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Drucksache - VI-0723
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin
2009 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur Kenntnisnahme für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplan XVIII-45b für die Grundstücke Berliner Allee 16/28, Bizetstraße
11/21, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie
Abschnitte der Bizetstraße und Rossinistraße, Ortsteil Weißensee; Einschränkung
des Geltungsbereichs und Weiterführung des Verfahrens mit der Bezeichnung 3-23 Wir bitten zur Kenntnis zu
nehmen: Gemäß § 15
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung
am 21.04.09 folgende Beschlüsse gefasst: I.
Der Bebauungsplan XVIII-45b wird um die Grundstücke Berliner Allee 16/22,
Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise), Berliner Allee
4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der Bizetstraße und Rossinistraße,
eingeschränkt. II. Der
Bebauungsplan wird mit dem reduzierten Geltungsbereich für die Grundstücke
Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im
Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee mit der Bezeichnung 3-23
weitergeführt. III. Das
Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans 3-23 soll im beschleunigten
Verfahren gemäß § 13a des Baugesetzbuchs (BauGB) ohne Durchführung einer
Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt werden. IV. Die
Öffentlichkeit soll sich innerhalb einer Frist von 2 Wochen über die
allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen des
Bebauungsplanwurfs 3-23 nach § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB informieren
können. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 soll von einer frühzeitigen Unterrichtung und
Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. V. Für den
Bebauungsplanentwurf 3-23 soll gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4
Abs. 2 BauGB durchgeführt werden. Mit der Durchführung der
Beschlüsse wurde das Amt für Planen und Genehmigen beauftragt. Begründung Für den größten Teil der Grundstücke
im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b (südlicher Antonplatz) im
Ortsteil Weißensee ist die vorgesehene städtebauliche Entwicklung auch ohne die
Festsetzung eines Bebauungsplans auf der Grundlage des geltenden Planungsrechts
gemäß § 34 BauGB ausreichend gesichert. Vorhaben zur städtebaulichen Entwicklung für die Grundstücke Berliner
Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7 können bereits aufgrund der
bestehenden Rechtsgrundlage nach § 34 BauGB zugelassen werden. Darüber hinaus
gelten die selbstständigen Genehmigungsvorbehalte gemäß § 172 Abs. 3 BauGB
(Erhaltungsverordnung auf Grund der städtebaulichen Gestalt) und § 144 BauGB
(förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Die Grundstücke sind größtenteils
bereits bebaut bzw. für das Eckgrundstück Bizetstrasse 11 / Rossinistraße 7
wurde bereits eine Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für diese
Grundstücke besteht somit kein Planerfordernis mehr. Der Geltungsbereich wird
daher um diese Grundstücke und die dazugehörigen Abschnitte der Bizetstraße und
Rossinistraße eingeschränkt. Die Zielstellung des
Rahmenplans für das Sanierungsgebiet Komponistenviertel im Bereich südlicher
Antonplatz sieht eine geschlossene Bebauung entlang des Platzes vor. Dadurch
soll eine städtebauliche Fassung der öffentlichen Grünfläche geschaffen und die
Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung eröffnet werden. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung durch die
vorgesehene, westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil
des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und
Wohnbebauung lässt sich derzeit nicht auf der Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren
Umgebung herzuleiten, da die gegenüber liegende Seite (Berliner Allee 36)
bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer
mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 kann aber
aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche
Probleme hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24
erzeugen, die im weiteren Verfahren untersucht werden sollen. Darüber hinaus
ist das angrenzende Grundstück Berliner Allee 28 noch dauerhaft als Grünfläche
planungsrechtlich zu sichern. Der Bebauungsplan 3-23 soll für die Grundstücke
Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 die planungsrechtliche Voraussetzung
für die angestrebte städtebauliche Entwicklung gemäß den Sanierungszielen
schaffen. Durch den am 11.05.2004 (GVBl. S. 234) festgesetzten
Bebauungsplan XVIII-45a besteht bereits die planungsrechtliche Grundlage der
öffentlichen Grünfläche auf weiten Teilen des südlichen Teil des Antonplatzes. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23
liegenden Baugrundstücke Bizetstraße 17,19 und Berliner Allee 24, 26 sollen in
vergleichbarer Weise zur östlichen Platzkante als Kerngebiet bzw. Mischgebiet
überbaut und entwickelt werden können. Für die Grundstücke bestehen seit
längerer Zeit Anfragen von Investoren zur Bebaubarkeit. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21
sollen weiterhin als öffentliche Parkanlage gesichert werden. Der Abschnitt der Bizetstraße und die Teilfläche der
Berliner Allee sollen entsprechend der derzeitigen Nutzung als
Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden. Das Mitteilungsverfahren über die geänderte Planungsabsicht gemäß § 5
AGBauGB ergab, dass seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. II C
keine Bedenken zur Einschränkung des Bebauungsplans XVIII-45b (neue Bezeichnung
3-23) auch aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 AGBauGB
bestehen. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des
ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss
hinausgekommen ist, sind durch die Bezeichnung 3-23 nach der neuen Systematik
nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da
es mit der Lage an der Berliner Allee als übergeordneter Straßenverbindung mit
Straßenbahnlinie und im Flächennutzungsplan dargestellter U-Bahnlinie dringende
Gesamtinteressen Berlins berührt. Ebenso bestehen gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB
(beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken. Allerdings wird empfohlen, die
Voraussetzungen gemäß § 13a BauGB in der Begründung darzulegen. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg bestätigte
die Übereinstimmung mit den Zielen der Regional- und Landesplanung. Für die Weiterführung des Bebauungsplans soll das beschleunigte
Verfahren gemäß § 13a BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung Anwendung
finden. Bei der Planung handelt es sich um eine Maßnahme, die der
Innenentwicklung dient. Die für das beschleunigte Verfahren im § 13a Abs. 1
BauGB genannten Voraussetzungen sind erfüllt (siehe auch Punkt I.2.3.9 -
Beschleunigtes Verfahren - der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23). Darüber hinaus soll von der Möglichkeit Gebrauch gemacht werden, von
der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und von der
frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB abzusehen. Dies ist gerechtfertigt, weil im Rahmen der fortgeschriebenen
Sanierungsziele, die im Rahmenplan enthalten sind, eine umfangreiche
Beteiligung und Mitwirkung der Öffentlichkeit erfolgte. Die Öffentlichkeit ist
über die Planungsziele informiert. Für den ursprünglichen Bebauungsplanentwurf
XVIII-45 fand bereits eine öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und
Zwecke gemäß § 3 Abs.1 BauGB im November 1995 statt. Siehe hierzu auch unter
Punkt IV. – Verfahren - der Begründung zum Bebauungsplan 3-23. Unabhängig davon soll sich die Öffentlichkeit innerhalb einer Frist von zwei Wochen über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanentwurfs 3-23 nach 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB informieren können. Eine entsprechende Veröffentlichung über die Möglichkeit, sich im Amt für Planen und Genehmigen zu informieren und sich innerhalb einer festgelegten Frist zu äußern, erfolgt gemeinsam mit der öffentlichen Bekanntmachung des Beschlusses über die Änderung des Geltungsbereichs im Amtsblatt für Berlin. Auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs 3-23 werden nach
Bekanntmachung des Änderungsbeschlusses die Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt und zur Stellungnahme zum
Planentwurf und zur Begründung, die noch um die durchzuführende
Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen nach Beginn der Vegetationsperiode
und der artenschutzrechtlichen Beurteilung ergänzt werden soll, aufgefordert,
um deren zu berücksichtigende Belange für die Abwägung zu ermitteln. Der Bebauungsplanentwurf wird
den Fraktionen und Gruppen der BVV auf einer CD-ROM übergeben. Die Begründung zum Planentwurf
3-23 ist der Anlage zu entnehmen. Haushaltsmäßige Auswirkungen Der Erwerb des bereits als gewidmete, öffentliche Grünfläche genutzten
Grundstücks Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem
Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Demzufolge wäre die Fläche für 15 €/m² zu erwerben. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln aufgebracht werden. Für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche entstehen
voraussichtlich keine weiteren Kosten, da die öffentliche Grünanlage des
südlichen Antonplatzes bereits weitgehend neu hergestellt ist. Die haushaltsmäßigen Auswirkungen werden im weiteren Verfahren durch
die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange präzisiert. Gleichstellungs- und
gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine Auswirkungen auf die nachhaltige
Entwicklung
siehe Anlage 2 (Musterblatt) Kinder- und Familienverträglichkeit
Die beabsichtigte Sicherung
einer öffentlichen Grünfläche wirkt sich positiv auf die Lebensbedingungen von
Kindern und Familien aus. Anlage: 1. Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23 2. Musterblatt ................................ .................................... Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Anlage 2
Musterblatt Auswirkungen von Bezirksamtbeschlüssen auf
eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21
Begründung
zum Bebauungsplan
3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee ENTWURF
zur Information der Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung nach § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB Berlin, April 2009 Inhaltsverzeichnis 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit 2.2 Bestand,
Ausgangssituation 2.2.2 Bestand
im Geltungsbereich 2.2.5 Technische
Infrastruktur / Leitungen 2.3 Planerische
Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan
/ Raumordnung 2.3.2 Landschaftsprogramm
(LaPro 94) 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung
(StEP) 2.3.4 Räumliche
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 2.3.5 Sanierungsgebiet
Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“ 2.3.6 Erhaltungsverordnung
„Weißensee Süd“ 2.3.7 Sonstige
Gutachten, Beschlüsse und Planungen 2.3.8 Derzeitiges
Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB) 2.3.9 Beschleunigtes
Verfahren nach § 13a BauGB 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen 3. Wesentlicher
Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 3.1.4 Öffentliche
Verkehrsflächen 3.2 Maß der baulichen
Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise 3.3 Immissionsschutzfestsetzungen 3.4 Grünordnerische und
sonstige Festsetzungen III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen
auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse. 2. Auswirkungen
auf die Umwelt 3. Auswirkungen
auf den Verkehr 4. Auswirkungen
auf die soziale Infrastruktur 5. Auswirkungen
auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan 2. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung 3. Beschluss
über die Teilung des Geltungsbereiches. 4. Mitteilung
der geänderten Planungsabsicht A. BEGRÜNDUNGI. PLANUNGSGEGENSTAND1. Veranlassung und ErforderlichkeitDie in einem langjährigen Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ im Bereich südlich des Antonplatzes sieht eine geschlossene Bebauung und die Bildung einer neuen Blockaußenkante auf den Grundstücken Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 vor. Dadurch soll eine städtebauliche Fassung der öffentlichen Grünfläche (vergleichbar mit der Neubebauung an der Ostseite des Platzes) geschaffen und die Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung ermöglicht werden. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüber liegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 kann aber aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen. Die sich daraus ggf. ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauO Bln, können nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Darüber hinaus ist das angrenzende Grundstück Berliner Allee 28 noch nicht dauerhaft als Grünfläche gesichert. Aus diesem Grund ist die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geboten. Des Weiteren soll im Bebauungsplangebiet die planungsrechtliche Sicherung der zwischenzeitlich vollständig angelegten Grünfläche abgeschlossen werden, die ein wichtiges Sanierungsziel ist. Die öffentliche Grünfläche befindet sich überwiegend im angrenzenden Bebauungsplan XVIII - 45a (festgesetzt am 11.05.2004 – GVBl. S. 234) und ist bereits hergestellt. Mit einer geplanten „rechtlichen“ Erweiterung um ca. 815 m² im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3 - 23 wird diese Grünanlage planungsrechtlich komplettiert. Das Bezirksamt Pankow beabsichtigt daher, für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt der Bizetstraße in Pankow, Ortsteil Weißensee ein Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung 3-23 durchzuführen. Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereiches dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung Berlins und enthält eine sonstige Maßnahme der Innenentwicklung (Schaffung einer öffentlichen Grünfläche zur Minderung innerstädtischer Defizite). Der Bebauungsplan soll daher im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt werden (siehe auch Kapitel A.I.2.3.9 „Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB“). 2. Plangebiet2.1 LagebeschreibungDer Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 umfasst die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Die Berliner Allee ist bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die gesamte Fläche beträgt ca. 4.700 m². Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt im Osten an die Grundstücke Berliner Allee 30 und Bizetstraße 23 im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVIII - 45a an. Das Plangebiet liegt im Ortsteil Weißensee des Bezirks Pankow, unmittelbar an der Berliner Allee, am Antonplatz. Es befindet sich innerhalb eines Bereiches, der wichtige zentrale Versorgungsfunktionen erfüllt. Karte 1: Übersichtsplan
Lage, Abgrenzung und stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab
2.2 Bestand, Ausgangssituation2.2.1 Historische EntwicklungDas Straßendorf Weißensee wurde im 13. Jahrhundert am Nordostufer des Weißen Sees nordöstlich von Berlin gegründet. 1823 bis 1905 bestand Weißensee aus der Gemeinde selbst und dem Gutbezirk südöstlich des Weißen Sees (ab 1880 Gemeinde Neu-Weißensee). In der Gründerzeit setzte die Entwicklung Weißensees zum Berliner Wohn- und Industrieort ein. 1905 wurden die Gemeinden Weißensee und Neu-Weißensee zur Gemeinde Weißensee bei Berlin zusammengelegt und 1920 zu Berlin eingemeindet. In Neu-Weißensee bildeten sich zwei Siedlungskerne heraus und zwar die Gründerviertel an der Weißenseer Spitze und das Französische Viertel (1951 zum heutigen Komponistenviertel umbenannt). 1872 entstanden in der Bizetstraße zwanzig viergeschossige Mietshäuser. Bis zum Beginn des Ersten Weltkrieges entwickelten sich die Berliner Allee und der Antonplatz zum zentralen Geschäfts- und Verkehrspunkt des Stadtteils. Im Zweiten Weltkrieg wurden besonders um den Antonplatz herum große Teile der vorhandenen Bausubstanz zerstört. Die dadurch entstandenen Baulücken wurden zum großen Teil erst später geschlossen. 1954 wurde auf den Überresten zerbombter Gründerzeithäuser eine Freifläche als Kontrapunkt zum völlig versiegelten Antonplatz angelegt. 2.2.2 Bestand im GeltungsbereichAuf dem Grundstück Berliner Allee 24 befindet sich ein viergeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit Nebenanlagen (gründerzeitlicher Altbau). Das Hauptgebäude selbst hält die ursprüngliche Fluchtlinie entlang der Straße ein. Das Grundstück Berliner Allee 26 ist mit einem Nebengebäude im rückwärtigen Bereich bebaut und wird gegenwärtig als Pkw-Stellplatz genutzt. Die Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut. Das Plangebiet wird somit im Wesentlichen von Straßenverkehrsfläche mit Straßenbaumbestand, geringer Bebauung sowie überwiegend von Baum- und Gehölzbestand eingenommen, der zahlreiche Altbäume enthält. Mit den bereits im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVIII – 45a als Grünfläche festgesetzten Grundstücken bilden die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 eine zusammenhängende Grün- und Freifläche im östlichen Bereich des Plangebiets. Der überwiegende Teil dieser Grünfläche liegt dabei im benachbarten Geltungsbereich. Die Neugestaltung der Parkanlage basiert auf Ergebnissen des vom Bezirksamt Pankow im März 2006 ausgeschriebenen Gestaltungswettbewerbs. Die Parkanlage wurde im Oktober 2008 fertig gestellt. Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes oder im unmittelbaren Umfeld des Bebauungsplangebietes nicht vorhanden. 2.2.3 ErschließungDie Erschließung des Bebauungsplangebietes erfolgt über die Berliner Allee und die Bizetstraße, alle Grundstücke verfügen über einen Zugang ans öffentliche Straßenland. Die Berliner Allee als Teilstück der Bundesstraße B 2 stellt darüber hinaus eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung zur Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 - Berliner Ring) dar. Durch die Straßenbahnlinien 4, 12 und 13 mit Haltestellen am Antonplatz ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen Verkehr angebunden. Aufgrund der hohen Verkehrsdichte ist das Plangebiet seitens der Berliner Allee einer hohen Schallimmission ausgesetzt. 