Bezirksamt Pankow von Berlin
2005
An die
Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.:
Vorlage zur Kenntnisnahme
für die
Bezirksverordnetenversammlung gem. § 15 BezVG
Betr.: Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9 vom
10. Mai 2001 für das Grundstück Friedrich-Engels-Straße 129 / Kastanienallee
37-38 im Bezirk Pankow, Ortsteil Rosenthal
Wir bitten zur Kenntnis zu
nehmen:
Gemäß § 15
Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) wird berichtet:
Das
Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 12.04.2005 beschlossen, den vorhabenbezogenen
Bebauungsplan XIX-VE 9 vom 10. Mai 2001 für das Grundstück
Friedrich-Engels-Straße 129 / Kastanienallee 37-38 im Bezirk Pankow, Ortsteil
Rosenthal gemäß § 6 Abs. 5 AGBauGB als Rechtsverordnung festzusetzen.
Begründung:
Das Bezirksamt Pankow hatte
bereits auf seiner Sitzung am 11. September 2001 (BA-Nr. IV-147/2001) den sich aus der Abwägung
ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9 vom 10. Mai
2001 beschlossen und ihn zur Beschlussfassung sowie zur Entscheidung über den
Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans der
Bezirksverordnetenversammlung vorgelegt.
Die
Bezirksverordnetenversammlung hatte auf ihrer Sitzung am 10. Oktober 2001 den
Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9 vom 10. Mai 2001
beschlossen und damit auch über den Entwurf zur Festsetzung der
Rechtsverordnung entschieden (Drucksache-Nr. IV-0263/01).
Im
Ergebnis des Anzeigeverfahrens gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB teilte die
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 09.02.2005 dem
Bezirksamt mit, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan XIX-VE 9 unter
Beachtung einiger Maßgaben nicht beanstandet wird. Der vorhabenbezogene
Bebauungsplan kann ohne weitere Beteiligung der Senatsverwaltung und der BVV
festgesetzt werden.
Bei
den Maßgaben handelt es sich im Wesentlichen um das Erfordernis einzelne Punkte
der Begründung (u. a. zu den Themen Zentrenverträglichkeit und Entwickelbarkeit
aus dem Flächennutzungsplan) zu überarbeiten.
Diese
Überarbeitung ist erfolgt, nunmehr liegen die Voraussetzungen zur förmlichen
Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 10 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 6 Abs. 5
AGBauGB und § 36 Abs. 2 Buchstabe c) BezVG als Rechtsverordnung vor.
Die
Abteilung Stadtentwicklung veranlasst abschließend die Verkündung der Verordnung
im Gesetz und Verordnungsblatt für Berlin. Sie tritt am Tage nach der
Verkündung in Kraft.
Haushaltsmäßige Auswirkungen
Aus der Festsetzung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplans entstehen keine haushaltsmäßigen Auswirkungen.
Auswirkungen auf eine nachhaltige Entwicklung
keine
Kinder- und Familienverträglichkeit
Keine
Auswirkungen
Burkhard Kleinert Martin Federlein
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung
Bezirksamt Pankow von Berlin
Abteilung Stadtentwicklung
Amt für Planen und Genehmigen
Vorhabenbezogener Bebauungsplan XIX-VE 9
vom 10. Mai
2001
für das Grundstück Friedrich-Engels-Straße 129 /
Kastanienallee 37-38 im Bezirk Pankow, Ortsteil
Rosenthal
A. Begründung
I. Planungsgegenstand
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
2. Plangebiet
3. Planerische Ausgangssituation
3.1 Flächennutzungsplan
3.2
Bereichsentwicklungsplanung
3.3
Geltendes
Planungsrecht
3.4 Umweltverträglichkeitsprüfung
II. Planinhalt
1. Planungsvorbereitung und Intention des Plans
2. Wesentlicher Planinhalt
3. Regelungen im Durchführungsvertrag
III. Auswirkungen
des Bebauungsplans
1. Auswirkungen auf Natur und Umwelt
1.2. Schallschutz
2. Auswirkungen auf den Verkehr
3. Auswirkungen auf den Handel
4.
Auswirkungen auf
die Ver- und Entsorgung
5.
Auswirkungen auf
den Haushalt und die Finanzplanung
IV. Verfahren
und Abwägungsergebnisse
1.
Vorverfahren
2.
Verfahrensschritte
2.1
Ergebnis der
frühzeitigen Bürgerbeteiligung
2.2
Ergebnis der
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
2.3 Ergebnis der öffentlichen Auslegung
B. Rechtsgrundlagen
I Planungsgegenstand
1. Veranlassung
und Erforderlichkeit
Anlass
für die Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach
§
12 BauGB war die gegenüber dem Bezirksamt Pankow durch Antrag der Fa. ABB
Grundbesitz GmbH vom 06.03.2000 geäußerte Absicht, auf ihrem Grundstück
Friedrich-Engels-Straße 129 / Kastanienallee 37-38 im Bezirk Pankow, Ortsteil
Rosenthal, ein zweigeschossiges Wohngebietszentrum (Einzelhandel und
Dienstleistungen) mit einer Geschossfläche von insgesamt 7.500 qm (wovon sich
4.500 qm im Erdgeschoss und 3.000 qm im Obergeschoss befinden) und einer
Verkaufsfläche von ca. 3.100 qm zu errichten.
Die
bauplanungsrechtliche Prüfung nach § 34 BauGB im Rahmen eines
Vorprüfungsverfahrens ergab, dass sich das beabsichtigte Wohngebietszentrum
aufgrund der Art und des Maßes der baulichen Nutzung (großflächiger
Einzelhandelsbetrieb / Einkaufszentrum) und seiner Auswirkungen nicht in die
nähere Umgebung einfügen würde und deshalb auf geltender gesetzlicher Grundlage
nicht zugelassen werden konnte. Ungeachtet dessen war zu dem Zeitpunkt nach dem
in Berlin geltenden Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch § 34 Abs. 1 Satz 1
BauGB bei der Beurteilung der Zulässigkeit von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben nicht anzuwenden. Schon von daher war hier ein
Planerfordernis gegeben.
Nach
erfolgter Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadt-entwicklung
und dem Bezirksamt wurde dem Projekt grundsätzlich die Möglichkeit einer
Realisierung in Aussicht gestellt. Somit bot sich die Einleitung eines
vorhaben-bezogenen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 BauGB als das dafür
geeignete planungsrechtliche Instrumentarium an.
2. Plangebiet
Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans XIX-VE 9 umfasst eine Fläche von ca. 10.400
qm und beinhaltet das Grundstück Friedrich-Engels-Straße 129 / Kastanienallee
37-38 im Bezirk Pankow, Ortsteil Rosenthal.
Im
unmittelbaren stadträumlichen Umfeld - westlich, nördlich und östlich - grenzen
Wohngebiete mit vorwiegend Ein- und Mehrfamilienhäusern in offener Bauweise an.
Südlich davon liegen Kleingartenanlagen und ein Gelände der Berliner
Wasserbetriebe.
Das
für das Vorhaben vorgesehene Grundstück liegt nordwestlich des Kreuzungs-bereichs
der Friedrich-Engels-Straße und der Kastanienallee. Die Friedrich-Engels-Straße
ist eine ortsteilverbindende Hauptverkehrsstraße mit TRAM-Linie.
Das
Grundstück wurde vor Planungsbeginn von der Kastanienallee über zwei Zufahrten
erschlossen.
Bestandsituation
Das
Grundstück war bis Beginn des Jahres 2000 mit drei je 960 qm großen,
zweigeschossigen Baracken, einem Heizhaus und einer 216 qm großen
eingeschossigen Baracke bebaut. Die Baracken wurden vormals als Wohnheim für
Asylbewerber genutzt, standen jedoch seit ca. 4 Jahren leer. Das Heizhaus war
außer Betrieb. Die Freiflächen waren teilweise befestigt bzw. versiegelt und
lagen brach.
Das
gesamte Areal war zum damaligen Zeitpunkt ungenutzt, umlaufend eingezäunt und
verschlossen.
Städtebauliche Einbindung
Der
Standort des Vorhabens befindet sich am Übergang zwischen den Ortsteilen
Niederschönhausen und Rosenthal, direkt an der Friedrich-Engels-Straße, am
Schnittpunkt mit der Kastanienallee, die als Ost/West-Verbindung die
Hauptstraße in Wilhelmsruh und die Blankenfelder Straße in
Nordend-Niederschönhausen miteinander verbindet. Die angrenzenden Wohngebiete
sind von einer städtebaulich kleinteiligen Struktur mit viel Grün geprägt.
