Auszug - Wohnungsbaupotentiale in Neukölln  

Herr Blesing eröffnet den Vortrag. Er weist auf die enge Zusammenarbeit mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt hin, welche die Studie auch finanziert hat. Erstellt wurde sie durch ein externes Büro und umfasst Wohnungsbaupotenziale auf Flächen, auf denen mindestens 50 Wohneinheiten errichtet werden können.

Herr Groth erläutert einleitend, dass weiterhin auch untersucht wurde, welche Wohnbaupotenziale durch Dachgeschossausbau vorhanden sind, ausgehend vom Sanierungsgebiet Sonnenallee. Dort wurde eine Untersuchung in Auftrag gegeben, die auch auf andere Quartiere übertragbar ist.

Gemäß der Berliner Bevölkerungsprognose wird die Bevölkerung in Neukölln bis 2030 um ca. 20.800 zunehmen (mittlere Variante). Dies entspricht rechnerisch einem Bedarf von ca. 10.950 Wohneinheiten (bei einer pauschalen Annahme von 1,9 Einwohnern pro Wohneinheit). Hierbei wird davon ausgegangen, dass ein Großteil des Bedarfs von ca. 8.500 Wohneinheiten bereits bis 2020 gebraucht wird. Bezüglich der Wohnbaupotenziale hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt bereits eigene Erhebungen angestellt und für Neukölln Wohnbaupotenziale von ca. 8.600 Wohneinheiten ermittelt (Schwerpunkte Mariendorfer Weg, Oderstraße / Tempelhofer Feld). Seitens des Bezirks werden auf diesen Flächen Potenziale für maximal 8.300 Wohneinheiten gesehenen. Eine Antwort auf die bezirkliche Stellungnahme steht noch aus.

Seitens des Bezirks wurde ebenfalls bereits 2012, zunächst mit Hilfe von Hospitanten, begonnen, mögliche Wohnbaupotenziale systematisch zu erfassen. Hierbei wurden in einem ersten Schritt 135 Flächen ermittelt, auf denen bis zu 11.800 Wohneinheiten überwiegend im Geschosswohnungsbau, aber auch als Stadtvillen und Eigenheime errichtet werden könnten. Auf dieser Grundlage wurden schließlich 41 Flächen mit einen Wohnbaupotenzial von mindestens 50 WE ermittelt, die bezüglich ihrer qualitativen Eignung vertiefend untersucht wurden. Die Studie ist hierbei als Arbeitsmaterial für die planende Verwaltung konzipiert, um die Grundlagen für strategische, planerische Entscheidungen objektiv treffen und schnell auf Investorenanfragen reagieren zu können.

Herr Groth erläutert die Kernpunkte der Untersuchung und deren Inhalte. Im Wesentlichen sind dies:

1.              Ermittlung und Verortung des quantitativen Potenzials

2.              Ermittlung Zusatzbedarf an Wohnfolgeinfrastruktur bei Umsetzung des Potenzials

3.              Bewertung des Zugangs zu bereits vorhandener Wohnfolge- und verkehrlicher Infrastruktur

4.              Bewertung der Qualität der Potenzialflächen bzgl. ihres Wohnumfeldes und Umweltindikatoren (z. B. Lärm)

5.              Empfehlung zeitliche Priorisierung zur Entwicklung der Flächen

Im Ergebnis wurde festgestellt, dass Flächen für ca. 2.100 Wohneinheiten kurzfristig aktivierbar sind, wovon sich auch bereits ca. 570 in der Realisierung befinden. Mittelfristig (bis 2022) wären weitere 3.200 Wohneinheiten, langfristig (bis 2030) zusätzlich weitere 3.000 umsetzbar.

Hinzu kommen Wohnungsbaupotenziale durch Nachverdichtung in Form von Dachgeschossausbau und Aufstockungen in den Gründerzeitquartieren Nord-Neuköllns. Hier ist ein verstärkter Antragsdruck festzustellen. Hintergrund ist, wie Herr Groth erläutert, dass diese Vorhaben in der Regel immer einer planungsrechtlichen Befreiung bedürfen. Es wurde daher erforderlich, Leitlinien für die planungsrechtliche Prüfung der Voraussetzungen für Befreiungen bei Dachgeschossausbauten zu erarbeiten, um eine geordnete, städtebaulich vertretbare Entwicklung zu gewährleisten. Die hierzu beauftragte Untersuchung, die sich zunächst auf das Teilgebiet Sonnenallee des Sanierungsgebietes Karl-Marx-Straße / Sonnenallee erstreckte, sowie die Vorgehensweise wird durch Herrn Groth näher erläutert:

1. Ermittlung der quantitativen Nachverdichtungspotenziale
2. Ermittlung der Auswirkungen für die weitere Entwicklung der städtebaulichen Verhältnisse bzw. der Wohnfunktionen
3. Erarbeitung von Kriterien und Leitlinien zur Beurteilung von Befreiungsanträgen bei Dachgeschossausbauten
4. Ermittlung von Kompensationsmaßnahmen zur Vermeidung oder Minderung nachteiliger Folgen auf das Wohnumfeld und das Vorhabengrundstück
5. Erarbeitung von Kriterien, die sich auf andere vergleichbare Wohnquartiere in Neukölln-Nord übertragen lassen.