2.2.4 EigentumsverhältnisseDas Grundstück Berliner Allee 26 befindet sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück Bizetstraße 21 sowie die sich anteilig im Geltungsbereich befindlichen Straßenverkehrsflächen stehen im Eigentum des Landes Berlin. Das Grundstück Bizetstraße 19 wurde dem Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen. Alle weiteren Grundstücke im Geltungsbereich befinden sich in privatem Eigentum. 2.2.5 Technische Infrastruktur / LeitungenDer Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über 100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereiches mit hoher Ausnutzung der Grundstücke. Innerhalb der gründerzeitlich geprägten innerstädtischen Lagen ist in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Versorgungsmedien vorhanden sind. Da die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans kein wesentlich nach oben abweichendes Nutzungsmaß festsetzen sollen, ist zudem davon auszugehen, dass die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die Ver- und Entsorgung des Geltungsbereiches übernehmen zu können. 2.2.6 Soziale InfrastrukturDie Versorgung mit sozialer Infrastruktur ist durch die Einrichtungen der Umgebung abzudecken. Die geplante Nutzungsentwicklung im Plangebiet ist seit Anfang / Mitte der 1990er Jahre unveränderter Gegenstand der planerischen Überlegungen. Die Einstellung der daraus folgenden (aufgrund der Größe des Geltungsbereiches geringen) Bedarfe in die entsprechenden fachlichen Bedarfsentwicklungsprognosen hat in den dem Bebauungsplanverfahren vorlaufenden Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung, stattgefunden. 2.2.7 UmweltsituationBoden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet. Ober- und Mittelboden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden. Durch die frühe Besiedlung von Weißensee und die Entstehung des Komponistenviertels vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den Boden hoch bis extrem hoch. Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß
Umweltatlas bei 10-20 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton,
Lehm) an der Versickerungszone beträgt 80 %. Das Plangebiet befindet sich
innerhalb eines Bereichs mit gespanntem Grundwasser. Der Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet eine untergeordnete Rolle aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung der bebauten Grundstücke) und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum Grundswasser). Die hohe bis mittlere Grundwasserneubildungsrate wird für die Vegetationsflächen der Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 angenommen. Bei verdichteten Freiflächen des Grundstücks Berliner Allee 26 kommt es zu einer mittleren Grundwasserneubildungsrate. Auf den Grundstücken Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 (neugestaltete Grünfläche) besteht die Fähigkeit des Rückhaltens des Niederschlags nur bedingt, da hier die Versickerung des Regenwassers durch teilweise Versiegelung der Parkanlage durch Pflasterung nicht gegeben ist. Altlasten Gemäß Schreiben des Amtes für Umwelt und Natur des Bezirks Pankow vom 19.01.2009 sind die Grundstücke des Plangebiets nicht im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin registriert. Dem Amt liegen keine Informationen über die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 vor, die auf schädliche Bodenveränderungen schließen lassen. Alle geplanten Entwicklungen werden daher als unproblematisch vollziehbar eingeschätzt. Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der Berliner Allee (Kraftfahrzeuge und Straßenbahn) stark belastet. Aufgrund der Lage des Geltungsbereichs unmittelbar angrenzend an die Berliner Allee und den Antonplatz wurde im Jahr 1998 ein Lärmgutachten[1]) erstellt. Die dort angenommenen Belegungszahlen wurden 2008 überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass die Schlussfolgerungen und Ergebnisse des Gutachtens im weiteren Verfahren weiterhin Anwendung finden können. Bei der Ermittlung der Lärmbelastungswerte der Berliner Allee auf dem Teilstück zwischen Mahlerstraße und Rossinistraße wurde im Schallgutachten von einer abschnittsweisen Verkehrsbelastung zwischen 25.415 und 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil ausgegangen. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Berliner Allee 33.000 Kfz / 24 h mit 5 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 angegeben. Für die Ableitung der Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan wird daher der mit 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil belastete Abschnitt der Berliner Allee betrachtet. Das Verkehrsaufkommen der Straßenbahn wurde mit 952 Fahrten tags und 221 Fahrten nachts im Gutachten berücksichtigt. Dies entspricht einer Fahrzeugfolge (beide Richtungen) von ca. 1 Minute am Tag und etwas mehr als 2 Minuten in der Nacht und damit der höchsten anzunehmenden Fahrzeugbelastung.[2]) Die derzeitige Zugfolge ist geringer, d.h. die Zeitabstände zwischen den Zügen sind größer und die Belastung für die Anwohner somit geringer. Aufgrund der DTV-Werte ergibt sich ein berechneter maßgeblicher Außenlärmpegel an der Bebauung zwischen 74 und 75 dB(A). Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind damit sowohl tags als auch nachts wesentlich überschritten. Die Nutzbarkeit der Räume in den Gebäuden unterliegt erheblichen Einschränkungen. Für die Bizetstraße wurde in der schalltechnischen Untersuchung eine Verkehrsbelastung 7.467 Fahrzeugen am Tag angenommen (2% Lkw-Anteil). Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Bizetstraße mit 7.500 Kfz / 24 h bei 4 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 ein Wert angegeben, der der Gutachterannahme in etwa entspricht. Die Außenlärmbelastung dieses Bereichs ist zwar hoch, aber außerhalb eines Bereichs, der Einschränkungen bei der Nutzung der Räume erfordert (zwischen 63 und 65 dB(A)). Die Grundstücke sind damit auch zum Wohnen geeignet. Luftgüte[3]) Im Berliner Vergleich weist Weißensee mittlere Schwefeldioxidbelastungen bzw. Schwebstaubkonzentrationen auf. Das „Komponistenviertel“ ist Belastungszone, weil hier aufgrund der hohen Verkehrsbelastung Daueremissionen von Kohlenmonoxid, Kohlenwasserstoff, Schwefel, Blei, Ruß und Staub bestehen und höchste Luftschadstoffkonzentrationen erreichen. Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum angrenzenden Bebauungsplan XVIII – 45a sind Bedenken zur sicheren Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. Bundes-Immissionsschutz Verordnung (BlmSchV) für Benzol und Ruß vorgebracht worden. Zu „Luftverunreinigungen durch den Kraftfahrzeugverkehr in Weißensee" wird für den Bereich der Berliner Allee festgestellt, dass zur Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. BlmSchV für Benzol diese unter den Prüfwerten und für Ruß über den Prüfwerten liegen. Eigene Untersuchungen sind seitens des bezirklichen Umweltamtes hierzu nicht durchgeführt worden, da nach dem Gesetz über die Zuständigkeit der Ordnungsbehörden (OrdZG) die Zuständigkeit insbesondere zur Luftreinhaltung bei SenStadt liegt. Minderungsmaßnahmen sind im Zusammenhang des Innenstadtkonzeptes, also überbezirklich, zu entwickeln. Eine zweite Hauptemissionsquelle sind die Kohleöfen und Einzelfeuerstätten in privaten Haushalten sowie in Gewerbebetrieben. Im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, ist bereits mittelfristig von einer Verbesserung bzw. Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger auszugehen; so besteht u. a. südlich der Berliner Allee die Möglichkeit des Anschlusses an das Fernheiznetz Ökologie / Freiflächen Während das Grundstück Berliner Allee 24 stark baulich geprägt ist und über keinen wesentlichen ökologischen Bestand verfügt, hat sich das Grundstück Berliner Allee 26 teilweise ruderal entwickelt. Die ökologische Funktion ist durch die ausgeübte Parkplatznutzung jedoch erheblich eingeschränkt. Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 haben sich mangels Nutzung vollständig ruderal entwickelt. Teile der Grundstücke sind dicht mit Jungbäumen bestanden. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind Teil einer gestalteten öffentlichen Parkanlage und dem entsprechend ausgeprägt. Während die ökologische Funktion dieser Fläche nur eingeschränkt festgestellt werden kann, verfügt sie über einen hohen Aufenthaltswert. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 wird der Biotop- und Baumbestand gemäß Biotoptypenliste Berlins gutachterlich erfasst, erläutert und bewertet. Im Ergebnis wird auch die mögliche Erforderlichkeit von floristischen oder faunistischen Sondergutachten benannt. Die Erstellung der Biotoptypenkarte als Grundlage für die weiteren Einschätzungen erfolgt im Frühjahr 2009, bei vorliegen der erforderlichen Vegetationsentwicklung. Die Ergebnisse der Begutachtung gehen in den weiteren Planungsprozess ein. 2.3 Planerische Ausgangssituation2.3.1 Flächennutzungsplan / RaumordnungDie Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95) zuletzt geändert am 25. September 2008 (ABl. S. 2330). Im FNP wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Ergänzt wird dieses Entwicklungsziel durch die Darstellung der Einzelhandelskonzentration. Für die Berliner Allee ist darüber hinaus eine Freihaltetrasse für eine U-Bahnführung dargestellt. Da der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. Der Geltungsbereich ist Teil eines Gebietes, der als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt ist. Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt)
