Drucksache - 0399/III  

keine

Lfd. Nr. 1, BA Mitte - UmNat 315, Schreiben vom 16.5.2006

Im obigen Geltungsbereich sind keine altlastenverdächtigen Nutzungen bekannt. Die ehemalige Bebauung wurde im 2. Weltkrieg zerstört. Mit Trümmerschutt ist in Teilbereichen des Grundstücks zu rechnen. Bodenuntersuchungen liegen dem Amt für Umwelt und Natur nicht vor.

Sollte eine Regenwasserversickerung geplant sein, so ist hinsichtlich des Grundwasser- und Bodenschutzes nachzuweisen, dass kein Bauschutt in den Versickerungsflächen vorhanden ist.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Im Zuge des zu erstellenden Entwässerungskonzeptes wird der Grundwasser- und Bodenschutz berücksichtigt werden.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 2, BA Mitte - UmNat 30, Schreiben vom 10.5.2006

Bezug nehmend auf Ihr Stellungnahmeersuchen und die damit übermittelten Unterlagen teile ich Ihnen mit, dass seitens des Bereichs Natur im Amt für Umwelt und Natur keine grundsätzlichen Bedenken gegen den Bebauungsplan 1-41 VE (Vorentwurf) bestehen. Ich bitte um Berücksichtigung folgender Hinweise:

-Landschaftsplanung- Landschaftsplan II-L-11, Biotopflächenfaktor (BFF)

Das B-Plangebiet liegt im Geltungsbereich des festgesetzten Landschaftsplans II-L-11. Der Ziel-BFF für dieses Gebiet ist mit 0,6 ausgewiesen. Diesem Zielwert liegt das Maß der baulichen Nutzung zugrunde, denn die vorherige Wohnnutzung und der Überbauungsgrad ergaben den BFF-Wert 0,6.

Grundsätzlich dürfen die Aussagen eines Landschaftsplans denen eines Bebauungsplans nicht widersprechen. Da die zukünftige Nutzung sich aus Wohnen und Gewerbe zusammensetzen wird und sich der Überbauungsgrad ändert, muss die Festsetzung des Landschaftsplans in diesem Bereich folglich dem Bebauungsplan angepasst werden.

Tiere und Pflanzen

Für das Plangebiet liegen im Bereich Natur keine aktuellen Untersuchungen oder sonstige Erkenntnisse zu Flora und Fauna vor. Es sind auch keine Gründe bekannt, die eine Erweiterung des räumlichen Untersuchungsumfangs über das Plangebiet hinaus erforderlich machen.

Luft und Klima

Als bauliche Entwicklungen (der jüngeren Vergangenheit) im Umfeld des Bebauungsplans, die Auswirkungen auf die klimatischen Bedingungen haben, müssen nach Ansicht des Bereichs Natur die Bebauung des „Köbisdreiecks“ (B-Plan 1-4) und die beabsichtigte Bebauung des „Diplomatenparks“ (B-Plan 1-30) betrachtet werden. Unterlagen dazu, die über die Begründung zum jeweiligen Bebauungsplan hinausgehen, liegen im Bereich Natur nicht vor. Eine wissenschaftlich begründete Prognose der Auswirkungen der nach Bebauungsplan möglichen Entwicklung auf die klimatischen Funktionen kann der Bereich Natur nicht abgeben.

Landschaftsbild

Die nach Bebauungsplan mögliche höhere Bebauung wird zu keiner wesentlichen Beeinträchtigung des Landschaftsbildes führen.

Anderweitige Planungsmöglichkeiten

Dem Bereich Natur sind die im Vorfeld (Gutachterverfahren) diskutierten Entwürfe, die ggf. als alternative Planungsmöglichkeiten im Rahmen der Umweltprüfung zu betrachten sind, nicht bekannt. Eigene Planungsüberlegungen für den Geltungsbereich des B-Plans bestehen nicht.

Technische Verfahren / Methodik der Umweltprüfung

Der Bereich Natur teilt die Auffassung, dass nur geringfügige Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. ZU deren Kompensation sollten vorrangig Maßnahmen im Geltungsbereich – Flächen mit Pflanzbindung, Bodenüberdeckung der Tiefgarage (mind. 80 cm) extensive Dachbegrünung – vorgesehen werden.

Es wird vorgeschlagen, zunächst eine konkrete Ermittlung der wesentlichen Auswirkungen der Planung (Vegetation, Flächenversiegelung) zu erarbeiten und dann in Abstimmung mit dem Bereich Natur eine diesem Fall angepasste Bewertungsmethode zu suchen. Bei diesen Überlegungen sollten auch die Belange der Landschaftsplanung (BFF) berücksichtigt werden.

Weiterhin wird vorgeschlagen, über Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs zu einem späteren Zeitpunkt (Erarbeitung Durchführungsvertrag) zu entscheiden, um Vorhaben, die z. Zt. vorbereitet werden, aber noch nicht gesichert sind (‚Stadtumbau West‘) in die Überlegungen einbeziehen zu können.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Anmerkungen bzgl. Landschaftsplanung, den relevanten Schutzgütern, anderweitiger Planungsmöglichkeiten und zum technischen Verfahren werden im Zuge der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB respektive innerhalb des Umweltberichts als Teil der Begründung Berücksichtigung finden. Die notwendige Anpassung des Landschaftsplanes II-L-11 in Bezug auf den für den Geltungsbereich festgelegten BFF-Wert erfolgt im Laufe des weiteren Verfahrens.

Der B-Planentwurf wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 3, Berliner Wasserbetriebe, Schreiben vom 26.04.2006

Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich in der Wichmannstraße, am Lützowplatz sowie am Lützowufer Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen.

Wir weisen darauf hin, dass Trnkwasserhausanschlüsse nur an den vorhandenen Versorgungsleitungen in der Wichmannstraße bzw. am Lützowufer möglich sind.

Hinsichtlich der abzunehmenden Regenabflussmenge von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen in die Kanalisation ist mit Einschränkungen zu rechnen.

Wie empfehlen, die Möglichkeit einer Direkteinleitung von unverschmutztem Regenwasser in den Landwehrkanal in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu prüfen und dafür ggf. öffentliche Flächen mit einem Leitungsrecht zu sichern. Die Kanalanlagen am Lützowplatz werden derzeit flächendeckend saniert. Außerdem wird voraussichtlich 2007 von unserem Unternehmen die Erneuerung des Regenbeckens auf dem Lützowplatz sowie der zu- und abführenden Leitungen durchgeführt.

Wir bitten Sie, die Belange der Berliner Wasserbetriebe im weiteren Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Informationen der bestehenden techn. Versorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe BWB werden zur Kenntnis genommen.

Generell erscheint die Möglichkeit einer Versickerung von Regenwasser aufgrund der zur Verfügung stehenden Freiflächen auf dem Vorhabengrundstück möglich.

Im Zuge der Plankonkretisierung wird, im Einvernehmen mit den Berliner Wasserbetrieben und den zuständigen Behörden, eine Entwässerungskonzeption erarbeitet werden.

Die Entwässerungskonzeption ist Gegenstand des nachgelagerten Bauantrages.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 4. SenStadt VII B 11, Schreiben vom 9.5.2006

Der Standort der im Bebauungsplanentwurf dargestellten Bebauung liegt im Bauschutzbereich des Flughafens Tempelhof sowie der Radaranlage. Nach § 12 Abs. 3 Ziffer 1b LuftVG dürfen in diesem Bereich – jeweils nach dem Standort – Bauwerke, die eine Höhe ab 97 m über NN überschreiten, erst nach Zustimmung durch die Luftfahrtbehörde errichtet werde. Dies gilt u. a. auch für Bauhilfsmittel, wie beispielsweise Kräne.

Zu Seite 6, 1. Satz der Begründung zum B-Planentwurf ist zu bemerken, dass die Verkehrsachse Klingelhöferstraße – Schillstraße – An der Urania entsprechend dem Stadtentwicklungsplan Verkehr einen Teil des übergeordneten Straßennetzes (Verbundungsfunktionsstufe II bzw. künftig: besondere örtliche Straßenverbindung) darstellt. Die Wichmannstraße sowie künftig (d. h. nach Umsetzung der geplanten verkehrspolitischen Maßnahmen in der Innenstadt) auch die Straße Lützowufer (derzeit noch: Ergänzungsstraße) gehören nicht zum übergeordneten Straßennetz.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise betr. der zu beachtenden Bauhöhenbeschränkung werden zur Kenntnis genommen. Die geplante Höhe beträgt ca. 27 m über Geländeoberkante, welche sich wiederum 34 – 36 m über NN befindet.

Eine Änderung der Planung ist daher nicht erforderlich.

Die entsprechenden Textpassagen der Begründung werden entsprechend der links wiedergegebenen Stellungnahme präzisiert.

Lfd. Nr. 5, SenStadt I E 121, Schreiben vom 9.5.2006

Zu dem Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-41 VE habe ich keine weiteren Anmerkungen. Im weiteren Verfahren bitte ich Sie jedoch die artenschutzrechtlichen Belange, wie in der Stellungnahme vom 22.12.05 formuliert, zu beachten.

 Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die angeführten artenschutzrechtlichen Belange werden berücksichtigt.

Vgl. hierzu nachfolgendes Schreiben von SenStadt I E 121 vom 28.12.2005, lfd. Nr. 6.

Lfd. Nr. 6, SenStadt I E 121, Schreiben vom 28.12.05

Hinsichtlich der Entwicklungsziele für das Plangebiet I-41 VE bestehen nach derzeitiger Kenntnislage keine Bedenken.

Dem Vorhaben stehen auch keine Hinderungsgründe aufgrund der artenschutzrechtlichen Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG entgegen.

Wegen des im Zuge der städtebaulichen Neuordnung erforderlichen Abrisses sämtlicher unwirtschaftlicher Bestandswohnungen, an denen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit das Vorkommen von Niststätten gebäudebrütender Vögel (z. B. Haussperlinge, Mauersegler – besonderer Schutzstatus) anzunehmen ist und ggf. auch Quartiere von Fledermäusen (streng geschützt) nicht gänzlich auszuschließen sind. Ergeben sich aufgrund dieser Verbote jedoch im Hinblick auf die Vorhabenrealisierung folgende zwingende Anforderungen:

Der betroffene Gebäudebestand ist – möglichst – zeitnah vor Maßnahmenbeginn auf das Vorkommen von Niststätten gebäudebrütender Vögel und auf Fledermausquartiere hin durch eine fachkundige Person zu untersuchen (s. z. B. beigefügte Liste). Bei Bestätigung des vermuteten Sachverhalts bedarf es wegen der dann berührten Zugriffs- und Störungsverbote des § 42 Abs. 1 BNatSchG der naturschutzrechtlilchen Befreiung nach § 62 BNatSchG, vor Maßnahmenbeginn unter Vorlage des Untersuchungsergebnisses zu beantragen bei SenStadt I E 2 als zuständiger oberster Naturschutzbehörde. Die Befreiung wird mit den Maßgaben in Aussicht gestellt, dass

-          die betroffenen Lebensstätten zum Zeitpunkt der Beseitigung unbesetzt sind,

-          - ein ggf. aktuell laufendes Brutgeschäft von Vögeln ungestört bis zum Ausflug der Jungvögel der Jungvögel ablaufen muss, mithin

-          weder Tiere noch Gelege von Vögeln zu Schaden kommen und

-          entfallende Lebensstätten in entsprechendem Umfang durch künstliche Nisthilfen bzw. (bei Fledermäusen) Quartiershilfen an den neu zu errichtenden Anlagen zu ersetzen sind.

Zur frühestmöglichen Herstellung von planungs- und Rechtssicherheit des Vorhabenträgers wird empfohlen, diese Hinweise in Planungsunterlagen aufzunehmen oder dem Vorhabenträger auf andere geeignete Weise einschl. beigefügter Liste rechtzeitig zu vermitteln.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise und Informationen zum Artenschutz werden zur Kenntnis genommen und rechtzeitig an den Vorhabenträger weitergeleitet.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 7, SenStadt I B 31, Schreiben vom 3.5.2006

Die Bebauungsplanunterlagen sind im Ref. I B am 24.4.06 eingegangen.

Aufgrund der originären Zuständigkeiten der Referate I A und I B für die vorbereitende Bauleitplanung (Nr. 8 Abs. 2 ZustKatAZG) äußern wir uns zur Abstimmung der Bauleitplanung wie folgt zur

1. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regionalplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1)

Es ist hierzu nichts vorzutragen

2. Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen

Es ist hierzu nichts vorzutragen.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Wird zur Kenntnis genommen.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 8, BA Mitte, Plan G 2 400, Schreiben vom 24.4.2006

Gegen die Festsetzungen des vorliegenden Entwurfs zum B-Plan 1-41 VE bestehen in bauaufsichtlicher Hinsicht keine Bedenken.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Wird zur Kenntnis genommen.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 9, SenStadt VIII D 251, Schreiben vom 12.5.2006

Zu dem B-Plan(entwurf) nehme ich für die Wasserbehörde des Landes Berlin (Ref. VIII D) wie folgt Stellung:

Gegen den Bebauungsplanvorentwurf bestehen keine grundsätzlichen Einwände.

Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasserpumpenwerkes Berlin VII, Genthiner Straße. Für dieses Einzugsgebiet wurde gemäß der Sanierungserlaubnis für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt.

Um das Ziel der geplanten Sanierungsmaßnahmen zur Reduzierung des Schadstoffeintrages aus den Regenüberläufen in diesem Gebiet nicht zu gefährden, sollte das auf dem Grundstück anfallende Niederschlagswasser nach Möglichkeit dort verbleiben oder direkt vorgereinigt in ein Gewässer eingeleitet werden. Ggf. seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkungen für die überplanten Grundstücke bzgl. der Schmutz- und / oder Niederschlagsentwässerung sind unbedingt einzuhalten.

Hinweis

Grundsätzlich bedürfen die geplanten Baumaßnahmen einer wasserbehördlichen Erlaubnis.

Der Eingriff ins Grundwasser ist nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltgesetz –WHG-) in Verbindung mit dem Berliner Wassergesetz –BWG- erlaubnispflichtig.

Aufgrund der geplanten 2-geschossigen Tiefgarage wird eine Baugrube im Trogverfahren empfohlen, um Schäden an der umliegenden Bebauung auszuschließen. Die dafür erforderliche wasserbehördliche Erlaubnis ist bei der Wasserbehörde VIII D 1 zu beantragen.

Es wird darauf hingewiesen, dass bei Entnahme, Zutage fördern oder Zutage leiten von Grundwasser von mehr als 100.000 m³  bis weniger als 10 Mio m³  das Bauvorhaben nach § 16h, Abs 2 einer Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung im Einzelfall unterliegt. 

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die Informationen der bestehenden techn. Versorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe BWB werden zur Kenntnis genommen.

Generell erscheint die Möglichkeit einer Versickerung von Regenwasser aufgrund der zur Verfügung stehenden Freiflächen auf dem Vorhabengrundstück möglich.

Im Zuge der Plankonkretisierung wird, im Einvernehmen mit der Wasserbehörde des Landes Berlin und den Berliner Wasserbetrieben, eine Entwässerungskonzeption erarbeitet werden.

Die Entwässerungskonzeption ist Gegenstand des nachgelagerten Bauantrages.

Vgl. auch Schreiben der Berliner Wasserbetriebe vom 26. April diesen Jahres, lfd. Nummer 3.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 10, Gemeinsame Landesplanungsabteilung, Schreiben vom 28.4.2006

Die Mitteilung der Ziele, Grundsätze und sonstigen Erfordernisse der Raumordnung erhielten Sie mit Schreiben vom 12.1.2006. Darüber hinausgehende Hinweise zu Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, insbesondere zur Vermeidung von Mehrfachprüfungen auf verschiedenen Planungsebenen, können nicht gegeben werde, da für das Plangebiet bisher keine raumordnerische Umweltprüfung, z. B. in einem vorlaufenden Raumordnungsverfahren, durchgeführt worden ist.

Die gemeinsame Landesplanungsabteilung ist im Aufstellungsverfahren als Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB nochmals zu beteiligen, um die Anpassung des Plans an die Ziele der Raumordnung festzustellen.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise der GL werden zur Kenntnis genommen.

Innerhalb des angeführten Schreibens vom 12.1.2006 werden lediglich allgemeine Aussagen getroffen, ein spezieller Bezug zum vorliegenden B-Plan war jedoch nicht Gegenstand des Schreibens.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 11, BVG Berliner Verkehrsbetriebe, Schreiben vom 4.5.2006

Vorsorglich weisen wir unseren Omnibuslinienverkehr im Zuge der – Schillstr. / Lützowplatz / Klingelhöferstr. / Von-der-Heydt-Str. / Lützowufer -, hin.

Sollten im Zusammenhang mit Ihrem Bauvorhaben Maßnahmen erforderlich werden, die den Omnibuslinienverkehr beeinträchtigen, bitten wir Sie, Ihrerseits bei notwendigen Umleitungen 10 Wochen bzw. Haltestellenverlegungen 10 Tage vor Baubeginn einen Ortstermin mit unserem Herrn Kruse unter der Tel.-Nr. 256 29136 anzuberaumen.

Ein Exemplar der uns zugestellten Zeichnungen senden wir Ihnen, mit unseren Eintragungen versehen, wieder zurück.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Die Hinweise der BVG werden zur Kenntnis genommen.

Baubedingte Umleitungen und oder Haltestellenverlegungen sind nicht Gegenstand des BauGB.

Die Planung wird nicht geändert.

Lfd. Nr. 12, BA Mitte – UmNat 20, Schreiben vom 28.4.2006

Nach Prüfung der eingereichten Unterlagen und Ortsbesichtigung wird festgestellt, dass seitens des Fb Umwelt keine Bedenken gegen die Intentionen des Plans bestehen. Das Erstellen von weiteren Fachgutachten ist aus unserer Sicht nicht angezeigt.

Informationen zur Altlastensituation ergehen gesondert.

Stellungnahme des Bezirksamtes:

Wird zur Kenntnis genommen.

Vgl. Stellungnahme von UmNat 315, Schreiben vom 16.5.2006, lfd. Nr. 1.

Die Planung wird nicht geändert.

BLN Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e. V. Schreiben vom 14.9.2006

In der Begründung gibt es unter 2.3 einen Abschnitt „Planungsvorgaben“ mit einem Unterpunkt „Landschafts- einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin - LaPro Berlin“. Beide übergeordnete Planungsvorgaben sind hier nicht dargestellt!

Dafür sind unter o. g. Unterpunkt die Aussagen des festgesetzten Landschaftsplans beschrieben, der einen Ziel-BFF von 0,6 entsprechend der baulichen Nutzung ausweist.

Diese festgesetzte Planungsvorgabe des L-Plans spielt offensichtlich bei der Neuplanung keinerlei Rolle, stattdessen wird auf stark verdichtete Neubebauungen von Klingelhöfer und Köbisdreieck bin hin zum Tiergartenviertel Bezug genommen. Diese stellen jedoch im Gegensatz zu einem festgesetzten L-Plan keine rechtlich geltenden übergeordneten Planungsvorgaben dar.

Auch wenn es richtig ist, dass bauliche Verdichtungen möglichst im Innenstadtbereich erfolgen sollten, sind doch bekanntermaßen die Nachhaltigkeitserfordernisse zu berücksichtigen (vgl. EU und Nachhaltigkeitsrat der Bundesregierung). Das bedeutet auch hier möglichst wenig Versiegelung oder bei notwendiger zusätzlicher Versiegelung auf jeden Fall Kompensationsmaßnahmen (vgl. auch LaPro). Hierfür ist der planerisch bereits festgesetzte BFF-Wert als Zielwert bestens geeignet.

Welcher BFF wird denn durch die dargestellte Neuplanung erreicht? Dies ist nirgends in der Begründung zum B-Plan zu finden. Und vor allem: wie lässt sich ein möglichst hoher BFF hier erreichen?

Auf Seite 10 der Begründung wird zur Nichteinhaltung der geltenden planerischen Vorgaben des L-Plans festgestellt, dass Aussagen eines L-Plans denen eines B-Plans nicht widersprechen dürfen. Es gilt jedoch in der Planungshierarchie die umgekehrte Reihenfolge: Aussagen eines B-Plans dürfen denen eines L-Plans nicht widersprechen.

Belange der Landschaftsplanung sollten nicht (S. 11) sondern müssen berücksichtigt werden!

Auch die lapidare Feststellung ohne jegliche Diskussion und Erläuterung (S. 10), dass die Festsetzung des L-Plans in diesem Bereich folglich (!!!) dem B-Plan angepasst werden muss, ist gelinde gesagt ein Unding.

Um den festgesetzten BFF wenigstens annähernd zu erreichen und um die angestrebte Verdichtung entsprechend den Vorgaben des LaPro zu kompensieren, fehlen auf jeden Fall im vorliegenden Entwurf ökologische Festsetzungen:

1.       Die Dächer der Gebäude müssen extensiv begrünt werden. (Durch Dachbegrünungen würde auch die Problematik des Niederschlagswassers entschärft - s. Stellungnahme SenStadt VIII D). (nein)

2.       Die Flächen über den Tiefgaragen müssen extensiv begrünt werden, Erdauftrag mind. 80 cm (zu Niederschlagswasser s. o.). (unter dem Gartenbereich ist keine TGA, der Hof ist überwiegend versiegelt.)

3.       Fassaden der Gebäude müssen begrünt werden. (städtebaulich / architektonisch nicht gewünscht)

4.       Baumpflanzungen müssen festgesetzt werden: je 100 qm nicht überbaubarer Fläche mind. ein heimischer Laubbaum, StU 16/18. Baumbestände sind weitestgehend zu erhalten und entsprechend einzubeziehen. (o.k., prüfen)

5.       Sollte es nicht-unterirdische Stellplätze im Gebiet geben, so sind diese ebenfalls zu begrünen (je 4 Stellplätze 1 Baum). (o.k., prüfen mit GRI)

Wir erwarten entsprechende Ergänzungen der Festsetzungen.

Wir erwarten ferner auf dieser Grundlage die Darstellung der Berechnungen des hier erreichbaren größtmöglichen BFF-Wertes.

Auch die Aussagen des LaPro müssen als übergeordnete Planungsvorgaben dargestellt und ggf. die o. g. ökologischen Festsetzungen entsprechend ergänzt werden.

Abwägung

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan und der dazugehörige Umweltbericht werden entsprechend ergänzt

Es ist vom Gesetzgeber festgelegt, dass sich festgesetzte Bebauungspläne und Landschaftspläne nicht widersprechen dürfen. Wird in einem Landschaftsplan ein BFF-Faktor festgesetzt, der aufgrund der Festsetzungen eines Bebauungsplanes in Hinsicht auf das Maß der baulichen Nutzung nicht mehr eingehalten werden kann, so ist dieser Faktor durch die zuständige Fachbehörde entsprechend den Ausweisungen des Bebauungsplanes anzupassen.

Für den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 1-41VE bedeutet das folgendes:

Der festgesetzte Landschaftsplan II-L-11 setzt für den Geltungsbereich einen BFF-Faktor von 0,6 fest. Bei der Aufstellung des Landschaftsplanes II-L-11 wurde das bestehende Baurecht geprüft und dabei der gültige B- Plan II-60 berücksichtigt. Bei der Bestimmung des Zielwertes BFF 0,60 wurden die Aussagen vom B-Plan II-60, die aktuelle Art der Nutzung (damals Wohnen) und die Überbauung zugrunde gelegt. Aufgrund der stadträumlichen Lage des Geltungsbereiches gilt diese Festsetzung als überholt. Auf dem Grundstück Lützowplatz 2-18 wird ein dem Standort angemessenes innerstädtisches Vorhaben entwickelt. In Hinblick auf die Festsetzungen des Landschaftsplanes II-L-11 ist eine Modifizierung notwendig. Diese wird in Zusammenarbeit mit der zuständigen Fachbehörde erarbeitet. Die notwendige Anpassung des Landschaftsplanes II-L-11 in Bezug auf den für den Geltungsbereich festgelegten BFF-Wert erfolgt nach Festsetzung des Bebauungsplanes.

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan befindet sich noch in einen frühen Verfahrensstand. Der vorliegende Umweltbericht bezieht sich auf den Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Stand vom 03.04.06. Er wird im Laufe des Verfahrens entsprechend fortgeschrieben.

Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 Bau GB sind nach gegenwärtigem Kenntnisstand, möglicherweise mit Ausnahme des Schutzgutes Fauna, keine besonderen Empfindlichkeiten einzelner Schutzgüter zu erwarten. Eine Umweltprüfung gemäß den Anforderungen des § 2 Abs. 4 BauGB wird im Rahmen des weiteren Verfahrens in Abstimmung mit dem Bezirksamt durchgeführt. Erst im Ergebnis dieser Untersuchungen können detailliertere Angaben zu den einzelnen Schutzgütern und ggf. erforderliche Ausgleichs- und/ oder Ersatzmaßnahmen definiert werden.

Die Notwendigkeit von textlichen Festsetzungen wird mit der zuständigen Fachbehörde diskutiert bzw. erarbeitet.

