Drucksache - 0404/III  

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

 

 

(Text siehe Rückseite)

 

 

 

 

Bezirksamt Mitte von Berlin Abteilung Stadtentwicklung Amt für Planen und Genehmigen Fachbereich Stadtplanung

 

 

 

Begründung

zum

Bebauungsplan 1‑20

für die Grundstücke Tiergartenstraße 27A (teilweise), 28‑29A, die südlich angrenzende Fläche bis zur Köbisstraße und eine Teilfläche des Grundstücks Reichpietschufer 92, Hiroshimastraße 28 sowie für einen Abschnitt der Tiergartenstraße im Bezirk Mitte, Ortsteil Tiergarten

 

 

 

Verfahrensstand: Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

 

 

 

Inhalt                                                                                                                                                  Seite

 

I.          Planungsgegenstand                                                                                                                    5

1.         Veranlassung und Erforderlichkeit                                                                                                5

2.         Plangebiet                                                                                                                                      5

2.1       Gebietsentwicklung                                                                                                                       5

2.2       Bestand                                                                                                                                         6

2.3       Planerische Ausgangssituation                                                                                                     9

2.3.1    Gegenwärtiges Planungsrecht                                                                                                      9

2.3.2    Flächennutzungsplan                                                                                                                    9

2.3.3    Landschaftsprogramm                                                                                                                10

2.3.4    Bereichsentwicklungsplanung                                                                                                    10

2.3.5    Umgebende Bebauungspläne                                                                                                     10

II.         Planinhalt                                                                                                                                     11

1.         Entwicklung der Planungsüberlegungen                                                                                     11

1.1       Geltungsbereich                                                                                                                          12

1.2       Eingriffe in Natur und Landschaft                                                                                                12

2.         Intention des Planes                                                                                                                    13

3.         Wesentlicher Planinhalt                                                                                                              13

3.1       Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen                                                        14

3.1.1    Sondergebiet                                                                                                                               15

3.1.2    Wohngebiet                                                                                                                                 16

3.1.3    Öffentliche Parkanlage                                                                                                                18

3.1.4    Straßenverkehrsflächen                                                                                                              18

3.1.5    Grünfestsetzungen                                                                                                                      19

3.1.6    Sonstige Festsetzungen                                                                                                             21

3.2       Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan                                                                              22

III.         Auswirkungen des Bebauungsplans                                                                                           23

1.         Auswirkungen auf die Stadtentwicklung                                                                                      23

2.         Auswirkungen auf den Verkehr                                                                                                   23

3.         Auswirkungen auf Natur und Landschaft                                                                                    23

4.         Auswirkungen auf die Umwelt                                                                                                     23

5.         Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung                               23

IV.        Verfahren                                                                                                                                     25

1.         Mitteilung der Planungsabsicht                                                                                                   25

2.         Aufstellungsbeschluss                                                                                                                25

3.         Frühzeitige Bürgerbeteiligung                                                                                                     25

4.         Frühzeitige Behördenbeteiligung                                                                                                 26

V.         Umweltbericht                                                                                                                             27

1.         Einleitung                                                                                                                                     27

1.1       Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans                            27

1.2       Darstellung bedeutsamer Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplänen      27

1.3       Fachgutachten                                                                                                                            28

1.4       Ermittlung von Eingriffsumfang und Sicherung des Ausgleichs                                                 29

1.4.1    Eingriffsumfang, Ausgleichsbedarf und Ersatzzahlungen                                                          29

1.4.2    Verteilungsmaßstab für den anteiligen Ausgleichsbedarf                                                           30

1.4.3    Rechtliche Sicherung des Ausgleichs                                                                                        31

2.         Schutzgutbezogene Beschreibung der Umweltauswirkungen und der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                                                                                32

2.1       Schutzgut Mensch                                                                                                                      33

2.1.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         33

2.1.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    34

2.1.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               34

2.1.4    Prognose                                                                                                                                     35

2.2       Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie biologische Vielfalt                                                           35

2.2.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         35

2.2.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    36

2.2.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               38

2.2.4    Prognose                                                                                                                                     38

2.3       Schutzgut Boden                                                                                                                         39

2.3.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         39

2.3.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    40

2.3.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               40

2.3.4    Prognose                                                                                                                                     40

2.4       Schutzgut Wasser                                                                                                                      41

2.4.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         41

2.4.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    41

2.4.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               42

2.4.4    Prognose                                                                                                                                     42

2.5       Schutzgut Luft und Klima                                                                                                            43

2.5.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         43

2.5.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    43

2.5.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               44

2.5.4    Prognose                                                                                                                                     44

2.6       Schutzgut Landschaft                                                                                                                 44

2.6.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         44

2.6.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    45

2.6.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               45

2.6.4    Prognose                                                                                                                                     46

2.7       Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter                                                                                 46

2.7.1    Derzeitiger Umweltzustand                                                                                                         46

2.7.2    Beschreibung der Umweltauswirkungen                                                                                    47

2.7.3    Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich                                               47

2.7.4    Prognose                                                                                                                                     47

2.8       Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern                                                                       47

2.9       Zusammenfassende Darstellung der Umweltauswirkungen und Maßnahmen                         48

2.10     Anderweitige Planungsmöglichkeiten                                                                                         48

3.         Zusätzliche Angaben                                                                                                                   49

3.1       Technische Verfahren der Umweltprüfung                                                                                 49

3.2       Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen       49

3.3       (Allgemein verständliche) Zusammenfassung                                                                           50

VI.        Rechtsgrundlagen                                                                                                                       51

VII.       Zusammenfassende Erklärung                                                                                                   51

VIII.      Anhang - Textliche Festsetzungen                                                                                             52

 

I.            Planungsgegenstand

 

1.           Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans sind veränderte städtebauliche Ziele für das Plangebiet. Das unbebaute Plangebiet liegt am westlichen Rand des südlich des Großen Tiergartens entstandenen Diplomatenviertels. Im Bereich dieses Diplomatenviertels, das inzwischen überwiegend bebaut ist, gibt es eine Nachfrage nach weiteren Standorten für Botschaften und komplementäre Nutzungen sowie für Wohnbauflächen. Deshalb wird auf die bisherige Zielsetzung, das Plangebiet als öffentliche Parkanlage zu gestalten, verzichtet, um das Diplomatenviertel arrondieren zu können.

 

Erforderlich ist die Planaufstellung, weil es für das Plangebiet einen festgesetzten Bebauungsplan gibt (II‑171), der auf den Flächen zwischen Tiergartenstraße und Köbisstraße eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Öffentliche Parkanlage" festsetzt, so dass eine bauliche Entwicklung planungsrechtlich nicht zulässig ist.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans soll zugleich den Erfordernissen entsprochen werden, die sich aus der Entwicklung Berlins als Hauptstadt Deutschlands ergeben (§ 247 BauGB).

 

 

2.           Plangebiet

 

2.1         Gebietsentwicklung

 

Das Plangebiet gehört zum Tiergartenviertel, das sich einst von der Lichtensteinallee im Westen bis zum Potsdamer Platz im Osten erstreckte. Ab Mitte des 18. Jh. entwickelte sich dieses zunächst mit Garten- und Sommerhäusern bebaute Viertel zum bevorzugten Wohnsitz wohlhabender Berliner mit repräsentativen Villen und großzügigen Gartenanlagen. Nachdem das Gebiet 1828 als "Friedrichvorstadt" zu Bauland erklärt wurde, setzte mit der Anlage neuer Erschließungsstraßen und der Parzellierung der großen Grundstücke eine verstärkte Bautätigkeit ein, in deren Folge geschlossene Straßenfronten aus zwei- bis viergeschossigen Stadtvillen mit Vorgärten entstanden. Abgesehen von partiellen Verdichtungen blieb die bauliche Gestalt bis 1937 im Wesentlichen erhalten.

 

Aufgrund der wirtschaftlichen Lage nach 1918 waren jedoch einige Bewohner gezwungen, ihre Häuser an Industrieunternehmen oder Dienstleistungsunternehmen zu vermieten oder zu verkaufen. Eine weitere nutzungsstrukturelle Veränderung trat durch den vermehrten Zuzug diplomatischer Vertretungen ein.

 

Im Rahmen der 1937 beschlossenen "Neugestaltungsmaßnahmen für die Reichshauptstadt Berlin" und der gigantischen Ausbaupläne Albert Speers sollte das Tiergartenviertel zum Diplomatenviertel um- und ausgebaut werden. Realisiert wurden Residenzen für die Schweiz, Spanien, Dänemark, Norwegen, Jugoslawien (alle westlich der heutigen Klingelhöferstraße gelegen) sowie für Japan und Italien (östlich der Klingelhöferstraße), die in ihrer äußeren Gestalt den Selbstdarstellungsanspruch des Auftraggebers erkennen ließen, dabei aber stark von neoklassizistischer Architektursprache geprägt waren.

 

Im Zweiten Weltkrieg wurden das Diplomatenviertel und der Große Tiergarten fast vollständig zerstört. Von 529 Gebäuden waren noch 49 vorhanden, davon 22 als Ruinen. Die weniger beschädigten Gebäude wurden notdürftig winterfest gemacht.

 

Bedingt durch den nur teilweisen Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg und die fehlende Verfügbarkeit zahlreicher Grundstücke sowie die innerhalb von Berlin (West) nicht mehr zentrale Lage lagen große Flächen jahrelang brach, so dass sich eine vielfältige Spontanvegetation entwickeln konnte.

 

Nach der deutschen Wiedervereinigung und dem Hauptstadtbeschluss von 1991 gewann das Gebiet durch die nun wieder zentrale Lage in Berlin zwischen östlicher und westlicher Innenstadt und die Nähe zum Regierungsviertel eine hohe Standortgunst für hauptstadtbezogene Nutzungen. Dies zeigte sich insbesondere an den verstärkten Rückerwerbsabsichten von Ländern und Staaten, die ursprünglich im Diplomatenviertel Grundstücke besaßen, und an den Niederlassungsabsichten ausländischer Vertretungen, Bundes- und Landesvertretungen, Stiftungen, Kultureinrichtungen und Dienstleistungsunternehmen. Die damit verbundene Reaktivierung des Diplomatenviertels ist inzwischen in großen Teilen durch Neubebauung erfolgt.

 

Das Plangebiet wies eine besonders vielfältige und typische Vegetationsstruktur der ruderalen Standorte auf und blieb eine der letzten unbebauten Teilflächen. Mit dem Bebauungsplan II‑171 wurde es daher als öffentliche Grünanlage festgesetzt. Eine Freiraumgestaltung erfolgte bis heute jedoch nicht, vielmehr blieb das Gebiet der weiteren Vegetationsentwicklung überlassen und wird heute u.a. als Hundeauslaufgebiet, Abenteuerspielplatz, Autoabstellfläche oder zur illegalen Abfallentsorgung genutzt.

 

Die Umgestaltung zur öffentlichen Parkanlage war zwischenzeitlich als Ausgleichsmaßnahme im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zum Bau des Bahnhofs Papestraße (heute Südkreuz) geplant. Vor dem Hintergrund der geänderten städtebaulichen Zielsetzungen und der bevorstehenden Neuaufstellung des Bebauungsplans 1‑20 wurde diese Maßnahme nicht mehr durchgeführt.

 

 

2.2         Bestand

 

2.2.1      Stadt- und naturräumliche Einordnung

 

Das Plangebiet liegt seit der Wiedervereinigung 1990 wieder in der Mitte Berlins und ist als Teil des ehemaligen Diplomatenviertels umgeben von bestehenden und künftigen Hauptstadt- und Metropolenfunktionen: Im Westen die Ausläufer der City-West mit dem Dienstleistungszentrum auf dem Köbisdreieck und im Osten das Kulturforum. Die Entwicklungsschwerpunkte Potsdamer/ Leipziger Platz sowie das Regierungsviertel im Spreebogen liegen im Nahbereich des Plangebiets. Aufgrund seiner historischen Bedeutung, seiner zentralen Lage in der Stadt und auch der Eigentumsverhältnisse ist das Plangebiet für hauptstädtische Funktionen prädestiniert.

 

Bei kleinräumiger Betrachtungsweise hat das gesamte Diplomatenviertel eher eine Insellage, die sich jedoch gut in das stadträumliche Konglomerat hauptstädtischer Bebauung einfügt: Im Westen befindet sich eine der wichtigsten innerstädtischen Nord-Süd-Verbindungen, die Klingelhöferstraße, und im Süden das ebenfalls stark befahrene Reichpietschufer. Der Landwehrkanal verstärkt trotz seiner naturräumlichen Qualitäten die Barrierenwirkung zwischen dem Diplomatenviertel und dem südlichen Bereich des südlichen Ortsteils Tiergarten. Auch das östlich angrenzende, eher monostrukturierte Kulturforum bietet nur teilweise Verknüpfungspunkte.

 

Naturräumlich stellt das Diplomatenviertel einen Zwischenraum zwischen zwei historisch bedeutenden, landschaftlich geprägten Elementen der Stadt, dem Großen Tiergarten und dem Landwehrkanal, dar. Durch die Nachbarschaft zum Großen Tiergarten war das Diplomatenviertel von jeher ein grüngeprägter urbaner Übergangsraum zur hoch verdichteten Innenstadt.

 

 

2.2.2      Plangebiet

 

Nach den Zerstörungen durch den Zweiten Weltkrieg und die anschließenden Abräumungen sind im Plangebiet keine Gebäude mehr vorhanden. Heute ist das Plangebiet überwiegend durch stadtwaldartige, ruderale Vegetation geprägt. Ein Hauptweg in Nord-Süd-Richtung sowie zahlreiche Trampelpfade zeigen die Hauptnutzung als Grünverbindung an. Kleinteilig finden sich im gesamten Plangebiet Aufschüttungen, Abgrabungen und wilde Ablagerungen, die zu einem verwahrlosten Eindruck führen und ein Gefährdungspotenzial für Mensch und Umwelt darstellen. Eine Nutzung als Erholungsfläche findet daher kaum statt.

 

Auf Teilflächen des Flurstücks 14/4 befindet sich eine versiegelte Fläche, die im Zusammenhang mit Verkehrsplanungen der 1970er Jahren erstellt worden war, jedoch wegen Aufgabe der damaligen Straßenplanung nicht als Straßenverkehrsfläche gewidmet wurde. Sie dient derzeit als Stellplatzfläche im Zuge der Bauarbeiten auf dem benachbarten Köbisdreieck. Südöstlich an der Köbisstraße Ecke Reichpietschufer wurde auf einer Teilfläche ein mobiles Gebäude errichtet, das der Information und Vermarktung für das Bauvorhaben Köbisdreieck dient.

 

Der derzeitige Zustand ist im Hinblick auf die Ansiedlung hochwertiger Hauptstadt- und Dienstleistungsnutzungen in der Umgebung des Plangebiets vor allem städtebaulich, aber auch unter Sicherheitsaspekten problematisch.

 

 

2.2.3      Umgebende Nutzungen

 

Nördlich des Plangebiets befindet sich der Stadtpark Großer Tiergarten, der als Gartendenkmal in die Denkmalliste Berlin eingetragen ist. Auf der Ostseite grenzen die Botschaften Japans und der Vereinigten Arabischen Emirate sowie die Landesvertretungen Nordrhein-Westfalens und Bremens an das Plangebiet. Das Grundstück am Reichpietschufer ist noch unbebaut. Südlich des Plangebiets befinden sich der Straßenzug Von-der-Heydt-Straße/ Reichpietschufer und das sogenannte Köbisdreieck, auf dem derzeit Wohnhäuser und Bürogebäude errichtet werden. Im Westen grenzt an das Plangebiet das Canisius-Kolleg, ein Gymnasium in Trägerschaft des katholischen Jesuitenordens. Auf dem Schulgrundstück gibt es teilweise Grenzbebauung zum Plangebiet mit einigen Fenstern und drei Fluchttüren. Südlich des Schulgrundstücks befindet sich eine kleine öffentliche Grünanlage.

2.2.4      Verkehr

 

Das Plangebiet wird durch zwei wichtige innerstädtische Straßenzüge, die Tiergartenstraße im Norden und das Reichpietschufer im Süden, erschlossen. Der Stadtentwicklungsplan Verkehr weist beide im Bestand als Teil des übergeordneten Straßennetzes aus (Reichpietschufer Stufe II - übergeordnete Straßenverbindung, Tiergartenstraße Stufe III, örtliche Straßenverbindung). Entsprechend dem Entlastungskonzept für die Innenstadt ist für den Planungshorizont 2015 die Herabstufung des Reichpietschufers vorgesehen (besondere örtliche Straßenverbindung in der Innenstadt). Die Tiergartenstraße weist (westlich der Entlastungsstraße) ein Verkehrsaufkommen von 15.000 Kfz in 24 Stunden auf (Zählung am 2.9.2004) und das Reichpietschufer (westlich der Stauffenbergstraße) von 25.000 Kfz in 24 Stunden (Zählung am 11.11.1998).

 

Im Süden des Plangebiets befindet sich die Köbissstraße, die planungsrechtlich als Fußgängerbereich ausgewiesen ist, aber künftig auch dem Anwohnerverkehr einschließlich Ver- und Entsorgung der Bebauung auf dem Köbisdreieck dienen soll.

 

Die Erschließung des Plangebiets mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist gut, aber schlechter als in den meisten vergleichbar zentral gelegenen Quartieren Berlins. In der Umgebung des Plangebiets befinden sich die Haltestellen von mehreren, teilweise sehr häufig verkehrenden Buslinien. Aber die am nächsten gelegenen U- und S-Bahnhöfe sind einen Kilometer (Nollendorfplatz) oder mehr vom Plangebiet entfernt und liegen somit außerhalb des üblichen fußläufigen Einzugsbereichs.

