Drucksache - V-1234  

 

Siehe Anlage

 

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                          .2006

 

 

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                      Drucksache-Nr.:

                                                                                                            in Erledigung der

                                                                                                            Drucksache Nr.: V-1234/06

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 13 BezVG

 

 

Schlussbericht

 

 

Bericht zu sozialen Sanierungszielen

 

 

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

In Erledigung des in der 40. Sitzung am 29. März 2006 angenommenen Ersuchens der Bezirksverordnetenversammlung – Drucksache Nr. V-1234/06 –

 

 

Das Bezirksamt wird ersucht, der BVV zur Tagung am 28.06.2006 einen Zwischenbericht in einer Vorlage zur Kenntnisnahme und im September den Schlussbericht als Information an die Fraktionen über die Umsetzung des Bezirksamtsbeschlusses zur Präzisierung der sozialen Sanierungsziele vom 18.11.2003 (BVV Drs. Nr. V-0603/03) vorzulegen.

 

Es ist insbesondere darzustellen:

 

·         wie viele städtebauliche Verträge mit privaten Eigentümern in den letzten Jahren abgeschlossen wurden,

 

·         wie viele Wohnungen in den von den städtebaulichen Verträgen betroffenen Häusern saniert wurden,

 

·         wie viele Mieterhaushalte in den letzten Jahren zwischen- und endumgesetzt wurden,

 

·         für wie viele Wohnungen und für welchen Zeitraum der Bezirk nach Sanierung ein Belegungsrecht in Anspruch genommen hat und wie viele Wohnungen sind in der Gesamtheit der sanierten Wohnungen prozentual beleggebunden bzw. frei vermietet?

Handelt es sich bei den beleggebundenen Wohnungen vorwiegend um unattraktive Wohnungen in den Hinterhäusern und im Erdgeschoss oder wurde während der Vertragsverhandlungen darauf geachtet, dass auch solche Wohnungen einer Belegbindung unterliegen, die man i. A. als attraktive Wohnung bezeichnet (Vorderhaus, mit Balkon o. ä.)?

·         inwieweit sind Schwellenwerte mit den Hauseigentümern vereinbart worden? Inwieweit werden die vereinbarten Schwellenwerte kontrolliert und durch wen? Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei Nichteinhaltung der Schwellenwerte?

·         wie viele der sanierten Wohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt und sind die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert worden? Durch wen wurden die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert?

·         in wie viel Prozent der sanierten Wohnungen wurden Grundrissveränderungen vorgenommen,

·         wie viele Versagungen sanierungsrechtlicher Genehmigungen für die Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden durch das Bezirksamt ergangen sind und ob gegen diese Widerspruch eingelegt bzw. der Rechtsweg durch die Hauseigentümer beschritten wurde,

·         wie viele Häuser nach Abschluss eines städtebaulichen Vertrages aus den Sanierungsgebieten förmlich entlassen wurden und wie hoch die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen der Eigentümer sind,

·         wie die Zumessung bzw. Buchung der im Zusammenhang mit dem Abschluss von städtebaulichen Verträgen zu erbringenden Leistungen im System der Kosten-Leistungs-Rechnung erfolgt und welche Ergebnisse in den letzten Jahren erzielt wurden. –

 

 

wird gemäß § 13 Bezirksverwaltungsgesetz berichtet:

 

 

Zur Frage Wie viele städtebauliche Verträge wurden mit privaten Eigentümern in den letzten Jahren abgeschlossen?

 

Seit dem Beschluss des Bezirksamtes Pankow vom 3. November 2003 wurden für 58 Häuser öffentlich-rechtliche Verträge abgeschlossen.[1] Davon kam es bei 56 Objekten zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages. Für 2 Objekte wurden öffentlich-rechtliche Vereinbarungen getroffen, wobei für ein Haus zwei Vereinbarungen vorliegen.

 

In der oben genannten Anzahl von Häusern mit öffentlich-rechtlichen Verträgen, 58, wurden Doppel- und Eckhäuser zusammen erfasst. Werden diese einzeln gezählt, ergibt sich eine Objektzahl von 75.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Frage Wie viele Wohnungen wurden in den von den städtebaulichen Verträgen betroffenen Häusern saniert?