Die Planung wird nicht geändert

Deutsche Telekom AG, T-Com Schreiben vom 4.9.2006

Im Planbereich befinden sich Telekommunikationsfinien (TK‑Linien) der Deutschen Telekom AG. Im Zuge der Umsetzung städtebaulicher Interessen müssen TK‑Linien in öffentlichen Wegen gesichert, verändert oder verlegt werden. Aus dem beigefügten Lageplan können Sie die zu berücksichtigenden TK‑Linien ersehen.

Offenkundig kommt es im Bereich Lützowufer/Lützowplatz zu Kollisionen. Nach dem Planentwurf steht die bisherige Verkehrsfläche in der sich TK‑Linen befinden, nicht mehr als öffentliche Verkehrsfläche zur Verfügung. Die notwendige Einziehung der Verkehrsfläche und Veräußerung an den Vorhabenträger erfolgt ursächlich nicht aus Gründen der Wegebaulast, sondern ist das Ergebnis einer Drittanforderung. Aus diesem Grunde besteht für die TK‑Linien der Deutschen Telekom AG im Bereich Lützowufer/Lützowplatz keine Folgepflicht gemäß § 72 Telekommunikationsgesetz. Die Finanzierung ist im Bebauungsplan sicherzustellen.

Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Eine ca. 15 qm große Fläche (öffentliches Straßenland) im nordöstlichen Planbereich ist durch den Vorhabenträger aus Landeseigentum zu erwerben.

Die angesprochenen Sachverhalte werden mit dem Vorhabenträger im weiteren Verlauf geklärt. Verbindliche Regelungen zur Übernahme der Kosten wird der Durchführungsvertrag enthalten.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 1 Norbert Hartz, Schreiben vom 14.9.2006

Was mir Sorgen bereitet ist die Tatsache, dass es bisher wohl noch keinerlei Planung über die wirtschaftliche Versorgung dieses Grundstücks gibt.

Der 16 m breite Streifen, welcher laut Planung als Grünzone ausgewiesen ist, kommt dann nicht als "Wirtschaftsweg" in Betracht. Entweder Grünzone oder Versorgungsweg.

Nach meiner Einschätzung und das ist der Grund meiner / unserer Besorgnis, bietet sich einzig der 10 m breite Streifen ‑ Abstandfläche zu unserem Grundstück dafür an.

Wenn sich diese Bedenken realisieren würden, hätte das zur Folge, dass die zwangsläufigen Geräusche der Fahrzeuge, welche für die Gesamtversorgung eines solchen Grundstücks mit dieser Gewerbefläche, evtl. auch ein Hotel und der Wohnfläche zu hören wären, unsere Lebensqualität erheblich verringern würde. Ebenso würde dadurch der Wiederverkaufwert der Wohnung erheblich sinken.

Die Geräusche würden einmal direkt und völlig ungehindert auf unser Grundstück in unsere Wohn- und Schlafzimmer dringen und gleichzeitig würden die Schallwellen, nach dem Aufprall auf das neu errichtete, ca. 25, m hohe Gebäude anschließend den gleichen Weg gehen, so dass wir je nach Nutzung 24 Stunden am Tage mit einer ungeheueren Geräuschflut leben müßten.

Diese Abstandfläche würde darin zu einer viel befahrenen Straße mit nahezu öffentlichem Charakter werden.

Noch eine Anregung:

Die Zufahrt zu der Tiefgarage sollte über das Lützowufer aus erfolgen, denn wenn die Ausfahrt auf das Lützowufer führt, muß der Fahrzeugführer direkt auf den Lützowplatz einfahren, was, wie ich aus jahrzehntelanger Erfahrung weiß, nicht immer ungefährlich ist, da hier zwei Fahrzeugströme teilweise mit hoher Geschwindigkeit herannahen.

Abwägung

Die verkehrliche Anbindung der Neubebauung wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen.

Der angesprochene 10m breite Grenzsteifen im westlichen Planbereich ist in der Planung als Grünfläche vorgesehen, die den angrenzenden Wohnungen zugeordnet wird. Eine zusätzliche Erschließung des Grundstückes ist nicht geplant und wäre an dieser Stelle auch nicht sinnvoll.

S. o.: Die verkehrliche Anbindung der Neubebauung – auch in Hinblick auf die Erschließung der geplanten Tiefgarage - wird derzeit durch das Büro GRI untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen.

Die Planung wird nicht geändert.

Hochtief Facility Management, Schreiben vom 14.9.2006

Mit beiliegender Verwaltervollmacht zeigen wir unsere Tätigkeit als Propertymanager für das Objekt Wichmannstraße 24/ Schillstraße 9‑10 an. Im Namen der Volksfürsorge 1. Immobilien AG & Co. KG legen wir vorsorglich gegen die o.g. Baumaßnahme Widerspruch ein.

Aufgrund der geplanten Bebauung haben wir Bedenken, dass der Zugang zu unserer Liegenschaft nicht mehr gewährleistet werden kann und insbesondere die Tiefgarageneinfahrt behindert werden könnte.

Wir bitten daher um konkrete Informationen zu dem geplanten Bauvorhaben, zur Bauzeit, und über eventuelle Beeinträchtigung der Nachbarschaft.

Abwägung

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird voraussichtlich Ende März 2007 vorliegen.

Es kann jedoch heute festgestellt werden, dass die bestehenden Zugänge und die Einfahrt zur Tiefgarage des Gebäudes Ecke Wichmannstraße 24 / Schillstraße 9-10 durch die künftige Anbindung der TG an die Wichmannstraße nicht beeinträchtigt werden.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 14.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger reichen wir im Auftrage die nachfolgenden Unterlagen ein. Insbesondere für die nachfolgenden Punkte protestieren zahlreiche Bewohner, Mieter, Eigentümer von selbstgenutzten Wohnungen aus dem nachbarschaftlichen Umfeld:

1) Baumschäden mit 64 Unterschriften

2) zu erwartende Lärmbelästigung mit 62 Unterschriften

3) Wirtschaftliche Folgen für das Quartier mit 66 Unterschriften

4) Abgasbelästigung , insb. Tiefgarage mit 68 Unterschriften

5) sinnloser Abriss für Leerstand mit 71 Unterschriften

6) Wohnlage zwischen Gewerbeeinheiten mit 65 Unterschriften

7) Verkehrs‑Park‑Chaos mit 71 Unterschriften

8) Bauschäden an umliegenden Objekten mit 69 Unterschriften

Daneben leiten wir insgesamt 28 individuelle Stellungnahmen zum obigen Bebauungsplan weiter.

Anlage:

Zur geplanten Bebauung der Grundstücke Lützowufer 20 ‑ 23, Lützowufer 2 ‑ 18 und Wichmannstraße 1 ‑ 3, die in dem Entwurf 1‑41 VE dargestellt wird, teilen wir Ihnen im Folgenden unsere Bedenken mit und fordern eine Versagung.

Schon im Vorfeld wird möglicherweise gegen normierte Grundsätze der Bauleitplanung (Baugesetzbuch) verstoßen und das Vorhaben nicht mit den stadtentwicklungspolitischen Zielen des Planwerks Innenstadt (Amtsblatt für Berlin 49. Jahrgang Nr. 41), den Leitbildern und Grundsätzen der Agenda 21 und Stadtforum 2020 in Einklang gebracht.

Das Planwerk Innenstadt will der Abwanderung aus der Innenstadt entgegenwirken. Bleibewillige Bewohner der Innenstadt sollen unterstützt werden, bauliche Maßnahme sollen vorrangig die Verbesserung der Wohn- und Lebenssituation der vorhandenen Wohnbevölkerung im Auge haben und die Schaffung einer neuen Wohn‑Innenstadt soll in einem Prozess mit den vorhandenen Bewohnern entwickelt werden.

Das Planwerk Innenstadt will eine durchmischte Wohnbevölkerung sichern durch:

Sicherung des Wohnungsbestandes, seine behutsame Anpassung an neue Standards und Wohntypologien bei einer ausgewogenen Mietgestaltung.

Das Planwerk Innenstadt will durch Wohnungsneubau den Bestand kleinteilig ergänzen, attraktive Wohnangebote für die vorhandene Bevölkerung schaffen und durch neue Wohntypologien ,Neubürgern' die Integration in eine vorhandene Bevölkerungsstruktur erleichtern.

Tenor aller Aussagen und Zielvorgaben des Planwerks Innenstadt, der Agenda 21 und des Stadtforums 2020 ist:

Förderung des Wohnens in der Innenstadt, Abrisse von Wohnungen und damit auch Segregationstendenzen vermeiden, Förderung stabiler Wohnquartiere, Sicherung des bezahlbaren Wohnbestandes in der Innenstadt, behutsame Anpassung an neue Standards u. dgl. mehr.

"Nach den Erfahrungen der letzten sechs Jahre", so das Planwerklnnenstadt, „scheint es aus ökonomischer und sozialer Sicht sinnvoll, das bisherige vorherrschende Mischungsverhältnis von 20: 80 (Wohnen gegenüber Büronutzung) zu verändern und eine verstärkte, in der Mehrzahl der Fälle überwiegende Wohnnutzung vorzusehen Es stärkt die verbindende Innenstadtstruktur um den Tiergarten, die Struktur der City‑West und der historischen Innenstadt, es kommt o h n e Abrisse von Wohnungen aus.“ Es verwendet die Methode der kritischen Rekonstruktion.

Diese Vorgaben werden mit dem jetzt vorgelegten Bebauungsplan 1‑41 VE schlichtweg vollständigst konterkariert.

Die Firma DIBAG Industriebau AG ‑ im vorliegenden Verfahren der Vorhabenträger ‑ gehört zu der bundesweit agierenden Doblinger Unternehmensgruppe. Die Gesellschaften der Doblinger Unternehmensgruppe übernehmen nahezu sämtliche Aufgaben rund um die Immobilie‑ Gewerbe ‑ und Industriebau, Wohnungen, Seniorenstifte, Tiefkühllogistik, Liegenschaften, kaufmännische und technische Verwaltung, lmmobilienfonds.

Für das Land Berlin ein sehr wichtiger Investor, der seit Jahren an vielen innerstädtischen Projekten bereits beteiligt war. Daraus erklärt sich vermutlich der massive politische Wille, die Bestandsbauten, für die seinerzeit 15 Millionen € öffentliche Fördermittel geflossen sind und von den Mietern selbst erhebliche finanzielle Mittel durch zinslose Mieterdarlehen geleistet wurden, unter Verletzung des Abwägungsgebotes abreißen zu lassen, um diese dann durch überdimensionierte Hotel‑/ Geschäfts‑ und Bürobauten zu ersetzen.

Im einzelnen ist an dem B‑Plan insbesondere folgendes zu bemängeln:

1. PLANUNGSGEGENSTAND

1. Anlass und Erforderlichkeit

Kommentar:

Die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im August 2003 vorgenommene Rechtskontrolle des ursprünglichen Bebauungsplanentwurfs II ‑ 141a ‑ Sicherung der Wohnnutzung ‑, der jetzt durch BA‑Beschluß vom 07. Februar 2006 verworfen wurde, stützt sich ausschließlich auf das Gutachten des Rechtsanwalts Dr. Bertrand Malmendier vom 05. August 2003. Dieser bezieht sich andererseits in seiner Expertise hinsichtlich des baulichen Zustands der auf dem Grundstück bestehenden Gebäude und des Kosten‑/Nutzenverhältnisses offensichtlich nur auf das baugutachterliche Untersuchungsergebnis der CRP Ingenieurgesellschaft Berlin, das in dem vorliegenden Planungsverfahren Erwähnung findet und als Entscheidungsgrundlage dient.

Auftraggeber und Nutznießer beider Gutachten ist die Eigentümerin selbst

-          Beide Gutachten suggerieren augenscheinlich dem Senat/Bezirk, die gutachterlichen Aussagen seien das Evangelium, also unumstößlich und die Einholung unparteiischer Gutachten deshalb überflüssig.

-          Vor dem Hintergrund der Geschehensabläufe im Vorfeld spricht einiges dafür, dass der Vorhabenträger den wirtschaftlichen Wert des Grundstücks für die Zukunft dadurch steigern will, dass er die gemeindliche Planungsbefugnis und Planungshoheit zur Produktion von Bodenwertsteigerungen missbräuchlich instrumentalisiert, durch Umwandlung von Wohn‑ in Gewerbeflächen.

-          Es sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und zu bewerten. Dies ist offensichtlich nur ungenügend geschehen. Ein unparteiisches Gegengutachten, das im Rahmen der planerischen Willensbildung eine sachgerechte und objektive Abwägung zwischen öffentlichen und privaten Belangen erst möglich macht, fehlt. Es würde mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu anderen Ergebnissen führen.