Die
Friedrich-Engels-Straße, die als Hauptverkehrsstraße mit Straßenbahnlinie den
Ortsteil Rosenthal an die Bezirksmitte von Pankow anbindet, war in diesem
Bereich südlich und nördlich der Kastanienallee sowohl in Bezug auf die
vorhandene Infrastruktur „aufwertungsbedürftig “ und bezüglich der vorhandenen
Nahversorgungseinrichtungen „unterbesetzt “ .
Insofern
eignete sich der Standort im Zentrum der angrenzenden Wohngebiete, am
Schnittpunkt von zwei Stadtstraßen, wegen seiner guten Erreichbarkeit und wegen
der unweit vorhandenen Straßenbahnhaltestelle für eine Einrichtung zur
Nahversorgung für Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs.
Das Vorhaben sollte somit eine Lücke der
Nahversorgung zwischen dem Unterzentrum Pankow-Niederschönhausen und der
Ortsmitte von Rosenthal schließen und einen
Impuls zur infrastrukturellen und städtebaulichen Aufwertung des Nahbereichs
initiieren. Das Vorhaben sollte den Missstand eines brachliegenden Grundstücks
beseitigen und durch die beabsichtigte Baukörperanordnung die im rückwärtigen
Bereich vorhandene kleinteilige Wohnbebauung vor sicherlich zunehmendem
Verkehrslärm von der Kreuzung Kastanienallee/Friedrich-Engels-Straße schützen
sowie damit zur nachhaltigen Wohnumfeldverbesserung beitragen.
Vorgenannte
Sachverhalte und die Nutzungsstruktur des Vorhabens (Wohngebietszentrum,
zusätzlich Angebote für Dienstleistung, Freizeit und Gastronomie) unterlagen
zusammen betrachtet damit der städtebaulichen Zielsetzung des Bezirks und
begründeten die Absicht des Vorhabenträgers, das nachfolgend beschriebene Projekt
am Standort zu realisieren.
Das
Vorhaben hat folgende Nutzungsstruktur und Größe:
Grundstücksgröße
ca.
10.400 qm
Grundfläche
(überbaute Fläche) inkl. Stellplätze max. 8.320 qm
Nettoverkaufsflächen
gesamt 3.100 qm
davon
entfallen auf
Verbrauchermarkt
1.500 qm
Stellplatzanlage
für insgesamt ca. 160 Pkw
Die
Form des Gebäudes, den inneren Nutzungsabläufen der Verkaufsräume und der
verkehrlichen Erschließung Rechnung tragend, angepasst an das zur Verfügung
stehende Grundstück, wurde von der Grundstruktur her als Gebäudewinkel angelegt
und bewusst mit der Rückseite zur bestehenden Wohnbebauung gestellt. Die beiden
„Schenkel“ haben nach Süden eine Länge von ca. 95 m, nach Osten ca. 55 m.
Durch
diese Gebäudestellung auf dem Grundstück erfolgt eine Abschirmung der durch den
Verkehr auf der Friedrich-Engels-Straße/Kastanienallee und auf der
Stellplatzanlage selbst erzeugten Verkehrsbelastung und Emission für die
nördlich und westlich des Vorhabens gelegenen Wohngebäude.
Altlasten
Im
Zuge der orientierenden Altlastenuntersuchungen wurden im Oktober 1999 neun
Kleinrammbohrungen bis 6 bzw. 7 m unter Geländeoberkante abgeteuft. Die dabei
meter- bzw. schichtweise gewonnenen
Bodenproben wurden laboranalytisch untersucht.
Die
Analyseergebnisse wurden anhand der Prüfwerte der gültigen
Bodenschutz-Verordnung (BBodSchV) für Gewerbe- und Industriegrundstücke,
Wirkungspfad Boden – Mensch beurteilt. Diese Prüfwerte gehen von einer direkten
Aufnahme aus. Der Wirkungspfad Boden - Grundwasser wurde aufgrund der geringen
Schadstoffkonzen-trationen und des hohen Versiegelungsgrades des Grundstücks
nicht berücksichtigt.
In
keiner der untersuchten Bodenproben wurden die Prüfwerte der BBodSchV überschreitende
Schadstoffkonzentrationen nachgewiesen. Eine Gefährdung der Schutzgüter Mensch, Boden und Grundwasser bestand
nicht. Somit bestand auch kein Handlungsbedarf für Maßnahmen zur
Gefahrenabwehr.
Vegetation
(Bestand)
Der
Bestand an Vegetation wurde im Rahmen des erstellten landschaftsplanerischen
Fachbeitrages (05/2000) erfasst und bewertet. Dies betraf insbesondere den nach
der Berliner Baumschutzverordnung geschützten Baumbestand. Als geschützte
Vegetation wies das topographisch nahezu ebene Grundstück 9 Kastanien, 1
Platane und 2 Pappeln auf.
Im Untersuchungsgebiet wurde eine größere
Ruderalfläche (unversiegelt) festgestellt. Sie wurde durch die
Betonplattenstraßen auf dem Grundstück begrenzt. In der Fläche standen große
Kastanien als Baumreihe und Einzelbäume, sowie eine Platane und Pappeln. Die
Ruderalflächen erreichten eine Gesamtgröße von ca. 5.130 qm.
Auf dem Grundstück befanden sich des Weiteren Bestände
an Strauchgesellschaften, überwiegend nicht einheimischer Arten. Die
Gesamtfläche der mit Sträuchern bestandenen Areale betrug ca. 160 qm.
Verkehrliche und technische
Erschließung
Der
Planbereich grenzt an die Kastanienallee und an die Friedrich-Engels-Straße.
Die Friedrich-Engels-Straße ist eine zweispurige Hauptverkehrsstraße mit bezirks-verbindender
Funktion; die Kastanienallee ist ebenfalls zweispurig (getrennt durch einen
baum-bestandenen Mittelstreifen) und hat ortsteilverbindenden Charakter. Der
Zustand beider Straßen ist sanierungsbedürftig. Für den Betrieb des
Wohngebiets-zentrums war ein funktionsgerechter Ausbau zumindest des
Kreuzungsbereichs erforderlich, der durch den Vorhabenträger zu leisten war
(Regelungen im Durchführungsvertrag).
Das
Vorhabengrundstück ist gut an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV)
angebunden. Die in Seitenlage fahrende TRAM-Linie 53 in der
Friedrich-Engels-Straße verbindet Rosenthal mit dem Pankower und Berliner
Zentrum. Die Express-Bus-Linie
X
33 in der Kastanienallee schließt an das Märkische Viertel und den Bezirk
Reinickendorf an und führt nach Niederschönhausen.
In
den angrenzenden öffentlichen Straßenräumen waren alle notwendigen Medien mit
ausreichenden Kapazitäten zur Versorgung des Vorhabens vorhanden.
Die
Beheizung des Wohngebietszentrums erfolgt mit Gas; die hierfür erforderlichen
Kapazitäten waren ausreichend.
Die
notwendigen Wassermengen für Brauch- und Löschwasser können von den Berliner
Wasserbetrieben zur Verfügung gestellt werden.
Die
notwendigen Stromversorgungsleitungen der BEWAG lagen bereits im Grundstück.
3. Planerische
Ausgangssituation
3.1 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan von Berlin in seiner aktuell
geltenden Fassung stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W4 mit
landschaftlicher Prägung dar.
3.2 Bereichsentwicklungsplanung
Der Bereichsentwicklungsplan Pankow-Mitte (Stand 1/96)
sah das Grundstück ursprünglich eine Fläche für Gemeinbedarfszwecke –
Schulstandort – vor. Diese Zielplanung hatte das Bezirksamt zwischenzeitlich
aufgegeben.
3.3 Geltendes Planungsrecht
Für das Vorhabengrundstück lag bislang keine
verbindliche Bauleitplanung vor. Es liegt innerhalb des Bebauungszusammenhangs
des Ortsteiles Rosenthal. Demnach war ein Vorhaben bisher nach geltendem
Planungsrecht auf der Grundlage des § 34 BauGB zu beurteilen.
3.4
Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVP)
Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5
AGBauGB an die zuständige Senatsverwaltung wurde von dort auch die
Erforderlichkeit einer Umwelt-verträglichkeitsprüfung (UVP) beurteilt. Nach
dortiger Einschätzung wird mit einer Geschossfläche von 7500qm eine Größe
erreicht, die erheblich über die Nahver-sorgung in dieser Ortslage hinausgehen
würde. Aufgrund der Tatsache, dass sich die Handelsflächen auf das Erdgeschoss
in einer Größenordnung von max. 3100m² Verkaufsfläche beschränken, war für das
Vorhaben eine UVP nicht erforderlich. Der diesbezügliche
Schwellenwert von 5000qm Geschossfläche gemäß Nr. 18 der Anlage zu § 3 UVPG
wurde nicht überschritten.
Das umweltrelevante Abwägungsmaterial wurde im Zuge
des Verfahrens sachgerecht aufbereitet und bewertet.
II. Planinhalt
1. Planungsvorbereitung und Intention des Plans
Die Fa.
ABB Grundbesitz GmbH, Heidelberg, beabsichtigte im Frühjahr des Jahres 2000 in
Berlin-Pankow im Ortsteil Rosenthal auf dem eigenen Grundstück Ecke
Kastanienallee/Friedrich-Engels-Straße ein Wohngebietszentrum (Einzelhandel und
Dienstleistungen) für den Ortsteil Rosenthal zu errichten.
Vorangegangene
Versuche, das damals brachliegende Grundstück, das mit leerstehenden Baracken
und einem nicht mehr im Betrieb befindlichen Heizhaus bebaut war, städtebaulich
neu zu ordnen und mit einer wirtschaftlichen Nutzung zu versehen, führten zu
keinem Erfolg. Offensichtlich wurde die vormals geplante Nutzung einer reinen
Wohnbebauung den Möglichkeiten, die dieser prägnante Standort aufgrund seiner
günstigen Verkehrslage für eine Vitalisierung dieses Bereiches bietet, nicht
gerecht und erschien auch aus wirtschaftlichen Gründen nicht realisierbar.
Der
Grundgedanke, an dieser Stelle in einem strukturschwachen und unter-versorgten
Bereich des Bezirks ein ausschließlich auf die Wohngebietsversorgung
ausgerichtetes Einkaufszentrum zu errichten, wurde in einer ersten Konzeption
im Frühjahr 1999, dem Bezirksamt Pankow vorgestellt.
Mit
Schreiben vom 14.06.1999 wurde durch die (damalige) Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie das Projekt als „lokal wirksamer
Einzelhandelsstandort “ begrüßt, um die „Versorgungssituation in diesem Teil
Pankows zu verbessern“ und im weiteren „ den Standort angesichts der Lage im
Kreuzungsbereich von zwei Hauptverkehrsstraßen städtebaulich und funktional
aufzuwerten“.
Mit
Schreiben vom 09.11.1999 wurde vom Bezirksamt Pankow, Abt. Bauwesen –
Stadtplanungsamt die Absicht vom Grundsatz her befürwortet, den Standort einer
gebührenden Funktion zuzuführen. Es wurde jedoch bereits auf Problempunkte
bezüglich des Verkaufsflächenumfangs, die verkehrlichen Auswirkungen und die
Rücksichtnahme auf benachbarte Wohnnutzungen hingewiesen.
In
weiteren Gesprächen im Bezirksamt Pankow wurde das Projekt konkretisiert und
festgestellt, dass ein planungsrechtliches Erfordernis besteht, einen
vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufzustellen.
Mit
Datum vom 06.03.2000 wurde vom Eigentümer (ABB) ein Antrag auf Einleitung eines
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gestellt. Das Bezirksamt Pankow von Berlin
hat in seiner Sitzung am 13. Juni 2000 beschlossen, das Stadtplanungsamt damit
zu beauftragen, für das Grundstück Friedrich-Engels-Straße 129/ Kastanien-allee
37-38 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan mit der Bezeichnung
XIX-VE
9 aufzustellen. Im Vorfeld dessen wurde in einem vom Bezirksamt durchgeführten
Vorverfahren die wesentlichen Senats- und Bezirksbehörden beteiligt.
2. Wesentlicher
Planinhalt
Art der baulichen Nutzung
Für
die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung kamen nur die §§ 7 oder 11 der
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in Frage, weil großflächige
Einzelhandelsbetriebe und Einkaufszentren im Wesentlichen nur in Sondergebieten
gemäß § 11 BauNVO oder in Kerngebieten gemäß § 7 BauNVO zulässig sind.
Im
Hinblick auf die geplante Zweckbestimmung „Wohngebietszentrum“ (kleineres
Einkaufszentrum mit großflächigem Einzelhandel und Dienstleistungsangeboten)
und die städtebauliche Einbindung bzw. Bedeutung des Vorhabens wurde deshalb
als Art der baulichen Nutzung für das betr. Grundstück ein Sondergebiet (SO)
gemäß § 11 BauNVO festgesetzt.
Eine
Konkretisierung der allgemeinzulässigen Nutzungen erfolgt in der textlichen
Festsetzung Nr. 1.
Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche
Das
Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubare Grundstücksfläche wurden in
enger Anlehnung an die Projektplanung durch die Festsetzung von Baugrenzen, der
absoluten Höhe und maximal zulässiger Grundflächenzahl hinreichend bestimmt.
Des Weiteren wurde die Umgrenzung einer Fläche für Stellplätze festgesetzt.
Die
Linienführung für die Umgrenzung von Stellplätzen westlich vom Punkt B ist über
eine Länge von 13,4m „ausgeknickt“ und mit der Geltungsbereichsgrenze
identisch. Dies wurde so festgesetzt, um eine zweite Ausfahrt zu einem späteren
Zeitpunkt planungsrechtlich zu ermöglichen. Eine solche Option käme aber erst
im Zuge eines Umbaus der Kreuzung Kastanienallee / Friedrich-Engels-Straße in
Betracht.
Die
Grundflächenzahl (GRZ) wurde mit 0,6 festgesetzt. Bei der Ermittlung der
zulässigen Grundfläche darf durch die Grundflächen von Stellplätzen mit ihren
Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung (bauNVO)
die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8
überschritten werden (§ 19 Abs. 4 BauNVO, textliche Festsetzung Nr. 2).
Diese
textliche Festsetzung Nr. 2 sollte aus städtebaulichen und umweltrelevanten
Gründen einen 20%igen Mindestanteil an unversiegelter Grundstücksfläche
garantieren. Die Regelung basiert auf der Vorgabe des § 19 Abs. 4 der
Baunutzungsverordnung.
Die
Traufhöhe wurde auf maximal 57,0 m über NHN festgelegt.
Die
zulässige Gebäudehöhe beträgt faktisch somit maximal ca.12 m über Gelände.
Verkehrsflächen
Die
verkehrliche Anbindung für die Kunden und Besucher sowie die
Lkw-Warenanlieferung erfolgt mittels einer Ein- und Ausfahrt über die
Kastanienallee. Entlang der Grundstücksgrenze zur Friedrich-Engels-Straße wurde
ein Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt; dies war aus Gründen der
Verkehrssicherheit (Straßenbahn in Seitenlage) erforderlich.
Die
Geltungsbereichsgrenze entlang der Grundstücksgrenze zum öffentlichen
Straßenland ist zugleich Straßenbegrenzungslinie (siehe textliche Festsetzung
Nr. 3).
Sonstige Festsetzungen
Auf
dem Vorhabengrundstück wurden acht bestehende Kastanienbäume als Einzelbäume
mit Erhaltungspflicht festgesetzt. Dies erfolgte einerseits aus
a)
Gründen des
Naturschutzes sowie
b)
als Bezug zur
historischen Nutzung des Geländes als Dorfschule mit Kastanienhof.
Gemäß § 12 BauGB ist Voraussetzung
für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, dass der
Vorhabenträger bereit und in der Lage ist, das Vorhaben zu verwirklichen und
sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der
Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise verpflichtet. Diese
Voraussetzungen waren gegeben. Die Durchführungsverpflichtung und Kostenübernahme
sind in einem Durchführungsvertrag zwischen Vorhabenträger und dem Land Berlin
bzw. dem Bezirksamt Pankow geregelt. Es war sichergestellt, dass vor Erteilung
der Baugenehmigung der Durchführungsvertrag Rechtswirksamkeit erlangte.
Der Flächennutzungsplan von Berlin in seiner aktuell
geltenden Fassung stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W4 mit
landschaftlicher Prägung dar.
III. Auswirkungen
des Bebauungsplanes
1. Auswirkungen auf Natur und Umwelt
1.1
Belange des Naturschutzes
Hierzu
liegt ein Gutachten (landschaftsplanerischer Fachbeitrag / Stand Juli 2000) des
Büros Wirth + Birkenbeul vor. Danach ist die Bewertung wie folgt zusammen zu
fassen.
Bei
der Realisierung des Vorhabens waren u.a. folgende Beeinträchtigungen zu
erwarten:
·
Eingriff in das
natürliche Bodengefüge und die gewachsene Geländemorphologie.
·
Erhöhung des
Oberflächenabflusses, Verringerung der Grundwasserneubildungsrate.
