Drucksache - 1532/III  

 

 

 

(Text siehe Rückseite)

 

 

 

Bezirksamt Mitte von Berlin

Abteilung Stadtentwicklung

 

 

Bezirksverordnetenversammlung                               Drucksache Nr.

Mitte von Berlin                               1532 / III

 

 

Vorlage - zur Beschlussfassung -

 

über

 

den Erlass einer Veränderungssperre I-B5e/18 (Spandauer Vorstadt) für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes I-B5e für die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 liegenden Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte sowie Entscheidung über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung

 

Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen:

 

I.           Für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanentwurfes I-B5e für die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 liegenden Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte wird eine Veränderungssperre mit der Bezeichnung I-B5e/18 beschlossen und

 

II.         über den beigefügten Entwurf der Rechtsverordnung zum Erlass der Veränderungssperre wird gem. §12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG entschieden.

 

 

 

Begründung:

 

Das Bezirksamt Mitte von Berlin hat am 18. August 1998 die Aufstellung des Bebauungsplanes I-B5 (Spandauer Vorstadt) im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte beschlossen. Dieser Beschluss wurde gem. §2 Abs.1 des Baugesetzbuches am 4. September 1998 im Amtsblatt für Berlin auf der Seite 3307 ortsüblich bekannt gemacht.

 

Mit Bezirksamtsbeschluss vom 3. Mai 2005 wurde der Bebauungsplan I-B5 in die Einzelbebauungspläne I-B5a bis I-B5v, darunter auch der Bebauungsplan I-B5e für die Grundstücke Hackescher Markt 4, Neue Promenade 3-9, Kleine Präsidentenstraße 1/3 und Große Präsidentenstraße 5-10 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, unterteilt. Dieser Beschluss wurde am 4. November 2005 im Amtsblatt für Berlin auf der Seite 4173 ortsüblich bekannt gemacht.

 

Der Bebauungsplan I-B5e wurde durch Verkündung der Rechtsverordnung am 12.8.2009 im GVBl rechtskräftig.

Im Laufe des Bebauungsplanverfahrens kam es im Rahmen der öffentlichen Auslegung, die vom 30.10. bis 30.11.2006 durchgeführt wurde, zu einer fehlerhaften Bekanntmachung. In der Bekanntmachung im Amtsblatt als auch in den Bekanntmachungen in der Presse wurde versäumt darauf hinzuweisen, dass und welche umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen während des Auslegungszeitraumes eingesehen werden können. Dieser Fehler wurde vom Stadtplanungsamt erkannt. Da die fehlerhafte Bekanntmachung zur öffentlichen Auslegung aber keine inhaltlichen Auswirkungen auf das Abwägungsergebnis zur Folge hatte, wurde auf eine Wiederholung des Verfahrens verzichtet. Gemäß nun vorliegender Rechtssprechung des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.5.2009 ist bekannt, dass Bebauungspläne, deren Bekanntmachung nicht unter Hinweis auf die vorliegenden umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen erfolgt ist, unwirksam sind.

Mit Bezirksamtsbeschluss vom 2.2.2010 wurde die Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB – Durchführung eines ergänzenden Verfahrens – beschlossen.

Dieser Beschluss wird im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet.

Das genannte Bebauungsplanverfahren soll mit Durchführung der öffentlichen Auslegung wiederholt werden, um den vorliegenden Fehler zu beheben.

 

 

Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes befinden sich die von der Veränderungssperre betroffenen Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7.

 

 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird das Ziel verfolgt, die Art der baulichen Nutzung festzusetzen.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e liegt innerhalb der Spandauer Vorstadt, in der sich seit Beginn der 1990er Jahre ein deutlicher Wandel vollzogen hat. Vor der Wiedervereinigung von Verfall, Flächenabriss und Überformung durch industriellen Wohnungsbau bedroht, hat sich das Gebiet der Spandauer Vorstadt innerhalb weniger Jahre zu einem weit über die Stadtgrenzen hinaus bekannten Szeneviertel und attraktivem Wohnstandort entwickelt. Der besondere Reiz der Spandauer Vorstadt liegt neben der einzigartigen städtebaulichen Prägung vor allem in der kleinteiligen Mischung aus Wohnen, gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten sowie den zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten.