 

 

2.2.5      Technische Infrastruktur

 

Im Plangebiet befinden sich in der Tiergartenstraße sowie in der Köbisstraße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen.

 

Bezüglich der Entwässerung liegt das Plangebiet im Einzugsbereich des Mischwasserpumpwerkes Berlin III, Schöneberger Straße, für das seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt wurde. Um deren Ziel - Reduzierung des Schadstoffeintrages aus den Regenüberläufen in die Gewässer aus diesem Gebiet - nicht zu gefährden, sind ggf. seitens der Berliner Wasserbetriebe Einleitungsbeschränkungen für die überplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- und/oder Niederschlagsentwässerung zu erwarten.

 

Ein Regenwasserkanal DN 600/700 sowie ein Schmutzwasserkanal DN 200 queren den Geltungsbereich. Da die früheren Verkehrsplanungen nicht weiterverfolgt wurden, sind sie heute und künftig ohne Funktion. Eine rechtliche Sicherung ist daher nicht erforderlich.

 

Von einer vorhandenen Verteilleitung in der Tiergartenstraße kann das Gebiet über Ver­ästelungs­netze mit Fernwärme versorgt werden. Bereits angeschlossen ist das Japanisch-Deutsche Zentrum.

 

Gasrohrleitungen sowie Fernmeldeanlagen sind gleichfalls im gesamten das Plangebiet umgebenden öffentlichen Straßenraum vorhanden.

 

Durch das Gebiet verläuft in einer Höhe von ca. 60 m über NHN eine Richtfunkstrecke der Deutschen Telekom.

 

 

2.2.6      Eigentumsverhältnisse

 

Bis auf eine 5 m breite Teilfläche im nordöstlichen Teil des Plangebiets (Zufahrt der Japanischen Botschaft) befinden sich alle Flächen im Eigentum des Landes Berlin.

 

 

2.3         Planerische Ausgangssituation

 

2.3.1      Gegenwärtiges Planungsrecht

 

Das Plangebiet ist vollständig überplant. In dem durch Rechtsverordnung vom 4. März 1997 festgesetzten Bebauungsplan II‑171 ist die Tiergartenstraße ihrem Bestand entsprechend als Straßenverkehrsfläche und die Fläche zwischen Tiergartenstraße und Köbisstraße als öffentliche Parkanlage - Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft - ausgewiesen. Die Zufahrt zur Japanischen Botschaft ist als private Grünfläche mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher ausgewiesen.

 

Gemäß Planfeststellungsbeschluss für den Ausbau des Bahnhofs Papestraße (heute Südkreuz) vom 28. April 1999 ist das Plangebiet als Ausgleichsfläche für Eingriffe in Natur und Landschaft planfestgestellt. Die Aufhebung ist beantragt und befindet sich im Verfahren.

 

Die Köbisstraße ist in dem durch Rechtsverordnung vom 2. Dezember 2003 festgesetzten Bebauungsplan 1‑4 als Fußgängerbereich festgesetzt.

 

 

2.3.2      Flächennutzungsplan

 

Im Flächennutzungsplan (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. 6. 2006 (ABl. S. 2426), ist der nördliche Teil des Plangebiets als Sonderbaufläche Hauptstadtfunktionen (H) und der südliche als gemischte Baufläche M1 dargestellt. Im westlichen Teil des Plangebiets ist ein schmaler Streifen als Grünfläche - Parkanlage ausgewiesen, der den Großen Tiergarten mit dem Ufergrünzug am Landwehrkanal verbindet.

 

Übergeordnete Hauptverkehrsstraßen sind im Bereich zwischen Invalidenstraße und Landwehr­kanal und somit auch im Plangebiet nicht vorgesehen. Straßen anderer Kategorien werden im Berliner Flächennutzungsplan nicht dargestellt.

 

Das Plangebiet liegt innerhalb des im Flächennutzungsplan dargestellten "Vorranggebietes für Luftreinhaltung", so dass gemäß Erläuterungsbericht "Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 und 24 BauGB (…) bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu prüfen" sind.

 

2.3.3      Landschaftsprogramm

 

Da das Landschaftsprogramm (Lapro) mit Stand 1994 vorliegt, beziehen sich seine Darstellungen im Plangebiet auf die im FNP vor der Änderung dargestellte Nutzung als Grünfläche. Daher ist das gesamte Plangebiet als Grünfläche dargestellt. Es ist hinsichtlich Arten- und Biotopschutz als Prioritätsfläche für Arten ruderaler Standorte bewertet und hinsichtlich des Landschaftsbildes als landschafts- bzw. siedlungsraumtypische Freifläche (Typ Stadtbrache) eingestuft. Das gesamte Plangebiet liegt im Vorranggebiet Klimaschutz. (vgl. Kap. V. 1.2)

 

 

2.3.4      Bereichsentwicklungsplanung

 

Nach der Zusammenlegung der Bezirke Mitte, Tiergarten und Wedding hat der neue Großbezirk Mitte auf der Planungsebene "Bereichsentwicklungsplanung" für den gesamten Bezirk ein Nutzungskonzept erarbeitet, bezeichnet als Bezirksentwicklungsplan 2004. Am 18. November 2004 wurde das Ergebnis von der Bezirksverordnetenversammlung beschlossen.

 

Im Bezirksentwicklungsplan wird für das Plangebiet öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Parkanlage" dargestellt.

 

 

2.3.5      Umgebende Bebauungspläne

 

Angrenzend an das Plangebiet gibt es zwei festgesetzte und einen im Verfahren befindlichen Bebauungsplan:

 

Das Bebauungsplanverfahren II‑170 für die Flächen westlich des Plangebiets ist nach der Ende 1993 durchgeführten frühzeitigen Bürgerbeteiligung nicht weitergeführt worden.

 

Im Bebauungsplan II‑172, festgesetzt am 12. August 1998, wird für die Flächen östlich des Plangebiets bis zur Hiroshimastraße ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Diplomatische und Landesvertretungen, landesnahe Einrichtungen" festgesetzt. Eine Teilfläche des noch nicht bebauten Grundstücks am Reichpeitschufer ist als Kerngebiet ausgewiesen. Durch die Festsetzung eines schmalen Grünzuges als "Öffentliche Parkanlage" in der Mitte des Plangebiets und eines Gehrechts zugunsten der Allgemeinheit im Süden des Plangebiets sollten zwei öffentliche Wegeverbindungen von der Hiroshimastraße zum Diplomatenpark gesichert werden. Die öffentliche Parkanlage wurde jedoch nicht realisiert.

 

Im Bebauungsplan 1‑4, festgesetzt am 2. Dezember 2003, ist südwestlich des Plangebiets entlang der Köbisstraße ein allgemeines Wohngebiet und entlang von Klingelhöferstraße und Reichpietschufer ein Kerngebiet festgesetzt worden. Die Köbisstraße ist als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung "Fußgängerbereich" ausgewiesen und die Fläche zwischen Canisius-Kolleg und Köbisstraße als Öffentliche Parkanlage.

II.           Planinhalt

 

1.           Entwicklung der Planungsüberlegungen

 

Anlass für die Überlegungen zur Änderung der Planungsziele war die Nachfrage nach einem größeren Botschaftsstandort in diesem nahe dem Regierungsviertel gelegenen Bereich sowie der sich abzeichnende Bedarf an gut erschlossenen innerstädtischen Wohnbauflächen für qualitativ hochwertiges Wohnen. Anfang 2003 gab es daraufhin seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erstmals Überlegungen, das im Geltungsbereich liegende Gebiet zur Erweiterung des Diplomatenviertels zu nutzen, d.h. Flächen für weitere Botschaften, komplementäre Nutzungen sowie Wohnbauflächen zur Verfügung zu stellen.

 

Die Gestaltung des bis zu dieser Zeit geplanten Diplomatenparks sollte im Rahmen einer Ausgleichs- und Ersatzmaßnahme aufgrund des Planfeststellungsbeschlusses zum Bahnhof Pape­straße (jetzt Südkreuz) erfolgen. Aufgrund der geänderten städtebaulichen Zielsetzung für das Plangebiet wurde seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entschieden, die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen an anderer Stelle in Berlin zu realisieren.

 

Vor dem Hintergrund der veränderten Planungsziele für das Plangebiet wurde im Dezember 2003 ein Änderungsverfahren zum Flächennutzungsplan eingeleitet und im Juni 2005 mit der Bekanntmachung im Amtblatt abgeschlossen. Mit diesem Verfahren wurde für das Plangebiet die Darstellung "Grünfläche Parkanlage" in die Darstellung "Sonderbaufläche Hauptstadtfunktionen" für den nördlichen Bereich und "Gemischte Baufläche - M1" für den südlichen Bereich, geändert. Die Darstellung Grünfläche wurde auf eine symbolische Breite als Nord-Süd-Grünzug reduziert.

 

Aufgrund von Interessenbekundungen für einen Botschaftsstandort im Plangebiet ersuchte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung den Bezirk Mitte mit Verweis auf § 7 Abs. 1 Punkt 4 AGBauGB in Verbindung mit § 13a Abs. 1 AZG, zur Umsetzung der neuen städtebaulichen Ziele für den Diplomatenpark das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans II‑171 einzuleiten.

 

Das Bezirksamt Mitte kam dem Ersuchen nach und beschloss am 4. Mai 2004 die Aufstellung des Bebauungsplans 1‑20, um im Bereich an der Tiergartenstraße Botschaftsstandorte zu ermöglichen und südlich davon ein hochwertiges Wohngebiet zu entwickeln.

 

Für das Wohngebiet wurde aufgrund einer von der Architekturwerkstatt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung entwickelten städtebaulichen Konzeption eine Bebauung mit Stadtvillen auf Parzellen mit einem hohen Grünanteil vorgesehen. Vorhandener wertvoller Baumbestand sollte nach Möglichkeit in die Freiflächennutzung einbezogen werden.

 

Auf der Grundlage des Bebauungsplanvorentwurfs vom März 2004, der aus der genannten Entwurfsvariante der Architekturwerkstatt entwickelt worden war, wurde durch das Stadtplanungsamt Mitte die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB (1998) in der Zeit vom 17. Mai 2004 bis einschließlich 18. Juni 2004 durchgeführt.

 

Anfang 2005 erfolgten erste Gespräche zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und dem Liegenschaftsfonds Berlin zur Konkretisierung der Grundstücksqualifizierung.

 

Daran anschließend fand auf Einladung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Architekturwerkstatt) ein erstes Gespräch mit dem Bezirksamt Mitte, dem Liegenschaftsfonds Berlin und drei geladenen Architekturbüros zur Entwicklung eines für die Weiterführung des Bebauungsplans erforderlichen städtebaulichen Konzeptes statt. Die von den geladenen Architekturbüros im April 2005 präsentierten Bautypologiekonzepte wurden im Rahmen des Workshops bewertet. Im Ergebnis entschieden sich die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, das Bezirksamt Mitte und der Liegenschaftsfonds Berlin für den Entwurf des Architekturbüros Theo Brenner als Grundlage für die weitere Qualifizierung des Plangebiets.

 

Das Ergebnis des Typologieworkshops "Diplomatenpark/ Die Straße am Robinienwäldchen" wurde am 6. Juni 2005 auf Einladung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im Rahmen eines Architekturgesprächs zur Entwicklung des Diplomatenparks öffentlich präsentiert.

 

Die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens erfolgt seither auf der Basis des Entwurfes des Architekturbüros Theo Brenner.

 

Parallel zur Bebauungsplanaufstellung werden die Kompensationsmaßnahmen aus dem Planfeststellungsbeschluss zum Bahnhof Papestraße (heute Südkreuz) geändert, um die Planungsbefangenheit aufzuheben. Außerdem erfolgt die Planung, Finanzierung und Bau der im Plangebiet erforderlichen Erschließungsstraße aufgrund der berührten gesamtstädtischen Belange zuständigkeitshalber durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung.

 

 

1.1         Geltungsbereich

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 1‑20 liegt im Bezirk Mitte, Ortsteil Tiergarten, und wird begrenzt durch den Großen Tiergarten im Norden, Botschafts- und Landesvertretungen im Osten, das Reichpietschufer im Süden sowie das Gelände des Canisius-Kollegs im Westen. Er umfasst die Grundstücke Tiergartenstraße 27A (teilweise, 28‑29A, die südlich angrenzende Fläche bis zur Köbisstraße und eine Teilfläche des Grundstücks Reichpietschufer 92, Hiroshimastraße 28 sowie Abschnitte der Tiergartenstraße, der Köbisstraße und des Reichpietschufers. Die Einbeziehung von Flächen der Köbisstraße und des Reichpietschufers erfolgt, um die Erschließung des Plangebiets von Süden bewältigen zu können, da die Köbisstraße als Fußgängerbereich festgesetzt ist und somit bisher nicht für den Fahrverkehr vom und zum Plangebiet genutzt werden kann.

 

 

1.2         Eingriffe in Natur und Landschaft

 

Die gemäß § 2 Abs. 4 BauGB im Bebauungsplanverfahren durchzuführende Umweltprüfung hat ergeben, dass im Vergleich zum Bestandswert des Plangebiets aufgrund des Bebauungsplans mit erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die zu betrachtenden Schutzgüter zu rechnen ist.

 

Für die Beurteilung des planbedingten Eingriffs im Sinne des Naturschutzrechts ist die bisher zulässige Nutzung gemäß Bebauungsplan II‑171 ausschlaggebend. Dementsprechend ist ein erheblicher planbedingter Eingriffsumfang hinsichtlich der naturschutzrechtlichen Schutzgüter zu erwarten. Zur Beurteilung des Eingriffsumfangs, zur Prüfung und Festlegung entsprechender Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen und zur Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung wurde ein Fachgutachten[1] erstellt, dessen Ergebnisse in die Umweltprüfung und den Umweltbericht übernommen wurden (vgl. Kap. V.).

 

Im Bebauungsplan werden sowohl Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen als auch Flächen zum Ausgleich festgesetzt. Aufgrund des darüber hinaus gehenden Ausgleichsbedarfs werden zusätzlich Ersatzzahlungen gemäß § 14 Abs. 3 NatSchGBln vorgesehen und ein Verteilungsmaßstab festgelegt. Die Sicherung der Ersatzzahlungen soll über eine Vereinbarung zwischen dem Liegenschaftsfonds Berlin und dem Land Berlin - vertreten durch das Bezirksamt Mitte - erfolgen.

 

 

2.           Intention des Planes

 

Mit dem Bebauungsplan 1‑20 wird auf einer brachliegenden, mit dichtem Vegetationsbestand ruderalen Ursprungs bewachsenen Fläche im Diplomatenviertel Tiergarten Süd Planungsrecht für zwei Botschaftsstandorte sowie für eine mehrgeschossige villenartige Wohnbebauung geschaffen werden.

 

Anknüpfend an die historische Struktur wird das Plangebiet durch eine öffentliche Straße in Nord-Süd-Richtung erschlossen werden, die sowohl der Erschließung des neuen Wohngebiets dient als auch eine attraktive Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Großem Tiergarten und Landwehrkanal darstellt. Ein Missbrauch für Durchgangsverkehr, zum Beispiel als Abkürzungsstrecke vom Reichpietschufer zur Hofjägerallee, soll durch die Straßenraumgestaltung und ggf. straßenverkehrsbehördliche Maßnahmen unterbunden werden.

 

Die im südlichen Bereich vorgesehene öffentliche Parkanlage wird in Fortsetzung der dort westlich vorhandenen Grünfläche eine Pufferzone zwischen der neuen Wohnbebauung und dem Reichpietschufer sowie dem künftigen Kerngebiet auf dem Köbisdreieck schaffen.

 

Auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfs des Architekturbüros Theo Brenner wird die städtebauliche Struktur, die Gebäudetypologie der freistehenden Stadtvillen mit Vorgärten, Sockelausbildung, Tiefgarageneinfahrten und großzügigen Gärten auf der rückwärtigen Grundstücksseite durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan festgelegt.

 

 

3.           Wesentlicher Planinhalt

 

In dem 3,33 ha großen Plangebiet werden 0,63 ha als Sondergebiet für diplomatische Vertretungen und landesnahe Einrichtungen, 1,83 ha als allgemeines Wohngebiet, 0,16 ha als öffentliche Parkanlage und 0,70 ha als Straßenverkehrsfläche ausgewiesen.

 

Das Maß der zulässigen Nutzung wird im Sondergebiet durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3, einer GFZ von 1,1 und 5 Vollgeschossen als Höchstmaß bestimmt. Im allgemeinen Wohngebiet werden ebenfalls eine GRZ von 0,3 und 5 Vollgeschosse als Höchstmaß festgesetzt. Außerdem erfolgt eine Festsetzung der zulässigen Geschossfläche. In beiden Baugebieten wird die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO auf ein Höchstmaß von 0,4 begrenzt.

 

Die überbaubaren Flächen werden durch Baugrenzen bestimmt. Lediglich im südlichen Eingangsbereich zum Wohngebiet werden für Gebäudeteile Baulinien festgesetzt. Während im Sondergebiet Baufelder festgesetzt werden, sind es im allgemeinen Wohngebiet Baufenster. Zusätzlich werden im allgemeinen Wohngebiet Flächen außerhalb der Baufenster festgesetzt, die durch eingeschossige Tiefgaragen unterbaut werden dürfen. Zugleich sind in beiden Baugebieten oberirdische Stellplätze und Garagen unzulässig, ausgenommen Stellplätze für Gehbehinderte. Im Sondergebiet sind außerdem Stellplätze für Protokollfahrzeuge ausnahmsweise zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet wird zusätzlich festgelegt, in welchen Abschnitten der Planstraße Grundstückszufahrten unzulässig bzw. zulässig sind.

