Siehe Anlage

Bezirksamt Pankow von Berlin                                                                                       .12.2005

An die

Bezirksverordnetenversammlung                                                            Drucksache-Nr.: V-1187

Vorlage zur Kenntnisnahme

für die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG

Betr.:

Nutzungsentgelterhöhung für zu Wohnzwecken genutzte Parzelle in den Anlagen „Nordend“ und „Frohsinn“

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Gemäß § 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:

Für die in den Anlagen „Nordend“ und „Frohsinn“ zu Wohnzwecken genutzte Parzellen erhöht sich das Nutzungsentgelt auf das ortsübliche Entgelt entsprechend Sachverständigengutachten vom 09.05.2005 bzw. 27.05.2005 zum nächstmöglichen Zeitpunkt wie folgt:

a) Anlage „Nordend“
    - für Parzellen mit Wohngebäuden in einem Zustand, der eine Komplettsanierung oder

      umfangreiche Instandsetzung erforderlich macht, auf 3,24 Euro/m² Wohnfläche/Monat,

    - für alle anderen Parzellen mit Wohngebäuden auf 4,32 Euro/m² Wohnfläche/ Monat.

b) Anlage „Frohsinn“
    - für Parzellen mit Wohngebäuden in der ersten bis dritten Baureihe entlang des Rosenthaler Weges

      auf 2,52 Euro/m² Wohnfläche/Monat,
    - für alle anderen Parzellen mit Wohngebäuden auf 3,24 Euro/m² Wohnfläche/Monat.

Begründung:

Mit Beschluss des Bezirksamtes V-960/2005 vom 01.03.2005 wurden die Nutzungsentgelte für zu Erholungszwecken genutzte Parzellen in den Anlagen „Nordend“ und „Frohsinn“ bestimmt. Zur Anhebung der Nutzungsentgelte für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen wurde festgelegt, Gutachten zum ortsüblichen Entgelt einzuholen. Die Gutachter haben das ortsübliche Entgelt im Vergleichsent-geltverfahren und im Bodenwertverzinsungsverfahren sowohl für in der Anlage „Nordend“ als auch für in der Anlage „Frohsinn“ belegene Parzellen  ermittelt.

Vertragsverhältnisse, die bis zum 02.10.1990 begründet wurden, unterfallen dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Nach dem Wortlaut des § 51 Abs. 1 Schuldrechts-anpassungsgesetz ist zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts für zu Wohnzwecken genutzte Parzellen auf das Bodenwertverzinsungsverfahren (4 % des Verkehrswertes des unbebauten Grundstücks jährlich) nur im Zweifel zurückzugreifen, also dann, wenn keine anderen Erkenntnisquellen gegeben sind. Es scheidet daher zur Bestimmung des ortsüblichen Entgelts aus, wenn dieses Entgelt auf anderem Wege - wie vorliegend nach dem Vergleichsentgeltverfahren - ermittelbar ist.

Vertragsverhältnisse, die ab dem 03.10.1990 begründet wurden, unterfallen dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Sie sind durch Vereinbarung den geänderten Bedingun-gen anzupassen. Auch von diesen Nutzern wird das Entgelt verlangt, das im Vergleichsentgeltverfahren als ortsüblich ermittelt wurde.

Das Nutzungsentgelt ist dafür zu zahlen, dass der Nutzer auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück ein in seinem Eigentum stehendes Gebäude haben und zu Wohnzwecken nutzen darf. Berechnungsgrundlage des Nutzungsentgelts für die Parzelle ist die Wohnfläche.

Für die Anlage „Nordend“ hat der Gutachter nach dem Vergleichsentgeltverfahren einen Ausgangswert von 5,40 €/m² Wohnfläche/Monat ermittelt. In Ansehung der im Vergleich zu baualtersgleichen Wohngebäuden einfachen Ausführung, hält er einen Abschlag von 20 % auf den Ausgangswert für angemessen, bei Wohngebäuden in einem Zustand, der eine Komplettsanierung oder umfangreiche Instandsetzung erforderlich macht, einen weiteren Abschlag von 20 % auf den Ausgangswert.

Für die Anlage „Frohsinn“ hat der Gutachter nach dem Vergleichsentgeltverfahren einen Ausgangswert von 3,60 €/m²Wohnfläche/Monat ermittelt. In Ansehung der im Vergleich zu baualtersgleichen Wohngebäuden einfachen Ausführung, hält er einen Abschlag von 10 % auf den Ausgangswert für angemessen.

Eine Erörterung mit dem Gutachter von Parzellen der Anlage „Frohsinn“ hat ergeben, dass bei Parzellen, die durch den vom Rosenthaler Weg ausgehenden Lärm beeinträchtigt sind, ein weiterer Abschlag von 20 % auf den Ausgangswert gerechtfertigt ist.

Bei einem Vor-Ort-Termin wurde festgestellt, dass von der Lärmbeeinträchtigung Wohngebäude der ersten bis dritten Baureihe der Anlage „Frohsinn“ betroffen sind.

Gegenüber den Nutzern ist ein Anpassungsverlangen in Höhe des ortsüblichen Entgelts geltend zu machen. Der Zeitpunkt der Anhebung der Nutzungsentgelte richtet sich nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz bzw. nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.

Der Beschluss des Bezirksamtes vom 01.03.2005 wurde der BVV zur Kenntnis gegeben.

Haushaltsmäßige Auswirkungen

Durch die Neuveranlagung der Parzellennutzer wird eine Einnahmeerhöhung um das 3- bis 4-fache gegenüber dem bisherigen Pachtzins und Wohnlaubenentgelt erwartet. Dem stehen Ansprüche von Parzellennutzern auf Rückzahlung gezahlter Wohnlaubenentgelte sowie von überhöhten Pachtzinsen gegenüber, soweit diese Ansprüche geltend gemacht werden und nicht verjährt sind. Die Höhe dieser Ansprüche kann nicht beziffert werden.

Gleichstellungsrelevante Auswirkungen

keine

Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung

keine

Kinder- und Familienverträglichkeit

nicht betroffen

Burkhard Kleinert

Bezirksbürgermeister