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Drucksache - V-1213
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin 2006 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache Nr.: V-1213 Vorlage zur Beschlussfassung für die Bezirksverordnetenversammlung 1. Gegenstand der Vorlage Bebauungsplan IV-76 für das Gelände zwischen Storkower Straße,
Landsberger Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung
des Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg 2. Beschlussentwurf Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I.
Der sich aus der
Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans IV-76 vom
10.10.2005 für das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger Allee,
S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des Syringenweges im
Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg einschließlich der Begründung (Anlage
1) wird gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG
beschlossen. Dies schließt Änderungen oder Ergänzungen aus
redaktionellen Gründen oder aus Gründen der Rechtssicherheit, die den
beschlossenen planerischen Inhalt nicht abändern, ein. II. Der Entwurf der Rechtsverordnung über
die Festsetzung des Bebauungsplans IV-76 vom 10.10.2005 (Anlage 2) wird gemäß §
12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen. 3. Begründung Das Bezirksamt (BA)
Prenzlauer Berg hat am 12.09.1995 (V - 684/95) die Planaufstellung und die
Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung für den Bebauungsplan IV-76
beschlossen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat diesen Beschluss am
27.09.1995 (V - 923/1995) zur Kenntnis genommen. Die frühzeitige
Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs.1 BauGB (1986) fand in der Zeit vom 13.11. bis
einschließlich 15.12.1995 statt. Das BA hat das
Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung am 23.04.1996 (V – 20/96)
beschlossen. Die BVV hat diesen Beschluss am 22.05.1996 (Drs. - 103/1996) zur
Kenntnis genommen. Der Bauantrag des Eigentümers
der Storkower Straße 158 zur Errichtung von Stellplätzen auf dem Grundstück vom
31.03.1995 wurde am 22.01.1996 mit Bescheid Nr. 09/96 für 12 Monate
zurückgestellt. Die für die Stellplätze vorgesehene Fläche war zur Festsetzung
als Straßenverkehrsfläche zum geplanten Ausbau der Storkower Straße vorgesehen.
Um das damalige Planungsziel zu sichern, wurde im Oktober 1996 eine
Veränderungssperre erlassen und daraufhin der Bauantrag am 16.01.1997 versagt.
Der Eigentümer des Grundstücks Storkower Straße 158 hat die betreffende
Vorgartenfläche gärtnerisch gestaltet. Das BA hat am
20.08.1996 (V – 163/96) gem. § 16 Abs. 1 BauGB die Veränderungssperre IV-76/17
für das Grundstück Storkower Straße 158 beschlossen. Die BVV fasste am
25.09.1996 (Drs. 181/96) den Beschluss über die Veränderungssperre. Die Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB wurde vom 23.01. bis einschließlich
29.02.1996 durchgeführt. Während der Trägerbeteiligung kam es zu Umfangreichen
Einwendungen, da durch eine zuvor geänderte Führung der Landsberger Allee
verschiedene Leitungen nicht mehr im Straßenraum verliefen, sondern im Bereich
für die geplante Bebauung an der Landsberger Allee lagen. Außerdem hätten sich
mit der geplanten Bebauung Abstandsflächenprobleme zu den angrenzenden
Bahnflächen ergeben. Die betreffenden Leitungen
wurden in den Straßenraum der Landsberger Allee verlegt und dem
Abstandsflächenproblem wurde begegnet, indem der räumliche Geltungsbereich um
ein schmales Flurstück zwischen der geplanten Bebauung und den Bahnflächen
erweitert wurde. Außerdem wurde der Geltungsbereich um Flächen im Bereich der
Bahnböschung eingeschränkt. Das BA hat am 19.11.1996 (V –
237/96) die Änderung des räumlichen Geltungsbereichs beschlossen. Damit
zusammenhängend wurde vom 21.11. bis einschließlich 20.12.1996 eine erneute
Beteiligung der betroffenen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Hierbei
ergaben sich keine Bedenken mehr gegenüber der Planung. Zur Sicherung von
Ausgleichsmaßnahmen sowie eines öffentlichen Geh-, Fahr- und Leitungsrechts
entlang der Bahntrasse im Geltungsbereich wurde am 13.03.1997 ein
öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der „Storkower Straße 160/162
Liegenschaften Gesellschaft mbH“ und dem Land Berlin (Bezirksamt Prenzlauer
Berg / NGA) geschlossen. Für den Neubau eines Büro-
und Geschäftshauses mit offenem Parkhaus, Storkower Straße 160/162 (Forum
Landsberger Allee) wurde ein Bauantrag (registriert am 25.03.1996 Nr. 156/96)
gestellt. Die während der ersten
Trägerbeteiligung zutage getretenen Probleme konnten jeweils umgehend in
Abstimmung mit den betroffenen Leitungsverwaltungen und der Bahn gelöst werden.
Eine dann erneut durchgeführte Trägerbeteiligung ergab keine Bedenken mehr.
Aufgrund der vorliegenden Planunterlagen war anzunehmen, dass das Vorhaben den
künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht. Der
Antragsteller hat für sich und seine Rechtsnachfolger diese Festsetzungen
notariell anerkannt (Urkundenrolle Nr. 93/1997 vom 25.04.1997). Die
Erschließung des Plangebiets ist gesichert. Auf dieser Grundlage hat das BA am
29.04.1997 (V – 404/97) für das beantragte Neubauvorhaben die Zulassung des
Vorhabens während der Planaufstellung gem. § 33 Abs. 2 BauGB (1986)
beschlossen. Die BVV hat die Zulassung des Vorhabens während der Planaufstellung
am 14.05.1997 (Drs. 384/97) beschlossen. Am 28.09.1999 hat das BA das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange und die Durchführung der öffentlichen Auslegung
für den Bebauungsplan IV-76 vom 22.02.1999 gem. § 3 Abs. 2 beschlossen (Drs. V
– 1097/99). Die BVV hat diesen Beschluss am 01.12.1999 (Drs. 13/99) zur
Kenntnis genommen. Die öffentliche Auslegung des
Bebauungsplans IV-76 vom 22.02.1999 wurde vom 25.10. bis einschließlich
26.11.1999 durchgeführt. Im Ergebnis der Offenlegung
blieb die Festsetzung von Straßenverkehrsfläche auf Teilen des privaten
Grundstücks Storkower Straße 158 als ein offenes Problem bestehen. Die
Finanzierung war nicht geklärt und der Zeitpunkt der Realisierung war ungewiss
und auf jeden Fall langfristig. Dieses Problem konnte 2005
mit der zuständigen Senatsverwaltung dahingehend geklärt werden, dass für das
Grundstück keine Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird. Der Flächenerwerb soll
erst im Zusammenhang mit der Realisierung der langfristigen Ausbauplanung für
die Storkower Straße im Rahmen eines dann durchzuführenden Verfahrens
stattfinden. Zur Fortführung des
Bebauungsplanverfahrens waren die erneute Durchführung der Beteiligung der
Träger öffentlicher Belange und der öffentlichen Auslegung erforderlich. Aufgrund neu gebildeter
Flurstücke und Neubebauung im Planbereich hat sich die Kartengrundlage
geändert. Es wurde ein neuer Reinplan erstellt. Das BA Pankow hat am
18.10.2005 (V – 1194/05) dem Ergebnis der öffentlichen Auslegung sowie einer
Geltungsbereichsanpassung zugestimmt. Die am Bebauungsplan vorgenommenen
Änderungen und eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie
eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplans IV-76 vom 10.10.2005
wurden beschlossen. Die BVV hat diese Beschlüsse am 09.11.2005 (Drs. 1115/05)
zur Kenntnis genommen. Die Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange wurde vom 02.11. bis 09.12.2005 durchgeführt. Die erneute
öffentliche Auslegung fand vom 07.11. bis einschließlich 06.12.2005 statt. Aus
den Beteiligungen an der Planung ergaben sich keine Änderungen am
Bebauungsplanentwurf. Das Bezirksamt Pankow hat im Ergebnis der Auswertung und Abwägung der öffentlichen Auslegung den vorliegenden Bebauungsplanentwurf IV-76 vom 10.10.2005 einschließlich Begründung beschlossen. Nach Beschlussfassung gem. §
6 Abs. 3 AGBauGB durch die Bezirksverordnetenversammlung wird der Bebauungsplan
IV-76 einschließlich der Begründung durch das Bezirksamt der zuständigen
Senatsverwaltung nach § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Sobald die Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung erklärt, dass der Bebauungsplan im Sinne von § 6 Abs. 5
AGBauGB nicht zu beanstanden ist, setzt das Bezirksamt den Bebauungsplan IV-76 vom 10.10.2005 als
Verordnung fest. Die BVV wird darüber zu gegebener Zeit in Kenntnis gesetzt. 4. Rechtsgrundlagen § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch
(BauGB) in der Fassung vom 23.
September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch
Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 ( BGBl. I S. 1818, 1824) § 6 Abs. 3 Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
(AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) § 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. Dezember 2005 (GVBl.
2006 S. 2) 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen keine Auswirkungen 6. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung siehe
Begründung zum Bebauungsplan, insbesondere Abschnitt III.1 – Auswirkungen auf
die Umwelt (Anlage 1 der Vorlage zur Beschlussfassung für die BVV) 7. Kinder- und Familienverträglichkeit keine Auswirkungen Anlagen: Anlage 1 Begründung
zum Bebauungsplan IV-76 gem. § 9 Abs. 8 BauGB Anlage 2 Entwurf
der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans IV-76 vom 10.10.2005 Der Entwurf zum Bebauungsplan
IV-76 vom 10.10.2005 liegt in der BVV-Sitzung aus. .................................. ................................ Burkhard Kleinert Martin Federlein Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung Anlage 1 der Vorlage zur Beschlussfassung für die BVV
Begründung
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan IV–76 für das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger
Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des
Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg
Berlin,
Januar 2006 A. BEGRÜNDUNG 3
I. Planungsgegenstand 31. Veranlassung und
Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Lagebeschreibung 3 2.2 Bestand,
Ausgangssituation 4 2.2.1 Historische
Entwicklung 4 2.2.2 Bauliche
Prägung des Geltungsbereichs 5 2.2.3 Erschließung 5 2.2.4 Eigentumsverhältnisse 6 2.2.5 Technische
Infrastruktur / Leitungen 6 2.2.6 Boden /
Altlasten 7 2.2.7 Ökologie /
Freiflächen 7 2.3 Planerische
Ausgangssituation 8 2.3.1 Flächennutzungsplan
(FNP) 8 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro) 9 2.3.3 Bestehendes
Baurecht 10 2.3.4 Prüfung über
die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsvorprüfung 10 2.3.5 Stadtentwicklungsplanung 12 2.3.6 Industrieflächensicherungskonzept,
Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten
Bereich (EpB) 13 2.3.7 Bereichsentwicklungsplanung
14 2.3.8 Zentrenkonzept
des Bezirks Pankow 14 2.3.9 Eingriffs-
und Ausgleichsbewertung 14 II. Planinhalt 15 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen 15 2. Intention des Plans 15 3. Wesentlicher
Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 16 3.1
Art der baulichen Nutzung 16 3.1.1
Kerngebiet 16 3.1.1.1 Ausschluss
unverträglicher Nutzungen 16 3.1.2 Öffentliche
Straßenverkehrsflächen 16 3.2 Maß der
baulichen Nutzung 17 3.2.1
Höhe baulicher Anlagen, Oberkante 17 3.2.2
Grundfläche baulicher Anlagen 18 3.2.3
Baumasse 18 3.3 Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche 19 3.4 Immissionsschutz 19 3.5 Grünfestsetzungen 20 3.6 Sonstige Festsetzungen 20 3.6.1 Ein- und Ausfahrten 20 3.6.2 Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen 20 3.7 Flächenbilanz 21 4. Abwägungsbelange 21 4.1 Belange
gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse 21 4.2
Belange der Gestaltung und Fortentwicklung des
Orts- und Landschaftsbildes 22 4.3
Belange des Umweltschutzes und der
Landschaftspflege / Eingriffsbetrachtung 22 4.4
Belange der Wirtschaft und der verbrauchernahen
Versorgung 25 4.5
Belange des Verkehrs 26 4.6
Private Belange 26 III. Auswirkungen
des Bebauungsplans 27 1. Auswirkungen
auf die Umwelt 27 2. Auswirkungen
auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse 27 3. Ordnungsmaßnahmen 27 4. Auswirkungen
auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung 28 IV. Verfahren 28 1. Öffentliche
Bekanntmachung der Bezirksamtsbeschlüsse 28 2. Frühzeitige
Bürgerbeteiligung 29 3. Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange 30 4. Veränderungssperre 34 5. Planreife
gemäß § 33 Abs. 2 BauGB 34 6. Öffentliche
Auslegung 35 7. Erneute
öffentliche Auslegung 38 B. RECHTSGRUNDLAGEN 43C. ANLAGEN 441. Textliche
Festsetzungen 44 2. Einteilung
der Biotoptypen September 1995 45 A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan IV-76 für das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg. Das Verfahren wird auf Grundlage
der Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert am 21. Juni 2005 gemäß
den Vorschriften des BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986, zuletzt
geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996,
durchgeführt. Eine
Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß § 25 Abs. 2 des Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25.
