Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                .04.2008

                                                                                                                                   

 

 

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                    Drucksache-Nr.:

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

 

 

Betr.:

 

Nutzungsentgelterhöhung für zu Erholungszwecken und für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen in der Anlage “Gravenstein” 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

 

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 29.04.2008 folgenden Beschluss gefasst:

 

I.
Für die in der Anlage “Gravenstein” zu Erholungszwecken genutzten Parzellen
erhöht sich das Nutzungsentgelt zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

 

a) für bebaute Parzellen auf 1,23 Euro/m² jährlich,

b) für unbebaute Parzellen auf 1,18 Euro/m² jährlich.

Von diesem Nutzungsentgelt werden in Abhängigkeit von der vom Autobahnzubringer A 114 ausgehenden Lärmbelastung Abschläge von 5 %, 10 % bzw. 15 % vorgenommen. In der anliegenden Lageskizze “Gravenstein – Erholungsnutzung” sind die betreffenden Bereiche farblich gekennzeichnet: gelb - Abschlag von 5 %, grün - Abschlag von 10 % und rot - Abschlag von 15 %.

II.

Für die in der Anlage “Gravenstein” zu Wohnzwecken genutzten Parzellen
erhöht sich das Nutzungsentgelt zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

1. Für Parzellen, bei denen kein Abschlag nach Ziff. 2 vorzunehmen ist, auf
   3,50 €/m²Wohnfläche/Monat.
   
   

 

 

 

 

2. Für Parzellen mit Wohngebäuden, die Bauausführungsdefizite, einen schlechten baulichen Unterhaltungszustand und / oder Ausstattungsdefizite aufweisen bzw. von der vom Autobahnzubringer A 114 ausgehenden Lärmbelastung betroffen sind, werden folgende Abschläge vorgenommen: 
    
   a)  10 % - Bauausführungsdefizite, es sei denn einfamilienhausartiges
                    Erscheinungsbild,
   b)  10 % - mehrere Aufenthaltsräume verfügen über kein Fenster,
   c)  10 % - nur ein Aufenthaltsraum beheizbar,
   d)    5 % - Wohngebäude mit Feuchtigkeits- und / oder Verwitterungsschäden             
                    an Fassade oder Fenstern,  

           e)    5 % - Wohngebäude ohne Badewanne oder Dusche,

           f)   10 % - Lärmbelastung durch den Autobahnzubringer A 114  (1. Reihe
                            links und alle Parzellen rechts des Autobahnzubringers) -  
                            in der anliegenden Lageskizze  “Gravenstein-Wohnnutzung”
                            grün gekennzeichnet - bzw.
                   5 % - Lärmbelastung durch den Autobahnzubringer A 114 - nördlicher
                            Teil der Anlage “Gravenstein” - in der anliegenden Lageskizze
                             “Gravenstein-Wohnnutzung” gelb gekennzeichnet.   

Liegen mehrere zu Abschlägen berechtigende Defizite vor, so werden diese in
der zu a) bis f) bestimmten Reihenfolge vorgenommen und zwar zu a) vom
Ausgangswert und zu b) bis f) jeweils vom reduzierten Wert.

 

 

Begründung:

 

Mit der Vorlage zur Kenntnisnahme vom 19.09.2006 (V-1558/06) wurde darüber informiert, dass es sich bei der Anlage ”Gavenstein” um keine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt. Die Verwaltung wurde deshalb dem Immobilienservice ab dem 01.01.2007 übertragen.

 

Der Umstand, dass es sich um keine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt, hat Auswirkungen auf die Nutzungsverhältnisse und damit auch auf die Nutzungsentgelte der in der Anlage belegenen Parzellen. Hierbei ist zu unterscheiden in:

 

Zu Erholungszwecken genutzte Parzellen

1. Nutzungsverhältnisse, die vor dem 03.10.1990 begründet wurden

 

Für diese Nutzungsverhältnisse gelten die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz nichts anderes bestimmt.

 

Das Nutzungsentgelt bestimmt sich gem. § 20 Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen nach der Nutzungsentgeltverordnung vom 22.07.1993 in ihrer jeweils geltenden Fassung.

 

                                                                                                                                                ...