 

Nicht zugelassen werden im allgemeinen Wohngebiet in einem 5,5 m tiefen Vorgartenstreifen entlang der Planstraße Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung.

 

Im Plangebiet werden vier vorhandene Einzelbäume und ein Streifen entlang der rückwärtigen Grundstücksgrenzen als Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt.

 

Die als öffentliche Parkanlage ausgewiesenen Flächen sind zugleich Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft.

 

Für die Gestaltung der Gebäude im allgemeinen Wohngebiet wird festgesetzt, dass nur flachgeneigte Dächer (bis 20°) zulässig sind, dass das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszubilden ist, dass ein Sockel von 90 cm Höhe auszubilden ist, dass die Fassaden in Putz herzustellen sind, dass straßenseitige Einfriedungen mit einem 40 cm hohen Sockel und einem transparenten Metallzaun in einer Höhe von zusammen 170 cm auszuführen sind und dass Werbeanlagen unzulässig sind. Außerdem wird für beide Baugebiete bestimmt, dass Einfriedungen aus massiven Mauern unzulässig sind.

 

 

3.1         Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen

 

Der Bebauungsplan soll gemäß § 1 Abs. 5 BauGB eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung wurden gemäß §§ 1 Abs. 6 und 247 Abs. 1 BauGB insbesondere berücksichtigt:

-    die Belange, die sich aus der Entwicklung Berlins als Hauptstadt Deutschlands ergeben,

-    die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,

-    die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile,

-    die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,

-    die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege,

-    die Belange des Verkehrs und der Mobilität der Bevölkerung.

 

Die geplanten Festsetzungen stehen den sozialen und kulturellen Bedürfnissen der Bevölkerung, insbesondere den Bedürfnissen der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen nicht entgegen, da sie zum Einen aufgrund der niedrigen Grundflächenzahl einen hohen Frei- und Grünflächenanteil auf den zukünftigen Grundstücken gewährleisten und zum Anderen keine Veränderung der sich darstellenden städtebaulichen Gesamtsituation, mit ausreichend im Umfeld vorhandenen Bildungs- und Kultureinrichtungen, nach sich ziehen.

Unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sind aus den planungsrechtlichen Ausweisungen, die "neutral" gehalten sind, weder erkennbar noch ableitbar.

Die planungsrechtlichen Festsetzungen beinhalten eine städtebauliche Konzeption mit klaren Abgrenzungen privater und öffentlicher Räume. Die zukünftigen Grundstückszuschnitte sowie die geradlinig und mittig geplante und damit weit einsehbare Linienführung der Straßenerschließungsachse gewährleistet, dass keine "Angsträume", wie sie z. B. bei winklig geführten Wegeverbindungen oftmals zu konstatieren sind, entstehen können.

Auf die Festsetzung von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit mit ggf. uneinsehbaren Wegeführungen in rückwärtigen Grundstücks- und Grünflächenbereichen wurde bewusst verzichtet.

Durch die geplante Parzellierung und Eigentumsbildung mit wenigen Gebäuden ist von einer hohen Identifikation der zukünftigen Bewohner mit ihrem Wohngebiet auszugehen.

Ggf. diesbezüglich über die Möglichkeiten der Bauleitplanung hinausgehende Regelungen sind im Vollzug, d. h. im Rahmen des Baudurchführungsverfahrens steuer- bzw. regelbar.

 

 

3.1.1      Sondergebiet

 

Art der Nutzung

 

Die Flächen an der Tiergartenstraße werden als sonstiges Sondergebiet (SO 1 und SO 2) mit der Zweckbestimmung "Diplomatische Vertretungen und landesnahe Einrichtungen" gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO festgesetzt. Damit werden der Nachfrage entsprechend zwei Botschaftsstandorte in repräsentativer Lage planungsrechtlich gesichert. Mit diesen Festsetzungen wird den Erfordernissen entsprochen, die sich aus der Hauptstadtfunktion Berlins ergeben. Zugleich kann das Diplomatenviertel Südlicher Tiergarten arrondiert werden.

 

Wie bei den anderen Botschaftsstandorten im Tiergartenviertel werden im Plangebiet neben Botschaften und anderen Vertretungen ausländischer Staaten auch landesnahe Einrichtungen wie Niederlassungen und Vertretungen von Institutionen, Verbänden und Gesellschaften zugelassen, die die Präsenz des Landes in der Bundeshauptstadt unterstützen. Ausnahmsweise können Wohnungen, Büronutzung, kleine Beherbergungsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke auf bis zu 20 v.H. der zulässigen Geschossfläche zugelassen werden, wenn dies nach Art und Umfang mit dem Nutzungszweck des Sondergebiets vereinbar ist (textliche Festsetzung Nr. 1). Damit werden den Nutzern Spielräume für ihre Arbeit in Berlin eingeräumt, ohne den Nutzungszweck zu gefährden.

 

Maß der Nutzung, überbaubare Flächen

 

Das zulässige Nutzungsmaß wird durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 1,1 sowie von fünf Vollgeschossen als Höchstmaß bestimmt. Zusätzlich wird durch die textliche Festsetzung Nr. 2 festgelegt, dass durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung die festgesetzte Grundflächenzahl, hier 0,3, nur bis zu einer Grundflächenzahl von 0,4 überschritten werden darf. Ohne diese Festsetzung wäre gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO eine Grundflächenzahl von 0,45 zulässig. Alle Maßfestsetzungen dienen dem Ziel, dass sich das neue Baugebiet in das Umfeld einfügt und dem Charakter des Tiergartenviertels als Stadtteil mit "Grünprägung" entspricht.

 

Unterstützt wird dieses Ziel durch die Begrenzung der überbaubaren Flächen auf den Grundstücken. Bei der Festsetzung der Baugrenzen wird berücksichtigt, dass entlang der öffentlichen Straßen (Tiergartenstraße und Planstraße) die Vorgartenzonen in derselben Tiefe wie auf den umgebenden Baugrundstücken und die rückwärtigen Gartenbereiche von Bebauung freigehalten werden. Beide Baufelder sind jedoch etwas größer, als in der zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeption, um den künftigen Nutzern einen angemessenen Gestaltungs- und Entscheidungsspielraum zu belassen, u.a. im Hinblick auf möglicherweise einzuhaltende Sicherheitsanforderungen wie einen Abstand von 25 m zur Fahrbahn der Tiergartenstraße für bestimmte sensible Nutzungen.

 

Stellplätze und Garagen

 

Stellplätze und Garagen sind mit Ausnahme von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie von Tiefgaragen nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 4), da sich oberirdische Stellplätze erheblich nachteilig auf das Stadtbild und die Freiraumgestaltung eines Baugebietes auswirken und den Boden beeinträchtigen können. Um jedoch den besonderen Anforderungen diplomatischer Vertretungen zu entsprechen, sind oberirdische Stellplätze für die notwendige Anzahl von Protokollfahrzeugen ausnahmsweise zulässig.

 

Gestaltung

 

Um Beeinträchtigungen des Stadtbildes und der freiraumgestalterischen Qualitäten durch Mauern zu vermeiden und eine optische Transparenz zu sichern, werden Einfriedungen aus massiven Mauern nicht zugelassen (textliche Festsetzung Nr. 10). Weitergehende Gestaltungsfestsetzungen erfolgen im Sondergebiet nicht, um den künftigen Nutzern aus funktionalen und gestalterischen Gründen einen angemessenen Entscheidungsspielraum zu ermöglichen.

 

 

3.1.2      Wohngebiet

 

Art der Nutzung

 

Der überwiegende Teil der Bauflächen im Plangebiet wird als allgemeines Wohngebiet (WA 1 bis WA 10) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO festgesetzt. Damit wird ein Beitrag zum Wohnen in der Berliner Innenstadt und zur Mischnutzung im Diplomatenviertel geleistet. Außerdem ist dieser Standort durch seine hohe Wohnumfeldqualität aufgrund der Nachbarschaft zum Großen Tiergarten und zum Landwehrkanal für Wohnen besonders geeignet.

 

Maß der Nutzung, überbaubare Flächen

 

Das zulässige Nutzungsmaß wird durch die Festsetzung einer GRZ von 0,3 und von fünf Vollgeschossen als Höchstmaß bestimmt. Außerdem wird - wie im Sondergebiet - die sich aus § 19 Abs. 4 BauNVO ergebende Grundfläche auf 0,4 begrenzt (textliche Festsetzung Nr. 2).

 

Die Festlegung der überbaubaren Flächen erfolgt durch zehn Baufenster, für die jeweils eine zulässige Geschossfläche in Quadratmetern als Höchstmaßfestsetzung ausgewiesen wird. Rechnerisch ergibt das für die einzelnen zwischen den Knotenlinien liegenden Wohnbauflächen eine GFZ zwischen 0,72 (WA 6) und 1,12 (WA 2).

 

Damit wird eine Bebauung zugelassen, die sich in ihren Maßen in das Umfeld einfügt und dem Charakter des Tiergartenviertels als Stadtteil mit "Grünprägung" entspricht.

 

Bestimmt werden die einzelnen Baufenster durch Baugrenzen und in zwei Fällen (WA 9 und WA 10) teilweise durch Baulinien. Mit den Baulinien wird entsprechend dem städtebaulichen Konzept von Theo Brenner eine markante Eingangssituation für die von Süden ins Wohngebiet kommenden Fußgänger und Rad- bzw. Autofahrer ausgebildet. Auf weitere Baulinien wurde verzichtet, da Baulinien die Baufreiheit in hohem Maße einschränken und dementsprechend einer besonderen städtebaulichen Rechtfertigung bedürfen. Im Plangebiet werden die Flächen jedoch entsprechend einer Entscheidung der Senatsverwaltung einzeln vermarktet, so dass die einzelnen Wohnhäuser vermutlich auch von unterschiedlichen Architekten entworfen werden und das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept nicht 1:1 umgesetzt wird. Mit den Baugrenzen, die zudem im rückwartigen Bereich der Gebäude geringfügig weiter gefasst sind, als im Brenner-Entwurf, wird den einzelnen Investoren ein gewisser gestalterischer Spielraum gegeben, ohne das Gesamtkonzept zu gefährden.

Dieses städtebauliche Konzept von Theo Brenner war auch wesentliche Grundlage für die Lage der Baufenster im Plangebiet. Bestimmt wurde diese durch die Ziele, entlang der Planstraße eine Vorgartenzone und im rückwärtigen Bereich der Baugrundstücke zusammenhängende Gartenflächen von Gebäuden freizuhalten und einen ausreichenden Abstand der künftigen Bebauung von vier besonders wertvollen Altbäumen zu gewährleisten.

 

Um eine Beeinträchtigung der Vorgartenzone durch die auch außerhalb der überbaubaren Flächen zulässigen Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung auszuschließen, wird durch die textliche Festsetzung Nr. 5 bestimmt, dass deren Errichtung in einer Tiefe von 5,5 m hinter den Straßenbegrenzungslinien der Planstraße auf den nicht überbaubaren Flächen nicht zulässig ist. Das Maß von 5,5 m ist abgeleitet aus dem maximalen Abstand einzelner Baufenster zur Straßenbegrenzungslinie (WA 5, WA 6 und WA 7).

 

Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets wird an der westlichen Plangebietsgrenze ein ca. 88 m langer und 2 m tiefer Streifen mittels Knotenlinie abgegrenzt. Diese Fläche muss nach derzeitigem Sachstand als Fluchtweg und Rettungsfläche für das benachbarte Canisius-Kolleg erhalten bleiben und kann vom Land Berlin nicht an die Erwerber der Wohnbaugrundstücke verkauft werden.

 

Stellplätze und Garagen

 

Stellplätze und Garagen sind - ebenso wie im Sondergebiet - mit Ausnahme von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie von Tiefgaragen nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 4), da sich oberirdische Stellplätze erheblich nachteilig auf das Stadtbild und die Freiraumgestaltung eines Baugebietes auswirken und den Boden beeinträchtigen können.

 

Um unter den Wohngebäuden angemessen große Tiefgaragen errichten zu können und Tiefgaragenzufahrten vor den Gebäuden zu vermeiden, werden seitlich der Baufenster entsprechende Flächen durch zeichnerische Festsetzungen ausgewiesen, ergänzt durch den Ausschluss von Zufahrten an anderer Stelle. Die Tiefgaragenzufahrten sind einheitlich stets auf der Nordseite vorgesehen und nur in einem Fall zum Schutz eines erhaltenswerten Altbaumes auf der Südseite.

 

Gestaltung

 

Für die Gestaltung der einzelnen Wohngebäude wird bestimmt, dass nur Dächer mit einer Neigung von weniger als 20° zulässig sind (textliche Festsetzung Nr. 6), dass das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszubilden ist (textliche Festsetzung Nr. 7), dass die Gebäude mit einem Sockel von 90 cm Höhe auszubilden sind (textliche Festsetzung Nr. 8) und dass die Fassaden der Gebäude ausschließlich in Putz herzustellen sind (textliche Festsetzung Nr. 9). Mit diesen aus dem städtebaulichen Konzept von Theo Brenner abgeleiteten Festsetzungen sollen ausgewählte Gestaltmerkmale den Charakter eines zusammenhängenden Wohngebiets sichern, weil die einzelnen Gebäude voraussichtlich von unterschiedlichen Vorhabenträgern realisiert und von unterschiedlichen Architekten entworfen werden. Um die textliche Festsetzung Nr. 7 (Staffelgeschoss) auch vollziehen zu können, wird durch die textliche Festsetzung Nr. 3 bestimmt, dass in den Geschossen, die als Staffelgeschosse auszubilden sind, ein Zurücktreten hinter die Baulinie zulässig ist. Das betrifft die Baugrundstücke WA 9 und WA 10.

 

Zur Prägung eines einheitlichen Gebietscharakters wird außerdem bestimmt, dass straßenseitige Einfriedungen mit einem 40 cm hohen Sockel und einem transparenten Metallzaun in einer Höhe von zusammen 170 cm auszuführen sind (textliche Festsetzungen Nr. 11).

 

Um Beeinträchtigungen des Stadtbildes und der freiraumgestalterischen Qualitäten durch Mauern zu vermeiden und eine optische Transparenz zu sichern, werden - wie auch im Sondergebiet - Einfriedungen aus massiven Mauern nicht zugelassen (textliche Festsetzung Nr. 10).

 

Außerdem sind zur Sicherung eines hochwertigen Stadtbildes Werbeanlagen unzulässig (textliche Festsetzung Nr. 12).

 

 

3.1.3      Öffentliche Parkanlage

 

Zwischen dem allgemeinen Wohngebiet und der Köbisstraße werden beiderseits der Planstraße öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage festgesetzt. Mit dieser Festsetzung werden zum einen städtebaulich-gestalterischen Ziele verfolgt, einerseits zur Ausbildung eines Eingangsbereichs zum Wohngebiet und andererseits als Zäsur zur südlich angrenzenden, deutlich dichteren Bebauung des Köbisdreiecks. Mit der westlich angrenzenden Grünfläche soll ein zusammenhängender, gegliederter Freiraum entlang der Köbisstraße entstehen. Zum anderen dient die Ausweisung der öffentlichen Parkanlage der Minderung des Eingriffsumfangs in Natur und Landschaft und bietet ggf. Flächen für den Ausgleich bzw. für Ersatzpflanzungen innerhalb des Plangebiets.

 

 

3.1.4      Straßenverkehrsflächen

 

Entsprechend ihrem Bestand werden die im Plangebiet liegenden Teilflächen der öffentlichen Straßen Tiergartenstraße und Reichpietschufer durch die Festsetzung "Straßenverkehrsfläche" mit Straßenbegrenzungslinien gesichert.

 

Durch den Bebauungsplan wird außerdem der Bau einer 15 m breiten von Nordosten nach Südwesten verlaufenden neuen öffentlichen Straße (Planstraße) zur Erschließung des allgemeinen Wohngebiets ermöglicht. Um diese Straße an das Reichpietschufer anbinden zu können, wird auch ein kurzer Abschnitt der Köbisstraße als Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien ausgewiesen (zeichnerische Festsetzungen und textliche Festsetzung Nr. 19). Die Köbisstraße ist im festgesetzten Bebauungsplan 1-4 als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung mit der Zweckbestimmung "Fußgängerbereich" ausgewiesen.

Finanzierung, Planung und Bau der Planstraße und des Umbaus der Köbistsraße erfolgen aufgrund der berührten gesamtstädtischen Belange zuständigkeitshalber durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Sobald eine Entwurfsplanung vorliegt, werden, soweit erforderlich, die Ausweisungen im Bebauungsplan entsprechend geändert.

 

Durch die textliche Festsetzung Nr. 18 wird bestimmt, dass die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, um bei Umbaumaßnahmen im Straßenraum nicht jeweils zuvor den Bebauungsplan ändern zu müssen.

 

 

3.1.5      Grünfestsetzungen

 

Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

 

Die als öffentliche Parkanlage festzusetzenden Flächen werden gleichzeitig als Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft ausgewiesen. Sie dienen der Minderung bzw. dem Ausgleich eines Teils der planbedingt zu erwartenden Eingriffe.

 

Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

 

Im gesamten Plangebiet hat sich ein ruderaler Stadtwald aus Mischgehölzen entwickeln können, dessen Baumbestand und Biotopwert in Fachgutachten[2] bewertet wurden. Demnach wird mit dem Bebauungsplan ein insgesamt sehr hoher Eingriffsumfang in Natur und Landschaft zugelassen werden, so dass eine Minderung des Eingriffsumfangs innerhalb des Geltungsbereichs von hoher Priorität ist.

