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Drucksache - V-1115
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Siehe Anlage Bezirksamt Pankow von Berlin .2005 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur Kenntnisnahme für die
Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 15 BezVG Entwurf
des Bebauungsplans IV-76 für das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger
Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des
Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg Wir bitten zur Kenntnis zu
nehmen: Gemäß
§ 15 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet: Das Bezirksamt Pankow hat in
seiner Sitzung am
beschlossen: I.
Der Auswertung
und dem Ergebnis der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB wurde
zugestimmt. II.
Der Anpassung des
Geltungsbereichs im Bereich des nördlichen S-Bahnzugangs an bestehende
Gebäudegrenzen wurde zugestimmt. III.
Der Titel des
Bebauungsplans IV-76 wurde geändert. Der neue Titel lautet wie folgt:
Bebauungsplan IV-76 für das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger
Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des
Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil Prenzlauer Berg IV.
Die bei der
Überarbeitung vorgenommenen Änderungen im Bebauungsplanentwurf IV-76 wurden
beschlossen. V.
Der
Entwurf des Bebauungsplans IV-76 vom 10.10.2005 wird einschließlich seiner
Begründung auf die Dauer eines Monats in den Räumen des Amtes für Planen und
Genehmigen gem. § 3 Abs. 3 BauGB (1986) erneut öffentlich ausgelegt. VI.
Die
erneute Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB
(1986) wird gleichzeitig mit dem Verfahren nach § 3 Abs. 3 BauGB (1986) durchgeführt. Mit
der Durchführung der Beschlüsse II. bis VI. wurde das Amt für Planen und
Genehmigen beauftragt. Begründung: Zu I. Für das Bebauungsplanverfahren IV-76 wurde die Beteiligung der
Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom
25. Oktober bis einschließlich 26. November 1999 durchgeführt.
Die Auslegung wurde am 15. Oktober 1999 auf Seite 4204 des Amtsblattes für
Berlin Nr. 54 sowie durch Anzeige in der Tagespresse und einer bezirklichen
Zeitschrift ortsüblich bekannt gemacht. Sie fand in den Räumen des Bezirksamtes
Prenzlauer Berg, Storkower Straße 139 C, statt. Eine schriftliche Information
der gem. § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange
sowie der betroffenen Grundstückseigentümer über die öffentliche Auslegung erfolgte
mit Schreiben vom 20.10.1999. Während des
Auslegungszeitraumes bestand die Möglichkeit, den Bebauungsplan einzusehen und
die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung erläutert zu bekommen. Es
erfolgten zwei schriftliche Stellungnahmen der Vertreter von Bürgern sowie von
neun Trägern öffentlicher Belange. Drei weitere Träger öffentlicher Belange
gaben ihre Hinweise telefonisch. Zusammenfassung: Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung
vorgebrachten Anregungen, Hinweise und Bedenken sind in das weitere Verfahren
eingeflossen. Zwar sind die Grundzüge der Planung durch die vorgebrachten
Einwendungen nicht berührt, es sind jedoch die Festsetzungen des Bebauungsplans
in einem Punkt wesentlich zu ändern: In Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung werden die privaten Grundstücksflächen an der Storkower Straße
und an der Straße in Verlängerung des Syringenweges nicht als öffentliche
Straßenverkehrsflächen ausgewiesen, sondern als nicht überbaubare
Kerngebietsflächen, um damit eine Flächenvorsorge für ein zukünftiges
Planverfahren zum Ausbau der Storkower Straße zu ermöglichen. Die kurzfristige
Realisierung des Straßenausbaus ist nicht mehr vorgesehen. Die abgegebenen Stellungnahmen im Rahmen der
öffentlichen Auslegung wurden in tabellarischer Form ausgewertet (siehe Anlage
1). Das Ergebnis der Abwägung bildet die Grundlage für die vorgenommenen
Änderungen am Bebauungsplanentwurf IV-76 und die Überarbeitung der Begründung. Zu II. Der nördliche S-Bahnzugang befindet sich auf
Flächen des Landes Berlin. Die bisher dargestellte Geltungsbereichsgrenze
führte durch das Bahnhofsgebäude. Damit bei einer Flurstücksbildung im
Zusammenhang mit der zu erwartenden Übernahme der Grundfläche des
Bahnhofsgebäudes durch die Deutsche Bahn keine Komplikationen mit den
Festsetzungen des Bebauungsplans auftreten können, wird die
Geltungsbereichsgrenze entlang der Gebäudegrenze des Bahnhofsgebäudes geführt. Zu III. Aufgrund der Bezirkszusammenlegung musste der
Titel des Bebauungsplans IV-76 auf die neuen Bezirks- und Ortsteilnamen
umgestellt werden. Zu IV., V., VI. Anhand
des Abwägungsergebnisses der öffentlichen Auslegung von 1999 und geänderter
Rahmenbedingungen wurden der Bebauungsplanentwurf geändert und die Begründung
überarbeitet. In Folge der Überarbeitung haben sich inhaltliche
Änderungen die auch die Grundzüge der Planung berühren am Bebauungsplanentwurf
IV-76 ergeben. Außerdem musste die Kartengrundlage auf Grund von
Grundstücksneubildungen und einer damit verbundenen neuen Eigentümerstruktur
aktualisiert werden. Daher sind für diesen Plan eine erneute Beteiligung der
Träger öffentlicher Belange und eine erneute öffentlichen Auslegung
durchzuführen. Die beiden Verfahrensschritte sollen gleichzeitig durchgeführt
werden. Der Bebauungsplan IV-76 soll auf der Rechtsgrundlage des BauGB vor der
BauGB-Novelle 2004 zu Ende geführt werden. Folgende Änderungen sind am
Entwurf zum B-Plan IV-76 vorgenommen worden: · Aufgrund der inzwischen erfolgten
Bezirkszusammenlegung ist der Titel des Bebauungsplans IV-76 aktualisiert
worden. · Zur
Herstellung der Übereinstimmung zwischen dem Eigentümerverzeichnis und der
Planunterlage ist der Bebauungsplanentwurf auf die aktuelle Kartenunterlage
übertragen worden. · Auf
dem Bebauungsplan wurden der Auslegungsvermerk und die Unterschriftenzeilen
aktualisiert. Änderungen an der Planzeichnung:
· Die
Baugrenzen für das Gebäude Storkower Straße 160 sollen an den bestehenden
Gebäudekanten festgesetzt werden. Das Gebäude ist in den Baukomplex integriert
und soll als eigener Baukörper beibehalten werden. · Die
bisher zur Festsetzung als Straßenverkehrsfläche vorgesehene Fläche des
Grundstücks Storkower Straße 158 soll als Kerngebietsfläche festgesetzt werden.
Die langfristige, unbestimmte Planung zum Ausbau der Storkower Straße
rechtfertigt keine Festsetzung als Straßenverkehrsfläche zum jetzigen
Zeitpunkt. · Damit
der fließende Verkehr im näheren Kreuzungsbereich Storkower Straße/Landsberger
Allee in möglichst geringem Maße durch Zufahrten beeinträchtigt wird, ist
dieser Abschnitt von dem für Ein- und Ausfahrten zulässigen Bereich ausgenommen.
Zur Schaffung einer sicheren und attraktiven Verbindung für Fußgänger und
Radfahrer sind Grundstückszufahrten auch über die Wegeverbindung entlang der
S-Bahn-Trasse unzulässig. Diese Regelung ersetzt die bisherige Festsetzung von
lediglich zwei sehr engen Bereichen für Ein- und Ausfahrten. · Im
Zusammenhang mit der Festsetzung eines Einfahrtbereichs fällt die Festsetzung
eines Luftgeschosses für eine Einfahrt von der Storkower Straße weg. Damit ist
eine freiere Gestaltung von Zufahrten möglich. · Das
an der Bebauung im engeren Kreuzungsbereich der Storkower Straße festgesetzte
Luftgeschoss zur Aufweitung der Fläche für Fußgänger wird in seiner Länge an die
bestehende Situation angepasst. · Die
unter den Stellplätzen auf dem Innenhof zulässige Tiefgarage wird auf ein
Garagengeschoss begrenzt. Damit soll erreicht werden, dass nicht durch einen
Ausbau dieser Tiefgarage die Garagenflächen in den oberirdischen Garagen
ersetzt und dafür zusätzliche Verkaufsflächen hergestellt werden können. Eine
Erweiterung der Verkaufsfläche an diesem Standort ist städtebaulich nicht
erwünscht und widerspräche gesamtstädtischen Zentrenplanungen. · Die
Festsetzung eines Geh- und Radfahrrechts für die parallel zur Bahn verlaufende
Fläche wird nicht aufrecht erhalten. Die Sicherung dieses Rechts erfolgte
bereits in einem öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen dem Land Berlin und
dem Vorhabenträger vom 13.03.1997. Der Vorhabenträger hat sich verpflichtet,
eine Baulast in das Baulastenverzeichnis des Bezirks eintragen zu lassen. Eine
nochmalige Sicherung dieser Rechte durch den Bebauungsplan würde eine Doppelung
darstellen und ist deshalb nicht erforderlich. · Die zur
Erklärung bisheriger Planungsziele erforderlichen Bezeichnungen von Punkten und
Flächen wurden aufgehoben und den geänderten Planungen entsprechend angepasst. Änderungen an den
textlichen Festsetzungen:
Folgende bisherigen textlichen Festsetzungen sollen
wegfallen: · Die
bisherige textliche Festsetzung 1 „Im Kerngebiet sind die in § 7 Abs. 2 Nr.
5 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig.“ Die im Zusammenhang mit
Parkhäusern im Kerngebiet zulässigen Tankstellen sollen nicht ausgeschlossen
werden, da es aus städtebaulicher Sicht nicht begründbar ist, weshalb eine
solche, zumeist sehr kleine Anlage nicht zulässig sein soll. · Die
bisherige textliche Festsetzung 3 „Im Kerngebiet sind auf der Fläche
zwischen A B K J P I A in den baulichen Anlagen oberhalb des Erdgeschosses
Wohnungen allgemein zulässig.“ Zusätzlich zu den im Kerngebiet zulässigen
Wohnungen (z.B. Betriebswohnungen) sollen an diesem Standort Wohnungen nicht
zulässig sein. Ein Bedarf an Wohnungen besteht an diesem Standort nicht. Die
städtebauliche Situation ist hier für Wohnungen ungünstig. Die Bedingungen für
gesundes Wohnen (Lärmschutz, Freiflächen) sind an diesem Standort nicht oder
nur mit sehr hohem Aufwand zu realisieren. · Die bisherige textliche Festsetzung 7 „Im Kerngebiet auf
der Fläche zwischen A C D E F G H I A und J K L M N O J sind oberirdisch
bauliche Anlagen für das Parken von Fahrzeugen mit mehreren Ebenen unzulässig.“
Garagen in mehreren Etagen sind in dem in dieser Festsetzung beschriebenen
Bereich (Randbebauung mit geringer Bautiefe im nördlichen Bereich) nicht
sinnvoll zu realisieren, deshalb ist diese Festsetzung nicht plausibel. · Die
bisherige textliche Festsetzung 8 „Zum Schutz vor Lärm müssen Außenbauteile
einschließlich der Fenster ein bewertetes Luftschalldämm-Maß (R'w,res
nach DIN 4109, Ausgabe November 1989) aufweisen. Dieses liegt entlang der
Storkower Straße und der Landsberger Allee für Aufenthaltsräume in Wohnungen
bei mindestens 45 dB und für Büroräume bei 40 dB sowie entlang der Bahn für
Aufenthaltsräume in Wohnungen bei mindestens 40 dB und für Büroräume bei 35 dB.“
Die Emissionen des Straßenverkehrs, die von der Storkower Straße sowie der
Landsberger Allee ausgehen, sind durch passive Schallschutzmaßnahmen
(Einhaltung von Schalldämmmaßen gemäß der DIN 4109) ausreichend zu mindern. Da
es sich bei der DIN 4109 um eine einzuhaltende technische Baubestimmung
handelt, ist dies im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu berücksichtigen
und nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Folgende
textlichen Festsetzungen sollen hinzugefügt werden: · Textliche
Festsetzung 4 „Bei der Ermittlung der zulässigen
Grundfläche darf die festgesetzte Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen
und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des § 14
BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das
Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ausnahmsweise bis zu einem Maß
überschritten werden, das einer Grundflächenzahl von 1,0 entspricht“. Die Angabe der Grundflächenzahl dient der
erforderlichen Bestimmung der Überbaubarkeit. · Textliche
Festsetzungen 5 und 6 „Innerhalb der Fläche B sind Stellplätze und Garagen unzulässig.“
„Innerhalb der Fläche A sind Garagen unzulässig. Stellplätze können
ausnahmsweise zugelassen werden.“ Sie
regeln die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen auf den nicht überbaubaren
Flächen des privaten Grundstücks Storkower Straße 158. Es sollen aus
städtebaulichen Gründen keine Garagen vor der Bauflucht der Storkower Straße
errichtet werden. Haushaltsmäßige
Auswirkungen keine Die entstehenden Planungskosten durch Vergabe
von Planungsleistungen zur Bearbeitung des Bebauungsplans an ein Planungsbüro
in Höhe von 6248,19 Euro werden aus Kapitel 4610, Titel 54010 finanziert. Auswirkungen
auf die nachhaltige Entwicklung
siehe Begründung zum
Bebauungsplan (Anlage 3) Kinder- und
Familienverträglichkeit
keine Auswirkungen Anlagen: 1.
Auswertung und Ergebnis der öffentlichen Auslegung 2.
Skizze zur Anpassung des Geltungsbereichs 3.
Begründung zum Bebauungsplan IV-76 Eine Kopie des
Bebauungsplanentwurfs und der Begründung wird den Fraktionen und der Gruppe der
FDP der BVV vom Amt für Planen und Genehmigen übergeben. Burkhard Kleinert Martin
Federlein Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung
Zusammenfassung: Die im Rahmen der
öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen, Hinweise und Bedenken fließen
in das weitere Verfahren ein. Zwar sind die Grundzüge der Planung durch die
vorgebrachten Einwendungen nicht berührt, jedoch sind die geplanten
Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Punkt wesentlich zu ändern: In Abstimmung mit der
zuständigen Senatsverwaltung Stadtentwicklung werden die privaten
Grundstücksflächen an der Storkower Straße und an der Straße in Verlängerung
des Syringenweges nicht als öffentliche Straßenverkehrsflächen ausgewiesen,
sondern als nicht überbaubare Kerngebietsflächen, um damit eine Flächenvorsorge
für ein zukünftiges Planverfahren zum Ausbau der Storkower Straße zu
ermöglichen. Die kurzfristige Realisierung des Straßenausbaus ist nicht mehr
vorgesehen. Aufgrund der Änderung der
Straßenverkehrsfläche / Kerngebietsabgrenzung wird die Durchführung einer
erneuten öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB (alte
Fassung) erforderlich. Die im weiteren erfolgten
Abstimmungen mit der für Wirtschaft zuständigen Senatsverwaltung über die Größe
der möglichen Verkaufsfläche im Kerngebiet führten dazu, dass die
Senatsverwaltung für Wirtschaft ihre im Verfahren geäußerten Bedenken
relativiert hat, so dass die Planung in diesem Punkt unverändert fortgeführt
werden kann. Anlage 2 Beschluss über die Anpassung des Geltungsbereichs des B-Plans IV-76 Bebauungsplan IV-76
Skizze zur Anpassung des Geltungsbereichs
Anlage 3 zum Beschluss über die erneute öffentliche Auslegung des B-Plans IV-76
Bebauungsplan IV–76 für das Gelände zwischen
Storkower Straße, Landsberger Allee, S-Bahnhof Landsberger Allee und der Straße
in Verlängerung des Syringenweges im Bezirk Pankow, Ortsteil
Prenzlauer Berg Entwurf
Berlin, September 2005 Die Begründung hat mit dem
Bebauungsplan IV-76 vom ......10.2005 nach § 3 Abs. 3 BauGB in der Zeit vom
.....11.2005 bis einschließlich .....12.2005 erneut öffentlich ausgelegen. Berlin, den
.....................2005 Bezirksamt Pankow von Berlin,
Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen ........................................ Amtsleiter A. BEGRÜNDUNG 3
I. Planungsgegenstand 3
1. Veranlassung
und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Lagebeschreibung 3 2.2 Bestand, Ausgangssituation 4 2.2.1 Historische Entwicklung 4 2.2.2 Bauliche Prägung des Geltungsbereichs 5 2.2.3 Erschließung 5 2.2.4 Eigentumsverhältnisse 6 2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen 7 2.2.6 Boden / Altlasten 7 2.2.7 Ökologie / Freiflächen 7 2.3 Planerische Ausgangssituation 8 2.3.1 Flächennutzungsplan (FNP) 8 2.3.2 Landschaftsprogramm
(LaPro) 8 2.3.3 Bestehendes Baurecht 9 2.3.4 Prüfung über die Erforderlichkeit einer
Umweltverträglichkeitsvorprüfung 9 2.3.5 Stadtentwicklungsplanung 11 2.3.6 Industrieflächensicherungskonzept, EpB 12 2.3.7 Bereichsentwicklungsplanung 13 2.3.8 Zentren- und Einzelhandelskonzeptes des Bezirkes Pankow 13 2.3.9 Eingriffs- und Ausgleichsbewertung 13 II. Planinhalt 14 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 14 2. Intention des Plans 14 3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 15 3.1
Art der baulichen
Nutzung 15 3.1.1
Kerngebiet 15 3.1.1.1 Ausschluss unverträglicher Nutzungen 15 3.1.2 Öffentliche Straßenverkehrsflächen 15 3.2 Maß der baulichen Nutzung 15 3.2.1
Höhe baulicher
Anlagen, Oberkante 16 3.2.2
Grundfläche
baulicher Anlagen 17 3.2.3
Baumasse 17 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 17 3.4 Immissionsschutz 18 3.5 Grünfestsetzungen 18 3.6 Sonstige
Festsetzungen 19 3.6.1 Ein-
und Ausfahrten 19 3.6.2 Tiefgaragen,
Stellplätze und Garagen 19 3.7 Flächenbilanz 20 4. Abwägungsbelange 20 4.1 Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse 20 4.2
Belange der
Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbildes 21 4.3
Belange des
Umweltschutzes und der Landschaftspflege / Eingriffsbetrachtung 21 4.4
Belange der
Wirtschaft und der verbrauchernahen Versorgung 23 4.5
Belange des
Verkehrs 24 4.6
Private Belange 25 III. Auswirkungen des Bebauungsplanes 26 1. Auswirkungen auf die Umwelt 26 2. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse 26 3. Ordnungsmaßnahmen 26 4. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung 27 IV. Verfahren
27 1. Öffentliche Bekanntmachung der Bezirksamtsbeschlüsse 27 2. Frühzeitige Bürgerbeteiligung 28 3. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 29 4. Veränderungssperre 33 5. Planreife gemäß § 33 Abs. 2 BauGB 33 6. Öffentliche Auslegung 34 B. RECHTSGRUNDLAGEN 37
C. ANLAGEN 38
1. Textliche Festsetzungen 38 2. Einteilung der Biotoptypen September 1995 A. Begründung zum Entwurf des Bebauungsplans IV-76 für
das Gelände zwischen Storkower Straße, Landsberger Allee, S-Bahnhof Landsberger
Allee und der Straße in Verlängerung des Syringenweges im Bezirk Pankow,
Ortsteil Prenzlauer Berg, zur erneuten öffentlichen Auslegung nach § 3
Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB) sowie zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4
Abs. 2 BauGB (1986). Das
Verfahren wird auf Grundlage der Überleitungsvorschriften des § 233
Abs. 1 (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004, zuletzt geändert am
21. Juni 2005 gemäß den Vorschriften des BauGB in der Fassung vom
8. Dezember 1986, zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom
20. Dezember 1996, durchgeführt. Eine
Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß § 25 Abs. 2 des Gesetzes über die
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom
24. Juni 2005 (BGBl. S. 1794) nicht erforderlich. I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung
und Erforderlichkeit Zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen
Entwicklung gemäß § 1 Abs. 3 und
Abs. 5 Nr. 4 und 8 BauGB hat der Bezirk Prenzlauer Berg am 12.