·
Verlust
gewachsener, biologisch aktiver Bodenschichten.
·
Inanspruchnahme
von Strauch- und Ruderalflächen mit Bedeutung für den Naturhaushalt
·
Verlust von
Bäumen, die unter die Baumschutzverordnung fallen.
Weiterhin
waren folgende Konfliktbereiche zu erwarten:
·
Versiegelung
durch Bebauung auf bislang unbebauten Flächen
·
Versiegelung
durch Bau von Zufahrten und Stellplatzflächen
·
Lebensraumverlust
bzw. Einschränkung für Flora und Fauna
Aufgrund
des bestehenden Planungsrechtes (§ 34 BauGB) war hinsichtlich des Maßes der
baulichen Nutzung sowie der überbaubaren Grundstücksfläche davon auszugehen,
dass eine Grundflächenzahl von ca. 0,2 und eine Geschossflächenzahl von ca. 0,4
genehmigungsfähig gewesen wären.
Der
Bebauungsplan ermöglicht ein Bauvorhaben mit einer zulässigen Grundflächenzahl
bis 0,6 und einer Geschossflächenzahl bis 1,2; wobei jedoch zu beachten war,
dass die ehemals vorhandenen Baulichkeiten einen Versiegelungsgrad von ca. 50%
darstellten.
Unter
Berücksichtigung dieser und weiterer Faktoren wurden in dem o. g. Fachbeitrag
Maßnahmen zugunsten des Naturschutzes empfohlen, die in folgender Weise
verbindlich werden sollten.
·
Festsetzung der
Erhaltungspflicht einzelner Bäume auf dem Vorhabengrundstück im Bebauungsplan
Maßnahmen,
die im Durchführungsvertrag (Grünordnungsplan) geregelt wurden, wie
·
Begrünung von
Außenwandflächen
·
Grüngestaltung
rückwärtiger Freiflächen
·
Ausbau der
ebenerdigen Stellplätze und Fahrflächen mit sickerfähigem Unterbau und
sickerfähigen Fugen
·
Gliederung der
Stellplatzflächen mit Sträuchern und Großbäumen
·
Anlage der
Feuerwehrumfahrt als Schotterrasenfläche
·
Anlage einer
extensiven Dachbegrünung
·
Grüngestaltung
einer Fläche auf öffentlichem Straßenland
Mit
den vorstehenden Festsetzungen und vertraglich geregelten Maßnahmen wird den
Belangen des Umwelt- und Naturschutzes Genüge getan.
1.2 Schallschutz
Zum
Thema Schallschutz liegt ein Gutachten des Ingenieurbüros IGS v. 24.07.00 mit
dem Ergebnis vor, dass durch die geplanten Maßnahmen (Gebäudestellung und
Schallschutzwand im Zulieferbereich) die angrenzende Wohnnutzung weitestgehend
gegen die Betriebsgeräusche vom Parkplatzbereich abgeschirmt wird.
Weitergehende Maßnahmen waren nicht erforderlich.
2. Auswirkungen
auf den Verkehr
Mit
der verkehrlichen Untersuchung war ebenfalls das Büro IGS Stolz beauftragt. Das
erstellte Gutachten vom Juli 2000 kommt zu folgenden Ergebnissen:
·
Das geplante
Wohngebietszentrum wird ein tägliches Verkehrsaufkommen von rd. 1100 ein- und
ausfahrenden Kraftfahrzeugen besitzen (incl. Kunden-, Besucher-, Liefer- und
Mitarbeiterverkehr).
·
Die verkehrliche
Erschließung kann ausschließlich von der Kastanienallee erfolgen.
·
Für die
Beurteilung der Verkehrsabwicklung zu den Stellplätzen sowie an den
Knotenpunkten im nahen Umfeld ist der Zeitbereich zwischen 16.00 Uhr und 17.00
Uhr heranzuziehen. Während dieser Zeit besitzt sowohl das Verkehrsaufkommen des
Nahversorgungszentrums als auch der vorbeifahrende allgemeine Kfz-Verkehr ein
Maximum.
·
In dem genannten
Zeitbereich sind am Parkplatz 136 ein- und ausfahrende Kfz zu erwarten. Durch Überlagerung
des Kundenverkehrs mit dem allgemeinen Kfz-Verkehr sind die maßgeblichen
Gesamtbelastungen abgeleitet, die den Leistungs-fähigkeitsbetrachtungen
zugrunde gelegt wurden.
·
Der Knotenpunkt
Friedrich-Engels-Straße/Kastanienallee ist umzugestalten, um die
Verkehrssicherheit und die Leistungsfähigkeit zu erhöhen. Leistungssteigernd
soll sich hier eine zusätzliche Rechtsabbiegespur in westlicher Richtung sowie
die Aufstellmöglichkeit für zwei Linksabbieger bemerkbar machen, so dass trotz
der Störwirkung der querenden Straßenbahnen auf die Einrichtung einer
Lichtsignal-anlage verzichtet werden kann.
·
Am Knotenpunkt
Kastanienallee/Angerweg sowie an der Parkplatzeinfahrt zeigen die mittleren
Wartezeiten von rd. 15 Sek. für den ungünstigsten Strom, dass hier keine
nennenswerten Probleme bei der Verkehrsabwicklung zu erwarten sind.
Der
Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan enthält in Anlage 5
(erweiterter Erschließungsplan) die mit den Verkehrsbehörden abgestimmte Lösung
zum Ausbau des Knotenpunktes. Damit wurde den verkehrlichen Belangen Genüge
getan.
3. Auswirkungen
auf den Handel
Ein
hierzu vorliegendes Gutachten der FfH Berlin (08/00) kam zu folgendem Ergebnis:
Die
Ausstattung mit Verkaufsfläche für die Waren des täglichen Bedarfs lag im
Einzugsbereich des geplanten Wohngebietszentrums mit 0,16qm Verkaufsfläche je
Einwohner deutlich unter dem für die Nahversorgung üblichen Wert von etwa 0,3
bis 0,4qm Vk / E. Durch die Realisierung des Vorhabens würden sich die
Versorgungs- und Einkaufsbedingungen im Einzugsgebiet deutlich verbessern.
Das
FfH-Institut schätzte das Projekt für den im Einzugsgebiet befindlichen
Einzelhandel als verträglich ein,
·
da die
Ausstattung mit Verkaufsfläche für Waren des täglichen Bedarfs im Einzugsgebiet
auch nach der Realisierung des Vorhabens mit 0,38qm Vk / E dem für
vergleichbare Wohngebietszentren üblichen Wert entspricht und
·
weil aufgrund des
„hybriden“ Einkaufverhaltens der Verbraucher z.B. die im unmittelbaren Umfeld
vorhandenen Anbieter von der Anziehungskraft des geplanten Zentrums profitieren
würden.
4. Auswirkungen
auf die Ver- und Entsorgung
Die
Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den in der Friedrich-Engels-Straße gelegenen S-Kanal. Das Regenwasser wird über
Mulden und Rigolensysteme entwässert, allenfalls ein Überlauf kann in den
R-Kanal (Durchmesser 900) in die Friedrich-Engels-Straße entwässert werden.
Die
Trinkwasserversorgung erfolgt über die in der Kastanienallee liegende
Wasserleitung (Durchmesser 250).
Die
Gasversorgung wird über die in der Kastanienallee liegende Gasleitung
(Durchmesser 150) sichergestellt.
Die
Elektrizitätsversorgung ist durch ein in ihrer Lage noch zu verändernde
Trafostation auf dem Gelände gesichert.
Entwässerung
Diesbezüglich
wurde ein Entwässerungskonzept des Büros Wirth+Birkenbeul (12/00) vorgelegt.
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass auf dem Vorhabengrundstück
alle auftretenden Regenwassermengen aufgefangen und gezielt zur Versickerung
gebracht werden können.
5. Auswirkungen
auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
Die
Verwirklichung des Vorhabens hatte keine Auswirkungen auf den Bezirkshaushalt.
Die Kosten für die notwendigen Erschließungsmaßnahmen (Straßenausbau) werden
vom Vorhabenträger getragen. Gleiches gilt für Ausgleichsmaßnahmen, die sich
aus dem landschaftsplanerischen Fachbeitrag oder aufgrund anderer Verfahren
ergeben. Art, Umfang und Zeitraum der Durchführung vorgenannter Maßnahmen
werden in dem Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Land
Berlin, vertreten durch das Bezirksamt, geregelt. Die Inhalte des
Durchführungsvertrages sind mit den Fachämtern des Bezirksamtes und der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt.
IV. Verfahren
und Abwägungsergebnisse
1.