 

Die Gewährleistung des Erhalts der prägenden ausgewogenen Nutzungsmischung und die Bewältigung von Konflikten wurde bis zum Jahre 2008 auf Grundlage des Sanierungsrechts in Übereinstimmung mit den in der Öffentlichkeit diskutierten und durch die Bezirksverordnetenversammlung Mitte beschlossenen Sanierungszielen geregelt. Im Ergebnis dieser städtebaulichen Steuerung ist das heutige attraktive und wirtschaftlich gesunde Stadtquartier entstanden.

 

Am 15. Januar 2008 erfolgte die Entlassung der Spandauer Vorstadt aus dem Sanierungsrecht durch Senatsbeschluss. Bereits an den juristischen Auseinandersetzungen und Umnutzungsanträgen von Wohnen in Gewerbe der letzten Jahren, insbesondere auf Grundstücken, für die bereits eine Einzelentlassung aus der Sanierung erfolgte, lässt sich das vorhandene Konfliktpotenzial ablesen.

 

Ziel des Bebauungsplanverfahrens I-B5e ist es, den Erhalt und die Weiterentwicklung der prägenden ausgewogenen Nutzungsmischung und die Bewältigung von Konflikten auch nach der Entlassung der Spandauer Vorstadt aus dem Sanierungsrecht langfristig zu gewährleisten. Dabei stehen neben der Wahrung der kleinteiligen Mischung von gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten eine verbindliche Regelung zur Minimierung der in der Vergangenheit - je nach Lage im Gebiet - aufgetretenen Verdrängungsprozesse sowie bei Neubau und Umnutzung innerhalb des Geltungsbereich die Weiterentwicklung des Anteils an Wohnnutzung im Vordergrund.

 

Als Beurteilungsgrundlage dazu erfolgt die planungsrechtliche Sicherung eines Baugebiets (Mischgebiet) gemäß § 1 Abs. 2 BauNVO. Darüber hinaus wird durch entsprechende Festsetzungen die Zulässigkeit von Schank- und Speisewirtschaften sowie anderer Gewerbetriebe und sonstiger Nutzungen in der Weise geregelt, dass langfristig potenzielle Nutzungskonflikte auf ein nutzungs- und gebietsverträgliches Maß reduziert werden können.

 

Um die tatsächliche und gewollte Entwicklung einer innerstädtischen Mischnutzung im Sinne des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung zu sichern und fortzuentwickeln, war die Aufstellung des Bebauungsplans I-B5e notwendig.

 

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans I-B5e umfasst den gesamten statistischen Block 100 018 im südlichen Bereich des ehemaligen Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt und hat eine Größe von etwa 0,8 ha. Er liegt unmittelbar westlich des S-Bahnhofs Hackescher Markt und wird begrenzt durch den Hackeschen Markt im Norden, die Neue Promenade im Osten, das Stadtbahnviadukt sowie die Kleine Präsidentenstraße im Süden und die Große Präsidentenstraße im Westen.

Die Abgrenzung des Plangebiets orientiert sich am vorhandenen Straßenblock. Dadurch können die zu sichernden Bebauungsplaninhalte optimal mit den blockbezogenen Sanierungszielen des ehemaligen Sanierungsgebiets abgestimmt werden.

 

Das Gebiet der Spandauer Vorstadt tritt als dicht bebautes innerstädtisches Quartier mit Altstadtcharakter in Erscheinung, dessen Straßenraster und Blockstruktur auf die Stadterweiterung zu Anfang des 18. Jahrhunderts zurückgeht.