Der Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsbereich Berlin - Brandenburg stellt den Geltungsbereich als Siedlungsbereich dar. Dies steht mit den Planungszielen, der Entwicklung von Wohnungsbau sowie Handel und Dienstleistung, in Einklang. 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94)Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele: Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: - Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), - Kompensation von baulichen Verdichtungen, - Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung. Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet. Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten: - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, - Erschließung vorhandener Freiflächen, - Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung, Hofbegrünung, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, - Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen. Der Teilplan Landschaftsbild weist den Planbereich als Innenbereich aus. Als Gestaltungsanforderungen ergeben sich u.a.: - Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, - Verbesserung von Wahrnehmbarkeit von Spree und Panke; Anlage von gewässerbegleitenden Promenaden, - Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, - Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen, - Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, an dass u.a. folgende Anforderungen gestellt werden: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Zusätzlich ist der Geltungsbereich als Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes charakterisiert. 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP)StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Weißensee eine Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Berliner Allee als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine zügige Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die Möglichkeit für die Schließung von Baulücken und die bedarfsgerechte Erneuerung von sozialer Infrastruktur. StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben. Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen (u.a. innerhalb der Rahmenplanentwicklung und dem Prozess der Fortschreibung der Sanierungsziele) wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEP-Fortschreibung ohne Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben. StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 ist im StEP Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel von 22. März 2005 ist der Bereich der Berliner Allee, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 befindet, als „Besonderes Stadtteilzentrum“ gekennzeichnet, dessen Stärkung aufgrund der geringen Flächenausstattung vor allem zur Deckung der mittel- und langfristigen Versorgungsbedarfe vorzusehen ist. StEP Verkehr – mobil2010 –[4]) 2.3.4 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP)Die Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde, beschreibt in ihrem Leitbild den Geltungsbereich als ein erhaltenswertes, mit städtebaulich hoher Qualität ausgestattetes und in seiner Typik zu stärkendes Gebiet, das in weiten Teilen durch eine kleinteilige, historisch gewachsenen Mischstruktur geprägt ist. Verdichtungen sollen sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung dem Charakter des jeweiligen Bereichs anpassen. Das empfohlene Maßnahmenkonzept sieht die Aufstellung von Bebauungsplänen vor, die Nutzungseinschränkungen und den Ausschluss von Videotheken, Spielhallen, Sexshops u.a. vorsehen sollen. Darüber hinaus ist eine Einbindung des Antonplatzes in die Grünzugverbindung „Heinersdorf - Antonplatz“ durch Gestaltung von Rad- und Fußwegeverbindungen mit hohem Grünanteil vorgesehen. 2.3.5 Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Weißensee – Komponistenviertel, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom 18.11.1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. Um die vorgesehene Mischnutzung durch Geschäfte, Büros und Wohnungen kurzfristig mit der baulichen Entwicklung und einer seiner Funktion entsprechenden Platzgestaltung in Einklang zu bringen, wurde für den Antonplatz und sein direktes Umfeld gemeinsam mit der ehemaligen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie von März bis Dezember 1993 die „Ideenwerkstatt Antonplatz“ als ein besonderes Verfahren zur vorbereitenden Konkretisierung der Sanierungsziele durchgeführt. Das Ziel der Ideenwerkstatt war einerseits die Erarbeitung eines vorabgestimmten Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Inhalte der Bebauungspläne, andererseits sollte sie Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben entwickeln. Insbesondere die folgenden grundlegenden Sanierungs- und Planungsziele sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen: - städtebauliche Neuordnung der südöstlichen Hälfte des Antonplatzes durch eine baulich-räumliche Fassung, - Entwicklung der kriegsbedingt entstandenen jetzigen Parkanlage südlich des Antonplatzes zu einer öffentlichen Fläche mit Aufenthaltsqualität, - Sicherung und Entwicklung der bestehenden Wohnbebauung, - Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung und Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten und Baumpflanzungen mit Alleecharakter, - Neuordnung gewerblich genutzter Bau- und Brachflächen, - Beseitigung funktionaler Mängel durch eine nutzungsstrukturelle und gestalterische Neuordnung des Gebiets, - Entwicklung der Berliner Allee und insbesondere des Antonplatzes zu einem Versorgungsschwerpunkt des Bezirks, - Schließung vorhandener Baulücken mit ortstypischer Bebauung, - Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen durch Schallschutzmaßnahmen, - Umgestaltung und Begrünung der öffentlichen Verkehrsflächen und Neuordnung des ruhenden Verkehrs. Die im Jahr 2008 vorgenommene Fortschreibung der Rahmenplanung hatte keine Auswirkungen auf die Entwicklungszielstellung für den Geltungsbereich. Die im Jahr 1994 definierten Planungsziele wurden insofern bestätigt. 2.3.6 Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich der am 17.11.1996 in Kraft getretenen Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets „Weißensee Süd“ im Bezirk Weißensee von Berlin gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grundlage seiner städtebaulichen Gestalt mit dessen historischen Straßen- und Ortsbild sowie seiner Nutzungsstruktur (Mischung von Wohnen und Gewerbe). Die Zielstellungen der Erhaltungsverordnung stehen im Einklang mit den Sanierungszielen und ergänzen diese, so dass für den Bebauungsplan 3 – 23 keine Widersprüche feststellbar sind. 2.3.7 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und PlanungenVorgärten
Komponistenviertel Weißensee Das Hauptziel dieses Gutachtens vom November 1994[5]) ist die Erstellung eines Rahmenkonzepts für die Vorgärten. Es wurden Entwicklungsziele zur Gestaltung der Vorgärten, Straßen und zum Straßenbaumbestand aufgezeigt. Im Konzept Vorgartenflächen wird u.a. vorgeschlagen, für die Bizetstraße Vorgärten weitgehend anzulegen bzw. wiederherzustellen. Landschaftsplanerisches
Gutachterverfahren Antonplatz-Süd Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, sollte die Parkanlage südlich des Antonplatzes als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Aufenthaltsqualität und Ausstattung durch geeignete Maßnahmen aufgewertet werden. Der Bezirk Pankow[6]) hat von März bis Juni 2006 ein Gutachterverfahren zur Neugestaltung der öffentlichen Freifläche am südlichen Antonplatz durchgeführt. Als bezirkliche Prioritäten für die Umgestaltung der Platzfläche galt insbesondere die Steigerung der Aufenthaltsqualität des Platzes mit der Funktionalität der Durchwegung. Mehrere Landschaftsplanungsbüros wurden gebeten, einen realisierungsfähigen Entwurf einzureichen. Der zur Realisierung ausgewählter Gutachterentwurf hat u.a. vorgesehen: - Schaffung eines Doppelplatzes mit Aufenthalts- und Erholungsqualität, - Betonung der Eingangsbereiche mit prägenden Gestaltungselementen, - Erhaltung vorhandener Baumgruppen als prägendes Element und Ergänzung durch Neupflanzung. Nach der Überarbeitung des ausgewählten Entwurfs und der Tiefenenttrümmerung wurde der Platz im Herbst 2008 neu eröffnet. Angrenzender Bebauungsplan XVIII-45a Unmittelbar östlich an den Geltungsbereich schließt der am 11. Mai 2004 festgesetzte Bebauungsplan XVIII - 45a (GVBl. S. 234) an. Dieser sichert u.a. die Anlage einer öffentlichen Grünfläche (inzwischen erfolgt) als südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer Raumkante beabsichtigt (derzeit teilweise in Bau), die die Grünfläche einfasst und insbesondere geschäftlich genutzt werden soll (Festsetzung als Kerngebiet). Zusammen mit den Planungszielen aus dem Bebauungsplan 3-23 soll so ein grüner „Schmuckplatz“ mit hoher Urbanität und hohem Aufenthaltswert entstehen, der eine belebende Ausstrahlung auf das Geschäftszentrum entwickelt. Einschränkung