Vorverfahren
Mit
Schreiben vom 13.03.2000 hatte der Vorhabenträger beim Bezirksamt Pankow den
Antrag zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt.
Mit
Schreiben vom 04.04.2000 wurde dem Vorhabenträger mitgeteilt, dass der Antrag
auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes aufgrund von § 5 AGBauGB
der zuständigen Senatsverwaltung angezeigt wurde. Gleichzeitig wurden in einem
Vorverfahren Stellungnahmen von einzelnen Fachämtern erbeten. Diese
Stellungnahmen wurden vom Vorhabenträger weitestgehend berücksichtigt und in
die Vorlagen zum Aufstellungsbeschluss eingearbeitet.
Mit
Schreiben der Senatsverwaltung vom 03.05.2000 wurde der Einleitung des
Bebauungsplanverfahrens zugestimmt.
Das
Bezirksamt Pankow von Berlin hatte am 13.06.2000 die Aufstellung des
vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XIX-VE 9 beschlossen. Der Antrag des
Vorhabenträgers wurde mit Schreiben des Bezirksamtes vom 16.06.2000 positiv
beschieden.
Der
Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 29 S. 2273
am 30.06.2000 bekannt gemacht.
Die Bezirksverordnetenversammlung
hat eine diesbezügliche Vorlage zur Kenntnisnahme erhalten.
2. Verfahrensschritte
2.1
Ergebnis
der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
Gemäß
§ 3 Abs. 1 BauGB wurde in der Zeit vom 30.10. bis 13.11.2000 im Rathaus Pankow
eine frühzeitige Bürgerbeteiligung durchgeführt. Anhand der zu diesem Zeitpunkt
vorliegenden Entwürfe wurde den Bürgern Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung
gegeben. Etwa 40 bis 50 Bürger nahmen diese Gelegenheit wahr. Insgesamt wurden
7 schriftliche Stellungnahmen mit folgenden Themen-schwerpunkten eingereicht:
·
Bedenken gegen
ein Überangebot an Einkaufsmärkten bzw. gegen das Vorhaben an sich (..“passt
nicht in die Eigenart der Umgebung“)
·
Bedenken wegen
verkehrlichen Auswirkungen insbesondere Zunahme des Schwerlastverkehrs,
Belastungen für die Anwohner
·
Bedenken wegen
Schulwegsicherung (13. Grundschule Kastanienallee 55), Forderung einer Ampelanlage
an der Kreuzung Kastanienallee/Fr.-E.-Str.
·
Befürwortung des
Dienstleistungsangebots
·
Befürwortung
bzgl. der Beseitigung der vorhandenen Baracken
Das
Ergebnis der Anhörung führte dazu, dass aufgrund der vorgetragenen Einwände die
Planungsziele nochmals überprüft wurden. Es wurde das Erfordernis erkannt, dass
die Planung in Bezug auf eine angepasste Verkehrslösung noch unzureichend war.
Aus diesem Grund und in Folge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
wurde die Verkehrsplanung nochmals überarbeitet.
An
den inhaltlichen Planungszielen (Wohngebietszentrum) wurde festgehalten.
2.2 Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Die
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde in der
Zeit vom 10.10. bis 15.11.2000 durchgeführt. Nach Auswertung und Abwägung
konnte folgendes Ergebnis der Beteiligung festgehalten werden.
1.
Berliner Feuerwehr, Schreiben v. 30.10.2000 -
Belange werden nicht berührt. In vorhergehenden Abstimmungsgesprächen mit der
Berliner Feuerwehr wurden deren Belange geklärt und in der Planung
berücksichtigt.
2.
Berliner Gaswerke (GASAG), Schreiben v. 31.10.2000
- Keine Bedenken
3.
Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR), Schreiben v.
07.11.2000 - Keine Bedenken
4.
Berliner Verkehrsbetriebe (BVG), Schreiben v.
7.12.2000 – keine Bedenken -
5.
Berliner Wasserbetriebe, Schreiben v. 14.11.2000
– keine Bedenken –
6.
BEWAG, 2 Schreiben v. 9.10.2000 - Es bestehen
keine grundsätzlichen Bedenken; es wurde jedoch darauf hingewiesen, dass sich
im Plangebiet Kabelanlagen sowie die Netzstation N 8427 befindet. Für die
Netzstation und deren Zuführungsstraße wurde um die Sicherung eines
Leitungsrechts gebeten.
Stellungnahme des
Planungsträgers: In einer Stellungnahme im Zuge der Vorprüfung wurde von
der BEWAG bereits zugesichert, dass diese Netzstation verlegt werden kann.
Übrige Hinweise der BEWAG wurden zur Kenntnis genommen.
7. Der Polizeipräsident in Berlin, Schreiben
v. 23.11.2000
Grundsätzliche Bedenken zum
Entwurf des vorhabensbezogenen Bebauungsplanes gab es nicht. Hinweise: Zur
vorliegenden Verkehrslösung gab es Bedenken. Es wurde vorgeschlagen, eine
Verbreiterung der Fahrstreifenbreite auf jeweils 3,0 m und der Mittelinsel
mindestens 2,50 m vorzunehmen. Die Mittelinsel sollte zum Knoten hin verlegt
werden, der Radweg am Inselkopf vorbeigeführt werden. Es wurde bemängelt, dass
die Fußgängerzahlen in der Kurzzeitzählung nicht berücksichtigt wurden. Es
wurde angeregt, eine bauliche Veränderung des Knotenpunktes möglichst so
vorzunehmen, dass eine spätere Ausstattung mit einer Lichtzeichenanlage
erfolgen kann.
Die vorgesehene Linksabbiegespur
aus der Kastanienallee in das Wohngebietszentrum wurde als nicht ausreichend
bezeichnet.
Stellungnahme des
Planungsträgers: Die Hinweise der Straßenverkehrsbehörde wurden in einer
Überarbeitung des Verkehrskonzeptes berücksichtigt und eingearbeitet.
8. Deutsche Post AG, keine Rückäußerung
9. Gemeinsame Landesplanungsabteilung
Berlin/Brandenburg, Schreiben v. 20.11.2000
Die Zentrenverträglichkeit der geplanten
Handelseinrichtung wurde in einem vorgelegten Gutachten dargelegt und von dort
geprüft. Das übersandte Gutachten berührte die zentrale Fragestellung der
Sicherung und Entwicklung ausgewiesener städtischen Zentren nur randlich. Trotz
dieser Probleme lassen die ermittelten Zahlen erkennen, dass eine
Beeinträchtigung der städtischen Zentren nicht zu erwarten ist. Dem Ziel 1.0.8
des Landesentwicklungsplanes für den Verflechtungsraum Brandenburg Berlin steht
das geplante Wohngebietszentrum im Ortsteil Rosenthal mit
Einzelhandelseinrichtungen auf ca. 4.000 qm Geschossfläche nichts entgegen; es
ist mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung vereinbar.
10.
Handwerkskammer, Schreiben v. 22.11.2000, keine
Bedenken
11.
Industrie- und Handelskammer (IHK), Schreiben v.
20.10.2000, keine Bedenken
12. Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheit und
techn. Sicherheit, Schreiben v. 6.11.2000
keine Bedenken
13. Landesbetrieb
für Informationstechnik, Schreiben v. 28.11.2000, keine Bedenken
14. Landesdenkmalamt,
keine Rückäußerung
15. Regulierungsbehörde
für Post und Telekommunikation, keine Rückäußerung
16. Senatsverwaltung
für Finanzen, Schreiben v. 17.10.2001, keine Bedenken
17. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung
Abt. I A und I C
(Stadtentwicklung, Flächennutzungsplanung): Es
wurde festgestellt, dass das Bauvorhaben mit einer Geschossfläche von 7.500 qm
und einer Verkaufsfläche von über 3.000 qm dringende Gesamtinteressen Berlins
berührt. Weiterhin wurde angeregt, im Rahmen des Verfahrens die Verkaufsfläche
zu begrenzen und das Warenangebot an der örtlichen Nahversorgung zu
orientieren.
Stellungnahme des
Planungsträgers: Aufgrund der Regelungen im Durchführungsvertrag
(§ 13 Nutzungsbindung) wurde die
Nettoverkaufsfläche auf 3.100 qm begrenzt.
Abt. I E (Naturschutz): Diverse Hinweise zum vorgelegten
landschaftsplanerischen Fachbeitrag, Vorbehalte hinsichtlich der Realisierung
des Vorhabens unter Berücksichtigung naturschutzrechtlicher Regelungen.
