Bezirksamt Pankow von
Berlin
2007
An die
Bezirksverordnetenversammlung Drucksache
Nr.:
Vorlage zur
Kenntnisnahme
für die
Bezirksverordnetenversammlung gem. § 15 BezVG
Betr.:
- Einstellung
des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplans XIX-35d
- Einschränkung des Geltungsbereichs
für den Bebauungsplan XIX-35 und redaktionelle Berichtigung der Nummerierung in
XIX-35b
- Einschränkung
des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan XIX-35a
- Aufstellung des Bebauungsplans 3-11
zur planungsrechtlichen Sicherung des Life Science Centers im Bezirk Pankow,
Ortsteil Buch
Wir bitten zur Kenntnis
zu nehmen:
Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am Januar 2007 beschlossen:
I.
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans
XIX-35d für einen Abschnitt der Wiltbergstraße zwischen dem Grundstück
Wiltbergstraße 37/39 und der S- und Bahntrasse, entlang der S- und Bahntrasse
bis zum Südzugang des S- Bahnhofs Buch, Teilflächen des Grundstücks
Wiltbergstraße 29A sowie die Grundstücke Wiltbergstraße 29/35 im Bezirk Pankow,
Ortsteil Buch wird eingestellt.
Der Beschluss vom 22.09.1998 (ABl. S. 3790) zur
Aufstellung des Bebauungsplans ist damit aufgehoben.
II. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-35 wird um die Grundstücke Am Sandhaus
13/15 (Flurstück 133 teilweise, Flurstück 134), Am Sandhaus (Flurstücke 135, 136,
137), Am Sandhaus 5/7 (teilweise) und Wiltbergstraße 37/39 (Flurstück 138)
eingeschränkt. Gleichzeitig wird die Nummerierung des Bebauungsplans XIX-35
redaktionell in XIX-35b berichtigt.
III. Der Geltungsbereich des
Bebauungsplans XIX-35b umfasst jetzt das Gelände zwischen dem Bucher Forst, der
Straße Am Sandhaus, dem Zick-Zack-Graben in verlängerter Linie bis zur
Bahntrasse, der Bahntrasse sowie den nördlichen Grenzen der Flurstücke 28 und
42 nördlich der Autobahn A 10 und Hobrechtsfelder Chaussee 22 im Bezirk Pankow,
Ortsteil Buch.
III.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-35a
wird um Teilflächen der Grundstücke Wiltbergstraße 37/39 (Flurstück 139),
Wiltbergstraße 29A (Flurstücke 124, 125), Am Sandhaus 5/7 und Am Sandhaus
(Flurstück 128 teilweise) eingeschränkt.
IV.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-35a
umfasst jetzt Teilflächen des Grundstücks Am Sandhaus (Flurstücke 127, 128
teilweise), Wiltbergstraße 29A (Flurstücke 120 teilweise, 121, 122, 126) sowie
den Weg entlang der Bahntrasse im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch.
VI. Für die
Grundstücke Am Sandhaus 13/15 (teilweise), Am Sandhaus (Flurstücke 128
teilweise, 135, 136, 137), Am Sandhaus 5/7, Wiltbergstraße 29/39,
Wiltbergstraße 29A (teilweise) sowie angrenzende Abschnitte der Straße Am
Sandhaus, der Wiltbergstraße und des Wegs entlang der Bahntrasse im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch wird der
Bebauungsplan mit der Bezeichnung 3-11 aufgestellt.
VII. Mit der Durchführung der
Beschlüsse wird das Amt für Planen und Genehmigen beauftragt.
Begründung
Zu I. – VI.
Bebauungsplan 3-11
Mit Beschluss Nr.
V-1342/2006 vom 4. April 2006 hat das Bezirksamt Pankow die prinzipielle
Bereitschaft erklärt, die Trägerschaft im Sinne der GA-Richtlinie zum Bau und
Betrieb eines Life Science Centers (LSC) in Buch zu übernehmen. Mit dem
Beschluss vom 28.06.2006 über die Drucksache V-1270/2006 stimmte die
Bezirksverordnetenversammlung nach umfangreicher Beratung dem ebenfalls zu.
Bereits 2001 war im Masterplan Berlin-Buch die Errichtung eines Life Science Centers
empfohlen worden.
Gemäß
Bezirksamtsbeschluss vom 05.12.2006 wurde die BVV im Zwischenbericht zur
Drucksache V-1270/2006 über den Maßnahme- und Zeitplan zur Erarbeitung des
GA-Antrages LSC in Kenntnis gesetzt. Die Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 ist
eine der benannten erforderlichen Maßnahmen, um den GA-Antrag stellen zu
können.
Die für den Bau vorgesehenen Flächen befinden sich im
Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Da das Life Science Center kein
„privilegiertes Vorhaben“ im Sinne des § 35 Abs. 1 BauGB ist und
auch nicht als sonstiges Vorhaben gemäß
§ 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden kann, ist die planungsrechtliche
Sicherung durch einen Bebauungsplan erforderlich.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 soll
entsprechend § 1 Abs. 3 BauGB die städtebauliche Entwicklung und Ordnung
gesichert werden.
