorgungseinheiten 2A – 2F. (Sollte
hier aber nur die Aussage zur Versorgungseinheit getroffen werden, würde der
Satz lauten: Das Plangebiet liegt laut bezirklicher Spielplatzplanung in einer
Versorgungseinheit mit einem Nettospielflächendefizit von derzeit 2.615 m²
(89,2 %)). Zu Teil II, Ziffer 2
„Intention der Planung“ 1. Absatz, zweiter Satz Das vorhandene
Nettospielflächendefizit in der relevanten Versorgungseinheit 2 A soll, bezogen
auf die gegenwärtige Einwohnerzahl, nahezu abgebaut und der Bedarf von 2.933 m²
annährend gedeckt werden. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde entsprechend
überarbeitet. Hinsichtlich des Nettospielflächendefizits wurde in der
Begründung auf die Versorgungseinheit (VE 2 A) Bezug genommen. 5.
Zu Teil II, Ziffer 3.1 „Öffentliche
Grünflächen“ Ergänzend zu berücksichtigen
ist: Auf der Grundlage des Bezirksamtsbeschlusses VI –
1069 / 2010 ist für das Grundstück Oderberger Straße 19 innerhalb der
„Öffentlichen Grünanlage mit Spielplatz“ nunmehr ergänzend der
Erhalt, die Sanierung und der Umbau des ehemalig genutzten
Kfz-Werkstattgebäudes zu einem Spiel- und Nachbarschaftshaus durch eine
geeignete Festsetzung und ggf. Darstellung planungsrechtlich zu sichern. Im Rahmen eines zwischenzeitlich durchgeführten
Bürgerbeteiligungsverfahren zur Gestaltung und Nutzung der geplanten
Grünanlage wurde unter anderem der Bedarf formuliert, ein Platzhaus als
Identifikationsort im Sanierungsgebiet Teutoburger Platz zu etablieren und damit
die Nutzungsmöglichkeiten der Anwohner und die Attraktivität der Grünflächen zu
erhöhen. Angesichts des in den vergangenen Jahren erfolgten
besonderen Engagements der Anwohner zur Umgestaltung der Gesamtfläche kommt dem
Hirschhof eine hohe symbolische Bedeutung als öffentliche Grün- und Freifläche
sowie als Nachbarschaftstreff innerhalb eines dicht bebauten Wohngebietes zu.
Mit der Etablierung eines Platzhauses soll dieser Entwicklung in angemessener
Form Rechnung getragen werden. Über ein Interessenbekundungsverfahren soll ein
Betreiber gefunden werden, der alle laufenden Kosten übernehmen soll und mit
dem eine vertragliche Vereinbarung mit dem Amt für Umwelt und Natur
abzuschließen ist. Eine gewerbliche Nutzung ist auszuschließen. Mit dem Erhalt der Baulichkeit reduziert sich zwar die
ursprünglich geplante öffentliche Grünanlage um ca. 200 m², die
Nutzungsmöglichkeiten der Gesamtfläche für Spiel und Erholung können jedoch
ggf. in Abhängigkeit von dem zukünftigen Betreiber beispielsweise auch bei
schlechter Witterung erweitert werden. Zur Finanzierung der notwendigen Investitionen für die
Sanierung und den Umbau des Gebäudes entstehen dem Bezirk keine zusätzlichen
Kosten, da die veranschlagten Kosten in Höhe von ca. 200.000,00 € aus den
Sanierungsmitteln bereitgestellt werden sollen. Hierfür wurde per Schreiben
vom 01.02.2010 ein Antrag auf Änderung der Sanierungsziele bei der
Sanierungsverwaltungsstelle gestellt. Abwägung Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Dem BVV-Beschluss
vom 11.11.2009 (Drs. VI-0885) folgend, wurde im
Bebauungsplanentwurf 3-25 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB eine Fläche mit dem
besonderem Nutzungszweck „Spiel- und Nachbarschaftshaus“
ausgewiesen. Die Begründung wurde entsprechend überarbeitet. 6.
Zu Teil II, Ziffer 3.5
„Flächenbilanz“ Die in der Tabelle
Flächenbilanz Bebauungsplanentwurf 3-25 angegebene Gesamtflächengröße zur
öffentlichen Grünfläche wurde mit 5.307 m² benannt. Das Amt für Umwelt und
Natur führt in seinem Flächenbestand folgende Teilflächen: -
ehemaliger Hirschhof 1.741 m² -
das Flurstück 4041 2.501 m² -
das Flurstück 4236 1.098 m². Dies würde eine rechnerisch
ermittelte Gesamtfläche von 5.340 m² anstatt 5.307 m² ergeben. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde entsprechend
überarbeitet. 7.