 

Deshalb wird die auf den rückwärtigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen vorhandene Vegetation durch eine Erhaltungsbindung planungsrechtlich gesichert (zeichnerisch und durch textliche Festsetzung Nr. 14). Hiermit soll insbesondere an der östlichen Plangebietsgrenze eine große Zahl von Bäumen gesichert werden, deren Erhalt der Gutachter als notwendig eingestuft hat. Durch die Verpflichtung, Nachpflanzungen mit Arten der beigefügten Pflanzliste vorzunehmen, soll der Biotopwert der Gehölzbestände auch langfristig gesichert werden. Die Pflege und der Erhalt der Vegetationsbestände tragen darüber hinaus dazu bei, die stadtökologischen Funktionen des Diplomatenviertels aufrecht zu erhalten.

 

Der Streifen mit Pflanzbindungen soll grundsätzlich 10 m tief sein, ist aber aufgrund entgegenstehender Nutzungen teilweise schmaler, und zwar im nordöstlichen Bereich (vorhandene Zufahrt der Japanischen Botschaft) und im südwestlichen Bereich (Feuerwehr-Bewegungsflächen für das angrenzende Canisius-Kolleg).

 

Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung nicht eingeschränkt.

 

Einzelbaumfestsetzungen

 

In den o.g. Fachgutachten wurden vier Einzelbäume als besonders erhaltenswert bzw. in jedem Fall zu erhalten eingestuft. Es handelt sich dabei um zwei Platanen und zwei Blutbuchen, die über ihren Wert als Einzelbaum hinaus auch städtebaulich von Bedeutung sind, da sie Zeugnisse der historischen Nutzung des Gebiets mit Villengärten darstellen. Diese Bäume werden zeichnerisch als Einzelbäume innerhalb des allgemeinen Wohngebiets festgesetzt. Die Baufelder der einzelnen Wohngebäude wurden in leichter Anpassung der Vorgaben aus dem städtebaulichen Konzept so verschoben, dass ausreichende Abstände zu den Kronentraufen eingehalten werden und eine Erhaltung der Bäume auch bei Realisierung der Baurechte möglich ist. Somit liegen für eine Erteilung von Ausnahmen/Befreiungen von den Regelungen der Baumschutzverordnung keine Voraussetzungen vor, so dass der Schutz dieser Bäume dauerhaft gesichert ist.

 

Straßenbaumpflanzungen

 

Ein Teil des planbedingt zu erwartenden Eingriffs in Natur und Landschaft wird durch Baumpflanzungen im Straßenraum der Planstraße ausgeglichen werden. Dies dient gleichzeitig dazu, die angestrebte Funktion der Planstraße als Grünverbindung vom Großen Tiergarten zum Landwehrkanal zu ermöglichen und dem Wohngebiet einen attraktiven, dem Charakter als Villengebiet entsprechenden Straßenraum zuzuordnen. Daher wird die Pflanzung von mindestens 20 Straßenbäumen in geeigneter Art und Qualität festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 15).

 

 

Begrünung von Dachflächen und Vermeidung von Versiegelung

 

Aufgrund der Lage des Plangebiets im Vorranggebiet Klimaschutz und seiner hohen Bedeutung für Stadtklima und Kaltluftströme ist die Verringerung von diesbezüglichen planbedingten Eingriffen besonders wichtig, um eine Verschlechterung der natürlichen Lebensgrundlagen und der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu vermeiden. Daher wird durch die textliche Festsetzung Nr. 16 die Begrünung von Dachflächen mit einer Ausdehnung von mehr als 50 m² vorgeschrieben.

 

Die positive klimatische Wirkung resultiert einerseits aus der partiellen Beschattung der sich aufheizenden Baukörper, andererseits aus der Entstehung von Verdunstungskälte bei der aktiven Verdunstung von Wasser durch Pflanzen (Transpiration). Gleichzeitig kommt es zur Erhöhung der relativen Luftfeuchte.

 

Um die negativen Auswirkungen auf die Grundwasserneubildung und auf den Oberflächenabfluss des Niederschlagswassers zu mindern, soll das auf den Baugrundstücken anfallende Niederschlagswasser möglichst weitgehend dem örtlichen Wasserhaushalt zugeführt werden. Deshalb wird durch die textliche Festsetzung Nr. 17 bestimmt, dass Wege und Zufahrten auf den Baugrundstücken in einem wasser- und luftdurchlässigen Aufbau herzustellen sind. Tiefgaragenzufahrten werden aufgrund ihres Gefälles und ihrer starken Inanspruchnahme davon ausgenommen. Für die Straßenverkehrsflächen kommt eine solche örtliche Versickerung wegen der zu erwartenden Schadstoffbelastung des dort anfallenden Niederschlagswassers nicht in Betracht.

 

Ausgleich von Eingriffen (vgl. Kap. V.1.4)

 

Die planbedingt zu erwartenden erheblichen Eingriffe in Natur und Landschaft werden gemäß § 1a Abs. 3 BauGB zum Teil durch geeignete Festsetzungen an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs gemindert bzw. ausgeglichen werden. Dazu dienen die beiden als öffentliche Parkanlage festgesetzten Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie die Festsetzung von Straßenbaumpflanzungen (textliche Festsetzungen Nrn. 14 und 15).

 

Weitere Ausgleichsmöglichkeiten innerhalb des Plangebiets liegen nicht vor, so dass die Eingriffe hier zum großen Teil nicht kompensierbar sind. Da im Bezirk derzeit auch keine geeigneten, verfahrensmäßig und rechtlich hinreichend vorbereiteten Ausgleichsflächen zur Verfügung stehen, wird der erforderliche Ausgleich durch Ersatzzahlungen gemäß § 14a Abs. 3 NatSchGBln erfolgen.

 

Die Ersatzzahlungen werden zur Vereinheitlichung der rechtlichen Ausgestaltung sowohl die Kosten für die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Plangebiets (ermittelt durch mit dem Bezirksamt -Amt für Umwelt und Natur- abgestimmte Kostenansätze) als auch für die Ersatzzahlungen für den verbleibenden Ausgleichsbedarf (ermittelt nach Maßgabe des in Berlin verwendeten Bewertungsverfahrens[3]) beinhalten.

 

Zur rechtlichen Sicherung der Ersatzzahlungen wird eine Vereinbarung nach § 11 BauGB im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 4 zwischen dem Liegenschaftsfonds Berlin und dem Land Berlin - vertreten durch das Bezirksamt Mitte - geschlossen werden. Darin soll der Liegenschaftsfonds zusichern, die Ersatzzahlungen in den ermittelten Höhen und Anteilen (vgl. Kap. V Umweltbericht) mittels der abzuschließenden Kaufverträge von den Erwerbern der Einzelgrundstücke zu erheben und anschließend an das Bezirksamt abzuführen.

 

 

3.1.6      Sonstige Festsetzungen

 

Durch die textliche Festsetzung Nr. 13 wird bestimmt, dass als Brennstoffe nur Erdgas oder Heizöl EL oder andere Brennstoffe mit vergleichbar niedrigen Emissionswerten verwendet werden dürfen, da das Plangebiet in dem im Flächennutzungsplan ausgewiesenen "Vorranggebiet für Luftreinhaltung" liegt. Die im Flächennutzungsplan enthaltene Darstellung beinhaltet das städtebauliche Ziel, prioritäre Regelungen u. a. zur Einschränkung von Emissionen der Verursachergruppe Hausbrand zu setzen.

 

Mit der Festsetzung, dass im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft treten (textliche Festsetzung Nr. 20), werden die Festsetzungen des Bebauungsplans II‑171 und Festsetzungen des Bebauungsplans 1-4 aufgehoben.

 

 

3.2         Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind gemäß § 8 Abs. 2 BauGB und Teil A der Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV - FNP) vom 8. September 2006 (ABl. S. 3673) aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelbar.

 

III.          Auswirkungen des Bebauungsplans

 

1.           Auswirkungen auf die Stadtentwicklung

 

Mit dem Bebauungsplan wird die Arrondierung des Diplomatenviertels Südlicher Tiergarten durch zwei Botschaftsstandorte und zehn Standorte für hochwertige Wohnbebauung ermöglicht. Damit wird die Entwicklung Berlins als Hauptstadt Deutschlands unterstützt. Zugleich wird durch die zentrale Lage des Plangebiets die Innenstadt als Wohnstandort gestärkt.

 

 

2.           Auswirkungen auf den Verkehr

 

Durch die Bebauung des Plangebiets wird Verkehr erzeugt, der zu zusätzlichem Fahrzeugverkehr auf der Tiergartenstraße, auf dem Reichpeitschufer und auf einem kurzen Abschnitt der Köbisstraße führt. In Relation zu dem hohen Verkehrsaufkommen auf Tiergartenstraße und Reichpietschufer sind die Zuwächse auf diesen Straßen jedoch relativ gering. Außerdem ist zu erwarten, dass aufgrund der zentralen Lage des Plangebiets zumindest die Bewohner und Besucher der Wohngebäude zu einem erheblichen Teil laufen oder das Fahrrad oder den Bus nutzen.

 

Sollte es durch den Bau der Planstraße Durchgangsverkehr vom Reichpietschufer zur Tiergartenstraße geben (sogenannter Schleichverkehr), sind verkehrsbehördliche Maßnahmen beabsichtigt.

 

 

3.           Auswirkungen auf Natur und Landschaft

 

Der Bebauungsplan ist mit erheblichen Eingriffen bzw. negativen Auswirkungen auf Natur und Landschaft verbunden. Die Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet können diese nur zu einem geringen Teil kompensieren, so dass im Plangebiet ein erheblicher Eingriffsüberhang verbleibt. Dieser wird an anderer Stelle durch die vorgesehenen Ersatzzahlungen in der ermittelten und durch Vereinbarung gesicherten Höhe rechnerisch voll kompensiert werden.

 

 

4.           Auswirkungen auf die Umwelt

 

Der Bebauungsplan ist mit erheblichen Eingriffen bzw. negativen Auswirkungen auf die Umwelt verbunden. Die Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet können diese nur zu einem geringen Teil kompensieren, so dass im Plangebiet ein erheblicher Eingriffsüberhang verbleibt. Dieser wird an anderer Stelle durch die vorgesehenen Ersatzzahlungen in der ermittelten und durch Vereinbarung gesicherten Höhe rechnerisch voll kompensiert werden.

 

 

5.           Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung

 

Die Planung und der Bau der Erschließungsstraße für die zukünftigen Bauflächen in Höhe von ca. 1,01 Mio. € erfolgt durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Sie stehen dort unter Kapitel 1255 Titel 540 40 zur Verfügung. Die Senatsverwaltung für Finanzen hat der Aufstellung von Bauplanungsunterlagen mit Schreiben vom 14.8.06 zugestimmt.

Die Erstellung der im südlichen Planbereich ausgewiesenen öffentlichen Parkanlagen in Höhe von ca. 64.000€, deren Festsetzungen als Ausgleichsflächen für die zu erwartendenden Eingriffe in Natur und Landschaft erforderlich sind, sind aus den in Kap. V.1.4 ff benannten Ersatzzahlungen zu finanzieren.

 

IV.          Verfahren

 

 

Mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom 22. Januar 2004 unter Verweis auf § 7 Abs. 1 Punkt 4 AGBauGB i. V. mit § 13a Abs. 1 AZG wurde das Bezirksamt Mitte aufgefordert, das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes II-171 einzuleiten.

 

1.           Mitteilung der Planungsabsicht

 

Die Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB erfolgte mit Schreiben vom 12. April 2004. Mit Schreiben vom 16. Juni 2004 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass keine Bedenken gegen die Absicht der Planaufstellung bestehen.

Das Verfahren berührt wegen seiner Lage im Zentralen Bereich von Berlin und an zwei Hauptverkehrsstraßen sowie wegen der geplanten Botschaftsstandorte dringende Gesamtinteressen Berlins und wird daher nach § 7 AGBauGB durchgeführt.

 

2.           Aufstellungsbeschluss

 

Der auf Ersuchen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gefasste Beschluss des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 4. Mai 2004 über die Aufstellung des Bebauungsplans 1‑20 wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 23 vom 14. Mai 2004 auf Seite 2032 öffentlich bekannt gemacht.

 

 

3.           Frühzeitige Bürgerbeteiligung

 

Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Anhörung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB 1998 (frühzeitige Bürgerbeteiligung) auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfes vom März 2004 erfolgte in der Zeit vom 17. Mai bis einschließlich 18. Juni 2004 in den Räumen des Stadtplanungsamtes Mitte. Die Ankündigung in der Tagespresse erfolgte am 13. Mai 2004.

Ursprünglich bestand im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens die Absicht, Gender-Mainstreaming-Belange gesondert als Pilotprojekt zu behandeln.

Aus diesem Grund wurden bei der Bekanntmachung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung, die gem. § 3 Abs. 1 BauGB alter Fassung (1998) durchgeführt worden war, die Bürger zusätzlich dazu aufgefordert, Argumente zum Planinhalt auch unter dem Gesichtspunkt der unterschiedlichen Bedürfnisse der Geschlechter (Gender-Aspekte) vorzutragen.

In diesem Zusammenhang war im Weiteren zu konstatieren, dass es sich bei der Formulierung als Pilotprojekt zu Einen um eine nicht korrekte Bezeichnung handelte, da die bezirklichen Gender-Mainstream-Pilotprojektliste bereits abschließend benannt und beschlossen worden war und zum Anderen im Rahmen der zwischenzeitlich erfolgten Baugesetzbuchänderung die allgemeine Berücksichtigung von Gender-Belangen in den Katalog der allgemein im Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigenden Abwägungsbelange (§ 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB) aufgenommen worden war. Somit bedurfte es keiner gesonderten Ausführung mehr als Pilotprojekt.

Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden zum Thema Gender-Mainstreaming keine Äußerungen vorgebracht.

In die während der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ausgelegten Unterschriftenliste hat sich 1 Bürger eingetragen und es wurden 2 schriftliche Stellungnahmen abgegeben, die im weiteren in die Begründung und Abwägung zu den Festsetzungen des Bebauungsplan eingestellt wurden.

Im Rahmen der Stellungnahmen wurden Hinweise zu einer bestehende Richtfunkstrecke, auf die durch den Bebauungsplan zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft sowie Bedenken gegen die geänderte städtebauliche Zielsetzung vorgebracht.

 

Die Auswertung der Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB hat zu keiner Änderung der Planung und deren städtebaulichen Zielsetzungen geführt.

 

 

4.           Frühzeitige Behördenbeteiligung

 

Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, die von der Planung berührt werden können, erfolgte gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 14. Februar 2006. Grundlage war der Bebauungsplanentwurf vom Januar 2006. Die Beteiligten wurden aufgefordert, sich auch zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB zu äußern.

 

Aufgrund der von den Beteiligten vorgebrachten Stellungnahmen wurde nach Abwägung dazu entschieden:

-    Es werden Fachgutachten zu Biotoptypen und ausgewählten Tierartengruppen sowie zur Ermittlung und Bilanzierung von Eingriffs- und Ausgleichsumfang erarbeitet.

-    Die Zahl der Einzelbaumfestsetzungen wird reduziert und die Abgrenzung der überbaubaren Flächen wird zugunsten der verbliebenen Einzelbaumfestsetzungen verändert.

-    Ausgleichsflächen und -maßnahmen werden festgesetzt.

-    Das dem Bebauungsplan zugrunde liegende städtebauliche Konzept wird detaillierter in Festsetzungen im Bebauungsplan umgesetzt (Maß der Nutzung, Baulinien und -grenzen, Lage der Tiefgaragen und Zufahrten, Gestaltungsfestsetzungen).

-    Die Ausweisung der Planstraße und der Ausgestaltung ihrer Einmündung in die Tiergartenstraße werden geändert.

 

Außerdem wurde zur Sicherung des Anschlusses der neuen Planstraße an das Reichpietschufer der Geltungsbereich um eine Teilfläche der Köbisstraße und des Reichpietschufers erweitert.

 

Entsprechend dieser Abwägung und nachfolgender verwaltungsseitiger Detailabstimmungen wurde der Entwurf des Bebauungsplans für die Durchführung der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 BauGB überarbeitet.

 

 

V.           Umweltbericht

 

1.           Einleitung

 

1.1         Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans

 

Das unbebaute Plangebiet liegt am westlichen Rand des "Diplomatenviertels Südlicher Tiergarten". Im Bereich des Diplomatenviertels, das inzwischen überwiegend bebaut ist, besteht aufgrund aktueller Nachfragen weiterer Bedarf an zusätzlichen Standorten für Botschaften und komplementäre Nutzungen sowie auch für Wohnbauflächen. Diese Nachfrage hat zur Änderung der bisherigen städtebaulichen Zielsetzungen für den betroffenen Bereich geführt, mit dem Ergebnis, das Diplomatenviertel an dieser Stelle zu arrondieren.

 

Im Hinblick auf die geänderten städtebaulichen Zielsetzungen wurde bereits der Flächennutzungsplan entsprechend angepasst (Abl. S. 1595).

 

Für das Plangebiet gilt zzt. das Planungsrecht des festgesetzten Bebauungsplans II‑171, der auf den Flächen zwischen Tiergartenstraße und Köbisstraße eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Öffentliche Parkanlage" festsetzt.

 

Zur planungsrechtlichen Absicherung der geänderten städtebaulichen Ziele ist die Aufstellung des Bebauungsplans 1‑20 erforderlich.

 

Dieser Bebauungsplan dient der Entwicklung der Funktion Berlins als Hauptstadt der Bundesrepublik Deutschland. Auch das begründet die Erforderlichkeit der Planaufstellung (§ 247 BauGB).

