Drucksache - 0192/III

Betreff:

Beschluss über das Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Durchführung der Behördenbeteiligung zum Bebauungsplanentwurf 1-42B gem. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

Status:

öffentlich

Ursprung

aktuell

Initiator:

Bezirksamt Mitte von Berlin

Drucksache-Art:

Vorlage zur Kenntnisnahme

Beratungsfolge:


BVV Mitte von Berlin		Entscheidung
22.03.2007	6. öffentliche Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin	mit Abschlussbericht zur Kenntnis genommen

Sachverhalt

Anlagen:

1. Vorlage zur Kenntnisnahme vom 09.03.2007

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen:

(Text siehe Rückseite)

Bezirksamt Mitte von Berlin 25.01.2007

Abteilung Stadtentwicklung

Amt für Planen und Genehmigen

Fachbereich Stadtplanung

Begründung

zum Bebauungsplan 1-42 B

für

das Gelände zwischen Lützowstraße, Flottwellstraße, Pohlstraße und Körnerstraße

im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Tiergarten

Stand: Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB

Inhalt

I Planungsgegenstand S.3

1. Veranlassung und Erforderlichkeit S.3

2. Plangebiet S.3

2.1. Bestand S.3

2.2. Eigentumsverhältnisse S.3

3. Planerische Ausgangssituation S.4

3.1. Flächennutzungsplan S.4

3.2. Baunutzungsplan, Bebauungspläne S.4

3.3. Bereichsentwicklungsplanung S.4

II Planinhalt S.5

1. Entwicklung der Planungsüberlegungen S.5

2. Intention des Plans / generelle Zielvorstellung S.6

3. Umweltbericht S.7

3.1. Einleitung S.7

3.2. Umweltauswirkungen S.9

4. Wesentlicher Planinhalt S.11

4.1. Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen S.11

4.2. Textliche Festsetzungen S.12

4.3. Denkmalschutz S.13

4.4. Altlasten S.13

4.5. Abwägung der frühzeitigen Behördenbeteiligung S.16

4.6. Abwägung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung S.19

III Auswirkungen des Bebauungsplanes S.22

1. Auswirkungen auf die Umwelt S.22

1.1. Eingriff in Natur und Landschaft S.22

2. Haushaltmäßige Auswirkungen S.22

IV Verfahren S.23

V Rechtsgrundlagen S.24

I Planungsgegenstand

1. Veranlassung und Erforderlichkeit

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B liegt innerhalb des Baunutzungsplanes, der in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin von 1958 und den festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien als übergeleitete Bebauungsplanregelung fortgilt. Im Baunutzungsplan wird das gesamte Areal als Kerngebiet festgesetzt. Innerhalb des Geltungsbereiches liegen des weiteren die Bebauungspläne II-94 und II-B3. Der Bebauungsplan II-94 setzt für das Grundstück Lützowstraße 105/106 Kerngebiet und der II-B3 für Grundstücke entlang der Körnerstraße Allgemeines Wohngebiet fest. Diese Festsetzungen widersprechen zum einen dem Flächennutzungsplan von Berlin, der für den Geltungsbereich im Bereich Lützowstraße Gemischte Baufläche M2 und südlich der Pohlstraße Wohnbaufläche darstellt, und des weiteren der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung, die ebenfalls diesen Bereich als Wohn- und Mischgebietsstandort entwickeln möchte.

Um die tatsächliche und gewollte Entwicklung einer innerstädtischen Mischnutzung im Sinne des Flächennutzungsplans und der Bereichsentwicklungsplanung zu sichern, ist die Aufstellung des Bebauungsplans notwendig.

2. Plangebiet

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs umfasst die Fläche zwischen Lützowstraße, Flottwellstraße, Pohlstraße und Körnerstraße im Bezirk Mitte von Berlin, Ortsteil Tiergarten mit einer Größe von ca. 60000m².

Das Plangebiet liegt in einem sehr gut erschlossenen innerstädtischen Bereich. In unmittelbarer Nähe befinden sich die U-Bahnstationen „Kurfürstenstraße“ und „Bülowstraße“. Zusätzlich durchqueren zahlreiche Buslinien im Bereich Potsdamer Straße und Lützowufer die Nachbarschaft.