Neu zu ermitteln ist die Flächengröße der
geplanten öffentlichen Grünanlage unter Berücksichtigung der zu erhaltenden
Baulichkeit. Abwägung Dem Hinweis wurde gefolgt. Die Begründung wurde
überarbeitet. 8.
Zu Teil II, Ziffer 5,
„Ordnungsmaßnahmen“ 2. Absatz, 3. Satz Die Ordnungsmaßnahmen
begannen am 26.11.2009. Abwägung Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Begründung
wurde entsprechend konkretisiert. 9.
Belange des Boden- und Grundwasserschutzes In der Begründung zum
B-Planentwurf wurde die Fläche durch das Planungsamt nicht wie gefordert als
Verdachtsfläche gekennzeichnet. In unserer Stellungnahme dazu wurde jedoch
begründet, warum die Fläche gekennzeichnet werden muss. Die auf dieser Fläche
vorhandenen Bodenbelastungen stehen einer Nutzung als Spielplatzfläche
entgegen. Mit Schreiben vom 01.12.2009
an BzBm Ref. wurde ausdrücklich, in Vorbereitung der Bezirksamtsvorlage zum
Bebauungsplanentwurf darauf verwiesen. So ist auch weiterhin die
terminliche als auch umfängliche Sanierung derzeitig nicht gesichert. Eine Kennzeichnung ist nur
dann entbehrlich, wenn vor Festsetzung des B-Plans eine Sanierung erfolgt sein
sollte. Abwägung Dem Hinweis wurde nicht gefolgt. Bauträger für das geplante
Vorhaben ist das BA Pankow, Amt für Umwelt und Natur (AUN). Das AUN hat bereits
die S.T.E.R.N. GmbH beauftragt, die erforderlichen Ordnungsmaßnahmen (Teil der
Baumaßnahme) auf dem Grundstück Oder-berger Straße 19 durchzuführen. Dazu gehört
auch die fachgerechte Entsorgung von kon-taminiertem Boden und Altlasten. Mit
der Durchführung der Ordnungsmaßnahmen wurde am 26.11.2009 begonnen. Es wird
davon ausgegangen, dass die vorhandenen Bodenverunreinigungen noch vor
Festsetzung des Bebauungsplans saniert sind und somit gegenstandslos werden. Da sich das Grundstück Oderbergerstraße 19 im Fachvermögen
des AUN befindet und dieses auch Bauherr für das geplante Vorhaben ist, kann
davon ausgegangen werden, dass in Kenntnis der vorhandenen Bodenbelastungen
alle erforderlichen Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Baumaßnahme erfolgen
werden. Die Sanierung und die Entsorgung belasteter Aushubmassen sowie die
Nachweispflicht gegenüber den für den Bodenschutz zuständigen Behörden sind
durch die Bauträgerschaft des Lands Berlin gesichert. Eine Kennzeichnung der
Fläche im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. TEIL V
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414); zuletzt geändert durch
Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585). Gesetz
zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Verordnung
über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung –
BauNVO) in der Fassung vom 23.
Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom
22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Zehnte
Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472). Berlin,
den 08.06.2010 Bezirksamt
Pankow von Berlin Abt.
Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt gez. Carrasco Leiterin Fachbereich Stadtplanung
TEIL VI ANHANG 1.
Textliche
Festsetzung
1. Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 2.
Hinweis
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befindet sich im
Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
für das Gebiet „Teutoburger Platz“ im Bezirk Pankow von Berlin,
Ortsteil Prenzlauer Berg vom 20. März 2007 (GVBl. S. 146). [1] In der faunistische Untersuchung von Dezember 2009 (Kallasch 12/2009) wurde zur Kompensation geschützter Lebensstätten die Anbringung von insgesamt 8 Nist- und Quartiershilfen vorgeschlagen (6 für Brutvögel, 2 für Fledermäuse). Darüber hinaus wurde empfohlen, weitere Nisthilfen und Verstecke anzubringen (7 Nisthilfen für Brutvögel, 6 Quartiere für Fledermäuse). |
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Legende
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