-          Der Bezirk kann sich bei seiner Entscheidungsbefugnis durch Gründe der städtebaulichen Ordnung nicht allein von der Förderung privater Interessen leiten lassen, auch wenn diese letztlich für einen Einzelfallbebauungsplan den Anstoß gegeben haben.

Eine Verletzung des Abwägungsgebots macht einen Bebauungsplan unwirksam.

2.2 Bestand ‑ ReaInutzung und Eigentumsverhältnisse

Kommentar:

-          Wenn im Zusammenhang mit dem Ankauf der kleinen Fläche öffentlichen Straßenlandes vom Land Berlin oder auch zu einem früheren Zeitpunkt dem Vorhabenträger eventuell versprochen wurde, die wirtschaftlichen Verwertungsmöglichkeiten seiner Liegenschaften zu verbessern, damit ihm daraus ein erheblicher wirtschaftlicher Vorteil erwachsen wird, und eine Vereinbarung regelt, dass ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll, damit durch dessen Festsetzung der Bodenwert seiner Liegenschaften in dem versprochenen Umfang gesteigert wird, läge klar ein Missbrauch der gemeindlichen Planungsbefugnis vor.

-          In diesem Zusammenhang sollte ‑ wenn auch nicht Gegenstand des Planungsverfahrens ‑ geprüft werden, ob das Grundstück seinerzeit an der Dienst‑ und Fachaufsicht vorbei weit unter Wert verkauft wurde und tatsächlich ausgeschlossen werden kann, dass es sich bei dem Verkauf nicht möglicherweise um eine unerlaubte Beihilfe des Landes Berlin an einen einflussreichen Investor handelt.

2.3 Planungsvorgaben

Kommentar zum Denkmalschutz:

-          Die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege blieben erkennbar unberücksichtigt.

-          Es sollten daher sofort vorbereitende Untersuchungen eingeleitet und Materialen gesammelt werden, die eine sachgerechte Abwägung zwischen den privaten und den öffentliche Belangen auf diesem Sektor ermöglichen. Hierzu gehören insbesondere das Einholen eines unabhängigen Gutachtens und die Einbeziehung des Landesdenkmalrates als beratendes Organ der Obersten Denkmalschutzbehörde

-          Ergreifung geeigneter Maßnahmen, die eine Veränderung während des Prüfungsverfahrens an den Bestandsbauten verhindern.

II. PLANINHALT

1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Kommentar:

Die gravierenden Baumängel, die eine Sanierung der Bestandsbauten unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten ausschließen sollen, basieren lediglich auf ein parteiisches Gutachten, das ausschließlich die Interessen des Auftraggebers berücksichtigt. Es kann wegen fehlender Vergleichsmöglichkeiten nicht objektiv geprüft und zwischen den widerstreitenden Interessen ermessensfehlerfrei abgewogen worden sein. Vom Vorhabenträger wird zwar behauptet, dass aufgrund der schlechten Bausubstanz aus wirtschaftlichen Gründen ein Abriss der vorhandenen Bebauung mit anschließender Neubebauung erforderlich sei, um eine angemessene Nutzung auf Dauer zu gewährleisten. Einen Alternativplan gibt es von Seiten des Investors nicht. Hier spielen ausschließlich Renditesteigerungen durch gewerbliche Nutzung eine dominierende Rolle.

Die DIBAG hat in Kenntnis der vorhandenen Mietverhältnisse und in Kenntnis des Zustands der Gebäude ‑ dass kann unterstellt werden ‑ das Erbbaupacht-Grundstück vom Liegenschaftsfonds erworben. Beide Tatsachen werden die Höhe des Kaufpreises beeinflusst haben. Wenn sie sich hinsichtlich der wirtschaftlichen Erwartungen wegen des Ausmaßes der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen bezüglich der Wirtschaftlichkeit verkalkuliert haben sollte, trägt sie dennoch das Risiko ihrer Fehleinschätzung. Der Vorhabenträger instrumentalisiert nunmehr offensichtlich das Planungsverfahren, um durch Abriss und Neubau die Rentabilität zu steigern und einen wirtschaftlichen Nutzen zu erzielen, der ihm zum Zeitpunkt des Erwerbs nicht zustand.

Hier dürften allein spekulative Interessen ausschlaggebend gewesen sein.

Es wird als übergeordnete Vorgabe für die Neubebauung erneut der Leitgedanke der Stadtreparatur angeführt. Nach dem Planwerk Innenstadt (Amtsblatt 49. Jahrgang Nr. 41), dem die Stellung einer überbezirklichen Planungsvorgabe zukommt, sollen gerade Abrisse weitgehend vermieden werden; speziell für die Innenstadtstruktur Tiergarten sollen nach der Methode der kritischen Rekonstruktion Abrisse von Wohnungen nicht vorgenommen werden.

3.2.3.3 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung

Kommentar:

Der teilweise Leerstand der vorhandenen Gebäude ist allein durch den Vorhabenträger herbeigeführt und beabsichtigt. Es gab genügend Mietinteressenten, die alle durch die DIBAG abgelehnt wurden, um mit dem Leerstand das Bezirksamt von der wirtschaftlichen Lage her zu überzeugen. Durch eine ordentliche Bewirtschaftung der Wohnanlage wären Verluste vermeidbar gewesen. Allein der monatliche absichtlich herbeigeführte Mietausfall dürfte sich jetzt bei 30.000,‑ € bewegen. Nach Einschätzung der jetzigen Mieter und nach privater Begehung von Baufachleuten gibt es keine gravieren Mängel, die nicht durch eine angemessene Sanierung zu beheben sind. Der Senatsbaudirektor i.R., Dr. Hans Stimmann hat schon im Jahr 2001 keine gravierenden Baumängel diagnostiziert.

3.2.6 Allgemein verständliche Zusammenfassung

Kommentar:

Mit einer starken Beeinträchtigung des Wohnumfeldes der in unmittelbarer Nähe lebenden Anwohner durch Abgase und Lärmbelästigungen infolge der im Mischgebiet M2 zulässigen dauerhaften Nutzung von Schank‑ und Speisewirtschaften und Betriebe des Beherbergungsgewerbes einschließlich des damit verbundenen Pkw‑ Bus‑ und Lieferwagenverkehrs auf dem Innenhof ist - speziell auch in den beiden Nebenstraßen - der Wichmannstraße mit der dahin beabsichtigten Tiefgarageneinfahrt und dem Lützowufer - mit der Tiefgaragenausfahrt zu rechnen.

Das bisher mit etwa 80 PKW‑Fahrten /Stunde relativ gering genutzte Lützowufer wird durch die dann sich ergebenen Einfädelungsversuche zum Lützowplatz hin, ein ständiges Verkehrsproblem werden. Eine Signalanlage dürfte die Folge sein.

Durch den geplanten Bau einer 2‑geschossigen Tiefgarage mit nahezu 200 Plätzen und zusätzlichen Mieterkellerräumen ist mit ständigem Geräusch und Autoabgasen zu rechnen, denen nur mit höchsttechnischen Anforderungen und Lösungen begegnet werden kann.

Durch Aushubarbeiten für die 2‑geschossige Tiefgarage, mit bis zu 8 m Tiefe, können möglicherweise die Wurzeln der auf dem Nachbargrundstück stehenden 30‑ 50 Jahre alten Bäume beschädigt werden und diese infolge Instabilität eine Gefahr für Menschen und Sachen werden oder absterben.

Die Belange der in unmittelbarer Nähe lebenden Anwohner sind unter dem Gesichtspunkt des Umweltschutzes und weitergehender Bauschäden an deren Objekten umfassend zu berücksichtigen.

3.3 Begründung der einzelnen Festsetzungen

3.3.1 Art der baulichen Nutzung

3.3.2 Maß der baulichen Nutzung

3.3.3 Überschaubare Grundstücksfläche, Zahl der Vollgeschosse

Kommentar:

Der Bebauungsplan berücksichtigt ausschließlich die Belange des Vorhabenträgers zulasten der langjährigen Mieter und natürlich der Anwohner im unmittelbaren Umfeld. Hier leben über 300 Familien, die nicht nur während der 24 monatigen Bauzeit, sondern auch danach grundlegend in ihren Bürgerrechten nach Licht, Luft und Sonne und Vermeidung unnötiger Umweltbelästigung eingeschränkt werden. Der beantragte Abriss und der überdimensional geplante Büro/Gewerbeneubau wird in Anbetracht des 1,8 Millionen m2 großen Büroleerstandes in Berlin als unnötig empfunden.

Es mangelt hier grundsätzlich und offensichtlich an einer gerechten Abwägung zwischen den öffentlichen und privaten Belangen.

Zusammenfassung:

Die zuständigen Abteilungen des Senats und des Bezirkes missverstehen sich offensichtlich als Dienstleister zur planungspraktischen Umsetzung der von ausschließlich wirtschaftlichen Einzelinteressen vorgegebenen Konzepte, sollten aber im Interesse der Bürger ‑ gemeinsam mit den gewählten Volksvertretern ‑ Sorge tragen, dem Allgemeinwohl gegenüber der uneingeschränkten Durchsetzung von Sonderinteressen Geltung zu verschaffen.

Es ist zu beklagen, dass die Eigentümerin des Grundstücks nur die Verwertungsaspekte ihrer Immobilie im Blick hat und sie sich ihrer sozialen und moralischen Verantwortung, die sie gegenüber den Mietern haben sollte, entzieht. Es müsste uns allen bewusst sein, dass die Wohnung nicht bloß ein Investitionsobjekt und Wirtschaftsgut, eine einfache Ware, die auf dem freien Markt nach Angebot und Nachfrage gehandelt wird, sondern vielmehr ein soziales Gut ist, das es vordringlich ‑ auch mit den Mitteln des Planungsrechts ‑ zu schützen gilt. Es stellt sich auch die Frage nach der politischen, moralischen und juristischen Mitverantwortung des Senats/Bezirks, weil seinerzeit durch fehlerhaftes Verhalten versäumt wurde, den Bebauungsplanentwurf (B‑Plan) von 1989 zur Wohnbausicherung weiter zu bearbeiten. Dem Vorhabenträger wurde dadurch überhaupt erst die Möglichkeit geschaffen, seine Neubauabsichten ‑ wie im Bebauungsplanentwurf ausgewiesen ‑ zu artikulieren.

Mit dem Bebauungsplanentwurf wird aus unserer Sicht gegen normiertes Recht verstoßen. Der Bebauungsplanentwurf leidet in weiten Teilen an einem Abwägungsmangel, da die zwingend vorgeschriebene Abwägung gern. § 1 Abs. 7 BauGB, wonach die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen sind, überhaupt nicht oder nur völlig unzureichend stattgefunden hat. Eine Verletzung des Abwägungsgebotes ist insbesondere in dem völligen Fehlen objektiver Entscheidungsgrundlagen (unparteiische Gutachten) zu sehen. Die gern. § 1 Abs. 6 BauGB besonders zu schützenden Belange der Bevölkerung, des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und die Belange der Baukultur und des Denkmalschutzes wurden allein zu Gunsten des Vorhabenträgers zurückgestellt. Die Ziele und Vorgaben des Planwerks Innenstadt, die Leitbilder und Grundsätze der Agenda 21 sowie Stadtforum 2020 wurden nicht ausreichend beachtet.

Der Bebauungsplanentwurf in der vorliegenden Fassung wird deshalb von uns abgelehnt.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

Eine Verletzung des Abwägungsgebotes im Sinne des § 3 Abs. 2 sowie § 4 Abs. 2 BauGB liegt nicht vor.

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Beim Planwerk Innenstadt handelt es sich um eine der Abwägung unterliegende Zielvorgabe. Im vorliegenden Fall ist der Abriss sachlich gerechtfertigt und nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens.

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

zu 2.2

Der Erwerb der Straßenlandfläche (15m²) wurde noch nicht vollzogen. Auch ohne Veräußerung der benannten Fläche wäre das Vorhaben – angesichts der geringen Flächengröße von 15 m² - prinzipiell nahezu unverändert realisierbar. Die aufgeführten Vermutungen entbehren daher jeder Grundlage.

Die Einbeziehung der gegenwärtig noch öffentlichen Fläche ermöglicht eine klare Ecklösung.

zu 2.3

Die bestehende Bebauung unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht kein sachlich gerechtfertigtes und rechtlich begründbares öffentliches Interesse an der Einholung weiterer Gutachten. Der Eigentümer kann zum Erhalt der Bebauung nicht verpflichtet werden.

vgl. die o.g. Ausführungen zur Abrissentscheidung.

zu II.1:

vgl. die o.g. Ausführungen zur Abrissentscheidung.

vgl. die o.g. Ausführungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung.

zu 3.2.3.3

vgl. die o.g. Ausführungen zur Abrissentscheidung.

zu 3.2.6

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen

(ausführlicher nach Vorlage des Verkehrs- / Immissionsgutachtens)

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Der Abstand der Tiefgarage zum westlichen Nachbargrundstück beträgt 10,0 m. Der Gartenbereich wird nicht unterbaut. Der Schutz des Baumbestandes auf den Nachbargrundstücken ist vorbehaltlich weitergehender Untersuchungen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens gewährleistet.

