Drucksache - VI-1102  

 

 

 

Siehe Anlage

 

 

 

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                           2010

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                                  Drucksache-Nr.:

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

Betr.:

 

Bebauungsplan 3-32 für das Grundstück Belforter Straße 5-8 / Straßburger

Straße 33-36/ Metzer Straße 35-37 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am ……… folgende Beschlüsse gefasst:

 

I.          Für das Grundstück Belforter Straße 5-8 / Straßburger Straße 33-36 / Metzer Straße 35-37 im  Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg wird der Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-32 aufgestellt.

 

II.          Der Bebauungsplan 3-32 soll als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden.

 

III.         Zum Entwurf des Bebauungsplans 3-32 Stand Mai 2010 soll die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden und auf der Grundlage § 4a Abs. 2 BauGB gleichzeitig die Unterrichtung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen.

 

            Mit der Durchführung der Beschlüsse wird das Stadtentwicklungsamt beauftragt.

 

 

Begründung

 

Veranlassung:

 

Die BVV hat mit Drs.-Nr. 0495/2008 und Drs.-Nr. 0827/2009 das Bezirksamt ersucht, zur Sicherung der mit Durchführung der Sanierungsmaßnahmen erreichten Verbesserungen für die jeweiligen Sanierungsgebiete, blockweise Bebauungspläne aufzustellen. Es sollte insbesondere die Sicherung notwendiger kommunaler Gemeinbedarfsflächen, die Erhaltung vorhandener Freiflächen im Bebauungszusammenhang und die Bewahrung einer angemessenen Dichte erfolgen.

Damit sollte über den Sanierungszeitraum hinaus sichergestellt werden, dass unverträgliche Nachverdichtungen ausgeschlossen werden und dass vorhandene Nutzungsmischungen, soweit es sich um schutzwürdige Nutzungsmischungen handelt, erhalten bleiben.

Das Plangebiet befindet sich im Baublock 110 038, zwischen Belforter Straße, Straßburger Straße, Metzer Straße und der Kollwitzstraße. Es war Bestandteil des mit der Zehnten Verordnung zur Änderung von Verordnungen über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 6. Januar 2009 (GVBl. S. 13) aufgehobenen Sanierungsgebietes Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz.

Die Ziele der Sanierung sahen für den Baublock eine Flächensicherung für Wohnen und eine Neuordnung vor. Ursprünglich sollte „Stadtreparatur durch Neubau“ erfolgen. Dieses Ziel wurde im Sanierungszeitraum nicht umgesetzt. Es erfolgte lediglich eine Teilsanierung am Gebäudebestand.

 

Das Grundstück gehört einer privaten Gesellschaft. Im Bezirk liegt ein Antrag auf Bauvorbescheid vor, mit dem eine bauliche Verdichtung auf dem Grundstück abgefragt wird.

 

Planerfordernis:

 

Das Gebiet Prenzlauer Berg-Kollwitzplatz hat durch die städtebaulichen Sanierungs­maßnahmen in den Jahren von 1993 bis 2009 eine erhebliche Attraktivitätssteigerung erfahren. Das Interesse für private Investitionen dauert an und damit der Nachverdichtungs- und Umnutzungsdruck.

 

Der Planungsraum 37 (Kollwitzplatz), weist bereits eine hohe Bevölkerungsdichte im Bestand auf. Darüber hinaus gibt es noch größere un- bzw. untergenutzte Potentialflächen mit Neuordnungsbedarf. Für Wohnungsneubau in größerem Umfang stehen im Gebiet aber weder zusätzliche Flächen für die soziale Infrastruktur und die Freiraumnutzung, noch die finanziellen Mittel zur Verfügung.

Die vorhandenen Baustrukturen in den Gründerzeitgebieten lassen auf der Grundlage des geltenden Rechts (§ 34 BauGB) in Verbindung mit der geltenden Bauordnung für Berlin noch in erheblichem Umfang Nachverdichtung zu. Die große Nachfrage und das anhaltende Interesse an der Ausnutzung vorhandener Potentiale insbesondere für den Wohnungsneubau machen es erforderlich, einer möglichen Nachverdichtung angemessene Grenzen zu setzen.

Um nach Aufhebung des Sanierungsgebietes das erreichte Niveau zu erhalten, ist es erforderlich, für Flächen mit größerem Neubaupotenzial einen Bebauungsplan aufzustellen, damit durch eine Abwägung der unterschiedlichen Interessen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gewährleistet werden kann.

Das Grundstück Belforter Straße 5-8 / Straßburger Straße 33-36 / Metzer Straße 35-37 weist ausgehend von der ortsüblichen Bebauung entlang der Straßburger Straße, aber aufgrund der vorhandenen Baustrukturen im Baublock 110 038 auch im rückwärtigen Bereich Möglichkeiten zur Nachverdichtung auf.

 

Der Bebauungsplan soll sicherstellen, dass die Nachverdichtungspotentiale auf den Blockrand begrenzt, größere zusammenhängende Freiflächen möglichst erhalten bleiben und dass sich zusätzliche Bebauung sowohl hinsichtlich der überbaubaren Flächen als auch hinsichtlich der Gebäudehöhen bzw. der Geschosszahlen verträglich in den Bestand einfügen.