2.1. Bestand

Das Plangebiet ist geprägt durch eine starke Mischnutzung. Wohngebäude aus der Gründerzeit stehen neben neuen Bürogebäuden; brach liegende Grundstücke, die als Abstellmöglichkeit für LKW´s dienen oder als Zwischenlager genutzt werden stehen neben öffentlichen Spielplätzen und kleinen gestalteten Parkflächen.

2.2. Eigentumsverhältnisse

Der größte Teil der Grundstücke befindet sich in Privatbesitz. Die Grundstücke Flottwellstraße 8 – 18 sowie das Flurstück 3455 (Pohlstraße) werden momentan vom Liegenschaftsfond Berlin verwaltet. Für diese landeseigenen Grundstücke an der Flottwellstraße wurde innerhalb der Verhandlungen zur Entwicklung des Gleisdreiecks ein Städtebaulicher Rahmenvertrag mit der Vivico Real Estate GmbH geschlossen, der ein Vorkaufsrecht für die Vivico Real Estate GmbH einräumt und hier die Errichtung einer Gebäudestruktur mit hohem Wohnanteil vorsieht.

3. Planerische Ausgangssituation

Angrenzend an das Plangebiet ist die Planung für das ehemalige Bahngelände „Gleisdreieck“ zu nennen. Im Zuge der Erarbeitung des Planwerks Innenstadt, das am 18.5.1999 vom Berliner Senat als Städtebauliches Leitbild beschlossen wurde, wurde das Gleisdreieck als ein Schwerpunktbereich vertieft bearbeitet. Neben der Herstellung einer Ost-West-Verbindung in der Linie des von Hobrecht geplanten Generalszuges und einer Verbindung über die Schöneberger Straße zur Pohl- bzw. Lützowstraße, ist der Bau einer neuen Parkanlage mit hoher Aufenthalts-, Nutzungs- und Gestaltqualität geplant. Darüber hinaus sind ergänzende nutzungsgemischte Bebauungen im unmittelbaren Umfeld des Bahnhofs Gleisdreieck, im Yorckdreieck und im südöstlichen Bereich entlang der Yorckstraße vorgesehen. Mit einem Wettbewerb für den Park auf dem Gleisdreieck wird die Wiedereingliederung eines Areals in das städtische Gefüge eingeleitet, das durch die Bahnnutzung seit der Mitte des 19. Jahrhunderts eine aus dem Umfeld herausgehobene Exklave gebildet hat. Nach langjähriger Diskussion über die Neugliederung des Gebiets ist durch die Vereinbarungen im städtebaulichen Rahmenvertrag zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und der Vivico Real Estate GmbH im Herbst 2005 ein Stand erreicht worden, der es erlaubt, die Realisierung des Parks auf dem Gleisdreieck einzuleiten.

3.1. Flächennutzungsplan

Der FNP Berlin weist für den Geltungsbereich Gemischte Baufläche (M2) und entlang der Pohlstraße Wohnbaufläche (W1) aus. Weiterhin kennzeichnet das Symbol Verwaltung einen Verwaltungsstandort. Die Fläche des ehemaligen „Gleisdreiecks“ wird als öffentliche Parkanlage dargestellt.

Dem in § 8 Absatz 2 BauGB formulierten Entwicklungsgebot wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 1-42 B Rechnung getragen, die Darstellungen des FNP werden übernommen und präzisiert.

3.2. Baunutzungsplan, Bebauungspläne

Im Baunutzungsplan, der in Verbindung mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung von 1958 sowie den einzelnen Fluchtlinienplänen als qualifizierter Bebauungsplan gilt, wurde die gesamte Fläche als Kerngebietsfläche mit der Baustufe V/3 festgesetzt.

Der Bebauungsplan II-94 setzt für das Grundstück Lützowstraße 105-106 Kerngebiet fest;

der Bebauungsplan II-B3 setzt für die Grundstücke Körnerstraße 15-18 und 22-26, Pohlstraße 26, 28 Allgemeines Wohngebiet fest.