(Siehe auch Begründung zum Bebauungsplan in der Anlage)
Da der neue
Geltungsbereich Flächen bereits laufender Bebauungsplanverfahren umfasst,
müssen diese entsprechend angepasst werden:
Bebauungsplan XIX-35d
Der Bebauungsplan XIX-35d wurde zur Entwicklung des Zentrums
von Berlin-Buch zwischen Wiltbergstraße und dem Südzugang des S-Bahnhofs Buch
am 22. September 1998 vom Bezirksamt Pankow aufgestellt und im Verfahren - noch
als Teilfläche des Bebauungsplans XIX-35 - bis zur Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB durchgeführt.
Alle Flächen innerhalb des Geltungsbereichs XIX-35d sollen
Bestandteil des neu aufzustellenden Bebauungsplans 3-11 werden. Das Verfahren
zur Aufstellung des Bebauungsplans soll aufgehoben werden.
Bebauungsplan XIX-35
Am 08.07.1997 hat das Bezirksamt von Pankow die Aufstellung
des Bebauungsplans XIX-35 beschlossen. Das Verfahren wurde bis zur Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB durchgeführt.
Für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 zur
planungsrechtlichen Sicherung des Life Science Centers ist es erforderlich, den
Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-35 um einen Teilbereich an der Straße Am
Sandhaus einzuschränken. Alle von der Einschränkung betroffenen Flächen sollen
Bestandteil des neu aufzustellenden Bebauungsplans 3-11 werden.
Mit dem Planverfahren
XIX-35 sollten die planungsrechtlichen Grundlagen für die Entwicklung des
Gebiets Buch V als Standort für einen verdichteten Einfamilienhausbau gesichert
werden. Da die Bebauung in mehreren Teilabschnitten angedacht war, sollten aus
dem Bebauungsplan XIX-35 die entsprechenden Teilbebauungspläne entwickelt
werden. Mit Beschluss des Bezirksamts Pankow vom 22.09.1998 wurde der
Bebauungsplan XIX-35 im nördlichen Teil des Geltungsbereichs geteilt. Infolge
dessen wurden die beiden Teilbebauungspläne XIX-35a und XIX-35d aufgestellt und
für den „Restplan“ die Nummer XIX-35 beibehalten. Grundsätzlich sind
bei einer Teilung die Nummern der davon betroffenen Bebauungspläne mit den
Zusätzen „a“, „b“ und ggf. so weiter zu versehen. Das
wurde damals für den Bebauungsplan XIX-35 versäumt. Aus diesem Grund soll
gleichzeitig mit dem Bezirksamtsbeschluss zur Einschränkung des Geltungsbereichs
redaktionell die Bebauungsplannummer korrigiert werden. Der Bebauungsplan
erhält nunmehr die Bezeichnung XIX-35b.
Bebauungsplan
XIX-35a
Am 22.September 1998
hat das Bezirksamt Pankow die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-35a
beschlossen. Das Verfahren wurde bis zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs.
2 BauGB durchgeführt.
Für die Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 zur
planungsrechtlichen Sicherung des Life Science Centers ist es erforderlich, den
Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-35a um Teilflächen einzuschränken. Alle
von der Einschränkung betroffenen Flächen sollen Bestandteil des neu
aufzustellenden Bebauungsplans 3-11 werden.
Mitteilung der
Planungsabsicht
Mit Schreiben vom
27.09.2006 wurde der zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 5 AGBauGB die
geänderte Planungsabsicht - Einstellung des Verfahrens zur Aufstellung des
Bebauungsplans XIX-35d - mitgeteilt. Gemäß Antwortschreiben der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, SenStadt II C, vom 18.10.2006 wurden
gegen die Einstellung des Bebauungsplans XIX-35d keine Bedenken erhoben.
Die Einschränkung der
Geltungsbereiche der Bebauungspläne XIX-35a und XIX-35 (nunmehr XIX-35b) und
die Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch wurde
der zuständigen Senatsverwaltung mit Schreiben vom 13.10.2006 mitgeteilt. Mit
Schreiben SenStadt IB 23 vom 08.11.2006 hat die Senatsverwaltung gegen die
Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 keine Bedenken erhoben. Sie stellt fest,
dass das Bebauungsplanverfahren 3-11 mit der Wiltbergstraße als übergeordnete
Hauptverkehrsstraße dringende Gesamtinteressen des Landes Berlin i. S. von § 7
Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB berührt.
Daraus ergibt sich,
dass der Bezirk das Verfahren unter Wahrung der, die Verbreiterung und den
Ausbau der Wiltbergstraße betreffenden, dringenden Gesamtinteressen des Landes
Berlin durchführen und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gemäß AV
Unterrichtungsverpflichtung informieren wird.