 

In den von städtebaulichen Verträgen betroffenen Häusern wurden bzw. werden nach derzeitigem Planungsstand 1.431 Wohnungen saniert. Davon liegen 745 bzw. 52 % im Vorderhaus. In den Seitenflügeln liegen 258 Wohneinheiten, das sind 18 % aller Wohnungen. Davon befinden sich jeweils 129 Wohnungen im linken und im rechten Seitenflügel, diese machen je einen Anteil von 9 % aus. 428 Wohneinheiten liegen im Quergebäude, diese nehmen einen Anteil von 30 % ein.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Frage Wie viele Mieterhaushalte wurden in den letzten Jahren zwischen- und endumgesetzt?

 

Die Anzahl der Zwischen- und Endumsetzungen bei Häusern mit städtebaulichen Verträgen ab 3. November 2003 bezieht sich auf 73 Objekte. Datum der Auswertung und somit Stand der Daten ist der 7. Juli 2006.

 

Insgesamt wurden 700 Mieterhaushalte mit einer Zwischen- bzw. Endumsetzwohnung versorgt. Davon sind 206 Mieter (26 %) in eine Zwischenumsetzwohnung und 494 Mieterhaushalte (63 %) endgültig in ein anderes Haus innerhalb Prenzlauer Bergs gezogen.

 

87 Mieterhaushalte (11 %) befinden sich gerade im Verfahren, das heißt, ihnen werden derzeit Umsetzwohnungen angeboten, ihre Entscheidung ist aber noch offen. Wie hoch hier der Anteil an Zwischen- und Endumsetzern ist, kann erst ermittelt werden, wenn die Mieter endgültig versorgt worden sind.

 

 

 

 

Zur Frage Für wie viele Wohnungen und für welchen Zeitraum hat der Bezirk nach Sanierung ein Belegungsrecht in Anspruch genommen und wie viele Wohnungen sind in der Gesamtheit der sanierten Wohnungen prozentual beleggebunden bzw. frei vermietet?

Von den 1.431 Wohnungen, die in Häusern mit städtebaulichen Verträgen saniert worden sind bzw. noch werden, hat der Bezirk für 582 ein Belegungsrecht. Es ergibt sich ein Anteil von 40,7 % an belegungsgebundenen Wohnungen. Die frei vermieten Wohnungen machen einen Anteil von 59,3 % aus.

 

Bis auf wenige Ausnahmen wurde für alle Häuser eine Belegungsbindung über 3 Jahre festgeschrieben. Bei den Ausnahmen handelt es sich um 6 Objekte, die als Sonderfälle zu betrachten sind. In diesen Fällen weichen die Belegungsrechte aufgrund einer speziellen Verfahrenslage vom üblichen Muster ab. Für ein weiteres Objekt, Bötzowstr. 12, wurde die Belegungsbindung über 5 Jahre festgelegt und für die Häuser Esmarchstr. 17 und Greifswalder Str. 228/228a ist das Belegungsrecht noch ungeklärt.[2]

 

 

 

Zur Frage Handelt es sich bei den beleggebundenen Wohnungen vorwiegend um unattraktive Wohnungen in den Hinterhäusern und im Erdgeschoss oder wurde während der Vertragsverhandlungen darauf geachtet, dass auch solche Wohnungen einer Belegbindung unterliegen, die man i.  A. als attraktive Wohnung bezeichnet (Vorderhaus, mit Balkon o. ä.)?

 

Die erste unten stehende Tabelle zeigt, dass die Verteilung der Belegungswohnungen auf Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude die Verteilung aller Wohnungen im Haus zum Zeitpunkt vor Modernisierung widerspiegelt. Die Anteile des linken Seitenflügels und des Quergebäudes entsprechen exakt der Verteilung vor Modernisierung. Die Anteile des Vorderhauses und des rechten Seitenflügels weichen dagegen lediglich um 3% ab, und zwar zugunsten der Vorderhaus-Wohnungen.