 

Ausgangssituation und vorhandener Bestand im Plangebiet:

 

Das Baugrundstück befindet sich in Privateigentum. Die Straßenverkehrsflächen sind öffentliches Straßenland und im Landesgrundvermögen (Tiefbauamt).

 

Der vorhandenen Nutzungsart entsprechend ist das Gebiet, in dem sich das Grundstück Belforter Straße 5-8 / Straßburger Straße 33-36 / Metzer Straße 35-37 befindet, auf der Grundlage des § 34 Abs. 2 BauGB einem allgemeinen Wohngebiet gemäß § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) zuzuordnen.

 

Das 8.210 m² große Grundstück nimmt ca. die Hälfte des Baublocks 110 038 ein. Es wurde nach Zerstörung der Vorkriegsbebauung im 2. Weltkrieg in den Jahren 1959-1962 parallel zur Belforter Straße und Metzer Straße mit drei Wohngebäuden in fünfgeschossiger Zeilenbauweise bebaut.

 

Der übrige Baublock weist die für das Gründerzeitgebiet um den Kollwitzplatz typische Bebauung mit Vorderhäusern in geschlossener Bauweise auf. Historischer Bestand mit fünfgeschossigen Mietshäusern aus der Bauperiode von 1870 bis 1899 befindet sich aber nur auf den Grundstücken Kollwitzstraße 16 / Ecke Metzer Straße, Kollwitzstraße 18 und Metzer Straße 38. Die für diese Bauperiode typischen Seitenflügel und Quergebäude weist der Baublock nicht auf. Die Lücke auf dem Grundstück Metzer Straße 39-40 wurde in der Nachkriegszeit mit einem sechsgeschossigen Vorderhaus geschlossen.

Im Zeitraum der Sanierung sind auf den Grundstücken Kollwitzstraße 26-28 / Ecke Belforter Straße und Belforter Straße 1, 2 eine Blockrandbebauung mit sechs- bis sieben Geschossen und einem freistehenden 5-geschossigen Gebäude auf dem rückwärtigen Grundstücksteil entstanden. Eine vergleichbare Bebauung mit einem viergeschossigen „Gartenhaus“ befindet sich auf dem Grundstück Kollwitzstraße 22. Auch für das Grundstück Kollwitzstraße 20 wurde eine entsprechende Bebauung mit Vorderhaus und einem freistehenden dreigeschossigen Gebäude genehmigt, jedoch noch nicht errichtet.

Für diesen Teil des Baublocks sind die denkbaren Nachverdichtungspotenziale im Wesentlichen bereits ausgeschöpft und eine Bauleitplanung nicht mehr erforderlich. Die Nutzungsmaße in diesem Teil des Baublocks liegen bei Grundflächenzahlen (GRZ) zwischen 0,4 und 0,5 (für das Eckgrundstück Kollwitzstraße 16, bei einer GRZ von 0,87). Die Geschossflächenzahlen (GFZ) liegen zwischen 1,8 und 3,1 (für das Eckgrundstück Kollwitzstraße 16, bei einer GFZ 4,6).

Dies sind Nutzungsmaße, die über den Obergrenzen des § 17 der BauNVO für allgemeine Wohngebiete liegen, aber typisch für die gründerzeitlichen Baustrukturen sind.

Die bestehende Bebauung auf dem Grundstück Belforter Straße 5-8 / Straßburger Straße 33-36/ Metzer Straße 35-37 weicht sowohl hinsichtlich der Bebauungsstruktur als auch hinsichtlich der bestehenden Nutzungsmaße davon ab. Durch die bestehenden fünfgeschossigen nur knapp 10 m tiefen Hauszeilen mit nicht ausgebautem Satteldach werden Nutzungsmaße mit einer GRZ von ca. 0,2 und einer GFZ von 1,0 erreicht.

Die besondere Qualität besteht in der Großzügigkeit zusammenhängend gestalteter  und gemeinschaftlich nutzbarer Freiflächen.

 

Die vorhandene Bebauung steht nicht unter Denkmalschutz. An den Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt das Denkmalensemble um den Wasserturmplatz an.

 

Das Plangebiet liegt im räumlichen Geltungsbereich des Landschaftsplans IV-L-3 „Gründerzeitgebiete Prenzlauer Berg“ im Bezirk Pankow von Berlin (Verordnung vom 21. September 2004; GVBl. S. 434).

 

Für das Plangebiet gibt es keine Verordnung zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt (§ 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Damit ist kein zusätzlicher Genehmigungsvorbehalt gegeben, der bei Bauvorhaben bzw. bei der Planung zu berücksichtigen wäre.

 

Ziel und Zweck der Planung:

 

Der Bebauungsplan 3-32 soll eine städtebauliche Entwicklung sichern, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen miteinander in Einklang bringt. Er soll dazu beitragen, die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und weiter zu entwickeln.

 

Zweck der Planung ist es, auf diesem sehr großen Grundstück die Neubaupotentiale auf den Blockrand zu beschränken, damit die Großzügigkeit der vorhandenen Freiflächen soweit, wie möglich erhalten bleibt.