des Bebauungsplangebietes XVIII-45b Der Geltungsbereich war Teil des bisherigen Bebauungsplangebietes XVIII-45b (südlicher Antonplatz)[7]). Dieser Bebauungsplan wurde um die Grundstücke Berliner Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der Bizetstraße und Rossinistraße eingeschränkt. Für den reduzierten Geltungsbereich wird das Bebauungsplanverfahren mit der Bezeichnung 3-23 fortgesetzt. Für die übrige Fläche besteht kein Planerfordernis mehr. 2.3.8 Derzeitiges Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB)Derzeit gelten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und Verkehrsflächen (Berliner Allee, Bizetstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung - die vorgesehene westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnbebauung lässt sich nicht auf Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die Ausbildung einer „neuen Blockkante“ zur öffentlichen Parkanlage ist zwar aus der Baustruktur der bestehenden näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüber liegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 kann aber aufgrund der Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen. Ohne weitere städtebauliche Prüfungen kann nicht mit der notwendigen Bestimmtheit davon ausgegangen werden, dass sich die geplante Bebauung in die Umgebung einfügt. Die sich ggf. ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen, können nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. 2.3.9 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGBDie bauliche Entwicklung des Geltungsbereiches dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung. Der Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauGB deutlich unter 20.000 m² liegen wird. Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor. Da ferner keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen, kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden. Im beschleunigten Verfahren können Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichtes wird verzichtet. Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im Geltungsbereich wurde bereits beauftragt. Das Ergebnis wird bei der weiteren Bearbeitung in die Begründung einfließen und ist Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der Planungsauswirkungen. II. PLANINHALT1. Entwicklung der PlanungsüberlegungenDie vorbereitenden Untersuchungen mit der Sanierungszielentwicklung für das „Komponistenviertel“, die mit der förmlichen Festlegung zum Sanierungsgebiet am 18. November 1994 Verbindlichkeit erhalten haben, bildete die erste Rahmenplanungsgrundlage für das Gelände des Geltungsbereichs. Die darin definierten Entwicklungsziele sahen bereits eine bauliche Fassung – Blockrandbebauung - der Freifläche des südlichen Antonplatzes sowie die Entwicklung einer Freifläche durch den durch die Kriegseinwirkungen zerstörten Block hindurch, vor. Von dieser Entwicklung verspricht man sich die Entwicklung eines Anziehungspunktes mit Ausstrahlungskraft auf die geschäftliche Nutzung der angrenzenden Grundstücke. Diese grundsätzliche Zielstellung hat bis heute Bestand (u.a. bestätigt in der Fortschreibung des Rahmenplans im Jahr 2008) und soll im Bebauungsplanverfahren umgesetzt werden. Angesichts der Bedeutung des Bereichs wurde bereits während der laufenden vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet ein kooperatives Planungsverfahren (Ideenwerkstatt Antonplatz) durchgeführt, um Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben zu erhalten. Des Weiteren wurde ein vorabgestimmtes Entwicklungskonzept erarbeitet, das Grundlage für die zu bearbeitenden Bebauungsplaninhalte sein sollte. Das Verfahren wurde im Dezember 1993 abgeschlossen und im Januar 1994 in einer Ausstellung und einer öffentlichen Informationsveranstaltung den Bürgern vorgestellt. (vgl. Kap. I.2.3.5 und I.2.3.7). Zur Neugestaltung der Freiflächen des Antonplatzes einschließlich der südlich davon gelegenen Parkanlage ist im Oktober 1997 eine Objektplanung erarbeitet worden. In dieser Planung wurde eine Aussage zur Neugestaltung und zur funktionalen und gestalterischen Gliederung vorgenommen. Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, soll die Freifläche südlich davon als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Funktion aufgewertet werden. Der seit über 15 Jahren andauernde Planungsprozess, der bezogen auf den Geltungsbereich von einer inhaltlichen Kontinuität geprägt ist, ist Grundlage der geplanten Festsetzungen. 2. Intention des PlansAbgeleitet aus den vorhandenen Strukturen im Bestand ist die Entwicklung eines attraktiven Baugebietes für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie die Wahrung der ortstypischen Funktionsmischung mit Wohnungen Ziel und Intention der Planung, das durch die Festsetzung eines Kerngebiets und eines Mischgebietes erreicht werden soll. Die aufgrund der bestehenden Baulücken städtebaulich und funktional unbefriedigende Situation entlang der Bizetstraße soll durch die Arrondierung mit einer geschlossenen Bebauung behoben und parallel zur Parkanlage mit der Bebauung an der Berliner Allee verbunden werden. Damit soll ein städtebauliches Ensemble gebildet werden, dass in Korrespondenz zur im Bebauungsplan XVIII-45a festgesetzten und sich derzeit in Teilen in der Errichtung befindlichen Bebauung an der gegenüberliegenden Parkseite steht. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 liegenden Baugrundstücke Berliner Allee 24/26 sollen als Kerngebiet und die Baugrundstücke Bizetstraße 17/19 als Mischgebiet entwickelt und überbaut werden. Durch die Ausweisung eines Kerngebiets an der Berliner Allee soll die Neuordnung der Brachflächen sowie die Entwicklung und Nachverdichtung des Handels- und Dienstleistungsgewerbes im engen Bereich um den Antonplatz unterstützt werden. Ergänzend zum Kerngebiet soll durch die Festsetzung eines Mischgebiets an der Bizetstraße die erwünschte städtebauliche Belebung und Vielfalt auch durch die Sicherung der Wohnnutzung erfolgen. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sollen als öffentliche Parkanlage gesichert werden. Aufgrund des bestehenden Grün- und Freiflächendefizits, vor allem für den zentralen Bereich um den Antonplatz, ist es ein zentrales Anliegen des Bebauungsplans, die bestehende wichtige öffentliche Parkanlage als Gesamtanlage im Kontext mit dem Bebauungsplan XVIII – 45a zu sichern. Die Fläche des südlichen Antonplatzes gilt gemäß § 9 des Grünanlagengesetzes vom 24.11.1997 (GVBl. S. 612) als gewidmete öffentliche Grün- und Erholungsanlage. Ihr kommt im Zusammenhang der Gesamtanlage „Antonplatz“ in seiner stadträumlich zentralen Lage und Funktion besondere Bedeutung zu. Die fußläufige Erschließung des geplanten städtebaulichen Ensembles und der Wegeverbindung zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee soll durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ gesichert werden. 3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der FestsetzungenDie Art der baulichen Nutzung und die geplanten Nutzungsmaße der Baugebiete sind aus den bestehenden Strukturen abgeleitet und ermöglichen eine Bebauung mit mittlerer bis hoher Dichte, entsprechend der Bedeutung der Grundstücke als Teil eines Geschäftszentrums. Geplant ist eine Bebauung, die die vorhandenen Baulücken schließt und die Parkanlage begleitend eine neuen Blockrand bildet. Die Bizetstraße wird durch diese baulich-räumlich Fassung mit der Berliner Allee verbunden. Die Festsetzung der Baugebiete, der öffentlichen Grünfläche und der erforderlichen Verkehrsflächen wurden aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans unter der Berücksichtigung der festgelegten Sanierungsziele entwickelt. 3.1 Art der baulichen Nutzung3.1.1 Mischgebiet (MI)Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 sollen entsprechend der städtebauliche Zielsetzung der Sicherung der Durchmischung von Wohnen, handwerksorientiertem Gewerbe, Dienstleistung und Handel, und somit der Belebung der Zentrumsfunktion von Weißensee als Mischgebiet (MI) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt werden. Mit der Festsetzung des Mischgebiets, das nach der Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblichen Nutzung charakterisiert ist, wird gewährleistet, dass die konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben und gleichzeitig die gebietstypische Funktionsmischung gesichert wird. Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckten Sportstätten werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zugelassen (textliche Festsetzung Nr. 1). Der Ausschluss der ungedeckten Sportstätten und Tankstellen wird damit begründet, dass sich diese Einrichtungen in das Plangebiet städtebaulich nicht einfügen können, da sie dem Sanierungsziel - Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches Ensemble, widersprechen. Gartenbaubetriebe fügen sich aufgrund ihrer flächenintensiven Nutzung nicht in den zentralen Bereich von Weißensee ein, das durch eine Bebauung in das stadträumliche Gefüge integriert werden soll. Sie werden deshalb ebenfalls ausgeschlossen. 