Drucksache - 0215/IV  

(Text liegt vor)

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung, Bauen

Wirtschaft und Ordnung

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.

Mitte von Berlin

Vorlage - zur Beschlussfassung -

über

den Beschluss über den Erlass einer Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-59/22 für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplans 1-59 liegende Grundstück Brunnenstraße 183 und Entscheidung über die beigefügte Rechtsverordnung.

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

I.          Für das im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes 1-59 für das Gelände zwischen der Invalidenstraße, Brunnenstraße, Torstraße und Ackerstraße im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte liegende Grundstück Brunnenstraße 183 wird eine Veränderungssperre mit der Bezeichnung 1-59/22 beschlossen.
 

II.        Über den Entwurf der  beigefügten Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre 1‑59/22 wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden
 

Begründung:

Das Bezirksamt Mitte hat in seiner Sitzung am 16. Dezember 2008 gemäß § 6 Abs. 1 AGBauGB beschlossen, den Bebauungsplan 1-59 für das Gelände zwischen der Invalidenstraße, Brunnenstraße, Torstraße und Ackerstraße im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte aufzustellen.

Gleichzeitig erfolgte auch der Beschluss, dass die der Durchführung der Planung entgegenstehenden Baugesuche ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen sind.

Der Aufstellungsbeschluss wurde gem. § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin am 09. Januar 2009 auf Seite 54 ortsüblich bekannt gemacht.

Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde für den Bebauungsplan in der Zeit vom 5.Oktober 2009 bis einschließlich 30. Oktober 2009 durchgeführt. Aus der Beteiligung haben sich, nach Abwägung der privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander, keine, die Grundzüge der Planung berührende Änderung ergeben.

Für den Bebauungsplan wurden die Beteiligungen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB durchgeführt. Diese Beteiligungen haben zu keiner, die Grundzüge der Planung berührenden Änderungen geführt.

Das Bebauungsplanverfahren wurde mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 3-6142/1-51-1-59 vom 15. Dezember 2010 aufgrund der Lage an der Brunnenstraße und der Invalidenstraße bzw. Torstraße und hinsichtlich der Lage im Zentralen Bereich als Verfahren nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 und 4 AGBauGB eingestuft, da ggf. dringende Gesamtinteressen Berlins berührt sein könnten.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-59 umfasst Teilflächen des ehemaligen Sanierungsgebietes „Rosenthaler Vorstadt“ im Bezirk Mitte, das durch Verordnung vom 6. Januar 2009 aufgehoben wurde. Mit der Aufhebung des Sanierungsgebietes ist ein wichtiges Sicherungsinstrumentarium für die Steuerung der zukünftigen städtebaulichen Entwicklung des Gebietes entfallen. Die sich darstellende, durch den Einsatz von erheblichen öffentlichen Fördermitteln entwickelte Bebauungs- und Nutzungsstruktur auf Grundlage des städtebaulichen Rahmenplans, soll nachhaltig gesichert und gesteuert werden.

Der Bebauungsplan ist aus städtebaulichen Gründen erforderlich, da in den überwiegenden Bereichen das Instrumentarium des § 34 BauGB nicht ausreichend ist, um unerwünschte städtebauliche Fehlentwicklungen, insbesondere hinsichtlich der Nutzungsstruktur, zu vermeiden und um die zukünftige Gebietsentwicklung im Sinne der bisher verfolgten Sanierungsziele adäquat zu steuern.

Der Bebauungsplan wird sowohl als einfacher Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 BauGB als auch für einzelne Grundstücke als qualifizierter Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB aufgestellt.

Für die einzelnen Grundstücke im Geltungsbereich wurde geprüft, ob noch Nachverdichtungsmöglichkeiten bestehen und ob es diesbezüglich einen Steuerungsbedarf gibt, um Umfang und Lage möglicher Neubauten zu regeln und unerwünschte Nachverdichtungen zu begrenzen. Bei der Ermittlung der Nachverdichtungspotentiale wurden folgende Regelungen oder Gegebenheiten berücksichtigt, durch die auch ohne Festsetzungen im Bebauungsplan Beschränkungen einer weiteren Nachverdichtung vorliegen bzw. die bei der Beurteilung nach § 34 BauGB neben dem Kriterium „Einfügen in die nähere Umgebung“ zu berücksichtigen sind:

-          Abstandsflächenvorschriften der Bauordnung,

-          Baulasten, mit denen die Bebaubarkeit bestimmter Grundstücksteilflächen ausgeschlossen wird (insbesondere bei Fenstern in angrenzenden Brandwänden),

-          Denkmalschutz (Baudenkmale und Denkmalbereiche),

-          Sanierungsstand: Auf einigen Grundstücken wird aufgrund abgeschlossener Sanierungs- oder Neubaumaßnahmen die Realisierung von weiteren Baumaßnahmen als äußerst unwahrscheinlich eingeschätzt,

-          Erhaltungsverordnung (Neubaupotentiale, für deren Realisierung umfangreiche Abrissmaßnahmen Voraussetzung wären, können unberücksichtigt bleiben).

Inwieweit die auf diese Weise ermittelten Nachverdichtungsmöglichkeiten durch Regelungen im Bebauungsplan gesteuert bzw. begrenzt werden sollten, wurde unter Zugrundelegung folgender Aspekte beurteilt:

-          Es soll sichergestellt werden, dass vorhandene grundstücksbezogene Freiflächen in ausreichender Größe erhalten bleiben und städtebauliche Missstände aufgrund einer zu hohen Dichte vermieden werden.

-          Es erfolgte ein Abgleich mit dem Rahmenplan des ehemaligen Sanierungsgebietes „Rosenthaler Vorstadt“, in dem Neubaumaßnahmen, die den ehemaligen Sanierungszielen entsprechen, dargestellt sind.

-          Die Realisierung von Baumaßnahmen, für die bereits eine Baugenehmigung erteilt wurde, soll durch die Bebauungspläne nicht ausgeschlossen werden, da geltendes Baurecht nicht beschnitten werden soll.

-          Für die einzelnen Grundstücke wurde die Bestands-GFZ ermittelt, um aus dem Vergleich der unterschiedlichen Dichtewerte den Nachverdichtungsdruck einzuschätzen. Anhand der GFZ-Werte konnte außerdem beurteilt werden, inwieweit Regelungen zur Begrenzung der Nachverdichtung abwägungsgerecht getroffen werden können, ohne die Rechte einzelner Grundstückseigentümer unverhältnismäßig einzuschränken.

Auf der Grundlage dieser Prüfung wurde für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 1-59 festgestellt, dass für eine planungsrechtliche Regelung des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksflächen durch den Bebauungsplan u. a. ein Planungserfordernis für das Grundstück Brunnenstraße 183 besteht. Hier besteht ein Steuerungsbedarf, um die Nachverdichtungspotentiale entsprechend den Sanierungszielen städtebaulich zu lenken. Dabei bildet die Fortschreibung der Rahmenplanung das Leitbild, dem durch die Maßfestsetzungen weitgehend gefolgt wird.

Als qualifizierter Bebauungsplan werden die Grundstücke Ackerstraße 6-7, 8, 9, 13, 16 und 18 sowie Brunnenstraße 183, 184, 185, 191, 194 und 195 festgesetzt, also sowohl Grundstücke im allgemeinen Wohngebiet wie auch im Mischgebiet.

In den übrigen Bereichen bietet der § 34 BauGB in Verbindung mit den o.g. Rahmenbedingungen ein hinreichendes Steuerungsinstrument. Der Bebauungsplan wird deswegen als einfacher Bebauungsplan mit einzelnen Qualifizierungsbereichen aufgestellt.

Als Art der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan Mischgebiet (MI, § 6 BauNVO) entlang der Brunnenstraße und der Invalidenstraße sowie allgemeines Wohngebiet (WA, § 4 BauNVO) im Bereich der Ackerstraße (Ausnahme Ackerhalle) fest.

Die Festsetzungen sind aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.

Leitmotiv für die Festsetzungen war einerseits die Fortschreibung des Rahmenplans basierend aus den Sanierungszielen und andererseits die Ermöglichung einer annähernd gleichen Grundstücksausnutzung angesichts der Tatsache, dass die vorhandene Bebauung auf den einzelnen Grundstücken sehr starke Schwankungen hinsichtlich des Ausnutzungsgrades aufweisen. Sie reichen von einer GFZ von 0,63 (Ackerstraße 16) bis über 4,0 z.B. zwischen Invalidenstraße und Ackerhalle. Die über den Gesamtblock gemittelte Dichte würde einer GFZ von 2,14 entsprechen.

Die Grundstücke wurden einer Überprüfung unterzogen, inwieweit ein Regelungsbedarf in Bezug auf die Festsetzung des Maßes der Nutzung besteht. Es wurden verschiedene Varianten hierzu entwickelt, etwa mittels Festsetzung von Bautiefen, GRZ und GFZ, Bauweisen etc. Schlussendlich fiel eine Entscheidung zugunsten einer Baukörperfestsetzung, weil nur so aufgrund der extremen Heterogenität der einzelnen Grundstückssituationen, insbesondere im Blockinneren und auch unter der Berücksichtigung der bewegten Topographie des Geländes, eine adäquate Steuerung stattfinden kann.

Es handelt sich um für das Land Berlin äußerst ungewöhnliche Grundstückszuschnitte, die sehr lang gestreckt (mit Tiefen von über 100 m) und meist sehr schmal (ca. 10 m) sind. Dies hat seine Ursache in der Besiedlungsgeschichte (Kolonie Neu-Voigtland). Im Laufe der rund 260-jährigen Entwicklungsgeschichte wurden eine Reihe von Grundstücken allerdings zusammengelegt und gründerzeitlich bebaut. So wechseln vereinzelt große Gewerbehöfe (z. B. Brunnenstraße 181 und 188-190) mit kleinteiligen Strukturen ab.

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch eine Baukörperfestsetzung mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der höchstzulässigen Vollgeschosszahl bestimmt.

Die Baugrenzen orientieren sich überwiegend am Gebäudebestand. Die Bauköperausweisungen ermöglichen aber auch Ergänzungen der Bebauung in der zweiten und dritten Reihe, so auch für das Grundstück Brunnenstraße 183.

Durch die Festsetzung einer GFZ kann die zusätzliche Bebauung aber auf dem Grundstück Brunnenstraße 183 nur realisiert werden, wenn der vorhandene Seitenflügel abgeräumt wird. Diese Festsetzung ist zur langfristigen Beseitigung des sich an dieser Stelle darstellenden städtebaulichen Missstandes erforderlich.

Der bestehende, leerstehende Seitenflügel verschattet den, in einem nur 5m tiefen Abstand befindlichen Seitenflügel auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Brunnenstraße 182 und steht der städtebaulichen Zielsetzung der Schaffung besser nutzbarer, zusammenhängender Freiflächen und damit der Verbesserung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse entgegen. Die mit der planungsrechtlichen Ausweisung einhergehenden Maßnahmen zur langfristigen Verbesserung der Freiflächensituationen insgesamt im Block, tragen gem. § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO dazu bei, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt sondern insgesamt verbessert werden. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden.

Die geplante Festsetzung für das Grundstück Brunnenstraße 183 unterscheidet sich zwar von der Rahmenplanung mit einer möglichen Bebauung in dritter Reihe. Zur Veranlassung der Umverteilung der Baumassen durch Beseitigung des Seitenflügels und der damit verbundenen Beseitigung des städtebaulichen Misstandes ist diese jedoch städtebaulich angemessen und erforderlich.

Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche ist zugleich die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 1 bzw. 2 BauNVO. Für die Grundstücke im allgemeinen Wohngebiet, für die der Bebauungsplan eine Baukörperfestsetzung trifft, ergeben sich rechnerisch Grundflächenzahlen, die zwischen 0,21 und 0,46 schwanken, und Geschossflächenzahlen zwischen 1,27 und 2,15. Für die im Mischgebiet gelegenen Grundstücke mit Baukörperfestsetzung ergeben sich rechnerisch Grundflächenzahlen zwischen 0,33 und 0,47 sowie Geschossflächenzahlen zwischen 1,92 und 2,29. Damit werden in den Qualifizierungsbereichen die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine Wohngebiete (GRZ 0,4 und GFZ 1,2) und Mischgebiete (GRZ 0,6 und GFZ 1,2) hinsichtlich der Grundflächenzahl in den meisten Fällen eingehalten, hinsichtlich der Geschossflächenzahl jedoch überschritten.

Das Gebiet war vor dem 1. Juli 1990 überwiegend bebaut, die Überschreitung ist aus städtebaulichen Gründen im Sinne des § 17 Abs. 3 i.V.m. § 26a Abs. 1 BauNVO erforderlich. Das städtebauliche Erfordernis liegt darin, dass die vorhandene Blockrandbebauung erhalten werden soll und auf den rückwärtigen Grundstücksflächen entsprechend der sich darstellenden städtebaulichen Struktur des Gebietes eine moderate Ergänzung und Neuorganisation/Zusammenfassung von Freiflächen der Bebauung ermöglicht werden soll. Durch die geplanten Festsetzungen wird eine nicht zu begründende Ungleichbehandlung einzelner Eigentümer vermieden.

Durch die Freihaltung zusammenhängender Flächen im Blockinnenbereich von Bebauung und die Sicherstellung eines Mindestvegetationsanteils durch die Festsetzungen des Landschaftsplans I‑L‑1 werden die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden. Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die erhöhe Dichte nicht beeinträchtigt, da die bauliche Konzentration an diesem innerstädtischen Standort im Zusammenhang mit der sehr guten ÖPNV-Anbindung eine gesamtstädtisch günstige Auslastung der Verkehrsinfrastruktur ermöglicht. Gleichzeitig bieten diese verdichteten Strukturen die Voraussetzung für eine „Stadt der kurzen Wege“. Wesentliche Ziele für die Abwicklung des Tagesablaufes (Schule, Kindergarten, Geschäfte, Arbeitsplätze, Kultureinrichtungen, Gastronomie, medizinische Versorgungseinrichtungen etc.) können zu Fuß oder mit dem Fahrrad gut erreicht werden. Sonstige öffentliche Belange stehen der Nutzungsmaßüberschreitung unter Berücksichtigung der sich darstellenden städtebaulichen Struktur im Plangebiet nicht entgegen.

Anlass zum Erlass der Veränderungssperre:

Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 1-59 liegt das von der Veränderungssperre betroffene Grundstück Brunnenstraße 183.

Der Bebauungsplanentwurf sieht für dieses Grundstück folgende Ausweisungen vor:

Mischgebiet (MI) gem. § 6 BauNVO, GFZ 2,0, Reine Baukörperausweisung der Bestandsgebäude unter Angabe der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse für Vorderhaus (5 Vollgeschosse), 1. Quergebäude (5 Vollgeschosse), 2. Quergebäude (6 Vollgeschosse) in der Flucht des 1. Quergebäudes auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Brunnenstraße 182,

Der Seitenflügel ist planungsrechtlich nicht gesichert.

Für das Grundstück Brunnenstraße 183 wurde mit Antragsdatum vom 4. Juni 2011 (Eingangsdatum vom 12. Juli 2011, zuletzt vervollständigt mit Datum vom 30. August 2011) ein Bauantrag (Nr. 140-2011-2577) gestellt:

Danach ist die Instandsetzung/Modernisierung des leer stehenden Seitenflügels mit dem Neubau von Balkonen, Aufzug und die Anbindung an die Wohneinheiten des Vorderhauses und Quergebäudes sowie der Ausbau des Dachgeschosses beabsichtigt.

Weiterhin ist der Dachgeschossausbau des Vorderhauses, des 1. Quergebäudes (keine Vollgeschosse) und die Errichtung eines 2. Quergebäudes mit 2 Vollgeschossen sowie der Anbau von Balkonen an den Bestandsgebäuden vorgesehen.

Die geplanten Maßnahmen, insbesondere die des Ausbaus des Seitenflügels, stehen im Widerspruch zu den beabsichtigten planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans 1‑59, die die langfristige Aufgabe des Seitenflügels beinhalten.

Durch den Neubau von Balkonen werden die rückwärtigen Baugrenzen der Vorderhauses und des 1. Quergebäudes um 1, 30m (VH) bzw. 1,45m (1.QG) überschritten.

Der Ausbau des Seitenflügels trägt zu einer Verfestigung des sich darstellenden städtebaulichen Missstandes bei.

Der bestehende Seitenflügel hat, bis auf das 1. VG, keine Fenster mehr. Der Einbau neuer Fenster, die den heutigen technischen und energetischen Anforderungen (Doppelverglasung) genügen müssten, um die Vermietbarkeit wieder herstellen zu können, überschreitet das Maß der reinen Bestandserhaltung und ist somit im Hinblick auf den derzeitigen Zustand des Gebäudes als Modernisierung einzustufen.

Der bisherige Eigentümer hatte gutachterlich nachgewiesen, dass die Instandsetzung / Modernisierung der vorhandenen Bausubstanz unwirtschaftlich ist.

Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen bestehende städtebauliche Missstände langfristig beseitigt werden, indem die sich darstellende Freiflächensituation im Block insgesamt neu strukturiert und aufgewertet wird. Diese städtebauliche Zielsetzung entspricht den seinerzeitigen Sanierungszielen, die gemäß den Zielvorgaben zur Qualifizierung und ökologischen Entwicklung der Hofflächen (Zielvorgabe 3) u. a. konkret für dieses Grundstück die Schaffung von zusammenhängenden Hof- und Freiflächen und den Abriss des Seitenflügels beinhaltete.

Der bestehende Seitenflügel verschattet den, in einem nur 5m tiefen Abstand befindlichen Seitenflügel auf dem nördlich angrenzenden Grundstück Brunnenstraße 182 und steht bei Bestandserhaltung der städtebaulichen Zielsetzung der Schaffung zusammenhängender Freiflächen und damit der Verbesserung und Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse entgegen.

Entgegen den bisherigen Sanierungszielen, sehen die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans als Ausgleich für den Wegfall des Seitenflügels, die Möglichkeit für die Errichtung eines zweiten 6-geschossigen Quergebäudes vor.

Die Errichtung eines beantragten, nur 2-geschossigen zweiten Quergebäudes, steht der Entwicklung einer möglichen 6-geschossigen Bebauung auf dem südlich angrenzenden Grundstück Brunnenstraße 184 entgegen.

Zur Wahrung der städtebaulichen Zielsetzung des Bebauungsplane 1-59 ist der Erlass der Veränderungssperre 1-59/22 gem. §§ 14, 16 BauGB erforderlich.

Der Bauantrag wurde nach Durchführung von 2 Anhörungsterminen durch den Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht mit dem Antragsteller am 25. Oktober 2011 und 21.Dezember 2011 mit Bescheid Nr. 2011 /2677 vom 27. Dezember 2011 durch die Abteilung Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, nach § 15 BauGB für die Dauer von 9 Monaten ab Zustellung des Bescheides zurückgestellt.

Durch ein von dem Antragsteller/Eigentümer bevollmächtigtes Rechtsanwaltsbüro wurde mit Datum vom 3. Januar 2012 beim Verwaltungsgericht Berlin Widerspruch gegen den Bescheid erhoben.

Die Berechnung der Dauer der Veränderungssperre erfolgt gem. § 70 BauOBln folgendermaßen:

Antragseingang plus 3 Monate Zeit für die Bescheiderteilung. Der Antrag vom 12. Juli 2011 wurde mit Datum vom 30. August 2011 vervollständigt.

Die Geltungsdauer der Veränderungssperre beträgt gem. § 17 Abs. 1 Satz 1 BauGB zwei Jahre. Der Zeitraum der Zurückstellung ist auf die Geltungsdauer der Veränderungssperre anzurechnen, sodass die Veränderungssperre mit Ablauf des 29. November 2013 außer Kraft treten wird.

Sollte im Hinblick auf die noch ausstehenden Verfahrensschritte eine Festsetzung des Bebauungsplans 1-59 bis zum Ablauf des 29. November 2013 nicht möglich sein, muss mit der Notwendigkeit der Verlängerung dieser Veränderungssperre gerechnet werden.

Rechtsgrundlage:

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVwG)

Baugesetzbuch (BauGB)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB)

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

b)              Personalwirtschaftliche Ausgaben:

keine.

Berlin, den

Dr. Hanke                                                                                    Carsten Spallek

Bezirksbürgermeister                                                         Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung,

Bauen, Wirtschaft und Ordnung

Anlagen

·         Übersichtsplan der Veränderungssperre 1-59/22

·         Entwurf der Verordnung über die Veränderungssperre 1-59/22