 

 

1.2         Darstellung bedeutsamer Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplänen

 

Fachgesetze

 

Beachtlich, im Hinblick auf die beabsichtigte Festsetzung eines Wohngebietes in Nachbarschaft von Hauptverkehrsstraßen, sind gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 die Belange des Umweltschutzes (und damit auch des Immissionsschutzes). Gemäß dem Vorsorgegrundsatz i. S. des § 5 Abs. 1 Nr. 2 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) ist im Bebauungsplan zu klären, ob die vorgesehenen Nutzungen unter Gesichtspunkten des Lärmschutzes vertretbar sind. Grundlage bilden die lärmtechnischen Regelwerke DIN 18005 und TA Lärm. Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen erfolgt erst im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Anforderungen gemäß der DIN 4109 als technische Baubestimmung.

 

Die gesetzliche Grundlage zur Untersuchung und Bewertung der Beeinträchtigung des Menschen durch die Bodenbeschaffenheit und zur Beeinträchtigung des Bodens bildet das Bundes-Boden­schutzgesetz aus dem Jahr 1998 (BBodSchG) und die auf Grund dessen 1999 erlassene Bun­des-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV).

 

Für das Bebauungsplanverfahren ist die Eingriffsregelung des § 1a Abs. 3 BauGB i.V. mit § 21 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) beachtlich, da gegenüber dem bisher geltenden Planungsrecht des Bebauungsplans II‑171 erhebliche planbedingte Eingriffe in Natur und Landschaft ermöglicht werden. Des Weiteren sind die Regelungen zu Eingriffen und deren Ausgleich der §§ 14 und 14a des Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln) beachtlich. Zum Ausgleich bei Eingriffen in den Baumbestand ist die Berliner Baumschutzverordnung (BaumschutzV) anzuwenden. Im Verfahren wurde geprüft, in welchem Umfang eine Kompensation im Plangebiet möglich ist und entsprechende Festsetzungen getroffen. Hierfür und für den verbleibenden Kompensationsumfang Ersatzzahlungen vorgesehen.

 

Fachplanungen

 

Im Landschaftsprogramm gehört das Plangebiet entsprechend der bisher geltenden Fassung des Flächennutzungsplanes als Grünfläche zur "Grünen Mitte". Entsprechend den Darstellungen des Teilplans Naturhaushalt/Umweltschutz liegt das Plangebiet im Vorranggebiet Klimaschutz, in dem klimatisch wirksame Freiräume erhalten werden sollen, der Luftaustausch gesichert und Bodenversiegelungen vermieden bzw. ausgeglichen werden sollen. Im Teilplan Biotop- und Artenschutz ist das Plangebiet innerhalb der "Grünen Mitte" als Prioritätsfläche Biotopschutz/-verbund für Arten ruderaler Standorte und der Grünanlagenbiotope dargestellt. Im Teilplan Landschaftsbild ist das Plangebiet als landschafts- oder siedlungsraumtypische Grün-/Freifläche (Stadtbrache) dargestellt.

Soweit trotz der erfolgten Flächennutzungsplan-Änderung formulierte Teilziele weiter von Bedeutung sind, sollen sie im Bebauungsplan berücksichtigt werden.

 

 

1.3         Fachgutachten

 

Zur Ermittlung der Grundlagen für die Bewertung der Umweltauswirkungen wurden folgende Fachgutachten erstellt, deren Ergebnisse in den Umweltbericht eingearbeitet wurden.

-    Baumgutachten

     Neumann Gusenburger (2005): Bewertung des Baumbestandes ehemaliger Diplomatenpark, i.A. des Liegenschaftsfonds Berlin, Schlussbericht

-    Biotoptypenkartierung

     Kronenberg (2006): Biotoptypenkartierung auf dem Gelände des Bebauungsplans 1‑20 in Berlin-Mitte ("Diplomatenpark"), Schlussbericht

-    Fachgutachten Avifauna/Fledermäuse

     Teige (2006): Bebauungsplan 1‑20 (Diplomatenpark) in Berlin Mitte, Fachgutachten Avifauna/Fledermäuse, Schlussbericht

-    Fachgutachten Laufkäfer

     Kielhorn (2006): Begutachtung der Carabidenfauna des B-Plangebietes 1‑20 (Diplomatenpark in Berlin-Mitte), Schlussbericht

-    Eingriffsgutachten

     Neumann Gusenburger (2006): Bebauungsplan 1‑20 - Eingriffsgutachten, Stand Oktober 2006

1.4         Ermittlung von Eingriffsumfang und Sicherung des Ausgleichs

 

1.4.1      Eingriffsumfang, Ausgleichsbedarf und Ersatzzahlungen

 

Der planbedingte Eingriffsumfang wurde im Eingriffsgutachten nach der Methodik des Ausführlichen Verfahrens[4] ermittelt. Ergebnis sind auszugleichende Wertverluste für die drei Schutzgutkomplexe Abiotische Komponenten, Biotische Komponenten des Naturhaushalts sowie Landschaftsbild/Erholung in Wertpunkten. Der so ermittelte Eingriffsumfang bildet zusammen mit den im Plangebiet festgesetzten Flächen und Maßnahmen für Minderung und Ausgleich den Gesamtumfang des notwendigen Ausgleichs für eine Vollkompensation der planbedingten Eingriffe.

 

Da der Ausgleich zum großen Teil nicht im Plangebiet möglich ist und da im Bezirk derzeit auch keine geeigneten, verfahrensmäßig und rechtlich hinreichend vorbereiteten Ausgleichsflächen außerhalb des Plangebiets zur Verfügung stehen, soll der erforderliche Ausgleich durch Ersatzzahlungen erfolgen. Dies ist gemäß § 14a Abs. 3 NatSchGBln vorgesehen, wenn damit eine Aufwertung des Naturhaushaltes bzw. Landschaftsbildes mit gleichen Aufwendungen besser verwirklicht werden kann oder die Eingriffe nicht kompensierbar sind.

 

Die Ersatzzahlungen sollen zur Vereinheitlichung der rechtlichen Ausgestaltung sowohl die Kosten für die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Plangebiets als auch für die Ersatzzahlungen für den verbleibenden Ausgleichsbedarf beinhalten.

 

Die Kosten für die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen werden aufgrund von Erfahrungswerten bzw. mit dem Bezirksamt abgestimmten Kostenansätzen ermittelt. Zugrunde gelegt sind 800 € je Straßenbaumpflanzung und 40 €/m² Herstellungskosten für die öffentlichen Grünflächen. Dieser Ansatz beinhaltet eine extensive Gestaltung in Anlehnung an die benachbarte zu vernetzende Grünfläche entlang der Köbisstraße und berücksichtigt, dass aufgrund des vorhandenen Baumbestandes nur ergänzende Pflanzungen notwendig werden.

 

Daraus ergibt sich folgender Ausgleichsbedarf innerhalb des Plangebiets:

              20 Straßenbäume á 800 €                                           16.000 €

              1.600 m² öff. Grünfläche á 40 €                                   64.000 €

              gesamt                                                                         80.000 €

 

Die Kosten für den außerhalb des Plangebiets zu deckenden Ausgleichsbedarf werden nach Maßgabe des in Berlin verwendeten Bewertungsverfahrens[5] ermittelt, und zwar durch Ableitung eines Geldbetrages pro Wertpunkt des ermittelten Eingriffsumfangs mit folgenden Ansätzen:

              durchschnittlicher Geldbetrag pro Wertpunkt              916,44 €

              Zuschlag für Lage der Fläche (innerstädtisch)            450,00 €

              gesamt pro Wertpunkt                                              1.366,44 €

 

Daraus ergibt sich folgender Ausgleichsbedarf außerhalb des Plangebiets:

 

	Eingriffsumfang in Wertpunkten	Geldbetrag pro Wertpunkt in €	Ausgleichsbedarf in €
Abiotische Komponenten	202	1.366,44	276.020,88
Biotische Komponenten	506	1.366,44	691.418,64
Landschaftsbild	346	1.366,44	472.788,24
Gesamt	1.054	1.366,44	1.440.227,70

 

 

Der gesamte Ausgleichsbedarf innerhalb und außerhalb des Plangebiets beläuft sich demzufolge in Form von Ersatzzahlungen auf:

              innerhalb Plangebiet                                                80.000,00 €

              außerhalb Plangebiet                                         1.440.227,70 €

              gesamt                                                               1.520.227,70 €

 

 

1.4.2      Verteilungsmaßstab für den anteiligen Ausgleichsbedarf

 

Die ermittelten Ersatzzahlungen sollen nicht für das Gesamtvorhaben, sondern für die Einzelvorhaben geleistet werden. Daher ist die Festlegung eines Verteilungsmaßstabes im Bebauungsplan entsprechend den Regelungen des § 135 b BauGB erforderlich. Dieser legt abschließend als zulässige Verteilungsmaßstäbe die überbaubare Grundstücksfläche, die zulässige Grundfläche, die zu erwartende Versiegelung, die Schwere der zu erwartenden Eingriffe oder eine Kombination derselben fest. Ziel der Regelung ist eine praktikable und gleichzeitig gerechte Verteilung der Ausgleichslasten auf die Grundstücke. Empfohlen wird allgemein[6] die Wahl der zulässigen Grundfläche als Verteilungsmaßstab. Hierfür spricht vor allem eine verhältnismäßig einfache Handhabung im Planungsverfahren und Vollzug.

 

Dagegen ist eine flächenscharfe Unterscheidung von Eingriffsintensitäten aufgrund unterschiedliche wertvoller Bestandsbiotope auf Teilflächen über den Verteilungsmaßstab "Schwere der zu erwartenden Eingriffe" zwar zulässig, jedoch keinesfalls verpflichtend. Er wird nur bei deutlich unterschiedlicher Wertigkeit der Flächen empfohlen.

 

Im Bebauungsplan 1‑20 muss die Aufteilung der Ausgleichslasten auf Straßenverkehrsflächen einerseits und mehrere Baugrundstücke andererseits erfolgen. Dies erfordert einen Verteilungsmaßstab, der für beide Flächentypen geeignet ist, um nicht eine mehrstufige Kostenverteilung zu verursachen.

 

Daher wird die zulässige Grundfläche als Verteilungsmaßstab gewählt.

 

Im Sondergebiet und im allgemeinen Wohngebiet (d.h. auf den Baugrundstücken SO 1 und SO 2 sowie WA 1 bis WA 10) ergibt sich die zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO in Verbindung mit der Kappungsgrenze der GRZ von 0,4, bis zu der die zulässige GRZ von 0,3 maximal überschritten werden darf (textliche Festsetzung Nr. 2).

 

Bei den Straßenverkehrsflächen kann die zu erwartende Versiegelung als Pendant zur zulässigen Grundfläche gelten. Bei der Berechnung der Werte für die Planstraße wird entsprechend von 90% Versiegelung und 10% unversiegelten Flächen (Baumscheiben) bzw. einem entsprechenden Abschlag für wasserdurchlässige Beläge z.B. auf Gehwegen ausgegangen.

 

Die folgende tabellarische Übersicht zeigt die anteiligen Ausgleichskosten für Straßenflächen und Baugrundstücke, die sich aus dem empfohlenen Verteilungsmaßstab "zulässige Grundfläche" ergeben.

 

 

Tabelle: Übersicht über Ersatzzahlungen und deren Verteilung

 

Nr. gemäß B-Planzeichnung		Zulässige Grundfläche gemäß § 19 (4) BauNVO (m²)	Anteil an Gesamtsumme der zul. Grundflächen (%)	Anteil an Gesamtsumme der Ersatzzahlung (€)
Planstraße		3.609	27,41	416.654,14
SO 1		959	7,28	110.715,25
SO 2		1.327	10,08	153.200,35
WA 1		870	6,61	100.440,32
WA 2		607	4,61	70.077,32
WA 3		824	6,26	95.129,68
WA 4		772	5,86	89.126,35
WA 5		606	4,60	69.961,88
WA 6		662	5,03	76.427,00
WA 7		531	4,03	61.303,23
WA 8		782	5,94	90.280,84
WA 9		801	6,08	92.474,36
WA 10		818	6,21	94.436,99
Summe		13.168	100,00	1.520.227,70

 

 

 

1.4.3      Rechtliche Sicherung des Ausgleichs

 

Zur rechtlichen Sicherung der Ersatzzahlungen soll im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 4 BauGB eine Vereinbarung zwischen dem Liegenschaftsfonds Berlin als Vermarkter der Flächen und dem Land Berlin - vertreten durch das Bezirksamt Mitte - geschlossen werden. Darin soll der Liegenschaftsfonds zusichern, die Ersatzzahlungen in den ermittelten Höhen und Anteilen mittels der abzuschließenden Kaufverträge von den Erwerbern der Einzelgrundstücke zu erheben und anschließend an das Bezirksamt abzuführen.

 

 

 

 

2.           Schutzgutbezogene Beschreibung der Umweltauswirkungen und der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Für jedes Schutzgut werden nachfolgend die gemäß der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2a BauGB erforderlichen Inhalte ausgeführt. Dies umfasst folgende Darstellungen:

 

Derzeitiger Umweltzustand

 

Der Umweltzustand wird schutzgutbezogen dargestellt. Die Beschreibung dieser Bestandssituation umfasst die Funktion der Schutzgüter, die Art des Bestandes, die vorhandenen Vorbelastungen, die Empfindlichkeit im Hinblick auf planerische Veränderung sowie ggf. Entwicklungsmöglichkeiten. Die Aussagen der erstellten Fachgutachten sind hierin zusammenfassend übernommen, auf die vollständigen Ausführungen der Fachgutachten wird jeweils verwiesen.

 

Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Im Anschluss wird die mit der Durchführung des Bebauungsplanes zu erwartende Veränderung des beschriebenen Umweltzustandes im Hinblick auf die Beurteilung der Erheblichkeit der Auswirkungen dargestellt. Dabei dient bezüglich der Schutzgüter Mensch sowie Kultur- und sonstige Sachgüter der tatsächliche Umweltzustand als Beurteilungsgrundlage.

 

Dagegen ist bezüglich der Schutzgüter Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima sowie Landschaft, die der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung unterliegen und Gegenstand des Eingriffsgutachtens sind, die planungsrechtliche Ausgangslage als Beurteilungsgrundlage heranzuziehen. Dies ist - für das gesamte Plangebiet außerhalb der bestehenden Straßenverkehrsflächen - gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes II-171 eine öffentliche Parkanlage. Sie wurde festgesetzt mit dem in der Begründung zum Bebauungsplan benannten Ziel, die hohe Wertigkeit des Vegetationsbestandes für die Tier- und Pflanzenwelt bzw. biologische Vielfalt sowie für den Naturhaushalt, insbesondere die stadtklimatische Funktion, und für die Erholungsnutzung zu sichern.

 

Für die Bewertung im Rahmen des Eingriffsgutachtens sind entsprechend dem anzuwendenden Ausführlichen Verfahren[7] nach AUHAGEN detaillierte Zuordnungen von Teilflächen zu definierten Wertstufen erforderlich. Dies ist für den im Bebauungsplan II‑171 festgesetzten, jedoch nur hypothetischen Zustand der öffentlichen Parkanlage nicht leistbar. Allerdings kann davon ausgegangen werden, dass die festgesetzte öffentliche Parkanlage mit dem spezifischen Ziel der Wertsicherung der Flächen weitestgehend dem tatsächlichen Wert der Flächen entspricht. Denn die notwendigen Maßnahmen zur Entwicklung der Parkanlage wären in etwa ausgeglichenem Verhältnis mit einer Aufwertung von Teilflächen durch Entsiegelung und Pflegemaßnahmen einerseits und mit Eingriffen für Einrichtungen zur Erholungsnutzung, wie z.B. Wegebau, andererseits verbunden.

 

Deshalb wird für die detaillierte Bewertung des Ausgangszustands im Eingriffsgutachten der tatsächliche Zustand der Flächen als wertgleich mit dem durch den Bebauungsplan II‑171 festgesetzten Zustand zu Grunde gelegt.

 

Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Die Darstellung der Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich erheblich nachteiliger Umweltauswirkungen bzw. Eingriffe umfasst die am Ort des Eingriffs und an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs vorgesehenen Maßnahmen.

 

Zum Ausgleich der verbleibenden Auswirkungen sollen Ersatzzahlungen erfolgen, die entsprechend einem Verteilungsmaßstab auf die Einzelvorhaben verteilt werden (vgl. Kap. V.1.4).

 

Prognose

 

Anschließend wird die Prognose, d.h. die zu erwartende Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung sowie bei Nichtdurchführung der Planung dargestellt.

 

 

2.1         Schutzgut Mensch

 

2.1.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Für den Menschen sind im Zusammenhang mit der beabsichtigten Planung Auswirkungen auf das Wohnumfeld (Lärm) und die Erholungsfunktion (Landschaftsbild, Versorgung mit öffentlichen Grünflächen) von Bedeutung.

 

Lärm

 

Das Plangebiet ist durch den Straßenverkehrslärm der Tiergartenstraße (Zählung am 2.9.2004 westlich Entlastungsstraße: 15.000 Kfz in 24 Std.) und der Köbis- bzw. Von-der-Heydt-Straße (Zählung am 11.11.1998, Reichpietschufer, westlich Stauffenbergstraße: 25.000 Kfz in 24 Std.) vorbelastet. Der Umweltatlas weist an der Bebauung bzw. Grundstücksgrenze entlang der Tiergartenstraße Mittelungspegel von ca. 63 dB(A) tags und ca. 56 dB(A) nachts aus. Im südlichen Plangebiet sind die Mittelungspegel entlang der Köbisstraße/Von-der-Heydt-Straße mit bis zu 65 dB(A) tags und bis zu 58 dB(A) nachts angegeben. Die aufgrund dessen an den geplanten Wohngebäuden zu erwartenden Mittelungspegel werden die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete sowohl tags als auch nachts überschreiten, sich aber im unteren Lärmpegelbereich II bis III gemäß DIN 4109 bewegen.