Juni 2005 (BGBl. I S. 1757) geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 24. Juni
2005 (BGBl. I S. 1794) nicht erforderlich. I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und
Erforderlichkeit Zur
Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gemäß § 1 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 4 und 8
BauGB hat der Bezirk Prenzlauer Berg am 12. September 1995 die Aufstellung des
Bebauungsplans IV-76 beschlossen. Mit dem Bebauungsplan werden die
planungsrechtlichen Grundlagen zur Sicherung von Verkehrsflächen sowie für eine
vorrangige Errichtung von Einrichtungen des Handels, des Gewerbes, der
Dienstleistung und der Beherbergung geschaffen. Zudem wird damit eine
stadtgestalterisch gewünschte bauliche Betonung des Orts ermöglicht. Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als gemischte Baufläche M1 sowie als übergeordnete Hauptverkehrsstraße (Landsberger Allee, Storkower Straße) dargestellt. Nach den Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans ist der Bebauungsplan IV-76 als Rechtsgrundlage für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung zum Kerngebiet entwickelbar. Er steht somit im Einklang mit den übergeordneten planerischen Zielstellungen. Da das Gelände derzeit den Regelungen des § 34 BauGB unterliegt, gilt als Zulässigkeitsmaßstab für Baumaßnahmen das „Einfügungsgebot“ für im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Die Baumaßnahme an der Landsberger Allee weicht von der näheren Umgebung ab und entspricht nicht den in § 34 BauGB vorgegebenen Zulässigkeitskriterien. Daher ist die Aufstellung eines Bebauungsplans zur Umsetzung der städtebaulichen Zielstellung unabdingbar. 2. Plangebiet 2.1 Lagebeschreibung Das Plangebiet liegt im südöstlichen Bereich des Ortsteils Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Nach Südwesten (Landsberger Allee) stößt das Gebiet unmittelbar an die Bezirksgrenze zum Bezirk Lichtenberg-Hohenschönhausen. Das Gelände wird begrenzt durch die Straße in Verlängerung des Syringenwegs im Norden, die Storkower Straße im Osten sowie die Landsberger Allee im Süden. Westlich angrenzend findet sich die S- und Fernbahntrasse des inneren Rings mit dem S-Bahnhof Landsberger Allee. Der Standort liegt somit direkt an der Grenze zum Innenstadtbereich. Das nähere
Umfeld wird hauptsächlich geprägt durch die vorhandenen gewerblichen Bauten
zwischen S-Bahn-Trasse und Storkower Straße sowie die Wohnbebauung östlich der
Storkower Straße. Auf der Lichtenberger Seite der Landsberger Allee findet sich
der Rohbau eines großen Gebäudekomplexes, die Bautätigkeit ruht jedoch seit
Jahren. Westlich der S- und Fernbahntrasse erstreckt sich der „Europa Sportpark
Berlin“ mit Velodrom, Schwimm- und Sporthalle sowie einer über den
Sporteinrichtungen angelegten Grünfläche. Starken Einfluss auf den gesamten
Bereich hat darüber hinaus der in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene
städtebauliche Entwicklungsbereich „Alter Schlachthof“ südlich der Landsberger
Allee und westlich der S- und Fernbahntrasse. Karte 1:
Übersichtsplan ca. im Maßstab 1:10.000
2.2
Bestand, Ausgangssituation 2.2.1 Historische
Entwicklung Der Geltungsbereich des
Bebauungsplans IV-76 wurde im Bebauungsplan der Umgebung Berlins von 1862
(Hobrechtplan) Abteilung VII, Sektion 2 erfasst, wobei Planung und Realisierung
der Berliner Ringbahn die einheitlich geplante Sektion 2 in einen südwestlichen
und einen nordöstlichen Teil zerschnitt. Der Bahnbetrieb wurde 1871/72
aufgenommen und die Verbindung beider Teilbereiche konnte nicht mehr über ein
durchgehendes Straßensystem erfolgen. Seit Beginn des 20sten Jahrhunderts
wurden die außerhalb des Bahnrings gelegenen Flächen für Kleingartenanlagen
genutzt. Im Jahr 1960 beschloss der Magistrat von Groß-Berlin den Aufbau eines Gewerbestättengebietes auf den bis dato für Kleingärten genutzten Flächen. Anlass dieser Planung waren der Wiederaufbau und die Errichtung neuer Wohngebiete im Stadtzentrum um den Alexanderplatz, die die Verlagerung dort ansässiger Gewerbebetriebe notwendig machten. Baubeginn für das Gewerbegebiet Storkower Straße war 1961, die Fertigstellung des ersten Abschnitts erfolgte 1962/63. Innerhalb des Plangebiets wurden in diesem Zusammenhang zwei achtgeschossige Bürobauten mit einem eingeschossigen Verbindungsgang, ein eingeschossiges Gaststättengebäude, ein Trafohaus, ein Garagenbau für ca. 12 PKW sowie ein öffentlicher Parkplatz mit ca. 50 Stellplätzen errichtet. Entlang des Bahngrabens verband ein schmaler Weg zwischen Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des Syringenwegs die beiden S-Bahnzugänge. Eine Fläche zur Landsberger Allee mit Rasen und einigen Bäumen blieb unbebaut. 2.2.2 Bauliche
Prägung des Geltungsbereichs Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan IV-76 entsprach der Gebäudebestand im Plangebiet der bis 1963 errichteten Bebauung. In den Jahren 1995/96 wurden weite Teile des vorhandenen baulichen Bestands abgerissen. Die beiden verbleibenden achtgeschossigen Bürogebäude wurden instand gesetzt und weiterhin genutzt. Auf Grundlage einer Genehmigung nach § 33 BauGB wurde 1997 mit der Realisierung des Projektes „Forum Landsberger Allee“ begonnen, dessen erster Bauabschnitt im Oktober 1998 fertig gestellt wurde. Heute ist das Gebiet gekennzeichnet durch eine acht- bis zehngeschossige Bebauung mit relativ hoher Dichte, die fast ausschließlich als Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäude sowie durch Handel, Dienstleistungen und Beherbergung genutzt wird. Zudem umfasst es mit einer Tiefgarage, einer großflächigen ebenerdigen Stellplatzanlage sowie einem Parkhaus im Blockinnenbereich ein umfangreiches Angebot an Stellplätzen. Entlang der Bahn finden sich ein Fuß- und Radweg sowie kleinere Frei- und Aufenthaltsflächen. 2.2.3 Erschließung Mit der Storkower Straße und der Landsberger Allee erfasst der Geltungsbereich zwei Hauptverkehrsstraßen von gesamtstädtischer Bedeutung. Die Storkower Straße ist Bestandteil des im Ausbau befindlichen mittleren Straßenringes. Bei der Landsberger Allee handelt es sich um eine der großen, zum östlichen Stadtzentrum führenden Radialen. Die nördlich angrenzende Straße in Verlängerung des Syringenwegs ist eine Anliegerstraße. Die Erreichbarkeit des Gebiets mit dem öffentlichen Personennahverkehr ist durch die direkte Lage am S-Bahnhof Landsberger Allee und den das Gebiet tangierenden Straßenbahn- und Buslinien als sehr gut zu bezeichnen. Bezüglich des motorisierten Individualverkehrs ist das Plangebiet durch die Lage an den beiden Hauptverkehrsstraßen Storkower Straße und Landsberger Allee ebenfalls gut erschlossen. Darüber hinaus besteht eine gute Anbindung an die Bundesstraßen B 2 und B 109 sowie die Bundesautobahn BAB 114. Innerhalb des Plangebiets werden der Anlieferverkehr und der durch Angestellte und Besucher verursachte Verkehr auf voneinander getrennten Flächen und kreuzungsfrei geführt. So können gegenseitige Behinderungen und Staubildungen durch die voneinander separiert in zwei Ebenen angelegten Verkehrsflächen ausgeschlossen werden. Für die genannten Verkehrsarten sind jeweils eigene Zufahrten vorhanden, für den Anlieferverkehr die Zufahrt von der Storkower Straße und für den individuellen Personenverkehr zu den Stellplätzen und Garagen im Inneren des Baublocks von der Straße in Verlängerung des Syringenweges, so dass eine reibungslose Erschließung des Plangebiets gewährleistet ist. Zwischen der Landsberger Allee und dem hinteren Ausgang des S-Bahnhofs am verlängerten Syringenweg verläuft ein Geh- und Radweg parallel zum Bahndamm, der im Zuge der ersten Phase der Planungsumsetzung auf der Grundlage einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Berlin und dem Grundstückseigentümer des Forums Landsberger Allee angelegt wurde. Da der Geltungsbereich unmittelbar an Bahnflächen angrenzt ist sicherzustellen, dass es bei Umsetzung der Planungen und auch für die Zukunft zu keinerlei Beeinträchtigungen und/oder Gefährdungen für die Betriebsanlagen der Bahn und des Eisenbahnbetriebs kommt. Erforderlichenfalls sind entsprechende Vorkehrungen zum Schutz der Betriebsanlagen durch die Bauwilligen im Geltungsbereich zu treffen. 2.2.4 Eigentumsverhältnisse Der
Geltungsbereich umfasst die folgenden Grund- bzw. Flurstücke[1]):
2.2.5 Technische
Infrastruktur / Leitungen Die
erforderlichen Medien für Ver- und Entsorgung sind im Plangebiet vorhanden. Frisch-,
Schutz-, Regenwasser Das
Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasserpumpwerks Berlin XII,
Rudolfstraße. Die von den Berliner Wasserbetrieben zur Reduzierung des Schadstoffeintrags aus den Mischwasserüberläufen in die Gewässer auferlegten Einleitbeschränkungen bezüglich der Schmutz- und Niederschlagsentwässerung sind einzuhalten. Dadurch kann es erforderlich werden, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern oder durch andere Maßnahmen zurückzuhalten. Die Entscheidung über Einzelmaßnahmen steht in Abhängigkeit zu den lokalen Bedingungen wie z.B. den Freiraumverhältnissen, dem Flurabstand des Grundwassers, der Versickerungsfähigkeit des anfallenden Niederschlagswassers und der Altlastensituation. Die diesbezüglich zu treffenden Entscheidungen und Auflagen sind jedoch nicht Bestandteil des Bebauungsplans, sondern ggf. des Bauantragsverfahrens. In
der Storkower Straße sowie der Landsberger Allee befinden sich
Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im
Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Bezüglich der
aufzunehmenden Regenabflussmenge von Dachflächen und gering verschmutzten
Hofflächen wurde seitens der Berliner Wasserbetriebe auf eventuelle
Einleitungsbeschränkungen hingewiesen. Im öffentlichen Straßenland des Geltungsbereichs liegt in der Landsberger Allee eine Abwasserdruckleitung DN 1000. 2.2.6 Boden /
Altlasten Das Grundstück Storkower Straße
160-162 wurde aufgrund seiner historischen Nutzung im Bodenbelastungskataster
Berlin unter der Katasternummer 7311 geführt. Anlass des Altlastenverdachts war
die Nutzung der Fläche zum Lagern von Bauschutt und Industrieabfall. Im Rahmen des
Baugenehmigungsverfahrens zum Bauvorhaben „Forum Landsberger Allee“ nach
§ 33 BauGB wurden gemäß Abstimmung zwischen Bauherrn und bezirklichem
Umweltamt Bodenuntersuchungen durchgeführt. In der abschließenden Stellungnahme
des bezirklichen Umweltamts vom 27.08.1996 wurden Auflagen zum Umgang mit dem
kontaminierten Boden erteilt. Aus Sicht des Umweltamts bestanden gegen die
Ausführung des Vorhabens grundsätzlich keine Bedenken. Aufgrund der vorgelegten
Bodengutachten und der baubegleitenden Sanierung der Fläche konnte die gesamte
Fläche vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit werden.[2]) 2.2.7 Ökologie /
Freiflächen Zum Zeitpunkt der
Planaufstellung befanden sich im Geltungsbereich unterschiedliche ökologische
Strukturen mit verschiedenen ökologischen Wertigkeiten (siehe Anlage, 2.). Am
Rand des S-Bahn-Grabens waren teilweise wertvolle Pflanzengesellschaften
vorzufinden. Der Bereich oberhalb der Böschung umfasste neben einem Fußweg
schmale Grünstreifen und Baumbestände. Um die Gebäude lagen relativ großzügige,
ökologisch und gestalterisch jedoch weniger wertvolle Außenanlagen. Entlang der
Verlängerung des Syringenwegs zog sich teilweise eine Anpflanzung hoher
Sträucher. Auf kleineren Flächen im Gelände eingestreut waren u.a.
mehrschichtige Gehölze und artenreiche Krautfluren. Die Straßenbaumreihen
entlang der Storkower Straße waren lückenhaft, im Bereich der Landsberger Allee
gab es eine nicht vitale Neupflanzung von Straßenbäumen.[3]) Heute finden sich im Randbereich zur Bahntrasse ein gepflasterter Rad- und Fußgängerweg sowie mehrere begrünte Freiflächen beiderseits des Wegs. Der südliche Teil des Flurstücks 96 liegt derzeit brach. Der Gehwegbereich südlich der Straße in Verlängerung des Syringenwegs ist durch eine Baumreihe und Rasenflächen gestaltet. Der Vorgartenbereich des Grundstücks Storkower Str. 158 ist gärtnerisch angelegt. Sowohl hier als auch im weiteren Verlauf der Storkower Straße findet sich eine Reihe von Straßenbäumen. Der als Parkplatz angelegte Innenhofbereich ist teilweise durch Pflanzflächen gegliedert. Insgesamt ist von einem Versiegelungsgrad von etwa 90% der Flächen auszugehen. Bezüglich des vorhandenen
Baumbestands gilt uneingeschränkt die Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO
Bln). 2.3 Planerische
Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan
(FNP) Im Flächennutzungsplan Berlin[4]) ist der Geltungsbereich als gemischte Baufläche M1 dargestellt. Diese Darstellung ermöglicht regelmäßig folgende bauliche Entwicklungen (Baugebiete gemäß BauNVO) im Bebauungsplan: Kerngebiet, Mischgebiet und Sondergebiet ohne Größenbegrenzung; Allgemeines und besonderes Wohngebiet, Gewerbegebiet bei Flächen unter 3 ha Größe bei örtlicher Bedeutung; Gemäß den Richtlinien zum Darstellungsumfang (Entwicklungsrahmen) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (RL - FNP) vom 23. Januar 2001 sollen hier vorrangig Kerngebiete entwickelt werden. Die Entwicklung anderer möglicher Gebiete bedarf einer besonderen städtebaulichen Begründung. Diese liegt für den Bebauungsplan IV - 76 nicht vor. Aufgrund der planerischen Zielstellung des Bezirks, die inzwischen in entsprechender Form realisiert ist, kommen von den denkbaren Baugebietsentwicklungen nur die Festsetzung eines Kerngebiets oder eines Sondergebiets, ggf. ihre Kombination in Frage. Es wurde ein Kerngebiet festgesetzt, da Kerngebiete regelmäßig einen weiteren Entwicklungsspielraum zulasen, als Sondergebiete, die zweckbestimmt sein müssen. Die enge Festlegung des zulässigen Entwicklungsrahmens ist aber nicht Planungsziel des Bezirks und Berlins (s. vorheriger Absatz, Regelentwicklung Kerngebiet). Auch die Festsetzung der großflächigen Einzelhandelsnutzung soll nicht erfolgen. Diese ist zwar städtebaulich verträglich, aber nicht städtebaulich zwingend. Umnutzungen im Nutzungsspektrum des Kerngebiets (ausgenommen eine geringe Auswahl störender Nutzungen) sollen ermöglicht werden. Die mögliche Entwicklung zum Mischgebiet oder zu allgemeinen und besonderen Wohngebieten - die Flächengröße des Geltungsbereichs liegt unter 3 ha - wurde nicht in Betracht gezogen. Im Geltungsbereich befindet sich keine Wohnnutzung und eine vollständige Umstrukturierung des Gebiets soll nicht erfolgen. Obwohl der Geltungsbereich vollständig gewerblich genutzt ist, kommt auch die Festsetzung eines Gewerbegebiets nicht in Frage, da damit die vorhandene großflächige Einzelhandelseinrichtung planungsrechtlich nicht gesichert wird. Dies gilt auch für eine Mischgebietsfestsetzung. Zusätzlich bestünde bei einer Gewerbegebietsfestsetzung für die benachbarte Wohnnutzung eine starke Störungsgefährdung. Da besondere Gründe für eine andere Nutzungsentwicklung nicht vorliegen und stattdessen sogar Gründe gegen eine andere Gebietsentwicklung sprechen, ermöglicht ausschließlich die Festsetzung eines Kerngebiets die gewünschte städtebauliche Entwicklung mit der notwendigen Flexibilität für zukünftige Nutzungen. Die Storkower Straße und die Landsberger Allee finden als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen Berücksichtigung. Unter der Landsberger Allee ist eine geplante U-Bahn-Trasse dargestellt, die Teil einer geplanten U-Bahnlinie zwischen Hauptbahnhof Lehrter Bahnhof und Marzahn werden soll. Darüber hinaus liegt der Geltungsbereich innerhalb des sich über die gesamte Innenstadt erstreckenden Vorranggebiets für Luftreinhaltung. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB ist der Bebauungsplan IV-76 aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt. 2.3.2 Landschaftsprogramm
(LaPro 94) Laut Landschaftsprogramm vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331) liegt das Plangebiet neben seiner Kennzeichnung als Fläche für Industrie und Gewerbe innerhalb eines klimatischen Entlastungsraums (Vorranggebiet Luftreinhaltung und Klimaschutz). Der Teilplan
Naturhaushalt / Umweltschutz sieht als Anforderungen für gewerblich
genutzte Flächen folgende Maßnahmen vor: - Sanierung von Altanlagen - Schutz angrenzender Gebiete
vor Immissionen Aufgrund der Lage innerhalb eines Vorranggebiets Klimaschutz werden u.a. Maßnahmen zum Erhalt klimatisch wirksamer Freiräume sowie die Vermeidung bzw. der Ausgleich von Bodenversiegelung gefordert. Als Teil eines ausgewiesenen Vorranggebiets Luftreinhaltung sind hier zudem Maßnahmen zu Emissionsminderung sowie Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen umzusetzen. Im Teilplan Biotop- und Artenschutz ist der Geltungsbereich als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen gekennzeichnet, hier wird u.a. die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung gefordert. Die angrenzende Bahntrasse (Bahnböschung) ist als Artenreservoir/Verbindungsbiotop dargestellt, dessen Verbindungsfunktion vorrangig entwickelt werden soll. Der Teilplan Erholung und Freiraumnutzung weist das Plangebiet als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren aus. Als Maßnahmen werden u.a. die Erschließung von Freiflächen und Erholungspotenzialen, Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung sowie Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden vorgeschlagen. Im Teilplan Landschaftsbild ist
das Gebiet ebenfalls als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen
dargestellt. Vorgesehen sind hier u.a. die Entwicklung des Grünanteils in den Gewerbegebieten und auf
Infrastrukturflächen, z.B. durch Dach- und Wandbegrünungen sowie
Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen. Die als
historisch / vegetationsgeprägt dargestellte Bahntrasse zählt zu den
städtischen und siedlungsprägenden Strukturelementen, die erhalten und
entwickelt werden sollen. 2.3.3 Bestehendes Baurecht Der Geltungsbereich war zum
Verfahrensbeginn als „Innenbereich“ gemäß § 34 BauGB einzustufen. § 34 BauGB
regelt die Zulässigkeit von baulichen Anlagen innerhalb in Zusammenhang
bebauter Ortsteile. Bauvorhaben sind zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß
der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in den
Bebauungszusammenhang einfügen und die Erschließung gesichert ist. Das geplante Bauvorhaben
entsprach zwar in der beabsichtigten Bauhöhe der umgebenden Bebauung und fügte
sich in dieser Hinsicht in die Umgebung ein, jedoch bestanden Abweichungen
hinsichtlich des zulässigen Nutzungsmaßes. Nutzungsmaße, die einschließlich der
Nebenflächen grundstücksbezogen einer GRZ von 1,0 nahe kommen, waren zum
Zeitpunkt der Planaufstellung in der Umgebung nicht vorherrschend. Des Weiteren
war die Umgebung nicht als offensichtliches Kerngebiet zu bewerten, so dass
auch hinsichtlich der Nutzungsart keine Herleitbarkeit aus der Umgebung möglich
war. Bezogen auf die Bauweise wurde die geplante Bebauung als geschlossen in
Sinne des § 22 Abs. 3 BauNVO bewertet. Die Umgebungsbebauung war hingegen eher
durch Zeilen und Reihen geprägt. Eine gesicherte Erschließung war aufgrund der
Lage an gut ausgebauten Straßen und der vorhandenen Zufahrten ins Blockinnere
(verlängerten Syringenweg, Storkower Straße) gegeben. Die städtebaulichen
Zielstellungen waren nicht aus dem geltenden Baurecht entwickelbar. 2.3.4 Prüfung
über die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsvorprüfung Gemäß § 25 Abs. 2 Nr. 2 des
Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) sind auf Bebauungspläne,
die vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet worden sind, die Vorschriften
des UVPG in der vor dem 3. August 2001 geltenden Fassung anzuwenden. Der
Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren wurde am 12. September
1995 gefasst. Somit ist keine Umweltverträglichkeitsprüfung und keine Prüfung
über die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Über die geltenden Vorschriften
hinaus wurde zur Überprüfung der Umweltauswirkungen dennoch ein Abgleich mit
der Liste „UVP-pflichtige Vorhaben“ gemäß Anlage 1 des UVPG in der ab 3. August
2001 geltenden Fassung der UVPG vorgenommen. In der aus 19 Nummern und
zahlreichen Unterpunkten bestehenden Liste der Vorhaben, für die eine
Erforderlichkeit zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) gemäß Anlage 1 des
UVPG geprüft werden muss, wird kein Vorhaben genannt, das unmittelbar auf den
Bebauungsplan anwendbar ist. Die Liste umfasst in den Nummern 1 bis 17 und 19
konkrete Vorhabensbezeichnungen (z.B. Wärmeerzeugung, Bergbau und Energie,
Steine und Erden, Glas, Keramik, Baustoffe und Straßenbau). Nummer 18 regelt
die bauplanungsrechtlichen Vorhaben. Die Nummern 18.1 bis 18.5 sowie
18.7 sind auf den Geltungsbereich nicht anwendbar oder, wie z.B.