3.3. Bereichsentwicklungsplanung

Die Bereichsentwicklungsplanung vom 18. November 2004 stellt für den Geltungsbereich entlang der Körnerstraße und der Flottwellstraße Wohnen (W1) und für die Grundstücke dazwischen Mischgebiet als Art der baulichen Nutzung dar.

II Planinhalt

1. Entwicklung der Planungsüberlegungen

Wie bereits unter Pkt. 2.2 beschrieben wird die Fläche des Geltungsbereiches im Baunutzungsplan als Kerngebietsfläche festgesetzt. Diese Festsetzung bzw. die sich daraus ergebenden möglichen Nutzungen wie Vergnügungsstätten und großflächiger Einzelhandel mit dem dazugehörigen Verkehrs- und Emissionsaufkommen widerspricht der bezirklichen als auch der Senatsplanung.

Die Festsetzung von Kerngebiet für das Grundstück Lützowstraße 105 im festgesetzten Bebauungsplan II-94 entspricht nur teilweise der vorliegenden Nutzung. Die auf dem Grundstück vorherrschende Büronutzung ist problemlos in die künftige Art der Nutzung „Mischgebiet“ integrierbar. Auf dem Grundstück befindet sich des weiteren eine Druckerei.

Der Bebauungsplan II-B3 setzt für die Grundstücke Körnerstraße 15-18 und 22-26, Pohlstraße 26, 28 Allgemeines Wohngebiet fest. Durch die Integrierung der Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B, der für den gesamten Block Mischgebiet festsetzt, erfolgt weiterhin die Sicherung des Wohnanteils auf den o.g. Grundstücken. Eine Ansiedlung von wohnverträglichem Gewerbe wird ermöglicht.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B wird im Flächennutzungsplan Berlin zum einen als Wohnbaufläche W1 als auch als Mischgebietsfläche dargestellt. Sieht man über den Geltungsbereich hinaus ist eine Zentrenkonzentration entlang der Potsdamer Straße zu erkennen, sowie eine Entwicklung der Gebiete um die ehemalige Fläche des Gleisdreiecks hin zu Wohn- bzw. Mischnutzungen (Planung „Gleisdreieck“).

In der Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes sind für den Geltungsbereich zum einen Wohnbauflächen als auch Mischgebietsflächen dargestellt. Diese Planung zielt auf eine Sicherung und Stärkung des Wohnens auf den Flächen östlich der Potsdamer Straße hin zur künftigen Parkanlage des Gleisdreiecks ab.

Der Geltungsbereich als auch die umgebenden Baublöcke befinden sich im Gebiet des Quartiersmanagements „Magdeburger Platz“; der angrenzende Block war bis zum Jahre 1998 vom Bezirksamt beschlossenes Sanierungsgebiet „Kurfürstenstraße“. Innerhalb des Quartiers wurden mit Hilfe öffentlicher Gelder – Sanierungsmittel – Kindertagesstätten, öffentliche Spielplätze und Grünanlagen ausgebaut und errichtet. Auch dieser Ausbau zielt auf den Erhalt und die Stärkung des Wohnens ab.

Für die landeseigenen Grundstücke an der Flottwellstraße wurde innerhalb der Verhandlungen zur Entwicklung des Gleisdreiecks ein Städtebaulicher Rahmenvertrag mit der Vivico Real Estate GmbH geschlossen, der ein Vorkaufsrecht für die Vivica Real Estate GmbH vorsieht und hier die Errichtung einer Gebäudestruktur mit hohem Wohnanteil vorsieht.

Die in einem Kerngebiet zulässige Ansiedelung von großflächigem Einzelhandel steht auch dem von dem Senat in seiner Sitzung am 22. März 2005 beschlossenen Stadtentwicklungsplan Zentren entgegen. Der Stadtentwicklungsplan Zentren bildet den Rahmen für die künftige stadtentwicklungsplanerische Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung auf gesamtstädtischer Ebene.

Es ist beabsichtigt einen einfachen Bebauungsplan mit der Festsetzung der Art der Nutzung als Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO zu entwickeln.