Herr Groth erläutert anschließend 16 Leitlinien, die als Ergebnis der Untersuchung erarbeitet worden sind. Durch sie soll künftig sichergestellt werden, dass bei der Beurteilung zur Zulässigkeit von Dachraumausbauten auch die städtebaulichen, freiräumlichen und nachbarschaftlichen Belange berücksichtigt werden. Hierbei sind stets alle Leitlinien, sofern sie zutreffen, einzuhalten. Kernstück ist hierbei die Deckelung der baulichen Dichte auf eine GFZ von 3,75 und die verbindliche Forderung eines Biotopflächenfaktors (BFF / in der Regel mindestens 0.3). Diese Regelungen orientieren sich an Leitlinien im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, die dort erprobt und seit 10 Jahren erfolgreich angewendet werden und bisher nicht beklagt wurden.

Herr Groth schließt mit der Feststellung, dass so ein Potenzial von weiteren 870 Wohneinheiten allein im Sanierungs-Teilgebiet Sonnenallee besteht. Bezogen auf vergleichbare Wohnquartiere in Neukölln-Nord beträgt das Potenzial insgesamt ca. 5.200 Wohneinheiten. Hierzu kommen schätzungsweise noch weitere ca. 5.000 Wohneinheiten durch Nachverdichtung in offener Bauweise, z.B. durch Teilung von großen Grundstücken mit Eigenheimen.

Insgesamt verfügt der Bezirk Neukölln somit über Flächenpotenziale für rund 18.000 Wohneinheiten, also rund 7.000 mehr als der bis 2030 prognostizierte Bedarf. Somit stellt Herr Groth fest, dass die vorhandenen Potenziale in Neukölln für den ermittelten Bedarf ausreichen und nicht alle ermittelten Potenziale realisiert werden müssen. Dies gilt insbesondere für die Flächen, die in der Potenzialstudie als Vorbehaltsflächen für soziale Infrastruktur und als langfristige Potenziale mit Entwicklungshemmnissen (z. B. Kleingartenflächen) gekennzeichnet sind.

Herr Biedermann erkundigt sich, ob die Präsentation als Protokollanhang möglich ist.

Herr Blesing sagt zu, allen Fraktionen nach der Sommerpause ein Exemplar der Wohnungsbaupotenzialstudie zur Verfügung zu stellen. Ebenso soll es dann auch einen Auszug geben, der der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden soll.

Herr Groth weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass beide Studien in der jetzigen Form noch nicht für die Öffentlichkeit geeignet sind. Nach der Sommerpause wird ein Beschluss zu den Ergebnissen angestrebt, der noch ausgearbeitet wird.

Herr Biedermann und Herr Scharmberg halten diese Vorgehensweise für sehr sinnvoll.

Herr Eichholz fragt, ob auch die Seniorenvertretung ein Exemplar der Wohnbaustudie erhalten kann, was Herr Blesing prüfen will.

Die Frage von Herrn Biedermann, ob die genannten 16 Leitlinien beim Dachgeschossausbau immer alle zutreffen müssen, verneint Herr Groth. Es ist immer zu prüfen, welche einschlägig sind, es handelt sich immer um eine ermessensbezogene Prüfung des Einzelfalls, so dass sich auch aus den Leitlinien kein Rechtsanspruch ableiten lässt.

Frau Fuhrmann fragt nach kurzfristiger Bereitstellung der Unterlagen, nicht erst nach der Sommerpause. Herr Blesing sagt zu, die Bereitstellung der schriftlichen Unterlagen per E-Mail zu prüfen, verweist aber nochmals darauf, dass die Studien in der jetzigen Form noch nicht für die Öffentlichkeit geeignet sind, z. B. aus Gründen des Datenschutzes.

Herr Rämer lobt die nachvollziehbare Darstellung und Ermittlung der Daten und eigener Leitlinien. Auch die Kriterien und Gewichtung der Kriterien der Wohnungsbaupotenzialstudie sowie die Betrachtung der Wohnfolgeeinrichtung sei sehr nachvollziehbar.

Herr Scharmberg findet die Vorgehensweise, wie von Herrn Groth vorgeschlagen, gut. Erst sollte abgestimmt werden, bevor etwas veröffentlicht wird.