September 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans IV-76 beschlossen. Mit dem
Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen Grundlagen zur Sicherung von
Verkehrsflächen sowie für eine vorrangige Errichtung von Einrichtungen des
Handels, des Gewerbes, der Dienstleistung und der Beherbergung geschaffen
werden. Zudem soll damit eine stadtgestalterisch gewünschte bauliche Betonung
des Ortes ermöglicht werden. Im Flächennutzungsplan ist
das Plangebiet als gemischte Baufläche M1 sowie als übergeordnete
Hauptverkehrsstraße (Landsberger Allee, Storkower Straße) dargestellt. Nach den
Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen aus den Darstellungen des
Flächennutzungsplans ist der Bebauungsplan IV-76 als Rechtsgrundlage für die
beabsichtigte städtebauliche Entwicklung zum Kerngebiet entwickelbar. Er steht
mit seinen Zielen im Einklang mit den übergeordneten städtischen
Zielstellungen. Da das Gelände derzeit den
Regelungen des § 34 BauGB unterliegt, gilt als Zulässigkeitsmaßstab für
Baumaßnahmen das „Einfügegebot“ für im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Die
Baumaßnahme an der Landsberger Allee weicht von der näheren Umgebung ab und
entspricht nicht den in § 34 BauGB vorgegebenen Zulässigkeitskriterien. Daher
ist die Aufstellung eines förmlichen Bebauungsplanverfahrens zur Umsetzung der
städtebaulichen Zielstellung unabdingbar. Nach Realisierung eines
Teils der Planung auf Grundlage von § 33 Abs. 2 BauGB in den Jahren
1997/1998 soll das Planverfahren nun abgeschlossen werden. 2. Plangebiet 2.1 Lagebeschreibung Das Plangebiet liegt im
südöstlichen Bereich des Ortsteils Prenzlauer Berg im Bezirk Pankow. Nach
Südwesten (Landsberger Allee) stößt das Gebiet unmittelbar an die Bezirksgrenze
zum Bezirk Lichtenberg-Hohenschönhausen. Das Gelände wird begrenzt durch die
Straße in Verlängerung des Syringenweges im Norden, die Storkower Straße im
Osten sowie die Landsberger Allee im Süden. Westlich angrenzend findet sich die
S- und Fernbahntrasse des inneren Rings mit dem S-Bahnhof Landsberger Allee.
Der Standort liegt somit direkt an der Grenze zum Innenstadtbereich. Das nähere Umfeld wird hauptsächlich geprägt durch die
vorhandenen gewerblichen Bauten zwischen S-Bahn-Trasse und Storkower Straße
sowie die Wohnbebauung östlich der Storkower Straße. Auf der Lichtenberger
Seite der Landsberger Allee findet sich der Rohbau eines großen
Gebäudekomplexes, die Bautätigkeit ruht jedoch seit Jahren. Westlich der S- und
Fernbahntrasse erstreckt sich der „Europa Sportpark Berlin“ mit Velodrom,
Schwimm- und Sporthalle sowie einer über den Sporteinrichtungen angelegten
Grünfläche. Starken Einfluss auf den gesamten Bereich hat darüber hinaus der in
unmittelbarer Nachbarschaft gelegene städtebauliche Entwicklungsbereich „Alter
Schlachthof“ südlich der Landsberger Allee und westlich der S- und
Fernbahntrasse. Karte
1: Übersichtsplan ca. im Maßstab 1:10.000
2.2
Bestand,
Ausgangssituation 2.2.1 Historische Entwicklung Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans IV-76 wurde im Bebauungsplan der Umgebung
Berlins von 1862 (Hobrechtplan) Abteilung VII, Sektion 2 erfasst, wobei Planung
und Realisierung der Berliner Ringbahn die einheitlich geplante Sektion 2 in
einen südwestlichen und einen nordöstlichen Teil zerschnitt. Der Bahnbetrieb
wurde 1871/72 aufgenommen und die Verbindung beider Teilbereiche konnte nicht
mehr über ein durchgehendes Straßensystem erfolgen. Seit Beginn des 20sten
Jahrhunderts wurden die außerhalb des Bahnringes gelegenen Flächen für
Kleingartenanlagen genutzt. Im Jahr 1960 beschloss der Magistrat von
Groß-Berlin den Aufbau eines Gewerbestättengebietes auf den bis dato für Kleingärten
genutzten Flächen. Anlass dieser Planung waren der Wiederaufbau und die
Errichtung neuer Wohngebiete im Stadtzentrum um den Alexanderplatz, die die
Verlagerung dort ansässiger Gewerbebetriebe notwendig machten. Baubeginn für
das Gewerbegebiet Storkower Straße war 1961, die Fertigstellung des ersten
Abschnitts erfolgte 1962/63. Innerhalb des Plangebiets wurden in diesem
Zusammenhang zwei achtgeschossige Bürobauten mit einem eingeschossigen
Verbindungsgang, ein eingeschossiges Gaststättengebäude, ein Trafohaus, ein
Garagenbau für ca. 12 PKW sowie ein öffentlicher Parkplatz mit ca. 50
Stellplätzen errichtet. Entlang des Bahngrabens verband ein schmaler Weg
zwischen Landsberger Allee und der Straße in Verlängerung des Syringenweges die
beiden S-Bahnzugänge. Eine Fläche zur Landsberger Allee mit Rasen und einigen
Bäumen blieb unbebaut. 2.2.2 Bauliche Prägung des Geltungsbereichs Zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses
für den Bebauungsplan IV-76 entsprach der Gebäudebestand im Plangebiet der bis
1963 errichteten Bebauung. In den Jahren 1995/96 wurden weite Teile des
vorhandenen baulichen Bestands abgerissen. Die beiden verbleibenden
achtgeschossigen Bürogebäude wurden instand gesetzt und weiterhin genutzt. Auf
Grundlage einer Genehmigung nach § 33 BauGB wurde 1997 mit der
Realisierung des Projektes „Forum Landsberger Allee“ begonnen, dessen erster
Bauabschnitt im Oktober 1998 fertig gestellt wurde. Heute ist das Gebiet gekennzeichnet durch
eine acht- bis zehngeschossige Bebauung mit relativ hoher Dichte, die fast
ausschließlich als Verwaltungs-, Büro- und Geschäftsgebäude sowie durch Handel,
Dienstleistungen und Beherbergung genutzt wird. Zudem umfasst es mit einer
Tiefgarage, einer großflächigen ebenerdigen Stellplatzanlage sowie einem
Parkhaus im Blockinnenbereich ein umfangreiches Angebot an Stellplätzen.
Entlang der Bahn finden sich ein Fuß- und Radweg sowie kleinere Frei- und
Aufenthaltsflächen. 2.2.3 Erschließung Mit der Storkower Straße
und der Landsberger Allee erfasst der Geltungsbereich zwei Hauptverkehrsstraßen
von gesamtstädtischer Bedeutung. Die Storkower Straße ist Bestandteil des im
Ausbau befindlichen mittleren Straßenringes. Bei der Landsberger Allee handelt
es sich um eine der großen, zum östlichen Stadtzentrum führenden Radialen. Die
nördlich angrenzende Straße in Verlängerung des Syringenweges ist eine
Anliegerstraße. Die Erreichbarkeit des Gebietes mit dem
öffentlichen Personennahverkehr ist durch die direkte Lage am S-Bahnhof
Landsberger Allee und den das Gebiet tangierenden Straßenbahn- und Buslinien
als sehr gut zu bezeichnen. Bezüglich des motorisierten
Individualverkehrs ist das Plangebiet durch die Lage an den beiden Hauptverkehrsstraßen
Storkower Straße und Landsberger Allee ebenfalls gut erschlossen. Darüber
hinaus besteht eine gute Anbindung an die Bundesstraßen B 2 und B 109
sowie die Bundesautobahn BAB 114. Innerhalb
des Plangebiets werden der Anlieferverkehr und der durch Angestellte und
Besucher verursachte Verkehr auf voneinander getrennten Flächen und
kreuzungsfrei geführt. So können gegenseitige Behinderungen und Staubildungen
durch die voneinander separiert in zwei Ebenen angelegten Verkehrsflächen
ausgeschlossen werden. Für die genannten Verkehrsarten sind jeweils eigene
Zufahrten vorhanden, für den Anlieferverkehr die Zufahrt von der Storkower
Straße und für den individuellen Personenverkehr zu den Stellplätzen und
Garagen im Inneren des Baublocks von der Straße in Verlängerung des
Syringenweges, so dass eine reibungslose Erschließung des Plangebietes
gewährleistet ist. Zwischen
der Landsberger Allee und dem hinteren Ausgang des S-Bahnhofes am verlängerten
Syringenweg verläuft ein Geh- und Radweg parallel zum Bahndamm, der im Zuge der
ersten Phase der Planungsumsetzung auf der Grundlage einer vertraglichen
Vereinbarung zwischen Berlin und dem Grundstückseigentümer des Landsberger
Allee Forums angelegt wurde. 2.2.4 Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich umfasst die folgenden Grund- bzw.