Städtebauprojekte, aufgrund der genannten Schwellenwerte nicht zutreffend.[5]) Zwar enthält Nummer 18.6.1 der Anlage 1 zum UVPG eine Regelung für großflächigen Einzelhandel, jedoch bezieht sich diese ausschließlich auf Projekte im bisherigen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Dies trifft auf den Geltungsbereich nicht zu, der weder eine projektbezogene Festsetzung trifft (z.B. der Nutzungsart) und sich zudem im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB befindet. Im unbeplanten Innenbereich ist die Regelung in der Liste Nummer 18.8 anzuwenden. Danach ist hier lediglich eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anlage 2 zum UVPG erforderlich. Da der Bebauungsplan keine
Festsetzung von großflächigem Einzelhandel trifft, sondern diesen lediglich im
Rahmen der Kerngebietsfestsetzung ermöglicht, ist die Prüfung über die
Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung anlagenbezogen
durchzuführen (2-stufiges Verfahren). Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wird daher nur eine Prüfung über die grundsätzliche Eignung des Gebiets
vorgenommen (Standortmerkmale - keine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls
gemäß Anhang 2 zum UVPG). Dies ist sinnvoll und angemessen, da im
Geltungsbereich Umstrukturierungen im Rahmen des Zulässigkeitsmaßstabs
„Kerngebiet“ möglich sind und im Bebauungsplanverfahren nicht alle denkbaren
Vorhaben der Anlage 1, die im Kerngebiet grundsätzlich zulässig sind, geprüft
werden können.[6]) Die Durchführung einer
Umweltverträglichkeitsprüfung im Bebauungsplanverfahren ist nicht erforderlich. Das Plangebiet ist für Entwicklungen, die eine projektbezogene UVP erfordern, grundsätzlich geeignet: -
Die Nutzung des Geländes zum
Aufstellungsbeschlusszeitpunkt war nicht erholungsbezogen. Es lag keine land-
oder fischereiwirtschaftliche Nutzung vor. Die Fläche war aufgrund der
umgebenden Straßen und Bahnflächen verkehrsmäßig vorbelastet und wurde
gewerbewirtschaftlich genutzt. -
Die Qualitätskriterien von Boden, Wasser, Natur
und Landschaft entsprachen einer durchschnittlichen Berliner Innenstadtlage. -
Das Gelände ist kein Gebiet von
(EU-)gemeinschaftlicher Bedeutung oder ein europäisches Vogelschutzgebiet. -
Das Gebiet ist kein Naturschutzgebiet,
Nationalpark, Biosphärenreservat oder Landschaftsschutzgebiet. -
Im Gelände wurden keine geschützten Biotope
gemäß § 30 BNatSchG (a. F.) bekannt. -
Das Gebiet ist nicht Wasserschutzgebiet,
Heilquellenschutzgebiet oder Überschwemmungsgebiet. -
Die nach den (EU-)Gemeinschaftsvorschriften
festgelegten Umweltqualitätsnormen sind nicht bereits überschritten. -
Der Geltungsbereich befindet sich in einem
Gebiet mit hoher Bevölkerungsdichte und befindet sich innerhalb eines zentralen
Orts und Siedlungsschwerpunkts im Sinne des Raumordnungsgesetzes. -
Es sind weder Denkmale, noch Denkmalsensembles,
Bodendenkmale oder archäologisch bedeutsame Landschaften vorhanden. Der Geltungsbereich ist daher grundsätzlich für die im Kerngebiet
zulässigen Entwicklungen geeignet. 2.3.5
Stadtentwicklungsplanung StEP Wohnen Laut Stadtentwicklungsplan Wohnen vom Juni 2000, Teilplan Strategien und Maßnahmen (Stand: Juni 1999), liegen im Geltungsbereich keine prioritären Räume für die mittelfristige Wohnraumentwicklung Berlins. StEP 1 und 2 – öffentliche
Einrichtungen[7]) Die Stadtentwicklungspläne „öffentliche Einrichtungen“ treffen Aussagen über die Versorgung mit Schulen und Sportflächen (StEP 1), die Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertagesstätten, Jugendfreizeitstätten und Kinderspielplätzen (StEP 2, Teil I) sowie über die Versorgung mit sozialen und kulturellen Einrichtungen wie Senioreneinrichtungen, Sozialstationen, Bibliotheken und sonstigen kulturellen Einrichtungen (StEP 2, Teil II). Laut StEP 1 gilt der
bezeichnete Bereich als insgesamt ausgeglichen versorgt mit Grund- und
Oberschulen. Die Versorgung mit Sportflächen ist grundsätzlich defizitär. Dies
ist jedoch für den Geltungsbereich aufgrund seiner Nähe zum Europa Sportpark
Berlin als nachgeordnet zu bewerten. Darüber hinaus liegt das Plangebiet laut StEP 2 innerhalb eines nicht mit öffentlichen Spielplätzen versorgten Bereichs mit mittlerer Dringlichkeit des Defizitabbaus. Hinsichtlich der Versorgung mit Kindertagesstätten besteht hier ein Überangebot, bezüglich Jugendfreizeitstätten ein leichtes Defizit bis hin zum Überangebot. Der Bezirk weist insgesamt eine mittlere bis gute Versorgungssituation mit Einrichtungen für Senioren auf. Es besteht eine mindestens dem Richtwert entsprechende Versorgung mit kulturellen Einrichtungen im Bezirk. Aufgrund der Festsetzung als Kerngebiet bzw. Straßenverkehrsfläche haben diese Angaben für den Geltungsbereich IV-76 jedoch keine Relevanz. Aufgrund der relativ alten Datenbasis von 1993 sind die Aussagen zudem als teilweise überholt anzusehen und entsprechend kritisch zu betrachten. StEP Gewerbe Gemäß Stadtentwicklungsplan Gewerbe aus dem Jahr 2000 liegt das Plangebiet unmittelbar an der Grenze zum Stadtraum Innenstadt innerhalb des Stadtraums Nordost. Die im Gebiet befindlichen „eingestreuten Gewerbeanlagen“ außerhalb der gewerblichen Bauflächen des FNP sollen hier vorrangig gesichert werden. StEP Zentren und Einzelhandel Gemäß Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel von 1999 sollen der Geltungsbereich und seine nähere Umgebung keine Zentrenfunktion innerhalb Berlins übernehmen. Das Gebiet liegt am inneren Rand des Innenstadtraums, für den bis zum Jahr 2010 ein leichter Einwohnerzuwachs sowie ein deutlicher Verkaufsflächenzuwachs vorgesehen sind. Die vorhandene Verkaufsfläche je Einwohner übersteigt hier mit mehr als 1 m2/Einwohner deutlich den restlichen Stadtraum (Daten von 1997). StEP Ver- und Entsorgung[8]) Der Teilplan „Abwasserentsorgung“ weist das Gebiet als Bereich mit Mischwasserkanalisation aus. Im Verlauf der Storkower Straße ist ein Mischwasserkanal (Durchmesser ab 1800 mm) nach Norden dargestellt, südlich der Landsberger Allee findet sich eine Abwasserdruckleitung. Im Teilplan „Wasserversorgung“
sind eine Hauptleitung (Durchmesser > 750 mm) in der Storkower Straße
und mehrere Hauptleitungen (Durchmesser >750 mm) in der Landsberger
Allee mit Verbindungspunkt Storkower Straße/Landsberger Allee dargestellt. Der Teilplan „Gasversorgung“
benennt den Geltungsbereich als gasversorgtes Gebiet. Hinsichtlich der „Wärmeversorgung“
ist das Plangebiet als fernwärmeversorgter Bereich (Bewag und verbundene
Betreiber) dargestellt. In der Storkower Straße befindet sich eine
Fernwärmefreileitung, ebenso südlich der Landsberger Allee. Im Teilplan
„Regenwasserableitung“ ist das Gebiet als Bereich mit Mischwasserkanalisation
ohne weitere Kennzeichnungen dargestellt, im Teilplan
„Elektroenergieversorgung“ werden keine entsprechenden Aussagen getroffen. StEP Verkehr – mobil2010 -[9]) Der Stadtentwicklungsplan Verkehr weist sowohl die Storkower Straße als auch die Landsberger Allee im Bereich des Plangebiets als großräumige Straßenverbindung innerhalb des übergeordneten Straßennetzes in Bestand und Planung aus. Das Gebiet liegt innerhalb eines Bereichs mit intensiver Parkraumnachfrage und ist als potenzielles Erweiterungsgebiet für die Parkraumbewirtschaftung dargestellt. Hinsichtlich
der Umorganisation des übergeordneten Straßennetzes in der Innenstadt ist die
Kreuzung Storkower Str. / Landsberger Allee als möglicher Knotenpunkt
zur Verringerung des Verkehrs in der Innenstadt (tangentiale Ableitung)
definiert. Verbunden damit liegt hier ein möglicher Konflikt mit anderen
verkehrlichen Belangen (ÖPNV-Beschleunigung, Fußgänger). 2.3.6 Industrieflächensicherungskonzept[10]), Entwicklungskonzept für den
produktionsgeprägten Bereich (EpB)[11]) Sowohl im „Konzept der Industrieflächensicherung“ als auch im darauf aufbauenden „Entwicklungskonzept für den produktionsorientierten Bereich“ (EpB) finden die Flächen des Geltungsbereichs keine Berücksichtigung. 2.3.7 Bereichsentwicklungsplanung[12]) Die Bereichsentwicklungsplanung für Prenzlauer Berg (August 1997) bzw. für den Teilbereich Storkower Straße (Dezember 1996) liegen derzeit lediglich als Entwürfe vor, die als Arbeitsstände zu verstehen sind. Als stadtgestalterische Ziele im Bereich des Bebauungsplans IV-76 werden hier u.a. die Entwicklung und der Ausbau eines Vorplatzes am S-Bahnhof in der Achse des Syringenwegs und einer S-Bahnpromenade von der Landsberger Allee bis zur Kniprodestraße benannt. Darüber hinaus wird in der BEP Prenzlauer Berg eine gestalterische Betonung der Ecke Landsberger Allee/Storkower Straße als Tor zum Innenstadtbereich empfohlen. Im Bereich der gemischt
genutzten Bauflächen zwischen der S-Bahn und der Storkower Straße soll eine
funktionale und formale Gliederung zum Büroquartier erfolgen. Die Reihen aus
sieben- bis achtgeschossigen Bürohäusern parallel zur S-Bahn und zur Storkower
Straße sollen fortgesetzt bzw. zu einem Raster ergänzt werden. Das Areal zwischen S-Bahn und zukünftigem mittleren Ring (Storkower Straße) wird dem Charakter nach als hochverdichtetes Dienstleistungszentrum gesehen, mit Bedeutung als zentraler Ort am östlichen Innenstadtrand. Es wird vorgeschlagen, an der Ecke Landsberger Allee/Storkower Straße insbesondere Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie kerngebietstypische Vergnügungsstätten vorzusehen. 2.3.8 Zentrenkonzept des
Bezirks Pankow[13]) Im Zentrenkonzept des Bezirks
Pankow werden auf Basis einer aktuellen Analyse die favorisierten „zentralen
Versorgungsbereiche“ in der bezirklichen Planungsebene bestimmt. Das Gebiet Storkower Straße weist demnach in eingeschränktem Umfang städtebauliche Potentiale für Einzelhandel auf. Dies entspricht den tatsächlichen Gegebenheiten, u.a. Einzelhandel unmittelbar nördlich an den Geltungsbereich angrenzend. Durch das „Forum Landsberger Allee“ ist eine Orientierung auf die Landsberger Allee entstanden, die für eine Handelskonzentration geeignet ist. Als Fachmarktzentrum Landsberger Allee ist der Geltungsbereich in der Hauptsache als Konzentrationspunkt für Einzelhandel (aperiodisch) und Service/Dienstleitungen dargestellt. Auf Grund der Lage an der Bezirksgrenze wird im Weiteren eine bezirksübergreifende Bewertung der Kreuzungssituation Landsberger Allee / Storkower Straße empfohlen. 2.3.9 Eingriffs-
und Ausgleichsbewertung[14]) Maßgeblich für die Bewertung des Eingriffs in Natur und Landschaft ist die rechtliche Ausgangsbasis zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan IV-76. Demnach ist, wenn auf Grund der Aufstellung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind, gemäß § 8a Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden. 1995 wurde im Auftrag des
Naturschutz- und Grünflächenamts ein Gutachten zur Eingriffs- und
Ausgleichsbewertung des Bebauungsplans IV-76 erstellt. Dieses diente zum einen
der Ermittlung der faktischen Auswirkungen des Bebauungsplans auf den
Naturhaushalt i. S. der Abwägung, zum anderen zur Wahrung des
Vermeidungsgebots gemäß § 1 Abs. 5 BauGB. Die Bestandsbewertung und Eingriffsbilanzierung erfolgte auf Grundlage einer einfachen Bestandsaufnahme. Die Bewertung basiert auf dem formalisierten Eingriffsbewertungsverfahren nach Auhagen, sie umfasst insgesamt 18 unterschiedlich gewichtete Kriterien aus abiotischen Komponenten des Naturhaushalts (Boden, Wasser, Luft), biotischen Komponenten (Flora, Fauna, etc.) und Landschaftsbild. Ausgehend vom ökologischen
Zustand zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses für das
Bebauungsplanverfahren (siehe Kap. I.2.2.7) und im Vergleich mit den
prognostizierten Auswirkungen auf den Naturhaushalt nach der Umsetzung der
Planung kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass ein Eingriff vorliegt. Ein
Ausgleich des zu erwartenden Eingriffs innerhalb des Plangebiets grundsätzlich
schwierig, aber bei Ausnutzung aller Möglichkeiten zu erreichen ist. II. Planinhalt 1. Entwicklung
der Planungsüberlegungen Zur Steuerung der Entwicklung
eines Bereichs mit hoher Lagegunst und damit starkem Entwicklungsdruck hat das
damalige Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin am 12. September 1995 die
Aufstellung des Bebauungsplans IV-76 beschlossen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgen in Abstimmung zu den definierten Entwicklungszielen der übergeordneten Planwerke (vgl. Kap. I. Punkt 2.3). Demnach ist der Geltungsbereich zum Kerngebiet entwickelbar, für den Eckbereich Landsberger Allee / Storkower Straße wird die Entwicklung als ein Tor zum Innenstadtbereich angestrebt. Die Zulässigkeit des Bauvorhabens während der Planaufstellung für das „Forum Landsberger Allee“ wurde gemäß § 33 Abs. 2 BauGB im April 1997 beschlossen. 2. Intention des Plans Der vorliegende Bebauungsplan
ermöglicht die bauliche Entwicklung des Plangebiets mit einer hohen Dichte, die
der Lagegunst des Standorts an der Grenze zum Innenstadtbereich und dessen sehr
guter Anbindung an vorhandene Verkehrsnetze in Art und Maß der Nutzung gerecht
wird. Er dient gleichzeitig der Sicherung einer Freihaltetrasse für den zu
einem späteren Zeitpunkt ggf. erforderlichen Ausbau der Storkower Straße als
Hauptverkehrsstraße. Städtebauliches Ziel ist es daher, das an einem wichtigen Verkehrsknotenpunkt sowohl des Hauptverkehrsstraßennetzes als auch des öffentlichen Personennahverkehrs gelegene Plangebiet zu akzentuieren. Die Planung schafft die Voraussetzungen für eine kompakte Form der Bebauung, die ein Hervorheben des Orts mit einem hohen Nutzungsmaß zulässt. Parallel dazu werden die im
Plangebiet liegenden Verkehrsflächen gesichert. Dies umfasst Teile der
Landsberger Allee, der Storkower Straße und der Straße in Verlängerung des
Syringenwegs. 3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 3.1
Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Kerngebiet Mit Ausnahme der
Straßenverkehrsflächen wird das Plangebiet als Kerngebiet gemäß
§ 7 BauNVO festgesetzt. Mit der Ausweisung als Kerngebiet wird die angestrebte Nutzungsvielfalt von Geschäfts- und Büronutzungen, Einzelhandel, Dienstleistung, Beherbergungsgewerbe und nicht wesentlich störendem Gewerbe in einer hohen baulichen Dichte sichergestellt. Die Planinhalte sind aus den Darstellungen des FNP entwickelt. Demnach ist die Festsetzung eines Kerngebiets auf der im FNP als M1 ausgewiesenen Fläche möglich (vgl. in Kap. I.2.3.1). 3.1.1.1 Ausschluss
unverträglicher Nutzungen Tankstellen
Gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird festgesetzt, dass Tankstellen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans sind (textl. Festsetzung Nr. 1). Durch eine separate Tankstelle würde zusätzlicher Verkehr mit einem hohen Flächenanspruch in das Gebiet gezogen. Damit würden die knappen Erschließungsflächen innerhalb des Gebiets durch die Tankstellennutzung beansprucht und so die gewollte Überbaubarkeit eingeschränkt. Die Einordnung einer derartigen Tankstelle widerspräche dem angestrebten städtebaulichen Ziel eines geschlossenen Blocks mit baulicher Akzentuierung des Eckbereichs Landsberger Allee / Storkower Straße. Die Versorgung mit Kraftstoff kann über die vorhandenen Tankstellen im unmittelbaren Umfeld des Standorts gewährleistet werden, bzw. wäre integriert in das Parkhaus oder eine Sammelgarage zulässig. 3.1.2 Öffentliche
Straßenverkehrsflächen Die innerhalb des Geltungsbereichs liegenden Straßenverkehrsflächen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen für die verkehrlichen Belange gesichert. Neben den anteilig im Geltungsbereich befindlichen Verkehrsflächen der Landsberger Allee und der Storkower Straße betrifft dies auch die Zuwegung des hinteren Eingangs zum S-Bahnhof Landsberger Allee (Storkower Straße - Straße in Verlängerung des Syringenwegs). Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplans (textl.
Festsetzung Nr. 10), sondern obliegt der zuständigen Fachbehörde. Private Grundstücksflächen für die Herrichtung von Straßenverkehrsfläche werden nicht in Anspruch genommen. Mit den Festsetzungen für die Fläche A (Teilfläche des privaten Grundstücks Storkower Straße 158) wird jedoch eine langfristige Freihaltung dieser Fläche von Bebauung gewährleistet, um den späteren Ausbau der Storkower Straße zu ermöglichen. 3.2
Maß der baulichen Nutzung Die Regelung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO über die Festsetzung von überbaubaren Flächen, deren Ausmaß der zulässigen Grundfläche entspricht, i. V. m. den maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen. Wegen der zu erwartenden gewerblichen Prägung des Gebiets wird auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl (GFZ) verzichtet. Aufgrund möglicher Geschosshöhenunterschiede (bei gewerblichen Nutzungen kann die erforderliche Raumhöhe der einzelnen Geschosse stark divergieren) ist die GFZ in diesem Fall zur Nutzungsmaßregelung nicht aussagekräftig, so dass eine absolute Regelung über Maximalhöhen das städtebauliche Ziel sinnvoller regelt. Gleichzeitig verbleibt eine größtmögliche Planungsfreiheit bei den Bauherren/Architekten. Mit dem gewählten Maß der baulichen Nutzung wird zum einen auf den baulichen Bestand im Geltungsbereich eingegangen, zum anderen die Möglichkeit für die gewünschte bauliche Akzentuierung an diesem Ort geschaffen. 3.2.1 Höhe
baulicher Anlagen, Oberkante Die Höhen der baulichen Anlagen sind gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO als Höchstmaß der Gebäudeoberkanten über NHN festgesetzt. Die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen orientieren sich weitestgehend an den vorhandenen Bestandsgebäuden innerhalb des Geltungsbereichs sowie in dessen näherer Umgebung und variieren entsprechend. Im Bereich der beiden älteren Bestandsgebäude sowie entlang der nördlichen Blockgrenze ist die maximale Gebäudeoberkante mit 82,0 m über NHN festgelegt, dies entspricht der vorhandenen achtgeschossigen Bebauung. Zur besonderen städtebaulichen Akzentuierung im Bereich Landsberger Allee wird für das dort befindliche neuere Bestandsgebäude, das im Aufstellungsverfahren gemäß § 33 BauGB genehmigt wurde, eine maximale Gebäudehöhe von 90,5 m über NHN festgesetzt. Bei einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3,5 m entspricht dies in etwa einer zehn- bis elfgeschossigen Bebauung. Für den im südlichen Blockinnenbereich liegenden großflächigen Baukörper wird eine maximale Oberkante von 77,0 m über NHN festgesetzt. Da es sich hierbei um ein Parkhaus handelt, muss von einer niedrigeren Geschosshöhe als 3,5 m ausgegangen werden, da für diese Nutzung eine deutlich niedrigere Geschosshöhe ausreicht. Im mittleren, durch einen Anbau teilweise bebauten Abschnitt des der S-Bahntrasse zugewandten Bereichs wird eine maximale Gebäudeoberkante von 57 m über NHN festgesetzt, dies entspricht einer ein- bis zweigeschossigen Bebauung. Für den angrenzenden, dem Blockinnenbereich zugewandten noch unbebauten Bereich wird die maximale Gebäudeoberkante mit 65 m über NHN bestimmt, diese entspricht ebenfalls einer relativ geringen Geschossigkeit von drei bis vier Geschossen. Die geplanten abgestuften Gebäudehöhen entsprechen dem abgestimmten städtebaulichen Konzept, das Monotonie u.a. durch die Staffelung von Gebäuden vermeiden will. Im Kerngebiet dürfen bauliche
Anlagen die jeweils festgesetzte Höhe baulicher Anlagen nicht überschreiten.