3.1.2 Kerngebiet (MK)Für die Grundstücke Berliner Allee 24/26 soll entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung des Bereichs um den Antonplatz und Berliner Allee als zentraler Versorgungsschwerpunkt des Ortsteils Weißensee, ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt werden. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (für den Bereich kann hier eine gemischte Baufläche – M2 mit Einzelhandelskonzentration – entwickelt werden) abgeleitet und stellt aufgrund der Grundstücksstruktur einen Regelfall ohne Größenbegrenzung dar. Das Grundstück Berliner Allee 24 wird derzeit ausschließlich gewerblich genutzt. Beim Grundstück Berliner Allee 26 handelt es sich um ein brachliegendes Grundstück, das als eines der wenigen bedeutenden Potentiale im Bereich südlich des Antonplatzes an der Berliner Allee gilt. Die geplante Kerngebietsentwicklung ist somit für die zielgerichtete Entwicklung gut geeignet. Mit der Ausweisung des Kerngebiets soll sichergestellt werden, dass der gewünschten Funktionsstärkung durch die zulässige Ansiedlung der kerngebietstypischen Büro- und Dienstleistungseinrichtungen, Einzelhandelsbetriebe, Produktionsbetriebe Rechnung getragen werden kann. Da die Grundstücke Berliner Allee 24/26 durch den Verkehrslärm sehr hoch belastet sind, soll die Entwicklung der Wohnbebauung unmittelbar an der Hauptemissionsquelle nicht gefördert werden. Dort sollen Wohnungen auf das im Kerngebiet mögliche Maß (§ 7 Abs. 2 Nr. 6 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO) beschränkt werden. Hier ist geregelt, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig sind. Sonstige Wohnungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Besser geeignet zum Wohnen sind die zur Grünfläche ausgerichteten Gebäude (überbaubare Grundstücksfläche a), so dass hier eine allgemeine Zulässigkeit oberhalb des 2. Vollgeschosses vertretbar ist (textliche Festsetzung Nr. 3). Zur Sicherung der Verträglichkeit der Wohnnutzung mit dem Umgebungslärm soll eine Festsetzung zum Schutz vor Lärm für Aufenthaltsräume in Wohnungen aufgenommen werden (textliche Festsetzung Nr. 6, siehe Kap. II. 3.3). Neben der funktionalen Sicherung der Kerngebietsfunktion ist die Unzulässigkeit von Wohnnutzungen in der Fläche a für die Geschosse unterhalb des 3. Vollgeschosses in der beengten Situation im Verhältnis zur zweigeschossigen Remise des benachbarten Grundstückes Berliner Allee 24 begründet. Im Hinblick auf die
Weiterentwicklung der Berliner Allee zu einem attraktiven Einkaufs- und
Geschäftsbereich lassen sich Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckte
Sportstätten nicht integrieren und werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO nicht zugelassen (textliche
Festsetzung Nr. 1). Sie stehen der beabsichtigten städtebaulichen
Entwicklung – der Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch
ein geschlossenes städtebauliches Ensemble - und somit der Verwirklichung der
Sanierungsziele entgegen. Zur Sicherung der gebietsverträglichen Nachbarschaft zum Mischgebiet sollen Vergnügungsstätten im Kerngebiet in ihrer Zulässigkeit in dem Maß beschränkt sein, dass störende Einflüsse unterbleiben. Wie im benachbarten Mischgebiet auch, in dem gemäß BauNVO geregelt ist, dass Vergnügungsstätten wohngebietsverträglich sein müssen (es gelten die Zulässigkeitskriterien des besonderen Wohngebietes - § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO) sollen sich im geplanten Kerngebiet, das in einer bewohnten Nachbarschaft liegt und daher besondere Rücksichtnahme auf die benachbarten Nutzungen nehmen muss, keine Vergnügungsstätten entwickelbar sein, die über das ohnehin zulässige Maß der Nachbargrundstücke hinausgeht (textliche Festsetzung Nr. 2). 3.1.3 Öffentliche GrünflächenEntsprechend den Sanierungszielen und der Entwicklung aus den Zielen des Landschaftsprogramms soll die vorhandene Grünfläche erweitert werden und als südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt werden. Die planungsrechtliche Sicherung des überwiegenden Teils der vorhandenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage ist bereits im Plangebiet des Bebauungsplans XVIII-45a erfolgt. Sie wurde mit hoher Urbanität und hohem Aufenthaltswert realisiert. Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen Parkanlage stellt als Verbesserung der defizitären öffentlichen Grünflächensituation die Erfüllung eines der wesentlichen übergeordneten Sanierungsziele dar und führt zur Belebung und zur Vielfalt des zentralen Bereichs von Weißensee. 3.1.4 Öffentliche VerkehrsflächenDen verkehrlichen Belangen soll durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen werden. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Berliner Allee und Bizetstraße. Diese werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen Ausbauzustands festgesetzt und gesichert. Die Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße sowie der fußläufigen Erschließung insbesondere der Erdgeschossbereiche der geplanten Blockrandbebauung, für die eine öffentlichkeitswirksame Geschäftsnutung angestrebt wird, soll zwischen der öffentlichen Parkanlage und den westlich gelegenen Baugebieten eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ in einer maximalen Breite von ca. 4,0 m festgesetzt werden. Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 10). 3.2 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und BauweiseDas Maß der baulichen Nutzung ist aus der städtebaulichen Konzeption für den Antonplatz entwickelt und ergibt sich aus den überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der geplanten Geschossigkeit der einzelnen Gebäude und Bauteile bzw. der geplanten maximalen Traufhöhe. Mit den geplanten Baugrenzen sollen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Flächen zueinander abgegrenzt werden, für die die Zahl der Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage unterschiedlich festgesetzt werden soll. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB werden die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetrasse 17/19 durch Baugrenzen festgesetzt, um eine möglichst große Gestaltungsfreiheit für die Bauherren zu erreichen. Durch die geplante Festsetzung einer „reinen Baukörperfestsetzung“ soll gleichzeitig die gewünschte städtebauliche Entwicklung gesichert werden, z.B. durch die Sicherung einer Möglichkeit der Baukörpererweiterung in der Erdgeschosszone (1. Vollgeschoss) für Geschäftsnutzungen. Abgesetzt werden die Baugrenzen zu der angrenzenden Bizetstraße, um ortstypische Vorgärten mit einer Breite von 3,0 m zu erzeugen. Für die dem öffentlichen Raum zugewandte Bebauung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 soll eine zulässige Traufhöhe von 62,0 m über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt werden. Bemessungsgrundlage zur geplanten Festsetzung der Traufhöhe sind die gerundeten Bestandshöhenkoordinaten der umgebenden Erschließungs- und Geländeflächen. Bei einer vorhandenen Geländehöhe von ca. 46,4 m über NHN ergibt sich eine Bauhöhe von ca. 15,5 m über dem Gelände. Entsprechend der städtebaulichen Zielstellung von um den südlichen Antonplatz abgestaffelten Gebäudehöhen (Abstufung der Bebauung in Form einer geringeren Höhenentwicklung zur Rossinistraße) sollen die zulässigen Gebäudehöhen im Geltungsbereich geringfügig unter den festgesetzten Gebäudehöhen im benachbarten Bebauungsplan XVIII-45a liegen. Hier sind Traufhöhen von 64,4 bzw. 63,0 m über NHN zulässig. Zur Sicherung einer Blockrandbebauung als westliche Fassung der öffentlichen Grünfläche wird im gesamten Plangebiet zusätzlich zur „reinen Baukörperausweisung“ die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die geschlossene Bauweise wäre zwar in Verbindung mit der „reinen Baukörperfestsetzung“ zulässig, die Realisierung von Bebauung in der offenen Bauweise wäre jedoch ebenfalls nicht ausgeschlossen. Die städtebauliche Zielsetzung sieht jedoch eine geschlossene Blockkante vor, die auch aus Lärmgründen (Abschirmung des Blockinnenbereiches) sinnvoll ist und daher durchgesetzt werden soll. Für das Baugrundstück Berliner Allee 24 entspricht die geplante Baukörperausweisung dem Bestand. Die reine Baukörperausweisung legt zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 23 BauNVO fest und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl ist daher nicht mehr notwendig. Aufgrund der kleinteiligen Parzellenstruktur der Grundstücke im Plangebiet ist die Errichtung der geplanten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen mit der für den Ablauf des Betriebs notwendigen Grundfläche, die zur Stärkung der Zentrumsfunktion beitragen, nur möglich, wenn die Grundstücksflächen weitgehend für die Bebauung in Anspruch genommen werden. Die Bebauung des Grundstückes Berliner Straße 26 soll in Teilen auf der Grundstücksgrenze zum Grundstück Berliner Allee 24 zulässig sein. Dies erfordert gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln keine über die Festsetzung der Baugrenze hinausgehende Regelung.