2. Intention des Plans / generelle Zielvorstellung

Ziel ist es, entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans eine innerstädtische Mischung von Wohn- und Gewerbenutzung zu sichern.

Der Geltungsbereich ist Teil des Gebiets zwischen Am Karlsbad, Flottwellstraße, Kurfürstenstraße und Potsdamer Straße, welches durch eine starke Durchmischung städtischer Nutzungen mit Wohnnutzung geprägt ist. Bereits jetzt ist im Bestand neben verschiedenen gewerblichen Nutzungen, die zum größten Teil wohnverträglich sind, ein hoher Anteil Wohnungen vorhanden. Aufgrund der Entwicklung des öffentlichen Parks auf dem Gelände des ehemaligen Bahngeländes Gleisdreieck ist eine Entwicklung der angrenzenden Gebiete als Misch- und Wohnstandorte sinnvoll.

Zweck des Bebauungsplanverfahrens ist es eine geordnete städtbauliche Entwicklung zu gewährleisten und in der städtischen Gemengelage eine ausgewogene Mischnutzung zu ermöglichen.

3. Umweltbericht

3.1. Einleitung

a.) Inhalt und Ziele des Bebauungsplans

Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans beschränken sich auf die Art der baulichen Nutzung. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich künftig an der bestehenden Bebauung (§34 BauGB)

Durch den Bebauungsplan 1-42B wird ein Mischgebiet planungsrechtlich gesichert.

Die geplante Festsetzung der Art der Nutzung ist aus dem vorhandenen Bestand des Plangebiets abgeleitet.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B liegt innerhalb des Baunutzungsplanes, der für das gesamte Areal Kerngebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan II-94 für das Grundstück Lützowstraße 105/106 setzt ebenfalls Kerngebiet fest. Diese Festsetzungen widersprechen zum einen dem Flächennutzungsplan von Berlin, der für den Geltungsbereich im Bereich Lützowstraße Gemischte Baufläche M2 und südlich der Pohlstraße Wohnbaufläche darstellt, und des weiteren der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung, die ebenfalls diesen Bereich als Wohn- und Mischgebietsstandort entwickeln möchte.

b.) Ziele des Umweltschutzes für das Plangebiet

Flächennutzungsplan

Eines der wichtigsten Leitbilder des FNP, der sparsame Umgang mit Grund und Boden, soll durch den Vorrang der Bestandsentwicklung vor der Stadterweiterung erreicht werden. Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 29. Juni 2006 (ABl. S. 2426) stellt das Plangebiet zum Teil als gemischte Baufläche M1 sowie entlang der Pohlstraße als Wohnbaufläche W1 in symbolischer Breite dar.

Gemäß dem 1. der Grundsatz für die Entwicklung von Bebauungsplänen können aus den Bauflächen des Flächennutzungsplans die ihnen zugeordneten Baugebiete der Baunutzungsverordnung entwickelt werden, was hinsichtlich der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 1-42B gegeben ist. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans setzen durch die Stärkung der Innenstadt als Wohn- und Arbeitsstandort das Leitbild der Bestandsentwicklung vor Stadterweiterung um und stärken die Innenentwicklung der Stadt.

Bereichsentwicklungsplanung

Die Bereichsentwicklungsplanung BEP stellt heraus, dass die im Bestand gewachsenen Strukturen der Quartiere des Wohnens und des Arbeitens zu erhalten und qualitativ zu entwickeln sind. Dazu werden für das Plangebiet entlang der Körner- und der Flottwellstraße allgemeines Wohngebiet sowie im mittleren Bereich des Geltungsbereiches Mischgebiet dargestellt. Diesen bezirklichen Planungszielen wird mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans gefolgt.

Landschaftsprogramm (LaPro 94)

Das Landschaftsprogramm wurde auf der Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes flächendeckend für Berlin erstellt und auf den Flächennutzungsplan von Berlin abgestimmt.

Biotop- und Artenschutz:

Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als städtisch geprägten Raum in der Kategorie Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge:

- Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen;

- Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna (Hof-, Dach- und Wandbegrünungen);

- Kompensation von baulicher Verdichtung;

- Verwendung von standortgemäßen Wildpflanzen bei der Grüngestaltung.