Dies gilt nicht für Schornsteine und Entlüftungsanlagen. Dachaufbauten können
im Einzelfall bis zu einer Grundfläche von 65,0 m² und einer Höhe von
4,0 m über der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen ausnahmsweise
zugelassen werden, wenn diese ausschließlich der Aufnahme technischer Anlagen
dienen. (textl. Festsetzung Nr. 2) Damit wird gewährleistet,
dass die maximale Gebäudeoberkante als solche erhalten bleibt und nur durch
Aufbauten von geringem Umfang durchbrochen werden kann. Zur Bezugsbildung gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO dienen die in der Kartengrundlage eingetragenen Höhenpunkte. Mit Ausnahme eines Anstiegs der Landsberger Allee am westlichen Rand des Plangebiets (Brückenrampe) liegen keine wesentlichen Höhenunterschiede innerhalb des Gebiets vor. Die Geländehöhe liegt zwischen 51,5 m und 52,0 m über NHN im DHHN 92. 3.2.2
Grundfläche baulicher Anlagen Die gemäß § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO i.V. mit § 19 BauNVO durch Baukörperausweisung zeichnerisch festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen im Kerngebiet beträgt insgesamt ca. 10.750 m². Das entspricht einer Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,65. Damit liegt der Anteil der überbaubaren Grundstücksfläche deutlich unterhalb der zulässigen Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO von einer GRZ 1,0. Der insgesamt bebaute bzw. versiegelte Anteil des
Kerngebiets liegt dagegen aufgrund der ausgewiesenen Fläche für
Tiefgaragen / Stellplätze bei etwa 90% (entspricht 0,9 GRZ). Auf der
Grundlage des § 19 Abs. 4 BauNVO darf die festgesetzte GRZ durch
Garagen und Stellplätze im Regelfall um 50 von Hundert, höchstens jedoch bis zu
einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden. Gemäß § 19
Abs. 4 Satz 3 BauNVO wird daher bestimmt, dass die festgesetzte Grundfläche bei der
Ermittlung der zulässigen Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen,
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ausnahmsweise bis zu
einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden kann (textl. Festsetzung
Nr. 4). Die Festsetzung ist zur Umsetzung der städtebaulichen Konzeption
erforderlich, deren Ziel es ist, einen verdichteten Gebäudeblock an einem
hocherschlossenen Kreuzungspunkt der öffentlichen und individuellen
Erschließung zu errichten.[15]) Wegen der hohen Ausnutzung
der Grundstücke und dem nur eingeschränkt zur Verfügung stehenden öffentlichen
Raum sollen Kfz-Abstellmöglichkeiten auf den privaten Grundstücken errichtet
werden. Die Festsetzung dient somit auch der guten Nutzbarkeit der öffentlichen
Räume für andere Nutzungen als Parkplätze (Konzentration des durch die private
Nutzung hervorgerufenen Bedarfes an Stellplätzen auf den Privatgrundstücken). 3.2.3
Baumasse Die weitere Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt über eine zeichnerische Festsetzung der zulässigen Baumasse gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO i. V. m. § 21 BauNVO. Diese ist gemäß § 21 Abs. 2 BauNVO aus der zulässigen Grundfläche und der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen bestimmbar. Demnach liegt die maximal zulässige Baumasse im Kerngebiet bei rund 284.400 m³, dies entspricht einer BMZ von ca. 17,0. Gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO ist für Kerngebiete diesbezüglich keine Obergrenze bestimmt, so dass hier trotz der hohen Baumasse keine Maximalwerte überschritten werden. 3.3 Bauweise,
überbaubare Grundstücksfläche Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt gemäß § 23 Abs. 1 BauNVO durch Baugrenzen in Form von Baukörperausweisungen. Der südliche Teil des Kerngebietes ist aufgrund der getroffenen Baukörperausweisungen mit Ausnahme des parallel zum Bahndamm verlaufenden Geh- und Radwegs vollständig überbaubar. Um die für die städtebauliche Akzentuierung gewünschte Baumassenentwicklung zu ermöglichen, sind an den Blockrändern größere Höhen realisierbar. Im nördlichen Teil des Kerngebiets ist der Blockrand mit Ausnahme einer kleineren Fläche an der Straße in Verlängerung des Syringenwegs, des in diese einmündenden Geh- und Radwegs und der ggf. zu einem späteren Zeitpunkt von Berlin benötigten Freihaltefläche für den Ausbau der Storkower Straße vor dem Gebäude Storkower Straße 158 ebenfalls vollständig überbaubar. Der Blockinnenbereich ist als Tiefgarage bzw. Stellplatzfläche ausgewiesen. Ein geringfügiger Versatz der überbaubaren Fläche an der Straße in Verlängerung des Syringenwegs ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse notwendig. Die Fortsetzung der Baugrenze entlang der Straßenbegrenzungslinie würde die Außenwand des Gebäudes Storkower Straße 158 schneiden. Das Gebäude wäre damit nicht mehr planungsrechtlich gesichert, sondern auf die Bestandsschutzregelungen zurückgeführt. Dies ist aufgrund der Geringfügigkeit des Versatzes nicht angemessen. Die Reduzierung der Straßenverkehrsfläche zur Verschiebung der Baugrenze nach Norden wird ebenfalls nicht angestrebt, zumal dies nur dann Erfolg hätte, wenn die betroffene Fläche vom Eigentümer des benachbarten Grundstücks erworben würde. Luftgeschosse Ebenfalls im Sinne einer städtebaulichen Akzentuierung wird im Bereich der Storkower Straße zur planungsrechtlichen Sicherung eines Arkadengeschosses ein Luftgeschoss festgesetzt. Darüber hinaus dient diese Festsetzung neben der optischen Erweiterung der Straßenverkehrsfläche auch der Gewährleistung einer angemessenen Fußgängererschließung bei späterem Ausbau der Verkehrsflächen im Kreuzungsbereich Storkower Straße/Landsberger Allee. Das Luftgeschoss entlang der Bahntrasse dient der Schaffung einer ausreichenden Querschnittsbreite für eine Fuß- und Radwegeverbindung zwischen den beiden Zugängen des S-Bahnhofs Landsberger Allee. (Die Wegeverbindung ist durch eine vertragliche Vereinbarung zwischen Berlin und dem Grundstückseigentümer dauerhaft im Bestand gesichert.) 3.4 Immissionsschutz Da der Geltungsbereich innerhalb
eines ausgewiesenen Vorranggebiets für Luftreinhaltung liegt (vgl. 2.3.1,
2.3.2), wird folgendes bestimmt: Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die
Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung
anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die
Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stickoxid (NOx) und Staub in Kilogramm
Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs
vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen (textl. Festsetzung
Nr. 7). Damit wird den an das Gebiet gestellten Anforderungen zur Emissionsminderung sowie zum Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen entsprochen. 3.5 Grünfestsetzungen Im
Kerngebiet sind ebenerdige Stellplätze gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a
BauGB durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze
ist ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten. Dies gilt auch, wenn unter den
Stellplätzen Tiefgaragen errichtet werden (textl. Festsetzung Nr. 8). Diese Festsetzung soll der Eingrünung des großflächig als Tiefgarage und Stellplatz festgesetzten Bereichs innerhalb des insgesamt mit einem hohen Nutzungsmaß versehenen Gebiets sicherstellen. Sie ist erforderlich, damit der Innenbereich des Blocks nicht als ausschließlich asphaltierte Fläche in Erscheinung tritt. 3.6
Sonstige Festsetzungen 3.6.1 Ein- und
Ausfahrten Ein- und Ausfahrten sind innerhalb des Kerngebiets ausschließlich zwischen den Punkten e1-e2-e3-e4-e5-e6-e7 zulässig (textl. Festsetzung Nr. 9). Der bezeichnete Bereich wird als Einfahrtsbereich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB festgesetzt. Damit der fließende Verkehr im näheren Kreuzungsbereich Storkower Straße/Landsberger Allee in möglichst geringem Maße durch Zufahrten beeinträchtigt wird, ist dieser Abschnitt von dem für Ein- und Ausfahrten zulässigen Bereich ausgenommen. Zur Schaffung einer sicheren und attraktiven Verbindung für Fußgänger und Radfahrer sind Grundstückszufahrten auch über die Wegeverbindung entlang der S-Bahn-Trasse unzulässig. 3.6.2 Tiefgaragen,
Stellplätze und Garagen Im Zentrum des Geltungsbereichs ist
eine ausgedehnte Fläche für Tiefgaragen und Stellplätze festgesetzt. Dies
erfolgt zur Sicherung der vorhandenen Tiefgarage und der darüber liegenden
Stellplätze, die u.a. der Deckung des im Geltungsbereich entstehenden Bedarfs
dienen. Auf der Fläche für Tiefgaragen und
Stellplätze können einzelne bauliche Anlagen bis zu einer Grundfläche von
40 m² und einer Höhe von 3,5 m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn
diese ausschließlich der Erschließung der Tiefgaragen dienen (textl.
Festsetzung Nr. 3). Der als Stellplatzanlage genutzte Blockinnenbereich
soll keine weitere sichtbare bauliche Prägung und Ausnutzung durch zusätzliche
Gebäude erhalten. Die Beschränkung der Zulässigkeit auf bauliche Anlagen in
Zusammenhang mit der Tiefgarage sichert die funktionalen Anforderungen, quasi
als Folge der gewünschten unterirdischen Unterbringung von Pkw, gehen aber
nicht darüber hinaus. Die Anzahl der
zulässigen unterirdischen Stellplätze wird durch die Beschränkung der
festgesetzten Tiefgarage auf ein Geschoss relativ gering gehalten. Diese
Einschränkung der zulässigen Stellplätze dient dazu, die mögliche Verkaufsfläche
im Kerngebiet indirekt zu begrenzen, da sich großflächiger Einzelhandel
außerhalb der engen Zentrumslagen i.d.R. nur dann ansiedelt, wenn eine große
Zahl an Stellplätzen zur Verfügung steht. Stellplätze und Garagen werden
innerhalb der Fläche B gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m.
§ 12 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen (textl. Festsetzung Nr. 5).
Die Fläche B hat einen hohen öffentlichen Wirkungscharakter für die Storkower
Straße und den verlängerten Syringenweg. Der verlängerte Syringenweg wurde mit
einem hohen Gestaltwert als „Bahnhofsvorbereich“ ausgebaut. Dieser Eindruck
soll nicht durch eine einkragende Stellplatzanlage oder Garagen entwertet
werden. Innerhalb der Fläche A werden
Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen.
Garagen fügen sich nicht in die Gestaltung der Storkower Straße ein und stehen
einer langfristig geplanten Aufweitung der Straße entgegen. Dies gilt nicht im
gleichen Maß für Stellplätze, die daher ausnahmsweise zugelassen werden können
(textl. Festsetzung Nr. 6). Die Zulässigkeit kann z.B. gegeben sein,
wenn Stellplätze so angelegt werden, dass sie in den langfristig beabsichtigten
Ausbau der Storkower Straße integriert werden können. 3.7 Flächenbilanz[16])
4. Abwägungsbelange Der Bebauungsplan IV-76 gewährleistet eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozial gerechte Bodennutzung. Er trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurden insbesondere folgende Aspekte beachtet sowie miteinander und untereinander in Einklang gebracht: - sichere und gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse - Gestaltung des Orts- und Landschaftsbilds - Umweltschutz und Landschaftspflege - Wirtschaft und Verkehr - Ergebnisse sonstiger beschlossener städtebaulicher Planungen - öffentliche und private Belange 4.1
Belange gesunder Wohn- und
Arbeitsverhältnisse Durch die geplanten Festsetzungen im Baugebiet werden grundsätzlich die Voraussetzungen zur Realisierung von Gebäuden geschaffen, die gesunde Arbeitsverhältnisse gewährleisten. Entsprechend den Regelungen des § 7 BauNVO sind Wohnungen im Kerngebiet nur bedingt zulässig. Eine konkrete Einzelfallprüfung ist im Rahmen des Bauantragsverfahrens vorzunehmen. Da es auch bei Umsetzung aller Baupotenziale innerhalb des Geltungsbereichs trotz der ermöglichten großen Gebäudehöhen aufgrund der großen Abstände nicht zu einer Verschattung der angrenzenden Bereiche kommt, ist von negativen Auswirkungen auf benachbarte Gebiete nicht auszugehen. Die Emissionen des
Straßenverkehrs, die von der Storkower Straße sowie der Landsberger Allee
ausgehen, sind durch passive Schallschutzmaßnahmen (Einhaltung von
Schalldämmmaßen gemäß der DIN 4109) ausreichend zu mindern. Da es sich bei der
DIN 4109 um eine einzuhaltende technische Baubestimmung handelt, ist dies im
Rahmen des Bauantragsverfahrens zu berücksichtigen und nicht Bestandteil des
Bebauungsplans. Die Betriebsanlagen der Bahn einschließlich ihrer
Schutzvorkehrungen genießen Bestandsschutz. Dies beinhaltet insbesondere, dass
künftige Anwohner/Nutzer an einer bestehenden Betriebsanlage der Bahn den
Verkehrslärm und weitere Immissionen wie Erschütterungen zu dulden haben, die
sich aus dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Anlagen ergeben.
Immissionsminderungsmaßnahmen sind, soweit bei diesem Bauvorhaben erforderlich,
vom Bauherren in eigener Zuständigkeit vorzusehen und zu realisieren. Mit der immissionsschutztechnischen Festsetzung bezüglich der zu verwendenden Brennstoffe (textliche Festsetzung Nr. 7) wird den an das Gebiet gestellten Anforderungen zu Emissionsminderung sowie Luftreinhaltung entsprochen. Dies dient zum einen den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, zum anderen den Belangen von Umwelt und Klimaschutz. Die vorgeschriebenen
Mindestabstandsflächen von 0,4 H werden überwiegend eingehalten. Bei
Realisierung aller Baukörper ist die Einhaltung der geforderten Abstandsflächen
in zwei Bereichen nicht gewährleistet.[17]) Dies wird jedoch als verträglich angesehen, da
es sich um geringfügige Überschneidungen handelt, die den gesunden
Arbeitsverhältnissen nicht entgegenstehen. Belange des Brandschutzes stehen
dieser Entwicklung ebenfalls nicht entgegen, da der erforderliche Abstand zur
Verhinderung eines Brandüberschlags (5 m) eingehalten ist bzw. bauliche
Schutzmaßnahmen eine entsprechende Reduzierung ermöglichen. 4.2 Belange der Gestaltung und
Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbilds Bei Realisierung der Baupotenziale kommt es zu einer deutlichen Veränderung des Orts- und Landschaftsbilds. Während der Geltungsbereich zum Zeitpunkt der Planaufstellung noch als ungeordneter Bereich zu bewerten war, wird mittels des Bebauungsplans die planungsrechtliche Grundlage zur Entwicklung eines städtebaulich verdichteten Bereichs als Konzentrationspunkt von Handel, Dienstleitungen und Gewerbe geschaffen. Die zum Beginn der Planaufstellung vorhandenen, teilweise wild genutzten Freiflächen werden durch die ausgewiesenen Baukörper sowie neu angelegte Wege, Verkehrs- und Freiflächen ersetzt. Die vorliegende Planung basiert auf den Darstellungen der übergeordneten Planwerke (vgl. Kap. I.2.3 – Planerische Ausgangssituation). 4.3
Belange des Umweltschutzes und der
Landschaftspflege / Eingriffsbetrachtung Eingriffs- und Ausgleichbewertung[18]) Maßgeblich zur Beurteilung, ob
ein Bebauungsplan ausgleichserforderlich Eingriffe in Natur und Landschaft
verursacht, ist der Rahmen der Zulässigkeit von Bauvorhaben zum Zeitpunkt des
Planaufstellungsbeschlusses (§ 8a BNatSchG, § 1 a Abs. 3 BauGB). Eine
Bebauung der im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindlichen Grundstücke ist
auch ohne den Bauleitplan nach § 34 BauGB grundsätzlich möglich. Die vorliegende Eingriffs- und
Ausgleichsbewertung vom September 1995[19]) (vgl. I.2.3.7) kommt zu dem Ergebnis, dass die
mittels des Bebauungsplans ermöglichte Bebaubarkeit zu einem deutlichen
Eingriff in Natur und Landschaft führt. Ein Ausgleich des zu erwartenden
Eingriffs ist nach Auffassung der Gutachter schwierig, aber bei Ausnutzung
aller Möglichkeiten zu erreichen. Der Eingriff ist durch entsprechende
vorgeschlagene Maßnahmen zwar innerhalb des Gebiets ausgleichbar, ein
grundstücksbezogener Ausgleich ist jedoch nicht in allen Fällen möglich. Als
optionale Ausgleichsfläche innerhalb des Plangebiets wird der nordwestliche
Teil des Geltungsbereichs vorgeschlagen (Flurstücke 78, 96). Am stärksten von Eingriffen
betroffen ist nach Aussage der Gutachter der unmittelbar an der Landsberger
Allee gelegene Teil des Flurstücks 95 (Teile der Grundstücke Landsberger Allee
117-117B), der ermöglichte Eingriff in Natur und Landschaft ist hier nicht
ausgleichbar. Mit deutlichen Eingriffen in Natur und Landschaft sind ebenfalls
die Grundstücke Storkower Str.158, 160 und 162 sowie der hintere Teil der
Grundstücke Landsberger Allee 117-117B belastet. Hier ist jedoch ein nahezu
vollständiger Ausgleich möglich. Auf den übrigen Flächen findet laut Eingriffs-
und Ausgleichsbewertung kein Eingriff in Natur und Landschaft statt. Eine
Verbesserung des Bestands durch die Festsetzungen des Bebauungsplans erfolgt im
nordöstlichen Teil des Plangebiets (Flurstücke 78, 82, 96 und 95 teilw.). Von den Gutachtern werden folgende Festsetzungen zum Ausgleich des Eingriffs für erforderlich gehalten: ·
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen
sind Stellplätze und Garagen unzulässig. - Dieser Festsetzungsvorschlag wurde
teilweise in die Planung übernommen. Der vollständige Ausschluss ist aufgrund
der angestrebten baulichen Dichte nicht angemessen und würde die
Funktionsfähigkeit des Gebiets beeinträchtigen bzw. könnte nur durch hohe
Aufwendungen (weiterer Ausbau von Tiefgaragen) bewältigt werden. Lediglich im
Bereich des Kreuzungsbereichs Storkower Straße / verlängerter Syringenweg sowie
auf der Freihaltetrasse der geplanten Erweiterung der Storkower Straße ist dem
Maßnahmenvorschlag aus stadtgestalterischen bzw. verkehrlichen Gründen gefolgt
worden. ·
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind
vollständig gemäß der folgenden Aufstellung zu bepflanzen: mindestens 1/6 der
Fläche mit mehrschichtigem Gehölzbestand aus autochthonen Arten, mindestens 1/6
der Fläche mit Gebüsch oder Hecken, mindestens 1/3 der Fläche mit Zwerg- und
Kleinsträuchern, die Bepflanzungsart der restlichen Fläche ist frei wählbar.
Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht
für Wege und untergeordnete Nebenanlagen. - Die Maßnahme wurde für Teile der
Grundstücke über eine vertragliche Vereinbarung umgesetzt und bedarf der
Festsetzung daher nicht. Aufgrund der vorgenommenen Zulässigkeit von
Stellplätzen auf dem überwiegenden Teil der nicht überbaubaren
Grundstücksflächen wird die Bepflanzung der ebenerdigen Stellplätze
festgesetzt. ·
Eine unterirdische Bebauung (z.B. Tiefgarage)
ist nur auf 80% der Innenhoffläche zulässig. Die Erdschicht darüber muss
mindestens 0,8 Meter betragen und ist als Fläche zum Anpflanzen gärtnerisch
anzulegen und zu erhalten. - Dieser Festsetzungsvorschlag wurde aufgrund des damit verbundenen baulichen und finanziellen Aufwands nicht in die Planung übernommen. Stattdessen wird festgesetzt, dass Stellplätze durch Baumpflanzungen zu begrünen sind. ·
Als erhaltenswert eingeschätzte Bäume sind zu
erhalten und bei Abgang in gleichwertiger Qualität nachzupflanzen. - Diese Regelung ist entbehrlich. Bäume
unter Baumschutzverordnung sind durch Ersatzpflanzungen oder -zahlungen auch
ohne Festsetzung im Bebauungsplan auszugleichen. Bäume, die nicht der
Baumschutzverordnung unterliegen und die dennoch aus städtebaulichen Gründen
als besonders erhaltenswert gelten, sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. ·
Entlang der S-Bahntrasse und des verlängerten
Syringenwegs sind die öffentlichen Fußgängerbereiche auf ihrer gesamten Länge
beidseitig mit autochthonen Bäumen so zu bepflanzen, dass der Eindruck einer
geschlossenen Baumreihe entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. - Diese Maßnahme wurde innerhalb der
öffentlichen Verkehrsfläche umgesetzt. Des Weiteren sind umfangreiche
Pflanzungen auf dem Baugrundstück erfolgt. ·
Neubauten sollen mit Flachdächern mit einer
Neigung von weniger als 30° versehen werden. Diese sind extensiv zu begrünen;
dies gilt nicht für technische Einrichtungen. - Die Maßnahme wurde für Teile der
Grundstücke über eine vertragliche Vereinbarung umgesetzt. Zur Sicherung der von den
Gutachtern vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen wurde zwischen dem Land Berlin
und dem Vorhabenträger auf den Grundstücken Landsberger Allee 117 und Storkower
Straße 162 (Forum Landsberger Allee) ein städtebaulicher Vertrag nach § 6
Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch abgeschlossen. Mit diesem Vertrag wurde ein
Großteil der vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen erfüllt. Ein vollständiger
Ausgleich des Eingriffs in den Naturhaushalt ist im Bebauungsplangebiet nicht
möglich. Mit den erfolgten Maßnahmen (städtebaulicher Vertrag) und den
Festsetzungen im Bebauungsplan sind die im Eingriffs-Ausgleichsgutachten
vorgeschlagenen Maßnahmen angemessen umgesetzt. Ökologischer Eingriff durch
öffentliche Straßenverkehrsfläche Ein ausgleichserforderlicher
Eingriff ist durch die Ausweisung der Straßenerweiterungsflächen auf zum
Zeitpunkt der Einleitung des Planverfahrens privaten Grundstücken gegeben.[20]) Die Eingriffe und die vorgeschlagenen
Ausgleichsmaßnahmen hierzu sind bereits umgesetzt. ·
Landsberger Allee und Storkower Straße sind mit
Bäumen so zu bepflanzen, dass der Eindruck von geschlossenen Straßenbaumreihen
entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Eine Festsetzung dieser Maßnahme
ist nicht erforderlich. Die ausgewiesene Straßenverkehrsfläche ermöglicht
aufgrund ihrer Größe die Aufnahme eines Baumstreifens.[21]) Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist
jedoch nicht Gegenstand der Festsetzung. Vor dem Hintergrund, dass die
betroffenen Schutzgüter aufgrund der geringen Flächengröße (Eingriffsfläche
insgesamt unter 500 m²) nur in geringem Umfang beeinträchtigt werden, sind mit
der geplanten Maßnahme auch die Eingriffe in die Schutzgüter Boden, Pflanzen,
Tiere, Luft und Klima sowie Ortsbild ausgeglichen. Verbleibende Defizite sind
geringfügig und treten hinter die verkehrliche Bedeutung der Maßnahme zurück. Die langfristig geplante
Erweiterung der Storkower Straße wird durch den Bebauungsplan lediglich
dahingehend vorbereitet, dass eine Freihaltung der in Aussicht genommenen
Trasse erfolgt. Eine Festsetzung als Verkehrsfläche erfolgt nicht. Daher ist
mit der Planungsabsicht auch kein Eingriff in den Naturhaushalt verbunden.
Dieser kann erst bei Durchführung eines gesonderten Planverfahrens zur
Straßenverbreiterung ermittelt und bewältigt werden (siehe Kap. II.4.5 und
III.3). Baumfällungen Rechtliche Vorgaben gem. BaumSchVO Bln bleiben von der Planung unberührt. Der Schutz der betreffenden Bäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. 4.4
Belange der Wirtschaft und der
verbrauchernahen Versorgung Die Belange der Wirtschaft finden durch die Festsetzung eines Kerngebiets besondere Berücksichtigung. Damit wird den übergeordneten Planungen und den Intentionen der bezirklichen Zentrenentwicklung entsprochen.[22]) Die angestrebte Entwicklung dieses verkehrsgünstig gelegenen Standorts in Innenstadtrandlage als Dienstleistungs- und Bürostandort mit Einzelhandels- und Beherbergungseinheiten birgt Potenziale zur Verknüpfung mit den umliegenden Nutzungen in sich und kann insgesamt zur Stärkung des Bereichs beitragen. Durch die Festsetzung von Luftgeschossen im südwestlichen und südöstlichen Teil des Geltungsbereichs wird die Option zur Schaffung von Arkadengängen gewährleistet. Damit besteht die Möglichkeit, die öffentlichen Fußwegebereiche mit den auf privaten Grundstücken liegenden Erschließungsflächen deutlich zu verknüpfen. Dies ermöglicht zum einen die Schaffung reduzierter Straßenprofile – auch im Falle eines Ausbaus der Storkower Straße bzw. des Kreuzungsbereichs Storkower Straße/Landsberger Allee -, die zu einer Minimierung der anfallenden Erschließungsbeiträge für die Grundstückseigentümer führt. Zum anderen liegt es im wirtschaftlichen Interesse der Eigentümer der vorhandenen Verkaufsflächen, durch eine enge Verknüpfung von öffentlichen und privaten Erschließungsflächen zusätzlich Passanten an die Ladenbereiche heranzuführen und damit das Kaufinteresse steigern zu können. Die innerhalb des Kerngebiets
entstehenden Möglichkeiten zur Ansiedlung von Gewerbe kommen den östlich
liegenden wohngeprägten Bereichen zu Gute. Sie führen zu einer wesentlichen
Verbesserung der verbrauchernahen Versorgung. Die Planung befindet sich im
Einvernehmen mit den gesamtstädtischen Zentrenüberlegungen. Das Gebiet befindet
sich in einem als gemischte Baufläche M1 (FNP) zu entwickelnden Gebiet. Darüber
hinaus besteht eine sehr gute Anbindung ans ÖPNV-Netz, u.a. am S-Bahn-Ring.
Ringstandorte sind gemäß FNP bevorzugte Orte für Mischnutzungen mit hoher baulicher
Dichte. Im Verfahren vorgebrachte Befürchtungen der Wirtschaftsverwaltung über
die Größe des Vorhabens wurden ausgeräumt. Die für das „Forum Landsberger
Allee“ derzeit zulässige Einzelhandelsnutzung von ca. 14.000 m²
Bruttogeschossfläche (derzeit in dieser Größe nicht ausgeübt) und die
Kerngebietsausweisung im Bebauungsplan werden mitgetragen. Dabei ist davon
auszugehen, dass eine wesentliche Erweiterung der genehmigten
Einzelhandelsnutzung nicht erfolgen wird. Hierfür sind die festgesetzten
überbaubaren Grundstücksflächen außerhalb des vorhandenen „Forum Landsberger
Allee" ungeeignet (zu geringe Bautiefe würde eine Handelsnutzung über
verschiedene Etagen bei nur geringer Verkaufsfläche pro Etage erfordern).
Darüber hinaus wird die Möglichkeit der Realisierung zusätzlicher
Tiefgaragenebenen ausgeschlossen. Diese Regelung erfolgt, um den denkbaren
Umbau und die Umnutzung des derzeit als Parkhaus genutzten Gebäudes zu
Verkaufsfläche zu verhindern. Großflächiger Einzelhandel ist stark
stellplatzabhängig und siedelt sich i.d.R. nur beim Vorhandensein ausreichender
und gut verfügbarer Stellplätze an. Die Beschränkung des zur Verfügung
stehenden Stellplatzangebots hat somit auch die Folge, dass weitere
großflächige Einzelhandelsansiedlungen unwahrscheinlich sind. 4.5
Belange des Verkehrs Die verkehrliche Erschließung
erfolgt über die bestehenden, bereits ausgebauten öffentlichen Verkehrsflächen.
Aufgrund der Anbindung aller Grundstücke an das öffentliche Straßenland ist die
Erschließung der Grundstücke hinreichend gesichert. Der Bebauungsplan sieht die Freihaltung einer Trassenerweiterung der Storkower Straße von Bebauung vor. Langfristiges Planungsziel ist der Straßenausbau zur Gewährleistung der verkehrlichen Konzeption, die dem Straßenzug eine Hauptstraßenfunktion zukommen lässt. Die zum Ausbau erforderliche Trassenfreihaltung basiert vom Umfang auf den übergeordneten Planungen und schließt an den bereits ausgebauten Teil der Straße an. Aufgrund der derzeitigen Belegung der Straße wäre die Festsetzung als Verkehrsfläche unangemessen. Die rechtliche Umsetzung in einem förmlichen Verfahren (Planfeststellungsverfahren) ist daher einem späteren und bedarfsgerechten Zeitpunkt vorbehalten. Nebenanlagen im Sinne des § 14
BauNVO werden in den Flächen A und B nicht ausgeschlossen. Zwar könnten diese
einer ggf. erforderlichen Straßenerweiterung im Weg stehen, dies ist vor dem
Hintergrund, dass die Fläche bis dahin im Grundsatz privatnützlich bleiben
soll, hinnehmbar. Die sich aus möglichen Nebenanlagen ergebenden
Mehraufwendungen für den Straßenbau werden aufgrund der baulichen
Geringfügigkeit als nicht wesentlich angenommen. Der bestehende Verbindungstunnel
vom Sportpark zum S-Bahnhof Landsberger Allee sollte ursprünglich in den
Geltungsbereich hinein fortgeführt werden. Für die Fortsetzung wird zur Zeit
keine Notwendigkeit gesehen, eine entsprechende Sicherung im Bebauungsplan
erfolgt daher nicht. Die Absicht einen Tunnel zu errichten, stand in
Zusammenhang mit der damals geplanten Realisierung eines Parkhauses für den
Bedarf des Sportparks. Nach der Entscheidung, kein Parkhaus für den Sportpark
im Geltungsbereich zu errichten, ist auch der Bedarf nach einer direkten
Tunnelverbindung zu hinterfragen. Eine für den derzeitigen Bedarf ausreichende
Verbindung zwischen dem Geltungsbereich und dem Sportpark besteht über den
S-Bahnhof und die Landsberger Allee. Eine zusätzliche Verbindung ist vor dem
Hintergrund der nur begrenzt zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel
derzeit nicht begründbar. Die Realisierung einer Tunnelverlängerung würde zudem
ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren gemäß dem Allgemeinen
Eisenbahngesetz (AEG) voraussetzen, da der Bebauungsplan für planfestgestellte
Bahnflächen keine Festsetzung treffen kann. Sollten zu einem späteren Zeitpunkt
andere Voraussetzungen vorliegen, besteht dennoch die Möglichkeit, den Tunnel
an das Plangebiet im Bereich des Geh- und Radweges anzubinden. Bezüglich des parallel zur S-Bahn-Trasse verlaufenden Geh- und Radwegs, einem öffentlich nutzbaren Weg oberhalb des S-Bahnhofs Landsberger Allee zwischen der Straße in Verlängerung des Syringenwegs und der Landsberger Allee, der die beiden Zugänge des S-Bahnhofs miteinander verbindet, ist keine Festsetzung erforderlich. Die Durchwegung wurde bereits im Rahmen des Bauvorhabens realisiert und durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Naturschutz- und Grünflächenamt des Bezirks vom 13.03.1997 für die Allgemeinheit gesichert. Mit dem Vertrag ist der Vorhabenträger zur Eintragung einer gesicherten Baulast ins Baulastverzeichnis des Bezirkes verpflichtet. 4.6 Private Belange Infolge der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wurde in Teilbereichen die Inanspruchnahme von privaten Grundstücksflächen erforderlich. Dies betrifft Teile der öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die jedoch im Laufe des Verfahrens bereits in den Besitz des Landes Berlin übergegangen sind. Die geplante Erweiterungsmöglichkeit der Storkower Straße auf private Grundstücksfläche (Fläche A) durch Freihaltung von Überbauung auf dem Grundstück Storkower Straße 158 birgt aufgrund der geplanten hohen baulichen Dichte auf dem betroffenen Grundstück keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Die Langfristigkeit der Planungsoption, deren Erforderlichkeit zum gegebenen Zeitpunkt derart vorhanden sein muss, dass das Land Berlin die notwendige Entschädigung in den Haushalt einstellt, entspricht ausweislich der vorgebrachten Eigentümereinwendungen den privaten Absichten mehr als eine kurzfristige Übernahme der betroffenen Fläche durch das Land Berlin. Die Fläche soll der wirtschaftlichen Verwertbarkeit nicht vollständig entzogen werden. Stellplätze sind daher ausnahmsweise und Nebenanlagen sind allgemein zulässig. III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen
auf die Umwelt Die Festsetzungen des Bebauungsplans IV-76 verursachen einen Eingriff in Natur und Landschaft. Durch die erfolgten Maßnahmen (städtebaulicher Vertrag) und die Festsetzungen im Bebauungsplan erfolgt ein weitgehender Ausgleich. Verbleibende Defizite in der Ausgleichsbilanzierung sind in einer zu vernachlässigenden Größe, so dass mit dem Bebauungsplan keine wesentlichen Verschlechterungen des Umweltzustands verbunden sind. Dies wird aufgrund der weitgehenden Umsetzung der Planung deutlich. 2. Auswirkungen
auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse Bei der Realisierung des überwiegenden Teils der Baupotenziale hat sich erwiesen, dass im Geltungsbereich gute und gesunde Arbeitsverhältnisse entstanden sind. Negative Auswirkungen auf die Lebensverhältnisse von Bewohnern der benachbarten Bereiche sind nicht feststellbar. 3. Ordnungsmaßnahmen Bis auf das Grundstück Storkower Str. 158 (privater Eigentümer) wurden die Grundstücke der als Kerngebiet festgesetzten Fläche im Geltungsbereich durch einen Investor erworben. Durch die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere zur Sicherung der Straßenverkehrsflächen, war zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zudem die Inanspruchnahme einiger privater Grundstücksflächen erforderlich (Storkower Straße südlich des Flurstückes 94 und Straße in Verlängerung des Syringenwegs Nahe des Bahnhofes). Der Ausbau der Storkower Straße ist eine langfristige Planung, zum gegenwärtigen Zeitpunkt kann noch nicht genau gesagt werden, welche Flächen für die Straßenerweiterung beansprucht werden. Die eventuell künftig für eine Beanspruchung in Frage kommende private Fläche des Grundstücks Storkower Straße 158 liegt im Kerngebiet außerhalb der Baugrenze, die sich an der Flucht der benachbarten Bebauung entlang der Storkower Straße orientiert. Es wird erst bei konkreten Planungen zum Ausbau der Storkower Straße der genaue Flächenanspruch zu benennen sein, der dann Gegenstand des erforderlichen Planfeststellungsverfahrens sein wird. Geh- und Radfahrrecht Der vorhandene, parallel zur
Bahntrasse verlaufende öffentliche Weg oberhalb des S-Bahnhofs Landsberger Allee, der
beide S-Bahnhofzugänge miteinander verband und mittels der Planung als
Bestandteil einer bezirklichen Wegeverbindung ausgebaut werden sollte, wurde im
Rahmen des bereits realisierten Bauvorhabens durch den Bauherrn umgesetzt. In
diesem Zusammenhang wurde mit öffentlich-rechtlichem Vertrag zwischen dem
Bauherrn und dem Naturschutz- und Grünflächenamt des Bezirks Prenzlauer Berg
von Berlin vom 13.03.1997 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der
Allgemeinheit gesichert. 4. Auswirkungen