 

                                                                                                                                               

 

Nach dieser Vorschrift durften die Nutzungsentgelte ab dem 01.11.2006 für zu Erholungszwecken genutzte bebaute Parzellen auf höchstens 2,76 Euro/m² jährlich und für unbebaute Parzellen auf höchstens 1,38 Euro/m² jährlich erhöht werden, soweit diese Beträge das ortsübliche Entgelt nicht überschreiten.

 

Zur Bestimmung des ortsüblichen Nutzungsentgelts ist ein Sachverständigengutachten eingeholt worden. Der Sachverständige ermittelte im Rahmen des Vergleichsentgeltverfahrens das ortsübliche Nutzungsentgelt in der Höhe von 1,23 Euro/m² jährlich für bebaute und 1,18 Euro/m² für unbebaute Erholungsgrundstücke und –parzellen (Gutachten vom 26.11.2007).

Für bebaute Parzellen ist daher grundsätzlich eine Nutzungsentgelterhöhung auf 1,23 Euro/m² und für unbebaute Parzellen auf 1,18 Euro/m² jährlich möglich.
Die Nutzer haben darüber hinaus die auf die Parzelle entfallenden öffentlichen Lasten des Grundstücks gem. § 20 a Schuldrechtsanpassungsgesetz zu erstatten.

 

Die durch Gutachten ermittelten Nutzungsentgelte beziehen sich jeweils auf die durchschnittlichen Verhältnisse in der Anlage “Gravenstein”. Es sind daher Abschläge vorzunehmen, wenn die Parzellen den durchschnittlichen Verhältnissen nicht entsprechen. Hierzu gab es am 28.02.2008 eine Erörterung mit dem Sachverständigen. Im Ergebnis wurden in der Lageskizze “Gravenstein – Erholungsnutzung” die Bereiche farblich gekennzeichnet, bei denen in Abhängigkeit von der Lärmbelastung, die vom Autobahnzubringer A 114 ausgeht, Abschläge von 5 % (grün), 10 % (gelb) bzw. 15 % (rot) vorgenommen werden. 

 
2. Nutzungsverhältnisse, die ab dem 03.10.1990 bis zum 31.12.1994 begründet wurden

Hierbei handelt es sich um Verträge, die der Nutzer nicht mit dem Land Berlin, sondern mit einem Dritten geschlossen hat, von dem er annahm, dass dieser zum Vertragsabschluss berechtigt sei. Diese Verträge muss das Land Berlin gegen sich gelten lassen, da es seit mehr als 10 Jahren keine Einwände gegen die Nutzung der Parzelle auf der Grundlage eines solchen Vertrages erhoben und die Entgelte vereinnahmt hat. Die Verträge unterliegen den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine Anhebung des Nutzungsentgelts ist nur auf dem Wege der Kündigung des Vertrages verbunden mit dem Angebot, einen Mietvertrag mit dem ortsüblichen Entgelt zu schließen (Änderungskündigung), möglich. Neben der Miete sind von den Mietern die Betriebskosten zu tragen.

 

3. Nutzungsverhältnisse, die ab dem 01.01.1995 begründet wurden

 

Hierbei handelt es sich um Unterpachtverträge, deren Partner der Parzellennutzer als Unterpächter und der Bezirksverband der Gartenfreunde Pankow e.V. als Zwischenpächter des Landes Berlin waren. 

Da es sich bei der Anlage “Gravenstein” um keine Kleingartenanlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes handelt, war der Zwischenpachtvertrag mit dem Bezirksverband der Gartenfreunde Pankow e.V. zu beenden. Das ist zum 31.12.2006 geschehen.

 

Unterpächter leiten ihre Rechtsposition vom Zwischenpächter ab. Vertragliche Rechtsbeziehungen zwischen den Unterpächtern und dem Land Berlin bestehen daher nicht. Die Beendigung des Zwischenpachtvertrages bewirkte, dass den Parzellennutzern als Unterpächtern seit diesem Zeitpunkt kein Recht zum Besitz an den Parzellen mehr zusteht.

 

Zur Klärung der Lage wird den Parzellennutzern der Abschluss eines Mietvertrages angeboten, der die Nutzung der Parzelle auf eine vertragliche Grundlage stellt und die Zahlung eines ortsüblichen Entgelts sichert. Neben der Miete sind von den Mietern die Betriebskosten zu tragen.