Erholung und Freiraumnutzung:

Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung findet das Plangebiet Berücksichtigung als bebautes Quartier - im einzelnen als Wohnquartier mit der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung.

Eine Versorgung mit öffentlichen Freiflächen besteht nicht bzw. ist unterversorgt.

Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr hoch.

Privater bzw. halböffentlicher Freiraum existiert minimal.

Es werden umfangreiche Sofortmaßnahmen für die öffentlichen, halböffentlichen und privaten Freiräume genannt:

- Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und der Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen;

- Erschließung vorhandener Freiflächen;

- Blockkonzepte, Hofbegrünungen, Dach- und Fassadenbegrünungen;

- Verbesserung der Aufenthaltsqualität in Straßenraum;

- Wohnumfeldverbesserung auf Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen.

Landschaftsbild:

Der Teilplan Landschaftsbild weist den Planbereich als städtisch geprägten Raum – Innenstadtbereich - aus. Als Anforderungen ergeben sich u.a.:

- Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume, Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten;

- Verbesserung der Wahrnehmbarkeit von Spree und Panke; von Gewässerbegleitenden Promenaden;

- Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumpflanzungen, Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern;

- Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen;

- Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung.

Naturhaushalt/ Umweltschutz:

Im Teilplan Naturhaushalt/ Umweltschutz erfolgt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans die Darstellung als Siedlungsgebiet mit dem Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt werden:

- Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünungen);

- Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung;

- Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes;

- Dezentrale Regenwasserversickerung;

- Förderung emissionsarmer Heizsysteme.

Da das Gebiet des weiteren als Mischgebiet dargestellt wurde liegt der Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt im Bereich des Immissionsschutzes.

Die Umsetzung dieser Ziele des Umweltschutzes sollen durch die geplante Festsetzung des Bebauungsplans 1-42B begünstigt werden.

Landschaftsplan II-L-11

Das Plangebiet des Bebauungsplans 1-42B liegt innerhalb des Geltungsbereichs des festgesetzten Landschaftsplans II-L-11 vom 26.2.2002 (GVBl. S. 141, vom 18.5.02).

Hauptregelungsinhalt des Landschaftsplans ist die Festsetzung eines Biotopflächenfaktors (BFF) für die stark verdichteten Innenstadtquartiere, um ökologisch wirksame Flächen für den Naturhaushalt zu sichern und einer Verschlechterung der ökologischen Situation vorzubeugen.

Da die vorhandene Grünflächenausstattung des Bezirks Mitte von Berlin gering und die Möglichkeit zum ökologischen Ausgleich durch die Schaffung weiterer großflächiger Grünanlagen nicht gegeben ist, muss für eine ökologische Entlastung vor allem das Potenzial kleinteiliger Maßnahmen auf den Baugrundstücken selber ausgeschöpft werden.

Mit der Festsetzung eines ökologischen Standards für die einzelnen Grundstücke (Biotopflächenfaktor - BFF) soll das Maß für ökologische Mindestanforderungen innerhalb verdichteter Baustrukturen formuliert werden. Der BFF kann durch verschiedene Maßnahmen erreicht werden und lässt sich daher an die Gegebenheiten auf dem jeweiligen Grundstück anpassen.

Mit Hilfe dieses Standards wird das Ziel der Sicherung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes für bebaute Bereiche instrumentalisiert.

Der BFF soll bei der Errichtung bzw. wesentlichen Änderung von baulichen Anlagen umgesetzt werden, vorrangig bei Maßnahmen mit Umweltrelevanz, die den Anteil überbauten und versiegelten Bodens erhöhen bzw. bei denen es zu einer Erhöhung des umbauten Raumes kommt. Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist der Bauherr gemäß § 60 Bauordnung für Berlin verpflichtet, die durch den Landschaftsplan gestellten Anforderungen einzuhalten.

Die Ziel-BFF-Werte im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B sind für Neubau Wohnnutzung mit 0,6 und für Gewerbe mit 0,3 ausgewiesen.