Die erforderlichen Vorkehrungen zum Schutz der Bebauung auf den Nachbargrundstücken sind Gegenstand des bauordnungsrechtlichen Verfahrens im Rahmen der Abrissgenehmigung.

Die westlich an den Geltungsbereich anschließenden Grundstücke sind gemäß FNP  als Mischgebiet einzustufen. Die gültigen Bebauungspläne setzen ein MI fest (stimmt das?). Der vorliegende Bebauungsplan schließt daran mit einem Mischgebiet MI1 an, das ausschließlich dem Wohnen dient, ausnahmsweise sind Räume für freie Berufe zulässig. Zwischengelagert ist eine Gartenzone ohne Stellplätze oder deren Zufahrten. Hierdurch sind die Belange des Immissionsschutzes auf der Ebene des Bebauungsplanes umfassend berücksichtigt.

vgl. die o.g. Ausführungen zur Abrissentscheidung.

vgl. die o.g. Ausführungen zur Abrissentscheidung und zu Art und Maß der baulichen Nutzung.

Bürger 2 Uschi und Rüdiger Friedrichsen, Schreiben vom 14.9.2006

Mit dem Bebauungsplan sind wir nicht einverstanden! Zu Pkt. 2.2: Der Gutachter wurde von der Firma Dibag beauftragt und bezahlt!

Wir haben erhebliche Zweifel, dass eine Beseitigung der Mängel nicht wirtschaftlich ist. Der 60%igeLeerstand ist allein der Firma Dibag zu verantworten! Da es sich um interessante, bezahlbare Wohnungen handelt, könnte jederzeit eine vollständige Belegung und somit wirtschaftliche Betreibung der Wohnanlage erfolgen. Ein Neubau ist also in keiner Weise erforderlich!

Abwägung

zur Abrissentscheidung:

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 3 Angelika Sauermann, Schreiben vom 14.9.2006

Es darf kein Lieferverkehr über den Innenhof (Platanenallee) abgewickelt werden, wegen der vermieteten Wohnungen. Die Qualität leidet sehr.

Die Vermietung von Diskotheken oder lauten Restaurants, wäre wegen der vielen Wohnungen im Umkreis nicht in Ordnung.

Die Eigentumswohnungen im Karree sind durch die enorme Höhe des Neubaus sehr in Mitleidenschaft gezogen.

Abwägung

zur Verkehrserschließung:

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen. Es wird eine Erschließungsvariante erarbeitet, die mit der angrenzenden empfindlichen (Wohn-) Nutzung vereinbar ist.

(ausführlicher nach Vorlage des Verkehrs- / Immissionsgutachtens)

zu Nutzungskonflikten:

Durch die Umwidmung von Kerngebiet MK in Mischgebiet MI ist künftig von einer geringeren Belastung auszugehen, die Wohnfunktion wird darüber hinaus gestärkt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden folgerichtig in stärkerem Maß Berücksichtigung finden. Es wird keine zusätzliche, mit dem Wohnen unverträgliche Mehrbelastung geben. Die planungsrechtliche Sicherung von Gewerbe entlang des Lützowplatzes ist aufgrund des Verkehrsaufkommens sinnvoll. Gegenwärtig befinden sich Stellplätze ausschließlich ebenerdig, die Planung sieht demgegenüber eine Tiefgarage vor.

Es sind grundsätzlich nur solche Nutzungen zulässig, die nach ihrem Störgrad in einem Mischgebiet einzuordnen sind. Die Prüfung erfolgt im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit z.B. von Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 Bau NVO (TF 3) ist in jedem Falle eine Einzelfallentscheidung des Bezirks erforderlich. Es ist davon auszugehen, dass Diskotheken alleine wegen ihres Umfangs nicht unter die benannten Vergnügungsstätten fallen.

Grundsätzlich ist mit der Festsetzung eines MI und der inneren Nutzungsdifferenzierung dem vorsorgenden Immissionsschutz auf der Ebene des Bebauungsplans Genüge getan. Drüber hinaus erfolgt die innere Erschließung des MI2 zum einen unmittelbar über die Tiefgarage im inneren des Gebäudes, zum anderen über in Richtung Lützowplatz orientierte Foyers. Durch diese innere Organisation wird Immissionskonflikten vorgebeugt.

zur Bauhöhe:

Der vorliegende Entwurf wurde unter den drei Teilnehmern des Wettbewerbs u. a. auch wegen der positiven Bilanz hinsichtlich der Belichtung ausgewählt. Die Westseite des Innenhofs ist lediglich im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchgehend bebaut. In den darüber liegenden Geschossen gliedert sich die Bebauung in vier Wohntürme. Die offenen Zwischenräume zwischen den einzelnen Wohntürmen gewährleisten bei einer Breite von mindestens 5,90m zusätzlich eine ausreichende Belichtung des Innenhofs und gleichzeitig der Westseite der Bebauung im MI 2. Die Torgebäude an der Nord- und Südseite des Innenhofes sind lediglich dreigeschossig, so dass in diesen Bereichen ein guter Lichteinfall und gute Belüftungsverhältnisse gewährleistet sind. Von dieser Durchlässigkeit profitiert auch die benachbarte Bebauung. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt.

Eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungssituation für die westlich angrenzende Bebauung ist auch weiterhin gewährleistet. Die relevanten Bestimmungen des § 6 ‚Abstandsflächen‘ der Berliner Bauordnung werden eingehalten. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden (auch für die angrenzende Wohnbebauung) weiterhin gewährleistet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 4 Christine Barfi, Schreiben vom 14.9.2006

Neuer Plan ist nicht familienfreundlich, keine Spielplätze, zu wenig Terrassen und Gärten, viel zu groß, einfach überdimensioniert, Klientel: Schicky-Micky oder Millionäre!

Verdrängung der Altmieter (auch wir stehen unter Artenschutz!!!).

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Gemäß § 8 BauOBln müssen ausreichend große private Kinderspielplätze in der Regel auf dem Grundstück nachgewiesen und angelegt werden. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 5 Sergiu Ionesco, Schreiben vom 14.9.2006

Die neuen Pläne sind absolut kinderunfreundlich. Ich beobachte häufig spielende Kinder auch aus der Nachbarschaft in „unserer“ Anlage, weil es keine andere Alternative in dieser Gegend gibt. Spielende Kinder hätten in einer neuen Anlage nichts mehr zu suchen.

Abwägung

Gemäß § 8 BauOBln müssen ausreichend große private Kinderspielplätze in der Regel auf dem Grundstück nachgewiesen und angelegt werden. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Die Herstellung eines Spielplatzes in unmittelbarer Nähe durch den Vorhabenträger wird geprüft.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 6 Cornelia und Detlef Kretschmer, Schreiben vom 14.9.2006

Hiermit erheben wir gegen den auf oben genanntem Gelände geplanten Abriss und Neubau Einspruch.

1.) Bisher unzureichende Berücksichtigung und Zukunftsversorgung der derzeitigen Mieterschaft.

2.) Sollten Altmieter (wir sind z.B. seit dem 1.10.1983 hier wohnhaft) nicht wenigstens den Status von Fledermäusen haben? Als Greenpeace ‑ Mitglieder begrüßen wir natürlich einen derartigen Artenschutz, als zusätzliche Unicef ‑ Mitglieder treten wir jedoch auch für Menschenrechte ein.

3.) Bewusste Verdrängung von Otto Normalverbraucher und Familien durch extreme Grundrissgestaltung (wenn z. Zt. auch erst als Planungsvorschlag) und nicht mehr bezahlbare Mieten.

4.) Geplante Bauhöhe (25 Meter) verringert derzeitigen Sonnen‑ und Lichteinfall.

5.) Vorgesehener Innenhof (Platanenallee) darf nicht zur Straße mit Lieferverkehr werden (Feuerwehrzufahrten ausgenommen). Ruhe‑ und Erholungszone hat Vorrang.

6.) 75% der jetzigen Wohnfläche soll der Neubau wieder anbieten ‑ wir fordern 75% der derzeitigen Wohnungsanzahl nebst Wohnfläche.

7.) Die geplanten Wohnungen dürfen nicht indirekt zu Gewerberäumen werden, in dem man sie zu Praxen, Kanzleien usw. umfunktioniert. Unterwanderung eines Mischgebietes.

Abwägung

zu 1., 2., 3.:

zur Abrissentscheidung:.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

zu 4.:

zur Bauhöhe

Der vorliegende Entwurf wurde unter den drei Teilnehmern des Wettbewerbs u. a. auch wegen der positiven Bilanz hinsichtlich der Belichtung ausgewählt. Die Westseite des Innenhofs ist lediglich im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchgehend bebaut. In den darüber liegenden Geschossen gliedert sich die Bebauung in vier Wohntürme. Die offenen Zwischenräume zwischen den einzelnen Wohntürmen gewährleisten bei einer Breite von mindestens 5,90m zusätzlich eine ausreichende Belichtung des Innenhofs und gleichzeitig der Westseite der Bebauung im MI 2. Die Torgebäude an der Nord- und Südseite des Innenhofes sind lediglich dreigeschossig, so dass in diesen Bereichen ein guter Lichteinfall und gute Belüftungsverhältnisse gewährleistet sind. Von dieser Durchlässigkeit profitiert auch die benachbarte Bebauung. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt.

Eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungssituation für die westlich angrenzende Bebauung ist auch weiterhin gewährleistet . Die relevanten Bestimmungen des § 6 ‚Abstandsflächen‘ der Berliner Bauordnung werden eingehalten. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden (auch für die angrenzende Wohnbebauung) weiterhin gewährleistet.

zu 5.:

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen

(ausführlicher nach Vorlage des Verkehrs- / Immissionsgutachtens)

zu 6.:

Die Grundrisse werden derzeit überarbeitet mit dem Ziel, kleinere Wohneinheiten mit möglichst flexiblen Grundrissen, zu erhalten.

zu 7.:

Die lediglich ausnahmsweise Zulässigkeit von Räumen für Freie Berufe sichert die Flexibilität im Einzelfall und die Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten bei Bedarf räumlich zu verbinden. Die Bestimmung der Nutzungen als ausnahmsweise zulässig sichert gleichzeitig eine Einzelfallentscheidung des Bezirks im konkreten Fall. Eine Unterwanderung des Mischgebietes ist somit ausgeschlossen.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 7 Liviu Ionescu, Schreiben vom      2006

Meine Bedenken beziehen sich auf den Bau der Baugrube.

(Detaillierte Anmerkungen und Hinweise betr. erforderlicher Wasserhaltung (Grundwasserabsenkung), erforderlicher Spundwände, der Verankerung der Baugrubenwände und des Baumschutzes folgen.)

Abwägung

Die bautechnische Durchführung der Planung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Die Bedenken und Hinweise werden an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 8 Eleonora und Philipp Kabbani, Schreiben vom 11.9.2006

Die baugutachterliche Untersuchung der Wohnanlage durch die CRP Ingenieurgemeinschaft Berlin aus dem Jahr 2003 ist im Auftrag des Bauträgers Fa. DIBAG erfolgt. Das Prinzip der Unabhängigkeit ist hier verletzt worden. Somit müsste dieses Gutachten ungültig sein. Die 60% der Mieter die ausgezogen sind, haben es unter Zwang getan. Die verbleibenden 40%, ca. 30 Familien, wohnen dort und wollen dort unbedingt weiter wohnen bleiben. Adäquate Ersatzwohnungen in der Preiskategorie gibt es nicht.

Auch wenn der Bebauungsplan davon ausgeht, dass durch das Bauvorhaben die Stadtkasse der Stadt Berlin, der Boden/das Bodenwasser, das Klima, die Luft, die Flora und die Fauna etc. nicht beeinträchtigt werden, so wird aber im Vorfeld der Mensch sehr beeinträchtigt und um seine Rechte beraubt.

Es wird hier ganz klar humanes, urbanes und soziales Wohnen vernichtet.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 9 Thomas und Ingrid Steincke, Schreiben vom 9.9.2006

Die geplanten Baumaßnahmen beeinträchtigen mein Leben durch unzumutbare Geräuschbelästigung durch vermehrten Pkw und Lkw Verkehr. Verbunden damit ist unzweifelhaft eine vermehrte Schadstoffbelastung der Luft.

Die derzeitige Bebauungsform und Art des Grundstückes ermöglicht ein erholsames und ruhiges Wohnen zur weitgehend geschlossenen Hofseite der Wohnanlage hin.