auf den Haushalt und die Finanzplanung Der Bebauungsplan beabsichtigt keine entschädigungspflichtigen oder enteignungsgleichen Festsetzungen. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung liegen daher nicht vor. Die Freihaltung einer Trasse für die Erweiterung der Storkower Straße erzeugt keine Übernahmeverpflichtungen Berlins. Die Fläche kann im derzeitigen Zustand bei den Eigentümern verbleiben. Der langfristig beabsichtigte Straßenausbau ist aufgrund der Klassifizierung als Hauptverkehrsstraße ein gesamtstädtisches Vorhaben. Die Planung und Finanzierung der Maßnahme ist daher zum gegebenen Zeitpunkt nicht aus bezirklichen Mitteln, sondern aus Mitteln der zuständigen Senatsverwaltung zu finanzieren. Durch einen am 13. März 1997 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Naturschutz und Grünflächenamt des Bezirkes Prenzlauer Berg und dem Investor des Landsberger Allee Forums wurden folgende Vereinbarungen getroffen: - Bereitstellung von öffentlichen Freiflächen entlang der Landsberger Allee, der Storkower Straße und der Straße in Verlängerung des Syringenwegs für Ausgleichsmaßnahmen auf Kosten des Investors. - Sicherung eines öffentlich nutzbaren Geh- und Radweges parallel zum Bahndamm sowie Unterhaltung der Fläche IV. Verfahren Das Verfahren des Bebauungsplans IV-76 wurde im Jahr 1995 eingeleitet. Mit der Neufassung des BauGB hat sich seitdem die Rechtslage in einigen entscheidenden Punkten geändert. Da die Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 BauGB für „Altverfahren“ jedoch eine Wahlmöglichkeit des zur Anwendung kommenden Rechts gewährt, wurde entschieden, das zum Aufstellungszeitpunkt gültige BauGB in der Fassung vom 8. Dezember 1986, zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996, anzuwenden. 1.Öffentliche Bekanntmachung der BezirksamtsbeschlüsseDas
Bezirksamt Prenzlauer Berg hat mit Beschluss vom 12. September 1995
die Aufstellung des Bebauungsplans IV-76 beschlossen.[23]) Die BVV hat den Beschluss in Ihrer Sitzung vom
27. September 1995 zur Kenntnis genommen.[24]) Das Bezirksamt Prenzlauer Berg hat am 19. November 1996 die Änderung des Geltungsbereichs IV-76 beschlossen.[25]) Der Beschluss wurde am 18. Dezember 1996 von der BVV zur Kenntnis genommen.[26]) 2.Frühzeitige BürgerbeteiligungDie frühzeitige Beteiligung der
Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom
13. November bis einschließlich 15. Dezember 1995 in den Räumen des
Bezirksamts Prenzlauer Berg, Storkower Straße 139 C, statt. Der Beschluss über
das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB wurde durch das Bezirksamt Prenzlauer Berg
am 23. April 1996 gefasst.[27]) Zum Inhalt des
Bebauungsplanentwurfs informierten sich acht Personen. Es wurden zwei
schriftliche Stellungnahmen abgegeben. Bürger 1 Keine Zufahrt ins Gebiet von der
in Verlängerung des Syringenwegs liegenden Anliegerstraße. Sie belastet die
Fußwegeverbindung zwischen den Volksparks Friedrichshain und Prenzlauer Berg
und stört die Ausbildung eines Vorplatzes vor dem S-Bahngebäude für die
Großveranstaltungshallen auf der gegenüberliegenden Seite des Bahngrabens. Auswertungsergebnis (Auszug): Die Ausbildung eines Vorplatzes vor dem S-Bahngebäude für die Großveranstaltungshallen ist in der hier angesprochenen speziellen Ausprägung nicht Ziel des Bebauungsplans. Die notwendige Zufahrt zum Plangebiet steht den genannten planerischen Zielen nicht entgegen. Die Belastung der Fußgängerverbindung zwischen den Volksparks durch eine kreuzende Zufahrt ist als geringfügig einzustufen. Bürger 2 (Eigentümer
Storkower Straße 158) 1 – Widerspruch gegen die vorgesehene Inanspruchnahme von Flächen seines Grundstücks zum Ausbau von öffentlichen Straßen sowie gegen den sich ergebenden Wegfall öffentlicher Stellplätze im Bereich zwischen Bahnhofszugang und Storkower Straße. 2 – Er sieht die Erschließung und Belieferung seines Gebäudes sowie die Feuerwehrzufahrt und die Einhaltung von Abstandsflächen als gefährdet an. Die Notwendigkeit zum Abriss der Eingangsüberdachung an der Storkower Straße als Folge der Inanspruchnahme von Vorgartenfläche für die Straßenverkehrsfläche wird befürchtet. 3 – Es besteht die Absicht zur
Erweiterung seines Bürogebäudes um einen Büroflügel mit Unterlagerung von
Stellplätzen entlang der Anliegerstraße in Verlängerung des Syringenweges. In
diesem Zusammenhang wird ein Flächentausch mit Berlin vorgeschlagen. 4 – Im Bereich des nördlichen
Giebels wird eine Fläche von vier Metern über die Gebäudebreite für den Anbau
eines Nottreppenhauses gefordert. 5 – Es werden Vereinbarungen mit
dem Nachbarn zur Kantinennutzung und Flächentauschabsichten erläutert. Auswertungsergebnis (Auszug) Zu 1 – Der Ausbau der Storkower
Straße (Schließung des mittleren Straßenringes) und die Anlage des
Fußgängerbereichs (Ausbildung als Bestandteil einer überörtlichen
Grünverbindung) stellen gesamtstädtische Belange im Interesse der Allgemeinheit
dar. Zu 2 – Die Erschließung und
Belieferung sowie die Feuerwehrzufahrt und Abstandsflächen als auch die
Eingangsüberdachung sind aufgrund gesetzlicher Regelungen gesichert oder
genießen Bestandsschutz. Zu 3 – Genehmigungspflichtige
Bauvorhaben werden entsprechend der gesetzlichen Vorschriften im
Bauantragsverfahren behandelt. Grundstückserwerb ist nicht Gegenstand des
Bebauungsplanverfahrens. Zu 4 – Laut Auskunft durch das
Bau- und Wohnungsaufsichtsamt besteht keine Erforderlichkeit, ein zusätzliches
Treppenhaus am nordwestlichen Giebel der Storkower Straße 158 zu fordern. Die
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans IV-76 befinden sich in
Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften. Zu 5 – Nachbarliche Vereinbarungen werden nicht im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens geregelt. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ist in die weitere Planung eingeflossen. Die abschließende Auswertung der eingegangenen Bedenken ergab, dass die im Aufstellungsbeschluss genannten Planungsziele – Entwicklung des Gebiets mit kerngebietstypischer Nutzung und Sicherung von Flächen für die Entwicklung von Straßenverkehrsflächen - weiter verfolgt werden können. Die Absender der Einwendungen
wurden nach Abschluss der Bürgerbeteiligung über das Ergebnis informiert. 3.Beteiligung der Träger öffentlicher BelangeDie Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 23. Januar bis einschließlich 29. Februar 1996. Es wurden 34 Stellen (Landesämter, Senatsverwaltungen, Planungsämter sowie bezirkliche Ämter) beteiligt. Die Mehrzahl der geäußerten Bedenken bezogen sich auf den folgenden Tatbestand: Die Landsberger Allee hatte im Bereich des Plangebiets vormals einen anderen Verlauf. Daher lagen wichtige Leitungstrassen außerhalb des jetzt bestehenden Straßenraums und somit hinter der geplanten Baugrenze. Insgesamt betreffen die eingegangenen
Stellungnahmen im Wesentlichen die folgenden Inhalte des
Bebauungsplanvorentwurfs:
Senatsverwaltung für Bauen,
Wohnen und Verkehr Darstellung von Landsberger
Allee und Storkower Straße entsprechen nicht dem Bestand. Die Baukanten an der
Storkower Straße sollten überprüft werden. Unsere Belange sind wegen der
ungenauen Kartengrundlage nicht zu beurteilen. Auswertungsergebnis: Die Kartengrundlage wurde
aktualisiert und ausgetauscht. Eine erneute Beteiligung ist erfolgt. Die als Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung ausgewiesene Fläche an der Straße in Verlängerung
des Syringenwegs sollte als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen werden,
deren Einteilung nicht Gegenstand der Festsetzung ist. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt. Die Erschließung von der
Storkower Straße ins Karree sollte nicht öffentliche Straße werden (private
Grundstückszufahrt). Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt. Die
Fläche wird Bestandteil des Kerngebiets. Die Vorstellungen zur Gestaltung
des geplanten U-Bahnhofs wurden geändert. Dies hat zur Konsequenz, dass die
Straßenbahnhaltestelle während der Bauphase verlegt werden muss und auf den
gedachten Ausgang zum nördlich angrenzenden Grundstück verzichtet wird.
Gebäudevorsprünge sind nicht möglich, der Baugrenze zur Landsberger Allee wird
zugestimmt, wenn festgesetzt wird, dass Gebäudevorsprünge unzulässig sind. Auswertungsergebnis: Wegen des ungewissen Zeitpunkts
der Bauarbeiten zur U-Bahn sind die dargestellten Konsequenzen hinnehmbar im
Vergleich zu den andernfalls notwendigen Einschränkungen auf dem Baugrundstück.
Die Anregung ist durch die Festsetzung der Straßenbegrenzungslinie unmittelbar
an der Grundstücksgrenze beachtet. Eine textliche Festsetzung ist nicht
erforderlich. Die Zufahrt von der Storkower
Straße kann nur als Rechtsein- und -ausfahrt betrieben werden. Daher soll eine
weitere Zufahrt über die Straße in Verlängerung des Syringenwegs ausgewiesen
werden. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird durch die
Festsetzung eines Bereichs für Ein- und Ausfahrten gefolgt. Es soll geprüft werden, ob das
innere Erschließungssystem als Privatstraße mit öffentlichem Geh- und Fahrrecht
ausgebildet werden kann. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt.
Die Fläche wird Bestandteil des Kerngebiets und kann Erschließungsfunktion
übernehmen. Die Festsetzung einer öffentlichen Zugänglichkeit ist entbehrlich. Festsetzungen von Bäumen im öffentlichen Straßenraum sollen gestrichen werden, die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt. Die Festsetzung von Bäumen im Straßenland entfällt. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umweltschutz Erforderliche öffentliche
Stellplätze sollen im B-Plan geregelt werden, durch die Festsetzung für ein
Parkhaus oder einer Tiefgarage mit einer Regelung der Mitbenutzung für die
Öffentlichkeit. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird durch
Festsetzung einer Tiefgarage teilweise gefolgt. Die Mitbenutzung durch die
Öffentlichkeit ist nicht Gegenstand der Festsetzung und wäre nur durch eine
öffentliche Parkplatzanlage sicherzustellen. Einzelhandelsnutzungen sind auf
die Bebauung zur Landsberger Allee zu beschränken. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde teilweise
gefolgt. Die überbaubaren Flächen außerhalb des Bereichs an der Landsberger
Allee wurden reduziert, so dass sie für großflächige Einzelhandelsnutzung
ungeeignet sind. Kleine Einheiten im Erdgeschoss sind weiterhin möglich. Die textliche Festsetzung
Nr. 3 (Einzelgaragen und Stellplätze auf nicht überbaubarer
Grundstücksfläche nicht zulässig) ist auf andere Garagen oder Baukörper zu
erweitern. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde durch die
Überarbeitung der Festsetzungen teilweise gefolgt. Nicht überbaubare
Grundstücksfläche ist als Grünfläche zu kennzeichnen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt.
Es gilt § 8 Abs. 1 BauO Bln. Die vorgesehene Tunnelplanung
sollte im Fußgängerbereich berücksichtigt werden. Auswertungsergebnis: Der Hinweis ist durch die
Festsetzung ausreichend öffentlicher Verkehrsfläche beachtet. Aussagen zur Art der Anlage und
Erhaltung von Baumreihen unter Arkaden sind zu ergänzen. Auswertungsergebnis: Eine derartige Festsetzung ist
im Bebauungsplan nicht mehr enthalten. Darstellung des Zugangs zum
S-Bahnhof von der Landsberger Allee. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt,
da sich der S-Bahnhof außerhalb des Bebauungsplangebietes befindet und an eine
öffentliche Verkehrsfläche grenzt. Im Geltungsbereich befindet sich
eine Altlastenverdachtsfläche. Auswertungsergebnis: Die Fläche wurde aufgrund der
baubegleitenden Sanierung und gemäß des vorgelegten Bodengutachtens vom
Altlastenverdacht befreit. Für Büroräume und Wohnungen
fordern wir die Festsetzung eines bewerteten Luftschalldämmmaßes. Für Wohnungen
zusätzlich eine Grundrissbindung. Auswertungsergebnis: Die Anregung wurde durch die
Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung gegenstandslos. Wohnungen
sind in Kerngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Alle Anforderungen können in
der Baugenehmigung konkret und besser umgesetzt werden. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe Die Zulässigkeit von Verkaufsflächen ist durch textliche Festsetzung auf maximal 8.000 m² zu beschränken. (Diese Forderung wird nicht mehr aufrechterhalten. Im Nachtrag vom 04.07.2005 wird darauf verwiesen, dass die gegenwärtig bestehenden Einzelhandelsnutzungen von ca. 14.000 m² Bruttogeschossfläche und die Kerngebietsausweisung mitgetragen werden können.) Auswertungsergebnis: Der Anregung wird teilweise gefolgt. Die überbaubaren Flächen außerhalb des Bereichs an der Landsberger Allee wurden reduziert, so dass sie für großflächige Einzelhandelsnutzung ungeeignet sind (z.B. Baukörpertiefe an der Storkower Straße 14 m). Kleine Einheiten im Erdgeschoss sind weiterhin möglich. Eine Gliederung des Kerngebiets zum Nutzungsausschluss jeglichen weiteren Einzelhandels wird jedoch als entbehrlich angesehen. Berliner Wasserbetriebe,
Deutsche Telekom, Deutsche Bahn AG Bedenken aufgrund vorhandener
Leitungen und Kabel. Auswertungsergebnis: Den Bedenken konnte dadurch
abgeholfen werden, dass die Leitungen auf Kosten des Investors verlegt wurden.
Wegen der notwendigen Abgrenzung des Baugebiets zur Bahnfläche wurde der Geltungsbereich
geringfügig geändert. Vermessungsamt Im Titel sollte der Begriff Gelände statt Fläche benutzt werden. Die Festsetzung der Baugrenze im Flurstück 44 ist nicht passend. Dafür ist die die geplante Straße umgebende Knotenlinie durch eine Baugrenze zu ersetzen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt, der
Titel des Geltungsbereiches wird geändert. Der Hinweis ist durch die
Überarbeitung der Planung gegenstandslos geworden. Naturschutz- und Grünflächenamt Es liegt ein schwerer Eingriff in Natur und Landschaft vor. Ein Ausgleich ist möglich, wenn alle vorgeschlagenen Begrünungsmaßnahmen durchgeführt werden. Auswertungsergebnis: Die Eingriffe und deren Ausgleich wurden in einem Fachgutachten ermittelt und in die Planung eingestellt. Die TF berücksichtigen nicht
alle erforderlichen Maßnahmen. Sie sind zu erweitern. Auswertungsergebnis: Der Bebauungsplan ist in
Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag zu sehen, der ebenfalls Regelungen
zur Begrünung enthält. Festsetzung von beidseitigen
Baumpflanzungen entlang der S-Bahntrasse und des verlängerten Syringenwegs. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt.
Für Baumpflanzungen in öffentlichen Flächen besteht kein
Festsetzungserfordernis. Auf den Privatgrundstücken sind Pflanzungen erfolgt. Zulässigkeitsbeschränkung unterirdischer Bauten auf 80% der Innenhoffläche, Erdüberdeckung mind. 80 cm. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt. Der Vorschlag wurde aufgrund des baulichen und finanziellen Aufwands (Statik, tieferer Aushub, keine ökonomische Nutzung der Tiefgaragendachfläche) nicht übernommen. Es sind 38 Bäume zu erhalten (Einzelnennung der Bäume). Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt, die Festsetzung ist entbehrlich, da die BaumSchV unabhängig vom Bebauungsplan gilt. Die nicht überbaubaren Grundstücke sind vollständig zu bepflanzen (Forderung nach konkreter Pflanzfestsetzung, z.B. Zwerg- und Kleinsträucher). Auswertungsergebnis: Die Maßnahme ist im städtebaulichen Vertrag umgesetzt und bedarf keiner Festsetzung. In der Begründung sind grundsätzliche Aussagen zum Vorliegen des Eingriffs und seinem Ausgleich zu machen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt, die Begründung wird ergänzt und überarbeitet. Tiefbauamt Bedenken bzgl. der Ausweisung von Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde gefolgt. Es werden keine Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung mehr ausgewiesen. Die wegfallenden öffentlichen
Stellplätze sind durch Garagenbauten zu ersetzen und möglichst öffentlich
nutzbar zu machen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde nicht
gefolgt, da eine öffentliche Mitbenutzung der privaten Parkmöglichkeiten nicht
über das Bebauungsplanverfahren geregelt werden kann. Das Flurstück 44 sollte nicht
mehr der verkehrlichen Erschließung dienen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde gefolgt. Die
Festsetzung wurde zugunsten einer Kerngebietsnutzung aufgegeben. Eisenbahnbundesamt Auf einen Bestandsschutz seitens der Bahnbetriebsanlagen in Bezug auf Verkehrslärm und Erschütterungen wird verwiesen. Auswertungsergebnis: Der Hinweis wird zur Kenntnis
genommen. Er behindert die Umsetzung der Planung nicht. In Auswertung der Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange ergab sich als wesentliche Planänderung die
Änderung des räumlichen Geltungsbereichs IV-76. Hierzu wurde eine 2.