Gegen die Einschränkung
der Geltungsbereiche der Bebauungspläne XIX-35 und XIX-35a wurden mit Schreiben
SenStadt IIC 31 vom 23.11.2003 keine grundsätzlichen Bedenken erhoben. Es
erfolgte der Hinweis, dass die übergeordnete Hauptverkehrsstraße Wiltbergstraße
mit dem Anschluss zur Straße Am Sandhaus in den räumlichen Geltungsbereich des
Bebauungsplans 3-11 aufgenommen werden sollte. Diesem Hinweis wurde gefolgt.
Haushaltsmäßige
Auswirkungen
Durch die Beschlüsse,
die Aufstellung des Bebauungsplans XIX-35d einzustellen und die
Geltungsbereiche der Bebauungspläne XIX-35a und XIX-35 (nunmehr XIX-35b) einzuschränken, entstehen keine
haushaltsmäßigen Auswirkungen.
Auch der Beschluss zur
Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 hat keine haushaltsmäßigen Auswirkungen zur
Folge. Eine Finanzierung des Life Science Centers einschließlich der erforderlichen
Erschließungsmaßnahmen durch das Land Berlin wird ausgeschlossen. Diese soll
mittels einer Zuwendung zur Förderung wirtschaftsnaher Infrastruktur aus den
Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen
Wirtschaftsstruktur“ (GA-Mittel) erfolgen sowie mittels Sponsoring für
den hierbei zu erbringenden Eigenanteil. Der erforderliche GA-Antrag soll
demnächst durch das Bezirksamt Pankow bei der für die Vergabe zuständigen
Senatsverwaltung gestellt werden.
Für die Verbreiterung
der Wiltbergstraße und der Straße Am Sandhaus ist in geringfügigem Ausmaß der
Erwerb von privaten Grundstücksflächen erforderlich.
Gleichstellungsrelevante
Auswirkungen
Keine
Auswirkungen auf
die nachhaltige Entwicklung
Im weiteren Verfahren
werden die Auswirkungen ermittelt.
Kinder- und
Familienverträglichkeit
Das Angebot des Life
Science Centers soll besonders für Familien mit Kindern konzipiert werden.
Kindern und Jugendlichen soll spielerisch und interessant Wissen vermittelt
werden.
Anlagen: - Räumliche Geltungsbereiche der Bebauungspläne
XIX-35a, XIX-35b, 3-11
- Begründung zum
Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 3-11
Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für
Kultur, Wirtschaft und
Stadtentwicklung
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Amt für Planen und Genehmigen
Begründung zum
Bebauungsplan 3-11
für
die Grundstücke Am Sandhaus 13/15 (teilweise), Am Sandhaus (Flurstücke 128
teilweise, 135, 136, 137), Am Sandhaus 5/7, Wiltbergstraße 29/39,
Wiltbergstraße 29A (teilweise) sowie angrenzende Abschnitte der Straße Am
Sandhaus, der Wiltbergstraße und des Wegs entlang der Bahntrasse
im Bezirk Pankow, Ortsteil Buch
A
Begründung........................................................................................................................ 8
I.
Planungsgegenstand........................................................................................................ 8
1.
Anlass und Erforderlichkeit................................................................................................. 8
2.
Plangebiet............................................................................................................................. 8
2.1
Geltungsbereich................................................................................................................. 8
2.2
Eigentumsverhältnisse...................................................................................................... 8
2.3
Lage und Bestand.............................................................................................................. 9
2.4
Erschließung....................................................................................................................... 9
3.
Planerische Ausgangssituation........................................................................................ 10
3.1
Flächennutzungsplan....................................................................................................... 10
3.2
Landschaftsprogramm.................................................................................................... 10
3.3
Bereichsentwicklungsplan.............................................................................................. 11
3.4
Zentrenkonzept des Bezirkes Pankow von Berlin........................................................ 11
3.5
Masterplan........................................................................................................................ 11
3.6
Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin........................................................................... 12
3.7
Stadtentwicklungsplan Wohnen..................................................................................... 12
3.8
Bestehende Bauleitpläne................................................................................................ 12
II.
Planinhalt........................................................................................................................... 12
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen.......................................................................... 12
2.
Intention der Planung......................................................................................................... 14
3.
Wesentlicher Planinhalt..................................................................................................... 14
III.
Umweltbericht................................................................................................................. 15
IV.
Auswirkungen des Bebauungsplans...................................................................... 15
1.
Haushaltsmäßige Auswirkungen...................................................................................... 15
V.
Verfahren.......................................................................................................................... 16
B
Rechtsgrundlagen.......................................................................................................... 16
Mit Beschluss Nr. V-1342/2006 vom 4. April 2006 hat das
Bezirksamt Pankow die prinzipielle Bereitschaft erklärt, die Trägerschaft zum
Bau und Betrieb eines Life Science Centers in Buch zu übernehmen. Mit dem
Beschluss vom 28.06.2006 über die Drucksache V-1270 stimmte die
Bezirksverordnetenversammlung nach umfang-reicher Beratung dem ebenfalls zu.
