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Drucksache - VI-0450
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin .04.2008
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur
Kenntnisnahme
für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Nutzungsentgelterhöhung
für zu Erholungszwecken und für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen in der Anlage
“Gravenstein” Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 29.04.2008 folgenden Beschluss gefasst: I. a) für bebaute Parzellen auf 1,23 Euro/m² jährlich, b) für unbebaute Parzellen auf 1,18 Euro/m² jährlich.
II. Für die in der Anlage “Gravenstein” zu
Wohnzwecken genutzten Parzellen
e) 5 % - Wohngebäude ohne Badewanne oder Dusche, f) 10 % - Lärmbelastung durch den
Autobahnzubringer A 114 (1. Reihe Liegen mehrere zu Abschlägen
berechtigende Defizite vor, so werden diese in Begründung: Mit der Vorlage zur Kenntnisnahme vom 19.09.2006 (V-1558/06) wurde darüber informiert, dass es sich bei der Anlage ”Gavenstein” um keine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt. Die Verwaltung wurde deshalb dem Immobilienservice ab dem 01.01.2007 übertragen. Der Umstand, dass es sich um keine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt, hat Auswirkungen auf die Nutzungsverhältnisse und damit auch auf die Nutzungsentgelte der in der Anlage belegenen Parzellen. Hierbei ist zu unterscheiden in: Zu Erholungszwecken genutzte Parzellen Für diese Nutzungsverhältnisse gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt. Das Nutzungsentgelt bestimmt sich gem. § 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22.07.1993 in ihrer jeweils geltenden Fassung. ...
Nach dieser Vorschrift durften die Nutzungsentgelte ab dem 01.11.2006 für zu Erholungszwecken genutzte bebaute Parzellen auf höchstens 2,76 Euro/m² jährlich und für unbebaute Parzellen auf höchstens 1,38 Euro/m² jährlich erhöht werden, soweit diese Beträge das ortsübliche Entgelt nicht überschreiten. Zur Bestimmung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ist ein
Sachverständigengutachten eingeholt worden. Der Sachverständige ermittelte im
Rahmen des Vergleichsentgeltverfahrens das ortsübliche Nutzungsentgelt in der
Höhe von 1,23 Euro/m² jährlich für bebaute und 1,18 Euro/m² für unbebaute
Erholungsgrundstücke und –parzellen (Gutachten vom 26.11.2007). Die durch Gutachten ermittelten Nutzungsentgelte beziehen
sich jeweils auf die durchschnittlichen Verhältnisse in der Anlage
“Gravenstein”. Es sind daher Abschläge vorzunehmen, wenn die
Parzellen den durchschnittlichen Verhältnissen nicht entsprechen. Hierzu gab es
am 28.02.2008 eine Erörterung mit dem Sachverständigen. Im Ergebnis wurden in
der Lageskizze “Gravenstein – Erholungsnutzung” die Bereiche
farblich gekennzeichnet, bei denen in Abhängigkeit von der Lärmbelastung, die
vom Autobahnzubringer A 114 ausgeht, Abschläge von 5 % (grün), 10 % (gelb) bzw.
15 % (rot) vorgenommen werden. 3. Nutzungsverhältnisse, die ab dem 01.01.1995 begründet wurden Hierbei handelt es sich um Unterpachtverträge, deren Partner der Parzellennutzer als Unterpächter und der Bezirksverband der Gartenfreunde Pankow e.V. als Zwischenpächter des Landes Berlin waren.
Unterpächter leiten ihre Rechtsposition vom Zwischenpächter ab. Vertragliche Rechtsbeziehungen zwischen den Unterpächtern und dem Land Berlin bestehen daher nicht. Die Beendigung des Zwischenpachtvertrages bewirkte, dass den Parzellennutzern als Unterpächtern seit diesem Zeitpunkt kein Recht zum Besitz an den Parzellen mehr zusteht. Zur Klärung der Lage wird den Parzellennutzern der Abschluss eines Mietvertrages angeboten, der die Nutzung der Parzelle auf eine vertragliche Grundlage stellt und die Zahlung eines ortsüblichen Entgelts sichert. Neben der Miete sind von den Mietern die Betriebskosten zu tragen.
Auf die Vertragsverhältnisse, die bis zum 02.10.1990 begründet wurden,
sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Miet- oder
Pachtvertrag anzuwenden, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG)
nichts anderes bestimmt (§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG). Gemäß § 51 Abs. 1 SchuldRAnpG ist zur Bestimmung des ortsüblichen
Entgelts auf das Bodenwertverzinsungsverfahren (4 % des Verkehrswertes des
unbebauten Grundstücks jährlich) nur im Zweifel zurückzugreifen, also dann,
wenn keine anderen Erkenntnisquellen gegeben sind. Es scheidet daher zur
Bestimmung des ortsüblichen Entgelts aus, wenn dieses Entgelt auf anderem Wege
- wie vorliegend nach dem Vergleichsentgeltverfahren - ermittelbar ist. zu Wohnzwecken nutzen darf. Berechnungsgrundlage des
Nutzungsentgelts für die Parzelle ist die Wohnfläche. Der Gutachter hat nach dem Vergleichsentgeltverfahren
einen Ausgangswert von 3,50 €/m² Wohnfläche/Monat ermittelt. In
Abhängigkeit von der Bauausführung, vom Unterhaltungszustand und von der
Ausstattung des Wohngebäudes sowie von der vom Autobahnzubringer A 114
ausgehenden Lärmbelastung hält er Abschläge für angemessen. Hierzu gab es am
28.02.2008 eine Erörterung mit dem Sachverständigen. Im Ergebnis wurden in der
Lageskizze “Gravenstein – Wohnnutzung” die Bereiche farblich
gekennzeichnet, bei denen in Abhängigkeit von der Lärmbelastung, die vom
Autobahnzubringer A 114 ausgeht, Abschläge von 5 % (gelb) bzw. 10 % (grün) vorgenommen
werden. Die prozentual geringeren Abschläge wegen Lärmbelastung durch den
Autobahnzubringer gegenüber den zu Erholungszwecken genutzten Parzellen
resultieren aus der Art der Nutzung (überwiegende Nutzung der Parzelle
außerhalb oder innerhalb eines Wohngebäudes). Nach diesen Maßgaben werden die Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen erhöht. Dies geschieht durch die Abgabe von Erhöhungserklärungen gegenüber den Nutzern, die bis zum 02.10.1990 das Nutzungsverhältnis begründet haben. Den anderen Nutzern werden Mietverträge mit einer Miete in entsprechender Höhe angeboten. Neben dem Nutzungsentgelt hat der Nutzer die auf die Parzelle entfallenden anteiligen öffentlichen Lasten des Grundstücks, auf dem die Anlage “Gravenstein” belegen ist, zu tragen. Der Zeitpunkt der Anhebung der Nutzungsentgelte richtet sich nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Haushaltsmäßige
Auswirkungen Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung auf ca. 260.000,00 Euro/Jahr erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden. Gleichstellungs-
und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen
keine Auswirkungen auf
die nachhaltige Entwicklung
keine Kinder- und
Familienverträglichkeit
entfällt Matthias Köhne Christine Keil Bezirksbürgermeister Bezirksstadträtin für Jugend und Immobilien |
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