 

Vergleich der Wohnungsverteilung vor Modernisierung mit der Verteilung der belegungsgebundenen Wohnungen

 

	VH		SF li		SF re		QG
	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %
Vor Modernisierung	745	52%	129	9%	129	9%	428	30%
Belegungsgebundene Wohnungen	318	55%	54	9%	34	6%	176	30%
Differenz	+3%		+/-0%		-3%		+/-0%

 

 

Bei der Betrachtung der Lage der Wohnungen innerhalb der Gebäudeteile ist festzustellen, dass nur 8% der belegungsgebundenen Wohnungen im Erdgeschoss liegen. Diese verteilen sich ungefähr gleichmäßig auf die Etagen des 1. bis 4. Obergeschosses[3], wobei eine Tendenz zu einem höheren Anteil in den oberen Geschossen erkennbar ist. 77% aller Wohnungen mit Belegungsbindung verfügen über mindestens einen Balkon, eine Loggia oder eine Terrasse.

 

Verteilung der Belegungswohnungen nach Etagen und Vorhandensein eines Balkons o.ä.

 

Belegungs-gebundene Wohnungen		EG		1. OG		2. OG		3.OG		4.OG		mit Balkon, Loggia oder Terrasse
Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %	Absolut	in %
582	100%	45	8%	124	21%	136	23%	135	23%	142	24%	451	77%

 

 

Zur Frage Inwieweit sind Schwellenwerte mit den Hauseigentümern vereinbart worden? Inwieweit werden die vereinbarten Schwellenwerte kontrolliert und durch wen? Welche Rechtsfolgen ergeben sich bei Nichteinhaltung der Schwellenwerte?

 

Mit dem Abschluss des städtebaulichen Vertrages wurden generell mit den Eigentümern Schwellenwerte für die Mieten nach der Sanierung abgeschlossen.

 

Mit dem Angebot der Umsetzungsleistung für die sanierungsbetroffenen Mieter war der Austausch von Wohnungen mit den entsprechenden Mieten in jedem Fall zu vereinbaren.

 

Die Einhaltung der vereinbarten Mieten wird beim Erstbelegen der Wohnungen über die vom Bezirk zu benennenden Mieter gewährleistet. Die Mieter, Rückzugsmieter bzw. Neumieter werden über die geltenden Konditionen zum Abschluss der Mietverträge genauestens informiert.

 

Eine Kontrolle bei der weiteren Vermietung im Bindungszeitraum konnte bisher nicht vorgenommen werden, da die Objekte zum großen Teil in diesem Jahr erst fertig gestellt wurden und eine Erstbelegung erfolgte. In den Verträgen sind für Verstöße gegen die Belegungsbindung bzw. Mieten Vertragsstrafen vereinbart.

 

Angesichts der neuesten Rechtssprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist der Sachverhalt jedoch noch zu diskutieren.

 

 

 

Zur Frage Wie viele der sanierten Wohnungen wurden in Eigentumswohnungen umgewandelt und sind die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert worden? Durch wen wurden die Mieter über ihr Vorkaufsrecht informiert?

 

Wir schätzen ein, dass 85 % der sanierten Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

 

Der Mieter hat in diesem Fall ein gesetzlich vorgeschriebenes Vorkaufsrecht für seine Wohnung. Der Eigentümer des Objektes ist verpflichtet, den Mieter über diesen Sachverhalt zu informieren. Des weiteren erfolgt in den Beratungen der Mieterberatung Prenzlauer Berg mit den Mietern im Rahmen der Erarbeitung der Sozialpläne ebenfalls diese Information.

 

 

 

Zur Frage In wie viel Prozent der sanierten Wohnungen wurden Grundrissveränderungen vorgenommen?

 

Von den 1.431 sanierten bzw. zu sanierenden Wohnungen in Häusern mit städtebaulichen Verträgen wurden in 191 Wohnungen Grundrissveränderungen vorgenommen, welche einen Anteil von 13,4 % an der Zahl aller Wohnungen ausmachen. Dieser setzt sich zusammen aus 11 Wohnungsteilungen (0,8 %), 166 Wohnungsvergrößerungen (11,6 %) und 14 Maisonetten, die vom 4. OG über das Dachgeschoss verbunden wurden (1,0 %). Zusätzlich wurden 67 Dachgeschosswohnungen errichtet, welche den Gesamtanteil an Wohnungen nach Modernisierung um 5,2 Prozentpunkte erhöhen.

