Auszug - Thema DIESE eG/Vorstand Hr. Landwehr  

Die Vorsitzende leitet den Tagesordnungspunkt kurz ein. Die Einladung erfolgte im Zuge der Drs. 1444/XX auf Bitte der SPD-Fraktion, nachdem die Genossenschaft wegen ihrer finanziellen Situation verstärkt in die Presseberichterstattung geraten war. Herr Landwehr erhält das Wort und bedankt sich zunächst für die Einladung und damit für die Möglichkeit, hier heute einige Dinge klarstellen zu können.

Zunächst stellt er die neue Präambel der Genossenschaft vor und erläutert anschließend deren Struktur. Zur Leistungsfähigkeit der Genossenschaft berichtet Herr Landwehr, dass sämtliche Verträge für die Objekte, welche als begünstigte Dritte an die Genossenschaft übergegangen sind, unterschrieben wurden und alle Zahlungen pünktlich erfolgt sind bzw. erfolgen werden (letzte Kaufpreisfälligkeiten 29. Februar 2020 für zwei Objekte). Er stellt hierzu die Finanzierungszusammensetzung vor, wonach 10 % vom Land Berlin bezuschusst wurden. Als junge Genossenschaft unterliegt die DIESE e.G. natürlich auch Risiken, welche Herr Landwehr ebenfalls erläutert (u.a. der sehr kurze Zeitraum für alle notwendigen Entscheidungen, bindende Verpflichtung vor Finanzierungszusage, hoher Verschuldungsgrad). Das genossenschaftliche Modell sieht vor, dass ca. 12 % der Kosten durch die Zeichnung von Genossenschaftsanteilen an der DIESE eG zusammenkommen. Das sind 500 € / pro m2 Wohnfläche. Etwa 75 - 80 % müssen die Anteile zeichnen. Die DIESE eG ist sich bewusst, dass es sich hierbei um keine unwesentlichen Beträge handelt. Zugleich ist an dieser Stelle anzumerken, dass sich die Bewohner*innen der Häuser als eine der zwingenden Voraussetzungen bewusst für dieses Modell entscheiden, damit ihre Wohnungen nicht an profitorientierte Investoren gehen. Dadurch können die durchschnittlichen Mieten über einen Zeitraum von 40 Jahren relativ konstant gehalten werden. Der Bindungszeitraum für die öffentlichen Belegungsbindungen beträgt (bis auf ein Haus ohne Bindung) 30 Jahre ab dem Nutzen-Lasten Übergang an die Genossenschaft. Herr Landwehr beendet seine Präsentation (wird den Mitgliedern zur Verfügung gestellt) zusammenfassend mit dem Fazit, dass Genossenschaften ein fortschrittliches Modell für den Erhalt und Betrieb von preisgünstigem Wohnraum sind. Die Vorsitzende bedankt sich für die Ausführungen von Herrn Landwehr und bittet um Redebeiträge bzw. Fragen aus dem Ausschuss.

Herr Wittke greift die Presseberichterstattung auf und möchte wissen, wie Herr Landwehr die Aussagen von Frau Bezirksbürgermeisterin Herrmann (Friedrichshain-Kreuzberg) zum kolportierten finanziellen Schaden zwischen 100.000 Euro - 200.00 Euro beim Vorkaufsfall Rigaer Straße bewertet. Die Ereignisse haben wie Herr Landwehr berichtet und auch der Presse zu entnehmen waren, zu politischen Verwerfungen geführt, in dessen Folge auch der beabsichtigte Vorkauf für das Objekt in der Rigaer Straße rückabgewickelt wurde. Der Schaden beläuft sich nach Aussage von Herrn Landwehr auf etwa 100.000 Euro. Aktuelle Vorkaufsfälle werden seitdem nicht durch die DIESE eG geprüft (Nachfrage Herr Wittke).

Herr Schulze spricht die erforderliche Zeichnung von 75-80 % Genossenschaftsanteilen an und fragt, was passiert, wenn diese nicht erreicht wird. Herr Landwehr führt aus, dass dann das notwendige Eigenkapital von 10 % nicht zusammenkommt, demzufolge ist dann auch kein Förderdarlehen möglich und der Erwerb als begünstigter Dritter dann nicht möglich.

Herr Laumann spricht die mehrfachen Diskussionen zum Vorkaufrecht an, insbesondere die kurzen Fristen und die lange Bearbeitungszeit durch die IBB. Er lobt das Solidarprinzip und den Mut der Bewohner*innen, ihre Häuser gegen Investoren zu schützen. Grundlegend müsse die Art der Verkehrswertberechnung langfristig geändert werden. Die Forderung der FDP (siehe TOP 4) lehnt er strikt ab.

Herr von Chelstowski äußert Bedenken bzgl. der finanziellen Tragfähigkeit, da kleinere Wohnbestände meist ineffizient und kostenintensiv sind. Er bittet um Aufzeigung einer mittel- bzw. langfristigen Perspektive. Das Ziel der Genossenschaft ist es, weiter zu wachsen; auch die relativ hohe räumliche Nähe der Objekte wird eine Rolle spielen, wie Herr Landwehr erklärt. Wenn die erworbenen Objekte nach 30 Jahren abbezahlt sind, ist die Verschuldung tragfähig darstellbar. Durch den Mietendeckel, welchen er ausdrücklich begrüßt, wird die Einnahmesituation gleichwohl nicht besser.

Herr Wittke spricht den hohen Sanierungsbedarf der erworbenen Häuser an und fragt, welche Risiken damit für die Genossenschaftsmitglieder verbunden sind. Der unmittelbare Sanierungsbedarf in den Häusern ist nach Aussage von Herrn Landwehr sehr unterschiedlich. Entsprechende Mittel (Sanierungsreserve) sind in den Finanzplanungen eingestellt. Risiken für die Genossenschaftsmitglieder ist natürlich ein Thema. Man müsse sich hierbei allerdings deutlich machen, dass mit den erworbenen Häusern nicht spekuliert wird und diese mit ihrem Wert einem Totalverlust entgegenstehen. Das Hauptrisiko wäre, wenn das Genossenschaftsmodell nicht als solches angenommen werden würde. Insgesamt handelt es sich beim Erwerb der Anteile um ein solides und sicheres Investment.

Frau Manteuffel möchte wissen, wie auf Zinserhöhungen reagiert werden kann. Bei nur 10 % Eigenkapital würde man privaten Kaufinteressent*innen - auch im Hinblick auf frühere Zinssätze - von einem Hauserwerb eher abraten. Für Herrn Landwehr spricht nicht viel dafür, dass die Zinssätze wieder in frühere Höhen gelangen werden. Man hat dies aber bei den eigenen Finanzierungsmodellen entsprechend einkalkuliert (aktueller Zinssatz Hausbank 1,75 %, nach 10 Jahren 3 %, nach 20 Jahren 4 %). Natürlich wäre eine höhere Eigenkapitalquote gut. Mit den 10 % ist der Vorkauf aber gut darstellbar. Mit dem Zuschuss des Landes Berlin liegt die Eigenkapitalquote zudem bei rd. 18 %.

Da keine weiteren Wortmeldungen vorliegen, bedankt sich die Vorsitzende bei Herrn Landwehr und schließt den Tagesordnungspunkt.