Es ist geprägt durch eine unregelmäßige Parzellierung, durch unterschiedliche Baualter der Gebäude und die differenzierte Nutzungsstruktur. Die Geschossigkeit variiert von zweigeschossigem Altbau bis hin zu sieben- bis achtgeschossigem Neubau. Die dicht bebauten Blöcke mit geschlossenen Blockrändern sind z.T. immer noch durch kriegsbedingte Baulücken und Einfachbauten unterbrochen.

Im Zuge der Sanierung wurde während des letzten Jahrzehnts der Altbaubestand weitestgehend modernisiert und teilweise durch Neubauten ergänzt, wodurch die Spandauer Vorstadt als attraktives Altstadtquartier mit modernem Wohnstandard entwickelt werden konnte.

Das Gebiet der Spandauer Vorstadt ist nutzungsstrukturell stark durchmischt. Auf engem Raum stehen Bereiche mit hohem Wohnanteil neben stark gewerblich geprägten Bereichen, Einrichtungen mit überörtlicher Verwaltungsfunktion, kulturellen und Bildungseinrichtungen sowie sozialen, kirchlichen, sportlichen und gesundheitlichen Nutzungen.

Neben der überdurchschnittlichen Häufung von Schank- und Speisewirtschaften und Vergnügungsstätten existiert eine Vielzahl von Nutzungen, die auf den touristischen Bedarf abgestimmt sind (Galerien, Designerläden für Bekleidung, Schuhe, Möbel, Nippes, Andenken, etc.). Zudem sind u.a. mehrere kleinere und größere Filmproduktionsfirmen und Casting-Agenturen angesiedelt.

Läden mit Waren des täglichen Bedarfs, die der Versorgung der Anwohner dienen, sind dagegen unterrepräsentiert.

 

Das Plangebiet des Bebauungsplans I-B5e ist baustrukturell gekennzeichnet durch eine 1 bis 7-geschossige (in der Mehrzahl 5 bis 7-geschossige) Bebauung verschiedener baulicher Entwicklungsstufen. Dabei wurde insbesondere in der letzten 15 Jahren die aufgrund der Kriegszerstörungen lückenhafte historische Bebauung durch umfangreiche Neubauten ergänzt. Das Verhältnis von Alt- zu Neubauten ist etwa gleich.

Der Wohnanteil im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e beträgt derzeit ca. 30% für das Mischgebiet (Daten aus 2003, aktualisiert 2006). Als Beurteilungsgrundlage zur Ableitung der geplanten Bebauungsplaninhalte – Mischgebiet - wurde durch Begehung sämtlicher Grundstücke des Plangebiets die vorhandene Nutzung in allen Bauteilen detailliert erfasst.

In dem Mischgebiet sind neben Gastronomie auch unterschiedlich geprägte Einzelhandelsbetriebe, Hotel und eine größere Zahl von Büros zu verzeichnen. Bei den vorhandenen Gewerbebetrieben handelt es sich um in Hinsicht auf die vorhandene Wohnnutzung nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe. Die Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 sind nicht bebaut.

 

 

Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e sind derzeit auf der Grundlage des geltenden Planungsrechtes nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen, da es sich hier nicht um ein Baugebiet gemäß der §§ 2 bis 11 BauNVO handelt. Sich aus diesem Zulässigkeitsmaßstab ergebende mögliche Nutzungen wie Vergnügungsstätten und eine weitere Erhöhung des Anteils an gewerblichen Nutzungen in diesem Block mit dem dazugehörigen Verkehrs- und Emissionsaufkommen widersprechen der bezirklichen Planung der Sicherung und Weiterentwicklung dieses Mischgebietes.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs I-B5e wird im Flächennutzungsplan Berlin als gemischte Baufläche M1 dargestellt.