 

Bodenbelastung

 

Erkenntnisse zu Bodenbelastungen im Plangebiet liegen nicht vor.

 

Erholungsnutzung

 

Die Bedeutung des Plangebiets für die Erholungsnutzung ist als öffentliche Grünanlage hoch einzuschätzen, auch wenn sich die tatsächliche Nutzung derzeit im Wesentlichen auf die Verbindungsfunktion vom Tiergarten zum Landwehrkanal beschränkt und einer Nutzung zum Aufenthalt die fehlende Gestaltung sowie Ablagerungen und Verwahrlosungstendenzen und temporäre Stellplatznutzung entgegenstehen.

 

Empfindlichkeiten

 

Bezogen auf das Schutzgut Mensch weist das Plangebiet aufgrund seiner Vorbelastung durch Verkehrslärm und vorhandenen Beeinträchtigungen der Erholungsnutzung eine mittlere Empfindlichkeit hinsichtlich planerischer Veränderung für die Aspekte Lärmschutz und Erholungsfunktion auf.

 

 

2.1.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Lärm

 

Im Plangebiet können Beeinträchtigungen der Wohn- und Arbeitsverhältnisse auftreten, die durch passive Schallschutzmaßnahmen im Rahmen der bauordnungsrechtlichen Anforderungen gemäß der DIN 4109 als technische Baubestimmung kompensiert werden.

 

Bodenbelastung

 

Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut Mensch sind nicht zu erwarten.

 

Erholungsnutzung

 

Das Potenzial der bisher festgesetzten öffentlichen Grünfläche als Erholungsraum und als Grünverbindung vom Großen Tiergarten zum Landwehrkanal wird durch die beabsichtigte Planung fast vollständig beseitigt. Durch die bei Umsetzung der Planung entstehende Erschließungsstraße wird aber die Einbindung des Plangebiets in das öffentliche Wegenetz gesichert. Die vorgesehene Wohnbebauung ist durch die unmittelbare Nähe des Tiergartens gut mit öffentlichen Grünflächen versorgt.

 

Bezüglich des Schutzguts Mensch treten daher im Hinblick auf die Erholungsnutzung mit der Umsetzung der Planung keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen auf.

 

 

2.1.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Mensch werden zur Vermeidung, Verringerung bzw. zum Ausgleich von Beeinträchtigungen der Erholungsnutzung Festsetzungen getroffen, die Teilflächen des Plangebiets für die Erholungsnutzung und die Verbindungsfunktion zu angrenzenden Grünflächen sichern:

-    Südlich angrenzend an das allgemeine Wohngebiet wird beiderseits der Planstraße jeweils eine Fläche als öffentliche Parkanlage festgesetzt.

-    Für den Straßenraum der Planstraße wird die Pflanzung von 20 Straßenbäumen festgesetzt, um durch gestalterische Qualität auch die Verbindungsfunktion der Straße zu betonen.

 

 

2.1.4      Prognose

 

Bei Nichtdurchführung der Planung wäre durch Sicherung der festgesetzten Parkanlage hinsichtlich des Schutzgutes Mensch keine wesentliche Änderung des Status quo zu erwarten. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sind mit wesentlichen Änderungen des Gebietscharakters, aber nicht mit erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch verbunden.

 

 

2.2         Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie biologische Vielfalt

 

2.2.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Tiere und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sind gemäß Bundesnaturschutzgesetz im besiedelten wie unbesiedelten Bereich zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und ggf. wieder herzustellen. Für das Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt sind im Zusammenhang mit der beabsichtigten Planung die Sicherung von Lebensräumen und von Biotopverbundstrukturen von Bedeutung.

 

Der Bebauungsplan II‑171 setzt im gesamten Plangebiet mit der Ausweisung als öffentliche Parkanlage Flächen mit hohem Biotopwert für das Schutzgut Tiere und Pflanzen fest. Auch im Bestand weist das Plangebiet hinsichtlich des Schutzguts Tiere und Pflanzen insgesamt einen hohen Biotopwert auf. Im Eingriffsgutachten wurde gemäß dem Ausführlichen Verfahren nach AUHAGEN für den entsprechenden Schutzgutkomplex Biotische Komponenten des Naturhaushalts für die Wertträger Biotoptypen und Biotopverbund eine Gesamtsumme von 668 Wertpunkten ermittelt.

 

Hauptwertträger sind dabei der überwiegend vorhandene Stadtwald sowie die Funktion des Plangebiets für den Biotopverbund zwischen Großem Tiergarten und Landwehrkanal. Im Einzelnen befindet sich im Plangebiet demnach ein nahezu geschlossener Bestand eines ruderalen Stadtwaldes, der sich gemäß Biotoptypenkartierung von Robinien- zu Ahornbestand entwickelt. Hinsichtlich des Arten- und Biotopschutzes wird das Plangebiet daher als besonders wertvoll eingestuft. Geschützte Biotope gemäß § 26a NatSchGBln bzw. besonders oder streng geschützte Arten gemäß Bundesartenschutzverordnung wurden nicht festgestellt. Eine gemäß Rote Liste Berlin als gefährdet geltende Art (Vielblütige Weißwurz, Polygonum odoratum) wurde in zwei Exemplaren gefunden.

 

Das Plangebiet verfügt derzeit über einen umfangreichen Baumbestand. Im Rahmen des Baumgutachtens wurden insgesamt 778 Einzelbäume aufgenommen, von denen ein erheblicher Anteil mit einem Stammumfang von über 0,8 m unter den Schutz der Berliner Baumschutzverordnung fällt. 9 Einzelbäume wurden als besonders wertvolle und zu erhaltende Exemplare bewertet, für weitere 68 Einzelbäume wurde die Erhaltung soweit möglich empfohlen. Somit weist das Plangebiet in Bezug auf den Baumschutz eine hohe Empfindlichkeit gegenüber planerischen Veränderungen auf.

 

Gemäß dem Fachgutachten Avifauna/Fledermäuse konnten 17 nach Bundesnaturschutzgesetz besonders geschützte Vogelarten als Brutvögel im Plangebiet festgestellt werden. Davon werden zwei Arten in der Roten Liste Berlin und zwei Arten in der Roten Liste Deutschland als Arten der Vorwarnliste geführt. Streng geschützte Arten nach Bundesartenschutzverordnung, Anhang 1 oder Arten des Anhangs I der EU-Vogelschutzrichtlinie (79/409/EWG) wurden nicht festgestellt. Insgesamt wird dem Plangebiet als Lebensraum und Nahrungshabitat für die Avifauna im dicht besiedelten Stadtgebiet große Bedeutung zugemessen.

 

Bezüglich der Fledermausfauna hat das Plangebiet für eine beobachtete Art (Zwergfledermaus, Pipistrellus pipistrellus) eine Bedeutung als Nahrungsbiotop und Transekt vom Großen Tiergarten zum Landwehrkanal, jedoch wird der planbedingte Verlust des Gebiets diesbezüglich durch die umliegenden Flächen ausgeglichen. Lebensstätten von Fledermäusen wurden nicht festgestellt bzw. mit solchen ist aufgrund des sehr geringen Angebots an Quartiertypen nicht zu rechnen.

 

Das Fachgutachten Laufkäfer (Carabiden) hat bezüglich dieser Artengruppe eine insgesamt geringere Bedeutung des Plangebiets ermittelt, nur einer der drei untersuchten Standorte hat eine mittlere Bedeutung. Die nachgewiesenen 23 Arten sind zum größten Teil auch im angrenzenden Großen Tiergarten nachgewiesen worden. Der Arten- und Individuenbestand ist eingeschränkt, eine Art gilt in Berlin als gefährdet, eine weitere wird in der Roten Liste Deutschlands als gefährdet geführt, nicht aber in Berlin. Gesetzlich geschützte Laufkäferarten entsprechend § 10 Abs. 2 Nrn. 10 und 11 BNatSchG wurden nicht festgestellt. Aufgrund der isolierten Lage und des starken Störungsgrades ist eine Etablierung anspruchsvoller (und gefährdeter) waldtypischer Laufkäferarten nicht zu erwarten.

 

 

2.2.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Eingriffe in Natur und Landschaft

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans 1‑20 verursachen einen planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB, der Minderung, Ausgleich oder Ersatz im Sinne der Vorschriften des § 21 BNatSchG erforderlich macht.

 

Unter Berücksichtigung der in Kap. 2.2.3 beschriebenen Festsetzungen zur Vermeidung, Verringerung bzw. zum Ausgleich innerhalb des Geltungsbereichs wird im Eingriffsgutachten eine sehr erhebliche, verbleibende planbedingte Wertminderung hinsichtlich der biotischen Komponenten um etwa 506 Wertpunkte auf 162 Wertpunkte (Nach-Eingriff) ermittelt. Diese resultiert vor allem aus der Reduzierung der stadtwaldartigen Biotoptypen auf etwa ein Sechstel der bisherigen Fläche und einer entsprechenden Minderung ihrer Biotopverbindungsfunktion.

 

Mit der Umsetzung des Bebauungsplans ist die Beseitigung zahlreicher nach BaumSchV geschützter Bäume zu erwarten. Im Eingriffsgutachten ist daher ein nahezu vollständiger Verlust des Baumbestands der Beurteilung des Eingriffsumfangs zu Grunde gelegt. Daher sind mit den entsprechenden Maßnahmen bzw. Zahlungen zum Ausgleich die Kompensationsanforderungen bezüglich der Bäume im Bebauungsplan vollständig berücksichtigt, so dass keine erneute Entscheidung hierüber im Baugenehmigungsverfahren gemäß BaumSchV erfolgen muss.

 

Hinsichtlich spezifischer faunistischer Belange werden in den entsprechenden Fachgutachten Avifauna/Fledermäuse bzw. Laufkäfer folgende Einschätzungen gegeben. Der planbedingte Verlust der Lebensstätten für die nachgewiesenen Vogelarten wird zu einem Teil, jedoch nicht vollständig durch Ausweichen der Arten auf umgebende Flächen im Großen Tiergarten und am Landwehrkanal ausgeglichen. Der verbleibende planbedingte Eingriff bezüglich der Avifauna wird deshalb als mittelschwer eingestuft. Aufgrund der geringeren Bedeutung der Fläche für die Laufkäferfauna und der Verbreitung der gefundenen Arten im gesamten Tiergarten ist der zu erwartende planbedingte Eingriff in diese Artengruppe weniger schwer. Da keine Lebensstätten von Fledermäusen festgestellt wurden bzw. mit solchen zu rechnen ist, ist aufgrund des Bebauungsplanes nicht mit Auswirkungen auf die Fledermausfauna zu rechnen.

 

Der mit dem Bebauungsplan verbundene Eingriff in das Schutzgut Tiere ist somit insgesamt erheblich. Er ist im Eingriffsgutachten im Rahmen der Bewertung der biotischen Komponenten (s.o.) in Form der vorgegebenen Bewertung der Biotoptypen und der einzelfallbezogenen Anpassung der Werteinstufung einiger Biotoptypen berücksichtigt.

 

Besonderer Artenschutz

 

Darüber hinaus ist die aufgrund des Bebauungsplanes ermöglichte Beeinträchtigung bzw. Beseitigung von Lebensstätten besonders geschützter Vogelarten unter spezifisch artenschutzrechtlichem Aspekt zu betrachten. Beachtlich hierfür sind die Regelungen der §§ 42, 43 bzw. 62 BNatSchG, die Rechtsauffassung der Berliner Senatsverwaltung[8] sowie die fachliche Diskussion vor dem Hintergrund aktueller Rechtsprechung[9].

 

Gemäß der Aussage des avifaunistischen Gutachtens ist eine Vermeidung von Verstößen gegen die artenschutzrechtlichen Verbote des § 42 BNatSchG möglich, indem sämtliche Maßnahmen zur Umsetzung des Bebauungsplanes, insbesondere die Beseitigung des Baumbestandes, außerhalb der Brutzeit erfolgt. Artenschutzrechtliche Anforderungen würden somit der notwendigen Vollzugsfähigkeit des Bebauungsplanes nicht entgegenstehen. Die Erteilung von Befreiungen nach § 62 BNatSchG wäre lediglich für den Fall von Maßnahmen innerhalb der Brutperiode, dann aber erst im Baugenehmigungsverfahren bzw. Antrag gem. BaumSchV, erforderlich.

 

Vor dem Hintergrund verschärfter Auslegungstendenzen der europäischen Artenschutzregelungen und der entsprechenden Verfahrenshinweise von SenStadt (s.o.) ist aber die Möglichkeit in Betracht zu ziehen, dass der Bebauungsplan insgesamt als Überplanung von Lebensräumen besonders geschützter Vogelarten gegen die Verbote des § 42 BNatSchG verstößt. Dies wäre insbesondere der Fall, wenn das Plangebiet als ganzes Vogelrevier bestimmter Arten die Qualität einer Lebensstätte hat bzw. wenn flächengebundene Lebensstätten einer Population vorliegen. In diesem Falle läge eine Befreiungspflicht für den Bebauungsplan insgesamt vor, ein entsprechender Antrag auf Befreiung müsste vor durch den Plangeber bei der Obersten Naturschutzbehörde - SenStadt - beantragt werden. Die Erteilung der Befreiung oder ggf. die Zusicherung einer späteren Befreiung wäre Voraussetzung für die Festsetzbarkeit des Bebauungsplanes.

 

Die Oberste Naturschutzbehörde prüft auf der Grundlage der im Umweltbericht und den Fachgutachten dargelegten Aussagen zum Artenvorkommen im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB, ob eine solche Befreiungspflicht vorliegt und fordert ggf. die entsprechende Antragstellung vom Plangeber an. Aufgrund der oben ausgeführten Ergebnisse der Fachgutachten kann davon ausgegangen werden, dass eine Befreiung, falls notwendig, erteilt werden wird.

 

2.2.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Tiere und Pflanzen sowie Biologische Vielfalt werden zur Minderung des Eingriffsumfangs bzw. zum Ausgleich der planbedingten Eingriffe an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

-    Durch ein geringes Dichtemaß von GRZ 0,3 und eng bemessene Baufelder werden erhebliche Flächenanteile der Baugrundstücke als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Die Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen gemäß §19 (4) BauNVO wird auf eine GRZ von 0,4 begrenzt. Insgesamt wird dadurch ein auch künftig hoher Anteil begrünter Flächen im Plangebiet gesichert, deren Biotopwert aufgrund der Nutzungsänderung allerdings deutlich geringer sein wird als im Bestand.

-    Auf den rückwärtigen Grundstücksflächen wird ein jeweils 10 m, z.T. 5 bzw. 2 m breiter Streifen als Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung ausgewiesen. In diesen Bereichen bleibt der derzeitige Vegetationsbestand erhalten bzw. ist bei Abgang entsprechend der zughörigen Pflanzliste nachzupflanzen. Dies sichert über den damit anteilig zu erhaltenden Biotopwert hinaus auch die Biotopverbindungsfunktion für Arten ruderaler Standorte und von Grünanlagen vom Großen Tiergarten zum Landwehrkanal.

-    Vier besonders erhaltenswerte Einzelbäume werden im Bebauungsplan zur Erhaltung festgesetzt und die benachbarten Baufelder so angeordnet, dass durch ausreichende Abstände zu den Kronentraufbereichen der Bäume ihr dauerhafter Erhalt ermöglicht wird.

-    Südlich angrenzend an das allgemeine Wohngebiet wird beiderseits der Planstraße jeweils eine Fläche als öffentliche Parkanlage und als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt, so dass Flächen des Biotoptyps Grünanlagen neu geschaffen werden.

-    Für den Straßenraum der Planstraße wird die Pflanzung von 20 Straßenbäumen festgesetzt. Ein Teil der planbedingten Eingriffe in den Vegetationsbestand kann dadurch ausgeglichen werden.

-    Für Dachflächen über 50 m² Größe wird die Herstellung einer Dachbegrünung zwingend vorgeschrieben. Dies dient dem teilweisen Ausgleich des Verlusts an Biotopflächen.

 

Der Ausgleich des verbleibenden Eingriffsumfangs soll über die Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4) erfolgen.

 

 

2.2.4      Prognose

 

Ohne die beabsichtigte Planung ist hinsichtlich des Schutzgutes Tiere und Pflanzen sowie biologische Vielfalt zu erwarten, dass die natürliche Sukzession im Plangebiet weiter fortschreitet. Damit verbunden wäre ein weitgehender Werterhalt, da der Wertzuwachs durch die fortschreitende Entwicklung des Waldbestandes durch einen gewissen Wertverlust hinsichtlich der Strukturvielfalt und Einzigartigkeit des Biotoptyps ausgeglichen würde, wie es in der Biotoptypenkartierung auch für die bisherige Entwicklung beschrieben ist.

 

Als Folge des Bebauungsplans werden innerhalb des Plangebiets erhebliche und nachhaltige negative Auswirkungen auftreten, die im Plangebiet nicht ausgeglichen werden können. Wertvolle Biotopflächen, stadtwaldartige Vegetationsstrukturen und Lebensräume für verschiedene Artengruppen, insbesondere Vögel, werden zerstört oder flächenmäßig stark reduziert und damit auch die Biotopverbindungsfunktion erheblich eingeschränkt.

 

Diese verbleibenden Auswirkungen werden durch die zusätzlich vorgesehenen Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4), die gemäß § 14a NatSchGBln zeitnah für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen sind, ausgeglichen.

 

 

2.3         Schutzgut Boden

 

2.3.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Gemäß § 1a Abs. 2 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen. Im Zusammenhang mit der beabsichtigten Planung ist vor allem die Reduzierung der Flächenversiegelung von Bedeutung.

 

Das Plangebiet liegt im jungpleistozänen Warschau-Berliner Urstromtal. Der ursprünglich aus dessen Ablagerungen aus tiefgründigen Sanden bestehende Bodenaufbau ist in weiten Teilen durch Aufschüttungen und Abgrabungen verändert worden. Die weitgehend ebene Topografie zwischen 33,30 m und 34,70 m ist entsprechend durch kleinräumige Niveausprünge geprägt.

 

Aufgrund des im gesamten Plangebiet bereits im Bestand hohen bis extrem hohen anthropogenen Einflusses auf den Boden kommt diesem Wertträger laut Eingriffsgutachten nur eine begrenzte Bedeutung (82 Wertpunkte) zu, Flächen mit hohem Wert für das Schutzgut Boden liegen nicht vor.

 

Aufgrund der Ausweisung des Bebauungsplans II‑171 ist im Plangebiet außerhalb der bestehenden Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich keine Bebauung zulässig. Es ist davon auszugehen, dass zur Anlage der geplanten Parkanlage Versiegelungen für Wegebau und Infrastruktur zulässig sind, die in ihrem begrenzten Umfang ungefähr dem tatsächlichen Versiegelungsgrad im Bestand entsprechen dürften.

 

Hinsichtlich Bodenbelastungen wurde im Zuge des Bebauungsplans II‑171 festgestellt, dass keine Eintragungen im bezirklichen oder senatseigenen Altlastenverdachtsflächenkataster für das Plangebiet vorlagen. Nicht auszuschließen sind demnach kleinräumige Bodenbelastungen durch unsachgemäße Ablagerungen von Hausmüll oder Bauschutt. Nach Auskunft des bezirklichen Fachbereichs Umwelt zum Bebauungsplanverfahren 1‑20 liegen seitdem keine neueren Erkenntnisse zu Bodenbelastungen am Standort vor.

2.3.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Die Festsetzungen des Bebauungsplans 1‑20 verursachen einen planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB, der Minderung, Ausgleich oder Ersatz im Sinne der Vorschriften des § 21 BNatSchG erforderlich macht.

 

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes ist eine weitere Zunahme des anthropogenen Einflusses auf den Boden zu erwarten. Deren Eingriffsumfang ist aber aufgrund der hohen Vorbelastung im Bestand und durch Festsetzung von Vermeidungsmaßnahmen im Bebauungsplan (vgl. Kap. 2.3.3) nur begrenzt und entspricht laut Eingriffsgutachten ca. 33 Wertpunkten.

 

Des Weiteren werden erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden durch die Versiegelung von Flächen für Gebäude und Nebenanlagen, Wege und Zufahrten sowie Straßenverkehrsfläche ermöglicht. Dies hat vor allem den Verlust der Bodenfunktion für den Wasserhaushalt zur Folge. Dementsprechend fließen diese Auswirkungen nach dem Ausführlichen Verfahren nach AUHAGEN im Eingriffsgutachten unter dem Wertträger Abflussbildung und Wasserhaushalt in die Eingriffsbewertung ein und sind daher im Kap. 2.1.4 behandelt.

 

Mit zusätzlichen Bodenbelastungen ist im Zuge der Neubebauung nicht zu rechnen, bereichsweise wird es möglicherweise zu einem Bodenaustausch kommen.

 

 

2.3.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Boden werden zur Minderung des Eingriffsumfangs bzw. zum Ausgleich der planbedingten Eingriffe an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

-    Durch ein geringes Dichtemaß von GRZ 0,3 und eng bemessene Baufelder werden erhebliche Flächenanteile der Baugrundstücke als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Die Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen gemäß §19 (4) BauNVO wird auf eine GRZ von 0,4 begrenzt. Insgesamt wird dadurch die Flächenversiegelung - soweit bei der beabsichtigten Nutzung möglich - minimiert.

 

Zum Ausgleich der verbleibenden Auswirkungen sollen Ersatzzahlungen erfolgen, die entsprechend einem Verteilungsmaßstab auf die Einzelvorhaben verteilt werden (vgl. Kap. V.1.4).

 

 

2.3.4      Prognose

 

Bei Nichtdurchführung der Planung wären keine Veränderungen und keine Auswirkungen auf das Schutzgut Boden zu erwarten.

 

Aufgrund des Bebauungsplanes ist mit nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Boden in Form weiterer anthropogener Überformung zu rechnen, die durch Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs begrenzt werden.

 

Die verbleibenden Auswirkungen werden durch die zusätzlich vorgesehenen Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4), die gemäß § 14a NatSchGBln zeitnah für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen sind, ausgeglichen.

 

 

2.4         Schutzgut Wasser

 

2.4.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Da keine Oberflächengewässer im Plangebiet liegen, sind vor allem die Auswirkungen der beabsichtigten Planung auf den Wasserhaushalt zu untersuchen. Auswirkungen auf die Oberflächengewässer bestehen nur indirekt über die Ableitung der auf den versiegelten Flächen anfallenden Niederschlagswässer.

 

Das Grundwasser steht im Plangebiet überwiegend in 2-4 m Tiefe, im südlichen Bereich in 4-10 m Tiefe an (Umweltatlas Berlin, 2003) und weist damit eine hohe Verschmutzungsempfindlichkeit gegenüber Bodeneinträgen auf.

 

Aufgrund des sehr geringen Versiegelungsgrades im Plangebiet liegt eine naturnahe Ausprägung des Wasserhaushalts vor. Entsprechend ist der Wertträger Abflussbildung und Wasserhaushalt im Eingriffsgutachten ganz überwiegend mit sehr hoher Wertigkeit und einem Punktwert von 274 beurteilt.

 

 

2.4.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes 1‑20 verursachen in Bezug auf das Schutzgut Wasser einen planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB, der Ausgleich, Ersatz oder Minderung im Sinne der Vorschriften des § 21 BNatSchG erforderlich macht.

 

Mit der planbedingten Zulässigkeit von Straßenflächen und überbauten Flächen wird sich durch Anschluss an die Kanalisation der Niederschlagsabfluss erhöhen und die Verdunstung sinken, so dass ein weniger naturnaher Zustand des Wasserhaushaltes entsteht und die Grundwasserneubildungsrate sinkt.

 

Das Plangebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasserpumpwerks Berlin III, für den ein Sanierungskonzept zur Reduzierung des Schadstoffeintrags aus den Regenüberläufen in die Gewässer erstellt wurde. Dementsprechend ist damit zu rechnen, dass im Zuge der Baugenehmigungsverfahren seitens der Berliner Wasserbetriebe Einleitungsbeschränkungen bezüglich der Schmutz- und/oder Niederschlagsentwässerung auferlegt werden.

 

Die dadurch ggf. notwendige dezentrale Versickerung des auf den Baugrundstücken sowie den Verkehrsflächen anfallenden Niederschlagswassers würde durch Erhöhung der Grundwasserneubildung und ein naturnäheres Verhältnis von Versickerung, Abfluss und Verdunstung eine Eingriffsminderung bezüglich des Wasserhaushaltes bewirken. Die schadlose Versickerung von Niederschlagswasser wird im Berliner Wassergesetz geregelt und bedarf ggf. einer wasserrechtlichen Genehmigung. Sie ist jedoch nach Rechtsauffassung der Berliner Senatsverwaltung nicht Gegenstand der verbindlichen Bauleitplanung, da gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB keine Maßnahmen, sondern nur Flächen festgesetzt werden können. Somit ist die mögliche Minderungswirkung der Regenwasserversickerung im Bebauungsplan nicht quantifizierbar und muss im Rahmen der Eingriffsbeurteilung unberücksichtigt bleiben.

 

Ebenso ist die vorgesehene Verpflichtung zur Dachbegrünung geeignet, durch Erhöhung der Verdunstung und Senkung des Niederschlagsabflusses eingriffsmindernd zu wirken, kann jedoch nicht quantifiziert und entsprechend in die Ermittlung des Eingriffsumfangs berücksichtigt werden.

 

Unter Berücksichtigung der innerhalb des Geltungsbereichs vorgesehenen, quantifizierbaren Maßnahmen zu Vermeidung, Verringerung bzw. Ausgleich (vgl. Kap. 2.4.3) wird im Eingriffsgutachten für den Wertträger Abflussbildung und Wasserhaushalt ein künftiger Wert von etwa 164 Wertpunkten und damit ein verbleibender Eingriffsumfang von 110 Wertpunkten ermittelt.

 

 

2.4.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Wasser werden zur Minderung des Eingriffsumfangs bzw. zum Ausgleich der planbedingten Eingriffe an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

-    Durch ein geringes Dichtemaß von GRZ 0,3 und eng bemessene Baufelder werden erhebliche Flächenanteile der Baugrundstücke als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Die Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO wird auf eine GRZ von 0,4 begrenzt. Insgesamt wird dadurch der Anteil von Niederschlagswasser, das dem natürlichen Wasserhaushalt entzogen wird, minimiert.

-    Die Befestigung von Wegen und Zufahrten auf den Baugrundstücken wird nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau zugelassen, so dass die nachteiligen Auswirkungen der Bebauung auf den Wasserhaushalt möglichst gering gehalten werden.

-    Durch die vorgeschriebene Dachbegrünung werden nachteilige Auswirkungen der Bebauung auf den Wasserhaushalt durch Erhöhung des Verdunstungsanteils und Verringerung des Niederschlagsabflusses gemindert.

 

Zum Ausgleich der verbleibenden Auswirkungen sollen Ersatzzahlungen erfolgen, die entsprechend einem Verteilungsmaßstab auf die Einzelvorhaben verteilt werden (vgl. Kap. V.1.4).

 

 

2.4.4      Prognose

 

Bei Nichtdurchführung der Planung wären keine Veränderungen und keine Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu erwarten.

 

Aufgrund des Bebauungsplanes ist aufgrund der mit Bebauung und Erschließungsanlagen verbundenen Versiegelung mit nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu rechnen, die durch Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs begrenzt werden.

 

Die verbleibenden Auswirkungen werden durch die zusätzlich vorgesehenen Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4), die gemäß § 14a NatSchGBln zeitnah für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen sind, ausgeglichen.

 

 

2.5         Schutzgut Luft und Klima

 

2.5.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Für das Schutzgut Luft und Klima ist im Zusammenhang mit der beabsichtigten Planung zu untersuchen, welche Auswirkungen die Planung auf die stadtklimatische Funktion des Plangebiets hat.

 

Das Plangebiet hat derzeit als Grün- und Freifläche eine sehr hohe stadtklimatische Bedeutung und weist im Zusammenhang mit dem Großen Tiergarten einen flächenhaft hohen Kaltluftmassenstrom auf. Kaltluftleitbahnen oder Ventilationsbahnen bestehen aber weder im Plangebiet noch im weiteren Umfeld. Die Randbereiche des Plangebiets (Straßenverkehrsflächen) und die benachbarten Siedlungsgebiete weisen eine hohe stadtklimatische Bedeutung auf. Sie sind als Einwirkbereiche des Kaltluftentstehungsgebiets Großer Tiergarten mit dem benachbarten Plangebiet durch eine gute Durchlüftung und geringe bis keine bioklimatische Belastung gekennzeichnet und gehören zum sog. klimatischen Komfortbereich[10].

 

Im Eingriffsgutachten wird dementsprechend für den Wertträger Stadtklimatische Funktion eine überwiegend sehr gute Bewertung des Plangebiets ermittelt, die 159 Wertpunkten entspricht. Aufgrund der geringen Vorbelastung im Plangebiet besteht eine hohe klimatische Empfindlichkeit im Hinblick auf die beabsichtigte Planung.

 

 

2.5.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplans 1‑20 verursachen in Bezug auf das Schutzgut Luft und Klima einen planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB, der Ausgleich, Ersatz oder Minderung im Sinne der Vorschriften des § 21 BNatSchG erforderlich macht.

 

Aufgrund der Zunahme der versiegelten Flächen ist zu erwarten, dass sich vor allem die Kaltluftentstehung im Plangebiet verringert. Demgegenüber kann die Durchlüftung des Gebiets durch entsprechende Festsetzungen (vgl. Kap. 2.5.3) für eine aufgelockerte Bebauung, rückwärtige Grundstücksflächen ohne Bebauung und eine geradlinige, baumbestandene Straße weitgehend gesichert werden. Das Lokalklima des Plangebiets wird sich daher voraussichtlich dem der umliegenden Flächen angleichen und weiterhin eine hohe stadtklimatische Qualität aufweisen. Dementsprechend wird im Eingriffsgutachten dem Wertträger Stadtklimatische Funktion eine zukünftig gute bis mittlere Bewertung mit 100 Wertpunkten zugeordnet. Der verbleibende Eingriffsumfang entspricht damit 59 Wertpunkten.

 

 

2.5.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Luft und Klima werden zur Minderung des Eingriffsumfangs bzw. zum Ausgleich der planbedingten Eingriffe an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

-    Durch ein geringes Dichtemaß von GRZ 0,3 und eng bemessene Baufelder werden erhebliche Flächenanteile der Baugrundstücke, und zwar als durchgängige Korridore in den hinteren Grundstücksteilen, als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. So entsteht eine Siedlungsstruktur, die die Durchlüftung des Gebiets ermöglicht.

-    Südlich angrenzend an das allgemeine Wohngebiet wird beiderseits der Planstraße jeweils eine Fläche als öffentliche Parkanlage festgesetzt, so dass ein weiterer Anteil unversiegelter Flächen gesichert und ein zusammenhängender kleinklimatischer Entlastungsraum entlang der Köbisstraße entwickelt wird.

-    Der Straßenraum der Planstraße wird geradlinig vom Großen Tiergarten zum Landwehrkanal ausgerichtet und so dimensioniert bzw. durch die Pflanzung von 20 Straßenbäumen ausgestaltet, dass auch hier eine Durchlüftungsfunktion gesichert wird.

-    Für Dachflächen über 50 m² Größe wird die Herstellung einer Dachbegrünung zwingend vorgeschrieben. Damit kann die aufgrund von Versiegelung höhere Erwärmung im Gebiet gemindert werden (nicht quantifizierbar und daher in der Ermittlung des Eingriffsumfangs nicht zu berücksichtigen).

 

Zum Ausgleich der verbleibenden Auswirkungen sollen Ersatzzahlungen erfolgen, die entsprechend einem Verteilungsmaßstab auf die Einzelvorhaben verteilt werden (vgl. Kap. V.1.4).

 

 

2.5.4      Prognose

 

Bei Nichtdurchführung der Planung wären keine Veränderungen und keine Auswirkungen auf das Schutzgut Luft und Klima zu erwarten.

 

Aufgrund des Bebauungsplanes ist mit nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Luft und Klima zu rechnen. Die verminderte Kaltluftentstehung und allgemeine Einschränkung der stadtklimatischen Funktion wird durch Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs begrenzt werden.

 

Die verbleibenden Auswirkungen werden durch die zusätzlich vorgesehenen Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4), die gemäß § 14a NatSchGBln zeitnah für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen sind, ausgeglichen.

 

 

2.6         Schutzgut Landschaft

 

2.6.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Beim Schutzgut Landschaft steht das Landschaftsbild mit seiner Erkennbarkeit, Strukturvielfalt und Typik bzw. seine Erlebbarkeit für die Nutzer im Vordergrund. Dies ist im Ausführlichen Verfahren nach AUHAGEN in Form von verschiedenen Wertträgern berücksichtigt. Dabei beziehen sich die Erkennbarkeit des Naturraumes und der Anteil wertvoller oder typischer Landschaftselemente auf das gesamte Plangebiet. Dagegen sind für die Beurteilung der Erschließungsqualität, der Freiheit von Beeinträchtigungen und der Verbindungsfunktion mit anderen Freiräumen nur die als öffentliche Freiflächen geeigneten Teilbereiche zu Grunde zu legen.

 

Als fast flächendeckende öffentliche Grünanlage stellt das Plangebiet mit seiner ausgeprägten Vegetation ruderaler Prägung einen unverwechselbaren und für die Stadtentwicklung nach dem Zweiten Weltkrieg typischen Freiraum im innerstädtischen Kontext dar. Die Erreichbarkeit ist sowohl vom Großen Tiergarten als auch vom Grünzug entlang des Landwehrkanals gegeben. Einschränkungen der Nutzbarkeit bzw. Attraktivität ergeben sich aus der nicht vorhandenen Gestaltung, dem ungenügendem Pflegezustand und Verunreinigungen und wilden Ablagerungen.

 

Insgesamt weist das Plangebiet einen hohen Wert hinsichtlich des Schutzguts Landschaft auf, der im Eingriffsgutachten mit 625 Wertpunkten bemessen wird.

 

 

2.6.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes VIII-516 verursachen in Bezug auf das Schutzgut Landschaftsbild einen erheblichen planbedingten Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des § 1a BauGB , der Ausgleich, Ersatz oder Minderung im Sinne der Vorschriften des § 21 BNatSchG erforderlich macht.

 

Mit dem Bebauungsplan wird die Beseitigung der für das Landschaftsbild prägenden Vegetationsstrukturen in großem Umfang ermöglicht. Durch verschiedene Maßnahmen (vgl. Kap. 2.6.3), z.B. Erhalt wichtiger Einzelbäume und Vegetationsstrukturen auf den Grundstücksflächen, kann dennoch ein qualitätvolles Landschaftsbild mit für die Innenstadt typischen Elementen gesichert bzw. neu entwickelt werden.

 

Schwerwiegend ist vor allem der Verlust an nutzbarer öffentlicher Grünfläche mit den entsprechenden Erschließungs- und Verbindungsfunktionen, die durch die vorgesehene Ausweisung zweier kleinerer Grünflächen nur wenig gemindert werden kann.