Stellungnahme des
Planungsträgers: Eine Auseinandersetzung mit den Hinweisen ist erfolgt. Die
Ergebnisse des landschaftsplanerischen Fachbeitrages wurden in die Abwägung im
Sinne des § 1 Abs. 5 Nr. 7 i.V.m. § 1a BauGB eingestellt (siehe unter III. 1.1)
Abt. II C Hinweise: Der Durchführungsvertrag
sollte als wesentlicher Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes den
Trägern öffentlicher Belange als Entwurf vorgelegt werden. - Die
Zweckbestimmung „Wohngebietszentrum“ als Bezeichnung des Sondergebietes sei zu
unbestimmt.
Widersprüchliche Angaben bzgl.
der Nettoverkaufsfläche zwischen dem Vorverfahren und der Beteiligung der
Träger öffentlicher Belange sollten geklärt werden.
Es wurde angeregt anzugeben, wie
mit dem geschützten Baumbestand umgegangen werden soll. Weiterhin wird
angeregt, den landschaftspflegerischen Fachbeitrag in die Begründung
einzuarbeiten und den Freiflächenplan dem Durchführungsvertrag als Anlage
beizufügen. – Die Entwickelbarkeit aus dem FNP, der hier Wohnbaufläche W4 mit
landschaftlicher Prägung darstellt, ist ausführlich zu begründen.
Außerdem wurde auf einige
Widersprüchlichkeiten zwischen Begründung und Planbild hingewiesen.
Stellungnahme des Planungsträgers:
Den Hinweisen wurde im weiteren Verfahren weitgehend gefolgt. Die Wahl der
Zweckbestimmung war ein Vorschlag der Senatsverwaltung (Abt. I A, I C) selbst.
Mittels textlicher Festsetzung erfolgte hier eine Konkretisierung.
Abt. VII B (Verkehrsbelange),
Schreiben v. 13.11.2000
Gegen den Bebauungsplanentwurf
bestanden keine grundsätzlichen Bedenken unter Beachtung folgender Hinweise und
Ergänzungen.
Die Erschließung des Zentrums
sollte für KFZ ausschließlich über die Kastanienallee erfolgen.
Die südliche Fahrbahn der
Kastanienallee sollte, wie zunächst gefordert auf 5,50 m, in einer späteren
Stellungnahme auf 6,0 m in einer Länge von 20 m aufgeweitet werden, damit ca. 3
Pkw als Linksabbieger aufgestellt werden können, ohne hierbei die Vorbeifahrt insbesondere
von Linienbussen zu behindern.
Es sollte eine regelgerechte 3,0
m breite Aufstellfläche für Fußgänger an der Kreuzung Kastanienallee /
Friedrich-Engels-Straße errichtet werden. Eine Lichtsignalanlage für diesen
Knoten wäre wünschenswert gewesen, wurde jedoch nicht gefordert.
Weiterhin wurde eine Zugänglichkeit zum Wohngebietszentrum von der
Bushaltestelle entlang an der Friedrich-Engels-Straße angeregt.
Stellungnahme
des Planungsträgers: Die ausschließliche Verkehrserschließung
erfolgt über die Kastanienallee. Die südliche Fahrbahn der Kastanienallee wurde
auf 6,0 m verbreitert, die Aufstellfläche für Fußgänger wurde auf 3,0 m
verbreitert, ein Zugang der Fußgänger von der Straßenbahnhaltestelle
Friedrich-Engels-Straße wurde errichtet.
Im Nachgang
wurde zwischen den Verkehrsbehörden ein Verkehrskonzept abgestimmt, dessen
Umsetzung Gegenstand des abzuschließenden Durchführungsvertrages geworden ist.
Abt.
VIII (Wasser, Boden): Entwässerung: Laut Aussage der
Landesgeologen war mit einem Schichtenwasserstand von 44,1 m ü. NN zu rechnen.
Aus den vorliegenden Planunterlagen ergab sich ein Flurabstand von nur 0,6 m
unter Geländeoberkante, der Vorhabenträger wurde informiert, dass ein
Mindestabstand von 1 m einzuhalten war. Der Vorhabenträger sagte eine
Überarbeitung seines Konzeptes zu. Bei Einhaltung des Mindestabstandes von 1 m
wurde eine wasserbehördliche Erlaubnis in Aussicht gestellt.
Altlasten: Im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes waren keine Altlastenverdachtsflächen bekannt, die im Altlastenkataster
erfasst sind. Ergebnisse der durch das Umweltamt durchgeführten Untersuchungen
lagen nicht vor, eine Bewertung konnte somit nicht erfolgen. Unter Pkt. I 2.
(Altlasten) der Begründung wurden durchgeführte Untersuchungen nach der
Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung erläutert. Danach sollen keine
schädlichen Bodenverunreinigungen oder Altlasten vorhanden sein.
Eine Gefährdung des Grundwassers
wurde anhand der geringen Schadstoffkonzentrationen ausgeschlossen.
Stellungnahme des Planungsträgers: Das Entwässerungskonzept des Fachplaners
wurde so erstellt, dass ein Mindestabstand von 1,0 m zwischen Geländeoberkante
und Grundwasserstand erreicht werden konnte. Die exakte Klärung und Planung
erfolgte im Baugenehmigungsverfahren.
Vom Vorhabenträger wurden
ausführliche Baugrund- und Altlastengutachten in Auftrag gegeben, die zum
Ergebnis kamen, dass eine Gefährdung der Schutzgüter Mensch, Boden und
Grundwasser für die untersuchten Parameter ausgeschlossen sind.
Senatsverwaltung
für Wirtschaft und Technologie, Schreiben v. 16.11.2000
Aus wirtschaftlicher und
handelsstruktureller Sicht bestehen keine grundsätzlichen Bedenken, zumal die
Verkaufsfläche beschränkt bleiben soll.
Im Durchführungsvertrag sollte
eine vertragliche Regelung aufgenommen werden, die eine künftige
Inanspruchnahme der Dienstleistungsflächen für Einzelhandels-Nutzung
ausschließt.
Stellungnahme des
Planungsträgers: In § 13 des
Durchführungsvertrages wird die Verkaufsfläche auf 3.100 qm beschränkt. Die
Restflächen (bis max. 4500 qm Geschossfläche) bleiben dem Dienstleistungssektor
vorbehalten.
FACHÄMTER
DES BEZIRKSAMTES
18. Bau- und Wohnungsaufsichtsamt, Schreiben v.
20.11.2000
Keine Bedenken,
bauordnungsrechtliche Hinweise wurden zur Kenntnis genommen.
19. Tiefbauamt, Schreiben v. 15.11.2000
Die Friedrich-Engels-Straße und
insbesondere die Kastanienallee befinden sich in einem desolaten baulichen
Zustand, weshalb zusätzlicher Verkehr, bedingt durch das zu errichtende
Wohngebietszentrum die Lärmbelästigung erhöhen würde.
Vom Bezirk Reinickendorf ist ab
2001 durch Lückenschluss der Lengeder Straße zur Kopenhagener Straße mit
zusätzlichen Verkehrsaufkommen aus diesem Gewerbegebiet in Richtung BAB über
den Ortsteil Französisch Buchholz zu erwarten. Der Neubau der Kastanienallee
war frühestens ab 2004 vorgesehen. In Hinblick auf den baulichen Zustand der
Straßen ist eine weitere Erhöhung des Verkehrsaufkommens nicht mehr vertretbar.
Mit dem Neubau sollte bis zum
Ausbau der Straßen und der damit verbundenen Lichtsignalanlage gewartet werden.
Stellungnahme des
Planungsträgers: Kenntnisnahme
und teilweise Berücksichtigung.
Die Verkehrsproblematik war
bekannt, weshalb vom Vorhabenträger ein Verkehrsgutachten erstellt wurde,
dessen Ergebnis aufzeigt, einen möglichst reibungslosen Verkehrsablauf zu
gewährleisten. Hierzu sollte die Südfahrbahn der Kastanienallee auf 6,0 m im
Bereich der Stellplatzzufahrt aufgeweitet werden, damit sich, bedingt durch die
Linksabbieger, kein Rückstau bilden kann. Die Abbiegespuren am Knotenpunkt
Kastanienallee/Friedrich-Engels- Straße sollen ebenfalls ausgebaut werden.
Bedingt durch die Lage des Wohngebiets-zentrums- in der näheren Umgebung ist
vorwiegend Wohnnutzung vorhanden, bzw. geplant – ist nur mit einem
untergeordneten zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen. Es ist davon
auszugehen, dass die Kundenströme zu einem Großteil aus dem bisherigen
Durchgangsverkehr und aus dem Nahbereich (ca. 500m-Radius) resultieren.