 

 

 

 

 

 

 

Grundrissveränderungen in Häusern mit städtebaulichen Verträgen

 

Art der Grundrissveränderung	Grundrissveränderungen
	Absolut	in %	Gesamt
Wohnungs- teilungen	11	0,8%	191	13,4%
Wohnungs- vergrößerungen	166	11,6%
Maisonette ins Dachgeschoss	14	1,0%
Zusätzliche Neubauten / Dachgeschosswohnungen	67	Erhöhung des Gesamtanteils an Wohnungen nach Modernisierung um:		5,2%

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Frage Wie viele Versagungen sanierungsrechtlicher Genehmigungen sind für die Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden durch das Bezirksamt ergangen und ob gegen diese Widerspruch eingelegt bzw. der Rechtsweg durch die Hauseigentümer beschritten wurde?

 

Seit dem Beschluss des Bezirksamtes vom November 2003 wurde eine Versagung für beabsichtigte umfangreiche Sanierungsmaßnahmen ausgesprochen.

 

Der Eigentümer ist in Widerspruch gegangen. Dieser Widerspruch wurde zuständigkeitshalber an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgegeben.

 

In der Anhörung bei der Senatsverwaltung wurde zwischen den beteiligten Parteien ein Vergleich erarbeitet und der Eigentümer hat einen modifizierten Vertrag zur Sanierung des Hauses unterschrieben.

 

 

 

Zur Frage Wie viele Häuser wurden nach Abschluss eines städtebaulichen Vertrages aus den Sanierungsgebieten förmlich entlassen und wie hoch sind die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen der Eigentümer?

 

In dem zu betrachtenden Zeitraum wurden 42 Verträge zur Ablösung des Ausgleichsbetrages geschlossen.

 

Die Verbindung mit einer vorzeitigen Entlassung aus dem Sanierungsgebiet entsprechend § 163 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) erfolgte lediglich in vier Verträgen.

 

Die Erklärung des Sanierungsabschlusses erfolgt nur bei tatsächlicher baulicher Fertigstellung des Objektes entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung.

 

In diesen Fällen erfolgte eine Abnahme durch die Sanierungsbeauftragten und die Sanierungsverwaltungsstelle des Bezirkes.

 

Mit der Novellierung des Baugesetzes wurde durch die Ablösung des Ausgleichsbetrages der Versagungsgrund einer Kaufpreisüberschreitung für ein Grundstück bzw. eine Eigentumswohnung genommen.

 

Daraus ergibt sich das große Interesse der Eigentümer zur Ablösung des Ausgleichsbetrages und nicht an einer vorzeitigen Entlassung aus der Sanierung.

 

Im Berichtszeitraum wurde die Zahlung von 2,05 Mio € aus Ausgleichsbeträgen vereinbart.

 

 

 

Zur Frage Wie erfolgt die Zumessung bzw. Buchung der im Zusammenhang mit dem Abschluss von städtebaulichen Verträgen zu erbringenden Leistungen im System der Kosten-Leistungs-Rechnung erfolgt und welche Ergebnisse wurden in den letzten Jahren erzielt?

 

Mit der Veränderung des Genehmigungsverfahrens für umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsverfahren entsprechend §§ 144, 145 BauGB ist ein wesentlich höherer Verwaltungsaufwand erforderlich. Im Vorfeld der Genehmigung sind in der Regel zwei Erläuterungstermine für den Abschluss des Vertrages erforderlich. Zusätzlich sind die entsprechenden Anlagen zum Vertrag, z. B. Modernisierungs-/Räumungsvereinbarungen, Umzugsverfahren dem Eigentümer zu erklären.

 

Ein Benennen und Zuordnen dieser Aufwendungen zu den einzelnen Sanierungsgebieten bzw. Sachbearbeitern untergliedert nach den Leistungsinhalten ist nicht möglich.

 

 

Haushaltsmäßige Auswirkungen

 

Der Aufwand für die Erfassung der Daten betrug 3.900,00 €. Die Finanzierung erfolgt aus dem Kapitel 4610, Titel 89331.

 

 

Gleichstellungsrelevante Auswirkungen

 

Keine

 

 

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

 

Keine

 

 

Kinder- und Familienverträglichkeit

 

Nicht betroffen

 

 

 

 

 

Burkhard Kleinert                                                        Almuth Nehring Venus

Bezirksbürgermeister                                                 Bezirksstadträtin für Kultur,

                                                                                    Wirtschaft und öffentliche Ordnung

                                                                                    für den

                                                                                    Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung