Drucksache - 2074/III  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Abteilung Stadtentwicklung

Bezirksverordnetenversammlung              Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                                                                                                                              2074 / III

Vorlage - zur Kenntnisnahme -

über

die Aufstellung des Bebauungsplanes II-91-1 für eine Teilfläche des Grundstücks Rathenower Straße 15 – 17 im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit, im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch, die Durchführung der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB.

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am _________________ beschlossen:

              I.              Der Bebauungsplan II-91-1 für eine Teilfläche des Grundstücks Rathenower Straße 15 – 17 im Bezirk Mitte, Ortsteil Moabit, ist auf Grundlage des Vorentwurfes vom 22.02.2011 aufzustellen.

              II.              Das Aufstellungsverfahren wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch ohne Durchführung einer Umweltprüfung und ohne die frühzeitige Beteiligung von Behörden gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch durchgeführt.

              III.              Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes II-91-1 wird die Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB und die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB entsprechend der sich hieraus ergebenden Vorgaben durchgeführt.

              IV.              Baugesuche, die der Durchführung dieser Planung entgegenstehen, sind ggf. nach § 15 Abs. 1 BauGB zurückzustellen.

Veranlassung für die Änderung des Bebauungsplanes II-91 durch das Bebauungsplanverfahren II-91-1 sind folgende städtebauliche Gründe:

Veranlassung

Nach dem Beschluss des Bezirksamtes Mitte vom 16.02.2010 zur Aufgabe des landeseigenen, sanierungsbedürftigen Gebäudes Rathenower Straße 16 wurden durch die Gruppe Planwerk im Rahmen der Lenkungsgruppe Stadtumbau West Nachnutzungsmöglichkeiten für die bestehenden Räumlichkeiten umfangreich untersucht und die Nutzungsinteressen unter den gegenwärtigen Nutzern und weiteren Beteiligten abgefragt. Da sich daraus keine realistische und substanziell tragfähige Nachnutzbarkeit ableitet, soll das Gebäude nunmehr abgerissen und die zum Gebäude gehörige Fläche veräußert werden.

Geltendes Planungsrecht

Für das Plangebiet II-91-1 wurde 1975 der Bebauungsplan II-91 mit einer Gemeinbedarfsfläche – Zweckbestimmung Jugendzentrum (Jugendfreizeitheim, Jugendwohnheim, Kinderwohnheim, Kindertagesstätte) – festgesetzt. Dieselbe Festsetzung gilt auch für das südlich angrenzende Gelände der Kindertagesstätte (Rathenower Straße 15) und das nordwestlich angrenzende Gelände der Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtung (Rathenower Straße 17). Das nordöstlich angrenzende Schulgelände (Rathenower Straße 18) ist einschließlich der Schul-Turnhalle als Gemeinbedarfsfläche – Schule – festgesetzt.

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Der östlich an das Plangebiet II-91-1 grenzende Fritz-Schloss-Park stellt einen Außen­bereich im Sinne von § 35 des Baugesetzbuches (BauGB) dar, während die im Westen angrenzende Bebauung durch den Bebauungsplan II-26 teilweise als Mischgebiet, überwiegend aber als allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist.

Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet Teil einer knapp 4,4 ha großen Fläche, die als Gemeinbedarfsfläche ohne konkretisierte Zweckbestimmung dargestellt ist. Die Darstellung entspricht der tatsächlichen Nutzung und ist durch den Bebauungsplan II-91 planungsrechtlich abgesichert.

Durch den Bebauungsplan II-91-1 soll die Gemeinbedarfsfläche um etwa 17 % bzw. 7 500 m² reduziert werden.

Geltungsbereich und Planungskonzept

Geltungsbereich sowie geplante Festsetzungen sind aus dem anliegenden Bebauungsplan-Vorentwurf vom 22.02.2011 ersichtlich.

Konzeptentwicklung bis September 2010: Durch den Bebauungsplan II-91-1 soll ein Areal, das durch den Bebauungsplan II-91 als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Jugendzentrum“ festgesetzt ist, einer (privaten) Baugebietsnutzung zugeführt werden. Dazu soll ein Mischgebiet (MI im Sinne von § 6 der Baunutzungsverordnung/BauNVO), ein allgemeines Wohngebiet (WA im Sinne von § 4 BauNVO) oder auch eine Kombination aus beiden Nutzungsarten (z. B. Mischgebiet im Norden und allgemeines Wohngebiet im Süden) festgesetzt werden; bis auf weiteres wird im Aufstellungsverfahren vereinfachend von einem Mischgebiet ausgegangen.

Die Konzeptfindung erfolgte unter Beachtung folgender städtebaulichen Ziele:

-           Vollständiger Abriss der vorhandenen Gebäude und baulichen Anlagen zur Freimachung für eine städtebauliche Entwicklung;

-           Schaffung und Unterhaltung einer breiten Eingangsfläche in den Fritz-Schloss-Park als private Grundstücksfläche mit öffentlichem Gehrecht;

-           Neubebauung beiderseits des Parkeingangsbereiches mit straßenseitig maximal viergeschossiger Bebauung (bei einer Traufhöhe von höchstens 15 m) und ostseitig maximal dreigeschossiger Bebauung;

-           Vermittlung des Niveauunterschiedes zwischen dem Gehweg an der Rathenower Straße und dem etwa 3 m höher gelegenen Parkgelände an der Ostgrenze des Planbereiches durch linearen Geländeanstieg innerhalb des Parkeingangsbereiches.

Ergebnis war das Bebauungsplan-Vorkonzept vom 29.07.2010 mit einem etwa 6 900 m² großen Mischgebiet, von dem knapp 2 800 m² durch Nutzungsrechte und Pflanzgebote belastet werden sollten.

Auf dieser Grundlage wurden im September 2010 die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg über die Planungsabsicht informiert. Die angeschriebenen Behörden äußerten keine grundsätzlichen Bedenken und gaben Hinweise, die in das Bebauungsplanverfahren einfließen werden.

Überarbeitung des Konzeptes nach September 2010: Am 19.10.2010 hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg ein wichtiges klarstellendes Urteil zur Belastung von Baugebieten mit Gehrechten und Pflanzgeboten sowie zur Berechnung der Ausnutzbarkeit von Baugrundstücken getroffen. Das Urteil (Az. OVG 2 A 15.09) wirkt sich direkt auf die Festsetzungsmöglichkeiten im Bebauungsplan II-91-1 aus, weil es Nutzen und Zulässigkeit der bislang vorgesehenen Belastungen von Mischgebietsflächen zugunsten öffentlicher Zwecke grundsätzlich ausschließt.

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Die Nutzungsrechte sind daher aus dem Bebauungsplan-Vorentwurf weitgehend herausgenommen und das Mischgebiet in den betreffenden Bereichen durch Flächen für Gemeinbedarf ersetzt worden. Durch diesen Schritt sollte das private Bauland aber nicht zu stark dezimiert und die Finanzierung des Gesamtprojektes nicht gefährdet werden. Daher ist mit den für Grünflächen, Jugendfreizeiteinrichtungen und Schulen zuständigen Fachämtern und mit dem Eigenbetrieb „Kindergärten City“ der Bedarf an öffentlich benötigten Flächen überprüft und in Teilbereichen reduziert worden.

In Rahmen der Überarbeitung des Plankonzeptes wurde festgestellt, dass nicht nur für das bisher betrachtete Flurstück 348 Planungsbedarf besteht, sondern auch für eine westlich angrenzende, etwa 1 500 m² große Teilfläche des Flurstücks 350. Auch diese Fläche war bislang dem Gebäude Rathenower Straße 16 zugeordnet und als Gemeinbedarfsfläche – Jugendzentrum – festgesetzt, sie ist aber weder für Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen noch als öffentliche Parkanlage oder zur Erschließung der Kurt-Tucholsky-Schule zwingend erforderlich und kein Fachamt sieht sich in der Lage, die Fläche zukünftig zu unterhalten. Das Gelände kann daher dem Mischgebiet zugeschlagen und vom Land Berlin verkauft werden.

In der Gesamtbilanz führt die Überarbeitung des Planungskonzeptes damit trotz Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen sogar zu einer Vergrößerung des Mischgebietes um 8 % auf knapp 7 500 m². Gleichzeitig reduzieren sich die im Mischgebiet „belasteten“ Flächen von vormals 2 800 m² auf jetzt nur noch etwa 700 m², weil Nutzungsrechte zugunsten angrenzender Gemeinbedarfseinrichtungen und Anpflanzgebote entfallen. Lediglich an zwei Gehrechten für den Parkzugang wird festgehalten, die jeweils 5 m breit und etwa 70 m lang sein sollen.

Die Festsetzungen können sich im Laufe des Aufstellungsverfahrens naturgemäß noch ändern. Das trifft bei diesem Bebauungsplanverfahren in besonderem Maße auf die Abgrenzung zwischen privatem Bauland und den Gemeinbedarfsflächen zu, weil die Erschließung der angrenzenden Gemeinbedarfseinrichtungen (Wege, Ver- und Entsorgungsleitungen, Müllentsorgung usw.) sehr eng mit dem abzureißenden Gebäude Rathenower Straße 16 und dem zu veräußernden Bauland verwoben sind.

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg werden parallel zum Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan II-91-1 über die geänderte Planungsabsicht informiert.

Beschleunigtes Bebauungsplanverfahren gemäß § 13a BauGB

Die geplante Grundfläche liegt mit ca. 2 800 m² unter der nach § 13a Abs 1 Nr. 2 BauGB festgelegten Bemessungsgrenze von 20 000 m² und steht auch in keinem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit anderen Bebauungsplänen, deren Planinhalte sich kumulierend auf die Grundfläche auswirken könnten. Durch die beabsichtigten Bebauungsplaninhalte wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter liegen nicht vor.

Das Bebauungsplanverfahren soll daher im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB und unter Anwendung von Vorschriften des § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB geführt werden: Auf die Umweltprüfung und die Erstellung eines Umweltberichtes wird ebenso verzichtet wie auf die frühzeitige Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB sowie die formelle Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB werden dagegen vollständig, d. h. ohne die zulässigen Einschränkungen, durchgeführt.

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Rechtsgrundlage

§ 15 i. V. m. § 36 BezVG;

Baugesetzbuch (BauGB).

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung

a)              Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

Für die Veröffentlichungen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB in drei Tageszeitungen werden Mittel in Höhe von insgesamt etwa 2 500 € benötigt, die im Bezirksplan 2011 unter Kapitel 4610, Titel 53121, bereitgestellt sind.

b)              Personalwirtschaftliche Ausgaben: Keine.

Berlin,

Anlagen

              -              Bebauungsplan-Vorentwurf II-91-1 (Stand: 22.02.2011)