Flurstücke[1]):
2.2.5 Technische Infrastruktur / Leitungen Die erforderlichen Medien für Ver- und Entsorgung sind
im Plangebiet vorhanden. 2.2.6 Boden / Altlasten Das
Grundstück Storkower Straße 160-162 wurde aufgrund seiner historischen Nutzung
im Bodenbelastungskataster Berlin unter der Katasternummer 7311 geführt. Anlass
des Altlastenverdachtes war die Nutzung der Fläche zum Lagern von Bauschutt und
Industrieabfall. Im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zum Bauvorhaben „Forum Landsberger Allee“
wurden gemäß Abstimmung zwischen Bauherrn und bezirklichem Umweltamt
Bodenuntersuchungen durchgeführt. In der abschließenden Stellungnahme des
bezirklichen Umweltamtes vom 27.08.1996 wurden Auflagen zum Umgang mit dem
kontaminierten Boden erteilt. Aus Sicht des Umweltamtes bestanden gegen die
Ausführung des Vorhabens grundsätzlich keine Bedenken. Aufgrund
der vorgelegten Bodengutachten und der baubegleitenden Sanierung der Fläche
konnte die gesamte Fläche vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen
befreit werden.[2]) 2.2.7 Ökologie / Freiflächen Zum
Zeitpunkt der Planaufstellung befanden sich im Geltungsbereich unterschiedliche
ökologische Strukturen mit verschiedenen ökologischen Wertigkeiten (siehe
Anhang 2). Am Rand des S-Bahn-Grabens waren teilweise wertvolle
Pflanzengesellschaften vorzufinden. Der Bereich oberhalb der Böschung umfasste
neben einem Fußweg schmale Grünstreifen und Baumbestände. Um die Gebäude lagen
relativ großzügige, ökologisch und gestalterisch jedoch weniger wertvolle
Außenanlagen. Entlang der Verlängerung des Syringenweges zog sich teilweise eine
Anpflanzung hoher Sträucher. Auf kleineren Flächen im Gelände eingestreut waren
u.a. mehrschichtige Gehölze und artenreiche Krautfluren. Die Straßenbaumreihen
entlang der Storkower Straße waren lückenhaft, im Bereich der Landsberger Allee
gab es eine nicht vitale Neupflanzung von Straßenbäumen.[3]) Heute finden sich im Randbereich zur
Bahntrasse ein gepflasterter Rad- und Fußgängerweg sowie mehrere begrünte
Freiflächen beiderseits des Wegs. Der südliche Teil des Flurstücks 96 liegt
derzeit brach. Der Gehwegbereich südlich der Straße in Verlängerung des
Syringenweges ist durch eine Baumreihe und Rasenflächen gestaltet. Der
Vorgartenbereich des Grundstücks Storkower Str. 158 ist gärtnerisch
angelegt. Sowohl hier als auch im weiteren Verlauf der Storkower Straße findet
sich eine Reihe von Straßenbäumen. Der als Parkplatz angelegte Innenhofbereich ist
teilweise durch Pflanzflächen gegliedert. Insgesamt ist von einem
Versiegelungsgrad von etwa 90% der Flächen auszugehen. Bezüglich
des vorhandenen Baumbestands gilt uneingeschränkt die Berliner
Baumschutzverordnung (BaumSchVO). 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan Berlin[4]) ist der Geltungsbereich als gemischte Baufläche
M1 (Kerngebiet) dargestellt. Die Storkower Straße und die Landsberger Allee
finden als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen Berücksichtigung. Unter der
Landsberger Allee ist eine geplante U-Bahn-Trasse ausgewiesen, als Teil einer
geplanten U-Bahnlinie zwischen Hauptbahnhof Lehrter Bahnhof und Marzahn. Darüber hinaus liegt der Geltungsbereich
innerhalb des sich über die gesamte Innenstadt erstreckenden Vorranggebietes
für Luftreinhaltung. Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB
entspricht der vorliegende Bebauungsplanentwurf IV-76 den Darstellungen des
Flächennutzungsplans. 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) Laut Landschaftsprogramm vom 29. Juli
1994 (ABl. S. 2331) liegt das Plangebiet neben seiner Kennzeichnung als
Fläche für Industrie und Gewerbe innerhalb eines klimatischen Entlastungsraums
(Vorranggebiet Luftreinhaltung und Klimaschutz). Der
Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz sieht als Anforderungen für
gewerblich genutzte Flächen folgende Maßnahmen vor: -
Sanierung von Altanlagen -
Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen Aufgrund der Lage innerhalb eines
Vorranggebietes Klimaschutz werden u.a. Maßnahmen zum Erhalt klimatisch
wirksamer Freiräume sowie die Vermeidung bzw. der Ausgleich von
Bodenversiegelung gefordert. Als Teil eines ausgewiesenen Vorranggebietes
Luftreinhaltung sind hier zudem Maßnahmen zu Emissionsminderung sowie Immissionsschutz
empfindlicher Nutzungen umzusetzen. Im Teilplan Biotop- und Artenschutz ist
der Geltungsbereich als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen
gekennzeichnet, hier wird u.a. die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora
und Fauna sowie die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch
Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung gefordert. Die angrenzende Bahntrasse
(Bahnböschung) ist als Artenreservoir/Verbindungsbiotop dargestellt, dessen
Verbindungsfunktion vorrangig entwickelt werden soll. Der Teilplan Erholung und Freiraumnutzung
weist das Plangebiet als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren aus. Als
Maßnahmen werden u.a. die Erschließung von Freiflächen und
Erholungspotenzialen, Schutzpflanzungen bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung
sowie Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden vorgeschlagen. Im
Teilplan Landschaftsbild ist das Gebiet ebenfalls als städtischer
Übergangsbereich mit Mischnutzungen dargestellt. Vorgesehen sind hier u.a. die
Entwicklung des Grünanteils in den Gewerbegebieten und auf
Infrastrukturflächen, z.B. durch Dach- und Wandbegrünungen sowie
Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen. Die als
historisch / vegetationsgeprägt dargestellte Bahntrasse zählt zu den städtischen
und siedlungsprägenden Strukturelementen, die erhalten und entwickelt werden
sollen. 2.3.3 Bestehendes
Baurecht Der
Geltungsbereich war zum Verfahrensbeginn als „Innenbereich“ gemäß § 34 BauGB
einzustufen. § 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von baulichen Anlagen innerhalb
in Zusammenhang bebauter Ortsteile. Bauvorhaben sind zulässig, wenn sie sich
nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter
Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen und die
Erschließung gesichert ist. Das Bauvorhaben entspricht zwar in der
beabsichtigten Bauhöhe der umgebenden Bebauung und fügt sich in dieser Hinsicht
in die Umgebung ein, jedoch bestehen Abweichungen hinsichtlich des zulässigen
Nutzungsmaßes. Nutzungsmaße, die einschließlich der Nebenflächen
grundstücksbezogen 1,0 GRZ nahe kommen, sind in der Umgebung nicht
vorherrschend. Des Weiteren ist die Umgebung kein offensichtliches Kerngebiet,
so dass auch hinsichtlich der Nutzungsart keine Herleitbarkeit aus der Umgebung
möglich ist. Die Planung kann im Sinne des § 22 Abs. 3 BauNVO als geschlosse
Bebauung bewertet werden. Die Umgebungsbebauung ist dahingegen eher
durch Zeilen und Reihen geprägt. Eine gesicherte Erschließung ist aufgrund der
Lage an gut ausgebauten Straßen und der vorhandenen Zufahrten ins Blockinnere
(verlängerten Syringenweg, Storkower Straße) vorhanden. Die
städtebaulichen Zielstellungen sind nicht aus dem geltenden Planungsrecht
entwickelbar. 2.3.4 Prüfung
über die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsvorprüfung Gemäß
§ 25 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
sind auf Bebauungspläne, die vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet worden
sind, die Vorschriften des UVPG in der vor dem 3. August 2001 geltenden Fassung
anzuwenden. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren wurde am
12. September 1995 gefasst. Somit ist keine Umweltverträglichkeitsprüfung
und keine Prüfung über die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung
durchzuführen. Über
die geltenden Vorschriften hinaus wurde zur Überprüfung der Umweltauswirkungen
dennoch ein Abgleich mit der Liste „UVP-pflichtige Vorhaben“ gemäß Anlage 1 des
UVPG in der ab 3. August 2001 geltenden Fassung der UVPG vorgenommen. In
der aus 19 Nummern und zahlreichen Unternummern bestehenden Liste der Vorhaben,
für die eine Erforderlichkeit zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) gemäß
Anlage 1 des UVPG geprüft werden muss, wird kein Vorhaben genannt, das
unmittelbar auf den Bebauungsplan anwendbar ist. Die Liste umfasst in den
Nummern 1 bis 17 und 19 konkrete Vorhabenbezeichnungen (z.B. Wärmeerzeugung,
Bergbau und Energie, Steine und Erden, Glas, Keramik, Baustoffe und
Straßenbau). Nummer 18 regelt die bauplanungsrechtlichen Vorhaben. Die
Nummern 18.1 bis 18.5 sowie 18.7 sind auf den Geltungsbereich nicht anwendbar
oder, wie z.B. Städtebauprojekte, aufgrund der genannten Schwellenwerte nicht
zutreffend.[5]) Zwar
enthält Nummer 18.6.1 der Anlage 1 zum UVPG eine Regelung für großflächigen
Einzelhandel, jedoch bezieht sich diese ausschließlich auf Projekte im
bisherigen Außenbereich gemäß § 35 BauGB. Dies trifft auf den Geltungsbereich
nicht zu, der weder eine projektbezogene Festsetzung trifft (z.B. der
Nutzungsart) und sich zudem im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB
befindet. Im unbeplanten Innenbereich ist die Regelung der Liste Nummer 18.8
anzuwenden. Danach ist hier lediglich eine allgemeine Vorprüfung des
Einzelfalls gemäß Anlage 2 zum UVPG erforderlich. Da
der Bebauungsplan keine Festsetzung von großflächigem Einzelhandel trifft,
sondern diesen lediglich im Rahmen der Kerngebietsfestsetzung ermöglicht, ist
die Prüfung über die Erforderlichkeit einer Umweltverträglichkeitsprüfung
anlagenbezogen durchzuführen (2-stufiges Verfahren). Im Rahmen des
Bebauungsplanverfahrens wird daher nur eine Prüfung über die grundsätzliche
Eignung des Gebietes vorgenommen (Standortmerkmale - keine allgemeine
Vorprüfung des Einzelfalls gemäß Anhang 2 zum UVPG). Dies ist sinnvoll und
angemessen, da im Geltungsbereich Umstrukturierungen im Rahmen des
Zulässigkeitsmaßstabs „Kerngebiet“ möglich sind und im Bebauungsplanverfahren
nicht alle denkbaren Vorhaben der Anlage 1, die im Kerngebiet grundsätzlich
zulässig sind, geprüft werden können.[6]) Die
Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung im Bebauungsplanverfahren ist
nicht erforderlich. Das
Plangebiet ist für Entwicklungen, die eine projektbezogene UVP erfordern,
grundsätzlich geeignet: -
Die Nutzung des
Geländes zum Aufstellungsbeschlusszeitpunkt war nicht erholungsbezogen. Es lag
keine land- oder fischerwirtschaftliche Nutzung vor. Die Fläche war aufgrund
der umgebenden Straßen und Bahnflächen verkehrsmäßig vorbelastet und wurde
gewerbewirtschaftlich genutzt. -
Die
Qualitätskriterien von Boden, Wasser, Natur und Landschaft entsprachen einer
durchschnittlichen Berliner Innenstadtlage. -
Das Gelände ist
kein Gebiet von (EU-)gemeinschaftlicher Bedeutung oder ein europäisches
Vogelschutzgebiet. -
Das Gebiet ist kein
Naturschutzgebiet, Nationalpark, Biosphärenreservat oder
Landschaftsschutzgebiet. -
Im Gelände wurden
keine geschützten Biotope gemäß § 30 BNatSchG bekannt. -
Das Gebiet ist
nicht Wasserschutzgebiet, Heilquellenschutzgebiet oder Überschwemmungsgebiet. -
Die nach den
(EU-)Gemeinschaftsvorschriften festgelegten Umweltqualitätsnormen sind nicht
bereits überschritten. -
Der
Geltungsbereich befindet sich in einem Gebiet mit hoher Bevölkerungsdichte und
befindet sich innerhalb eines zentralen Ortes und Siedlungsschwerpunktes im
Sinne des Raumordnungsgesetzes. -
Es sind weder
Denkmale, noch Denkmalsensembles, Bodendenkmale oder archäologisch bedeutsame
Landschaften vorhanden. Der
Geltungsbereich ist daher grundsätzlich für die im Kerngebiet zulässigen
Entwicklungen geeignet. 2.3.5
Stadtentwicklungsplanung StEP
Wohnen Laut Stadtentwicklungsplan Wohnen vom
Juni 2000, Teilplan Strategien und Maßnahmen (Stand: Juni 1999), liegen im
Geltungsbereich keine prioritären Räume für die mittelfristige Wohnraumentwicklung
Berlins. StEP
1 und 2 – öffentliche Einrichtungen[7]) Die Stadtentwicklungspläne „öffentliche
Einrichtungen“ treffen Aussagen über die Versorgung mit Schulen und
Sportflächen (StEP 1), die Versorgung mit wohnungsbezogenen
Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kindertagesstätten, Jugendfreizeitstätten und
Kinderspielplätzen (StEP 2, Teil I) sowie über die Versorgung mit
sozialen und kulturellen Einrichtungen wie Senioreneinrichtungen,
Sozialstationen, Bibliotheken und sonstigen kulturellen Einrichtungen
(StEP 2, Teil II). Laut
StEP 1 gilt der bezeichnete Bereich als insgesamt ausgeglichen versorgt
mit Grund- und Oberschulen. Die Versorgung mit Sportflächen ist grundsätzlich
defizitär. Dies ist jedoch für den Geltungsbereich aufgrund seiner Nähe zum
Europa Sportpark Berlin als nachgeordnet zu bewerten. Darüber hinaus liegt das Plangebiet laut
StEP 2 innerhalb eines nicht mit öffentlichen Spielplätzen versorgten
Bereichs mit mittlerer Dringlichkeit des Defizitabbaus. Hinsichtlich der
Versorgung mit Kindertagesstätten besteht hier ein Überangebot, bezüglich
Jugendfreizeitstätten ein leichtes Defizit bis hin zum Überangebot. Der Bezirk
weist insgesamt eine mittlere bis gute Versorgungssituation mit Einrichtungen
für Senioren auf. Es besteht eine mindestens dem Richtwert entsprechende Versorgung
mit kulturellen Einrichtungen im Bezirk. Aufgrund der Festsetzung als Kerngebiet
bzw. Straßenverkehrsfläche haben diese Angaben für den Geltungsbereich IV-76
jedoch keine Relevanz. Aufgrund der relativ alten Datenbasis von 1993 sind die
Aussagen zudem als teilweise überholt anzusehen und entsprechend kritisch zu
betrachten. StEP
Gewerbe Gemäß Stadtentwicklungsplan Gewerbe aus
dem Jahr 2000 liegt das Plangebiet unmittelbar an der Grenze zum Stadtraum
Innenstadt innerhalb des Stadtraumes Nordost. Die im Gebiet befindlichen
„eingestreuten Gewerbeanlagen“ außerhalb der gewerblichen Bauflächen des FNP
sollen hier vorrangig gesichert werden. StEP
Zentren und Einzelhandel Gemäß Stadtentwicklungsplan Zentren und
Einzelhandel von 1999 sollen der Geltungsbereich und seine nähere Umgebung
keine Zentrenfunktion innerhalb Berlins übernehmen. Das Gebiet liegt am inneren
Rand des Innenstadtraums, für den bis zum Jahr 2010 ein leichter
Einwohnerzuwachs sowie ein deutlicher Verkaufsflächenzuwachs vorgesehen sind.
Die vorhandene Verkaufsfläche je Einwohner übersteigt hier mit mehr als
1 qm/Einwohner deutlich den restlichen Stadtraum (Daten von 1997). StEP
Ver- und Entsorgung[8]) Der Teilplan „Abwasserentsorgung“ weist
das Gebiet als Bereich mit Mischwasserkanalisation aus. Im Verlauf der
Storkower Straße ist ein Mischwasserkanal (Durchmesser ab 1800 mm) nach Norden
dargestellt, südlich der Landsberger Allee findet sich eine
Abwasserdruckleitung. Im
Teilplan „Wasserversorgung“ sind eine Hauptleitung (Durchmesser >
750 mm) in der Storkower Straße und mehrere Hauptleitungen (Durchmesser
>750 mm) in der Landsberger Allee mit Verbindungspunkt Storkower
Straße/Landsberger Allee dargestellt. Der
Teilplan „Gasversorgung“ benennt den Geltungsbereich als gasversorgtes Gebiet. Hinsichtlich
der „Wärmeversorgung“ ist das Plangebiet als fernwärmeversorgter Bereich (Bewag
und verbundene Betreiber) dargestellt. In der Storkower Straße befindet sich
eine Fernwärmefreileitung, ebenso südlich der Landsberger Allee. Im
Teilplan „Regenwasserableitung“ ist das Gebiet als Bereich mit
Mischwasserkanalisation ohne weitere Kennzeichnungen dargestellt, im Teilplan
„Elektroenergieversorgung“ werden keine entsprechenden Aussagen getroffen. StEP
Verkehr – mobil2010 -[9]) Der Stadtentwicklungsplan Verkehr weist
sowohl die Storkower Straße als auch die Landsberger Allee im Bereich des
Plangebiets als großräumige Straßenverbindung innerhalb des übergeordneten
Straßennetzes in Bestand und Planung aus. Das Gebiet liegt innerhalb eines
Bereichs mit intensiver Parkraumnachfrage und ist als potenzielles
Erweiterungsgebiet für die Parkraumbewirtschaftung dargestellt. Hinsichtlich der Umorganisation des
übergeordneten Straßennetzes in der Innenstadt ist die Kreuzung Storkower
Str. / Landsberger Allee als möglicher Knotenpunkt zur Verringerung
des Verkehrs in der Innenstadt (tangentiale Ableitung) definiert. Verbunden
damit liegt hier ein möglicher Konflikt mit anderen verkehrlichen Belangen
(ÖPNV-Beschleunigung, Fußgänger). 2.3.6 Industrieflächensicherungskonzept[10]), Entwicklungskonzept
für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)[11]) Sowohl im „Konzept der
Industrieflächensicherung“ als auch im darauf aufbauenden „Entwicklungskonzept
für den produktionsorientierten Bereich“ (EpB) finden die Flächen des
Geltungsbereichs keine Berücksichtigung. 2.3.7 Bereichsentwicklungsplanung[12]) Die Bereichsentwicklungsplanung für
Prenzlauer Berg (August 1997) bzw. für den Teilbereich Storkower Straße
(Dezember 1996) liegen derzeit lediglich als Entwürfe vor, die als Arbeitsstände
zu verstehen sind. Als stadtgestalterische Ziele im Bereich
des Bebauungsplans IV-76 werden hier u.a. die Entwicklung und der Ausbau eines
Vorplatzes am S-Bahnhof in der Achse des Syringenweges und einer
S-Bahnpromenade von der Landsberger Allee bis zur Kniprodestraße benannt.
Darüber hinaus wird in der BEP Prenzlauer Berg eine gestalterische Betonung der
Ecke Landsberger Allee/Storkower Straße als Tor zum Innenstadtbereich
empfohlen. Im
Bereich der gemischt genutzten Bauflächen zwischen der S-Bahn und der Storkower
Straße soll eine funktionale und formale Gliederung zum Büroquartier erfolgen.
Die Reihen aus sieben- bis achtgeschossigen Bürohäusern parallel zur S-Bahn und
zur Storkower Straße sollen fortgesetzt bzw. zu einem Raster ergänzt werden. Das Areal zwischen S-Bahn und zukünftigem
mittleren Ring (Storkower Straße) wird dem Charakter nach als hochverdichtetes
Dienstleistungszentrum gesehen, mit Bedeutung als zentraler Ort am östlichen
Innenstadtrand. Es wird vorgeschlagen, an der Ecke Landsberger Allee/Storkower
Straße insbesondere Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie
kerngebietstypische Vergnügungsstätten vorzusehen. 2.3.8 Zentren- und Einzelhandelskonzept des Bezirkes Pankow Das
Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Pankow liegt derzeit als
Entwurf vor.[13])
Ausgehend von einer aktuellen Analyse soll eine Festlegung der favorisierten
„zentralen Versorgungsbereiche“ in der bezirklichen Planungsebene erfolgen. Das Gebiet Storkower Straße weist demnach
in eingeschränktem Umfang städtebauliche Potentiale für Einzelhandel auf. Dies
entspricht den tatsächlichen Gegebenheiten, u.a. Einzelhandel unmittelbar
nördlich an den Geltungsbereich angrenzend. Durch das “Forum Landsberger Allee“ ist
eine Orientierung auf die Landsberger Allee entstanden, die für eine
Handelskonzentration geeignet ist. Als Fachmarktzentrum Landsberger Allee ist
der Geltungsbereich in der Hauptsache als Konzentrationspunkt für Einzelhandel
(aperiodisch) und Service/Dienstleitungen dargestellt. Auf Grund der Lage an
der Bezirksgrenze wird im weiteren eine bezirksübergreifende Bewertung der
Kreuzungssituation Landsberger Allee / Storkower Straße empfohlen. 2.3.9 Eingriffs- und Ausgleichsbewertung[14]) Maßgeblich für die Bewertung des
Eingriffs in Natur und Landschaft ist die rechtliche Ausgangsbasis zum
Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan IV-76. Demnach ist,
wenn auf Grund der Aufstellung von Bebauungsplänen Eingriffe in Natur und
Landschaft zu erwarten sind, gemäß § 8a Abs. 1
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) über die Vermeidung, den Ausgleich und den
Ersatz nach den Vorschriften des BauGB zu entscheiden. 1995
wurde im Auftrag des Naturschutz- und Grünflächenamtes ein Gutachten zur Eingriffs-
und Ausgleichsbewertung des Bebauungsplanentwurfs IV-76 erstellt. Dieses diente
zum einen der Ermittlung der faktischen Auswirkungen des Bebauungsplanes auf
den Naturhaushalt i. S. der Abwägung, zum anderen zur Wahrung des
Vermeidungsgebots gemäß § 1 Abs. 5 BauGB. Die Bestandsbewertung und
Eingriffsbilanzierung erfolgte auf Grundlage einer einfachen Bestandsaufnahme.