Zu Wohnzwecken genutzte Parzellen

 
Zur Bestimmung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen ist ein Gutachten eingeholt worden. Das Gutachten datiert vom 29.11.2007. Der Sachverständige hat das Nutzungsentgelt für fünf Parzellen der Anlage “Gravenstein” sowohl im Vergleichsentgeltverfahren als auch im Bodenwertverzinsungsverfahren ermittelt.

 

Auf die Vertragsverhältnisse, die bis zum 02.10.1990 begründet wurden, sind die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches über den Miet- oder Pachtvertrag anzuwenden, soweit das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) nichts anderes bestimmt (§ 6 Abs. 1 SchuldRAnpG).

Für zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke enthält § 51 SchuldRAnpG Regelungen zum Entgelt. Auf dieser Grundlage kann das Land Berlin als Grundstückseigentümer vom Nutzer die Zahlung des für die Nutzung des Grundstücks ortsüblichen Entgelts verlangen.

 

Gemäß § 51 Abs. 1 SchuldRAnpG ist zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts auf das Bodenwertverzinsungsverfahren (4 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks jährlich) nur im Zweifel zurückzugreifen, also dann, wenn keine anderen Erkenntnisquellen gegeben sind. Es scheidet daher zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts aus, wenn dieses Entgelt auf anderem Wege - wie vorliegend nach dem Vergleichsentgeltverfahren - ermittelbar ist.

Das Nutzungsentgelt ist dafür zu zahlen, dass der Nutzer auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück ein in seinem Eigentum stehendes Gebäude haben und

zu Wohnzwecken nutzen darf. Berechnungsgrundlage des Nutzungsentgelts für die Parzelle ist die Wohnfläche.

Das SchuldRAnpG sah für die Eingangsphase von 6 Jahren Ermäßigungen des Entgelts vor. Die Eingangsphase begann spätestens am 01.07.1995 (§ 51 Abs. 3 in Verbindung mit § 47 Abs. 2 SchuldRAnpG). Sie ist spätestens am 30.06.2001 abgelaufen.

Der Gutachter hat nach dem Vergleichsentgeltverfahren einen Ausgangswert von 3,50 €/m² Wohnfläche/Monat ermittelt. In Abhängigkeit von der Bauausführung, vom Unterhaltungszustand und von der Ausstattung des Wohngebäudes sowie von der vom Autobahnzubringer A 114 ausgehenden Lärmbelastung hält er Abschläge für angemessen. Hierzu gab es am 28.02.2008 eine Erörterung mit dem Sachverständigen. Im Ergebnis wurden in der Lageskizze “Gravenstein – Wohnnutzung” die Bereiche farblich gekennzeichnet, bei denen in Abhängigkeit von der Lärmbelastung, die vom Autobahnzubringer A 114 ausgeht, Abschläge von 5 % (gelb) bzw. 10 % (grün) vorgenommen werden. Die prozentual geringeren Abschläge wegen Lärmbelastung durch den Autobahnzubringer gegenüber den zu Erholungszwecken genutzten Parzellen resultieren aus der Art der Nutzung (überwiegende Nutzung der Parzelle außerhalb oder innerhalb eines Wohngebäudes).

Nach diesen Maßgaben werden die Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen erhöht. Dies geschieht durch die Abgabe von Erhöhungserklärungen gegenüber den Nutzern, die bis zum 02.10.1990 das Nutzungsverhältnis begründet haben. Den anderen Nutzern werden Mietverträge mit einer Miete in entsprechender  Höhe angeboten. 

 

Neben dem Nutzungsentgelt hat der Nutzer die auf die Parzelle entfallenden anteiligen öffentlichen Lasten des Grundstücks, auf dem die Anlage “Gravenstein” belegen ist, zu tragen.

 

Der Zeitpunkt der Anhebung der Nutzungsentgelte richtet sich nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung auf ca. 260.000,00 Euro/Jahr erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden.

 

 

Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen

 

keine

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

keine

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

entfällt

 

 

 

 

Matthias Köhne                                                                        Christine Keil

Bezirksbürgermeister                                                               Bezirksstadträtin für 

                                                                                                 Jugend und Immobilien