Bereits 2001 war im Masterplan
Berlin-Buch die Errichtung eines Life Science Cen-ters empfohlen worden. Als
„zeitgemäße und zukunftsorientierte Initiative wäre die Errichtung eines
Life Science Centers – eine Einrichtung, welche die für Buch typi-schen
Wissenschaften für jedermann erlebbar und nachvollziehbar macht, und damit als
Edutainment-Zentrum zur touristischen Attraktion wird.“
Die für den Bau vorgesehenen
Flächen befinden sich im Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch (BauGB). Da das
Life Science Center kein „privilegiertes Vorhaben“ im Sinne des §
35 Abs. 1 BauGB ist und auch nicht als sonstiges Vorhaben gemäß § 35 Abs. 2 BauGB zugelassen werden kann, ist
die planungsrechtliche Sicherung durch einen Bebauungsplan erforderlich. Mit
der Aufstellung des Bebauungsplans 3-11 soll entsprechend § 1 Abs. 3 BauGB die
städtebauliche Entwicklung und Ordnung gesichert werden.
Der Geltungsbereich umfasst ca. 5,9 ha. Das Plangebiet
wird ca. zur Hälfte aus einer Teilfläche des Grundstücks Wiltbergstraße 29A
gebildet. Nordöstlich befinden sich die Grundstücke Wiltbergstraße Nr. 29 bis
39. Die östliche Begrenzung stellt die Bahntrasse mit dem S-Bahnhof Buch und
den beiden Zugängen dar. Die Straße Am Sandhaus zwischen dem Grundstück Am
Sandhaus 13/15 bis zur Einmündung in die Wiltbergstraße bildet die nördliche
Plangebietsgrenze.
Der überwiegende Teil der Flächen befindet sich im
Eigentum des Landes Berlin. Der evangelischen Kirchengemeinde Berlin-Buch, der
Stadtentwicklungsgesellschaft Buch mbH, der GESOBAU AG Berlin und der
Wohnungsbaugesellschaft Pankow mbH gehören die weiteren Flächen.
Die Bahntrasse teilt den Ortskern von Buch in einen
östlichen und einen westlichen Teil, die durch die Wiltbergstraße verbunden
sind. Die Flächen innerhalb des Plangebiets liegen am westlichen Rand des Ortskerns,
südlich der Wiltbergstraße und erstrecken sich bis an die Straße Am Sandhaus.
Die Straße Am Sandhaus und die Wiltbergstraße sind in Teilabschnitten
Bestandteil des Plangebiets.
An der Wiltbergstraße befinden
sich neben der Grundschule am Sandhaus, deren Hauptgebäude 2 und 4
Vollgeschosse aufweisen, eingeschossige Gewerbebauten und ein Wohnhaus mit 3
Vollgeschossen in offener Bauweise. Für die Grundschule wurden südwestlich
angrenzend Sportfreiflächen neu angelegt. Sowohl das Gebäude der Grundschule
als auch der an das Plangebiet unmittelbar angrenzende S-Bahnhof Buch stehen
unter Denkmalschutz. An der Straße Am Sandhaus ist lediglich das Grundstück Nr.
5/7 mit zweigeschossigen Gebäuden und Nebenanlagen bebaut.
Das Flurstück 137 Am Sandhaus
weist mehrere kleinere Gebäude mit Nebenanlagencharakter auf. Die Grundstücke
Am Sandhaus 5/7 und Wiltbergstraße 29/39 (außer 29A) sind planungsrechtlich dem
Innenbereich gemäß § 34 BauGB zuzuordnen.
Südlich zurückgesetzt von der Wiltbergstraße zwischen
Bahntrasse, Autobahn, Hobrechtsfelder Chaussee und Bucher Forst wurden im 19.
Jahrhundert Rieselfelder für die Berliner Abwässer angelegt, deren Nutzung 1986
aufgegeben wurde. Das Plangebiet erstreckt sich auf Teilflächen der ehemaligen
Rieselfelder, die mittlerweile brach liegen und zum Teil einen hohen
Baumbestand aufweisen. Eine Bebauung auf diesen Flächen ist aufgrund der
ehemaligen Nutzung nicht vorhanden. Ein von Süden kommender
Entwässerungsgraben, angelegt im Rahmen der Rieselfeldwirtschaft, endet im Plangebiet.
Er führt jedoch kein Wasser mehr. Alle ehemaligen Rieselfeld-Flächen sind
planungsrechtlich dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen.
Diese ehemaligen Rieselfeldflächen waren in den 90er
Jahren des vergangen Jahrhunderts als Wohnungsbaupotential vorgesehen. Zur
planungsrechtlichen Sicherung wurde der Bebauungsplan XIX-35 aufgestellt (Buch
V). Auf der Grundlage des Bebauungsplanvorentwurfs sind Flurstücksbildungen auf
den ehemaligen Rieselfeldflächen erfolgt.