Die Bewertung basiert auf dem formalisierten Eingriffsbewertungsverfahren nach
Auhagen, sie umfasst insgesamt 18 unterschiedlich gewichtete Kriterien aus
abiotischen Komponenten des Naturhaushalts (Boden, Wasser, Luft), biotischen
Komponenten (Flora, Fauna, etc.) und Landschaftsbild. Ausgehend
vom ökologischen Zustand zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses für das
Bebauungsplanverfahren (siehe Kap. I.2.2.7) und im Vergleich mit den
prognostizierten Auswirkungen auf den Naturhaushalt nach der Umsetzung der
Planung kommt das Gutachten zu dem Ergebnis, dass ein Eingriff vorliegt. Ein
Ausgleich des zu erwartenden Eingriffs innerhalb des Plangebiets grundsätzlich
schwierig, aber bei Ausnutzung aller Möglichkeiten zu erreichen ist. II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Zur
Steuerung der Entwicklung eines Bereichs mit hoher Lagegunst und damit starkem
Entwicklungsdruck hat das damalige Bezirksamt Prenzlauer Berg von Berlin am
12. September 1995 die Aufstellung des Bebauungsplanes IV-76 beschlossen. Die Festsetzungen des
Bebauungsplanentwurfes erfolgen in Abstimmung zu den definierten Entwicklungszielen
der übergeordneten Planwerke (vgl. Kap. I. Punkt 2.3). Demnach ist der
Geltungsbereich als Kerngebiet eingestuft, für den Eckbereich Landsberger
Allee / Storkower Straße wird die Entwicklung als ein Tor zum
Innenstadtbereich angestrebt. Während
des Aufstellungsverfahrens wurde auf Basis einer städtebaulichen Vereinbarung
mit dem Investor die Zulassung des Bauvorhabens „Forum Landsberger Allee“ gemäß
§ 33 Abs. 2 BauGB vorbereitet und im April 1997 beschlossen. 2. Intention des Plans Der vorliegende Bebauungsplan soll die baulichen Entwicklung des
Plangebiets mit einer hohen Dichte ermöglichen, die der Lagegunst des Standorts
an der Grenze zum Innenstadtbereich und dessen sehr guter Anbindung an
vorhandene Verkehrsnetze in Art und Maß der Nutzung gerecht wird. Er dient
gleichzeitig der Sicherung einer Freihaltetrasse für den zu einem späteren
Zeitpunkt ggf. erforderlichen Ausbau der Storkower Straße als
Hauptverkehrsstraße. Städtebauliches Ziel ist es daher, das an einem wichtigen
Verkehrsknotenpunkt sowohl des Hauptverkehrsstraßennetzes als auch des
öffentlichen Personennahverkehrs gelegene Plangebiet zu akzentuieren. Die
Planung soll eine kompakte Form der Bebauung ermöglichen, die ein Hervorheben
des Ortes mit einem hohen Nutzungsmaß zulässt. Parallel dazu sollen die im Plangebiet liegenden Verkehrsflächen
gesichert werden. Dies umfasst Teile der Landsberger Allee, der Storkower
Straße und der Straße in Verlängerung des Syringenweges. 3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen 3.1
Art der
baulichen Nutzung 3.1.1 Kerngebiet Mit Ausnahme der Straßenverkehrsflächen wird das Plangebiet als
Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Mit
der Ausweisung als Kerngebiet soll die angestrebte Nutzungsvielfalt von
Geschäfts- und Büronutzungen, Einzelhandel, Dienstleistung,
Beherbergungsgewerbe und nicht wesentlich störendem Gewerbe in einer hohen
baulichen Dichte sichergestellt werden. 3.1.1.1 Ausschluss unverträglicher Nutzungen Tankstellen Gemäß
§ 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO wird bestimmt, dass Tankstellen gemäß
§ 7 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans
sind (textl. Festsetzung Nr. 1). Wegen
der flächenhaften Ausdehnung und des hohen Störpotenzials lassen sich neue
Tankstellen schlecht in ein fast vollflächig überbaubares Kerngebiet integrieren.
Zudem widerspräche die Ansiedlung einer Tankstelle der angestrebten
städtebaulichen Ordnung und Akzentuierung des Bereichs. Angestrebt ist die
Entwicklung eines geschlossenen städtischen Blockes. Die
Versorgung mit Kraftstoff kann über die vorhandenen Tankstellen im
unmittelbaren Umfeld des Standorts gewährleistet werden. 3.1.2 Öffentliche Straßenverkehrsflächen Die
innerhalb des Geltungsbereichs liegenden Straßenverkehrsflächen sollen gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen für die
verkehrlichen Belange gesichert werden. Neben den anteilig im Geltungsbereich
befindlichen Verkehrsflächen der Landsberger Allee und der Storkower Straße
betrifft dies auch die Zuwegung des hinteren Eingangs zum S-Bahnhof Landsberger
Allee (Storkower Straße - Straße in Verlängerung des Syringenweges). Die
Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung des
Bebauungsplans (textl. Festsetzung Nr. 10), sondern obliegt der
zuständigen Fachbehörde. Private Grundstücksflächen für die
Herrichtung von Straßenverkehrsfläche werden nicht in Anspruch genommen. 3.2
Maß der
baulichen Nutzung Die Regelung des Maßes der baulichen
Nutzung erfolgt gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO über die Festsetzung von
überbaubaren Flächen, deren Ausmaß der zulässigen Grundfläche entspricht,
i. V. m. den maximal zulässigen Höhen baulicher Anlagen. Wegen der zu
erwartenden gewerblichen Prägung des Gebiets wird auf die Festsetzung einer Geschossflächenzahl
(GFZ) verzichtet. Aufgrund möglicher Geschosshöhenunterschiede (bei
gewerblichen Nutzungen kann die erforderliche Raumhöhe der einzelnen Geschosse
stark divergieren) ist die GFZ in diesem Fall zur Nutzungsmaßregelung nicht
aussagekräftig, so dass eine absolute Regelung über Maximalhöhen das
städtebauliche Ziel sinnvoller regelt. Gleichzeitig verbleibt eine
größtmögliche Planungsfreiheit bei den Bauherren/Architekten. Mit dem gewählten Maß der baulichen
Nutzung wird zum einen dem baulichen Bestand im Geltungsbereich entsprochen,
zum anderen die Möglichkeit einer weiteren Akzentuierung des Ortes geschaffen. 3.2.1 Höhe baulicher Anlagen, Oberkante Die
Höhen der baulichen Anlagen sind gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO
als Höchstmaß der Gebäudeoberkanten über NHN festgesetzt. Die festgesetzten
Höhen baulicher Anlagen orientieren sich weitestgehend an den vorhandenen
Bestandsgebäuden innerhalb des Geltungsbereichs sowie in dessen näherer
Umgebung und variieren entsprechend. Im
Bereich der beiden alten Gebäude sowie entlang der nördlichen Blockgrenze ist
die maximale Gebäudeoberkante mit 82,0 m über NHN festgelegt, dies
entspricht der vorhandenen achtgeschossigen Bebauung. Zur
besonderen städtebaulichen Akzentuierung im Bereich S-Bahn-Trasse/Landsberger
Allee soll für das dort befindliche neue Gebäude, das im Aufstellungsverfahren
gemäß § 33 BauGB genehmigt wurde, eine maximale Gebäudehöhe von 90,5 m
über NHN festgesetzt werden. Bei einer durchschnittlichen Geschosshöhe von 3,5 m
entspricht dies in etwa einer zehn- bis elfgeschossigen Bebauung. Für
den im südlichen Blockinnenbereich liegenden großflächigen Baukörper soll eine
maximale Oberkante von 77,0 m über NHN festgesetzt werden. Da es sich
hierbei um ein Parkhaus handelt, muss von einer niedrigeren Geschosshöhe als
3,5 m ausgegangen werden, da für diese Nutzung eine deutlich niedrigere
Geschosshöhe ausreicht. Im
mittleren, durch einen Anbau teilweise bebauten Abschnitt des der S-Bahntrasse
zugewandten Bereichs soll eine maximale Gebäudeoberkante von 57 m über NHN
festgesetzt werden, dies entspricht einer ein- bis zweigeschossigen Bebauung.
Für den angrenzenden, dem Blockinnenbereich zugewandten noch unbebauten Bereich
soll eine maximale Gebäudeoberkante von 65 m über NHN bestimmt werden, die
ebenfalls einer relativ geringen Geschossigkeit von drei bis vier Geschossen
entspricht. Die geplanten abgestuften Gebäudehöhen entsprechen dem abgestimmten
städtebaulichen Konzept, das Monotonie u.a. durch die Staffelung von Gebäuden
vermeiden will. Im
Kerngebiet dürfen bauliche Anlagen die jeweils festgesetzte Höhe baulicher
Anlagen nicht überschreiten. Dies gilt nicht für Schornsteine und
Entlüftungsanlagen. Dachaufbauten können im Einzelfall bis zu einer Grundfläche
von 65,0 m² und einer Höhe von 4,0 m über der festgesetzten Oberkante
baulicher Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden, wenn diese ausschließlich
der Aufnahme technischer Anlagen dienen. (textl. Festsetzung
Nr. 2) Damit wird gewährleistet, dass die maximale Gebäudeoberkante
als solche erhalten bleibt und nur durch Aufbauten von geringem Umfang
durchbrochen werden kann. Zur Bezugsbildung gemäß § 18
Abs. 1 BauNVO dienen die in der Kartengrundlage eingetragenen Höhenpunkte.
Mit Ausnahme eines Anstiegs der Landsberger Allee am westlichen Rand des
Plangebiets (Brückenrampe) liegen keine wesentlichen Höhenunterschiede
innerhalb des Gebiets vor. Die Geländehöhe liegt zwischen 51,5 m und
52,0 m über NHN im DHHN 92. 3.2.2
Grundfläche
baulicher Anlagen Die
gemäß § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO i.V. mit § 19 BauNVO durch
Baukörperausweisung zeichnerisch festgesetzte Grundfläche baulicher Anlagen im
Kerngebiet beträgt insgesamt ca. 10.750 m². Das entspricht einer
Grundflächenzahl (GRZ) von ca. 0,65. Damit liegt der Anteil der überbaubaren
Grundstücksfläche deutlich unterhalb der zulässigen Obergrenze des § 17
Abs. 1 BauNVO von einer GRZ 1,0. Der
insgesamt bebaute bzw. versiegelte Anteil des Kerngebiets liegt dagegen
aufgrund der ausgewiesenen Fläche für Tiefgaragen / Stellplätze bei
etwa 90% (entspricht 0,9 GRZ). Auf der Grundlage des § 19 Abs. 4
BauNVO darf die festgesetzte GRZ durch Garagen und Stellplätze im Regelfall um
50 von Hundert, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8
überschritten werden. Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO soll daher
bestimmt werden, dass die festgesetzte Grundfläche bei der
Ermittlung der zulässigen Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren
Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen,
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ausnahmsweise bis zu
einer Grundflächenzahl von 1,0 überschritten werden kann (textl. Festsetzung
Nr. 4). Die Festsetzung ist zur Umsetzung der städtebaulichen Konzeption
erforderlich, deren Ziel es ist, einen verdichteten Gebäudeblock an einem
hocherschlossenen Kreuzungspunkt der öffentlichen und individuellen
Erschließung zu errichten.[15]) Wegen der hohen Ausnutzung der
Grundstücke und dem nur eingeschränkt zur Verfügung stehenden öffentlichen Raum
sollen Kfz-Abstellmöglichkeiten auf den privaten Grundstücken errichtet werden.
Die Festsetzung dient somit auch der guten Nutzbarkeit der öffentlichen Räume
für andere Nutzungen als Parkplätze (Konzentration des durch die private
Nutzung hervorgerufenen Bedarfes an Stellplätzen auf den Privatgrundstücken). 3.2.3
Baumasse Die
weitere Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt über eine
zeichnerische Festsetzung der zulässigen Baumasse gemäß § 16 Abs. 2
Nr. 2 BauNVO i. V. m. § 21 BauNVO. Diese ist gemäß
§ 21 Abs. 2 BauNVO aus der zulässigen Grundfläche und der
festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen bestimmbar. Demnach
liegt die maximal zulässige Baumasse im Kerngebiet bei rund 284.400 m³,
dies entspricht einer BMZ von ca. 17,0. Gemäß
§ 17 Abs. 1 BauNVO ist für Kerngebiete diesbezüglich keine Obergrenze
bestimmt, so dass hier trotz der hohen Baumasse keine Maximalwerte
überschritten werden. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Die
Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt gemäß § 23
Abs. 1 BauNVO
durch Baugrenzen in Form von Baukörperausweisungen. Der
südliche Teil des Kerngebietes ist aufgrund der getroffenen
Baukörperausweisungen mit Ausnahme des parallel zum Bahndamm verlaufenden Geh-
und Radweges vollständig überbaubar. Um die für die städtebauliche
Akzentuierung gewünschte Baumassenentwicklung zu ermöglichen, sollen die
Blockränder größere Höhen erreichen dürfen. Im nördlichen Teil des Kerngebietes
ist der Blockrand mit Ausnahme des dort in den verlängerten Syringenweg
einmündenden Geh- und Radweges, einer kleineren Fläche an der Straße in
Verlängerung des Syringenweges und der ggf. zu einem späteren Zeitpunkt von
Berlin benötigten Freihaltefläche für den Ausbau der Storkower Straße vor dem
Gebäude Storkower Straße 158 ebenfalls vollständig überbaubar. Der
Blockinnenbereich ist als Tiefgarage bzw. Stellplatzfläche ausgewiesen. Ein
geringfügiger Versatz der überbaubaren Fläche an der Straße in Verlängerung des
Syringenwegs ist aufgrund der Grundstücksverhältnisse notwendig. Die
Fortsetzung der Baugrenze entlang der Straßenbegrenzungslinie würde die
Außenwand des Gebäudes Storkower Straße 158 schneiden. Das Gebäude wäre damit
nicht mehr planungsrechtlich gesichert, sondern auf die
Bestandsschutzregelungen zurückgeführt. Dies ist aufgrund der Geringfügigkeit
des Versatzes nicht angemessen. Die Reduzierung der Straßenverkehrsfläche zur
Verschiebung der Baugrenze nach Norden wird ebenfalls nicht angestrebt, zumal dies
nur dann Erfolg hätte, wenn die betroffene Fläche vom Eigentümer des
benachbarten Grundstückes erworben würde. Luftgeschosse Im
Bereich der Storkower Straße soll ein Luftgeschoss festgesetzt werden, um die
städtebauliche Akzentuierung durch den Bau eines Arkadengeschosses zu
ermöglichen. Darüber hinaus dient die getroffene Festsetzung neben der
optischen Erweiterung der Straßenverkehrsfläche auch der Gewährleistung einer
angemessenen Fußgängererschließung bei eventuellem Ausbau der Verkehrsflächen
im Kreuzungsbereich Storkower Straße/Landsberger Allee. Das
Luftgeschoss entlang der Bahntrasse dient der Schaffung einer ausreichenden
Querschnittsbreite für eine Fuß- und Radwegeverbindung zwischen den beiden
Zugängen des S-Bahnhofs Landsberger Allee (Die öffentliche Wegeverbindung ist
durch die vertragliche Verpflichtung des Eigentümers zur Eintragung einer
Baulast gesichert.) 3.4 Immissionsschutz Da der
Geltungsbereich innerhalb eines ausgewiesenen Vorranggebietes für
Luftreinhaltung liegt (vgl. 2.3.1, 2.3.2), wird folgendes bestimmt: Im
Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL
als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann
zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeldioxid
(SOx), Stickoxid (NOx) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera-Joule
Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen
von Heizöl EL entsprechen (textl. Festsetzung Nr. 7). Damit wird den an das Gebiet gestellten Anforderungen
zur Emissionsminderung sowie zum Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen
entsprochen. 3.5 Grünfestsetzungen Im Kerngebiet sind ebenerdige Stellplätze
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB durch Flächen, die zu begrünen
sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen und zu
erhalten. Dies gilt auch, wenn unter den Stellplätzen Tiefgaragen errichtet
werden (textl. Festsetzung Nr. 8). Diese Festsetzung soll der optischen
Begrünung des großflächig als Tiefgarage und Stellplatz festgesetzten Bereichs
innerhalb des insgesamt mit einem hohen Nutzungsmaß versehenen Gebiets dienen.