In der Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes ist für den Geltungsbereich ein Mischgebiet mit hohem Wohnanteil dargestellt. Diese Planung zielt auf eine Sicherung und Stärkung des Wohnens entsprechend der ehemaligen Sanierungsziele ab.

 

Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans I-B5e beschränken sich auf die Art der baulichen Nutzung (einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB). Das Maß der baulichen Nutzung ist gemäß § 34 Abs. 1 BauGB, d.h. hinsichtlich der Einfügung in die Eigenart der näheren Umgebung, zu bestimmen.

Neben der bestandsorientierten Festsetzung von Straßenverkehrsflächen sollen durch den Bebauungsplan I-B5e ein Mischgebiet sowie ein Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit planungsrechtlich gesichert werden.

Die geplante Festsetzung der Art der Nutzung – Mischgebiet - ist aus dem vorhandenen Bestand (Eigentumsverhältnisse, genehmigte Nutzungen, etc.) des Plangebiets abgeleitet. In den derzeit unbebauten Grundstücken als auch bei künftigen Umnutzungen innerhalb des Plangebietes wird ein Potential zur Weiterentwicklung des Mischgebietes hin zu einer gleichwertigen Nutzungsverteilung zwischen Wohnnutzung und gewerblicher Nutzung gesehen. Ein zusätzlicher Bedarf an Grund und Boden wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht ausgelöst.

 

Der Bebauungsplan soll der langfristigen Sicherung der durch die Sanierung des Gebiets erreichten städtebaulichen Situation über den Zeitpunkt der Entlassung aus der Sanierung hinaus dienen. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans basieren auf folgenden übergeordneten Leitlinien:

 

-          Erhalt des besonderen Flairs der Spandauer Vorstadt mit seiner nationalen und zum Teil internationalen Ausstrahlung;

-          Wahrung und Weiterentwicklung der kleinteiligen Mischung von Wohnen, gewerblichen Nutzungen, kulturellen und touristischen Angeboten, zahlreichen Schank- und Speisewirtschaften und nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten;

-          Verringerung des gesamtstädtischen Verkehrsaufkommens durch die Nutzung des Standortvorteils dieser innerstädtischen Gebiete gegenüber dem Stadtrand;

-          Sicherung und Fortentwicklung einer gesunden wohnverträglichen Struktur, Erhöhung der Attraktivität des Wohnstandortes für Familien, Stärkung der Wohnnutzung.

 

 

 

Für die von der Veränderungssperre betroffenen Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 wurde ein Vorbescheidsantrag gestellt:

 

Für die genannten Grundstücke ging am 3.2.2009 ein Vorbescheidsantrag vom 23.1.2009 zur Errichtung eines Geschäfts- und Bürogebäudes bzw. alternativ eines Beherbergungsbetriebes (Hotel) ein. Der Bebauungsplan I-B5e wurde durch Verkündung der Rechtsverordnung am 12.8.2009 im GVBl nach damaliger Rechtsauffassung rechtskräftig. Mit Vorbescheid-Nr. 2009/179 vom 19.8.2009 hat der Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht des Bezirkes Mitte von Berlin die gestellten Einzelfragen gem. §74 Bauordnung für Berlin negativ beurteilt. Gegen diesen Bescheid wurde mit Schreiben vom 27.08.2009, Eingang 02.09.2009, Widerspruch eingelegt, der bis heute nicht begründet wurde.

Mit Schreiben vom 23.7.2009 wurde vom Antragsteller beim Verwaltungsgericht (Eingang 24.7.2009) Berlin eine Untätigkeitsklage eingereicht. Die Abschrift der Klage wurde an das Bezirksamt Mitte von Berlin mit Schreiben vom 28.7.2009 gesandt. Die Begründung der Klage erfolgte mit Schreiben vom 02.12.2009, dem Bezirksamt zugegangen am 11.12.2009.

Die Senatsverwaltung wird nach Beschluss des Bezirksamtes Mitte von Berlin über die Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB für den Bebauungsplan I-B5e im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte - Durchführung eines ergänzenden Verfahrens - sowie nach Beschluss des Bezirksamtes Mitte von Berlin über die Veränderungssperre I-B5e/18 für die im Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen Bebauungsplanes I-B5e liegenden Grundstücke Große Präsidentenstraße 6 und 7 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte gebeten werden, den o.g. Widerspruch gegen den Vorbescheid Nr. 2009/179 bis zum Inkrafttreten der Veränderungssperre zurückzustellen.

Der Bebauungsplanentwurf sieht für die o.g. Grundstücke Mischgebiet gem. §6 BauNVO vor. Der Neubau eines Büro- und Geschäftshauses bzw. alternativ eines Beherbergungsbetriebes (Hotel) steht den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplanes entgegen. Es ist zu befürchten, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird, da durch den Zuwachs von Gewerbeflächen der Wohnanteil auf ca. 26% sinken würde; der Gebietscharakter eines Mischgebiets wäre nicht mehr gewahrt.

 

Mit der Verordnung über die Veränderungssperre soll Veränderungen der Bau- und Nutzungsstruktur, die die Realisierung der Ziele des Bebauungsplanes erschweren oder unmöglich machen könnten, vorgebeugt werden. Dies ist bei dem Vorbescheidsantrag unzweifelhaft der Fall.

 

Die Berechnung der Dauer der Veränderungssperre erfolgt folgendermaßen: Antragseingang (03.02.2009) + 3 Monate Zeit für die Bescheiderteilung (entweder gem. § 70 BauO Bln iVm § 36 BauGB oder gem. § 75 VwGO – Untätigkeitsklage) ergibt als erforderliches Zustelldatum des Bescheides den 03.05.2009.

Da der Bescheid erst mit Datum vom 19.08.2009 erteilt wurde, liegt für den Zeitraum ab dem 03.05.2009 eine faktische Bausperre vor, die auf die zweijährige Veränderungssperre anzurechnen ist. Unter Berücksichtigung dieser Umstände tritt die Veränderungssperre gem. § 17 Abs. 1 S. 1 BauGB spätestens am 03.05.2011 außer Kraft.

 

Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes befindet sich gegenwärtig vor der Durchführung der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 in Anwendung des § 214 Abs. 4 BauGB. Die frühzeitige Behördenbeteiligung wurde gem. § 4 Abs. 1 BauGB, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 sowie die Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 wurden durchgeführt und ausgewertet. Da die Höchstfrist der Zurückstellung in Hinsicht auf den Eingang des Vorbescheidsantrags bereits ausgeschöpft ist und noch mit einem längeren Zeitraum für die Durchführung des Verfahrens zu rechnen ist, ist zur Sicherung der Planung der Erlass der Veränderungssperre gem. §§ 14 und 16 BauGB erforderlich.

 

Sollte es nicht zu erreichen sein, das Bebauungsplanverfahren angesichts der noch durchzuführenden Verfahrensschritte bis zum Ablauf der Veränderungssperre am 03.05.2011 abzuschließen, muss mit der Notwendigkeit der Verlängerung dieser Veränderungssperre gerechnet werden.

 

 

Rechtsgrundlagen:

 

Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG)

Baugesetzbuch (BauGB)

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB)

 

 

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:

 

a)      Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:

 

Durch den Erlass der Veränderungssperre würden lediglich Entschädigungsansprüche gemäß § 18 Abs. 1 BauGB entstehen, wenn die Veränderungssperre länger als 4 Jahre dauerte.

 

b)       Personalwirtschaftliche Ausgaben:

 

keine

 

 

 

Berlin, den

 

 

 

Dr. Hanke                                                                    Gothe

Bezirksbürgermeister                                                            Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung

 

 

 

 

Anlagen

·         Verordnung über die Veränderungssperre I-B5e/18. im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte (Entwurf)

·         Planausschnitt Veränderungssperre