Verkehrliche Erschließung
Die Hauptverkehrsstraße von Buch
ist die Wiltbergstraße. Die Flurstücke 19, 20 und 115 an der Wiltbergstraße
sind für den öffentlichen Verkehr gewidmete Flächen. Über das Flurstück 114,
das ebenfalls dem öffentlichen Verkehr gewidmet ist, verläuft parallel zur
Bahntrasse ein Weg, der als Erschließung für den südlichen S-Bahnausgang und
das südwestlich außerhalb des Plangebiets befindliche Übungsgrundstück des
Technischen Hilfswerks sowie zum Parken benutzt wird. Die Straße Am Sandhaus
hat die Funktion einer bislang gering belasteten Wohnerschließungsstraße.
Buch hat über die Wiltbergstraße,
die Hobrechtsfelder Chaussee und die Bucher Straße Anschluss an den
Autobahnzubringer A 114.
Die wichtigste öffentliche
Verkehrsanbindung für Buch ist die S-Bahn. Die hier verkehrende S-Bahnlinie 2
ist eine der Radialen im S-Bahnnetz, die Randgebiete Berlins und das Umland
direkt mit dem Stadtzentrum, aber auch der Ringbahn und dem U-Bahnnetz
verbinden. Buslinien verkehren an der Wiltbergstraße innerörtlich und nach
Bernau sowie zu umliegenden Ortsteilen.
Technische Ver- und Entsorgung
Leitungen für Trinkwasser, Abwasser, Regenwasser, Strom,
Gas und Fernwärme verlaufen in der Wiltbergstraße und teilweise auch in der
Straße Am Sandhaus.
Der Flächennutzungsplan (FNP)
Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt
geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) stellt das Plangebiet als gemischte
Baufläche M 2 und die Wiltbergstraße als übergeord-nete Hauptverkehrsstraße
dar. Eine Einzelhandelkonzentration ist entlang der Wiltbergstraße im Bereich
des S-Bahnhofs Buch symbolisch dargestellt. Durch Planzeichen weist der FNP auf
die Lage in einem Wasserschutzgebiet hin.
Im Landschaftsprogramm
einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro) für Berlin in der Fassung der
Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27.06.2006
(ABl. S. 2350) ist das Plangebiet in den einzelnen Teilplänen differenziert
dargestellt.
Teilbereich Biotop- und Artenschutz
Das Plangebiet ist als städtisch geprägter
Übergangsbereich mit Mischnutzungen dargestellt, in dem vorrangig Arten der
Feldfluren und Wiesen entwickelt werden sollen. Folgende ausgewählte
Entwicklungsziele und Maßnahme werden benannt:
- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und
Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Dach- und
Wandbegrünung
- Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher
Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen
- Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und
kulturgeprägten Landschaftselementen (z. B. Pfuhle, Gräben)
Aus dem Ergänzungsplan zum
Biotop- und Artenschutz ist ersichtlich, dass das Plangebiet nicht in einem
Flora-Fauna-Habitat (FFH)-Gebiet liegt.
Teilbereich Naturhaushalt/Umweltschutz
Das Plangebiet liegt in der
Wasserschutzzone III/Vorranggebiet Grundwasserschutz. Ausgewählte
Entwicklungsziele und Maßnahmen sind:
- Vermeidung von Bodenversiegelungen, die eine
wesentliche Verminderung der Grundwasserneubildungsrate oder des
Grundwasserdargebots zur Folge haben
- Vorrangige Altlastensuche und -sanierung
- Keine Verwendung von wassergefährdenden Stoffen bei
Baumaßnahmen
Teilbereich Landschaftsbild
Das Plangebiet ist dem
städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen zugeordnet. Die Flächen sind
als übergeordnete Strukturelemente mit prägenden oder gliedernden Grün- und
Freiflächen dargestellt. Ausgewählte Entwicklungsziele und Maßnahmen sind:
- Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und
auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen
im Randbereich zu sensiblen Nutzungen)
- Erhalt und Entwicklung prägender
Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter
Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterungen
Teilplan Erholung und Freiraumnutzung
Das Plangebiet ist als sonstige
Freifläche dargestellt mit dem Hinweis, dass bei Nut-zungsänderung gemäß
Flächennutzungsplan die entsprechenden Entwicklungsziele und Maßnahmen für
Wohnquartiere bzw. für sonstige Siedlungsgebiete gelten.
Die Bereichsentwicklungsplanung
(BEP) für den Mittelbereich Pankow 3 (Buch) ist im Jahr 1997 vom Bezirksamt
Pankow beschlossen worden.
Die BEP stellt in ihrem Nutzungskonzept für einen Großteil
der Flächen des Plange-biets eine Erweiterung des Ortszentrums mit
Dienstleistungs- und Handelseinrich-tungen dar, die eine verbesserte Versorgung
der vorhandenen und insbesondere der für Buch V geplanten Einwohner
gewährleisten sollte. Die Fläche parallel zur S- und Bahnstrecke ist als
Mischgebiet ausgewiesen und die Fläche südlich der Grundschu-le als
Wohnbaufläche.
Das bezirkliche Zentrenkonzept (BA-Beschluss vom 6.
Dezember 2005) ordnet den überwiegenden Teil des Plangebiets dem Ortsteilzentrum
Buch - Wiltbergstraße zu, in dem neben Einrichtungen des Einzelhandels auch
Dienstleistungen, Finanzinstitute, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen,
Kultur und Freizeiteinrichtungen angesiedelt werden sollen.