Mit einer wesentlichen Erhöhung
des Verkehrsaufkommens und somit des Verkehrslärmes ist nicht zu rechnen.
Im Nachgang
wurde zwischen den Verkehrsbehörden ein noch mal überarbeitetes Verkehrskonzept
abgestimmt, dessen Umsetzung Gegenstand der Regelungen im Durchführungsvertrag
geworden ist und dem das Tiefbauamt zugestimmt hat.
20. Amt für Umwelt und Natur, Schreiben
v. 10.11.2000
In seiner Stellungnahme forderte
das Amt für Umwelt und Natur Pankow, dass die sich auf dem Grundstück
befindende Platane sowie 9 Kastanien, die auf dem Grundstück stehen, erhalten
bleiben sollen. Bei den beiden Kastanien die sich im Bereich der
Grundstücksgrenze zur Kastanienallee befinden, soll der Abstand zum Gebäude
möglichst Grenze zur Baumkrone plus 1,5 m betragen. Bei den 7 Kastanien im
Bereich der Stellplätze wurde eine Aufweitung der Baumscheiben sowie eine
Herstellung der Stellplätze auf eine Art und Weise gefordert, welche die
dauerhafte Erhaltung der Kastanien sichert.
Weiterhin wurde gefordert, die
zu erhaltenen Bäume unter Beachtung der DIN 18920 während der Bauzeit zu
schützen. Die im landschaftspflegerischen Fachbeitrag aufgeführten
grünordnerischen Maßnahmen sollten als Festsetzungen in den Bebauungsplan
übernommen oder auf eine andere geeignete Weise planungsrechtlich gesichert
werden.
Stellungnahme des Planungsträgers: Die sich auf dem Grundstück
befindende Platane stand zentral im überplanten Bereich des Grundstückes. Eine
funktionsgerechte Nutzung des Grundstücks wäre bei Erhalt nicht möglich
gewesen. Bei vergleichbaren Bauvorhaben, bei denen zu erhaltende Bäume „umbaut“
werden mussten, stellte sich in kurzer Zeit heraus, dass diese Bäume trotz
großem Aufwand nicht vital bleiben. Eine Erhaltung war somit nicht möglich,
bzw. hätte eine unzumutbare Härte für das Bauvorhaben dargestellt. Der
geforderte Freiraum hätte ca. 10m Durchmesser betragen müssen.
Die
westliche der beiden Kastanien konnte ebenfalls auf Grund der Gebäudeplanung
mit der Anlieferung nicht erhalten werden. Eine Verschiebung der Rampe hätte
die gesamte Gebäudeplanung in erheblichem Umfang beeinträchtigt. Die nutzbare
Erdgeschossfläche hätte sehr deutlich reduziert werden müssen. Damit wäre eine
wirtschaftliche Nutzung des Grundstückes in der geplanten Form nicht umsetzbar
gewesen.
Die östliche der beiden
Kastanien konnte durch Baumschutzmaßnahmen erhalten werden.
Zum Erhalt und Schutz der
Kastanienreihe auf dem Vorhabengrundstück:
Die sieben Kastanien waren unter
Beachtung der DIN 18920 zu schützen. Der Forderung seitens des Amtes für Umwelt
und Natur sollte überwiegend entsprochen werden. Im Rahmen der
Ausführungsplanung für die Stellplatzanlage wurden die Flächen der Baumscheiben
überprüft und in Abstimmung mit dem Fachamt vergrößert. Die Tragschichten
sollten flach und die Parkplatzbeläge luft- und wasserdurchlässig ausgebildet
werden.
Der Forderung
nach Einzelbaumfestsetzung der Bäume im Bebauungsplan sollte gefolgt werden,
zumal sie ein städtebaulicher Hinweis auf die historische Nutzung des
Grundstücks (Schule, Schulhof mit Kastanienreihe) darstellen.
22. Umweltamt, Schreiben v. 12.12.2000
Fachspezifische Hinweise
bezüglich des Begründungstextes denen gefolgt wurde.
2.3 Ergebnis der öffentlichen Auslegung
Der aus dem Ergebnis der Trägerbeteiligung
resultierende Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes XIX-VE 9 vom 10.
Mai 2001 wurde mit seiner Begründung gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs in der
Zeit vom 18. Juni bis einschließlich 18. Juli 2001 öffentlich ausgelegt. – Etwa
10 Bürger hatten sich in dieser Zeit nochmals über den sich aus den bis dahin
durchgeführten Beteiligungen ergebenden Planentwurf informiert. Von 3 Bürgern
waren schriftliche Stellungnahmen eingegangen, die folgende Anregungen
enthielten:
1. Es wurde kritisiert, dass die Trafo-Station
außerhalb des Gebäudes im Bereich der nordöstlichen Gebäudeecke, zwischen
Hauswand und der Grundstücksgrenze zur Friedrich–Engels–Straße, neben der
Feuerwehrumfahrt errichtet werden soll.
2. Es wurde
bemängelt, dass nicht alle vorhandenen Bäume entlang der
Friedrich-Engels-Straße erhalten werden.
3. Es wurde
angeregt, den Straßenbelag der Friedrich-Engels-Straße zu erneuern, um damit
insbesondere eine Lärmminderung zu erreichen.
4. Es wurde
eine behindertengerechte Ausführung des Einkaufszentrums gefordert.
5. Wunsch nach
Einrichtung einer Post-Filiale bzw. Vergabewünsche an bestimmte Gewerbebetriebe.
6. Es wurde die
Erforderlichkeit des Vorhabens insgesamt in Frage gestellt, verbunden mit dem
Wunsch auf Einrichtung einer Kulturstätte mit Freizeitangeboten für die Bürger
sowie einer Gastronomie.
Prüfung und Abwägung der geäußerten Belange
Zu
1. Der Standort des Trafo-Gebäudes
wurde in Abstimmung mit der BEWAG festgelegt, um den technischen Anforderungen
im Hinblick auf die in diesem Bereich vorhandenen öffentlichen
Versorgungsleitungen gerecht zu werden.
Die
von der BEWAG bevorzugte und daher gewählte Bauweise der Trafostation, ließ nur
eine Errichtung außerhalb des Gebäudes zu.
Der
in unmittelbarer Nähe vorhandene Baum wurde erhalten, die für die Errichtung
der Trafostation notwendigen Baumaßnahmen erfolgten in wurzelschonender
Bauweise.
Zu
2. Dort befanden sich auf der ganzen
Länge des Baugrundstücks zum damaligen Zeitpunkt acht Bäume. Der unmittelbar an
der nördlichen Grundstücksgrenze befindliche Baum musste wegen der dort
angelegten Feuerwehrumfahrt gefällt werden. Der unmittelbar daneben stehende
Baum blieb erhalten.
Der
entlang der Grundstücksgrenze nach Süden nächst befindliche Baum blieb
ebenfalls erhalten.
Die
fünf nach Süden nachfolgend vorhandenen Bäume waren keine einheimischen Arten,
was bei der Beurteilung, Bäume zu erhalten, ein wesentliches Kriterium ist.
Maßgeblich
jedoch für die Fällung dieser fünf Bäume war deren Zustand und Qualität. Alle
fünf Bäume wiesen erhebliche Schäden im Kronenbereich auf und waren teilweise
absterbend.
Die
Fällung von insgesamt sechs Bäumen entlang der Grundstücksgrenze zur
Friedrich–Engels–Straße war mit dem Amt für Umwelt und Natur abgestimmt.
Der vergleichbare Ersatz
wurde in die sogenannte Gesamtbilanzierung des landschaftsplanerischen
Fachbeitrags aufgenommen, um damit der ökologischen Bilanz entsprechend die
Einhaltung der zu Grunde zu legenden Auflagen und Richtlinien zu gewährleisten
und gegenüber dem bisherigen Zustand zu verbessern.
Auf
den Ersatz bzw. die Neubepflanzung entlang der westlichen Seite der
Friedrich-Engels-Straße wurde aus städtebaulichen Gründen verzichtet. Das
Gebäude sollte sich zur Haupterschließungsstraße der Friedrich-Engels-Straße
öffnen; Haupteingang und Stellplatzanlage sollten für den Kunden und Besucher
sichtbar sein.
Dies
sollte auch die Orientierung erleichtern und bewirken, dass das Objekt als
Wohngebietszentrum angenommen wird.
Es
wurde auch bewusst im rückwärtigen Bereich des Grundstücks angeordnet, um die
westlich und nördlich angrenzende Wohnbebauung vor Lärm zu schützen, sodass es
Sinn machte, auch die Ersatzpflanzung für diese gefällten Bäume im rückwärtigen
Bereich vorzunehmen.