Beteiligung der von der Geltungsbereichsänderung betroffenen Behörden
durchgeführt. Die Grundzüge der Planung wurden durch die vorgebrachten Hinweise
und Bedenken nicht berührt. Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange sowie der entsprechend überarbeitete Bebauungsplanentwurf
wurde am 28. September 1999 vom Bezirksamt beschlossen.[28]) Gleichzeitig wurde der Beschluss über die
Durchführung der öffentlichen Auslegung gefasst. 4.VeränderungssperreFür das Grundstück der Storkower Straße 158 wurde 1996 eine Veränderungssperre[29]) gemäß § 16 Abs. 1 BauGB erlassen. Der Eigentümer hatte einen Antrag zur Errichtung von Pkw-Stellplätzen auf dem zum damaligen Planungszeitpunkt zur Festsetzung für Straßenverkehrsflächen vorgesehenen Vorgartenflächen seines Grundstücks gestellt. Dieses Vorhaben wäre nach § 34 BauGB zulässig gewesen, aber es widersprach den Bebauungsplanungszielen. Der Bauantrag wurde zurück gestellt, eine Veränderungssperre erlassen und der Bauantrag versagt. Die betreffende Vorgartenfläche des Grundstücks Storkower Straße 158 wurde vom Eigentümer gärtnerisch gestaltet. 5. Planreife gemäß § 33 Abs. 2
BauGB Nach Abschluss der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und Klärung aller während der Trägerbeteiligung zutage getretenen Probleme, konnte die Übereinstimmung des Vorhabens mit den Planungszielen festgestellt werden. Voraussetzung hierfür war der Antrag mit Anerkennung der zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans durch den Vorhabenträger des Forums Landsberger Allee einschließlich seiner Rechtsnachfolger. Ein entsprechender Beschluss des Bezirksamts wurde in der Sitzung am 29. April 1997 gefasst.[30]) Die förmliche Feststellung über die Planreife gemäß § 33 Abs. 2 BauGB a.F. für das „Forum Landsberger Allee“ wurde mit einem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung am 14. Mai 1997 getroffen.[31]) 6.Öffentliche AuslegungFür das Bebauungsplanverfahren IV-76 wurde die Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 25. Oktober bis einschließlich 26. November 1999 durchgeführt. Die Auslegung wurde am 15. Oktober 1999 auf Seite 4204 des Amtsblatts Nr. 54 sowie durch Anzeige in der Tagespresse und einer bezirklichen Zeitschrift ortsüblich bekannt gemacht. Sie fand in den Räumen des Bezirksamts Prenzlauer Berg, Storkower Straße 139 C, statt. Eine schriftliche Information der gem. § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange sowie der betroffenen Grundstückseigentümer über die öffentliche Auslegung erfolgte mit Schreiben vom 20.10.1999. Während des Auslegungszeitraums bestand die Möglichkeit, den Bebauungsplan einzusehen und die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutert zu bekommen. Es erfolgten zwei schriftliche Stellungnahmen der Vertreter von Bürgern sowie von neun Trägern öffentlicher Belange. Drei weitere Träger öffentlicher Belange gaben ihre Hinweise telefonisch. Von den eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf IV-76 sind die folgenden Äußerungen von Relevanz: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe Aufrechterhaltung der Forderung nach einer Festsetzung zur Begrenzung der Verkaufsfläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans auf 8.000 m² im Rahmen der Steuerung der gesamtstädtischen Verkaufsflächen- und Kaufkraftentwicklung Auswertungsergebnis: Mit der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen vom 04.07.2005 wird diese Forderung nicht mehr aufrechterhalten (siehe Beteiligung der Träger öffentlicher Belange). Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. XII C Bitte um Änderung des Begründungstextes hinsichtlich der ursprünglich geplanten Fortführung des Fußgängertunnels unter der Bahntrasse, da diese Option weiterhin erhalten bleiben soll. Auswertungsergebnis: Entsprechende Aussagen wurden ins Kapitel „Belange des Verkehrs“ eingefügt. Sofern die Realisierung eines Tunnels außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen als Bestandteil der Bahnfläche beabsichtigt ist, kann dieser über den parallel zum Bahndamm verlaufenden Geh- und Radweg erreicht werden. Er befindet sich dann außerhalb des Geltungsbereiches und findet daher keine besondere Erwähnung in der Begründung. Die Erforderlichkeit eines Tunnels wird jedoch aufgrund der vorhandenen Möglichkeiten der Querung der Bahntrasse über die Landsberger Allee sowie den Bahnhof selbst, bezweifelt. Darüber hinaus war die Erforderlichkeit des Tunnels seinerzeit mit einer inzwischen aufgegebenen Parkhausentwicklung für die Stellplatzversorgung des Sportparks verbunden. Senatsverwaltung für Finanzen Hinweis darauf, dass der geplante Ausbau der Storkower Straße nicht im Entwurf zur Investitionsplanung 1999-2003 erhalten ist, aufgrund der angespannten Haushaltslage keine zusätzlichen Mittel durch das Land zur Verfügung gestellt werden können. Auswertungsergebnis: Die Umsetzung der langfristigen Planungsabsicht ist nicht mehr Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplans, wird durch diesen aber berücksichtigt, indem eine Trassenfreihaltung erfolgt. Kosten entstehen somit nicht. Aufgrund der verkehrlichen Bedeutung als übergeordnete Hauptverkehrsstraße ist von einer Finanzierung außerhalb des bezirklichen Haushalts auszugehen. Deutsche Bahn AG Bei Planungen ist grundsätzlich zu sichern, dass es zu keiner Übertragung von Abstandsflächen an Eisenbahnflächen kommt. Es ist ein Abstand von 20 m zur benachbarten Gleisachse nicht zu unterschreiten. Dieser Abstand kann sich in Abhängigkeit von der Höhe der Bauwerke vergrößern. In einem Abstand von 10 m lehnen wir jede Neubebauung ab. Auswertungsergebnis: Die Grenzprobleme zu Bahnflächen wurden vom Bauherrn durch Flächenerwerb von der Deutschen Bahn AG im betreffenden Bereich gelöst. Mit diesem Flächenerwerb wurde eine Änderung des räumlichen Geltungsbereichs erforderlich. (Bezirksamtsbeschluss Nr. 237/96 vom 19.11. 96) Eine Überlagerung von Abstandsflächen über die Grundstücksgrenze des Kerngebiets erfolgt gemäß § 6 Abs. 14 BauO Bln (alt) nicht. Das Landesschulamt, der
Landesbetrieb für Informationstechnik, die Berliner Verkehrsbetriebe, die BEWAG
und das Bundeseisenbahnvermögensamt haben in Ihren Stellungnahmen keine
Bedenken geäußert oder Hinweise gegeben bzw. haben erklärt, dass sie von den
geplanten Festsetzungen nicht betroffen sind. Des Weiteren widerspricht ein Bürger vehement · der Einbeziehung seines Grundstücks in die Ausbauplanung der Storkower Straße · der Reduzierung von Parkplätzen im öffentlichen Verkehrsraum. Auswertungsergebnis: Den Anregungen wurde durch die Änderung der Planung teilweise entsprochen. Die Verbreiterung der Storkower Straße wird durch eine Freihaltung der Trasse, aber nicht mehr durch eine Einbeziehung von privaten Grundstücksflächen in die öffentliche Verkehrsfläche gesichert. Das zur Erweiterung der Storkower Straße erforderliche Planverfahren ist zum gegebenen Zeitpunkt, wenn die Ausbaumittel zu Verfügung stehen und der Bedarf noch vorliegt, durchzuführen. Der Umbau der Straßenverkehrsflächen, insbesondere im verlängerten Syringenweg, hat bereits stattgefunden. Er steht in Zusammenhang mit der bereits erfolgten Ausführung der Planung, die u.a. die Errichtung eines Parkhauses, einer Tiefgarage und eines Stellplatzes zum Inhalt hat und die insgesamt zur Verfügung stehende Stellplatzanzahl deutlich erhöht hat. Die 2. Bürgerstellungnahme regt an, die geplante Brücke über den Bahngraben am nördlichen S-Bahnzugang als Verbindung zur Paul-Heyse-Straße in den Geltungsbereich einzubeziehen (Verbesserung der Wegeverbindung in Verlängerung des Syringenwegs zwischen den Volksparks, Einbeziehung der Parkmöglichkeiten im Bereich der Storkower Straße bei Veranstaltungen in den Sporthallen). Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt. Für den Neubau der Brücke ist ein bahnrechtliches Verfahren gemäß AEG (Allgemeines Eisenbahn Gesetz) notwendig. Dies kann durch einen Bebauungsplan nicht ersetzt werden. Für Fußgänger ist eine Verbindung über den S-Bahnhof bereits vorhanden. Für die übrigen Verkehrsteilnehmer ist der Umweg über die Landsberger Allee zumutbar. Fazit Die Grundzüge der Planung wurden durch die vorgebrachten Bedenken und Anregungen nicht berührt. Unter Würdigung der vorgebrachten Anregungen wurde der Bebauungsplan wie folgt geändert: Regelung der geplanten Straßenerweiterung der Storkower Straße als Trassenfreihaltung anstelle von öffentlicher Verkehrsfläche; Einschränkung der zulässigen Tiefgaragenebenen auf eine. Die Änderungen am Plan machen die Durchführung einer erneuten Offenlage gemäß § 3 Abs. 3 BauGB (a.F.) in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB erforderlich. Ein Beschluss des Bezirksamts über das Ergebnis der öffentlichen Auslegung wurde in der Sitzung am 18. Oktober 2005 gefasst.[32]) Die Bezirksverordnetenversammlung hat dies in der Sitzung am 9. November 2005 zur Kenntnis genommen.[33]) Hinweis Nach der öffentlichen Auslegung und als Ergebnis der fortgesetzten städtebaulichen Diskussion über die geplanten Festsetzungen haben sich weitere redaktionelle und inhaltliche Änderungen am Bebauungsplanentwurf IV-76 ergeben. Diese betreffen im Wesentlichen: · die Kartengrundlage (Aktualisierung zur erneuten öffentlichen Auslegung z.B. Eintragung des bereits gebauten Landsberger Allee Forums als baulicher Bestand); · den Wegfall von Wohnnutzungen (Für die Festsetzung von Wohnen im Kerngebiet besteht kein Erfordernis mehr, da derzeit kein Bedarf an neuen Wohnungen in diesem Bereich vorhanden ist.); · Verzicht auf die Festsetzung einer Fläche, die mit Geh- und Radfahrrechten zu belasten ist (Die Festsetzung ist entbehrlich, da das Wegerecht vertraglich gesichert ist. Der Weg ist angelegt und steht der Öffentlichkeit uneingeschränkt zur Verfügung.); · Verzicht auf die Festsetzung eines Luftgeschosses zur Einfahrt auf die Stellplatzfläche sowie des Ausschlusses von Zufahrten für weite Teile der anliegenden Straßenverkehrsflächen (Verzicht zugunsten eines weiter gefassten Zufahrtsbereichs. Die exakte Festlegung der einzelnen Zufahrt ist städtebaulich entbehrlich.); · Geringfügige Reduzierung überbaubarer Flächen im Bereich des verlängerten Syringenwegs (Anpassung an die inzwischen vorgenommenen Grundstücksteilungen); · Verzicht auf den Ausschluss von Tankstellen in Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen (für eine derartige Einschränkung wird keine Erforderlichkeit mehr gesehen, da mit einer Tankstelle in einem Parkhaus städtebaulich keine Auswirkungen auf den Baukörper zu erwarten sind.); · Verzicht auf einen Ausschluss von Parkhäusern in Teilen der Bebauung (für eine derartige Einschränkung wird keine Erforderlichkeit mehr gesehen. Sie entspricht zudem nicht der Bestandsnutzung.); · Verzicht auf die Festsetzung eines Schalldämmmaßes für Fassaden und Fenster (eine inhaltsgleiche Regelung ist inzwischen Bestandteil der einzuhaltenden technischen Baubestimmungen, die unabhängig von Bebauungsplänen einzuhalten sind.); · Einfügung einer Festsetzung zur Überschreitung der zulässigen Obergrenze für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen. (Aufgrund des bestehenden Nutzungsmaßes ist eine entsprechende Regelung erforderlich.). Weiterhin waren Anpassungen an den textlichen Festsetzungen erforderlich (Klarstellung von Formulierungen ohne inhaltliche Veränderungen). Da die vorgesehenen Änderungen wesentliche Planinhalte und somit die Grundzüge der Planung betreffen, wird eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Behördenbeteiligung) sowie der Bürger (öffentliche Auslegung) durchgeführt. 7.Erneute öffentliche AuslegungIn der Zeit vom 7. November bis einschließlich 6. Dezember 2005 wurde eine erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 3 BauGB (1986) aufgrund der vorgenommenen Änderungen durchgeführt. Die Auslegung wurde am 28. Oktober 2005 auf Seite 4105 des Amtsblatts Nr. 54/2005 sowie durch Anzeige in der Tagespresse bekannt gemacht und fand in den Räumen des Bezirksamt Pankow, Abt. Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, in der Storkower Straße 139 C statt. Zusätzlich erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
gemäß § 4 BauGB (1986) fand mit Schreiben vom 02.11.2005 nahezu
zeitgleich statt. Zur Abgabe der Stellungnahme wurde eine Frist bis zum
9. Dezember 2005 gesetzt. Während des Auslegungszeitraumes informierten sich insgesamt 5 Personen über die Inhalte des Entwurfs zum Bebauungsplan IV-76, es erfolgten eine Einsichtnahme und vier telefonischer Anfragen. Es liegen keine schriftlichen Stellungnahmen vor. Von den eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf IV-76 sind die folgenden Hinweise und Einwendungen bedeutend: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I B, Schreiben vom 06.12.2005Mit der vorgelegten Planung werden die dringenden Gesamtinteressen Berlins i.S.v. § 7 Abs. 1 Nr. 7 AGBauGB (Zentrenstruktur des FNP) beeinträchtigt. Die Ziele des B-Plans stimmen nicht mit den Zielen des StEP Zentren 2020 überein: Der Standort ist im StEP Zentren 2020 nicht als Zentrum eingestuft. Dementsprechend stellt der FNP diesen Bereich als gemischte Baufläche M1 ohne die Signatur Einzelhandelskonzentration dar. Die Realisierung der geplanten 14.000 m² BGF wird insbesondere eine weitere Schwächung des Ortsteilzentrums Anton-Saefkow-Platz nach sich ziehen. Einzelhandelsnutzungen sollten daher auf das Erdgeschoss begrenzt bleiben. Auswertungsergebnis: Den Einwendungen wird nicht gefolgt. Im Zuge der Abstimmungen zu den Festsetzungen des Bebauungsplans mit der zuständigen Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr gelangte man zu dem Ergebnis, dass eine textliche Festsetzung mit dem Ziel der Verkaufsflächenbegrenzung an dieser Stelle städtebaulich schwer zu begründen ist. Im Ergebnis der Abstimmung wurde eine Baukörperausweisung mit verkaufsflächenbegrenzender Wirkung vorgenommen. Die Ausweisungen im Bebauungsplan entsprechen den Darstellungen im FNP, der für den Bereich die Entwicklung zur gemischten Baufläche M1 vorsieht. Dies ermöglicht im Bebauungsplan eine Kerngebietsfestsetzung, auch wenn keine Einzelhandelskonzentration dargestellt ist. Einzelhandelskonzentrationen sind den gesamtstädtisch wichtigen Einkaufszentren vorbehalten. Eine derartige Entwicklung ist im Geltungsbereich weder beabsichtigt noch zu erwarten. Insofern liegt auch kein Widerspruch zum STEP Zentren 2020 vor, da sich dieser auf die gesamtstädtischen Zentren bezieht. Da den Darstellungen im FNP eine Abwägung zugrunde liegt, wird ein Widerspruch zu den gesamtstädtischen Entwicklungszielen bei Bebauungsplänen, die aus dem FNP entwickelt sind, grundsätzlich ausgeschlossen. Da der FNP jedoch auf eine Regelung, z.B. dass Kerngebiete nur in Bereichen mit dargestellter Einzelhandelkonzentration zu entwickeln sind, verzichtet, musste bei FNP-Aufstellung mit einer derartigen Bebauungsplanfestsetzung, die zudem überwiegend den bereits genehmigten und gebauten Bestand enthält, gerechnet werden. Den zusätzlich zum FNP im STEP Zentren 2020 formulierten gesamtstädtischen Zielen wird durch ergänzende Festsetzungen Rechnung getragen. Durch die Festsetzung der überbaubaren Flächen und die Einschränkung von unterirdischen Stellplätzen ist eine Annahme, dass über den Bestand hinaus mit einer wesentlichen Zunahme der Verkaufsfläche zu rechnen ist, unrealistisch. Der Standort ist somit in seiner Entwicklungsfähigkeit begrenzt und steht deutlich unterhalb einer gesamtstädtischen oder gesamtbezirklichen Bedeutung. Er ist im bezirklichen Zentrenkonzept als Bestandteil des Fachmarktzentrums Landsberger Allee als Konzentrationspunkt für Einzelhandel (aperiodisch) und Service/Dienstleitungen dargestellt und steht in Zusammenhang mit dem ehemaligen Schlachthof „Eldenaer Straße“. Mit der Ausweisung wird grundsätzlich dem bezirklichen Zentrenkonzept gefolgt, so dass eine Einordnung ins abgestufte Entwicklungssystem der Einkaufsstandorte gegeben ist. Aufgrund der mangelnden Entwicklungsfähigkeit geht vom Geltungsbereich keine Gefahr für die gesamtstädtischen Zentren (STEP Zentren 2020) aus. Zur Vermeidung negativer Auswirkungen erfolgen Baukörperausweisungen mit verkaufsflächenbegrenzender Wirkung. Demnach sind lediglich im der Landsberger Allee zugewandten Teil des Geltungsbereichs umfangreiche Einzelhandelsnutzungen sinnvoll unterzubringen. Im nördlichen Teil des Geltungsbereichs ist aufgrund der vorgegebenen maximalen Gebäudetiefe die Unterbringung von umfangreichen und unverträglichen neuen Einzelhandelsflächen nicht sinnvoll möglich. Die ausgewiesene Tiefe des Baukörpers entspricht dem vorhandenen neu renovierten Bürogebäude bzw. orientiert sich an Büronutzungen und ist daher nicht für Einzelhandel in größerem Umfang geeignet. Die Entwicklung von Einzelhandel durch Einbeziehung jeglicher zulässiger Geschossfläche in vorhandenen oder neuen Bürohäusern ist somit nur theoretischer Natur. Eine Gliederung des Kerngebiets zum Nutzungsausschluss jeglichen weiteren Einzelhandels wird daher als entbehrlich angesehen. Zusätzliche kleine Einheiten in den Erdgeschossen sind weiterhin möglich, haben für die Verkaufsflächenentwicklung jedoch nur untergeordnete Bedeutung. Gemäß Stellungnahme der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen bestehen aus handelsstruktureller und wirtschaftspolitischer Sicht keine Bedenken gegen die Festsetzungen des Bebauungsplans. Insbesondere bzgl. der Verkaufsflächenbegrenzung erfolgte hier eine intensive Abstimmung. Eine Schwächung des Ortsteilzentrums Anton-Saefkow-Platz ist lt. Stellungnahme des Bezirksamts Lichtenberg aufgrund der unterschiedlichen Nutzungen bzw. der Entfernung nicht zu befürchten und wäre - da die beanstandete Nutzung bereits vor Jahren weitestgehend realisiert wurde - inzwischen eingetreten. Eine Reduzierung der überwiegend bereits vorhandenen etwa 8.000 m² Einzelhandelsflächen (ca. 14.000 m² BGF) ist auch unter Betrachtung der im Umfeld bestehenden Nutzungen (im Umkreis von weniger als 500 m befinden sich mehrere umfangreiche Einzelhandelsbetriebe) nicht zu rechtfertigen. Die Rücknahme bestehender Baurechte wird aus den genannten Gründen nicht in Erwägung gezogen. Aus dem Entzug bzw. der Einschränkung bestehender Nutzungsrechte durch die Bauleitplanung könnten zudem Entschädigungsansprüche gemäß §§ 39, 42 BauGB erwachsen, die zu Belastungen des Bezirkshaushalts führen würden. Senatsverwaltung für Finanzen Es muss sichergestellt sein, dass bzgl. der für den Straßenausbau zu tragenden Kosten eine Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erfolgte, so dass durch die Festsetzung des B-Plans, den Abschluss von Verträgen und die Realisierung von Baumaßnahmen keine finanziellen Verpflichtungen eingegangen werden, die zu nicht geplanten Belastungen für den Haushalt des Landes Berlin führen. Auswertungsergebnis: Die Storkower Straße ist
Bestandteil des mittleren Straßenrings, einer übergeordneten
Hauptverkehrsstraße. Die Durchführung eines zum Ausbau notwendigen
Planverfahrens sowie die Finanzierung des Straßenausbaus obliegen der
Hauptverwaltung als gewährleistender Stelle für die überbezirklichen
Verkehrsplanungen. Darüber hinaus beinhaltet der Bebauungsplan keine entschädigungspflichtigen oder enteignungsgleichen Festsetzungen, so dass keine Auswirkungen auf die Haushalts- und Finanzplanung entstehen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. VIII D
25 Hinweis auf die Lage des Plangebiets im Einzugsbereich des Mischwasserpumpwerks Berlin XII, Rudolfstraße. Um das Ziel der Reduzierung des Schadstoffeintrags aus den Mischwasserüberläufen in die Gewässer aus diesem Gebiet nicht zu gefährden, sind die seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegten Einleitbeschränkungen für die beplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- und Niederschlagsentwässerung einzuhalten. Dadurch kann es erforderlich werden, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern oder durch andere Maßnahmen zurückzuhalten. Auswertungsergebnis: Ein entsprechender Hinweis
zu der wahrscheinlichen Einleitungsbeschränkung wird in Kapitel I.2.2.4
(Technische Infrastruktur / Leitungen) der Begründung aufgenommen. Die
diesbezüglichen Entscheidungen und Auflagen sind jedoch nicht Bestandteil des
Bebauungsplans. Berliner Verkehrsbetriebe – BVG - Zentrale
Leitungsverwaltung Im Bereich der geplanten Baumaßnahme befinden sich
Kabelanlagen /Erdungsanlagen der Bahnstromversorgung der Straßenbahn. Die
entsprechende Höhenlage der Kabel ist zu sichern. Um Abstimmung wegen genauer
Trassenbestimmung wird gebeten. Bei unverrohrten Kabeltrassen sind unsere Kabel mit
Kabelschellrohren abzudecken. Im
Bereich der Baumaßnahme befindliche Fahrleitungsanlagen der Straßenbahn sind zu
beachten. Auswertungsergebnis: Die vorgebrachten Hinweise berühren nicht den Planungsinhalt. Die Anlagen sind durch die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen gesichert. Berliner Wasserbetriebe, Abt. Netzbau TNB-PD Im Geltungsbereich befinden
sich in der Storkower Straße sowie der Landsberger Allee Wasserversorgungs- und
Entwässerungsanlagen der BWB, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur
Verfügung stehen. Bezüglich der aufzunehmenden
Regenabflussmenge von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen ist mit
Einleitungsbeschränkungen zu rechnen. Im öffentlichen Straßenland
des Geltungsbereichs liegt in der Landsberger Allee eine Abwasserdruckleitung
DN 1000. Auswertungsergebnis: Ein entsprechender Hinweis
zu der Möglichkeit von Einleitungsbeschränkungen für gering verschmutztes
Regenabflusswasser wird in Kapitel I.2.2.4 (Technische Infrastruktur /
Leitungen) der Begründung aufgenommen. Grundsätzlich werden
Einleitungsbeschränkungen jedoch im Rahmen des Bauantrags- bzw.