Im Dezember 2001 wurde im Auftrag
der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (SenStadt) ein Masterplan für die
planerische Entwicklung des Ortsteils Buch erar-beitet. Eine aktuelle
Fortschreibung wurde am 24. Februar 2004 vom Senat be-schlossen.
Als zielorientiertes Planwerk baut der Masterplan auf den
Planungen der 1990er Jah-re auf, insbesondere auf der
Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Pankow 3. Er bil-det als Grundlage für
Strategie- und Finanzierungskonzepte den Entwicklungsrah-men für Buch und konkretisiert
das Leitbild für den Ortsteil. Die räumliche und funkti-onale Mitte von Buch
soll schrittweise neu gestaltet und aufgewertet werden und das Straßennetz
dieser Entwicklung angepasst werden. Um das Bucher Profil des Wis-senschafts-
und Gesundheitsstandorts zu stärken und weiter zu entwickeln, wird die
Errichtung eines Life Science Centers als zeitgemäße und zukunftsorientierte
Initiati-ve empfohlen. Der Bereich zwischen Am Sandhaus und südlich der
Wiltbergstraße soll als Optionsfläche Buch V für eine Stadterweiterung
vorgehalten werden.
Am 8. Juli 2003 hat der Senat von
Berlin den Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr beschlossen. Der StEP Verkehr
stellt die Wiltbergstraße im Bestand als übergeord-nete Straßenverbindung der
Stufe II dar. In der Perspektivplanung bis 2015 ist die Wiltbergstraße
ebenfalls als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II dargestellt.
Im Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen vom 10. August
1999, Teilplan Strategien und Maßnahmen, ist das Plangebiet als
Flächenpotential Buch V zur Entwicklung von Wohnbauflächen nach Marktfähigkeit
dargestellt.
Für den Geltungsbereich des
beabsichtigten Bebauungsplans 3-11 gibt es keine festgesetzten Bebauungspläne.
Das Plangebiet grenzt an die
Geltungsbereiche der im Verfahren befindlichen Bebauungspläne XIX-35a und
XIX-35b.
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung hat erstmals 2001 einen Masterplan zur Entwicklung des
Ortsteils Buch erarbeiten lassen, der in seinem Strategie- und Maßnahmekonzept
die Errichtung eines Life Science Centers vorschlägt. Bereits 2001 wurde im
Auftrag der Berliner Landesentwicklungsgesellschaft eine Konzeptstudie für ein
Life Science Center in Buch erarbeitet. Als Rahmenkonzept beschreibt diese
Studie den grundsätzlichen Charakter einer solchen Einrichtung. 2002
beauftragte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine darauf aufbauende
Machbarkeitsstudie, in der die wirtschaftliche Tragfähigkeit sowie
Finanzierungsmöglichkeiten und alternative Trägermodelle dargestellt wurden.
Zur Ermittlung eines geeigneten Standorts innerhalb des Ortsteils Buch wurde
2003 ebenfalls von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung eine vergleichende
Untersuchung für 4 Standorte beauftragt. Ergebnis war, dass sich sowohl die
Fläche westlich des S-Bahnhofs Buch als auch eine Fläche am Lindenberger Weg,
unmittelbar an der Kreuzung Karower Chaussee/Karower Straße/Wiltbergstraße,
besonders eignen. Aufgrund seiner zentralen Lage wurde jedoch der Standort am
S-Bahnhof (Plangebiet) präferiert. Darüber hinaus befinden sich die anvisierten
Flächen im Eigentum des Landes Berlin. In einer weiteren vergleichenden Studie
wurde dieser Bucher Standort mit Alternativen in der Berliner Innenstadt
verglichen. Für 5 Standorte wurden die jeweiligen Vor- und Nachteile unter Berücksichtigung
der wirtschaftlichen Aspekte bewertet. Das Ergebnis war, dass aufgrund der
guten Erreichbarkeit und der moderaten Bodenpreise Buch der Vorzug als dem am
besten geeigneten Standort gegeben wurde.
Aus der Broschüre „Profil
Berlin–Buch – Gesundheits-, Wissenschafts- und Techno-logiestandort
der Metropole“, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin 2005:
Life Science Center am S-Bahnhof Buch -
Studie
“Nichts ist
faszinierender als das Rätsel Leben. Mit Begeisterung versuchen Wissen-schaft
und Forschung, die Bausteine der Natur und des menschlichen Wesens zu
entschlüsseln und zu verstehen. In einem Life Science Center soll die Lehre des
Le-bens für jedermann erfahrbar werden. Als Neuheit auf dem europäischen
Freizeit- und Tourismusmarkt soll das Life Science Center Berlin-Buch auf ca.
5.400 m² Nutz-fläche für ein steigendes Aufkommen an Tages- und
Übernachtungsgästen sorgen. Pro Jahr wird mit einem Aufkommen von circa 325.000
Besuchern gerechnet.
Die inhaltliche Ausgestaltung
orientiert sich am Begriff der Life Sciences. In der Kon-zeptstudie heißt es:
„Life Sciences erklären die Aspekte des Lebens in seinen vielen
Ausprägungen und seiner Komplexität und die damit zusammenhängenden Mecha-nismen.“
Im Mittelpunkt steht das
Leben, fokussiert auf das, was den Besucher am meisten interessiert: Das
menschliche Leben. Das wesentliche Merkmal des Life Science Centers wird sein,
dass die Besucher mit wissenschaftlichen Phänomenen, Prozes-sen und Produkten
in einen spielerisch unterhaltenden und interaktiven Kontakt tre-ten können.
Sie können experimentieren, anfassen, begreifen, staunen und sich ü-berraschen
lassen. So entsteht eine Erlebnisumgebung für neuartige Lernerfahrun-gen. Das
Life Science Center wird damit eine Brücke zwischen Wissenschaft und
Öffentlichkeit schlagen und das Informations- sowie das lernorientierte
Unterhal-tungsbedürfnis miteinander verbinden. Darüber hinaus wird es als
überregional aus-strahlende Besucherattraktion der Gesundheitsregion
Berlin-Buch und der gesamten Stadt Berlin neue Impulse verleihen.
Die Machbarkeitsstudie
sieht im Life Science Center eine gute Chance, den Standort nachhaltig
touristisch zu stärken und zu beleben. Durch die enge Verbindung mit dem
Biotechnologiestandort Berlin-Buch besteht ein deutlicher Standortbezug des
Life Science Centers, der Glaubwürdigkeit und Standortauthentizität vermittelt.
Über seine Medienwirkung kann
das Life Science Center Berlin-Buch die Bekannt-heit, die touristische
Attraktivität und die Kompetenz des Standortes überregional kommunizieren - ein
„Leuchtturm” für den Standort, der als Publikumsmagnet den
Stadtteil belebt.
Die vergleichende
Standortuntersuchung empfiehlt, das Life Science Center in direk-ter Nähe des
S-Bahnhofs anzusiedeln. Dieser zentrumsnahe Standort stärkt den Ortskern und
verbessert die stadträumliche Situation am Bahnhofsvorplatz. Bisher ungeklärt
ist jedoch die Finanzierung. Der Bau eines solchen Zentrums kann mit Mit-teln
aus der Gemeinschaftsaufgabe unterstützt werden. Die Machbarkeitsstudie kommt
zu dem Ergebnis, dass durch den Betrieb die laufenden Kosten eines solchen
Zentrums erwirtschaftet werden können. Günstig für den Betrieb sind die
Erfahrun-gen mit dem Gläsernen Labor sowie die Kompetenzen, die im Netzwerk
vereint sind. Für die künftige Betreibergesellschaft des Life Science Center
bieten diese Struktu-ren bereits eine ideale Plattform.“
Mit Schreiben vom 15.05.2006 erklärte die Senatsverwaltung
für Wirtschaft, Arbeit und Frauen in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für
Gesundheit, Soziales und Verbraucherschutz, der Senatsverwaltung für
Wissenschaft, Forschung und Kultur, der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und der Senatsverwaltung für Finanzen die Befürwortung und Unterstützung für
die Ansiedlung eines Life Science Centers in Berlin-Buch.
Entsprechend der planerischen
Zielsetzung soll der Bebauungsplan die planungs-rechtlichen Voraussetzungen für
die Errichtung des Life Science Centers schaffen. Es sollen eine sonstige
Sondergebietsfläche gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO sowie die für deren Erschließung
und den ruhenden Verkehr erforderlichen Flächen gesichert werden.
Des Weiteren sollen eine
Kerngebietsfläche gemäß § 7 BauNVO an der Wiltbergstraße, eine
Mischgebietsfläche gemäß § 6 BauNVO an der Straße Am Sandhaus und entsprechend
dem Bestand eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
„Schule“ ausgewiesen werden. Die Festsetzungen sollen eine
geordnete städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Ortskerns sichern.
Darüber hinaus sollen
Verkehrsflächen für den Ausbau der Wiltbergstraße und der Straße Am Sandhaus
sowie für den überregionalen Europaradweg RR 6 und
Radfernweg Berlin-Usedom entlang
der Bahnlinie planungsrechtlich gesichert werden.
Als Art der Nutzung soll der
Bebauungsplanvorentwurf auf den für das Life Science Center geplanten Flächen
(ca. 17.500 m2) ein sonstiges Sondergebiet (SO) mit der
Zweckbestimmung „Life Science Center“ gemäß § 11 Abs. 2 BauNVO
ausweisen.
Die Grundstücke an der
Wiltbergstraße zwischen S-Bahnhof Buch und der Grundschule am Sandhaus sollen
gemäß § 7 BauNVO als Kerngebietsflächen (MK) ausgewiesen werden. Diese
Ausweisung soll, entsprechend der Darstellung im FNP, die städtebauliche
Entwicklung des Zentrums von Buch am S-Bahnhof fördern.