[8]) Darüber hinaus hat die städtebauliche Zielsetzung zur Folge, dass in Teilen die Vorgaben der Bauordnung Berlin bezüglich der Abstandsflächen nicht eingehalten werden können. Gemäß der Vorgaben der Bauordnung beträgt das Maß der erforderlichen Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. Beim Heranbauen der im Kerngebiet zwischen den Punkten A und B gelegenen Baugrenze ist die Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 4). Die geplante Festsetzung der Baugrenze erfordert Unterschreitungen der gemäß BauO Bln erforderlichen Abstandsflächen zum Grundstück Berliner Allee 24 und Bizetstraße 19, die Einhaltung des Mindestabstandes gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln (3 m) für die Bauteile, die nicht grenzständig errichtet werden, bleibt jedoch gewahrt. Die auf dem Grundstück Berliner Allee 24 entstehende Situation erschwert die wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes nicht erheblich und ist daher vertretbar. Vor dem Hintergrund der geringen Grundstückstiefe des Grundstückes Berliner Allee 26, mit einer Tiefe von knapp über 12 m ist eine Geschäftsentwicklung ohne Nutzbarkeit weiter Teile des Grundstückes in der gesamten Tiefe nicht denkbar. Gleiches gilt für die Entwicklung der Blockkante, für die eine Grundstückstiefe von gut 9 m zur Verfügung steht. Die Einhaltung größerer Abstandsflächen oder die Einhaltung einer Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze würde zur Aufgabe der Planungsziels führen und wird daher nicht weiter verfolgt. Auf allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt werden sollen. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen Bedarfe aus den zulässigen Wohnungen an Spielflächen gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln. Abweichend von der festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse soll auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres Vollgeschoss zulässig sein, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss ist (textliche Festsetzung Nr. 9). Die geplante Festsetzung soll sicherstellen, dass das bei Ausnutzung der vertretbaren und zulässigen baulichen Dichte oberste Vollgeschoss als Dachraum in das gestalterische Erscheinungsbild der Berliner Allee eingepasst ist. Die sich aus den geplanten Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße betragen:
3.3 ImmissionsschutzfestsetzungenNach Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb dieses Gebiets soll zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben werden (textliche Festsetzung Nr. 7). Die Berliner Allee erzeugt starke Immissionsbelastungen im Gebiet mit Schallpegeln bis zu 75 dB(A)[10]). Da Räume, an deren Außenfassaden der maßgebliche Außenpegel 70 dB(A) überschreitet, nicht als Wohn- und Schlafräume geeignet sind und die Berliner Allee gleichzeitig gemäß FNP als gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration entwickelt werden soll, ist die festgesetzte Nutzungsart als Kerngebiet, in dem Wohnen nur stark eingeschränkt zulässig ist, konfliktmindernd. Nach der schallgutachterlichen Ermittlung[11]) reduziert sich der Lärm mit zunehmendem Abstand von der Berliner Allee deutlich. Daher ist die Festsetzung einer Zulässigkeit von Wohnungen, die zur Grünfläche ausgerichtet sind (überbaubare Grundstücksfläche a), möglich. Da das Wohnen in Kerngebieten nicht ausgeschlossen ist, soll die Gestaltung des Grundrisses festgelegt werden. Aktive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwälle bzw. Wände) sind aufgrund der vorhandenen Bestandsituation nicht einsetzbar. Für eine ausreichende Aufenthalts- und Wohnqualität im Plangebiet kommt der passive Schallschutz zum Tragen. Es muss mindestens ein Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern zu der von der Lärmquelle abgewandten Gebäudeseite ausgerichtet sein (textliche Festsetzung Nr. 6). Nach der Planungsumsetzung verfügt der Bereich über eine neue Blockaußenkante, die einen ruhigen Innenhofbereich von einem lauten Straßenbereich abschirmt, so dass Wohnungen auch entlang der Berliner Allee eine gute Aufenthaltsqualität haben werden. 3.4 Grünordnerische und sonstige FestsetzungenDurch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist die
bauliche Ausnutzung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19
sehr hoch. Zur Verbesserung des Wohnumfeldes, zum Ausgleich der
mikroklimatischen Veränderungen, insbesondere aber zur optischen Erweiterung
der z.T. recht engen Hofflächen, sollen bei der Neuordnung des
Blockrandbereichs Dachbegrünungen der als eingeschossig überbaubar
festgesetzten Flächen (textliche Festsetzung Nr. 8) festgesetzt werden.
Wegen des als besonders wichtig eingeschätzten Ausgleichs für die beengte Bebauung
soll für die Dachbegrünung eine erhöhte Anforderung festgesetzt werden. Durch
die geplante Festsetzung einer Dachgestaltung mit einer Kräuter-Gras-Mischung
soll von den benachbarten oberen Geschossen, die diese Fläche einsehen können,
der Eindruck einer weitläufigeren Hoffläche erzeugt werden. Dieses Ziel würde
bei Realisierung eines „Kräuterdaches“, das mit einer geringeren
Erdaufdeckung auskommen würde, nicht erzeugt werden können. Zum einen werden
Kräuterfluren vom durchschnittlichen Betrachter nicht als typische Gartenfläche
angesehen, zum anderen neigen diese Flächen dazu, schnell trocken zu fallen und
gerade in den Sommermonaten unansehnlich und damit im Sinne der städtebaulichen
Zielstellung nutzlos zu werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sollen Stellplätze und Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig sein. Diese Festsetzung wurde getroffen, um die Innenhofbereiche von abgestellten Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten. Die Flächen sollen weitgehend gärtnerisch angelegt werden und der Erholung zur Verfügung stehen. In die Wohnumfeldgestaltung werden auch die zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu sollen die Dachflächen von Tiefgaragen mit einer 0,6 m tiefen Erdschicht bedeckt werden (textliche Festsetzung Nr. 5). Ebenfalls
außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich die Vorgartenzonen
in der Bizetstraße. Diese sollen planungsrechtlich gesichert werden. Sie
entsprechen der Typik des Straßenraumes, der seine wesentliche Prägung aus den
weitegehend erhaltenen Vorgärten bezieht und
dazu beiträgt, der Straße den Charakter einer Wohnstraße zu geben. 3.5 Flächenbilanz
III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS1. Auswirkungen auf die Arbeits- und WohnverhältnisseDie
Aufstellung des Bebauungsplans 3-23 trägt zur nachhaltigen städtebaulichen
Entwicklung bei. Durch die Festsetzung eines Misch- und eines Kerngebietes mit
ihren zulässigen Nutzungen ermöglicht er stadtverträgliche Nutzungen im
Zentrumsbereich von Weißensee. Die
geplanten ausgleichenden Maßnahmen (Lärmschutz, Begrünung) tragen dazu bei, die
geplante Bebauungsstruktur mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn-
und Lebensverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes sowie mit den
städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang zu bringen. Überschreitung
der Obergrenzen nach § 17 BauNVO Aus der
geplanten Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen
Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke: Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze: 3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6); GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6);
GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2) Die
Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt aus
besonderen städtebaulichen Gründen. Die städtebauliche Zielstellung einer mehr
als 15jährigen Planungsentwicklung und wesentliches Sanierungsziel ist die
Schließung der Blockkante zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des
bestehenden Antonplatzes. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch
aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich erhebliche Überschreitungen
insbesondere für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese
Grundstücke nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können. Das
Grundstück Bizetstraße 17 verfügt über gute Potenziale für eine größere
Einzelhandelseinrichtung (jedoch nicht großflächig im Sinne des § 11 Abs. 3
BauNVO) und soll daher ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht
untypisch bebaut werden. Die
Überschreitungen sind vertretbar, da sie der Schaffung bzw. Erweiterung eines
neuen städtischen Platzes dienen und die Versorgung mit Grün- und
Aufenthaltsflächen verbessert wird. Weitere nutzbare Freiflächen für die
Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im Weißensee Park und in ca. 0,5
km Entfernung am Kreuzpfuhl. Des
Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden
Wohnverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Schallschutz vor den Emissionen
der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren Bebauung am
Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude weniger gut
abgeschirmt. Die
geplante Festsetzung einer wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten
erfolgt insbesondere zur Herstellung einer verträglichen Nachbarschaft und ist
damit genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2
BauNVO zu verstehen, wie die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Fahrzeugen. Die
Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Nutzung einer innerstädtischen Fläche
in einem insgesamt gesehen geringen Umfang als nicht wesentlich berührt oder
spürbar verschlechtert bewertet. 2. Auswirkungen auf die UmweltDurch die geplanten Festsetzungen im Geltungsbereich sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt zu erwarten. Die vorhandenen Biotoptypen werden mit Beginn der Vegetationsperiode aufgenommen und bewertet. Geschützte Biotope werden festgestellt und erforderliche Ableitungen für den Artenschutz vorgenommen. Die daraus abgeleiteten Ergebnisse werden im weiteren Verfahren geprüft und ggf. berücksichtigt. 3. Auswirkungen auf den VerkehrWesentliche Auswirkungen auf den Verkehr durch die Wiedernutzung brachliegender Potenziale in einer beschränkten Größenordnung sind nicht zu erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert, um die Erschließung der Grundstücke gewährleisten zu können. Mit der Realisierung einer neuen Fußwegverbindung zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße können die verkehrlichen Anforderungen dieser Nutzergruppe einschließlich der Vernetzung des Gesamtgebietes deutlich verbessert werden. 4. Auswirkungen auf die soziale InfrastrukturDie erneute Nutzung brachliegender Flächen ohne Steigerung des nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungsmaßes führt zu keiner erhöhten Anforderung an die Versorgung des Bereiches mit sozialer Infrastruktur, mit dem nicht bereits ohnehin zu rechnen gewesen wäre. Dazu ist der Geltungsbereich in seiner Fläche nur als geringfügig mit einem entsprechend geringen Bedarf zu bewerten. 5. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den FinanzplanDie
öffentliche Grünfläche und der Fußgängerbereich wurden bereits hergestellt. Der
Flächenerwerb des bereits als öffentliche Grünfläche genutzten Grundstückes
Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz
erfolgen. Demzufolge wäre die Fläche für ca. 15 € pro m² zu erwerben. Die
Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln aufgebracht werden. IV. VERFAHREN1. AufstellungsbeschlussDas Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17. Oktober 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII–45 beschlossen. Der Beschluss wurde am 10. November 1995 im Amtsblatt für Berlin, Seite 1189, bekannt gemacht. Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss am 11. November 1995 zur Kenntnis genommen. 2. Frühzeitige BürgerbeteiligungDie Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII–45 fand in der Zeit vom 20. November 1995 bis 04. Dezember 1995 im Stadtplanungsamt Weißensee statt. Die seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen Änderungen an der Planungsabsicht zur Folge. 3. Beschluss über die Teilung des GeltungsbereichesIm westlichen Teilbereich des Bebauungsplans XVIII – 45 bestanden Hemmnisse zur Umsetzung der Planungsabsichten und –ziele des Bebauungsplans. Da diese nicht kurzfristig zu lösen waren und der Realisierung von Planungsabsichten im übrigen Geltungsbereich im Weg standen, wurde der Geltungsbereich in die Teilflächen XVIII – 45a und XVIII – 45b geteilt. Den Beschluss zur Teilung des Geltungsbereiches hat das Bezirksamt am 06. Oktober 1998 gefasst. Die BVV hat den Teilungsbeschluss am 09. Dezember 1998, Drs. Nr. III /970, zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 23. Oktober 1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4209 ortsüblich bekannt gemacht. 4. Mitteilung der geänderten PlanungsabsichtMit Schreiben vom 01. August 2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen des Bezirkes Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass die Absicht besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII – 45b einzuschränken und das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3 – 23 fortzusetzen. Die Grundstücke sind größtenteils bereits bebaut bzw. für das Eckgrundstücke Bizetstrasse 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der Geltungsbereichsfläche ist ein Aufstellungserfordernis entfallen. Hier können die baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden. Für die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 besteht jedoch weiterhin dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der Sanierungsziele. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss hinausgekommen ist, sind durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der neuen Systematik nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Mit Schreiben vom 02. September 2008 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, II C mitgeteilt, dass der Fortsetzung des Aufstellungsverfahrens mit der neuen Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse entgegenstehen. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wird nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es mit der Lage an der Berliner Allee als übergeordneter Straßenverbindung mit Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende Gesamtinteressen Berlins berührt. Ebenso bestehen gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung des Länder Berlin und Brandenburg hat im Schreiben vom 11. September 2008 der Fortsetzung des Verfahrens ebenfalls zugestimmt. B. RECHTSGRUNDLAGENBaugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Bauordnung für
Berlin (BauO Bln) in der Fassung
vom 29. September 2005 (GVBl. 2005 S. 495), geändert durch § 9 des
Gesetzes vom .07. Juni 2007 (GVBl. S. 222). Berlin, den 09.04.2009. Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Liepold Leiter des Amtes für Planen und Genehmigen C. ANLAGENTextliche Festsetzungen1. Im Mischgebiet und im Kerngebiet sind Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckte Sportstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 1 Abs. 5 BauNVO) 2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nur im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 1 Abs. 5 BauNVO) 3. In
der überbaubaren Grundstücksfläche a im Kerngebiet sind in den baulichen
Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m.
§ 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) 4. An die Baugrenze darf zwischen den Punkten A und B, bezogen auf die zulässige Traufhöhe, mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 5. Im Misch- und Kerngebiet sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne des § 50 Abs. 1 BauO Bln sowie für Tiefgaragen. Die Erdabdeckung über den Tiefgaragen muss mindestens 0,6 m betragen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB,
§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO) 6. Zum Schutz vor Lärm im Kerngebiet muss in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern von der Straße abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 7. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub, bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs, vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 8. Die Dachflächen der als eingeschossig überbaubar festgesetzten Flächen sind mit einer Kräuter-Gras-Mischung auf einer mindestens 10 cm tiefen geeigneten Substratschicht dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 9. Abweichend von der festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss ist. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 10. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) [1]) Schalltechnische Untersuchung für den Bebauungsplan XVIII-45a Antonplatz in Berlin-Weißensee, UBV Ingenieurbüro Dr. Christian Vees, Berlin, Dezember 1998 [2]) Dies entspricht einer Befahrung des Gleisabschnittes durch eine Straßenbahn je Richtung tagsüber alle 2 Minuten und nachts etwa alle 5 Minuten. [3]) Text entnommen aus: Begründung zum festgesetzten Bebauungsplan XVIII – 45a [4]) mobil2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 [5]) im Auftrag der Sanierungsverwaltung [6]) Abteilung Umwelt, Wohnen und Bürgerdienste [7]) Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan XVIII-45: 17.10.1995 (Abl. S. 4489) Teilungsbeschluss in die Geltungsbereiche XVIII-45a und XVIII-45b: 06.10.1998 (Abl. S. 4209) [8]) Gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln benötigen Gebäude, die auf der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, keine Abstandsfläche. Abstandsflächen sind dann einzuhalten, wenn Gebäude nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. [9]) Für die Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstraße 17 und Bizetstraße 19 wird davon ausgegangen, dass sich aus der zulässigen Gebäudehöhe maximal eine 5-geschossigkeit entwickeln lässt. [10]) siehe Kap. I.2.2.7 [11]) a.a.O. (1) |
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