 

Darüber hinaus soll mit der Festsetzung der maximal zulässigen Geschossanzahl und einer maximal zulässigen Geschossflächenzahl der Rahmen für eine angemessene Nachverdichtung begrenzt werden.

 

Wesentlicher Planinhalt

 

Der Bebauungsplan 3-32 soll durch Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes gemäß § 4 der BauNVO die verträgliche Weiterentwicklung in diesem überwiegend dem Wohnen dienenden Baublock gewährleisten.

Mit Festsetzung einer maximal zulässigen Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und der Anzahl der zulässigen Vollgeschosse sollen die künftigen Bebauungsmöglichkeiten wie folgt begrenzt werden:

 

-           eine maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4,

-           eine maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,15

-           der Blockrand soll straßenbegleitend, in geschlossener Bauweise bebaubar sein,

-           im Blockinnenbereich sollen die großzügigen Freiflächen durch eine am Bestand orientierte Eingrenzung der überbaubaren Flächen weitgehend erhalten bleiben,

-           die eng begrenzten Baufenster sollen am Blockrand maximal mit 6 Vollgeschossen, im Blockinnenbereich mit 4 Vollgeschossen bebaubar sein,

-           darüber hinaus sollen ebenerdige Stellplätze und Garagen ausgeschlossen und Bereiche festgelegt werden, innerhalb derer Tiefgaragen mit einer Mindestüberdeckung und Begrünung zulässig sein sollen.

 

Die Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB ergab Folgendes:

 

Mit den Zielen des Bebauungsplans 3-32 wird den Zielen und Grundsätzen der Raum­ordnung, hier: § 5 Abs. 1-3 Landesentwicklungsprogramm 2007 und Grundsatz 4.1 sowie dem Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg vom 31.03.2009 sowie den regionalplanerischen Festlegungen des Flächennutzungsplans Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 entsprochen.

Die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets mit Geschossflächenzahlen größer 1,5 sind aus den Darstellungen des FNP entwickelbar.

Mit der Planung werden dringende Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 AGBauGB nicht berührt.

 

Der Bebauungsplan 3-32 dient mit der bezweckten Steuerung des Nutzungsgefüges im Siedlungsbestand der Innenentwicklung. Als sonstige Maßnahme der Innenentwicklung ist für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-32 das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a BauGB anwendbar.

Der Schwellenwert für die zulässige Grundfläche nach § 19 Abs. 2 der BauNVO von 20.000 m² (§13a Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) wird auf Grund der Größe des Plangebiets und der beabsichtigten Festsetzung einer GRZ von 0,4 nicht erreicht.

Eine Kumulation mit anderen Bebauungsplänen, die zu einer Überschreitung des Schwellenwertes führen könnte, ist durch die im Planungsraum Kollwitzplatz bereits im beschleunigten Verfahren eingeleiteten Bebauungsplanverfahren (Sicherung eines öffentlichen Spielplatzes 3-27 und bei einer städtebaulichen Neuordnung im Geltungsbereich des B-Plans 3-20) nicht zu erwarten.

Mit dem Bebauungsplan 3-32 wird kein Vorhaben begründet, das einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegt.

Es gibt keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter durch den Bebauungsplans 3-32.

Daher soll der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB aufgestellt werden.

 

Als nächster Verfahrensschritt soll zum Bebauungsplanentwurf, Stand Mai 2010 die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchgeführt werden.

Diese soll gleichzeitig mit der Unterrichtung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgen.

 

Das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wird der BVV zur Kenntnis gegeben.

 

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Derzeit wird geprüft, ob wegen des nur begrenzt zur Verfügung stehenden Personals im Stadtentwicklungsamt die städtebaulichen Leistungen an ein Planungsbüro vergeben werden können.

Da eine Finanzierung von Planungskosten nach der förmlichen Entlassung des Gebietes Kollwitzplatz aus der Sanierung mit Sanierungsmitteln nicht mehr möglich ist, müssten diese aus den für die Jahre 2010 und 2011 zur Verfügung stehenden Mitteln aus Kapitel 4610, Titel 54010 finanziert werden.

 

In wieweit der Bebauungsplan 3-32 aufgrund der beabsichtigten Begrenzung der Nutzungsmaße und dem damit verbundenen Eingriff in die nach geltendem Recht zulässige Nutzung des Grundstücks zu weiteren Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung führen kann, muss im weiteren Verfahren noch ermittelt werden.

 

 

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

Der Bebauungsplan 3-32 soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.

 

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

Der Bebauungsplan 3-32 soll u. a. dem langfristigen Erhalt der Attraktivität des Gebietes als familienfreundliches Stadtquartier dienen.

 

 

 

Anlage: Übersichtsplan mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-32

 

Eine CD-ROM mit dem Entwurf des Bebauungsplans 3-32, Stand Mai 2010, wird den Fraktionen der BVV vom Stadtentwicklungsamt übergeben.

 

 

 

 

Matthias Köhne                                                           Dr. Michail Nelken

Bezirksbürgermeister                                                  Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung