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Drucksache - VI-0065
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Siehe Anlage Bezirksamt
Pankow von Berlin 2007
An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: V o r l
a g e z u r K e n n t n i s n a h m e für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Betr.: Bebauungsplanentwurf XVIII-23 für das Gebiet zwischen den Straßen Am Danewend,
Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem Bahngelände sowie Abschnitte der Straßen
Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße im Bezirk Weißensee, Ortsteil
Karow. Wir bitten
zur Kenntnis zu nehmen: Gemäß § 15
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das
Bezirksamt hat in seiner Sitzung am
2007 Folgendes beschlossen: I. Der
Titel des Bebauungsplans wird wie folgt geändert:
Bebauungsplan XVIII-23 für das Gebiet zwischen den Straßen Am Danewend,
Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem Bahngelände sowie angrenzende Abschnitte
der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße im Bezirk Pankow,
Ortsteil Karow. II. Für den Bebauungsplan XVIII-23
soll das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der
Innenentwicklung) angewandt werden. III. Für
den Bebauungsplanentwurf XVIII-23 soll gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1
BauGB die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt den. Begründung Zu I. Der Titel
des Bebauungsplans XVIII-23 ist aufgrund des geänderten Bezirksnamens zu
ändern. Der damalige Bezirksname Weißensee wird in Pankow geändert. Zu II.: Durch
die letzte Änderung des Baugesetzbuchs (BauGB), die ab 1. Januar 2007 in
Kraft getreten ist, wurde ein beschleunigtes Verfahren für Bebauungspläne
eingeführt, die der Innenentwicklung der Städte und Gemeinden dienen. Da
der Bebauungsplan XVIII-23 der Nachverdichtung bzw. der Innenentwicklung dient,
soll das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)
angewandt werden. Die Voraussetzungen nach § 13a BauGB: 1. Der Plan darf im beschleunigten Verfahren
aufgestellt werden, weil in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19
Abs. 2 der BauNVO von insgesamt weniger als 20 000 Quadratmetern festgesetzt
werden soll. Durch den Bebauungsplan können Bauvorhaben
am Bahnhof Karow, entlang des Hubertusdamms mit einer Grundfläche von insgesamt
ca. 5060 m² realisiert werden. Es werden durch den Bebauungsplan keine nach dem
UVPG oder Landesrecht UVP-pflichtigen Vorhaben begründet. Damit ist diese
Zulassungsvoraussetzung für die Anwendung des beschleunigten Verfahrens
erfüllt. 2.
Der Plan beeinträchtigt auch keine Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung
(Fauna-Flora-Habitate, - FFH) oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes. Die nächst gelegenen FFH-Gebiete sind mit über 2 km
(Schlosspark Buch), über 5 km (Falkenberger Rieselfelder) und über 6 km
(Tegeler Fließtal, gleichzeitig Europäisches Vogelschutzgebiet) so weit
entfernt, dass eine Beeinträchtigung dieser Gebiete und ihrer Erhaltungsziele
durch den Plan ausgeschlossen werden kann. Damit ist auch diese
Anwendungsvoraussetzung für das beschleunigte Verfahren erfüllt. Es wird
ortsüblich bekannt gemacht, dass das Bebauungsplanverfahren im beschleunigten
Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB
durchgeführt wird. Zu III: Siehe
Begründung zum Bebauungsplanentwurf (Anlage) Das
Bebauungsplanverfahren wurde vor Inkrafttreten der durch das Europarechtsanpassungsgesetz
Bau beschlossenen Änderungen des Baugesetzbuchs eingeleitet. Das Planverfahren
soll nunmehr im beschleunigten Verfahren zu Ende geführt werden. Daher erfolgt
nach § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger
öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB. Haushaltsmäßige
Auswirkungen Grundstücksflächen müssen für den
Bahnhofsvorplatz am geplanten 2. Ausgang des Bahnhofs Karow erworben werden. Der 2. Ausgang ist bei der Deutschen
Bahn AG bestellt und sie führt die Plangeneh-migung durch. Die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung tätigt den für die Zuwegung zum Zugangstunnel notwendigen
Grunderwerb des Grundstücks Hubertusdamm 62. Die Sicherung des Bahnhofsvorplatzes
mit einer Buswendeanlage, Fahrradabstellanlage, Behindertenstellplätzen und
Taxistand erfordert zusätzlich den Erwerb der Grundstücke Hubertusdamm 60, 61
mit einer Gesamtfläche von ca. 2000 m², dessen Finanzierung das Bezirksamt Pankow
sichern muss. Auf den Grundstücken Hubertusdamm
63-65 beabsichtigt ein Investor, einen Lebensmitteleinzelhandel mit den
zugehörigen Stellplätzen zu errichten. Dieses Vorhaben ist nach geltendem
Planungsrecht (§ 34 BauGB) aufgrund der Kubatur des beabsichtigten Baukörpers
nicht zulässig. Durch den Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen
Voraussetzungen für das Bauvorhaben geschaffen werden. Der Investor hat sich
bereits die Flächen für den Lebensmittelmarkt und auch die für den
Bahnhofsvorplatz benötigten Flächen vertraglich mit einem Rücktrittsrecht bis
Ende 2007 gesichert. Der Investor ist bereit, die für den Bahnhofsvorplatz
erforderlichen Flächen an den Bezirk zu verkaufen. Auf den Bezirk kommen
haushaltsmäßige Auswirkungen in Höhe von maximal ca. 405.000 € für
Grundstückserwerbskosten und Herstellungskosten für den Bahnhofsvorplatz zu.
Ein entsprechender Haushaltstitel besteht derzeit weder im Haushaltsplan 2007
noch in der vom Bezirksamt beschlossenen Anmeldung für die Investitionsplanung
2007 bis 2011. Die Ausgaben sind durch das zuständige Tiefbauamt im Rahmen der
zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel bereit zu stellen. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung
Siehe
Begründung zum Bebauungsplanentwurf (Anlage) Kinder- und Familienverträglichkeit
keine Auswirkungen Anlage Begründung
zum Bebauungsplanentwurf XVIII-23 Matthias Köhne Dr.
Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Begründung
zum Bebauungsplanentwurf
XVIII-23 für das Gebiet zwischen
den Straßen Am Danewend, Hubertusdamm, Bahnhofstraße und dem Bahngelände sowie
angrenzende Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm und Bahnhofstraße im Bezirk Pankow,
Ortsteil Karow.
Inhaltsverzeichnis
Luftbild
des Plangebiets 2004 I. Planungsgegenstand
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Das
Bebauungsplangebiet XVIII-23 liegt im Siedlungsgebiet am S-Bahnhof Karow. Mit
dem Bebauungsplan sollen ein zweiter Zugang zum Bahnhof Karow als ÖPNV-Umsteigepunkt
zu den Buslinien sowie Kerngebiete und Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich
gesichert werden. Durch den geplanten Bau des zweiten
Bhf-Abgangs mit einem behindertengerechten Aufzug, sollen die
Umsteigebeziehungen zwischen den Bahn- und Buslinien in Karow verbessert werden.
Die Inanspruchnahme von privaten Grundstücksflächen für einen Bahnhofsvorplatz
am Hubertusdamm auf Höhe des zukünftigen Nordausgangs ist erforderlich, um
Aufstell- und Wendefläche für Busse, Taxen und Parkplätze für Behinderte sowie
eine ausreichende Zahl von Fahrradstellplätzen zu gewährleisten. Ausgehend von der
planungsrechtlichen Sicherung der Zuwegung zum zweiten Ausgang am Bahnhof Karow
sollen die durch Schienenfernverkehrslärm vorbelasteten Baugrundstücke zwischen
dem Bahngelände und dem Hubertusdamm als Kerngebiet festgesetzt werden, um eine
Einzelhandelsentwicklung zur Nahversorgung und u. a. ein Angebot an
Dienstleistungs-, Versorgungs- und Gewerbeeinrichtungen zu ermöglichen. Nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) ist
die Sicherung von privaten Grundstücken für eine Verkehrsfläche für einen
Bahnhofsvorplatz und eine beabsichtigte Kerngebietsentwicklung nicht möglich.
Darüber hinaus müssen für den Bahnhofsvorplatz private Grundstücksflächen in Anspruch
genommen werden. Für die planungsrechtliche Sicherung
dieser Ziele ist die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Da
der Bebauungsplan der Nachverdichtung bzw. der Innenentwicklung dient, wird das
beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung)
angewandt. 2. Plangebiet
2.1. Geltungsbereich, Lage und Abgrenzung
Das
Plangebiet mit einer Größe von 2,4 ha liegt im Bezirk Pankow, Ortsteil Karow,
östlich der Fernbahntrasse, direkt am Bahnhof Karow. Das
Plangebiet umfasst die Grundstücke Hubertusdamm 53 – 65, Bahnhofstraße 64
sowie die angrenzenden Abschnitte der Straßen Am Danewend, Hubertusdamm und
Bahnhofstraße. 2.2. Bestand und Ausgangssituation
2.2.1. Boden
Das
Plangebiet liegt auf der Hochfläche des Barnim. Der Barnim ist eine
Grundmoränenplatte der Weichseleiszeit, die von bis zu 20 m mächtigen
Geschieben aus Mergel, Lehm, Sand und Kies gebildet wird. Mit dem
Einsetzen der Bebauung wurden die Böden stark versiegelt. Als Bodenarten werden
nach Beschreibung des Umweltatlasses, Bodenarten 2001 für den Oberboden und den
Unterboden Mittelsand, Feinsand und mittellehmiger Sand genannt. Der Bereich,
in dem das Plangebiet liegt, gehört nach Beschreibung des Umweltatlasses, Ausgabe
2005 (Bodengesellschaften 2001) zu den versiegelten Flächen (31-40%) aus
Regosol, Pararendzina und Hortisol, Siedlungfläche auf Talsanden zum Teil auf
Aufschüttung. 2.2.2. Altlasten
Im
Bodenbelastungskataster der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist das
Plangebiet nicht aufgeführt. 2.2.3. Grundwasser
Alle unversiegelten
Flächen dienen direkt und indirekt der Grundwasserneubildung. Dem Schutz und
der Entwicklung des komplexen Wirkungsgefüges „Wasserhaushalt“
kommt, insbesondere bei der Gefahr der Kontamination, höchste Bedeutung zu. Die
Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers hängt in erster Linie von der
Sickergeschwindigkeit ab, also von Aufbau und Größe der geologischen
Bodenschichten. Der Bereich, der zur Barnimhochfläche gehört, wird von einer
Geschiebemergelschicht bedeckt, unter der die Grundwasserhorizonte in
gespanntem Zustand liegen. Der Flurabstand des Grundwassers 2002 (Umweltatlas)
beträgt ca. 4 – 10 Meter. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Wassers
ist daher entsprechend des geologischen Untergrundes und des Flurabstandes im
Geltungsbereich sehr unterschiedlich. Im südlichen Teil des Geltungsbereichs
ist die Verschmutzungsempfindlichkeit mit einer Deckschicht von bis 10 m
gering. Im nördlichen Teil ist die Verschmutzungsempfindlichkeit des
Grundwassers mit einem geringen Flurabstand hoch. Die
Versickerung aus Niederschlägen beträgt nach dem Umweltatlas im Plangebiet
200-250 mm/a (langjähriger Mittelwert). 2.2.4. Klima
Das Klima
setzt sich aus einer Reihe von Faktoren wie Temperatur- und Feuchteverhältnissen,
Niederschlagsverteilung, Schwülegefährdung und Windverhältnissen zusammen.
Diese Faktoren werden von der Situation vor Ort und der Lage im Stadtgebiet
beeinflusst. Generell lassen sich Stadtgebiete in klimatische
Entlastungsbereiche (Vorranggebiet Klimaschutz) und in Belastungsbereiche
untergliedern. Karow liegt
im Übergang zwischen dem klimatisch mäßig belasteten Stadtrand, geprägt durch
die großflächige Landschaft, und dem klimatisch unbelasteten Außenraum. Das
Plangebiet ist dem Übergangsbereich zugeordnet. Entlang der
Panke besteht eine Luftleitbahn für bodennahen Frischlufttransport, die jedoch
durch die Dämme der Autobahn bzw. der Regionalbahn gestört ist. Der Bereich
des Plangebiets ist gemäß Umweltatlas in der stadtklimatischen Zone „sehr
geringe Veränderung gegenüber Freilandverhältnissen“ dargestellt. 2.2.5. Lärm und
Luft
Das
Plangebiet wird von einer Straße des übergeordneten Straßennetzes, der
Bahnhofstraße tangiert. Die Bahnhofstraße hat eine durchschnittliche tägliche
Verkehrsstärke von 5.000 bis 10.000 Kraftfahrzeuge am Tag (Knotenstromzählung
2004, Verkehrslenkung Berlin). Daraus resultiert eine geringe verkehrsbedingte
Luftbelastung. Die CO²-Belastung wird im Umweltatlas für das Plangebiet mit
0-250 t pro Block angegeben. Der
Zugverkehr ist auf der Strecke Berlin-Gesundbrunnen-Karow-Eberswalde pro
Richtung mit 182 Zügen und im
S-Bahnverkehr mit 96 Zügen am Tag und in der Nacht mit 32 Zügen und mit 12
S-Bahnzügen von der DB Netz AG (Gleisbelegungszahlen 2006) angegeben. Die
Lärmbelastung durch den Schienenverkehrslärm der Fernbahntrasse liegt für die
Randbebauung am Hubertusdamm gemäß Umweltatlas 2004 bei einem
Beurteilungspegel von 65-70 dB(A) am Tag (6 - 22 Uhr) und 65-70 dB(A) in der
Nacht (22 - 6 Uhr). Die Straßen sind im Umweltatlas nicht erfasst. Nach
Mitteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz von 1995
liegen in unmittelbarer Nähe zur Fernbahntrasse (Abstand ca. 15 m zur Gleisachse)
Spitzenlärmpegel, die von vorbeifahrenden Zügen auch nachts verursacht werden,
deutlich über 80 dB (A). Eine im
Auftrag des Bezirksamts Pankow 2006 erstellte schalltechnische Untersuchung
(Lärmgutachten) unter Berücksichtigung der aktuellen Gleisbelegungszahlen von
2006 hat die gleichen Beurteilungspegel am Tag und in der Nacht ergeben. Im
Lärmgutachten wurden für den Schienenverkehrslärm für die Immissionspunkte
Hubertusdamm 53-65 Beurteilungspegel von 67 bis 70 dB (A) am Tage und 67 bis 71
dB(A) in der Nacht ermittelt. Diese hohen Lärmbelastungen resultieren im
Wesentlichen aus dem Zugverkehr der Fernbahntrasse und insbesondere in der
Nacht durch den Schienengüterverkehr. Die
Orientierungswerte für städtebauliche Planungen sind für Kerngebiete nach der
DIN 18005 „Lärmschutz im Städtebau“ die Gleichen wie für
Gewerbegebiete (Tagwert 65 dB (A) und Nachtwert 55/50 dB (A)). Der niedrige
Nacht-Wert gilt für Gewerbe/Freizeitlärm, der höhere Wert für die
Verkehrslärmbelastung. Die
Berechnungsergebnisse des Lärmgutachtens „Verkehrslärm Straße“
zeigen, dass an der straßennahen Bebauung am Hubertusdamm Beurteilungspegel von
58-59 dB(A) am Tage und 51 dB(A) in der
Nacht auftreten. 2.2.6. Eigentumsverhältnisse
Die
Grundstücke Hubertusdamm 53-65 und Bahnhofstraße 64 sind im Privateigentum. Die bestehenden Straßenflächen sind im Eigentum des Landes
Berlin (Geschäfts- und Aufgabenbereich Bezirksverwaltung Pankow, Tiefbau). 2.2.7. Bauliche Prägung des Geltungsbereichs
Die
Bebauung des Plangebiets ist überwiegend geprägt durch eine eingeschossige
Lauben- und Gartenhausbebauung, in der Regel ohne Dauerwohnnutzung. Auf dem
Grundstück Bahnhofstraße 64 befindet sich ein zweigeschossiges
Mehrfamilienhaus, das ursprünglich als Bahnwärterunterkunft diente. Weitere
eingeschossige Gebäude existieren auf den Grundstücken Hubertusdamm 62 und 65.
Diese werden als Wohn- und Ladengebäude genutzt. Auf der
Fläche Hubertusdamm 53-56 befand sich ehemals ein Sportplatz. Danach wurde
diese Fläche als Lagerplatz genutzt. Seit geraumer Zeit ist die Fläche von Bebauung freigeräumt und
ungenutzt. Das Plangebiet lässt sich auf Grund der Nutzungsarten nicht
eindeutig einem Baugebiet gem. §§ 2 bis 11 BauNVO zuordnen. Demzufolge regelt
hier § 34 Abs. 1 BauGB die Zulässigkeit von Bauvorhaben. 2.2.8. Ökologie
/ Freiflächen
Hinsichtlich
der Freiflächennutzung gliedert sich das Plangebiet in versiegelte
Fläche, Gartenland und Brachland. Die Freiflächen der Grundstücke Bahnhofstraße
64/Hubertusdamm 65 sind zum großen Teil befestigt. Auf den Grundstücken
Hubertusdamm 57-64 befinden sich nach der Baumschutzverordnung Berlin
geschützte Bäume und auf dem Grundstück Hubertusdamm 61-62 stehen größere
Nadelgehölze. Die genutzten Gartenflächen lassen sich grob in Nutz- und
Ziergärten untergliedern. In den Nutzgärten sind einige Obstbäume angepflanzt. Hecken
wachsen auf den Grundstücken Hubertusdamm 57 und 64. Der städtebaulich relevante Platanenbestand im Straßenraum
des Hubertusdamms wurde teilweise durch Neupflanzungen ergänzt. Die
Vegetationstypen sind im Umweltatlas im bebauten Bereich mit Scherrasen (20-40
%), Zier- und Nutzgärten mit Hackunkrautfluren (10-30 %), sowie
Obstbaumbestände mit Hackunkrautfluren oder Rasenflächen (0-20 %) (Einzel- und
Wochenendhausgebiete, Kleingärten, Dörfer) angegeben. Die
Vegetation auf Freiflächen der Bahnanlagen sind Salzkraut-Herbizidvegetation
(5%) und Queckenfluren (5 %). 2.2.9. Umgebung
des Plangebiets
Nördlich der Straße Am Danewend befinden sich ein- bis
zweigeschossige Wohngebäude. Die
Bebauung östlich des Plangebiets, auf der gegenüberliegenden Seite des
Hubertusdamms besteht aus ein- und zweigeschossigen Einfamilienhäusern und
einem zweigeschossigen Mehrfamilienhaus an der Ecke zur Bahnhofstraße 63 mit
Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss. Südlich an der Bahnhofstraße 1 befindet sich eine
zweigeschossige Bebauung, mit gewerblicher Nutzung u. a. für Einzelhandel,
Büros, Praxen. Westlich des Plangebiets schließt das Bahngelände mit dem
Bahndamm der S- und Fernbahntrasse mit dem S- und Regional-Bahnhof Karow an. 2.2.10. Erschließung
Das Plangebiet liegt an der Bahnhofstraße, einer übergeordneten Straßenverbindung. Die
Bahnhofstraße führt über die Pankgrafenstraße,
Bucher Straße zur Autobahnanschlussstelle der A 114. Die Grundstücke
im Geltungsbereich sind über den Hubertusdamm erschlossen. Die
Anbindung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) für den gesamten Ortsteil
Karow erfolgt durch die S-Bahnlinie 2 und durch Buslinien in Richtung Buch bzw.
in Richtung Blankenburg nach Weißensee zur Stadtmitte. Für die zu erwartende
Bautätigkeit und Einwohnerentwicklung
im Nordostraum Berlins hat die S-Bahn als leistungsfähige und schnelle
Verbindung in die Stadtmitte eine bedeutende Rolle. Zur
Anbindung, der bestehenden und neu entstehenden Wohngebiete in Karow an den
ÖPNV, insbesondere an die S- und Regionalbahnlinien, sind Buslinien geplant.
Dies trifft insbesondere bei der geplanten Straßenverbindung der Bahnhofstraße
zur B 2 und der Straße am Hohen Feld zu, die die Einrichtung von Ringbuslinien
im Ortsteil Karow ermöglichen. 3. Planerische
Ausgangssituation
3.1. Darstellung des
Flächennutzungsplans
Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung
der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am
29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W3 und W4
sowie die Bahnhofstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dar. Nordwestlich des Plangebiets ist die Fern- und
S-Bahn einschließlich des S-Bahnhofs Karow dargestellt. Für die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem FNP
sind die „Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang
(Entwicklungsrahmen)“ ABl. v. 12.10.2006, S. 3673, beachtlich. 3.2. Landschaftsprogramm und
Artenschutzprogramm
Im Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm
für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331),
zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), sind folgende inhaltliche
Belange hinsichtlich der Ziele des Bebauungsplanverfahrens beachtlich: 3.2.1. Naturhaushalt/Umweltschutz
Im Teilplan
Naturhaushalt/Umweltschutz ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs
XVIII-23 als „nicht kanalisiertes Siedlungsgebiet“ und innerhalb
der Wasserschutzzone III dargestellt. Der Teilplan stellt jedoch nicht mehr den
aktuellen Entwicklungsstand in Karow dar. Entlang des
Hubertusdamms sind die Gebiete bereits an eine Kanalisation angeschlossen und
der Geltungsbereich ist nach der Wasserschutzgebietsverordnung Buch vom 31.
August 1999 (GVBl. S. 512) nicht mehr innerhalb der Wasserschutzzone. Als
Entwicklungsziel und Maßnahmen werden vorgeschlagen: Die
Anforderungen an Nutzungen sind Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen,
kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, Berücksichtigung des Boden- und
Grundwasserschutzes, dezentrale Regenwasserversickerung, Förderung
emissionsarmer Heizsysteme. Als
Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkte sind Kanalisierung des Schmutzwassers,
Versickerung des Regenwassers und Kanalisierung des Regenwassers nur in
begründeten Einzelfällen aufgeführt. 3.2.2. Erholung und
Freiraumnutzung
Das
Planungsgebiet ist hinsichtlich der Verbesserung der Freiraumversorgung in die
niedrigste Dringlichkeitsstufe IV eingestuft. Zur Sicherung und Verbesserung
vorhandener Freiräume wird die Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und der
Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, die
Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum und die
Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum genannt. 3.2.3. Biotop
und Artenschutz
Der Bereich ist als „Städtischer Übergangsbereich mit
Mischnutzungen“ dargestellt. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen sind zu
berücksichtigen: Erhalt der durch Nutzungs- und Struktur vielfalt geprägten außerordentlich hohen biotischen
Vielfalt, Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten
Landschaftselementen in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten,
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von
Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünungen,
Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands, Erhalt wertvoller Biotope und
Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und
Nachverdichtungen. Die Bahnböschungen der Fernbahntrasse sind als
Artenreservoire / Verbindungsbiotope mit vorrangiger Entwicklung für
Verbindungsfunktion für sonstige Arten dargestellt. 3.2.4. Landschaftsbild
Hier ist der Geltungsbereich auch als „Städtischer
Übergangsbereich mit Mischnutzungen“ dargestellt. Die Ziele und Maßnahmen
sind folgende: Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche
sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der
Stadtgliederung; Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente, Anlage
ortsbildprägender Freiflächen; begrünte Straßenräume und Stadtplätze bei
Siedlungserweiterungen. Als Erhaltungs- und Entwicklungsziel sind städtische und
siedlungsgeprägte Strukturelemente, der Fernbahntrasse als historische /
vegetationsgeprägte Bahntrasse und die
Bahnhofstraße als Allee dargestellt. 3.3. Stadtentwicklungspläne
(StEP)
Im Folgenden werden die Stadtentwicklungspläne beschrieben,
die für den Geltungsbereich und das Planungsziel relevant sind. 3.3.1. StEP Zentren
Der
Senat hat in seiner Sitzung am 9. März 1999 den „Stadtentwicklungsplan
Zentren und Einzelhandel – (Teil 1): Ziele und Leitlinien zur
Entwicklung des Einzelhandels - Auswirkungen auf die Berliner
Zentrenstruktur" beschlossen und in seiner Sitzung am 22. März 2005 den „Stadtentwicklungsplan Zentren
– (Teil 2)“ beschlossen. Beide Teile
stellen den Bereich des Plangebiets thematisch nicht dar. 3.3.2. StEP Ver- und Entsorgung
Dieser StEP
ist vom Senat nicht beschlossen, liegt aber in seinen Grundzügen vor. Nach den
entsprechenden Kartenausschnitten ist der Bereich mit der technischen
Infrastruktur versorgt. Das Einordnen von technisch gestützten Maßnahmen der
dezentralen Regenwasserbewirtschaftung ist möglich. 3.3.3. StEP Verkehr
Der
Stadtentwicklungsplan Verkehr wurde am 8. Juli 2003 vom Senat beschlossenen. Im
Anhang ist die Bahnhofstraße in der Karte „Bestand 2002“ im
übergeordneten Straßennetz, Stufe III (örtliche Straßenverbindung) dargestellt.
Der Hubertusdamm ist als Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung)
aufgeführt. In der
„Planung 2015“ ist die Bahnhofstraße als übergeordnete
Straßenverbindung (Stufe II) dargestellt. Zwischen Bahnhofstraße / Alt-Karow
und der B 2 ist eine Verbindungsstraße
(Stufe II) geplant. 3.3.4. StEP Wohnen
Der
Stadtentwicklungsplan Wohnen wurde am 10. August 1999 vom Senat beschlossen. Fünf Jahre
nach der Erarbeitung des StEP Wohnen haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend
geändert. In Anbetracht der Lage wird angestrebt, die Entwicklung noch mehr in
Bereiche zu lenken, die stadtentwicklungspolitisch sinnvoll sind. Aus diesem
Grund wurden als Fortschreibung des StEP Wohnen Prioritäten für Wohnbauflächen
vorgesehen (letzte Aktualisierung 2004). Die entsprechende Karte enthält
diesbezüglich keine Aussage zu dem Geltungsbereich des Bebauungsplans. 3.4. Bezirkliche
Rahmenplanung Karow / Blankenburg
Für den
Geltungsbereich gibt es keine räumliche Bereichsentwicklungsplanung –
(BEP). Mit der
Rahmenplanung Karow / Blankenburg (Arbeitsstand: 1998/1999) wurde eine
vergleichbare Planung für den nördlichen Raum des ehemaligen Bezirks Weißensee
erarbeitet. In der
Rahmenplanung wird für das Bebauungsplangebiet u. a. von
Versorgungseinrichtungen für Einzelhandel / Dienstleistungen und einem
Umsteigepunkt am Bahnhof Karow ausgegangen. 3.5. Zentrenkonzept
des Bezirks Pankow
Nach dem Zentrenkonzept des Bezirks
Pankow (Bezirksamtsbeschluss Nr. V-1193 / 2005) befindet sich ein
Ortsteilzentrum in Karow an der Achillesstraße. Außerhalb der Standorte der
zentralen Versorgungsbereiche sollen insbesondere keine großflächigen
Einzelhandelseinrichtungen gem. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO)
befördert werden. Einzelhandelsvorhaben zur Nahversorgung sind auch außerhalb
des Zentrengefüges möglich. II. Planungsinhalt
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Der
Bebauungsplan wurde im Jahr 1991 mit der Absicht aufgestellt, die
städtebauliche Entwicklung am S-Bahnhof Karow planungsrechtlich steuern zu
können. Städtebauliches Ziel im Umfeld des Bahnhofs Karow war 1991 neben der
Wohnnutzung auch ein ansprechendes Angebot an Dienstleistungs-, Versorgungs-
und Gewerbeeinrichtungen zur Nahversorgung zu entwickeln. Der Bebauungsplan
sollte das Planungsziel durch die Sicherung von Mischgebieten (Möglichkeit zu
Wohn- und Gewerbenutzungen), einer Jugendfreizeiteinrichtung sowie Verkehrsflächen
des Hubertusdamms und der Bahnhofstraße sowie für einen Bahnhofsvorplatz am
Nordausgang zum Bahnhof Karow umsetzen. Aufgrund
des erheblichen Schienenverkehrslärms, insbesondere auch in der Nacht durch
Güterverkehr, soll an der Festsetzung von Mischgebieten, in dem auch sensible
Wohnnutzung zulässig wäre, nicht mehr festgehalten werden. Auch eine
Fläche für die Gemeinbedarfseinrichtung Jugendfreizeitstätte soll nicht mehr
Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens sein, da aufgrund der aktuellen Bevölkerungsentwicklung
die Sicherung einer weiteren Einrichtung im Ortsteil Karow nicht mehr
erforderlich ist. Nunmehr
gibt es konkrete Absichten eines Investors, eine Einzelhandelseinrichtung zur
Nahversorgung auf den Grundstücken Hubertusdamm 62 (teilweise) bis 65 zu
errichten. Die konzeptionellen Überlegungen des Investors berücksichtigen auch
die Einordnung eines 2. nördlichen Zugangs zum Bahnhof Karow einschließlich
Busendhaltestelle und –wendeanlage. Der 2. Ausgang am Bahnhof Karow wurde von der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bei der Deutschen Bahn AG bestellt. Eine
Realisierung auf Grundlage einer Plangenehmigung ist bis 2008 geplant. Das
Ergebnis hinsichtlich der Zuwegung wird in den Bebauungsplanentwurf übernommen.
Der
Bebauungsplan sichert mit der Festsetzung der Verkehrsfläche der besonderen
Zweckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“ auch die Zuwegung vom
Hubertusdamm zum geplanten 2. Ausgang des Bahnhofs. 2. Intention der Planung
Die nunmehr
im Bebauungsplanentwurf vorgesehene Ausweisung als Kerngebiet ermöglicht in dem
mit Schienenverkehrslärm vorbelastetem Bereich, gebietstypische Nutzungen, die
mit den für städtebauliche Planungen zu berücksichtigenden schalltechnischen
Orientierungswerten vereinbar sind. Zulässig
sollen im wesentlichen Einzelhandel zur Nahversorgung (z.B. Lebensmittelmarkt),
Geschäfts-, Büro-, Verwaltungsgebäude, Schank- und Speisewirtschaften, Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale und sportliche Zwecke sein. Die Größe der
einzelnen Nutzungen des Einzelhandels soll durch die Baufenster und die
Nutzungsmaße eingeschränkt werden, damit durch die Nutzungen schädliche
Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, z.B. Zentrum Achillesstraße, vermieden
werden. Die Festsetzung Kerngebiet kann entsprechend dem
Entwicklungsrahmen (FNP) aus der im FNP dargestellten Wohnbaufläche (W3 und W4)
mit einer Größe von ca. 1,45 ha entwickelt werden Weiterhin
soll die Zuwegung zum nördlichen Bahnausgang gesichert werden. Zur Verbesserung
der Umsteigebeziehungen vom Bahnhof Karow (als Umsteigepunkt zur Regional- und
S-Bahn) zu den Buslinien soll hier ein ÖPNV-Umsteigepunkt entstehen.
Entsprechend dem Bedarf, soll künftig eine Ringbuslinie bei der Verlängerung
der Bahnhofstraße mit Anbindung an die B 2 und der Straße Am Hohen Feld
eingerichtet werden. Die hierfür benötigten Flächen sollen als Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“ festgesetzt werden.
Darüber hinaus sollen die Verkehrsflächen des Hubertusdamms und der
Bahnhofstraße durch Straßenbegrenzungslinien planungsrechtlich gesichert
werden. 3. Wesentlicher Planinhalt
3.1.
Kerngebiet
3.1.1. Maß der
Nutzung/überbaubare Grundstücksfläche
Für
die Grundstücke Hubertusdamm 53-59, 62 (teilweise), 63-65 und Bahnhofstraße 64
soll zur baulichen Entwicklung eines attraktiven Nahversorgungsbereichs mit
einen Angebot an Dienstleistungs-, Versorgungs- und Gewerbeeinrichtungen, ein
Kerngebiet gemäß § 7 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden. Die Bebauung soll sich in das vorstädtisch geprägte Ortsbild
integrieren, daher soll das Maß der Nutzung wesentlich unter den in § 17 der
BauNVO festgelegten Obergrenzen bleiben. Demzufolge sollen die
Grundflächenzahl auf 0,35, die Geschossflächenzahl auf 0,7 und die Zahl der
Vollgeschosse auf zwei begrenzt werden. Im Kerngebiet wäre auch die
Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel zulässig, der über eine Nahversorgung
hinausgehen würde. Im Kerngebiet sind daher der Anteil von Verkaufsflächen von
Einzelhandelsbetrieben auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe
Versorgung der Bevölkerung und die Zentren, z. B Ortsteilzentrum Achillesstraße
nicht gefährdet. Durch die Begrenzung der Verkaufsfläche von
Einzelhandelsflächen auf 800 m² durch die textliche Festsetzung Nr. 8
sind schädliche Auswirkungen auf die Zentren nicht zu befürchten. Das Kerngebiet ist,
entsprechend den „Entwicklungsgrundsätzen“ in den Richtlinien zum
Darstellungsumfang - Entwicklungsrahmen (RL-FNP) aus der im FNP Berlin
dargestellten Wohnbaufläche (W3 und W4) entwickelbar, da es mit einer Fläche
von insgesamt ca. 1,45 ha und durch eine Begrenzung der Verkaufsfläche für
Einzelhandelsflächen sowie mit seiner Bedeutung als untergeordnet eingestuft
werden kann. Die überbaubaren Gründstücksflächen sollen, durch Baugrenzen
bestimmt, als „Baufenster“ festgesetzt werden. Durch diese
flächenmäßige Ausweisung bleibt der größte Teil des Kerngebiets überbaubare
Fläche. Es soll die offene Bauweise festgesetzt werden - unter Berücksichtigung
der umgebenden Bebauungsstruktur - um eine, dem Ortsbild entsprechende,
Bauweise zu sichern. Im straßenseitigen Bereich der Grundstücke am Hubertusdamm
und der Straße Am Danewend soll ein Bereich in einer Breite von 5 m, an der
Bahnhofstraße in einer Breite von 4 m von Bebauung freigehalten werden, um
auch im Kerngebiet die ortstypischen Vorgärten zu sichern. Stellplätze und
Garagen sollen daher ebenfalls ausschließlich innerhalb der Baugrenzen
errichtet werden. Zur Sicherung dieses Planungsziels sollen
Stellplätze und Garagen durch die textliche Festsetzung Nr. 4 auf den
nicht überbaubaren Flächen unzulässig sein. Entlang der Bahntrasse soll ein Bereich in einer Breite von
8 m von Bebauung freigehalten werden, um den von der Bahn aus Betriebs- und
Sicherheitsgründen geforderten Abstand zu sichern. Mit diesen Festsetzungen wird die Nutzbarkeit der
Grundstücke nur im städtebaulich dringend erforderlichen Ausmaß eingeschränkt.
Durch die Festsetzung von Baufenstern soll den Eigentümern ein größtmöglicher
Entwicklungsspielraum gegeben werden. 3.1.2. Ausschluss von Nutzungen
Tankstellen Mit der Festsetzung der Kerngebiete
soll unmittelbar am Bahnhof Karow, auf den für Wohnen und andere sensible
Nutzungen ungeeigneten Flächen, eine dem vorstädtisch geprägten Ortsbild
entsprechende, bauliche Nutzung und städtebauliche Fassung der Bereiche am
Bahnhof ermöglicht werden. Tankstellen würden durch ihr
charakteristisches Erscheinungsbild dem Ziel, das vorstädtisch geprägte
Ortbild zu erhalten und weiterzuentwickeln, entgegenstehen. Aufgrund des
begrenzten zur Verfügung stehenden Straßen- und Bauraums am Bahnhof Karow
sollen die Ansiedlung von allgemein und ausnahmsweise zulässigen Tankstellen im
Kerngebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 und 6 Nr. 1 BauNVO
mit den textlichen Festsetzungen Nr. 1 und Nr. 2 ausgeschlossen werden,
um eine Verdrängung der oben genannten Nutzungen zu verhindern. Vergnügungsstätten Aufgrund des räumlich engen Nebeneinanders der geplanten
Nutzungen im Kerngebiet und der vorhandenen reinen und allgemeinen
Wohnnutzungen außerhalb des Geltungsbereichs, sollen Vergnügungsstätten zur
Wahrung der Sozialverträglichkeit nur ausnahmsweise zulässig sein. Als
besondere Unterarten von Vergnügungsstätten sollen jedoch Spielhallen und die
Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder
ähnliche Vorführungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO
durch die textliche Festsetzung Nr. 3 ausgeschlossen werden. Es
handelt sich um ein vorstädtisch geprägtes Siedlungsgebiet am Bahnhof Karow.
Daher ist es erforderlich, die eher in innerstädtischen Lagen typische Struktur
mit Vergnügungsstätten auf ein verträgliches Maß zu begrenzen. Die im
Zusammenhang mit einer Ansiedlung von Spielhallen und von Betrieben zur
Schaustellung von Personen einhergehenden Verdrängungseffekte von
verbrauchernahen Versorgungseinrichtungen und die damit verbundene Gefährdung
der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie Absenkung des Niveaus der
umgebenden kleineren Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, die
selbst von einer einzelnen derartigen Vergnügungsstätte ausgehen können, wird
durch den Ausschluss dieser Einrichtungen im Bebauungsplan vermieden. Vor
diesem Hintergrund sind sowohl die Einschränkung von Vergnügungsstätten als
auch der Ausschluss von Spielhallen und Peep-, Sex-, und Live-Shows, deren
Ansiedlung eine funktionale Aufwertung des Gebiets sowie die bedarfsgerechte
Versorgung der Bevölkerung zusätzlich erschwert und damit die Umsetzung der
städtebaulichen Konzeption des Bebauungsplans beeinträchtigt, im besonderen
Maße gerechtfertigt. Durch
einen Ausschluss der genannten Nutzungen bleibt jedoch die Gebietstypik
gewahrt. Werbeanlagen Das
Kerngebiet liegt in einem vorstädtischen Bereich. Dieser unterscheidet sich
aufgrund der örtlichen Gegebenheiten - vorstädtische, kleinteilige Bebauung mit
Wohnhäusern von einem innerstädtischen Kernbereich. Daher ist an eine
Gestaltung der Fassaden auch im Hinblick auf die Werbung ein hoher Anspruch zu
stellen. Mit dem Bebauungsplan soll für die Gestaltung der Werbung ein
lenkender Rahmen vorgegeben werden. Werbeanlagen mit wechselndem Licht sind an
dieser Stelle untypisch und würden sowohl das Ortsbild als auch die in
unmittelbarer Nähe am Hubertusdamm vorhandene Wohnnutzung beeinträchtigen.
Daher sollen sie durch die textliche
Festsetzung Nr. 7 ausgeschlossen
werden. Oberhalb des 2. Vollgeschosses sollen Werbeanlagen gemäß § 9 Abs. 4
BauGB i.V. mit § 12 AGBauGB generell ausgeschlossen werden, da höhere
Werbeanlagen zu einer städtebaulichen Wirkung führen würde, die sich in dem
vorstädtisch geprägten Ortsbild nicht einfügt. Ebenfalls zur Wahrung des
typischen vorstädtischen Ortsbilds sollen Werbepylone im Kerngebiet auf eine
Höhe von circa sieben Meter begrenzt werden. Im Regelfall haben die Pylone eine
Höhe von sechs m, so dass keine außergewöhnliche Einschränkung der Nutzung zu
erwarten ist. 3.1.3. Lärmschutz
Der
Geltungsbereich wird von mehreren Schallquellen tangiert: Zur
Untersuchung der Auswirkungen durch die unterschiedlichen Schallquellen wurde
eine Schalltechnische Untersuchung (Lärmgutachten) beauftragt. Das Gutachten ergab, dass durch
den Schienenverkehrslärm (insbesondere durch den Güterzugverkehr nachts) die
Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für
eine (angenommene) Wohnnutzung um 15 bis 20 dB(A) erheblich überschritten
werden. Daher ist die Festsetzung von Schallschutzmaßnahmen entlang der
Bahntrasse erforderlich. Neben Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden sind
im Kerngebiet auch Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nrn. 6 und 7 und Abs. 3 Nr. 2
zulässig. Aufgrund der hohen Belastung sollen zum Schutz vor Lärm und damit
verbundenen Gesundheitsschäden Aufenthaltsräume in den bahnzugewandten
Gebäudeseiten durch die textliche Festsetzung Nr. 5 ausgeschlossen werden. Diese Festsetzung schränkt
zwar in geringem Maß die Nutzbarkeit der Grundstücke ein, ist aber zum Schutz
der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich. Zur Gewährleistung einer
ausreichenden Aufenthaltsqualität in Gebäuden sind auch hierfür passive
Schallschutzmaßnahmen nach der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“
erforderlich. Bei Gebäuden, z. B. Hubertusdamm
57 (bahnzugewandte Gebäudeseite) ergibt sich, bei einem Beurteilungspegel von
74 dB(A) ein maßgeblicher Außenlärmpegel von 77 dB (A), der Lärmpegelbereich VI
(76 – 80 dB (A)). Es ist daher ein erforderliches Schalldämmmaß von 50 dB
für Aufenthaltsräume erforderlich. Die Schalldämmmaße für Büro- und
Arbeitsräume sind wie in der DIN 4109, Tabelle 8 vorgesehen eine Klasse (5 dB)
niedriger. Die DIN 4109 ist als technische Baubestimmung zu beachten und ist
daher nicht mehr Regelungsinhalt der Festsetzung eines Bebauungsplans. Die Berechnungsergebnisse des Lärmgutachtens zeigen, dass die angenommene Nachtanlieferung für Einzelhandelsflächen zu einer unzulässigen Immissionssituation führen kann. Es entspricht daher dem Stand der Technik, dass Laderampen in akustisch wirksamer Einhausung als Schleuse ausgeführt werden, die die Schallemission wirksam verringern. Mit der im Gutachten getroffenen
Annahme eines immissionswirksamen flächenbezogenen Schallleistungspegels von 55
dB je m² am Tage und 40 dB je m² in der Nacht sollen unzumutbare
Lärmbelästigungen der Wohnnutzung in den Wohngebieten östlich des Hubertusdamms
durch die Kerngebiete, z. B. Nachtanlieferung vermieden werden. Die
Lärmemissionen des Kerngebietes sollen soweit begrenzt sein, dass keine
unzumutbaren Lärmimmissionen im Wohngebiet zu erwarten sind. Durch die textliche
Festsetzung Nr. 6 soll daher geregelt werden,
dass nur solche Betriebe und Anlagen zulässig sind, deren Lärmemissionen soweit
begrenzt sind, dass der von den Kerngebieten
ausgehende immissionswirksame flächenbezogene Schallleistungspegel die
schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 einhält. 3.2. Verkehrsflächen
Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegenden Straßenverkehrsflächen
der Bahnhofstraße, des Hubertusdamms und der Straße Am Danewend sollen gemäß §
9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien
festgesetzt werden. Da die Planunterlage des Bebauungsplans die Einteilung der
Verkehrsfläche im Bestand darstellt, der Bebauungsplan aber keine Regelungen bezüglich der Einteilung
der künftigen Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung enthalten soll, soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 die textliche
Festsetzung Nr. 9 in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Die Einteilung
der Straßenverkehrsfläche obliegt dem zuständigen Fachplanungsamt, eine
abschließende Regelung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Die
Grundstücke Hubertusdamm 60, 61 und eine Teilfläche des Hubertusdamms 62 sollen
als Verkehrsfläche besonderer Zeckbestimmung „Bahnhofsvorplatz“ für
einen 2. nördlichen Zugang zum Bahnhof mit Aufzug sowie einer Buswendeanlage,
einer Aufstellfläche für Busse, Taxen und Behindertenparkplätze, sowie eine
ausreichende Zahl von Fahrradstellplätzen gesichert werden. Für die
verkehrliche Erschließung des geplanten Nordausgangs des Bahnhofs mit dem ÖPNV
wurden 2 Varianten untersucht und gegenübergestellt. Die
Variante 1 mit einer Doppelbusbucht im Hubertusdamm erfordert den Umbau des
Hubertusdamms, den Grunderwerb des Grundstücks Hubertusdamm 62 für den Bau der
Zuwegung zum Bahnhof, den Bau der Doppelbusbucht sowie den Grunderwerb für die
Umverlegung des vorhandenen Gehwegs mit einer Fläche von ca. 250 m². Das
Fällen der betroffenen Straßenbäume und der Gehwegneubau mit Baumneupflanzungen
sind erforderlich. Die
Streckenführung über die Kerkowstraße und die Frundsbergstraße des Busses dient
dabei als Buswendeschleife. Die Kerkow- und Frundsbergstraße sind jedoch für
eine derartige Belastung nicht ausgebaut. Diese Straßen benötigen bei
Beibehaltung der derzeitigen Linienführung eine grundlegende Erneuerung. An den
Endhaltestellen würden Busse nach wie vor auf der Fahrbahn des Hubertusdamms
stehen und für den KfZ-Verkehr und die querenden Fußgänger ein
Gefährdungspotential darstellen. Die
Variante 2 mit Bahnhofsvorplatz erfordert zusätzlich den Erwerb der Grundstücke
Hubertusdamm 60 und 61 mit einer Fläche von ca. 2000 m². Hinzu kommen mittelfristig
die Herstellungskosten für den Bahnhofsvorplatz mit Buswendeanlage, Taxistand
und Behindertenparkplätzen. Die Buswendeanlage auf dem
Bahnhofsvorplatz bietet für den ÖPNV-Nutzer einen kürzeren Umsteigeweg zwischen
Bahnabgang und Bushaltestelle. Darüber hinaus ermöglicht eine Buswendeanlage
einen variableren, bedarfsgerechten Einsatz der Buslinien. Die Buslinien können
bei Bedarf auch als Ringbuslinien in zwei Richtungen gefahren werden. Weiterhin
würde eine Wendeschleife durch das Wohngebiet an der Kerkowstraße und der
Frundsbergstraße einschließlich deren Ertüchtigung entfallen. Eine Buswendeanlage direkt am 2.
Bahnhofausgang ist daher mittel- bis langfristig die Vorzugsvariante für einen
bedarfsgerechten ÖPNV-Umsteigepunkt. Das
Bezirksamt hat sich zur Fortführung der Planung mit der Variante 2
entschlossen, dessen Flächensicherung mit dem Bebauungsplanentwurf verfolgt
wird. 4. Flächenbilanz
Das Plangebiet ist ca. 2,42 ha groß, hiervon entfallen auf Straßenverkehrsflächen etwa 6500
m², auf Verkehrsfläche besonderer
Zweckbestimmung ca. 2700 m² und auf zwei Kerngebiete, einmal 5830 m² mit einer bebaubaren
Grundfläche (GR) von 2040 m² und einmal 8630 m² mit einer max. GR von
3020 m². III. Auswirkungen des
Bebauungsplans
1.
Auswirkungen auf die Umwelt Mit
dem Bebauungsplan wird das Ziel verfolgt, Kerngebiete sowie einen 2. Zugang zum
Bahnhof Karow als ÖPNV-Umsteigepunkt zu den Buslinien planungsrechtlich zu ermöglichen.
In Folge der Nachverdichtung ist eine Bodenversiegelung zu erwarten, die sich
aus der bisher planungsrechtlich zulässigen Bebauung (§ 34 BauGB) ableiten
ließe. Da der Bebauungsplan der Nachverdichtung bzw. der Innenentwicklung
dient, soll das beschleunigte Verfahren nach § 13a (Bebauungspläne der
Innenentwicklung) angewandt werden. Die
Voraussetzungen nach § 13a BauGB: 1. Der Plan darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt
werden, weil in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der
BauNVO von insgesamt weniger als 20 000 Quadratmetern festgesetzt werden soll. Durch den
Bebauungsplan können Bauvorhaben am Bahnhof Karow, entlang des Hubertusdamms
mit einer Grundfläche von insgesamt ca. 5060 m² realisiert werden. Es werden durch
den Bebauungsplan keine nach dem UVPG oder Landesrecht UVP-pflichtigen Vorhaben
begründet. Damit ist diese Zulassungsvoraussetzung für die Anwendung des
beschleunigten Verfahrens erfüllt. 2. Der Plan beeinträchtigt auch keine Gebiete von
gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitate, - FFH) oder Europäische
Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes. Die nächst
gelegenen FFH-Gebiete sind mit über 2 km (Schlosspark Buch), über 5 km
(Falkenberger Rieselfelder) und über 6 km (Tegeler Fließtal, gleichzeitig
Europäisches Vogelschutzgebiet) so weit entfernt, dass eine Beeinträchtigung
dieser Gebiete und ihrer Erhaltungsziele durch den Plan ausgeschlossen werden
kann. Damit ist auch diese Anwendungsvoraussetzung für das beschleunigte Verfahren
erfüllt. 3. Die Berücksichtigung der
artenschutzrechtlichen Vorschriften gemäß § 42 Bundesnaturschutzgesetz
(BNatSchG) wird beachtet. Im Rahmen des Bebauungsplans soll durch eine
Untersuchung nachgewiesen werden, inwieweit mit den Planungen die Nist-, Brut-,
Wohn- und Zufluchtsstätten (Lebensstätten besonders oder streng geschützter
Arten) beeinträchtigt werden. Der Bereich, in dem das Plangebiet liegt, gehört nach
Beschreibung des Umweltatlasses Berlin (Bodengesellschaften) zu den
versiegelten Flächen (31-40%) aus Regosol, Pararendzina und Hortisol,
Siedlungsfläche auf Talsanden zum Teil auf Aufschüttung. Die Vegetationstypen im bebauten Bereich gemäß dem
Umweltatlas sind mit Scherrasen (20-40 %), Zier- und Nutzgärten mit
Hackunkrautfluren (10-30 %), sowie Obstbaumbestände mit Hackunkrautfluren oder
Rasenflächen (0-20 %) (Einzel- und Wochenendhausgebiete, Kleingärten, Dörfer)
angegeben. Die Vegetation auf Freiflächen der Bahnanlagen sind
Salzkraut-Herbizidvegetation (5%) und Queckenfluren (5 %). Aufgrund der vorkommenden Bodengesellschaften und
Vegetationstypen sind daher besonders oder streng geschützter Arten nicht zu
erwarten. 2.
Auswirkungen auf den Haushalt des Landes Berlin Grundstücksflächen müssen für den Bahnhofsvorplatz am
geplanten 2. Ausgang des Bahnhofs Karow erworben werden. Der 2. Ausgang ist bei der Deutschen Bahn AG bestellt und
sie führt die Plangeneh-migung durch. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
tätigt den für die Zuwegung zum Zugangstunnel notwendigen Grunderwerb des
Grundstücks Hubertusdamm 62. Die Sicherung des Bahnhofsvorplatzes mit einer
Buswendeanlage, Fahrradabstellanlage, Behindertenstellplätzen und Taxistand
erfordert zusätzlich den Erwerb der Grundstücke Hubertusdamm 60, 61 mit einer
Gesamtfläche von ca. 2000 m², dessen Finanzierung das Bezirksamt Pankow sichern
muss. Auf den Grundstücken Hubertusdamm 63-65 beabsichtigt ein
Investor, einen Lebensmitteleinzelhandel mit den zugehörigen Stellplätzen zu
errichten. Dieses Vorhaben ist nach geltendem Planungsrecht (§ 34 BauGB)
aufgrund der Kubatur des beabsichtigten Baukörpers nicht zulässig. Durch den
Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das
Bauvorhaben geschaffen werden. Der Investor hat sich bereits die Flächen für
den Lebensmittelmarkt und auch die für den Bahnhofsvorplatz benötigten Flächen
vertraglich mit einem Rücktrittsrecht bis Ende 2007 gesichert. Der Investor ist
bereit, die für den Bahnhofsvorplatz erforderlichen Flächen an den Bezirk zu
verkaufen. Auf den Bezirk kommen haushaltsmäßige Auswirkungen in Höhe
von maximal ca. 405.000 € für Grundstückserwerbskosten und Herstellungskosten
für den Bahnhofs-vorplatz zu. Ein entsprechender Haushaltstitel besteht derzeit
weder im Haushaltsplan 2007 noch in der vom Bezirksamt beschlossenen Anmeldung
für die Investitionsplanung 2007 bis 2011. Die Ausgaben sind durch das
zuständige Tiefbauamt im Rahmen der zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel
bereit zu stellen. IV. Verfahren
1. Öffentliche Bekanntmachung der
Bezirksamtsbeschlüsse
Das damalige Bezirksamt Weißensee hat mit Beschluss vom
10. Dezember 1991 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII - 23
beschlossen. Dieser Beschluss wurde am 24. Januar 1992 im Amtsblatt für
Berlin Nr. 4 auf Seite 184 bekannt gemacht. Die BVV hat diesen Beschluss auf
Ihrer Sitzung am 11.03.1992 zur Kenntnis genommen. Am 6. Dezember 1994 hat das damalige Bezirksamt Weißensee
beschlossen, den Geltungsbereich um Abschnitte der Straßenflächen zu erweitern
sowie den Titel des Bebauungsplanes zu ändern. Dieser Beschluss wurde von der
BVV zur Kenntnis genommen und am 6. Dezember 1994 im Amtsblatt für Berlin auf
Seite 4152 bekannt gemacht. 2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung
Die
frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
fand für den Bebauungsplan XVIII – 23 in der Zeit vom 12. Dezember
1994 bis einschließlich 2. Januar 1995 im Stadtplanungsamt in der
Berliner Allee 100 statt. Ein Beschluss über das Ergebnis der Auswertung der
frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde durch das damalige
Bezirksamt Weißensee am 11. April 1995 gefasst und von der BVV am 10. Mai 1995
zur Kenntnis genommen. 3. Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange
Eine Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der
Zeit vom 2. Mai bis einschließlich 9. Juni 1995. Es wurden 26 Behörden und Stellen,
die Träger öffentlicher Belange (TÖB) beteiligt. Von denen die geantwortet
haben, haben 13 TÖB keine Bedenken geäußert. Die BEWAG, und GASAG weisen jedoch
auf ihre Leitungen im Bestand hin. Da die Leitungen sich im öffentlichen
Straßenland befinden, ist eine Regelung durch den Bebauungsplanentwurf nicht
notwendig. Die Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ergab
im Wesentlichen nachfolgende Änderungen. Das
Planungsziel Mischgebiet, Gemeinbedarfsfläche wurde in Kerngebiet geändert.
Aufgrund der hohen Schienenfernverkehrslärmbelastung ist eine Neuplanung für
Wohnnutzung im Mischgebiet aus Immissionsschutzgründen nicht möglich. Die Art
der Nutzung wurde daher entsprechend in Kerngebiet geändert. Der Abstand der
Baugrenzen wurde einheitlich auf einen Abstand von ca. 8 m zum Bahngelände
vergrößert, damit aus technologischen Gründen und Sicherheitsgründen der
Eisenbahnbetrieb nicht beeinträchtigt wird. Die
textlichen Festsetzungen zu den Pflanzbindungen und zu der Versickerung von
anfalllenden Niederschlagswasser zur Anreicherung des Grundwassers wurden
gestrichen. Die textlichen Festsetzung zum Lärmschutz wurden entsprechend ihrer
Erforderlichkeit überarbeitet bzw. angepasst. Anstatt der
Sicherung von zwei Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung im Geltungsbereich
als Zugänge zu den Bahnhofs-Abgängen wird nur noch eine Verkehrsfläche am
nördlichen Bhf-Abgang als Bahnhofsvorplatz für einen Zugang, eine
Buswendeanlage und Endhaltestelle, Fahrradabstellanlagen, Taxistand und
Behindertenparkplätze gesichert. Die
Abgrenzung des Geltungsbereichs zum Bahngelände wurde richtig dargestellt. Die
Planzeichnung des Bebauungsplanentwurfs wurde entsprechend überarbeitet. 4. Änderung der Planungsziele
Das damalige Bezirksamt
Weißensee hat am 18. Februar 1997 u. a. beschlossen, die Planungsziele des
Bebauungsplanentwurfs XVIII-23 sind – ausgehend von der planungsrechtlichen
Sicherung des 2. Ausganges am Nordende des Bahnhofs Karow – dahingehend
zu ändern, dass das Gelände zwischen der S-Bahntrasse, Am Danewend,
Hubertusdamm und Bahnhofsstraße als Kerngebiet, Verkehrsfläche bzw.
Gemeinbedarfsfläche festgesetzt wird, die Verkehrsfläche am Hubertusdamm auf
Höhe des zukünftigen Nordausganges so erweitert wird, dass eine Aufstellfläche
für Busse, Taxen und Behindertenstellplätze möglich werden, die Verkehrsfläche
un mittelbar vor dem
zukünftigen Nordausgang so bemessen wird, dass eine ausreichende Zahl von
Fahrradabstellplätzen möglich wird. Der Beschluss wurde damit
begründet, dass der vorhandene südliche Ein- /Ausgang des Bahnhofs Karow keine
Erweiterungsmöglichkeiten hinsichtlich notwendiger Aufstellflächen für Busse,
Taxen und für die Anlage von Stellplätzen für Behinderte bietet und das Ziel
nur über den Bau eines zusätzlichen Nordausgangs zu realisieren ist. Um die
Nahversorgung der Bevölkerung zu gewährleisten, soll die Fläche zwischen
Bahndamm und Hubertusdamm als Kerngebiet festgesetzt werden. Die Festsetzung
eines Mischgebietes wird nicht weiterverfolgt, da die Emissionen, welche von
der Bahn und besonders vom Bahnhof ausgehen, eine mögliche Wohnnutzung beeinträchtigen
würden. Eine Einzelhandels- bzw. Kleingewerbeentwicklung ist - östlich der Bahntrasse – anzustreben. Die Änderung der
Planungsziele des Bebauungsplans XVIII-23 hat die BVV am 12. März 1997
(III/428) zu Kenntnis genommen. Da eine
kurzfristige Realisierung der Planung nicht in Aussicht stand, ruhte das
Planverfahren bis 2006. Eine Fläche für die Gemeinbedarfseinrichtung
Jugendfreizeitstätte soll nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens
sein, da aufgrund der aktuellen Bevölkerungsentwicklung die Sicherung einer
weiteren Einrichtung im Ortsteil Karow nicht mehr erforderlich ist. Nunmehr gibt es konkrete Absichten
eines Investors, eine Einzelhandelseinrichtung zur Nahversorgung auf den
Grundstücken Hubertusdamm 62 bis 65 zu errichten. Die Freihaltung einer Fläche
für die Einordnung eines 2. nördlichen Zugangs zum Bahnhof Karow einschließlich
Busendhaltestelle und –wendeanlage ist auch berücksichtigt. Der 2. Ausgang am Bahnhof Karow mit einem Behindertenaufzug
wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bei der Deutschen Bahn AG
bestellt. Eine Realisierung auf Grundlage einer Plangenehmigung ist bis 2008
geplant. Das Ergebnis hinsichtlich der Zuwegung wird in den
Bebauungsplanentwurf übernommen. Mit den
geänderten Zielen des Bebauungsplans, die nunmehr Kerngebiet,
Straßenverkehrsfläche, Verkehrsfläche der besonderen Zweckbestimmung
„Bahnhofsvorplatz“ sind, soll die Beteiligung der Behörden nach §
4 Abs. 2 durchgeführt werden. V. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 23. September
2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des
Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S.
692). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke
(Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S.
466). Berlin,
den .2006 Bezirksamt Pankow von Berlin
Abt.
Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Amt für
Planen und Genehmigen Carrasco
Anlage: Textliche Festsetzungen
Textliche Festsetzung
Nr. 1
Im Kerngebiet ist die in § 7 Abs. 2 Nr. 5 der
Baunutzungsverordnung genannte Nutzung (Tankstellen) nicht zulässig.
Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1
Abs. 5 BauNVO
Textliche Festsetzung Nr. 2 Im Kerngebiet sind die Ausnahmen
nach § 7 Abs. 3 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht Bestandteil
des Bebauungsplans. Textliche Festsetzung Nr. 3 Im Kerngebiet können Vergnügungsstätten nur ausnahmsweise
zugelassen werden. Dies gilt nicht für Spielhallen und die Schaustellung von
Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows) sowie Video- oder ähnliche
Vorführungen. Einrichtungen dieser Art sind unzulässig. Textliche
Festsetzung Nr. 4 Im Kerngebiet sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen unzulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2
und 4 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO Textliche
Festsetzung Nr. 5 Textliche
Festsetzung Nr. 6 Textliche
Festsetzung Nr. 7 Rechtsgrundlage:
§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 AGBauGB Textliche Festsetzung Nr. 8 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1
i.V. mit § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Textliche Festsetzung Nr. 9 Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche und die Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand
der Festsetzung. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) |
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