Drucksache - 1532/III
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(Text
siehe Rückseite) Bezirksamt Mitte von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Bezirksverordnetenversammlung Drucksache
Nr. Mitte von Berlin 1532
/ III
Vorlage - zur Beschlussfassung - über den Erlass einer Veränderungssperre I-B5e/18 (Spandauer Vorstadt) für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes I-B5e für die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 liegenden Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I.
Für
die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes
I-B5e für die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine
Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 liegenden Grundstücke
Große Präsidentenstraße 6 und 7 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte wird eine
Veränderungssperre mit der Bezeichnung I-B5e/18 beschlossen und II.
über
den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre
wird gem. §12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden. Begründung:
Das
Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 18. August 1998 die Aufstellung des
Bebauungsplanes I-B5 (Spandauer Vorstadt) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte
beschlossen. Dieser Beschluss wurde gem. §2 Abs.1 des Baugesetzbuches am 4.
September 1998 im Amtsblatt für Berlin auf der Seite 3307 ortsüblich bekannt
gemacht. Mit
Bezirksamtsbeschluss vom 3. Mai 2005 wurde der Bebauungsplan I-B5 in die
Einzelbebauungspläne I-B5a bis I-B5v, darunter auch der Bebauungsplan I-B5e für
die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine
Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 im Bezirk Mitte,
Ortsteil Mitte, unterteilt. Dieser Beschluss wurde am 4. November 2005 im
Amtsblatt für Berlin auf der Seite 4173 ortsüblich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan I-B5e wurde durch Verkündung der
Rechtsverordnung am 12.8.2009 im GVBl rechtskräftig. Im Laufe des Bebauungsplanverfahrens kam es im Rahmen
der öffentlichen Auslegung, die vom 30.10. bis 30.11.2006 durchgeführt wurde,
zu einer fehlerhaften Bekanntmachung. In der Bekanntmachung im Amtsblatt als
auch in den Bekanntmachungen in der Presse wurde versäumt darauf hinzuweisen,
dass und welche umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen während des
Auslegungszeitraumes eingesehen werden können. Dieser Fehler wurde vom
Stadtplanungsamt erkannt. Da die fehlerhafte Bekanntmachung zur öffentlichen
Auslegung aber keine inhaltlichen Auswirkungen auf das Abwägungsergebnis zur
Folge hatte, wurde auf eine Wiederholung des Verfahrens verzichtet. Gemäß nun
vorliegender Rechtssprechung des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.5.2009 ist
bekannt, dass Bebauungspläne, deren Bekanntmachung nicht unter Hinweis auf die
vorliegenden umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen erfolgt ist,
unwirksam sind. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 2.2.2010 wurde die
Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB – Durchführung eines ergänzenden Verfahrens –
beschlossen. Dieser Beschluss wird im Gesetz- und Verordnungsblatt
für Berlin verkündet. Das genannte
Bebauungsplanverfahren soll mit Durchführung der öffentlichen Auslegung
wiederholt werden, um den vorliegenden Fehler zu beheben. Im
Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befinden sich die von der
Veränderungssperre betroffenen Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7. Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, die Art der baulichen
Nutzung festzusetzen. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e liegt innerhalb der Spandauer
Vorstadt, in der sich seit Beginn der 1990er Jahre ein deutlicher Wandel
vollzogen hat. Vor der Wiedervereinigung von Verfall, Flächenabriss und
Überformung durch industriellen Wohnungsbau bedroht, hat sich das Gebiet der
Spandauer Vorstadt innerhalb weniger Jahre zu einem weit über die Stadtgrenzen
hinaus bekannten Szeneviertel und attraktivem Wohnstandort entwickelt. Der
besondere Reiz der Spandauer Vorstadt liegt neben der einzigartigen
städtebaulichen Prägung vor allem in der kleinteiligen Mischung aus Wohnen,
gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten sowie den
zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten. Die Gewährleistung des Erhalts der prägenden ausgewogenen Nutzungsmischung und die Bewältigung von Konflikten wurde bis zum Jahre 2008 auf Grundlage des Sanierungsrechts in Übereinstimmung mit den in der Öffentlichkeit diskutierten und durch die Bezirksverordnetenversammlung Mitte beschlossenen Sanierungszielen geregelt. Im Ergebnis dieser städtebaulichen Steuerung ist das heutige attraktive und wirtschaftlich gesunde Stadtquartier entstanden. Am 15. Januar 2008 erfolgte die Entlassung der Spandauer Vorstadt aus dem Sanierungsrecht durch Senatsbeschluss. Bereits an den juristischen Auseinandersetzungen und Umnutzungsanträgen von Wohnen in Gewerbe der letzten Jahren, insbesondere auf Grundstücken, für die bereits eine Einzelentlassung aus der Sanierung erfolgte, lässt sich das vorhandene Konfliktpotenzial ablesen. Ziel des
Bebauungsplanverfahrens I-B5e ist es, den Erhalt und die Weiterentwicklung der
prägenden ausgewogenen Nutzungsmischung und die Bewältigung von Konflikten auch
nach der Entlassung der Spandauer Vorstadt aus dem Sanierungsrecht langfristig
zu gewährleisten. Dabei stehen neben der Wahrung der kleinteiligen Mischung von
gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten, Schank- und
Speisewirtschaften sowie nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten eine
verbindliche Regelung zur Minimierung der in der Vergangenheit - je nach
Lage im Gebiet - aufgetretenen Verdrängungsprozesse sowie bei Neubau und
Umnutzung innerhalb des Geltungsbereich die Weiterentwicklung des Anteils an
Wohnnutzung im Vordergrund. Als
Beurteilungsgrundlage dazu erfolgt die planungsrechtliche Sicherung eines
Baugebiets (Mischgebiet) gemäß § 1 Abs. 2 BauNVO. Darüber hinaus wird
durch entsprechende Festsetzungen die Zulässigkeit von Schank- und
Speisewirtschaften sowie anderer Gewerbetriebe und sonstiger Nutzungen in der
Weise geregelt, dass langfristig potenzielle Nutzungskonflikte auf ein
nutzungs- und gebietsverträgliches Maß reduziert werden können. Um die
tatsächliche und gewollte Entwicklung einer innerstädtischen Mischnutzung im
Sinne des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung zu sichern
und fortzuentwickeln, war die Aufstellung des Bebauungsplans I-B5e notwendig. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B5e umfasst den gesamten statistischen
Block 100 018 im südlichen Bereich des ehemaligen Sanierungsgebiets
Spandauer Vorstadt und hat eine Größe von etwa 0,8 ha. Er liegt
unmittelbar westlich des S-Bahnhofs Hackescher Markt und wird begrenzt durch
den Hackeschen Markt im Norden, die Neue Promenade im Osten, das
Stadtbahnviadukt sowie die Kleine Präsidentenstraße im Süden und die Große
Präsidentenstraße im Westen. Die
Abgrenzung des Plangebiets orientiert sich am vorhandenen Straßenblock. Dadurch
können die zu sichernden Bebauungsplaninhalte optimal mit den blockbezogenen
Sanierungszielen des ehemaligen Sanierungsgebiets abgestimmt werden. Das Gebiet
der Spandauer Vorstadt tritt als dicht bebautes innerstädtisches Quartier mit
Altstadtcharakter in Erscheinung, dessen Straßenraster und Blockstruktur auf
die Stadterweiterung zu Anfang des 18. Jahrhunderts zurückgeht. Es ist
geprägt durch eine unregelmäßige Parzellierung, durch unterschiedliche Baualter
der Gebäude und die differenzierte Nutzungsstruktur. Die Geschossigkeit
variiert von zweigeschossigem Altbau bis hin zu sieben- bis achtgeschossigem
Neubau. Die dicht bebauten Blöcke mit geschlossenen Blockrändern sind z.T.
immer noch durch kriegsbedingte Baulücken und Einfachbauten unterbrochen. Im Zuge der
Sanierung wurde während des letzten Jahrzehnts der Altbaubestand weitestgehend
modernisiert und teilweise durch Neubauten ergänzt, wodurch die Spandauer Vorstadt
als attraktives Altstadtquartier mit modernem Wohnstandard entwickelt werden
konnte. Das Gebiet
der Spandauer Vorstadt ist nutzungsstrukturell stark durchmischt. Auf engem
Raum stehen Bereiche mit hohem Wohnanteil neben stark gewerblich geprägten Bereichen,
Einrichtungen mit überörtlicher Verwaltungsfunktion, kulturellen und
Bildungseinrichtungen sowie sozialen, kirchlichen, sportlichen und
gesundheitlichen Nutzungen. Neben der
überdurchschnittlichen Häufung von Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten
existiert eine Vielzahl von Nutzungen, die auf den touristischen Bedarf
abgestimmt sind (Galerien, Designerläden für Bekleidung, Schuhe, Möbel, Nippes,
Andenken, etc.). Zudem sind u.a. mehrere kleinere und größere
Filmproduktionsfirmen und Casting-Agenturen angesiedelt. Läden mit
Waren des täglichen Bedarfs, die der Versorgung der Anwohner dienen, sind
dagegen unterrepräsentiert. Das Plangebiet des Bebauungsplans I-B5e ist baustrukturell gekennzeichnet durch eine 1 bis 7-geschossige (in der Mehrzahl 5 bis 7-geschossige) Bebauung verschiedener baulicher Entwicklungsstufen. Dabei wurde insbesondere in der letzten 15 Jahren die aufgrund der Kriegszerstörungen lückenhafte historische Bebauung durch umfangreiche Neubauten ergänzt. Das Verhältnis von Alt- zu Neubauten ist etwa gleich. Der
Wohnanteil im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e beträgt derzeit
ca. 30% für das Mischgebiet (Daten aus 2003, aktualisiert 2006). Als
Beurteilungsgrundlage zur Ableitung der geplanten Bebauungsplaninhalte –
Mischgebiet - wurde durch Begehung sämtlicher Grundstücke des Plangebiets die
vorhandene Nutzung in allen Bauteilen detailliert erfasst. In dem Mischgebiet sind neben Gastronomie auch unterschiedlich geprägte Einzelhandelsbetriebe, Hotel und eine größere Zahl von Büros zu verzeichnen. Bei den vorhandenen Gewerbebetrieben handelt es sich um in Hinsicht auf die vorhandene Wohnnutzung nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe. Die Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 sind nicht bebaut. Vorhaben im
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e sind derzeit auf der Grundlage
des geltenden Planungsrechtes nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, da es sich
hier nicht um ein Baugebiet gemäß der §§ 2 bis 11 BauNVO handelt. Sich aus
diesem Zulässigkeitsmaßstab ergebende mögliche Nutzungen wie Vergnügungsstätten
und eine weitere Erhöhung des Anteils an gewerblichen Nutzungen in diesem Block
mit dem dazugehörigen Verkehrs- und Emissionsaufkommen widersprechen der
bezirklichen Planung der Sicherung und Weiterentwicklung dieses Mischgebietes. Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e wird im Flächennutzungsplan
Berlin als gemischte Baufläche M1 dargestellt. In der
Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes ist für den Geltungsbereich ein Mischgebiet
mit hohem Wohnanteil dargestellt. Diese Planung zielt auf eine Sicherung und
Stärkung des Wohnens entsprechend der ehemaligen Sanierungsziele ab. Die
geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans I-B5e beschränken sich auf die Art
der baulichen Nutzung (einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3
BauGB). Das Maß der baulichen Nutzung ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB,
d.h. hinsichtlich der Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung, zu
bestimmen. Neben der
bestandsorientierten Festsetzung von Straßenverkehrsflächen sollen durch den
Bebauungsplan I-B5e ein Mischgebiet sowie ein Gehrecht zu Gunsten der
Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert werden. Die
geplante Festsetzung der Art der Nutzung – Mischgebiet - ist aus dem
vorhandenen Bestand (Eigentumsverhältnisse, genehmigte Nutzungen, etc.) des
Plangebiets abgeleitet. In den derzeit unbebauten Grundstücken als auch bei
künftigen Umnutzungen innerhalb des Plangebietes wird ein Potential zur
Weiterentwicklung des Mischgebietes hin zu einer gleichwertigen
Nutzungsverteilung zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung gesehen. Ein
zusätzlicher Bedarf an Grund und Boden wird durch die Festsetzungen des
Bebauungsplans nicht ausgelöst. Der Bebauungsplan soll der langfristigen Sicherung der durch die Sanierung des Gebiets erreichten städtebaulichen Situation über den Zeitpunkt der Entlassung aus der Sanierung hinaus dienen. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans basieren auf folgenden übergeordneten Leitlinien: - Erhalt des besonderen Flairs der Spandauer Vorstadt mit seiner nationalen und zum Teil internationalen Ausstrahlung; - Wahrung und Weiterentwicklung der kleinteiligen Mischung von Wohnen, gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten, zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten; - Verringerung des gesamtstädtischen Verkehrsaufkommens durch die Nutzung des Standortvorteils dieser innerstädtischen Gebiete gegenüber dem Stadtrand; - Sicherung und Fortentwicklung einer gesunden wohnverträglichen Struktur, Erhöhung der Attraktivität des Wohnstandortes für Familien, Stärkung der Wohnnutzung. Für die von
der Veränderungssperre betroffenen Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7
wurde ein Vorbescheidsantrag gestellt: Für die
genannten Grundstücke ging am 3.2.2009 ein Vorbescheidsantrag vom 23.1.2009 zur
Errichtung eines Geschäfts- und Bürogebäudes bzw. alternativ eines
Beherbergungsbetriebes (Hotel) ein. Der Bebauungsplan I-B5e wurde durch Verkündung
der Rechtsverordnung am 12.8.2009 im GVBl nach damaliger Rechtsauffassung
rechtskräftig. Mit Vorbescheid-Nr. 2009/179 vom 19.8.2009 hat der Fachbereich
Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirkes Mitte von Berlin die gestellten
Einzelfragen gem. §74 Bauordnung für Berlin negativ beurteilt. Gegen diesen
Bescheid wurde mit Schreiben vom 27.08.2009, Eingang 02.09.2009, Widerspruch
eingelegt, der bis heute nicht begründet wurde. Mit
Schreiben vom 23.7.2009 wurde vom Antragsteller beim Verwaltungsgericht (Eingang
24.7.2009) Berlin eine Untätigkeitsklage eingereicht. Die Abschrift der Klage
wurde an das Bezirksamt Mitte von Berlin mit Schreiben vom 28.7.2009 gesandt.
Die Begründung der Klage erfolgte mit Schreiben vom 02.12.2009, dem Bezirksamt
zugegangen am 11.12.2009. Die
Senatsverwaltung wird nach Beschluss des Bezirksamtes Mitte von Berlin über die
Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB für den Bebauungsplan I-B5e im Bezirk Mitte,
Ortsteil Mitte - Durchführung eines ergänzenden Verfahrens - sowie nach
Beschluss des Bezirksamtes Mitte von Berlin über die Veränderungssperre
I-B5e/18 für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen
Bebauungsplanes I-B5e liegenden Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 im
Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte gebeten werden, den o.g. Widerspruch gegen den
Vorbescheid Nr. 2009/179 bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre
zurückzustellen. Der
Bebauungsplanentwurf sieht für die o.g. Grundstücke Mischgebiet gem. §6 BauNVO
vor. Der Neubau eines Büro- und Geschäftshauses bzw. alternativ eines
Beherbergungsbetriebes (Hotel) steht den künftigen Festsetzungen des
Bebauungsplanes entgegen. Es ist zu befürchten, dass die Durchführung der
Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird, da
durch den Zuwachs von Gewerbeflächen der Wohnanteil auf ca. 26% sinken würde;
der Gebietscharakter eines Mischgebiets wäre nicht mehr gewahrt. Mit der Verordnung über die Veränderungssperre soll Veränderungen der Bau- und Nutzungsstruktur, die die Realisierung der Ziele des Bebauungsplanes erschweren oder unmöglich machen könnten, vorgebeugt werden. Dies ist bei dem Vorbescheidsantrag unzweifelhaft der Fall. Die
Berechnung der Dauer der Veränderungssperre erfolgt folgendermaßen:
Antragseingang (03.02.2009) + 3 Monate Zeit für die Bescheiderteilung (entweder
gem. § 70 BauO Bln iVm § 36 BauGB oder gem. § 75 VwGO – Untätigkeitsklage)
ergibt als erforderliches Zustelldatum des Bescheides den 03.05.2009. Da der
Bescheid erst mit Datum vom 19.08.2009 erteilt wurde, liegt für den Zeitraum ab
dem 03.05.2009 eine faktische Bausperre vor, die auf die zweijährige
Veränderungssperre anzurechnen ist. Unter Berücksichtigung dieser Umstände
tritt die Veränderungssperre gem. § 17 Abs. 1 S. 1 BauGB spätestens am
03.05.2011 außer Kraft. Das Verfahren
zur Aufstellung des Bebauungsplanes befindet sich gegenwärtig vor der
Durchführung der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs. 3 i.V.m. § 3
Abs. 2 in Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB. Die frühzeitige Behördenbeteiligung
wurde gem. § 4 Abs. 1 BauGB, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. §
3 Abs. 1 sowie die Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 wurden durchgeführt und
ausgewertet. Da die Höchstfrist der Zurückstellung in Hinsicht auf den Eingang
des Vorbescheidsantrags bereits ausgeschöpft ist und noch mit einem längeren
Zeitraum für die Durchführung des Verfahrens zu rechnen ist, ist zur Sicherung
der Planung der Erlass der Veränderungssperre gem. §§ 14 und 16 BauGB
erforderlich. Sollte es
nicht zu erreichen sein, das Bebauungsplanverfahren angesichts der noch
durchzuführenden Verfahrensschritte bis zum Ablauf der Veränderungssperre am
03.05.2011 abzuschließen, muss mit der Notwendigkeit der Verlängerung dieser
Veränderungssperre gerechnet werden. Rechtsgrundlagen:
Bezirksverwaltungsgesetz
(BezVG) Baugesetzbuch
(BauGB) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) Auswirkungen auf den Haushaltsplan
und die Finanzplanung: a)
Auswirkungen
auf Einnahmen und Ausgaben:
b) Personalwirtschaftliche
Ausgaben: keine Berlin, den Dr. Hanke Gothe Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat
für Stadtentwicklung |
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