Büroräume sowie Hotelbetriebe sind in dieser Gegend ausreichend vorhanden. Weiterer Leerstand sollte vermieden werden. Es besteht ansonsten die Gefahr, dass der Steuerzahler für Verluste herangezogen wird.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Es entstehen durch die vorliegende Planung keine Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung des Bezirks Mitte / der Stadt Berlin.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 10 Boris Schwarz, Schreiben vom 14.9.2006

Ich sehe in diesem B-Plan einen Verstoß gegen die städtebauliche Ordnung.

Es soll höher und enger gebaut werden, ...

... dabei ist der Spielplatz bzw. Fläche für die Kinder nicht vorgesehen.

Außerdem wurde an die Altmieter gar nicht gedacht, weil keine Vorschläge unterbreitet wurden.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Zwischen dem Bezirk und der DIBAG wurde mit Datum vom 31.03.2004 vereinbart, dass die DIBAG den Mietern bei der Suche nach ähnlich preiswertem Wohnraum in der Innenstadt hilft. Ein Vertreter der ‚Argus‘ als Mieterberater wurde eingesetzt - eine möglichst einvernehmliche Lösung wird angestrebt.

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Gemäß § 8 BauOBln müssen ausreichend große private Kinderspielplätze in der Regel auf dem Grundstück nachgewiesen und angelegt werden. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 11 Kathleen Lehmann, Schreiben vom 16.6.2006

Ich betreibe in der Wichmannstraße 24 ein Schreibbüro meines Gewerbes. Durch die genannten Beeinträchtigungen Lärmbelästigung, und verminderter Lichteinfall erfahre ich eine dramatische Wohnraumverschlechterung. Das Gewerbe ist an den Standort gebunden, daher ist eine Befürwortung für diese Maßnahmen untragbar!

Abwägung

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

(Art der baul. Nutzung südlich der Wichmannstraße, was setzt der BPL hier fest, Aussage ergänzen)

zur Bauhöhe:

Der vorliegende Entwurf wurde unter den drei Teilnehmern des Wettbewerbs u. a. auch wegen der positiven Bilanz hinsichtlich der Belichtung ausgewählt. Die Westseite des Innenhofs ist lediglich im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchgehend bebaut. In den darüber liegenden Geschossen gliedert sich die Bebauung in vier Wohntürme. Die offenen Zwischenräume zwischen den einzelnen Wohntürmen gewährleisten bei einer Breite von mindestens 5,90m zusätzlich eine ausreichende Belichtung des Innenhofs und gleichzeitig der Westseite der Bebauung im MI 2. Die Torgebäude an der Nord- und Südseite des Innenhofes sind lediglich dreigeschossig, so dass in diesen Bereichen ein guter Lichteinfall und gute Belüftungsverhältnisse gewährleistet sind. Von dieser Durchlässigkeit profitiert auch die benachbarte Bebauung. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt.

Das Gewerbe der Einwenderin befindet sich südlich des Geltungsbereichs. Die Sonneneinstrahlung wird durch das beabsichtigte Vorhaben daher nicht beeinflusst.

zur Verkehrserschließung:

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen..

(ausführlicher nach Vorlage des Verkehrs- / Immissionsgutachtens)

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 12 Ursula Guse, Schreiben vom 17.6.2006

Abriss und Neubau wird abgelehnt...

Es handelt sich um Geldverschwendung...

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers. Konflikte zwischen Vermieter und den Mietern sind auf der Basis des Privatrechts zu behandeln.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Es entstehen durch die vorliegende Planung keine Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung des Bezirks Mitte / der Stadt Berlin.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 13 Rosemarie Berndt, Schreiben vom 23.6.2006

Ich bin entsetzt von der beabsichtigten Abrissmaßnahme und Neubau. Das ganze steht erst seit 23 Jahren und ist tadellos erhalten. Umbau in Luxuswohnungen ist zu empfehlen, die in dieser Lage sehr gefragt sind und könnten vom Investor gut verkauft werden.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 14 Gisela und Saras Akinci, Schreiben vom 22.6.2006

Wir sind der Meinung, sie sollten diese Wohnanlage erhalten und restaurieren. Noch ein Bürogebäude wird hier nicht gebraucht.

Es gibt so viel leerstehende Gewerberäume in der Umgebung.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 15 Katharina Grohe, Schreiben vom 25.6.2006

Vernichtung von mit Steuergeldern gebautem Wohnraum u. a. zum Bau von Wohnraum in einem Preisbereich, den sich die jetzigen Mieter nicht leisten können, und in dem jetzt in unmittelbarer Nähe jetzt schon Wohnungen leer stehen.

Auch an Hotels, Büros und Geschäften besteht kein Mangel.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 16 Eva Lemke, Schreiben vom 16.6.2006

Unser Haus Wichmannstraße 24 ist auf Stelzen gebaut. Beim Rammen der Pfähle für die Wohnanlage Lützowplatz 2-18 haben sich bei mir und in den Nachbarwohnungen Risse in den Wänden gebildet. Weitere Risse bei Umsetzung der Planung werden befürchtet.

Abwägung

Die bauliche Durchführung der Planung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen zum Schutz der Umgebung getroffen.

Die Bedenken und Hinweise werden an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 17 Dr. Benedikt Helfer, Schreiben vom 27.6.2006

Ich stehe dem Bauvorhaben mit großen Bedenken gegenüber, weil ich nachteilige Entwicklungen in den oben angekreuzten Fragen (Abrissmaßnahmen, Baustelleneinrichtung, LKW-Verkehr, Umwelt, Baumbestand, Grünflächen, Auswirkungen des Neubaus auf mich/meine Wohnung, Sperrung der Zufahrtstraßen und weitere Behinderungen) befürchte. Außerdem bin ich freiberuflich mit großem Kundenkontakt in meiner Wohnung / Büro tätig und befürchte eine für meine Kunden unzumutbare Behinderung bei An-/ Abfahrt und Parkplatzsuche.

Abwägung

Regelung im Zusammenhang mit den konkreten Baumaßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen zum Schutz der Umgebung getroffen.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 18 Karl Schmitt, Schreiben vom 16.6.2006

Meine Bedenken beziehen sich auf Abrissmaßnahmen, Baustelleneinrichtung, LKW-Verkehr, Auswirkungen des Neubaus auf mich/meine Wohnung, Sperrung der Zufahrtsstraßen und weitere Behinderungen, wirtschaftliche Auswirkungen auf den Wohnwert, Mietpreisauswirkungen wie z. B. durch Baumaßnahmen und durch Modernisierungsaufwändungen (z. B. an den Giebeln).

Abwägung

Die bautechnische Durchführung der Planung sowie Regelung im Zusammenhang mit den konkreten Baumaßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen zum Schutz der Umgebung  getroffen.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 19 Peter Nitsch, Schreiben vom 14.9.2006

Die künftige „Hof“ - Straße erhält einen Baumbestand. Dieser Verbindungsweg soll gleichfalls für Hotellieferfahrzeuge für Lebensmittel, Getränke, Hotelwäsche usw., für die Müllentsorgung und sogar der Feuerwehr dienen, vielleicht auch für Reisebusse und Taxen! Es muss festgeschrieben werden, wegen der unmittelbaren Wohnbebauung dass vor 8’00 morgens, in der Mittagspause und nach 20’00 kein Verkehr mehr stattfindet. Auch am Wochenende nicht!

Abwägung

Die äußere verkehrliche Anbindung der Neubebauung an das Straßennetz wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen

(ausführlicher nach Vorlage des Verkehrs- / Immissionsgutachtens)

Bürger 20 Peter Nitsch, Schreiben vom 14.9.2006

1.

Im Rahmen des Anti-Diskriminierungsgesetzes vermisse ich für familiengerechteres, soziales Wohnen konkrete Kinderspielplätze auf dem Gelände bzw. im B-Plan. Dies muss festgeschrieben werden (Bestandsschutz).

2.

Bereits beim Bau des Objekts am Lützowplatz gab es Probleme bei der Baugrube der Tiefgarage. Zu viel Morast und Grundwasser. Die Tiefgarage Nr. 23 Lützowufer steht auch schon unter Wasser. Ein Eintreiben von Spundwänden würde diese Objekte der Nachbarschaft nachhaltig schädigen. Hier müssen Tiefbohrungen vorgenommen werden, um eine Machbarkeitsstudie für die 2-geschossige Tiefgarage zu erhalten - und zwar bevor der B-Plan abschließend behandelt wird.

3.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass Mieterkeller mit brennbarem Material oder mit Bevorratungscharakter wie Lebensmittel (Äpfel, Kartoffeln) usw. in einer Tiefgarage sein dürfen. Im B-Plan ist dies aber so vorgesehen. Da werden gesundheitliche Aspekte überhaupt nicht geprüft!

4.

Für mich gibt es keinen erkennbaren Grund eine GFZ von 3,4 oder mehr zu akzeptieren. Diese Werte sollen sich an § 17 Abs. 1 BauNVO orientieren.

5.

Für die 25 m hohen Wohngebäude ist eine Abstandsfläche von 0,4 zu wenig. Hier muß die Sonneneinstrahlung, Schattenbildung und der sinkende Wohnwert beachtet werden. Ich verlange, dass ein größerer Abstand als 10 m geplant wird, bis jetzt war es bei 14 m hohen Häusern 16 m Abstand zum Grenzzaun. Gefordert werden 18,7 m.

6.

Die wenigen Ersatzwohnungen bzw. Wohnfläche sollen im Mischgebiet M1 ausnahmsweise auch für freie Berufe gestattet werden. Dagegen spreche ich mich aus und verlange die Streichung dieser Ausnahmeregelung, da ansonsten hier noch weniger Familien innerstädtisch wohnen werden.

Abwägung

zu 1.:

Die Grundrisse werden derzeit überarbeitet mit dem Ziel, kleinere Wohneinheiten mit möglichst flexiblen Grundrissen, zu erhalten.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Gemäß § 8 BauOBln müssen ausreichend große private Kinderspielplätze in der Regel auf dem Grundstück nachgewiesen und angelegt werden. Der Nachweis erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Die Herstellung eines Spielplatzes in unmittelbarer Nähe durch den Vorhabenträger wird geprüft.

zu 2.:

Die Berücksichtigung der Bodenverhältnisse erfolgt im Detail im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Die Herstellung einer zweigeschossigen Tiefgarage ist grundsätzlich möglich.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

zu 3.:

Die angesprochenen Aspekte sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, der B-Plan regelt überbaubare Grundstücksflächen, nicht konkrete Grundrissgestaltungen. Vielmehr werden diese bauordnungsrechtlichen Sachverhalte im Rahmen der Baugenehmigung geregelt

Grundsätzlich: Die Mieterkeller sind von den KFZ-Stellplätzen räumlich getrennt.

zu 4.:

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

zu 5.:

Der vorliegende Entwurf wurde unter den drei Teilnehmern des Wettbewerbs u. a. auch wegen der positiven Bilanz hinsichtlich der Belichtung ausgewählt. Die Westseite des Innenhofs ist lediglich im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchgehend bebaut. In den darüber liegenden Geschossen gliedert sich die Bebauung in vier Wohntürme. Die offenen Zwischenräume zwischen den einzelnen Wohntürmen gewährleisten bei einer Breite von mindestens 5,90m zusätzlich eine ausreichende Belichtung des Innenhofs und gleichzeitig der Westseite der Bebauung im MI 2. Die Torgebäude an der Nord- und Südseite des Innenhofes sind lediglich dreigeschossig, so dass in diesen Bereichen ein guter Lichteinfall und gute Belüftungsverhältnisse gewährleistet sind. Von dieser Durchlässigkeit profitiert auch die benachbarte Bebauung. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt.

Eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungssituation für die westlich angrenzende Bebauung ist auch weiterhin gewährleistet . Die relevanten Bestimmungen des § 6 ‚Abstandsflächen‘ der Berliner Bauordnung werden eingehalten. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden (auch für die angrenzende Wohnbebauung) weiterhin gewährleistet.

zu 6.:

Die lediglich ausnahmsweise Zulässigkeit von Räumen für Freie Berufe sichert die Flexibilität im Einzelfall und die Möglichkeit, Wohnen und Arbeiten bei Bedarf räumlich zu verbinden. Die Bestimmung der Nutzungen als ausnahmsweise zulässig sichert gleichzeitig eine Einzelfallentscheidung des Bezirks im konkreten Fall. Eine Unterwanderung des Mischgebietes ist somit ausgeschlossen.

Bürger 21 Eberhard Fellendorf, Schreiben vom 16.6.2006

Meine Bedenken beziehen sich auf:

1.       Abrissmaßnahmen, Baustelleneinrichtung, LKW-Verkehr

2.       Umwelt, Baumbestand, Grünflächen

3.       Auswirkungen des Neubaus auf mich/meine Wohnung

4.       Sperrung der Zufahrtstraßen und weitere Behinderungen

5.       wirtschaftliche Auswirkungen auf den Wohnwert

6.       Mietpreisauswirkungen wie z. B. durch Baumaßnahmen und durch Modernisierungsaufwändungen (z. B. an den Giebeln).

Abwägung

zu 1., 3. und 4.:

Regelung im Zusammenhang mit den konkreten Baumaßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen getroffen.

zu 2:

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan befindet sich noch in einen frühen Verfahrensstand. Der vorliegende Umweltbericht bezieht sich auf den Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Stand vom 03.04.06. Er wird im Laufe des Verfahrens entsprechend fortgeschrieben.

Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 Bau GB sind nach gegenwärtigem Kenntnisstand, möglicherweise mit Ausnahme des Schutzgutes Fauna, keine besonderen Empfindlichkeiten einzelner Schutzgüter zu erwarten. Eine Umweltprüfung gemäß den Anforderungen des § 2 Abs. 4 BauGB wird im Rahmen des weiteren Verfahrens in Abstimmung mit dem Bezirksamt durchgeführt. Erst im Ergebnis dieser Untersuchungen können detailliertere Angaben zu den einzelnen Schutzgütern und ggf. erforderliche Ausgleichs- und/ oder Ersatzmaßnahmen definiert werden.

zu 5. und 6.:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Bürger 22 Rosalie Ehrhardt, Schreiben vom 21.6.2006

Es sollte die bisherige Wohnanlage restauriert bzw. modernisiert werden, da sie eine grüne Oase inmitten von Büro- bzw. Hotelbauten bildet.

Es ist nicht zu verstehen, dass auf dem Gelände weitere Büro/Gewerbeflächen erstellt werden sollen, da in nächster Umgebung Büroleerstand besteht und die Gewerbe- bzw. Restaurants alle geschlossen haben, da keine Nachfrage bestand.

Abwägung

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage es BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Mit der Realisierung des Vorhabens kann eine Revitalisierung des Viertels am Lützowplatz angeregt werden, die sich auch positiv auf die derzeit leerstehenden Immobilien auswirken kann.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 23 Peter Nitsch, Schreiben vom 12.9.2006

Das Bauvolumen ist viel zu groß. Es gibt keinen Anlass, Ausnahmen in diesem B-Plan zu genehmigen. 25 bzw. 35 hohe Häuser sind hier viel zu hoch. Statt 16.000 qm reichen auch 12.000 in der Innenstadt.

Abwägung

zum Maß der baulichen Nutzung:

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Bürger 24, Peter Nitsch, Schreiben vom 14.9.2006

Laut B-Plan können Vergnügungsstätten genehmigt werden. Dies lehne ich ab, da sich dahinter Wohnbebauung befindet. Die Ausnahmeregelung Ziffer 4 soll gestrichen werden.

Abwägung

Mit der Festsetzung wird ein Nutzungsspektrum für Änderungen zu einem späteren Zeitpunkt definiert.

Mit dem Wechsel von Mietern oder Eigentümern des Gebäudes und ggf. geänderten Nutzungsabsichten ist somit nicht zwingend ein Erfordernis zur Änderung des Bebauungsplans gegeben. Die Bestimmung der Nutzungen als ausnahmsweise zulässig sichert eine Einzelfallentscheidung des Bezirks im konkreten Fall. Die Festsetzung dient somit der Flexibilität des Bebauungsplanes in der Anwendung über einen längeren Zeithorizont.

Die festgesetzte Ausnahme bezieht sich ausdrücklich allein auf solche Vergnügungsstätten, die ihrer Art oder ihres Umfangs nach nur in Kerngebieten zulässig sind (vgl. § 4aAbs. 3 Nr. 2 BauNVO). Hierunter fallen z.B. größere Diskotheken oder Betriebe des Rotlichtmilieus. Über die jeweilige Einzelfallentscheidung des Bezirks wird einer unbeabsichtigte Entwicklung im Bereich vorgebeugt.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr/ Lützowufer.

Thema: Baumschäden an den vielen Eigentümern gehörenden Bäume auf dem Grenzgrundstück Landgrafenstr. 9 und weitere Eingänge. Konkret geht es um 7 große Bäume - direkt am Zaun beider Grundstücke.

Durch die Aushubarbeiten für die 2‑ geschossige Tiefgarage werden die Baumwurzeln der bis zu 20 m hohen Flachwurzler beschädigt, so dass die dadurch eingeschränkte Stabilität der Bäume eine Gefahr für Anwohner und für die dort parkenden Wagen auf dem Parkplatz darstellen. Ein Absterben der Bäume bzw. das Fällen wären die Folge.

"Die Anwohner und auch zum Teil Eigentümer der Anlage protestieren gegen die mögliche Schädigung unserer eigenen Bäume auf den Grundstücken Wichmannstr. 4, 4a, Landgrafenstr. 7, 8, 9, 10, 25, Lützowufer 24 und fordern ein vom Investor unabhängiges Gutachten zur Feststellung möglicher Folgen für die 7 Bäume auf dem Hof, sowie eine planerische Einbeziehung und Erhaltung innerstädtischen Grüns.“

Es folgen Unterschriftslisten mit 67 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan befindet sich noch in einen frühen Verfahrensstand. Der vorliegende Umweltbericht bezieht sich auf den Vorentwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Stand vom 03.04.06. Er wird im Laufe des Verfahrens entsprechend fortgeschrieben.

Im Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 3 Abs. 1 Bau GB sind nach gegenwärtigem Kenntnisstand, möglicherweise mit Ausnahme des Schutzgutes Fauna, keine besonderen Empfindlichkeiten einzelner Schutzgüter zu erwarten. Eine Umweltprüfung gemäß den Anforderungen des § 2 Abs. 4 BauGB wird im Rahmen des weiteren Verfahrens in Abstimmung mit dem Bezirksamt durchgeführt. Erst im Ergebnis dieser Untersuchungen können detailliertere Angaben zu den einzelnen Schutzgütern und ggf. erforderliche Ausgleichs- und/ oder Ersatzmaßnahmen definiert werden.

Die relevanten gesetzlichen Regelungen (Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und das Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) werden durch die Festsetzungen dieses vorhabenbezogenen B-Plans nicht außer Kraft gesetzt. Gesetzt den Fall, dass Eingriffe in die Schutzgüter unvermeidbar sind, werden in Absprache mit den zuständigen Behörden geeignete ökologische Ausgleichs- bzw. Ersatzmaßnahmen erforderlich.

In diesem Zusammenhang sei auch auf die Ergebnisse der zu erarbeitenden Umweltprüfung hingewiesen.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2-18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Lärmbelästigung bei Abriss, Bau, Betrieb/Nutzung

"Abgesehen von den Lärmbelästigungen währen der Abriss‑ und Baumaßnahmen, dem Krach der Abrissbirnen, der aufladenden Schaufellader, der Presslufthämmer, einer evtl. Nachtarbeit wegen Verzögerung der Bauleistung und natürlich dem Lkw‑Lärm, wie bei im Motorleerlauf üblichen ladenden und wartenden Fahrzeugen, beeinträchtigen das Leben‑ gerade der älteren Anwohner unserer Objekte. Ein Spielen der Kinder auf dem Hof kann auch nicht mehr in dieser staub‑ und lärmumfluteten Gegend stattfinden. Dies kann evtl. nur einige lange Monate dauern, aber die Lärmbelästigen durch die 200 Parkplätze in der Tiefgarage mit Ein/Ausfahrten vor unserer Tür, die Geräusche und Abgase der vorgesehenen Restaurants mit Bewirtungs- und Gästelärm im Innenhof, wie auch der Lärm der Gewerbekunden Anlieferungen wird uns wesentlich stärker tangieren, als bisher.

Wir protestieren gegen diese Folgen eines riesigen Gewerbeneubaus auf dem Gelände vor unserer Tür. Wir fordern ein vom Investor unabhängig erstelltes Gutachten über mögliche ständige Lärmentwicklungen unseres Wohnumfeldes durch die gewerblich genutzten Neubauten und mit Vorschlägen zu entsprechenden Lärmschutz‑Auflagen und ggf. Kostenübernahme und Ausführung baulicher Lärmschutzeinrichtungen an den einzelnen Wohnungen (Isolierfenster?)

Es folgen Unterschriftslisten mit zusammen 65 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Regelung im Zusammenhang mit den konkreten Baumaßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen zum Schutz der Umgebung getroffen.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

zu Nutzungskonflikten

Durch die Umwidmung von Kerngebiet MK in Mischgebiet MI ist künftig von einer geringeren Belastung auszugehen, die Wohnfunktion wird darüber hinaus gestärkt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden folgerichtig in stärkerem Maß Berücksichtigung finden. Es wird keine zusätzliche, mit dem Wohnen unverträgliche Mehrbelastung geben. Die planungsrechtliche Sicherung von Gewerbe entlang des Lützowplatzes ist aufgrund des Verkehrsaufkommens sinnvoll. Gegenwärtig befinden sich Stellplätze ausschließlich ebenerdig, die Planung sieht demgegenüber eine Tiefgarage vor.

Es sind grundsätzlich nur solche Nutzungen zulässig, die nach ihrem Störgrad in einem Mischgebiet einzuordnen sind. Die Prüfung erfolgt im Rahmen des jeweiligen Baugenehmigungsverfahrens. Durch die ausnahmsweise Zulässigkeit z.B. von Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 Bau NVO (TF 3) ist in jedem Falle eine Einzelfallentscheidung des Bezirks erforderlich. Es ist davon auszugehen, dass Diskotheken alleine wegen ihres Umfangs nicht unter die benannten Vergnügungsstätten fallen.

Grundsätzlich ist mit der Festsetzung eines MI und der inneren Nutzungsdifferenzierung dem vorsorgenden Immissionsschutz auf der Ebene des Bebauungsplans Genüge getan. Drüber hinaus erfolgt die innere Erschließung des MI2 zum einen unmittelbar über die Tiefgaragage im inneren des Gebäudes, zum anderen über in Richtung Lützowplatz orientierte Foyers. Durch diese innere Organisation wird Immissionskonflikten vorgebeugt.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Wirtschaftliche Folgen für Mieter und Wohnungseigentümer auf den Nachbargrundstücken und in der unmittelbaren Umgebung

Durch den weiteren Abbau innerstädtischer Wohnangebote von über 50 Wohnungen allein am Lützowplatz wird unser Objekt nur noch von Büro/ Gewerbeobjekten umgeben sein. Es ist zu prüfen, ob es dadurch zu Preisveränderungen geben kann, die eine wirtschaftliche Verwertung der über 60 Eigentumswohnungen auf diesen Grundstücken nachhaltig tangieren und auch zu deutlichen Kaufpreisreduzierungen führen könnten ‑ denn die Umfeldlage ist preisbestimmend.

Wir protestieren gegen diese Folgen eines Büro‑Neubaus vor unserer Tür. Wir fordern ein vom Investor unabhängig erstelltes Sachverständigen­Gutachten über mögliche Beeinträchtigung jeder einzelnen Eigentumswohnung und des Objekts durch diese Baumaßnahme in bezug auf Veränderungen der wirtschaftlichen Verwertung.

Es folgen Unterschriftslisten mit zusammen 66 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage des BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Durch die Umwidmung von Kerngebiet MK in Mischgebiet MI ist künftig von einer Stärkung der Wohnfunktion auszugehen.

Mit der Realisierung des Vorhabens kann eine Revitalisierung des Viertels am Lützowplatz angeregt werden, die sich auch positiv auf die derzeit leerstehenden Immobilien sowie auf den Wert der angesprochenen Wohnimmobilien auswirken kann. Es kann in keiner Weise zwingend von einer Wertminderung ausgegangen werden.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr/Lützowufer.

Thema: Abgasbelästigung bei Nutzung/Betrieb

Die Tiefgarage über 2 Stockwerke mit Platz für 200 Fahrzeuge wird reichlich Abgase startender und fahrender Fahrzeuge abführen. Wir wollen nicht mehr Abgase als bisher.

Wir protestieren gegen diese Folgen dieser Tiefgarage auf dem Gelände vor unserer Tür. Wir fordern ein vom Investor unabhängig erstelltes Sachverständigen Gutachten Über mögliche ständige Abgasentwicklungen unseres Wohnumfeldes durch die gewerblich genutzten Neubauten und speziell der Tiefgarage und technische Lösungen mit entsprechend leisen und optisch nicht sichtbaren Filteranlagen.

Es folgen Unterschriftslisten mit 68 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Durch die Umwidmung von Kerngebiet MK in Mischgebiet MI ist künftig von einer Stärkung der Wohnfunktion auszugehen. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden folgerichtig in stärkerem Maß Berücksichtigung finden. Es wird keine zusätzliche, mit dem Wohnen unverträgliche Mehrbelastung geben.

Die verkehrliche Anbindung der Neubebauung wird derzeit durch das Büro GRI - Gesellschaft für Gesamtplanungen, Regionalisierung und Infrastruktur - im Zuge eines Verkehrskonzeptes untersucht. Das Gutachten wird Ende März 2007 vorliegen.

(Ergänzung nach Vorlage Verkehrs- / Immissionsgutachten)

Die Beeinträchtigung durch Abgase aus der Tiefgarage werden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens geprüft und bewertet.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Abriss für Leerstand/ Glaubhaftmachung von konkreten Mietverträgen und Nutzern

Der beantragte Abriss und der geplante Büro/Gewerbebau wird hinsichtlich der rund 1,8 Mio qm Büroleerstand in Berlin als unnötig empfunden. Die Folgen eines Abrisses und eines Neubaus sind für die Bewohner und deren Nachbarn/Anwohner wesentlich gravierender und wiegen sicherlich nicht wirtschaftliche Renditeziele eines Investors bei Nichtvermietung auf.

Wir protestieren gegen einen absehbaren Büroleerstand in dem geplanten Objekt. Wir fordern eine durch das Bezirksamt Mitte /bzw. dem Senat vorgenommene Prüfung von konkreten Mietangeboten- und Zusagen von/an künftigen Mietern, die alle nicht zur Doblinger Unternehmensgruppe einschließlich der dazu anzurechnenden DOBA‑Fonds‑Gesellschaften gehören dürfen, bevor eine Abrissgenehmigung bzw. ein Durchführungsvertrag erstellt und abgeschlossen wird, um Vertreibung von langjährigen Mietern für geplanten Leerstand zu verhindern.

Es folgen Unterschriftslisten mit 71 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

zur Abrissentscheidung:.

Die Entscheidung über den Abriss ist vorrangig eine Entscheidung des Eigentümers. Sie ist gerade auf der Grundlage der durchgeführten Gutachten nachvollziehbar. Es ist nicht Aufgabe des Bebauungsplanverfahrens, die betriebswirtschaftlichen Entscheidungen des Eigentümers zu bewerten und zu hinterfragen. Hierzu besteht kein öffentliches Interesse und kein Erfordernis. Es ist sachlich nicht begründbar, ein alternatives Baugutachten im Auftrag – und auf Kosten – der Öffentlichkeit durchführen zu lassen. Ein wirtschaftliches Verwertungsinteresse ist legitimer privater Belang des Eigentümers.

Gegenstand der Abwägungsentscheidung der Bezirksverordnetenversammlung auf der Grundlage des BauGB ist nicht die Entscheidung über den Abriss oder den Erhalt der bestehenden Bebauung. Der Abriss eines Gebäudes wäre alleine nach bauordnungsrechtlichen Maßgaben möglich, ohne dass hierzu ein bauplanungsrechtliches Verfahren erforderlich wäre. Es besteht keine Sozialbindung, das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Es besteht somit aus Sicht des Bezirks kein rechtlich begründbares öffentliches Interesse am Erhalt der Bebauung. Der Eigentümer kann hierzu nicht verpflichtet werden.

Erst mit dieser Entscheidung und dem Willen, eine Neubebauung zu errichten, entsteht das Planungserfordernis im Sinne des BauGB. Stellungnahmen zur Frage des Für und Wieders des Abrisses sind somit nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Im vorliegenden Verfahren geht es ausschließlich um die vorgesehene Neuordnung und Neubebauung.

Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.  

Mit der Realisierung des Vorhabens kann eine Revitalisierung des Viertels am Lützowplatz angeregt werden, die sich auch positiv auf die derzeit leerstehenden Immobilien auswirken kann.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Künftige Wohnlage zwischen Gewerbeobjekten

Die ungewöhnliche Überschreitung der bisherigen Baumassen um 3,5 in einem Mischgebiet und die sehr hohe Bebauung mit Büro/Gewerbe und Wohnobjekten beeinträchtigen den bisherigen Ausblick und die davon abhängige Wohnatmosphäre der Nachbarwohnungen. Es ist zu erwarten, dass eine veränderte Sonneneinstrahlung und erhebliche Schattenbildung uns/mich in meinem/unserem Wohnwert oder auch die vermietete Eigentumswohnung erheblich beeinträchtigen.

Wir protestieren gegen diese Folgen eines riesigen Neubaus auf dem Gelände vor unserer Tür. Wir fordern ein vom Investor unabhängiges Gutachten über mögliche Beeinträchtigungen und Auswirkungen auf unserer Wohnumfeld durch die erheblich erhöhte Baumasse.

Es ist zu erwarten, dass Mietpreisanpassungen im Mietpreisspiegel zu Veränderungen führen können, die Mieter und Eigentümer tangieren.

Es folgen Unterschriftslisten mit 65 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

zu Art und Maß der baulichen Nutzung:

Der Abriss bietet die Möglichkeit, eine Bebauung zu errichten, die ein höheres Maß an Urbanität herstellt und die am Lützowplatz städtebaulich verträglichere und angemessenere Nutzungen einordnet. Dem Belang der Erhaltung der Wohnnutzung wurde im Rahmen des Gutachterverfahrens hohes Gewicht beigemessen. Die Entscheidung für die der Planung zu Grunde liegende Konzeption fiel nicht zuletzt deshalb, da diese Konzeption für 75 % der entfallenden Wohnfläche Ersatz herstellt. Die Schaffung von weiterem Ersatzwohnraum an anderer Stelle wird verbindlich im  Durchführungsvertrag geregelt. Die vorgesehenen Grundrisslösungen sind in hohem Maße flexibel. Dies soll auch vorhandenen Bewohnern den Verbleib im Quartier in ihren Bedürfnissen entsprechendem Wohnraum ermöglichen.

Die bestehende Bebauung entspricht in Hinblick auf das Bauvolumen und die vorhandene reine Wohnnutzung nicht der städtebaulichen Bedeutung des Lützowplatzes. Eine Konzentration der Wohnnutzung im rückwärtigen Grundstücksbereich und die Anordnung von Dienstleistungen und Hotel unmittelbar am Lützowplatz ist in Hinblick auf die hohe Immissionsbelastung und in Hinblick auf die bauliche Gestaltung sinnvoll. In Hinblick auf diese Belange wird eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Bestand erzielt.

Durch die Nutzungszonierung mit der Einordnung von Hotel- und Dienstleistungsnutzung unmittelbar am Lützowplatz MI2) und der Wohnnutzung im ruhigeren rückwärtigen Bereiche (MI1) sind gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in stärkerem Maße gewährleistet als gegenwärtig im Bestand.

Im Rahmen der Vorüberlegungen zum Bebauungsplan wurde eine städtebauliche Tragfähigkeitsuntersuchung erarbeitet, um eine für den Vorhabenbereich angemessene städtebauliche Dichte (GFZ) zu ermitteln. Als Vergleichswert wurde die bauliche Dichte der benachbarten, vergleichbaren Blockbereiche und Straßenrandbebauungen zu Grunde gelegt. Im Ergebnis wurde eine bauliche Dichte mit einer GFZ zwischen 3,6 und 3,9 als sinnvoll erachtet.

Die im Vorfeld zum vorliegenden Bebauungsplan durchgeführten Untersuchungen sowie das Gutachterverfahren wurden in Kooperation zwischen Eigentümer und dem Bezirksamt durchgeführt, um schon im Vorfeld private und öffentliche Belange konsensfähig zu machen. Der vorliegende Bebauungsplan entsteht auf der Grundlage eines entsprechenden Beschlusses der Bezirksverordnetenversammlung zum vorliegenden Konzept.

Mit der Realisierung des Vorhabens kann eine Revitalisierung des Viertels am Lützowplatz angeregt werden, die sich auch positiv auf die derzeit leerstehenden Immobilien auswirken kann.

zur Bauhöhe:

Der vorliegende Entwurf wurde unter den drei Teilnehmern des Wettbewerbs u. a. auch wegen der positiven Bilanz hinsichtlich der Belichtung ausgewählt. Die Westseite des Innenhofs ist lediglich im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss durchgehend bebaut. In den darüber liegenden Geschossen gliedert sich die Bebauung in vier Wohntürme. Die offenen Zwischenräume zwischen den einzelnen Wohntürmen gewährleisten bei einer Breite von mindestens 5,90m zusätzlich eine ausreichende Belichtung des Innenhofs und gleichzeitig der Westseite der Bebauung im MI 2. Die Torgebäude an der Nord- und Südseite des Innenhofes sind lediglich dreigeschossig, so dass in diesen Bereichen ein guter Lichteinfall und gute Belüftungsverhältnisse gewährleistet sind. Von dieser Durchlässigkeit profitiert auch die benachbarte Bebauung. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt.

Eine ausreichende Belichtungs- und Belüftungssituation für die westlich angrenzende Bebauung ist auch weiterhin gewährleistet . Die relevanten Bestimmungen des § 6 ‚Abstandsflächen‘ der Berliner Bauordnung werden eingehalten. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden (auch für die angrenzende Wohnbebauung) weiterhin gewährleistet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Die Gestaltung der Höhe der Mietpreise ist nicht Regelungsgehalt des Bebauungsplanverfahrens.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Verkehrs‑Park‑Chaos

Die für den Abriss und Neubau, sowie für die Baucontainer über Monate gesperrten Einbahnstraßen Wichmannstraße bis Landgrafenstr. und das Lützowufer zwischen Landgrafenstr und Lützowplatz führen zu erheblichen Nahverkehrs‑ und Durchfahrtsbehinderungen der City-West. Darüber hinaus müssen rund ca. 2000 Lkw­Fuhren die restlichen Straßen durchfahren, um den Abtransport durchzuführen. Außerdem können angemietete Parkplätze auf den Höfen und Tiefgaragen nicht mehr genutzt werden. Durch die Parkleitzonen entstehen bei den Anwohnern erhebliche Mehrkosten bei den Anliegern, die bislang auf den Höfen und Tiefgaragen der obigen Straßen parken konnten.

Wir protestieren gegen die Sperrung der Zu‑ und Abfahrten und gegen die erheblichen Parkprobleme, sowie gegen die ca. 2000 LKW‑Fuhren im Umfeld des Lützowplatzes.

Es folgen Unterschriftslisten mit 71 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Die durch den Abriss und den Baubetrieb resultierenden Verkehre sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens - entsprechende Regelungen können daher nicht innerhalb des vorliegenden B-Plans getroffen werden. Vielmehr werden geeignete Auflagen mit der Zielstellung einer möglichst reibungslosen Bautätigkeit bei größtmöglicher Rücksichtnahme angrenzender Wohnbebauung durch das Tiefbauamt respektive durch das Ordnungsamt erteilt werden.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.

Interessengemeinschaft Lützowplatz, Schreiben vom 12.9.2006

Für die sich nachfolgenden mit ihrer Unterschrift und Wohnanschrift legitimierenden Bürger erklären wir hiermit unsere Bedenken gegen die geplanten Maßnahmen auf dem Grundstück Lützowplatz 2‑18 und Wichmannstr./Lützowufer.

Thema: Bauschäden

Durch die Abriss‑Erschütterungen der abzutragenden Baumassen und durch den folgenden Lkw‑Schwerverkehr mit etwa 2000 Fuhren in kürzester Zeit und durch Veränderungen am Grundwasser könnten statische und bauliche Folgen an meinem/unserem Wohnungseigentum bzw. an der gemieteten Sache entstehen, wie grundlegende Schäden an der Bausubstanz und /oder durch Freistellung der Giebelwände erforderliche statische Folgen. Wir protestieren gegen diesen Abriss und deren mögliche Folgen für unsere Objekte. Wir fordern im Vorfeld ein vom Investor unabhängig erstelltes Sachverständigen‑ Gutachten Über mögliche Auswirkungen und Folgen an unseren Objekten ‑ gerade in Bezug auf statische und bauphysikalische Folgen der Erschütterung, des Grundwasserabpumpens auf dem morastigen Untergrund ‑ um evtl. Ansprüche zu wahren.

Es folgen Unterschriftslisten mit 72 Unterschriften, die je als Einzeleinwand zu betrachten sind. Die IG leitet diese nur weiter.

Abwägung

Regelung im Zusammenhang mit den konkreten Baumaßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Die Berücksichtigung erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens, hier werden entsprechende Auflagen erteilt und Vorkehrungen zum Schutz der Umgebung getroffen.

Die Bedenken und Hinweise werden auch an den Bauherren weitergeleitet.

Eine Änderung ist nicht erforderlich.