Sie ist erforderlich, damit der Innenbereich des Blockes nicht als
ausschließlich asphaltierte Fläche in Erscheinung tritt. 3.6
Sonstige
Festsetzungen 3.6.1 Ein- und Ausfahrten Ein- und Ausfahrten sollen innerhalb des
Kerngebietes ausschließlich zwischen den Punkten e1-e2-e3-e4-e5-e6-e7 zulässig
sein (textl. Festsetzung Nr. 9). Der bezeichnete Bereich soll als
Einfahrtsbereich gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 11 BauGB festgesetzt
werden. Damit der fließende Verkehr im näheren
Kreuzungsbereich Storkower Straße/Landsberger Allee in möglichst geringem Maße
durch Zufahrten beeinträchtigt wird, ist dieser Abschnitt von dem für Ein- und
Ausfahrten zulässigen Bereich ausgenommen. Zur Schaffung einer sicheren und
attraktiven Verbindung für Fußgänger und Radfahrer sind Grundstückszufahrten
auch über die Wegeverbindung entlang der S-Bahn-Trasse unzulässig. 3.6.2 Tiefgaragen, Stellplätze und Garagen Im Zentrum des Geltungsbereichs
ist eine ausgedehnte Fläche für Tiefgaragen und Stellplätze festgesetzt. Dies
erfolgt zur Sicherung der vorhandenen Tiefgarage und der darüber liegenden
Stellplätze, die u.a. der Deckung des im Geltungsbereich entstehenden Bedarfs
dienen.Auf der Fläche für Tiefgaragen und Stellplätze können einzelne bauliche
Anlagen bis zu einer Grundfläche von 40 m² und einer Höhe von 3,5 m
ausnahmsweise zugelassen werden, wenn diese ausschließlich der Erschließung der
Tiefgaragen dienen (textl. Festsetzung Nr. 3). Der als Stellplatzanlage
genutzte Blockinnenbereich soll nicht zusätzlich durch Gebäude eine weitere
sichtbare bauliche Prägung und Ausnutzung erhalten. Die Beschränkung der
Zulässigkeit auf bauliche Anlagen in Zusammenhang mit der Tiefgarage sichern
die funktionalen Anforderungen, quasi als Folge der gewünschten unterirdischen
Unterbringung von Pkw, gehen aber nicht darüber hinaus. Die Anzahl der
zulässigen unterirdischen Stellplätze soll beschränkt werden. Aus diesem Grund
wird für die Tiefgarage nur 1 Geschoss festgesetzt. Die Beschränkung der
zulässigen Stellplätze soll dazu dienen, die mögliche Verkaufsfläche im
Kerngebiet indirekt zu beschränken, da sich großflächiger Einzelhandel
außerhalb der engen Zentrumslagen i.d.R. nur dann ansiedelt, wenn eine große
Zahl an Stellplätzen zur Verfügung steht. Stellplätze und
Garagen innerhalb der Fläche B sollen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12
Abs. 6 BauNVO ausgeschlossen werden. Die Fläche B hat einen hohen öffentlichen
Wirkungscharakter für die Storkower Straße und den verlängerten Syringenweg.
Der verlängerte Syringenweg wurde mit einem hohen Gestaltwert als
„Bahnhofsvorbereich“ ausgebaut. Dieser Eindruck soll nicht durch eine
einkragende Stellplatzanlage oder Garagen entwertet werden (textl. Festsetzung
Nr. 5). Innerhalb der
Fläche A sollen Garagen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO
ausgeschlossen werden. Garagen fügen sich nicht in die Gestaltung der Storkower
Straße ein und stehen einer langfristig geplanten Aufweitung der Straße
entgegen. Dies gilt nicht im gleichen Maß für Stellplätze, die daher
ausnahmsweise zugelassen werden können (textl. Festsetzung Nr. 6). Die
Zulässigkeit kann z.B. gegeben sein, wenn Stellplätze so angelegt werden, dass
sie in den langfristig beabsichtigten Ausbau der Storkower Straße integriert
werden können. 3.7 Flächenbilanz[16])
4. Abwägungsbelange Der Bebauungsplan IV-76 soll eine
geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit
entsprechende, sozial gerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu
beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des
Bebauungsplans werden insbesondere folgende Aspekte beachtet sowie miteinander
und untereinander in Einklang gebracht: - sichere
und gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse - Gestaltung
des Orts- und Landschaftsbildes - Umweltschutz
und Landschaftspflege - Wirtschaft und Verkehr -
Ergebnisse
sonstiger beschlossener städtebaulicher Planungen -
öffentliche
und private Belange 4.1 Belange gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse Durch
die geplanten Festsetzungen im Baugebiet werden grundsätzlich die
Voraussetzungen zur Realisierung von Gebäuden geschaffen, die gesunde
Arbeitsverhältnisse gewährleisten. Entsprechend
den Regelungen des § 7 BauNVO sind Wohnungen im Kerngebiet nur bedingt
zulässig. Eine konkrete Einzelfallprüfung ist im Rahmen des
Bauantragsverfahrens vorzunehmen. Da
es auch bei Umsetzung aller Baupotenziale innerhalb des Geltungsbereichs trotz
der ermöglichten großen Gebäudehöhen aufgrund der großen Abstände nicht zu
einer Verschattung der angrenzenden Bereiche kommt, ist von negativen
Auswirkungen auf benachbarte Gebiete nicht auszugehen. Die
Emissionen des Straßenverkehrs, die von der Storkower Straße sowie der
Landsberger Allee ausgehen, sind durch passive Schallschutzmaßnahmen
(Einhaltung von Schalldämmmaßen gemäß der DIN 4109) ausreichend zu mindern. Da
es sich bei der DIN 4109 um eine einzuhaltende technische Baubestimmung
handelt, ist dies im Rahmen des Bauantragsverfahrens zu berücksichtigen und
nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Die
vorgeschriebenen Mindestabstandsflächen von 0,5 H werden überwiegend
eingehalten. Bei Realisierung aller Baukörper ist die Einhaltung der
geforderten Abstandsflächen in zwei Bereichen nicht gewährleistet.[17])
Dies wird jedoch als verträglich angesehen, da es sich um geringfügige Überschneidungen
handelt, die den gesunden Arbeitsverhältnissen nicht entgegenstehen. Belange
des Brandschutzes stehen dieser Entwicklung ebenfalls nicht entgegen, da der
erforderliche Abstand zur Verhinderung eines Brandüberschlags (5 m)
eingehalten ist bzw. bauliche Schutzmaßnahmen eine entsprechende Reduzierung
ermöglichen. 4.2 Belange
der Gestaltung und Fortentwicklung des Orts- und Landschaftsbildes Bei
Realisierung der Baupotenziale kommt es zu einer deutlichen Veränderung des
Orts- und Landschaftsbildes. Während der Geltungsbereich zum Zeitpunkt der
Planaufstellung noch als ungeordneter Bereich zu bewerten war, soll mittels des
Bebauungsplanes ein städtebaulich verdichteter Bereich als Konzentrationspunkt
von Handel, Dienstleitungen und Gewerbe entstehen. Die
vorgefundenen, teilweise wild genutzten Freiflächen werden teils durch die
entstehende Bebauung, teils durch neu angelegte Wege, Verkehrs- und Freiflächen
ersetzt. Die vorliegende Planung basiert auf den Darstellungen der
übergeordneten Planwerke, wie u.a. der Flächennutzungsplanung und der
Landschaftsplanung. 4.3 Belange des Umweltschutzes und der Landschaftspflege /
Eingriffsbetrachtung Eingriffs- und
Ausgleichbewertung[18]) Maßgeblich
zur Beurteilung, ob ein Bebauungsplan ausgleichserforderlich Eingriffe in Natur
und Landschaft verursacht, ist der Rahmen der Zulässigkeit von Bauvorhaben zum
Zeitpunkt des Planaufstellungsbeschlusses. Eine Bebauung der im Geltungsbereich
des Bebauungsplans befindlichen Grundstücke ist auch ohne den Bauleitplan nach
§ 34 BauGB grundsätzlich möglich, jedoch nicht mit geplanten
Nutzungsmaßen. Die
vorliegende Eingriffs- und Ausgleichsbewertung vom September 1995[19]) (vgl. I.2.3.7) kommt zu dem Ergebnis, dass
die mittels des Bebauungsplans ermöglichte Bebaubarkeit zu einem deutlichen
Eingriff in Natur und Landschaft führt. Ein Ausgleich des zu erwartenden
Eingriffs ist nach Auffassung der Gutachter schwierig, aber bei Ausnutzung
aller Möglichkeiten zu erreichen. Der Eingriff ist durch entsprechende
vorgeschlagene Maßnahmen zwar innerhalb des Gebiets ausgleichbar, ein
grundstücksbezogener Ausgleich ist jedoch nicht in allen Fällen möglich. Als
optionale Ausgleichsfläche innerhalb des Plangebiets wird der nordwestliche
Teil des Geltungsbereichs vorgeschlagen (Flurstücke 78, 96). Am
stärksten von Eingriffen betroffen ist nach Aussage der Gutachter der
unmittelbar an der Landsberger Allee gelegene Teil des Flurstücks 95 (Teile der
Grundstücke Landsberger Allee 117-117B), der ermöglichte Eingriff in Natur und
Landschaft ist hier nicht ausgleichbar. Mit deutlichen Eingriffen in Natur und
Landschaft sind ebenfalls die Grundstücke Storkower Str.158, 160 und 162 sowie
der hintere Teil der Grundstücke Landsberger Allee 117-117B belastet. Hier ist
jedoch ein nahezu vollständiger Ausgleich möglich. Auf den übrigen Flächen
findet laut Eingriffs- und Ausgleichsbewertung kein Eingriff in Natur und
Landschaft statt. Eine Verbesserung des Bestands durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans erfolgt im nordöstlichen Teil des Plangebiets (Flurstücke 78,
82, 96 und 95 teilw.). Von den Gutachtern werden folgende
Festsetzungen zum Ausgleich des Eingriffs für erforderlich gehalten: ·
Auf den nicht
überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. - Dieser
Festsetzungsvorschlag wurde teilweise in die Planung übernommen. Der
vollständige Ausschluss ist aufgrund der angestrebten baulichen Dichte nicht
angemessen und würde die Funktionsfähigkeit des Gebietes beeinträchtigen bzw.
könnte nur durch hohe Aufwendungen (weiterer Ausbau von Tiefgaragen) bewältigt
werden. Lediglich im Bereich des Kreuzungsbereiches Storkower Straße /
verlängerter Syringenweg sowie auf der Freihaltetrasse der geplanten
Erweiterung der Storkower Straße ist dem Maßnahmenvorschlag aus
stadtgestalterischen bzw. verkehrlichen Gründen gefolgt worden. ·
Die nicht
überbaubaren Grundstücksflächen sind vollständig gemäß der folgenden
Aufstellung zu bepflanzen: mindestens 1/6 der Fläche mit mehrschichtigen
Gehölzbestand aus autochthonen Arten, mindestens 1/6 der Fläche mit Gebüsch
oder Hecken, mindestens 1/3 der Fläche mit Zwerg- und Kleinsträuchern, die
Bepflanzungsart der restlichen Fläche ist frei wählbar. Die Bepflanzungen sind
zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und
untergeordnete Nebenanlagen. - Die
Maßnahme wurde für Teile der Grundstücke über eine vertragliche Vereinbarung
umgesetzt und bedarf der Festsetzung daher nicht. Aufgrund der vorgenommenen
Zulässigkeit von Stellplätzen auf dem überwiegenden Teil der nicht überbaubaren
Grundstücksflächen soll die Bepflanzung der ebenerdigen Stellplätze festgesetzt
werden. ·
Eine
unterirdische Bebauung (z.B. Tiefgarage) ist nur auf 80% der Innenhoffläche
zulässig. Die Erdschicht darüber muss mindestens 0,8 Meter betragen und ist als
Fläche zum Anpflanzen gärtnerisch anzulegen und zu erhalten. - Dieser
Festsetzungsvorschlag wurde aufgrund des damit verbundenen baulichen und
finanziellen Aufwands nicht in die Planung übernommen. Statt dessen soll
festgesetzt werden, dass Stellplätze durch Baumpflanzungen zu begrünen sind. ·
Als erhaltenswert
eingeschätzte Bäume sind zu erhalten und bei Abgang in gleichwertiger Qualität
nachzupflanzen. - Diese
Regelung ist entbehrlich. Bäume unter Baumschutzverordnung sind durch Ersatzpflanzungen
oder -zahlungen auch ohne Festsetzung im Bebauungsplan auszugleichen. Bäume,
die nicht der Baumschutzverordnung unterliegen und die dennoch aus
städtebaulichen Gründen als besonders erhaltenswert gelten, sind im
Geltungsbereich nicht vorhanden. ·
Entlang der
S-Bahntrasse und des verlängerten Syringenweges sind die öffentlichen
Fußgängerbereiche auf ihrer gesamten Länge beidseitig mit autochthonen Bäumen
so zu bepflanzen, dass der Eindruck einer geschlossenen Baumreihe entsteht. Die
Bepflanzungen sind zu erhalten. - Diese
Maßnahme wurde innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche umgesetzt. Des
weiteren sind umfangreiche Pflanzungen auf dem Baugrundstück erfolgt. ·
Neubauten müssen
mit Flachdächern mit einer Neigung von weniger als 30° versehen werden. Diese
sind extensiv zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen. - Die
Maßnahme wurde für Teile der Grundstücke über eine vertragliche Vereinbarung
umgesetzt. Zur
Sicherung der von den Gutachtern vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen wurde
zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag
nach § 6 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch abgeschlossen. Mit diesem
Vertrag wurde ein Großteil der vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen erfüllt. Ein
vollständiger Ausgleich des Eingriffes in den Naturhaushalt ist im
Bebauungsplangebiet nicht möglich. Mit den erfolgten Maßnahmen (städtebaulicher
Vertrag) und den Festsetzungen im Bebauungsplan sind die im
Eingriffs-Ausgleichsgutachten vorgeschlagenen Maßnahmen angemessen umgesetzt. Ökologischer
Eingriff durch öffentliche Straßenverkehrsfläche Ein
ausgleichserforderlicher Eingriff ist durch die Ausweisung der
Straßenerweiterungsflächen auf zum Zeitpunkt der Einleitung des Planverfahrens
privaten Grundstücken gegeben.[20]) Die Eingriffe und die vorgeschlagenen
Ausgleichsmaßnahmen hierzu sind bereits umgesetzt. ·
Landsberger Allee
und Storkower Straße sind mit Bäumen so zu bepflanzen, dass der Eindruck von
geschlossenen Straßenbaumreihen entsteht. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Eine
Festsetzung dieser Maßnahme ist nicht erforderlich. Die ausgewiesene
Straßenverkehrsfläche ermöglicht aufgrund ihrer Größe die Aufnahme eines
Baumstreifens.[21]) Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen
ist jedoch nicht Gegenstand der Festsetzung. Vor
dem Hintergrund, dass die betroffenen Schutzgüter aufgrund der geringen Flächengröße
(Eingriffsfläche insgesamt unter 500 m²) nur in geringem Umfang beeinträchtigt
werden, sind mit der geplanten Maßnahme auch die Eingriffe in die Schutzgüter
Boden, Pflanzen, Tiere, Luft und Klima sowie Ortsbild ausgeglichen.
Verbleibende Defizite sind geringfügig und treten hinter die verkehrliche
Bedeutung der Maßnahme zurück. Die
langfristig geplante Erweiterung der Storkower Straße wird durch den
Bebauungsplan lediglich dahingehend vorbereitet, dass eine Freihaltung der in
Aussicht genommenen Trasse erfolgt. Eine Festsetzung als Verkehrsfläche erfolgt
nicht. Daher ist mit der Planungsabsicht auch kein Eingriff in den
Naturhaushalt verbunden. Dieser kann erst bei Durchführung eines gesonderten
Planverfahrens zur Straßenverbreiterung ermittelt und bewältigt werden (siehe
Kap. II.4.5 und III.3). Baumfällungen Rechtliche
Vorgaben gem. BaumSchVO Berlin bleiben von der Planung unberührt. Der Schutz
der betreffenden Bäume ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. 4.4 Belange der Wirtschaft und der verbrauchernahen
Versorgung Die
Belange der Wirtschaft sollen durch die Festsetzung eines Kerngebietes
besondere Berücksichtigung finden. Damit wird den übergeordneten Planungen und
den Intentionen der bezirklichen Zentrenentwicklung entsprochen.[22]) Die angestrebte Entwicklung dieses
verkehrsgünstig gelegenen Standortes in Innenstadtrandlage als Dienstleistungs-
und Bürostandort mit Einzelhandels- und Beherbergungseinheiten birgt Potenziale
zur Verknüpfung mit den umliegenden Nutzungen in sich und kann insgesamt zur
Stärkung des Bereichs beitragen. Durch die Festsetzung von Luftgeschossen
im südwestlichen und südöstlichen Teil des Geltungsbereichs wird die Option zur
Schaffung von Arkadengängen gewährleistet. Damit besteht die Möglichkeit, die
öffentlichen Fußwegebereiche mit den auf privaten Grundstücken liegenden
Erschließungsflächen deutlich zu verknüpfen. Dies ermöglicht zum einen die
Schaffung reduzierter Straßenprofile – auch im Falle eines Ausbaus der
Storkower Straße bzw. des Kreuzungsbereichs Storkower Straße/Landsberger Allee
-, die zu einer Minimierung der anfallenden Erschließungsbeiträge für die
Grundstückseigentümer führt. Zum anderen liegt es im wirtschaftlichen Interesse
der Eigentümer der vorhandenen Verkaufsflächen, durch eine enge Verknüpfung von
öffentlichen und privaten Erschließungsflächen zusätzlich Passanten an die
Ladenbereiche heranzuführen und damit das Kaufinteresse steigern zu können. Die
innerhalb des Kerngebietes entstehenden Möglichkeiten zur Ansiedlung von
Gewerbe kommen den östlich liegenden wohngeprägten Bereichen zu Gute. Sie
führen zu einer wesentlichen Verbesserung der verbrauchernahen Versorgung. Die
Planung steht in keinem Widerspruch zu den gesamtstädtischen Zentrenüberlegungen.
Das Gebiet befindet sich in einem als gemischte Baufläche M1 (FNP) zu
entwickelnden Gebiet. Darüber hinaus besteht eine sehr gute Anbindung ans
ÖPNV-Netz, u.a. am S-Bahn-Ring. Ringstandorte sind gemäß FNP bevorzugte Orte
für Mischnutzungen mit hoher baulicher Dichte. Im Verfahren vorgebrachte
Befürchtungen der Wirtschaftsverwaltung über die Größe des Vorhabens wurden
ausgeräumt. Die für das Forum Landsberger Allee derzeit zulässige
Einzelhandelsnutzung von ca. 14.000 m² Bruttogeschossfläche (derzeit in
dieser Größe nicht ausgeübt) und die Kerngebietsausweisung im Bebauungsplan
werden mitgetragen. Dabei ist davon auszugehen, dass eine wesentliche
Erweiterung der genehmigten Einzelhandelsnutzung nicht erfolgen wird. Hierfür
sind die festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen außerhalb des
vorhandenen Forum Landsberger Allee ungeeignet (zu geringe Bautiefe würde eine
Handelsnutzung über verschiedene Etagen bei nur geringer Verkaufsfläche pro
Etage erfordern). Darüber hinaus soll die Möglichkeit der Realisierung
zusätzlicher Tiefgaragenebenen ausgeschlossen werden. Diese Regelung erfolgt,
um den denkbaren Umbau und die Umnutzung des derzeit als Parkhaus genutzten
Gebäudes zu Verkaufsfläche zu verhindern. Großflächiger Einzelhandel ist stark
stellplatzabhängig und siedelt sich i.d.R. nur beim Vorhandensein ausreichender
und gut verfügbarer Stellplätze an. Die Beschränkung des zur Verfügung
stehenden Stellplatzangebotes hat somit auch die Folge, dass weitere
großflächige Einzelhandelsansiedlungen unwahrscheinlich sind. 4.5 Belange des Verkehrs Die
verkehrliche Erschließung erfolgt über die bestehenden, bereits ausgebauten
öffentlichen Verkehrsflächen. Aufgrund der Anbindung aller Grundstücke an das
öffentliche Straßenland ist die Erschließung der Grundstücke hinreichend
gesichert. Der Bebauungsplan sieht die Freihaltung
einer Trassenerweiterung der Storkower Straße von Bebauung vor. Langfristiges
Planungsziel ist der Straßenausbau zur Gewährleistung der verkehrlichen
Konzeption, die dem Straßenzug eine Hauptstraßenfunktion zukommen lässt. Die
zum Ausbau erforderliche Trassenfreihaltung basiert vom Umfang auf den
übergeordneten Planungen und schließt an den bereits ausgebauten Teil der
Straße an. Aufgrund der derzeitigen Belegung der Straße wäre die Festsetzung
als Verkehrsfläche unangemessen. Die rechtliche Umsetzung in einem förmlichen
Verfahren (Planfeststellungsverfahren) ist daher einem späteren und
bedarfsgerechten Zeitpunkt vorbehalten. Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO sollen in den Flächen A und B nicht ausgeschlossen
werden. Zwar könnten diese einer ggf. erforderlichen Straßenerweiterung im Weg
stehen, dies ist vor dem Hintergrund, dass die Fläche bis dahin privatnützlich
bleiben soll, hinnehmbar. Die sich aus Nebenanlagen ergebenden Mehraufwendungen
für den Straßenbau werden aufgrund der baulichen Geringfügigkeit als nicht
wesentlich angenommen. Der
bestehende Verbindungstunnel vom Sportpark zum S-Bahnhof Landsberger Allee
sollte ursprünglich in den Geltungsbereich hinein fortgeführt werden. Für die
Fortsetzung wird zur Zeit keine Notwendigkeit gesehen, eine entsprechende
Sicherung im Bebauungsplan erfolgt daher nicht. Die Absicht einen Tunnel zu
errichten, stand in Zusammenhang mit der damals geplanten Realisierung eines
Parkhauses für den Bedarf des Sportparks. Nach der Entscheidung, kein Parkhaus
für den Sportpark im Geltungsbereich zu errichten, ist auch der Bedarf nach
einer direkten Tunnelverbindung zu hinterfragen. Eine für den derzeitigen
Bedarf ausreichende Verbindung zwischen dem Geltungsbereich und dem Sportpark
besteht über den S-Bahnhof und die Landsberger Allee. Eine zusätzliche
Verbindung ist vor dem Hintergrund der nur begrenzt zur Verfügung stehenden
finanziellen Mittel derzeit nicht begründbar. Die Realisierung einer Tunnelverlängerung
würde zudem ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren gemäß dem Allgemeinen
Eisenbahngesetz (AEG) voraussetzen, da der Bebauungsplan für planfestgestellte
Bahnflächen keine Festsetzung treffen kann. Sollten zu einem späteren Zeitpunkt
andere Voraussetzungen vorliegen, besteht dennoch die Möglichkeit, den Tunnel
an das Plangebiet im Bereich des Geh- und Radweges anzubinden. Bezüglich
des parallel zur S-Bahn-Trasse verlaufenden Geh- und Radweges, einem öffentlich
nutzbaren Weg oberhalb des S-Bahnhofes Landsberger Allee zwischen der Straße in
Verlängerung des Syringenweges und der Landsberger Allee, der die beiden
Zugänge des S-Bahnhofs miteinander verbindet, ist keine Festsetzung
erforderlich. Die Durchwegung wurde bereits im Rahmen des Bauvorhabens
realisiert und durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag zwischen dem
Vorhabenträger und dem Naturschutz- und Grünflächenamt des Bezirks vom
13.03.1997 für die Allgemeinheit gesichert. Mit dem Vertrag ist der
Vorhabenträger zur Eintragung einer gesicherten Baulast ins Baulastverzeichnis
des Bezirkes verpflichtet. 4.6 Private
Belange Infolge
der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wurde in Teilbereichen die
Inanspruchnahme von privaten Grundstücksflächen erforderlich. Dies
betrifft Teile der öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die jedoch im Laufe des
Verfahrens bereits in den Besitz des Landes Berlin übergegangen sind. Die
geplante Erweiterungsmöglichkeit der Storkower Straße auf private
Grundstücksfläche (Fläche A) durch Freihaltung von Überbauung auf dem
Grundstück Storkower Straße 158 ist aufgrund der geplanten hohen baulichen
Dichte auf dem betroffenen Grundstück keine wirtschaftliche Unzumutbarkeit. Die
Langfristigkeit der Planungsoption rechtfertigt nicht die Inanspruchnahme der
betroffenen Fläche durch das Land Berlin. Die Fläche soll der wirtschaftlichen
Verwertbarkeit nicht vollständig entzogen werden. Stellplätze sind
ausnahmsweise und Nebenanlagen sind allgemein zulässig. III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf die Umwelt Die Festsetzungen des Bebauungsplanes
IV-76 zur Bebauung verursachen einen Eingriff in Natur und Landschaft. Durch
die erfolgten (öffentlich-rechtlicher Vertrag) und die in Festsetzungen im
Bebauungsplan geforderten Maßnahmen, erfolgt jedoch ein weitgehender Ausgleich. Verbleibende Defizite in der
Ausgleichsbilanzierung sind in einer zu vernachlässigenden Größe, so dass mit
dem Bebauungsplan keine wesentlichen Verschlechterungen des Umweltzustands
verbunden sind. Dies wird aufgrund der weitgehenden Umsetzung der Planung
deutlich. 2. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse Bei der Realisierung des überwiegenden
Teils der Baupotenziale hat sich erwiesen, dass im Geltungsbereich gute und
gesunde Arbeitsverhältnisse entstanden sind. Negative Auswirkungen auf die
Lebensverhältnisse von Bewohnern der benachbarten Bereiche sind nicht
feststellbar. 3. Ordnungsmaßnahmen Bis
auf das Grundstück Storkower Str. 158 (privater Eigentümer) wurden die
Grundstücke der als Kerngebiet festgesetzten Fläche im Geltungsbereich durch
einen Investor erworben. Durch
die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans, insbesondere zur Sicherung
der Straßenverkehrsflächen, war zum Zeitpunkt des Aufstellungsbeschlusses zudem
die Inanspruchnahme einiger privater Grundstücksflächen erforderlich (Storkower
Straße südlich des Flurstückes 94 und Straße in Verlängerung des Syringenweges
Nahe des Bahnhofes). Der
Ausbau der Storkower Straße ist eine langfristige Planung, zum gegenwärtigen Zeitpunkt
kann noch nicht genau gesagt werden, welche Flächen für die Straßenerweiterung
beansprucht werden. Die eventuell künftig für eine Beanspruchung in Frage
kommende private Fläche des Grundstücks Storkower Straße 158 liegt im
Kerngebiet außerhalb der Baugrenze, die sich an der Flucht der benachbarten
Bebauung entlang der Storkower Straße orientiert. Es wird erst bei konkreten
Planungen zum Ausbau der Storkower Straße der genaue Flächenanspruch zu
benennen sein, der dann Gegenstand des erforderlichen Planfeststellungsverfahrens
sein wird. Geh- und Radfahrrecht Der
vorhandene, parallel zur Bahntrasse verlaufende öffentliche Weg oberhalb des
S-Bahnhofes Landsberger Allee, der beide S-Bahnhofzugänge miteinander verband
und mittels der Planung als Bestandteil einer bezirklichen Wegeverbindung
ausgebaut werden sollte, wurde im Rahmen des bereits realisierten Bauvorhabens
durch den Bauherrn umgesetzt. In diesem Zusammenhang wurde mit
öffentlich-rechtlichem Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Naturschutz- und
Grünflächenamt des Bezirks Prenzlauer Berg von Berlin vom 13.03.1997 ein Geh-,
Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der Allgemeinheit gesichert. Auf Grundlage
dieser vertraglichen Vereinbarung soll eine entsprechende Baulast in das
Baulastenverzeichnis eingetragen werden. 4. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Der
Bebauungsplan beabsichtigt keine entschädigungspflichtigen oder
enteignungsgleichen Festsetzungen. Auswirkungen auf den Haushalt und die
Finanzplanung liegen daher nicht vor. Die
Freihaltung einer Trasse für die Erweiterung der Storkower Straße erzeugt keine
Übernahmeverpflichtungen Berlins. Die Fläche kann im derzeitigen Zustand bei
den Eigentümern verbleiben. Der langfristig beabsichtigte Straßenausbau ist
aufgrund der Klassifizierung als Hauptverkehrsstraße ein gesamtstädtisches
Vorhaben. Die Planung und Finanzierung der Maßnahme ist daher zum gegebenen
Zeitpunkt nicht aus bezirklichen Mitteln, sondern aus Mitteln der zuständigen
Senatsverwaltung zu finanzieren. Durch
einen am 13. März 1997 abgeschlossenen städtebaulichen Vertrag zwischen dem
Land Berlin, vertreten durch das Naturschutz und Grünflächenamt des Bezirkes
Prenzlauer Berg und dem Investor des Landsberger Allee Forums wurden folgende
Vereinbarungen getroffen: -
Bereitstellung
von öffentlichen Freiflächen entlang der Landsberger Allee, der Storkower
Straße und der Straße in Verlängerung des Syringenwegs für Ausgleichsmaßnahmen
auf Kosten des Investors. -
Sicherung
eines öffentlich nutzbaren Geh- und Radweges parallel zum Bahndamm sowie
Unterhaltung der Fläche IV. Verfahren Das Verfahren des Bebauungsplanes IV-76
wurde im Jahr 1995 eingeleitet. Durch das EAGBau wurde das Baugesetzbuch
novelliert. Da die Überleitungsvorschriften des § 233 Abs. 1 BauGB
für „Altverfahren“ jedoch eine Wahlmöglichkeit des zur Anwendung kommenden
Rechts gewährt, wurde entschieden, das zum Aufstellungszeitpunkt gültige BauGB
in der Fassung vom 8. Dezember 1986, zuletzt geändert durch Artikel 24 des
Gesetzes vom 20. Dezember 1996, anzuwenden. 1.
Öffentliche
Bekanntmachung der Bezirksamtsbeschlüsse
Das Bezirksamt Prenzlauer Berg hat mit
Beschluss vom 12. September 1995 die Aufstellung des Bebauungsplans
IV-76 beschlossen.[23]) Die BVV hat den Beschluss in
Ihrer Sitzung vom 27. September 1995 zur Kenntnis genommen.[24]) Das Bezirksamt Prenzlauer Berg hat am
19. November 1996 die Änderung des Geltungsbereichs IV-76 beschlossen.[25]) Der Beschluss wurde am
18. Dezember 1996 von der BVV zur Kenntnis genommen.[26]) 2.
Frühzeitige
Bürgerbeteiligung
Die
frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB
fand in der Zeit vom 13. November bis einschließlich 15. Dezember
1995 in den Räumen des Bezirksamtes Prenzlauer Berg, Storkower Straße 139 C,
statt. Der Beschluss über das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde durch das
Bezirksamt Prenzlauer Berg am 23. April 1996 gefasst.[27]) Zum
Inhalt des Bebauungsplanentwurfes informierten sich acht Personen. Es wurden
zwei schriftliche Stellungnahmen abgegeben. Bürger
1 Keine
Zufahrt ins Gebiet von der in Verlängerung des Syringenweges liegenden
Anliegerstraße. Sie belastet die Fußwegeverbindung zwischen den Volksparks
Friedrichshain und Prenzlauer Berg und stört die Ausbildung eines Vorplatzes
vor dem S-Bahngebäude für die Großveranstaltungshallen auf der gegenüberliegenden
Seite des Bahngrabens. Auswertungsergebnis
(Auszug): Die Ausbildung eines Vorplatzes vor dem
S-Bahngebäude für die Großveranstaltungshallen ist in der hier angesprochenen
speziellen Ausprägung nicht Ziel des Bebauungsplanes. Die notwendige Zufahrt
zum Plangebiet steht den genannten planerischen Zielen nicht entgegen. Die
Belastung der Fußgängerverbindung zwischen den Volksparks durch eine kreuzende
Zufahrt ist als geringfügig einzustufen. Bürger
2 (Eigentümer Storkower Straße 158) 1 – Widerspruch gegen die vorgesehene
Inanspruchnahme von Flächen seines Grundstücks zum Ausbau von öffentlichen
Straßen sowie gegen den sich ergebenden Wegfall öffentlicher Stellplätze im
Bereich zwischen Bahnhofszugang und Storkower Straße. 2 – Er sieht die Erschließung und
Belieferung seines Gebäudes sowie die Feuerwehrzufahrt und die Einhaltung von
Abstandsflächen als gefährdet an. Die Notwendigkeit zum Abriss der
Eingangsüberdachung an der Storkower Straße als Folge der Inanspruchnahme von
Vorgartenfläche für die Straßenverkehrsfläche wird befürchtet. 3
– Es besteht die Absicht zur Erweiterung seines Bürogebäudes um einen
Büroflügel mit Unterlagerung von Stellplätzen entlang der Anliegerstraße in
Verlängerung des Syringenweges. In diesem Zusammenhang wird ein Flächentausch
mit Berlin vorgeschlagen. 4
– Im Bereich des nördlichen Giebels wird eine Fläche von vier Metern über die
Gebäudebreite für den Anbau eines Nottreppenhauses gefordert. 5
– Es werden Vereinbarungen mit dem Nachbarn zur Kantinennutzung und Flächentauschabsichten
erläutert. Auswertungsergebnis
(Auszug) Zu
1 – Der Ausbau der Storkower Straße (Schließung des mittleren Straßenringes)
und die Anlage des Fußgängerbereiches (Ausbildung als Bestandteil einer
überörtlichen Grünverbindung) stellen gesamtstädtische Belange im Interesse der
Allgemeinheit dar. Zu
2 – Die Erschließung und Belieferung sowie die Feuerwehrzufahrt und
Abstandsflächen als auch die Eingangsüberdachung sind aufgrund gesetzlicher
Regelungen gesichert oder genießen Bestandsschutz. Zu
3 – Genehmigungspflichtige Bauvorhaben werden entsprechend der gesetzlichen
Vorschriften im Bauantragsverfahren behandelt. Grundstückserwerb ist nicht
Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Zu
4 – Laut Auskunft durch das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt besteht keine
Erforderlichkeit, ein zusätzliches Treppenhaus am nordwestlichen Giebel der
Storkower Straße 158 zu fordern. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans
IV-76 befinden sich in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften. Zu 5 – Nachbarliche Vereinbarungen werden
nicht im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens geregelt. Das Ergebnis der frühzeitigen
Bürgerbeteiligung ist in die weitere Planung eingeflossen. Die abschließende
Auswertung der eingegangenen Bedenken ergab, dass die im Aufstellungsbeschluss
genannten Planungsziele – Entwicklung des Gebietes mit
kerngebietstypischer Nutzung und Sicherung von Flächen für die Entwicklung von
Straßenverkehrsflächen - weiter verfolgt werden können. Die
Absender der Einwendungen wurden nach Abschluss der Bürgerbeteiligung über das
Ergebnis informiert. 3.
Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange
Die
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1
BauGB erfolgte in der Zeit vom 23. Januar bis einschließlich
29. Februar 1996. Es wurden 34 Stellen (Landesämter, Senatsverwaltungen,
Planungsämter sowie bezirkliche Ämter) beteiligt. Die
Mehrzahl der geäußerten Bedenken bezogen sich auf den folgenden Tatbestand: Die
Landsberger Allee hatte im Bereich des Plangebiets vormals einen anderen
Verlauf. Daher lagen wichtige Leitungstrassen außerhalb des jetzt bestehenden
Straßenraumes und somit hinter der geplanten Baugrenze. Insgesamt betreffen die eingegangenen Stellungnahmen im
Wesentlichen die folgenden Inhalte des Bebauungsplanvorentwurfes:
Senatsverwaltung
für Bauen, Wohnen und Verkehr Darstellung
von Landsberger Allee und Storkower Straße entsprechen nicht dem Bestand. Die
Baukanten an der Storkower Straße sollten überprüft werden. Unsere Belange sind
wegen der ungenauen Kartengrundlage nicht zu beurteilen. Auswertungsergebnis: Die
Kartengrundlage wurde aktualisiert und ausgetauscht. Eine erneute Beteiligung
ist erfolgt. Die
als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ausgewiesene Fläche an der Straße
in Verlängerung des Syringenweges sollte als öffentliche Verkehrsfläche
ausgewiesen werden, deren Einteilung nicht Gegenstand der Festsetzung ist. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird gefolgt. Die
Erschließung von der Storkower Straße ins Karree sollte nicht öffentliche
Straße werden (private Grundstückszufahrt). Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird gefolgt. Die Fläche wird Bestandteil des Kerngebietes. Die
Vorstellungen zur Gestaltung des geplanten U-Bahnhofes wurden geändert. Dies
hat zur Konsequenz, dass die Straßenbahnhaltestelle während der Bauphase
verlegt werden muss und auf den gedachten Ausgang zum nördlich angrenzenden
Grundstück verzichtet wird. Gebäudevorsprünge sind nicht möglich, der Baugrenze
zur Landsberger Allee wird zugestimmt, wenn festgesetzt wird, dass
Gebäudevorsprünge unzulässig sind. Auswertungsergebnis: Wegen
des ungewissen Zeitpunktes der Bauarbeiten zur U-Bahn sind die dargestellten
Konsequenzen hinnehmbar im Vergleich zu den andernfalls notwendigen
Einschränkungen auf dem Baugrundstück. Die Anregung ist durch die Festsetzung
der Straßenbegrenzungslinie unmittelbar an der Grundstücksgrenze beachtet. Eine
textliche Festsetzung ist nicht erforderlich. Die
Zufahrt von der Storkower Straße kann nur als Rechtsein- und -ausfahrt
betrieben werden. Daher soll eine weitere Zufahrt über die Straße in
Verlängerung des Syringenweges ausgewiesen werden. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird durch die Festsetzung eines Bereiches für Ein- und Ausfahrten
gefolgt. Es
soll geprüft werden, ob das innere Erschließungssystem als Privatstraße mit
öffentlichem Geh- und Fahrrecht ausgebildet werden kann. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird nicht gefolgt. Die Fläche wird Bestandteil des Kerngebietes und
kann Erschließungsfunktion übernehmen. Die Festsetzung einer öffentlichen
Zugänglichkeit ist entbehrlich. Festsetzungen von Bäumen im öffentlichen
Straßenraum sollen gestrichen werden, die Einteilung der Straßenverkehrsfläche
ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt. Die
Festsetzung von Bäumen im Straßenland entfällt. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umweltschutz Erforderliche
öffentliche Stellplätze sollen im B-Plan geregelt werden, durch die Festsetzung
für ein Parkhaus oder einer Tiefgarage mit einer Regelung der Mitbenutzung für
die Öffentlichkeit. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird durch Festsetzung einer Tiefgarage teilweise gefolgt. Die
Mitbenutzung durch die Öffentlichkeit ist nicht Gegenstand der Festsetzung und
wäre nur durch eine öffentliche Parkplatzanlage sicherzustellen. Einzelhandelsnutzungen
sind auf die Bebauung zur Landsberger Allee zu beschränken. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wurde teilweise gefolgt. Die überbaubaren Flächen außerhalb des
Bereiches an der Landsberger Allee wurden reduziert, so dass sie für
großflächige Einzelhandelsnutzung ungeeignet sind. Kleine Einheiten im
Erdgeschoss sind weiterhin möglich. Die
textliche Festsetzung Nr. 3 (Einzelgaragen und Stellplätze auf nicht
überbaubarer Grundstücksfläche nicht zulässig) ist auf andere Garagen oder
Baukörper zu erweitern. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wurde durch die Überarbeitung der Festsetzungen teilweise gefolgt. Nicht
überbaubare Grundstücksfläche ist als Grünfläche zu kennzeichnen. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird nicht gefolgt. Es gilt § 8 Abs. 1 BauOBln. Die
vorgesehene Tunnelplanung sollte im Fußgängerbereich berücksichtigt werden. Auswertungsergebnis: Der
Hinweis ist durch die Festsetzung ausreichend öffentlicher Verkehrsfläche
beachtet. Aussagen
zur Art der Anlage und Erhaltung von Baumreihen unter Arkaden sind zu ergänzen. Auswertungsergebnis: Eine
derartige Festsetzung ist im Bebauungsplan nicht mehr enthalten. Darstellung
des Zugangs zum S-Bahnhof von der Landsberger Allee. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird nicht gefolgt, da sich der S-Bahnhof außerhalb des
Bebauungsplangebietes befindet und an eine öffentliche Verkehrsfläche grenzt. Im
Geltungsbereich befindet sich eine Altlastenverdachtsfläche. Auswertungsergebnis: Die
Fläche wurde aufgrund der baubegleitenden Sanierung und gemäß des vorgelegten
Bodengutachtens vom Altlastenverdacht befreit. Für
Büroräume und Wohnungen fordern wir die Festsetzung eines bewerteten
Luftschalldämmmaßes. Für Wohnungen zusätzlich eine Grundrissbindung. Auswertungsergebnis: Die
Anregung wurde durch die Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung
gegenstandslos. Wohnungen sind in Kerngebieten nur ausnahmsweise zulässig. Alle
Anforderungen können in der Baugenehmigung konkret und besser umgesetzt werden.
Senatsverwaltung für Wirtschaft und
Betriebe Die Zulässigkeit von Verkaufsflächen ist
durch textliche Festsetzung auf maximal 8.000 m² zu beschränken. (Diese
Forderung wird nicht mehr aufrecht erhalten. Im Nachtrag vom 04.07.2005 wird
darauf verwiesen, dass die gegenwärtig bestehenden Einzelhandelsnutzungen von
ca. 14.000 m² Bruttogeschossfläche und die Kerngebietsausweisung mitgetragen
werden können.) Auswertungsergebnis: Der Anregung wird teilweise gefolgt. Die
überbaubaren Flächen außerhalb des Bereiches an der Landsberger Allee wurden
reduziert, so dass sie für großflächige Einzelhandelsnutzung ungeeignet sind
(z.B. Baukörpertiefe an der Storkower Straße 14 m). Kleine Einheiten im
Erdgeschoss sind weiterhin möglich. Eine Gliederung des Kerngebietes zum
Nutzungsausschluss jeglichen weiteren Einzelhandels wird jedoch als entbehrlich
angesehen. Berliner
Wasserbetriebe, Deutsche Telekom, Deutsche Bahn AG Bedenken
aufgrund vorhandener Leitungen und Kabel. Auswertungsergebnis: Den
Bedenken konnte dadurch abgeholfen werden, dass die Leitungen auf Kosten des
Investors verlegt wurden. Wegen der notwendigen Abgrenzung des Baugebiets zur
Bahnfläche wurde der Geltungsbereich geringfügig geändert. Vermessungsamt
Im Titel sollte der Begriff Gelände statt
Fläche benutzt werden. Die Festsetzung der Baugrenze im
Flurstück 44 ist nicht passend. Dafür ist die die geplante Straße umgebende Knotenlinie
durch eine Baugrenze zu ersetzen. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird gefolgt, der Titel des Geltungsbereiches wird geändert. Der
Hinweis ist durch die Überarbeitung der Planung gegenstandslos geworden. Naturschutz-
und Grünflächenamt Es liegt ein schwerer Eingriff in Natur
und Landschaft vor. Ein Ausgleich ist möglich, wenn alle vorgeschlagenen
Begrünungsmaßnahmen durchgeführt werden. Auswertungsergebnis: Die Eingriffe und deren Ausgleich wurden
in einem Fachgutachten ermittelt und in die Planung eingestellt. Die
TF berücksichtigen nicht alle erforderlichen Maßnahmen. Sie sind zu erweitern. Auswertungsergebnis: Ergänzend
zum Bebauungsplan wurde ein öffentlich-rechtlicher Vertrag abgeschlossen, der
Regelungen zur Begrünung enthält. Festsetzung
von beidseitigen Baumpflanzungen entlang der S-Bahntrasse und des verlängerten
Syringenweges. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wird nicht gefolgt. Für Baumpflanzungen in öffentlichen Flächen
besteht kein Festsetzungserfordernis. Auf den Privatgrundstücken sind
Pflanzungen erfolgt. Zulässigkeitsbeschränkung unterirdischer
Bauten auf 80% der Innenhoffläche, Erdüberdeckung mind. 80 cm. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt. Der
Vorschlag wurde aufgrund des baulichen und finanziellen Aufwands (Statik,
tieferer Aushub, keine ökonomische Nutzung der Tiefgaragendachfläche) nicht
übernommen. Es sind 38 Bäume zu erhalten
(Einzelnennung der Bäume) Auswertungsergebnis: Der Anregung wird nicht gefolgt, die
Festsetzung ist entbehrlich, da die BaumSchV unabhängig vom Bebauungsplan gilt.
Die nicht überbaubaren Grundstücke sind
vollständig zu bepflanzen (Forderung nach konkreter Pflanzfestsetzung, z.B.
Zwerg- und Kleinsträucher). Auswertungsergebnis: Die Maßnahme wurde auf Grundlage eines
öffentlich-rechtlichen Vertrages umgesetzt und bedarf keiner Festsetzung. In der Begründung sind grundsätzliche
Aussagen zum Vorliegen des Eingriffs und seinem Ausgleich zu machen. Auswertungsergebnis: Der Anregung wird gefolgt, die Begründung
wird ergänzt und überarbeitet. Tiefbauamt Bedenken bzgl. der Ausweisung von
Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Auswertungsergebnis: Der Anregung wurde gefolgt. Es werden
keine Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung mehr ausgewiesen. Die
wegfallenden öffentlichen Stellplätze sind durch Garagenbauten zu ersetzen und
möglichst öffentlich nutzbar zu machen. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wurde nicht gefolgt, da eine öffentliche Mitbenutzung der privaten
Parkmöglichkeiten nicht über das Bebauungsplanverfahren geregelt werden kann. Das
Flurstück 44 sollte nicht mehr der verkehrlichen Erschließung dienen. Auswertungsergebnis: Der
Anregung wurde gefolgt. Die Festsetzung wurde zugunsten einer
Kerngebietsnutzung aufgegeben. Eisenbahnbundesamt Auf einen Bestandsschutz Seitens der
Bahnbetriebsanlagen in Bezug auf Verkehrslärm und Erschütterungen wird
verwiesen. Auswertungsergebnis: Der
Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Er behindert die Umsetzung der Planung
nicht. In
Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ergab sich als
wesentliche Planänderung die Änderung des räumlichen Geltungsbereichs IV-76.
Hierzu wurde eine 2. Beteiligung der von der Geltungsbereichsänderung
betroffenen Behörden durchgeführt. Die Grundzüge der Planung wurden durch die
vorgebrachten Hinweise und Bedenken nicht berührt. Das Ergebnis der Auswertung
der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie der entsprechend
überarbeitete Bebauungsplanentwurf wurde am 28. September 1999 vom Bezirksamt
beschlossen. Gleichzeitig wurde der Beschluss über die Durchführung der
öffentlichen Auslegung gefasst. 4.
Veränderungssperre
Für das Grundstück der Storkower Straße
158 wurde 1996 eine Veränderungssperre[28])
gemäß § 16 Abs. 1 BauGB erlassen. Der Eigentümer hatte einen Antrag auf
Vorbescheid zur Errichtung von Pkw-Stellplätzen auf dem zum damaligen
Planungszeitpunkt für Straßenverkehrsflächen beanspruchten Vorgartenflächen
seines Grundstücks gestellt. Dieses Vorhaben wäre nach § 34 BauGB zulässig
gewesen, aber es widersprach den Bebauungsplanungszielen. Der Antrag wurde
zurückgestellt und nach Erlass einer Veränderungssperre versagt. Nach Ablauf
wurde die Veränderungssperre nicht verlängert, der Eigentümer hat auf der
Hoffläche ausreichende Stelleplätze errichten können, ein weiterer Bauantrag
wurde nicht gestellt. Die Vorgartenfläche des Grundstücks wurde vom Eigentümer
begrünt. 5. Planreife gemäß § 33 Abs. 2 BauGB Nach Abschluss der Beteiligung der Träger
öffentlicher Belange und Klärung aller während der Trägerbeteiligung zutage
getretenen Probleme, konnte die Übereinstimmung des Vorhabens mit den
Planungszielen festgestellt werden. Voraussetzung hierfür waren der Bauantrag
sowie die Anerkennung der zukünftigen Festsetzungen des Bebauungsplans durch
den Vorhabenträger des Forums Landsberger Allee einschließlich seiner
Rechtsnachfolger. Eine entsprechender Beschluss des
Bezirksamts wurde in der Sitzung am 29. April 1997 gefasst. Die förmliche
Feststellung über die Planreife gemäß § 33 Abs. 2 BauGB a.F. für das Forum
Landsberger Allee wurde mit einem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung
am 14. Mai 1997 getroffen. Somit konnte die Erklärung über die Zulässigkeit des
Vorhabens gegenüber dem Vorhabenträger am 15. Mai 1997 erteilt werden. 6. Öffentliche Auslegung
Für das Bebauungsplanverfahren IV-76 wurde die
Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom
25. Oktober bis einschließlich 26. November 1999 durchgeführt.
Die Auslegung wurde am 15. Oktober 1999 auf Seite 4204 des Amtsblattes Nr.
54 sowie durch Anzeige in der Tagespresse und einer bezirklichen Zeitschrift
ortsüblich bekannt gemacht. Sie fand in den Räumen des Bezirksamtes Prenzlauer
Berg, Storkower Straße 139 C, statt. Eine schriftliche Information der gem.