Zu
3. Um die durch das geplante Vorhaben
entstehende Verkehrsbelastung in Verbindung mit der daraus resultierenden
Lärmbelastung beurteilen zu können, wurde vom Vorhabenträger ein
Verkehrsgutachten in Form einer verkehrlichen Untersuchung und eines
schallschutztechnisches Gutachtens abverlangt.
Zu
den vorgebrachten Bedenken wurde das Sachverständigenbüro nochmals befragt mit
dem Ergebnis der folgenden Stellungnahme:
„Die
Einwendungen zu zusätzlichem Lärm im Straßenraum auf Grund der Einrichtung des
Einkaufszentrums ist rechtlich nicht als maßgeblich zu betrachten. Die möglichen
Lärmeinwirkungen durch die neue Gewerbeansiedlung wurde auf der Grundlage der
Vorschriften TA – Lärm geprüft. Dabei ist ausschließlich maßgebend, welche
Lärmdimensionen von der geplanten neuen Einrichtung ausgehen. Eine Überlagerung
des Lärms mit dem allgemeinen Straßenverkehr ist dabei nicht zu betrachten.“
Auf
Nachfrage wurde erläutert, dass sich der durch die Realisierung des Vorhabens
möglicherweise zusätzliche Lärm durch Straßenverkehr in Verbindung mit dem
Straßenbelag in einem praktisch nicht messbaren Bereich bewegt.
Im
übrigen werden im Zuge der Realisierung des Vorhabens im Geltungsbereich des
erweiterten Erschließungsplans im Kreuzungsbereich Friedrich – Engels – Straße
/ Kastanienallee und im Bereich der Kastanienallee bis über den Bereich der Ein
– und Ausfahrten hinaus Verbesserungen des Straßenzustandes und Maßnahmen in
Abstimmung mit dem Tiefbauamt Pankow durchgeführt.
Den verkehrlichen und lärmtechnischen Belangen wurde
hiermit in einem angemessenen Rahmen Rechnung getragen.
Zu 4.: Das Vorhaben wurde entsprechend den
Bestimmungen der Berliner Bauordnung behindertengerecht ausgeführt.
Zu
5.: Neben dem Verbrauchermarkt sollte
bei der Belegung des Objekts darauf geachtet werden, Flächen an
gewerbetreibende im Handels – und Dienstleistungs-bereich zu vermieten, um in
der Gesamtheit den Anforderungen und dem Charakter eines Wohngebietszentrums
gerecht zu werden. Eine direkte Einflussmöglichkeit über den Bebauungsplan
besteht diesbezüglich nicht.
Das
Anliegen des Bürgers zur Errichtung einer Post wurde an die zuständige
Vermietungsabteilung des Vorhabenträgers weiter gereicht; eine Realisierung
konnte jedoch nicht gewährleistet werden.
Zu
6.: Um einerseits die Notwendigkeit,
zum anderen die Verträglichkeit mit der Struktur der vorhandenen Einrichtungen
dieser Art zu prüfen wurde im Rahmen des Planverfahrens ein Gutachten
beauftragt.
Die
„ Untersuchungen der Verträglichkeit eines Wohngebietszentrums am Standort
Kastanienallee / Friedrich – Engels – Straße im Bezirk Pankow “ wurde von der
FfH, Institut für Markt – und Wirtschaftsforschung GmbH Berlin, im August 2000
vorgelegt.
Das
Gutachten kam zum Ergebnis, dass die Ausstattung mit vorhandenen
Verkaufsflächen im Einzugsgebiet des geplanten Wohngebietszentrums mit 0,16 qm
Verkaufsfläche je Einwohner deutlich unter dem für die Nahversorgung üblichen
Wert von 0,3 – 0,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner lag.
Im
weiteren kam das Gutachten zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung des geplanten
Wohngebietszentrums die Versorgungs- u. Einkaufsbedingungen im Einzugsgebiet
deutlich verbessern und zumindest in Teilen Kaufkraft zurück führen und am
Standort binden würde, die zum damaligen Zeitpunkt in die großen Zentren im
Märkischen Viertel und zum Rathaus Center Pankow geflossen war.
Es
konnte somit festgehalten werden, dass die Bewohner im unmittelbaren
Einzugsgebiet, d.h. auch in unmittelbarer Nachbarschaft zum geplanten
Wohngebietszentrum in Bezug auf die Abdeckung des täglichen Bedarfs einen
deutlichen Vorteil gegenüber dem Ist-Zustand zu erwarten hatten.
Andererseits
war das geplante Wohngebietszentrum im Bezug auf die Größe und das Angebot der
einzelnen Mietflächen zentrenverträglich konzipiert war, d.h. dass nicht zu
erwarten war, dass andere genannte Einrichtungen dieser Art in der weiteren
Umgebung in unzumutbarer Weise beeinträchtigt werden würden.
Auf
eine Regelung des Einzelhandelsangebots durch den Plan selbst oder durch den
Durchführungsvertrag wurde verzichtet. Aufgrund der Nutzflächenregelung in § 13
des Durchführungsvertrags und der damit verbundenen Einschränkung der
Größenordnung des Einzelhandelsangebots war eine generelle
Zentren-unverträglichkeit nicht zu erwarten. Eine diesbezügliche Forderung
wurde auch nicht von den zuständigen Trägern öffentlicher Belange erhoben bzw.
war auch keine Empfehlung aus dem Fachgutachten
Im Ergebnis der Abwägung der im Rahmen der öffentlichen
Auslegung geäußerten Belange ergaben sich somit aus diesem Verfahrensschritt
keine weiteren Änderungen oder Ergänzungen der Planinhalte.
2.4 Durchführungsvertrag
Mit
Datum vom 19.09.2001 wurde zwischen dem Vorhabenträger und dem Land Berlin, vertreten
durch das Bezirksamt Pankow, ein Durchführungsvertrag gemäß
§
12 Abs. 1 BauGB notariell beurkundet.
2.5
Beschlüsse
des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung
Das
Bezirksamt Pankow hatte auf seiner Sitzung am 11. September 2001 den sich aus
der Abwägung ergebenden Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9
vom 10. Mai 2001 beschlossen und ihn zur Beschlussfassung sowie zur
Entscheidung über den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des
Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung vorgelegt.
Die
Bezirksverordnetenversammlung hatte auf ihrer Sitzung am 10. Oktober 2001 den
Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9 vom 10. Mai 2001
beschlossen und über den Entwurf zur Festsetzung der Rechtsverordnung entschieden.
Nach
dem Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung wurde der Bauantrag des
Vorhabenträgers auf der Grundlage des § 33 Abs. 1 BauGB (Planreife) genehmigt.
B. Rechtsgrundlagen
·
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom
23. September 2004 (BGBl. I S.
2414)
·
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs
(AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert
durch Artikel II des Gesetzes vom 18. Dezember 2004 (GVBl. S. 524)
·
Verordnung über die bauliche Nutzung der
Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar
1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
V e r o r d n u n g
über die
Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans XIX-VE 9
im Bezirk Pankow
von Berlin, Ortsteil Rosenthal
Vom
..................................
Auf Grund des § 12 Abs. 1 in Verbindung mit § 10 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) in
Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der
Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch Artikel II des
Gesetzes vom 18. Dezember 2004 (GVBl. S. 524) wird verordnet:
§ 1
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan XIX-VE 9 vom 10. Mai 2001
für das Grundstück Friedrich-Engels-Straße 129 / Kastanienallee 37-38 im Bezirk
Pankow, Ortsteil Rosenthal, wird festgesetzt.
§ 2
Die Urschrift des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann beim
Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Vermessungsamt,
beglaubigte Abzeichnungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans können beim
Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und
Genehmigen, kostenfrei eingesehen werden.
§ 3
Auf die Vorschriften über
1. die
Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger
Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und
2. das
Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgerechter Geltend-machung
(§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs)
wird hingewiesen.
§ 4
(1) Wer
die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss
1. eine
beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214
Abs. 1 Satz 1
Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind,
2. eine
nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vor-schriften
über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungs-plans,
3. nach
§ 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des
Abwägungsvorgangs,
4. eine
Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung
des Baugesetzbuchs enthalten sind,
in den Fällen der Nummern 1
bis 3 innerhalb von zwei Jahren, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb eines
Jahres seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow
von Berlin schriftlich geltend machen.
Der Sachverhalt, der die
Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten
Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs unbeachtlich.
(2) Die
Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser
Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind.
§ 5
Diese Verordnung tritt am Tage
nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft.
Berlin, den
Bezirksamt
Pankow von Berlin
Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für
Stadtentwicklung
Leichte Sprache