-anzeigeverfahrens definiert. Berliner StadtreinigungHinweis darauf, dass detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Straßenneu- bzw. -umbaupläne gestellt werden. Auswertungsergebnis: Der vorgebrachte Hinweis ist ohne bauplanungsrechtliche Relevanz. Die notwendige Abstimmung hat bei Umsetzung der Straßenbaumaßnahme zu erfolgen. BEWAG Immobilien, ImmobilienplanungDie Leitungsrechte der im Geltungsbereich befindlichen BEWAG-Anlagen müssen gesichert werden. Auswertungsergebnis: Für vorhandene Leitungen bestehen Leitungsrechte bzw. ein Anspruch darauf. Eine Festsetzung ist somit entbehrlich. BEWAG, Vertrieb/Netz Region OstIm Plangebiet befinden sich Fernwärmeanlagen der Bewag. Diese sind bei der Baumaßnahme zu berücksichtigen. Um Eintragung eines Leitungsrechts in der erforderlichen Breite und Höhe zzgl. eines beidseitigen Sicherheitsstreifens für die Flurstücke 78, 89, 91, 95 und 96 wird gebeten. Der Fernwärmebestand aus vermessenen Lageplänen ist in die Planunterlage zu übernehmen. Aufgrund der Neufassung des BauGB, 3. Abschnitt, § 9.23 sowie der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung vom 16. Nov. 2001) bitten wir Sie, die nachfolgende Formulierung unter Punkt 3.4 Immissionsschutz aufzunehmen: "Die Energieversorgung des Bebauungsgebiets ist grundsätzlich mit einem geringen Einsatz an Primärenergie sicherzustellen. Bei der Beurteilung der zum Einsatz kommenden Energieträger sind die Auswirkungen auf die Umwelt und den Klimaschutz hinsichtlich des Primärenergieverbrauches und der CO2-Emlsslon gegenüberzustellen sowie die Aspekte der Nachhaltigkeit zu berücksichtigen." Auswertungsergebnis: Für vorhandene Leitungen bestehen Leitungsrechte bzw. ein Anspruch darauf. Eine Festsetzung ist somit entbehrlich. Dem Hinweis 2 wird nicht gefolgt, da dieser nicht den Regelungsgehalt des Bebauungsplans betrifft. Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg - GL 8Im Plangebiet besteht ein
Einzelhandelsangebot mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.000m² für
zentrenrelevante Sortimente. Eine Erweiterung des Einzelhandelsangebots kann zu
einem Widerspruch mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 Satz 2 LEPro führen, dem
zufolge der Anteil an Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren auf
ein Maß zu begrenzen ist, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und
die geplante Zentrenstruktur nicht gefährdet. Wenn durch geeignete
Festsetzungen eine Erweiterung des Einzelhandelsangebots ausgeschlossen wird,
steht der Bebauungsplanentwurf im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 Satz 2
LEPro. Auswertungsergebnis: Zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Ziele des LEPro erfolgt eine faktische Verkaufsflächenbegrenzung durch entsprechende Baukörperausweisungen. Demnach sind lediglich im der Landsberger Allee zugewandten Teil des Geltungsbereichs umfangreiche Einzelhandelsnutzungen möglich. Im nördlichen Teil des Geltungsbereichs ist aufgrund der vorgegebenen maximalen Gebäudetiefe die Unterbringung von umfangreichen Einzelhandelsflächen nicht möglich. Die realistisch anzunehmende entwickelbare Verkaufsfläche ist bereits überwiegend vorhanden. Wesentliche Erweiterungen sind nicht zu erwarten, die Entwicklung von Einzelhandel im vorhandenen Bürohaus ist nur theoretischer Natur. Sollte es zu einer Umsetzung zusätzlicher kleiner Einheiten im Erdgeschoss kommen, wären diese für die Verkaufsflächenentwicklung des Geltungsbereichs jedoch nur von untergeordneter Bedeutung. DB Netz AG, Niederlassung OstGrundsätzlich
ist bei Planungen zu sichern, dass es zu keiner Übertragung von Abstandsflächen
gemäß § 6 der BauOBln kommt. Eine
Übernahme von Baulasten auf Eisenbahngelände ist grundsätzlich auszuschließen. Ebenso ist die Zuwegung
gemäß § 5 BauOBln ohne Inanspruchnahme von Eisenbahnflächen zu sichern.
Weiterhin ist § 17 BauOBln zu beachten. Die vorgesehene Bebauung darf die
Sicherheit und Leichtigkeit des Verkehrs nicht beeinflussen. Die Zugänglichkeit zu den Bahnanlagen muss für Instandhaltungs- und Sanierungsarbeiten für die Mitarbeiter der Deutschen Bahn AG jederzeit zugänglich sein. Auswertungsergebnis: Eine Überlagerung von Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln (alt) erfolgt nicht. Die Zuwegung gemäß § 5 BauOBln ist ohne Inanspruchnahme von Bahnflächen gesichert. Ebenso wird gemäß § 16 Abs. 2 BauOBln (vormals § 17) die Sicherheit und Leichtigkeit des öffentlichen Verkehrs durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht beeinträchtigt. Die Zugänglichkeit der Bahnanlagen ist vom Bebauungsplan nicht berührt. Nicht erwähnte Hinweise berühren nicht den Inhalt des Bebauungsplans. Eisenbahn-Bundesamt – Außenstelle Berlin -Die
Betriebsanlagen der Bahn einschließlich der Schutzvorkehrungen genießen
Bestandsschutz. (...) Dies beinhaltet insbesondere, dass künftige
Anwohner/Nutzer an einer bestehenden Betriebsanlage der Bahn den Verkehrslärm
und weitere Immissionen wie Erschütterungen zu dulden haben, die sich aus dem
bestimmungsgemäßen Gebrauch der Anlagen ergeben. Immissionsminderungsmaßnahmen
sind, soweit bei diesem Bauvorhaben erforderlich, vom Bauherren in eigener
Zuständigkeit vorzusehen und zu realisieren. Es ist sicherzustellen, dass bei der Umsetzung der Planungen und auch für die Zukunft gewährleistet wird, dass keinerlei Beeinträchtigungen und/oder Gefährdungen für die Betriebsanlagen der Bahn und des Eisenbahnbetriebs eintreten. Erforderlichenfalls sind entsprechende Vorkehrungen zum Schutz der Betriebsanlagen zu treffen. Auswertungsergebnis: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und finden Eingang in Kap. I.2.2.3 (Erschließung) sowie II.4.1 (Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse) der Begründung zum Bebauungsplan. Da sie sich auf geltendes Recht beziehen, das der Abwägung zum Bebauungsplan zu Grunde liegt, sind sie ohne Auswirkung auf den Planinhalt. Bezirksamt Lichtenberg, Amt für Planen und Vermessen, Planungen
und Maßnahmen des Bezirks Lichtenberg werden nicht gefährdet. Die Auswirkungen
auf die Zentren Anton-Saefkow-Platz/Judith-Auer-Str., Storkower Bogen,
City-Point-Center sind aufgrund unterschiedlicher Nutzungen bzw. der Entfernung
geringfügig. Auswertungsergebnis: Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Fazit Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange hat keine Auswirkungen auf die Inhalte des Bebauungsplans. Aufgrund der vorgebrachten Stellungnahmen aus der
Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind,
wurde die Begründung zum Bebauungsplan zu folgenden Punkten ergänzt bzw.
geändert: Kapitel I.2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen Kapitel II.3.4 Immissionsschutz Kapitel III.4 Abwägungsbelange Die Erforderlichkeit zur Durchführung eines neuerlichen Beteiligungsverfahrens resultiert aus den dargestellten Änderungen nicht. B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004
(BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel
21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 ( BGBl. I S. 1818, 1824) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung
vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch
Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 5. Mai 2004 BGBl. I S.
718) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl I S. 2253), zuletzt geändert
durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049/2076). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom
23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993
(BGBI. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des
Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert
durch das Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und
Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der vor dem 31.
Dezember 1997 geltenden Fassung gemäß § 243 Abs. 2 BauGB. (BNatSchG in der
Fassung der Bekanntmachung vom 12. März 1987 (BGBl. I
S. 889), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetztes vom 18. August 1997 (BGBl. I, S. 2081,
2110)) Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757),
geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 24. Juni 2005 (BGBl. I S. 1794) Aufgestellt Berlin, den
2006 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung --------------------------------------- --------------------------------------- Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung Leiter
des Amtes für Planen
und Genehmigen C. ANLAGEN 1. Textliche Festsetzungen 1. Im Kerngebiet sind die Ausnahmen nach
§ 7 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO (Tankstellen) nicht Bestandteil des
Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1
Abs. 6 BauNVO) 2. Im Kerngebiet dürfen bauliche Anlagen
die jeweils festgesetzte Höhe baulicher Anlagen nicht überschreiten. Dies gilt
nicht für Schornsteine und Entlüftungsanlagen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO) Dachaufbauten können im Einzelfall
bis zu einer Grundfläche von 65,0 m² und einer Höhe von 4,0 m über
der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden,
wenn diese ausschließlich der Aufnahme technischer Anlagen dienen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO) 3. Auf der Fläche für Tiefgaragen und
Stellplätze können einzelne bauliche Anlagen bis zu einer Grundfläche von
40 m² und einer Höhe von 3,5 m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn
diese ausschließlich der Erschließung der Tiefgaragen dienen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO, § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 4. Bei der Ermittlung der zulässigen
Grundfläche darf die festgesetzte Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen
und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des § 14
BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ausnahmsweise bis zu einem Maß
überschritten werden, das einer Grundflächenzahl von 1,0 entspricht. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §
19 Abs. 4 BauNVO) 5. Innerhalb der Fläche B sind Stellplätze
und Garagen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12
Abs. 6 BauNVO) 6. Innerhalb der Fläche A sind Garagen
unzulässig. Stellplätze können ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12
Abs. 6 BauNVO) 7. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die
Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass
die Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stickoxid (NOx) und Staub in
Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten
Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§
9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 8. Im
Kerngebiet sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu bepflanzen sind,
zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten.
Dies gilt auch, wenn unter den Stellplätzen Tiefgaragen errichtet werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 9. Ein- und Ausfahrten sind innerhalb des
Kerngebietes ausschließlich zwischen den Punkten e1-e2-e3-e4-e5-e6-e7 zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 10. Die Einteilung der
Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1
Nr. 11 BauGB) 2.
Einteilung der Biotoptypen September 1995
Anlage 2 der Vorlage zur Beschlussfassung für die BVV
Entwurf
Verordnungüber die Festsetzung des Bebauungsplans IV-76 im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg Vom
...............................2006
Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818, 1824), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: § 1 Der
Bebauungsplan IV-76 vom 10.10.2005 für das Gelände zwischen Storkower Straße,
Landsberger Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung
des Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg, wird festgesetzt. § 2 Die Urschrift des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung
Stadtentwicklung, Vermessungsamt, beglaubigte Abzeichnungen des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin,
Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, kostenfrei
eingesehen werden. § 3 Auf die Vorschriften über 1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche
(§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. § 4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser
Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und
Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs
bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche
Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des
Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs
beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften,
die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, innerhalb von zwei Jahren
seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin
schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll,
ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Frist werden die in Nummer
1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32
Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt
nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften
verletzt worden sind. § 5 Diese Verordnung tritt am
Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den .................................2006 Bezirksamt Pankow von Berlin ................................... .............................. Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung 1) Bezirksamt Pankow von Berlin, Eigentümerverzeichnis zum Bebauungsplan IV-76 (unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster) vom 30. Nov. 2004 [2]) Angaben des Bezirksamts Pankow von Berlin, Amt für Umwelt und Natur, Schreiben vom 24.03.2005 [3]) Vgl. Eingriffs- und Ausgleichsbewertung zum Entwurf des Bebauungsplans IV-76, FEMMES-MOOS – Arbeitsgemeinschaft Landschaftsplanung u. Gartengestaltung, 1995 [4]) Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 14. April 2005 (ABl. S. 1595) [5]) Unterster Schwellenwert: 20.000 m² GR, festgesetzt: 10.750 m², also nur ca. die Hälfte des unteren Eingriffswertes [6]) Die Prüfung aller theoretisch denkbaren Umstrukturierungsmöglichkeiten, z.B. vollständige Umstrukturierung des Kerngebietes zum Einkaufszentrum, zum Hotelstandort, als Stellplatzanlage etc. entspricht nicht der gesetzlichen Systematik und wird vom UVPG nicht gefordert. Die Prüfpflicht beschränkt sich auf Vorhaben und ist, wenn eine Prüfung auf der Bauleitplanebene nicht möglich ist, im anlagenbezogenen Zulassungsverfahren durchzuführen. [7]) Stadtentwicklungspläne 1 und 2 - öffentliche Einrichtungen, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz, Berlin 1995 [8]) Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Berlin 1998 [9]) mobil2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 [10]) Konzept zur Industrieflächensicherung, Hrsg.: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, Januar 1993 [11]) Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich, Fortschreibung des Industrieflächensicherungskonzeptes, Hrsg.: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, Juli 2000 [12]) Entwurf zur Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Prenzlauer Berg, Teilbereich „Storkower Straße“, Projektgemeinschaft Arbeitsgruppe für Stadtplanung (AGS)+Landschaft, Planen & Bauen, 1996/97 [13]) Zentrenkonzept des Bezirks Pankow von Berlin, BA-Beschluss vom 06.12.2005 (Vorlage Nr. V-1193/2005), BVV zur Kenntnis am 14.12.2005 (Drs. V-1159) [14]) a.a.O. (3) [15]) Das städtebauliche Ziel wurde im Aufstellungsverfahren bereits in Teilen umgesetzt. [16]) Alle Werte gerundet [17]) Im Bereich der beiden Schmalseiten des Gebäudes Storkower Straße 160 kommt es zu Überlappungen der Abstandsfläche mit den westlich davon geplanten Gebäuden. [18]) Gemäß § 243 Abs. 2 BauGB wurde die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung weiter angewendet. [19]) a.a.O. (3) [20]) Die Planung ist inzwischen umgesetzt, Berlin hat die betroffenen Flächen - Storkower Straße südlich Flurstück 94 und verlängerter Syringenweg am Bahnhofsgebäude - bereits übernommen. [21]) Für die bereits umgesetzten Teile der Erweiterung der Storkower Straße im Kreuzungsbereich und im verlängerten Syringenweg ist die Umsetzung der Maßnahme durch Einbeziehung vorhandener Bäume in die Straßenplanung belegt. [22]) a.a.O. (11) [23]) Vorlage Nr.684/95, Veröffentlichung im ABl. Nr. 48 S. 3596 [24]) Drs. 923/1995 [25]) Vorlage Nr. 237/96, Veröffentlichung im ABl. Nr.61 S. 4216 [26]) Drs. 284/96 [27]) Vorlage Nr. 20/96 [28]) Vorlage Nr. V-1097/99 [29]) Vorlage Nr. V-163/96, Veröffentlichung der Veränderungssperre IV-76/17 im GVBl. Nr. 48 S. 473 [30]) Vorlage Nr. V-404/97 [31]) Beschluss der BVV Nr. Drs. 384/97 [32]) Vorlage Nr. V-1194/05 [33]) Beschluss der BVV Nr. Drs. 1115/05 |
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