 

Dementsprechend wird im Eingriffsgutachten dem Schutzgutkomplex Landschaftsbild/Erholung ein zukünftig mittlerer Wert von 279 Wertpunkten zugeordnet. Der verbleibende Eingriffsumfang entspricht damit 346 Wertpunkten.

 

 

2.6.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Hinsichtlich des Schutzgutes Landschaftsbild werden zur Minderung des Eingriffsumfangs bzw. zum Ausgleich der planbedingten Eingriffe an anderer Stelle innerhalb des Geltungsbereichs im Bebauungsplan folgende Festsetzungen getroffen:

-    Durch ein geringes Dichtemaß von GRZ 0,3 und eng bemessene Baufelder werden erhebliche Flächenanteile der Baugrundstücke als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Die Überschreitung der GRZ durch Nebenanlagen gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO wird auf eine GRZ von 0,4 begrenzt. Insgesamt wird dadurch auch künftig ein hoher Anteil begrünter Flächen / privater Grünflächen im Plangebiet gesichert, die sich positiv auf das Landschaftsbild auswirken.

-    Auf den rückwärtigen Grundstücksflächen wird ein jeweils 10 m breiter Streifen als Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung ausgewiesen. In diesen Bereichen bleibt der derzeitige Vegetationsbestand erhalten bzw. ist bei Abgang nachzupflanzen. Dies sichert einen Teil der vorhandenen Landschaftselemente.

-    Durch Einzelbaumfestsetzungen werden vier alte und für die historische Nutzung des Plangebiets typische Einzelbäume gesichert, um die Erkennbarkeit des Stadtraums und gestalterisch wertvolle Landschaftselemente zu erhalten.

-    Südlich angrenzend an das allgemeine Wohngebiet wird beiderseits der Planstraße jeweils eine Fläche als öffentliche Parkanlage festgesetzt, so dass eine gewisse Qualität für die Erholungsnutzung und ein Erhalt des prägenden Baumbestandes auf diesen Teilflächen ermöglicht wird.

-    Durch den Ausschluss von Nebenanlagen in einem 5,5 - Streifen entlang der Planstraße wird eine gestalterisch hochwertige Vorgartenzone und ein einheitliches Erscheinungsbild des Straßenraumes gewährleistet.

 

Zum Ausgleich der verbleibenden Auswirkungen sollen Ersatzzahlungen erfolgen, die entsprechend einem Verteilungsmaßstab auf die Einzelvorhaben verteilt werden (vgl. Kap. V.1.4).

 

 

2.6.4      Prognose

 

Bei Nichtdurchführung der Planung wären keine Veränderungen und keine Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft zu erwarten.

 

Aufgrund des Bebauungsplanes ist aufgrund des Verlustes prägender Strukturen mit nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaft zu rechnen. Insbesondere die Erholungsnutzung wird durch Flächenverlust stark eingeschränkt. Dies wird durch Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs begrenzt.

 

Die verbleibenden Auswirkungen werden durch die zusätzlich vorgesehenen Ersatzzahlungen (vgl. Kap. V.1.4), die gemäß § 14a NatSchGBln zeitnah für Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen sind, ausgeglichen.

 

 

2.7         Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter

 

2.7.1      Derzeitiger Umweltzustand

 

Kulturgüter sind vom Menschen geschaffene bzw. gestaltete Güter, wie z.B. Gebäude, gärtnerische, bauliche oder sonstige Anlagen oder gestaltete Landschaftsteile, die von geschichtlichem, städtebaulichem oder die Kulturlandschaft prägendem Wert sind. Sachgüter i. S. der Betrachtung als Schutzgut im Rahmen des Umweltschutzes sind natürliche oder vom Menschen geschaffene Güter, die für Einzelne, besondere Gruppen oder die Gesellschaft insgesamt von materieller Bedeutung sind.

 

Im Plangebiet befinden sich keine Kultur- und sonstigen Sachgüter.

 

 

2.7.2      Beschreibung der Umweltauswirkungen

 

Das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter wird daher nicht durch die Planung beeinflusst.

 

 

2.7.3      Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich

 

Maßnahmen sind nicht notwendig, da keine Umweltauswirkungen zu erwarten sind.

 

 

2.7.4      Prognose

 

Weder bei Durchführung noch bei Nichtdurchführung der Planung ist mit Änderungen bezüglich des Schutzgutes Kultur- und sonstige Sachgüter zu rechnen.

 

 

2.8         Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern

 

Die einzelnen Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Durch die Erhöhung der Flächenversiegelung verringert sich die Funktionsfähigkeit des Bodens, als Lebensraum für Pflanzen und Tiere sowie zur Versickerung und Speicherung von Niederschlagswasser. Dadurch erhöht sich der Oberflächenabfluss, was zu einer Belastung der Kanalisation, der Vorfluter und damit der Oberflächengewässer führt. Ebenso wirkt sich die Erhöhung der Flächenversiegelung negativ auf das Kleinklima aus.

 

2.9         Zusammenfassende Darstellung der Umweltauswirkungen und Maßnahmen

 

In der nachfolgenden Tabelle sind zusammenfassend die zu erwartenden Umweltauswirkungen, erstellte Fachgutachten und vorgesehene Maßnahmetypen dargestellt.

 

 

Tabelle: Zu erwartende Umweltauswirkungen und vorgesehene Maßnahmetypen

Schutzgut	Beurteilung der Umweltauswirkung	Erheblichkeit   xxx  sehr erheblich xx    erheblich x      weniger er-         heblich -       nicht erheb-         lich	Zusätzliche Fachgutachten	Maßnahmen   V     Vermeidung,         Verringerung AG   Ausgleich im         Geltungsbereich E      Ersatzzahlung               (§ 14a NatSchGBln)
Mensch	Beeinträchtigung sensibler Nutzungen infolge Vorbelastung durch Straßenverkehrslärm	x	-	nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, sondern des Baugenehmigungsverfahrens
Tiere und Pflanzen, biologische Vielfalt	Beseitigung wertvoller Biotoptypen	xxx	Biotoptypenkartierung	V, AG, E
	Mögliche Betroffenheit besonders oder streng geschützter Arten	x	Biotoptypenkartierung, Fachgutachten Avifauna/ Fledermäuse, Laufkäfer	Zusicherung einer Befreiung von den Verboten des § 42 BNatSchG durch SenStadt
Boden	Erhöhung des anthropogenen Einflusses und der Versiegelung	x	Eingriffsgutachten	V, AG, E
Wasser	Erhöhung des Abflusses, Senkung der Verdunstung	xx	Eingriffsgutachten	V, AG, E
Luft und Klima	Einschränkung der Kaltluftentstehung, Minderung der stadtklimatischen Qualität	x	Eingriffsgutachten	V, AG, E
Landschaft	Visuelle Beeinträchtigung des Landschaftsbildes, Einschränkung der Erholungsnutzung	xx	Eingriffsgutachten	V, AG, E
Kultur- und sonstige Sachgüter	keine vorhanden	-	-	-

 

 

2.10       Anderweitige Planungsmöglichkeiten

 

Im Rahmen des durchgeführten Workshop-Verfahrens (vgl. Kap. II.1) wurden unterschiedliche Konzepte zur Bebauungstypologie des Plangebiets entwickelt und geprüft. Dem Bebauungsplan liegt das im Ergebnis präferierte Konzept des Architekturbüros Theo Brenner zugrunde. Grundsätzlich andere Planungsmöglichkeiten waren darüber hinaus nicht zu prüfen. Jedoch wurden bei der Umsetzung des städtebaulichen Konzepts in die Festsetzungen des Bebauungsplans Anpassungen vorgenommen, um die Auswirkungen auf Umweltbelange zu minimieren.

 

So wurden einige Baufelder gegenüber dem Konzept so verschoben, dass die Erhaltung der wertvollsten Einzelbäume möglich wurde. Die ursprünglich in Form kleinerer Teilflächen im Straßenraum geplanten Grünflächen bzw. Platzanlagen wurden zusammengefasst und in den südlichen Bereich entlang der Köbisstraße verlagert, um durch eine Mindestgröße ihre Funktionsfähigkeit zu gewährleisten und im Zusammenhang mit angrenzenden Grünflächen Vernetzungseffekte zu nutzen.

 

 

3.           Zusätzliche Angaben

 

3.1         Technische Verfahren der Umweltprüfung

 

Wesentliche Datengrundlagen zur Umweltprüfung bilden

-    der Umweltatlas Berlin,

-    die Ergebnisse der Fachgutachten zu Biotoptypen, zur Avifauna/Fledermäuse und zu Laufkäfern sowie das Eingriffsgutachten,

-    Hinweise der Fachbehörden.

Die Verfahren zur Kartierung und Bewertung der einzelnen Untersuchungsgegenstände sind in den jeweiligen Fachgutachten erläutert.

 

Bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen traten keine besonderen Schwierigkeiten auf.

 

 

3.2         Beschreibung der Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen

 

Im Rahmen des Umweltberichts konnten die zu erwartenden negativen Umweltauswirkungen aufgrund der umfassenden Fachbegutachtung weitestgehend ermittelt werden. Mit darüber hinaus gehenden unvorhergesehenen Umweltauswirkungen ist unter Umständen lediglich hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung der Planstraße je nach ihrer Ausgestaltung und späteren Widmung zu rechnen, die im Rahmen der Straßenplanung von der zuständigen Fachbehörde zu prüfen sind und über die gemäß § 4 Abs. 3 BauGB eine Informationspflicht besteht.

 

Die Umsetzung der Minderungsmaßnahmen auf den privaten Grundstücken ist ggf. im Rahmen des nachgeordneten Genehmigungsverfahrens durchzuführen, erfahrungsgemäß jedoch schwierig. Zur Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet sowie zum Eingang und zur Verwendung der Ersatzzahlungen beabsichtigt der Bezirk eine Überprüfung bzw. Berichterstattung zwei Jahre nach Realisierungsbeginn des Bebauungsplanes.

 

Ein Erfordernis weiterer Maßnahmen zur Überwachung, die über die im Rahmen der gesetzlichen Zuständigkeitsordnung der jeweiligen Fachbehörde zu prüfenden Belange hinausgehen, scheint derzeit nicht gegeben. Deshalb werden im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan 1‑20 keine zusätzlichen Überwachungsmaßnahmen vorgesehen.

3.3         (Allgemein verständliche) Zusammenfassung

 

Mit dem Bebauungsplan 1‑20 wird die Entwicklung eines innerstädtischen Gebiets als Standort für Wohngebäude und für Botschaften bzw. landesnahe Einrichtungen vorbereitet. Da das Plangebiet derzeit als öffentliche Grünfläche festgesetzt ist und im Bestand als weitgehend unversiegelte Vegetationsfläche mit stadtwaldartigem Bewuchs ausgeprägt ist, ist aufgrund der Planung mit erheblichen negativen Umweltauswirkungen und Eingriffen in Natur und Landschaft zu rechnen.

 

Zur Ermittlung und Beurteilung dieser zu erwartenden Beeinträchtigungen wurden Fachgutachten zu Biotoptypen, zu wichtigen Tierartengruppen (Vögel, Fledermäuse, Laufkäfer) sowie zum Eingriffs- und Ausgleichsumfang erarbeitet, deren Ergebnisse in die Umweltprüfung zum Bebauungsplan eingeflossen sind. Demnach ist mit erheblichen Eingriffen in den Naturhaushalt, den Tier- und Pflanzenbestand sowie in das Landschaftsbild zu rechnen. Streng geschützte Tier- oder Pflanzenarten sind nicht betroffen. Als besonders geschützte Arten sind 17 heimische Vogelarten betroffen, die aber zum großen Teil auf den benachbarten Lebensraum Großer Tiergarten ausweichen können. Beeinträchtigungen der menschlichen Gesundheit oder von Kultur- und sonstigen Sachgütern sind nicht in erheblichem Maße zu erwarten bzw. können vermieden werden.

 

Zur Minderung bzw. zum Ausgleich der Eingriffe werden innerhalb des Plangebiets Maßnahmen zur Ausgestaltung/Begrünung von Dachflächen, Wegen und Zufahrten sowie zur Erhaltung bestehender Bäume und Gehölzbestände festgesetzt. Des Weiteren werden zwei öffentliche Grünflächen und die Pflanzung von Straßenbäumen in der Planstraße festgesetzt, deren Kosten von den Vorhabenträgern anteilig übernommen werden sollen.

 

Für den verbleibenden Eingriffsumfang, der innerhalb des Plangebiets nicht ausgeglichen werden kann, sollen zusätzlich Ersatzzahlungen geleistet werden. Diese sind nach § 14 Abs. 3 des Berliner Naturschutzgesetzes zweckgebunden für Zwecke des Naturschutzes und der Landschaftspflege einzusetzen.

 

Für die Ausgleichskosten und Ersatzzahlungen wurde nach dem in Berlin vorgesehenen Bewertungsverfahren eine Gesamtsumme von ca. 1,5 Mio € ermittelt, die auf die einzelnen Vorhaben (geplanten Gebäude) entsprechend deren Anteil an der zulässigen Versiegelung im ganzen Plangebiet verteilt werden. Mittels einer Vereinbarung zwischen dem Liegenschaftsfonds Berlin und dem Land Berlin - vertreten durch das Bezirksamt Mitte - soll rechtlich gesichert werden, dass die Zahlungen von den Investoren erhoben und an den Bezirk Mitte abgeführt werden.

 

Im Ergebnis findet damit eine vollständige Kompensation der aufgrund des Bebauungsplans zu erwartenden Umweltauswirkungen statt.

VI.          Rechtsgrundlagen

 

Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316).

 

Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).

 

Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).

 

Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung 1990 - PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. I 1991 S. 58).

 

Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Fassung vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 40 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818/1827).

 

 

 

VII.         Zusammenfassende Erklärung

 

Die zusammenfassende Erklärung wird im weiteren Verfahren ergänzt.

 

 

 

 

 

Aufgestellt: Berlin, den 9.1.07

                   Bezirksamt Mitte von Berlin

                   Abteilung Stadtentwicklung

                   Amt für Planen und Genehmigen

                   Fachbereich Stadtplanung

 

                        gez. Laduch

              __________________________

              Stadtplanungsamtsleiterin

 

VIII.        Anhang - Textliche Festsetzungen

 

1.           Das sonstige Sondergebiet gemäß § 11 BauNVO dient der Unterbringung diplomatischer Vertretungen und landesnaher Einrichtungen.

 

              Zulässig sind

              -    Botschaften und andere Vertretungen ausländischer Staaten,

              -    landesnahe Einrichtungen wie Niederlassungen und Vertretungen von Institutionen, Verbänden und Gesellschaften, die die Präsenz des Landes in der Bundeshauptstadt unterstützen sollen.

 

              Ausnahmsweise können

              -    Wohnungen,

              -    Büronutzung,

              -    kleine Beherbergungsbetriebe,

              -    Schank- und Speisewirtschaften,

              -    Anlagen für kulturelle und soziale Zwecke

              auf bis zu 20 v.H. der zulässigen Geschossfläche zugelassen werden, wenn dies nach Art und Umfang mit dem Nutzungszweck des Sondergebiets vereinbar ist.

 

2.           Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche darf durch die Grundflächen von Garagen, Stellplätzen und Tiefgaragen mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einer Grundflächenzahl von 0,4 überschritten werden.

 

3.           Ein Zurücktreten hinter die Baulinie ist bei Geschossen zulässig, die als Staffelgeschosse auszubilden sind.

 

4.           Im allgemeinen Wohngebiet und im Sondergebiet sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Dieses gilt nicht für Stellplätze für schwer Gehbehinderte und Behinderte im Rollstuhl sowie für Tiefgaragen. Im Sondergebiet sind oberirdische Stellplätze für die notwendige Anzahl von Protokollfahrzeugen ausnahmsweise zulässig.

 

5.           Im allgemeinen Wohngebiet sind auf den nicht überbaubaren Flächen in einer Tiefe von 5,5 m hinter den Straßenbegrenzungslinien der Planstraße Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung unzulässig.

 

6.           Im allgemeinen Wohngebiet sind nur Dächer mit einer Neigung von weniger als 20° zulässig.

 

7.           Im allgemeinen Wohngebiet ist das oberste Geschoss als Staffelgeschoss auszubilden.

 

8.           Im allgemeinen Wohngebiet sind die Gebäude mit einem Sockel von 90 cm Höhe auszubilden.

 

9.           Im allgemeinen Wohngebiet sind Fassaden der Gebäude ausschließlich in Putz herzustellen.

 

10          Einfriedungen aus massiven Mauern sind unzulässig.

 

11.         Im allgemeinen Wohngebiet sind straßenseitige Einfriedungen mit einem 40 cm hohen Sockel und einem transparenten Metallzaun in einer Höhe von zusammen 170 cm auszuführen.

 

12.         Im allgemeinen Wohngebiet sind Werbeanlagen unzulässig.

 

13.         Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeldioxid (SO_x), Stickstoffoxid (NO_x) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffes vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen.

 

14.         Auf den Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltung ist die vorhandene Vegetation bei Abgang mit Arten der beigefügten Pflanzliste nachzupflanzen. Die Bindungen für Bepflanzungen gelten nicht für Wege.

 

15.         Auf der Straßenverkehrsfläche der Planstraße sind mindestens 20 standortgerechte Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20 cm zu pflanzen.

 

16.         Dachflächen mit einer Ausdehnung von mehr als 50 m² sind zu begrünen, ausgenommen Dachterrassen, technische Einrichtungen und Belichtungsflächen.

 

17.         Auf den Baugrundstücken ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten, ausgenommen Tiefgaragenzufahrten, in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.

 

18.         Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.

 

19.         Zwischen den Punkten A, B, C und D sowie zwischen den Punkten E und F ist die Geltungsbereichsgrenze zugleich Straßenbegrenzungslinie.

 

20.         Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.