§ 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange sowie der
betroffenen Grundstückseigentümer über die öffentliche Auslegung erfolgte mit
Schreiben vom 20.10.1999. Während des Auslegungszeitraumes bestand die
Möglichkeit, den Bebauungsplan einzusehen und die Ziele, Zwecke und
Auswirkungen der Planung erläutert zu bekommen. Es erfolgten zwei schriftliche
Stellungnahmen der Vertreter von Bürgern sowie von neun Trägern öffentlicher
Belange. Drei weitere Träger öffentlicher Belange gaben ihre Hinweise
telefonisch. Von den eingegangenen Stellungnahmen zum
Bebauungsplanentwurf IV-76 sind die folgenden Probleme von Relevanz: Senatsverwaltung für Wirtschaft und
Betriebe Aufrechterhaltung
der Forderung nach einer Festsetzung zur Begrenzung der Verkaufsfläche im
Geltungsbereich des Bebauungsplans auf 8.000 m² im Rahmen der Steuerung
der gesamtstädtischen Verkaufsflächen- und Kaufkraftentwicklung Mit
der Stellungnahme der Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen vom
04.07.2005 wird diese Forderung nicht mehr aufrecht erhalten (siehe Beteiligung
der Träger öffentlicher Belange). Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Abt. XII C Bitte
um Änderung des Begründungstextes hinsichtlich der ursprünglich geplanten
Fortführung des Fußgängertunnels unter der Bahntrasse, da diese Option
weiterhin erhalten bleiben soll. Entsprechende
Aussagen wurden ins Kapitel „Belange des Verkehrs“ eingefügt. Sofern die
Realisierung eines Tunnels außerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen als
Bestandteil der Bahnfläche beabsichtigt ist, kann dieser über den parallel zum
Bahndamm verlaufenden Geh- und Radweg erreicht werden. Er befindet sich dann
außerhalb des Geltungsbereiches und findet daher keine besondere Erwähnung in
der Begründung. Die Erforderlichkeit eines Tunnels wird jedoch aufgrund der
vorhandenen Möglichkeiten der Querung der Bahntrasse über die Landsberger Allee
sowie den Bahnhof selbst bezweifelt. Darüber hinaus war die Erforderlichkeit
des Tunnels seinerzeit mit einer inzwischen aufgegebenen Parkhausentwicklung
für die Stellplatzversorgung des Sportparks verbunden. Senatsverwaltung für Finanzen Hinweis
darauf, dass der geplante Ausbau der Storkower Straße nicht im Entwurf zur
Investitionsplanung 1999-2003 erhalten ist, aufgrund der angespannten
Haushaltslage keine zusätzlichen Mittel durch das Land zur Verfügung gestellt
werden können. Die
Umsetzung der langfristigen Planungsabsicht ist nicht mehr Gegenstand der
Festsetzung des Bebauungsplans, soll durch diesen aber vorbereitet werden, in
dem eine Trassenfreihaltung erfolgt. Kosten entstehen somit nicht. Aufgrund der
verkehrlichen Bedeutung als übergeordnete Hauptverkehrsstraße ist von einer
Finanzierung außerhalb des bezirklichen Haushaltes auszugehen. Deutsche Bahn AG Bei Planungen ist grundsätzlich zu sichern, dass
es zu keiner Übertragung von Abstandsflächen an Eisenbahnflächen kommt. Es ist
ein Abstand von 20 m zur benachbarten Gleisachse nicht zu unterschreiten.
Dieser Abstand kann sich in Abhängigkeit von der Höhe der Bauwerke vergrößern.
In einem Abstand von 10 m lehnen wir jede Neubebauung ab. Die Grenzprobleme zu Bahnflächen wurden vom
Bauherrn durch Flächenerwerb von der Deutschen Bahn AG im betreffenden Bereich
gelöst. Mit diesem Flächenerwerb wurde eine Änderung des räumlichen
Geltungsbereichs erforderlich. (Bezirksamtsbeschluss Nr. 237/96 vom 19.11. 96)
Eine Überlagerung von Abstandsflächen über die Grundstücksgrenze des Kerngebietes
erfolgt gemäß § 6 Abs. 14 BauOBln nicht. Das
Landesschulamt, der Landesbetrieb für Informationstechnik, die Berliner
Verkehrsbetriebe, die BEWAG und das Bundeseisenbahnvermögensamt haben in Ihren
Stellungnahmen keine Bedenken geäußert oder Hinweise gegeben bzw. haben
erklärt, dass sie von den geplanten Festsetzungen nicht betroffen sind. Des Weiteren widerspricht ein Bürger vehement ·
der
Einbeziehung seines Grundstückes in die Ausbauplanung der Storkower Straße ·
der
Reduzierung von Parkplätzen im öffentlichen Verkehrsraum. Den Anregungen wurde durch die Änderung der
Planung teilweise entsprochen. Die Verbreiterung der Storkower Straße wird
durch eine Freihaltung der Trasse, aber nicht mehr durch eine Einbeziehung von
privaten Grundstücksflächen in die öffentliche Verkehrsfläche gesichert. Das
zur Erweiterung der Storkower Straße erforderliche Planverfahren ist zum
gegebenen Zeitpunkt, wenn die Ausbaumittel zu Verfügung stehen und der Bedarf
noch vorliegt, durchzuführen. Der
Umbau der Straßenverkehrsflächen, insbesondere im verlängerten Syringenweg, hat
bereits stattgefunden. Er steht in Zusammenhang mit der bereits erfolgten
Ausführung der Planung, die u.a. die Errichtung eines Parkhauses, einer
Tiefgarage und eines Stellplatzes zum Inhalt hat und die insgesamt zur
Verfügung stehende Stellplatzanzahl deutlich erhöht hat. Die
2. Bürgerstellungnahme regt an, die geplante Brücke über den Bahngraben am
nördlichen S-Bahnzugang als Verbindung zur Paul-Heyse-Straße in den
Geltungsbereich einzubeziehen (Verbesserung der Wegeverbindung in Verlängerung
des Syringenweges zwischen den Volksparks, Einbeziehung der Parkmöglichkeiten
im Bereich der Storkower Straße bei Veranstaltungen in den Sporthallen). Der Anregung wird nicht gefolgt. Für den
Neubau der Brücke ist ein bahnrechtliches Verfahren gemäß AEG (Allgemeines
Eisenbahn Gesetz) notwendig. Dies kann durch einen Bebauungsplan nicht ersetzt
werden. Für Fußgänger ist eine Verbindung über den S-Bahnhof bereits vorhanden.
Für die übrigen Verkehrsteilnehmer ist der Umweg über die Landsberger Allee
zumutbar. Fazit Die
Grundzüge der Planung wurden durch die vorgebrachten Bedenken und Anregungen
nicht berührt. Unter
Würdigung der vorgebrachten Anregungen wurde der Bebauungsplan wie folgt
geändert: Regelung
einer geplanten Straßenerweiterung der Storkower Straße als Trassenfreihaltung
anstelle von öffentlicher Verkehrsfläche; Einschränkung
der zulässigen Tiefgaragenebenen auf eine. Die
Änderungen am Plan machen die Durchführung einer erneuten Offenlage gemäß § 3
Abs. 3 BauGB (a.F.) in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB erforderlich. Hinweis Nach
der öffentlichen Auslegung und als Ergebnis der fortgesetzten städtebaulichen
Diskussion über die geplanten Festsetzungen haben sich weitere redaktionelle
und inhaltliche Änderungen am Bebauungsplanentwurf IV-76 ergeben. Diese
betreffen im Wesentlichen: ·
die
Kartengrundlage (Aktualisierung zur erneuten öffentlichen Auslegung z.B.
Eintragung des bereits gebauten Landsberger Allee Forums als baulicher
Bestand); ·
den
Wegfall von Wohnnutzungen (Für die Festsetzung von Wohnen im Kerngebiet besteht
kein Erfordernis mehr, da derzeit kein Bedarf an neuen Wohnungen in diesem
Bereich vorhanden ist.); ·
Verzicht
auf die Festsetzung einer Fläche, die mit Geh- und Radfahrrechten zu belasten
ist (Die Festsetzung ist entbehrlich, da das Wegerecht vertraglich gesichert
ist. Der Weg ist angelegt und steht der Öffentlichkeit uneingeschränkt zur
Verfügung. Die Eintragung der Baulast muss noch erfolgen.); ·
Verzicht
auf die Festsetzung eines Luftgeschosses zur Einfahrt auf die Stellplatzfläche
sowie des Ausschlusses von Zufahrten für weite Teile der anliegenden
Straßenverkehrsflächen (Verzicht zugunsten eines weiter gefassten
Zufahrtsbereiches. Die exakte Festlegung der einzelnen Zufahrt ist
städtebaulich entbehrlich.); ·
Geringfügige
Reduzierung überbaubarer Flächen im Bereich des verlängerten Syringenweges
(Anpassung an die inzwischen vorgenommenen Grundstücksteilungen); ·
Verzicht
auf den Ausschluss von Tankstellen in Zusammenhang mit Großgaragen (für eine
derartige Einschränkung wird keine Erforderlichkeit mehr gesehen.); ·
Verzicht
auf einen Ausschluss von Parkhäusern in Teilen der Bebauung (für eine derartige
Einschränkung wird keine Erforderlichkeit mehr gesehen. Sie entspricht zudem
nicht der Bestandsnutzung.); ·
Verzicht
auf die Festsetzung eines Schalldämmmaßes für Fassaden und Fenster (eine
inhaltsgleiche Regelung ist inzwischen Bestandteil der einzuhaltenden
technischen Baubestimmungen, die unabhängig von Bebauungsplänen einzuhalten
sind.); ·
Einfügung
einer Festsetzung zur Überschreitung der zulässigen Obergrenze für
Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen. (Aufgrund des bestehenden Nutzungsmaßes
ist eine entsprechende Regelung erforderlich.) Weiterhin
waren Anpassungen an den textlichen Festsetzungen erforderlich (Klarstellung
von Formulierungen ohne inhaltliche Veränderungen). Da
die vorgesehenen Änderungen wesentliche Planinhalte und somit die Grundzüge der
Planung betreffen, wird eine erneute Beteiligung der Träger öffentlicher
Belange (Behördenbeteiligung) sowie der Bürger (öffentliche Auslegung)
durchgeführt. B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch
(BauGB) in
der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt
geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 ( BGBl. I S. 1818,
1824) in Verbindung mit dem
Baugesetzbuch in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S.
137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 5. Mai
2004 BGBl. I S. 718) in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der
Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl I
S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996
(BGBl. I S. 2049/2076). Verordnung
über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in
der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132),
zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) Gesetz
zur Ausführung des Baugesetzbuches
(AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel
II des Gesetzes vom 18. Dezember 2004 (GVBl. S. 524) Gesetz
über Naturschutz und Landschaftspflege
(Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der vor dem 31. Dezember 1997 geltenden
Fassung gemäß § 243 Abs. 2 BauGB. (BNatSchG in der Fassung der Bekanntmachung
vom 12. März 1987 (BGBl. I S. 889), zuletzt geändert durch
Artikel 2 des Gesetztes vom 18. August 1997 (BGBl. I, S. 2081, 2110)) Gesetz
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 25. Juni 2005 (BGBl. I S. 1757), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom
24. Juni 2005 (BGBl. S. 1794) Aufgestellt Berlin, den 2005 Bezirksamt Pankow von Berlin Abteilung Stadtentwicklung --------------------------------------- --------------------------------------- Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung Leiter
des Amtes für Planen
und Genehmigen C. ANLAGEN 1. Textliche
Festsetzungen 1. Im Kerngebiet sind die Ausnahmen nach
§ 7 Abs. 3 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (Tankstellen) nicht
Bestandteil des Bebauungsplans. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1
Abs. 6 BauNVO) 2. Im Kerngebiet dürfen bauliche Anlagen
die jeweils festgesetzte Höhe baulicher Anlagen nicht überschreiten. Dies gilt
nicht für Schornsteine und Entlüftungsanlagen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO) Dachaufbauten können im Einzelfall
bis zu einer Grundfläche von 65,0 m² und einer Höhe von 4,0 m über
der festgesetzten Oberkante baulicher Anlagen ausnahmsweise zugelassen werden,
wenn diese ausschließlich der Aufnahme technischer Anlagen dienen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO) 3. Auf der Fläche für Tiefgaragen und
Stellplätze können einzelne bauliche Anlagen bis zu einer Grundfläche von
40 m² und einer Höhe von 3,5 m ausnahmsweise zugelassen werden, wenn
diese ausschließlich der Erschließung der Tiefgaragen dienen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit §
16 Abs. 2 und Abs. 3 BauNVO, § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 4. Bei der Ermittlung der zulässigen
Grundfläche darf die festgesetzte Grundfläche durch die Grundfläche von Garagen
und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des § 14
Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche,
durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ausnahmsweise bis zu
einem Maß überschritten werden, das einer Grundflächenzahl von 1,0 entspricht. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit §
19 Abs. 4 BauNVO) 5. Innerhalb der Fläche B sind Stellplätze
und Garagen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12
Abs. 6 BauNVO) 6. Innerhalb der Fläche A sind Garagen
unzulässig. Stellplätze können ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12
Abs. 6 BauNVO) 7. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans
ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die
Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass
die Emissionswerte von Schwefeldioxid (SOx), Stickoxid (NOx) und Staub in
Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten
Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 8. Im
Kerngebiet sind ebenerdige Stellplätze durch Flächen, die zu begrünen sind, zu
gliedern. Je vier Stellplätze ist ein Laubbaum zu pflanzen und zu erhalten.
Dies gilt auch, wenn unter den Stellplätzen Tiefgaragen errichtet werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25
a BauGB) 9. Ein-
und Ausfahrten sind innerhalb des Kerngebietes ausschließlich zwischen den Punkten
e1-e2-e3-e4-e5-e6-e7 zulässig. (§ 9
Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 10. Die
Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Gfp-dy/bs/is 260905 BegrIV-76_2OL09 2.
Einteilung
der Biotoptypen September 1995
1) Bezirksamt Pankow von Berlin, Eigentümerverzeichnis zum Bebauungsplan IV-76 (unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster) vom 30. Nov. 2004. [2]) Angaben des Bezirksamts Pankow von Berlin, Amt für Umwelt und Natur, Schreiben vom 24.03.2005 [3]) Vgl. Eingriffs- und Ausgleichsbewertung zum Entwurf des Bebauungsplans IV-76, FEMMES-MOOS – Arbeitsgemeinschaft Landschaftsplanung u. Gartengestaltung, 1995 [4]) Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 14. April 2005 (ABl. S. 1595) [5]) unterster Schwellenwert: 20.000 m² GR, Festgesetzt: 10.750 m², also nur ca. die Hälfte des unteren Eingriffswertes [6]) Die Prüfung aller theoretisch denkbaren Umstrukturierungsmöglichkeiten, z.B. vollständige Umstrukturierung des Kerngebietes zum Einkaufszentrum, zum Hotelstandort, als Stellplatzanlage etc. entspricht nicht der gesetzlichen Systematik und wird vom UVPG nicht gefordert. Die Prüfpflicht beschränkt sich auf Vorhaben und ist, wenn eine Prüfung auf der Bauleitplanebene nicht möglich ist, im anlagenbezogenen Zulassungsverfahren durchzuführen. [7]) Stadtentwicklungspläne 1 und 2 - öffentliche Einrichtungen, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz, Berlin 1995 [8]) Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Berlin 1998 [9]) mobil2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 [10]) Konzept zur Industrieflächensicherung, Hrsg.: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, Januar 1993 [11]) Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich, Fortschreibung des Industrieflächensicherungskonzeptes, Hrsg.: Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie, Juli 2000 [12]) Entwurf zur Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Prenzlauer Berg, Teilbereich „Storkower Straße“, Projektgemeinschaft Arbeitsgruppe für Stadtplanung (AGS)+Landschaft, Planen & Bauen, 1996/97 [13]) Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Pankow von Berlin - TEIL II, Planungsgruppe WERKSTADT, Entwurf vom März 2005 [14]) a.a.O. (3) [15]) Das städtebauliche Ziel wurde im Aufstellungsverfahren bereits in Teilen umgesetzt. [16]) Alle Werte gerundet [17]) Im Bereich der beiden Schmalseiten des Gebäudes Storkower Straße 160 kommt es zu Überlappungen der Abstandsfläche mit den westlich davon geplanten Gebäuden. [18]) Gemäß § 243 Abs. 2 BauGB wurde die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz in der bis zum 31. Dezember 1997 geltenden Fassung weiter angewendet. [19]) a.a.O. (3) [20]) Die Planung ist inzwischen umgesetzt, Berlin hat die betroffenen Flächen - Storkower Straße südlich Flurstück 94 und verlängerter Syringenweg am Bahnhofsgebäude - bereits übernommen. [21]) Für die bereits umgesetzten Teile der Erweiterung der Storkower Straße im Kreuzungsbereich und im verlängerten Syringenweg ist die Umsetzung der Maßnahme durch Einbeziehung vorhandener Bäume in die Straßenplanung belegt. [22]) a.a.O. (11) [23]) Vorlage Nr.684/95, Veröffentlichung im ABl. Nr. 48 S. 3596 [24]) Drs. 923/1995 [25]) Vorlage Nr. 237/96, Veröffentlichung im ABl. Nr. 61 S. 4216 [26]) Drs. 284/96 [27]) Vorlage Nr. 20/96 [28]) Verkündung der Veränderungssperre IV-76/17 im GVBl. Nr. 48 S. 473 |
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