Die Grundstücke an der Straße Am
Sandhaus, mit Ausnahme der Zuwegung zum Life Science Center, sollen als
Mischgebiet (MI) gemäß § 6 BauNVO ausgewiesen werden. Diese Ausweisung eröffnet
den Eigentümern neben der weiterhin möglichen Wohnnutzung, auch andere mit dem
Wohnen verträgliche gewerbliche Nutzungen, die sich aus der Nähe zum Zentrum
ergeben können.
Im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB soll eine
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ für den
Standort der dort befindlichen Grundschule am Sandhaus ausgewiesen werden.
Die Erschließung des Plangebiets
ist über die Wiltbergstraße und die Straße Am Sandhaus sowie die Verkehrsfläche
entlang der Bahntrasse geplant. Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen sollen
mittels Straßenbegrenzungslinien gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ausgewiesen
werden. Von vier privaten Grundstücken werden entsprechend der bisherigen
Planungen geringfügig Flächen zur Verbreiterung der Verkehrsflächen in Anspruch
genommen.
Die geplanten Festsetzungen sind
aus dem FNP entwickelbar. Dies betrifft wegen des eingeschränkten Umfangs (<
3 ha) auch die Festsetzung eines sonstigen Sondergebiets mit der
Zweckbestimmung „Life Science Center“.
Im weiteren Verfahren sollen Festsetzungen zum Maß der
Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche geprüft und ausgewiesen werden.
Entsprechend der Machbarkeitsstudie sind für das Life Science Center als
Nutzungsmaß eine Geschossfläche von ca. 5. 400 m² sowie maximal 4 Vollgeschosse
erforderlich.
Des Weiteren soll auch der konkrete Flächenbedarf für die
Erschließung und den ruhenden Verkehr geprüft werden. Die vorliegenden
Untersuchungen gehen von ca. 325.000 Besuchern pro Jahr und von einem
Stellplatzbedarf für 220 bis 260 Pkw sowie für 6 bis 10 Busse aus.
Gemäß § 2 Abs. 4 BauGB soll für
die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine
Umweltprüfung durchgeführt werden, in der die voraus-sichtlichen erheblichen
Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht entsprechend dem Stand
des Planverfahrens beschrieben und bewertet werden.
Der Bebauungsplan bereitet ein
Vorhaben vor, das mit Eingriffen in Natur und Land-schaft verbunden ist. Im
weiteren Verfahren wird eine Eingriffs-/Ausgleichsbilan-zierung erfolgen, auf
deren Grundlage Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringe-rung und zum Ausgleich
festgelegt werden sollen.
Das Bezirksamt Pankow hat mit dem Beschluss vom 4. April
2006 seine prinzipielle Bereitschaft zur Übernahme der Trägerschaft im Sinne
der GA-Richtlinie zum Bau und Betrieb eines Life Science Centers in Buch
bekundet. Eine Finanzierung des Vorhabens einschließlich der erforderlichen
Erschließungsmaßnahmen durch das Land Berlin wird ausgeschlossen. Diese soll
mittels einer Zuwendung zur Förderung wirtschaftsnaher Infrastruktur aus den
Mitteln der Gemeinschaftsaufgabe „Verbesserung der regionalen
Wirtschaftsstruktur“ (GA-Mittel) erfolgen sowie mittels Sponsoring für
den hierbei zu erbringenden Eigenanteil. Der erforderliche GA-Antrag soll
demnächst bei der für die Vergabe zuständigen Senatsverwaltung gestellt werden.
Der zehnprozentige Eigenanteil an der GA-Förderung soll durch die Berlin Buch
Management GmbH unentgeltlich eingeworben werden.
Für die Verbreiterung der Wiltbergstraße und der Straße Am
Sandhaus ist in geringfügigem Ausmaß der Erwerb von privaten Grundstücksflächen
erforderlich.
Mit Schreiben vom 13.10.2006 wurden die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung (SenStadt) und die Gemeinsame Landesplanung
Berlin-Brandenburg (GL 8) über die Absicht des Bezirksamts, den Bebauungsplan
3-11 aufzustellen, gemäß § 5 AGBauGB informiert.
In der Stellungnahme vom
8.11.2006 hat SenStadt mitgeteilt, dass durch das Planverfahren dringende
Gesamtinteressen Berlins im Sinne des § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB berührt sind.
Die Wiltbergstraße als übergeordnete Straßenverbindung Berlins und die Anlagen
des S-Bahnhofs Buch sind als verkehrliche Belange von gesamtstädtischer
Bedeutung zu beachten.
Mit Schreiben vom 17.11.2006
teilte die GL 8 mit, dass der Bebauungsplanvorentwurf 3-11 den Zielen der
Raumordnung angepasst ist.
- Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316)
- Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)
in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 3. November
2005 (GVBl. S. 692)
- Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsver-ordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990
(BGBl. I S. 132), zu-letzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
Aufgestellt: Berlin,
29.12.2006
Bezirksamt
Pankow von Berlin
Abt.
Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Amt
für Planen und Genehmigen
gez.
Carrasco
Leichte Sprache