3.2. Umweltauswirkungen

a) Derzeitiger Umweltzustand

Das Plangebiet stellt ein dicht bebautes Innenstadtgebiet dar, geprägt durch einen erheblichen Mangel an öffentlichen Freiflächen, einen hohen Anteil an versiegelten Flächen in den bebauten Bereichen und eine hohe klimatische Belastung.

Entlang der Flottwellstraße sind die Grundstücke von Bebauung frei, aber zum grossteil versiegelt und werden als Lkw-Abstellplätze sowie Lagerflächen genutzt. Lediglich die Grundstücke Flottwellstraße 17/18 und Pohlstraße 10-16 weisen Vegetation auf.

Das Grundstück Pohlstraße 10-16 wird als Spielplatz / Bolzplatz genutzt. Die Grundstücksgrenzen sind mit Gehölzen und Bäumen bewachsen.

Das Grundstück Flottwellstraße 17/18 liegt brach und ist weitestgehend unversiegelt. Auf dem Grundstück befinden sich Bäume, die nach ihrer Größe als gem. Baumschutzverordnung geschützte Bäume gelten, sowie Sträucher und Spontanvegetation.

b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes

Da der Bebauungsplan keine verbindlichen Regelungen zur Bebauungsdichte und Versiegelung (Maß der Nutzung) treffen soll und die geplante Art der baulichen Nutzung der tatsächlich vorhandenen Nutzung entspricht, sind keine Auswirkungen auf den Umweltzustand des Plangebiets zu verzeichnen. Der Bebauungsplan dient der Entwicklung des innerstädtischen Wohn- und Arbeitstandortes mit einer gesunden wohnverträglichen Struktur.

Bezogen auf die Region Berlin-Brandenburg haben Bebauungsplanverfahren zur Sicherung einer Wohn-Misch-Nutzung innerhalb der Innenstadt positive Auswirkungen auf die Umwelt. Mit der Schaffung von Planungssicherheit wird die Eigentumsbildung sowohl für Wohnnutzungen (Eigentumswohnungen) als auch für gewerbliche Nutzungen angeregt. Die Quartiersbindung der Anwohner und Gewerbetreibenden wird gestärkt. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans dienen somit einer nachhaltigen Innenentwicklung der Stadt. Die Wohnbevölkerung wird durch die Qualitätssicherung der Wohngebiete in der Innenstadt gehalten und dem Trend, dass Familien mit Kindern in das Umland ziehen, wird entgegengewirkt, wodurch die zusätzliche Inanspruchnahme von Grund und Boden am Stadtrand verringert wird.

Gleichzeitig bedingt der Standortvorteil dieser innerstädtischen Gebiete gegenüber dem Stadtrand eine Verringerung des gesamtstädtischen Verkehrsaufkommens. Ein weiteres Anwachsen der Pendlerströme zwischen Innenstadt und Umland wird verhindert.

Durch die nachhaltige Sicherung dieser mit öffentlichem Nahverkehr sehr gut erschlossenen Gebiete verringert sich der Anteil des motorisierten Individualverkehrs am Gesamtverkehrsaufkommen (modal split). Die ausgezeichnete Erschließung mit S-Bahn, U-Bahn und Bus sichert für die Anwohner/ Beschäftigten eine hohe Mobilität auch ohne Kfz. Die Aufenthaltsfunktion der Straßenräume wird gegenüber ihrer Erschließungsfunktion gestärkt. Die Straßenräume bieten mehr Platz für Begrünung und können als städtischer Raum mit hoher Aufenthalts- und Verweilqualität genutzt werden.

Durch die stark durchmischte Struktur des Stadtgebiets verringern sich die notwendigen Wege zur Arbeit, Einkauf und Erholung auf teilweise fußgänger- bzw. fahrradfreundliche Entfernungen. Auch durch diese „Funktion der Nähe“ wird eine umweltgerechte Stadtstruktur nachhaltig gefördert.

c) Eingriff in Natur und Landschaft

Gemäß §1a Baugesetzbuch muss die Bewältigung des Eingrifftatbestandes innerhalb des verbindlichen Bauleitplanverfahrens erfolgen.

Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 1-42B wird kein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet, da mit ihnen das Maß der baulichen Nutzung nicht geregelt und somit auch nicht erhöht wird (Orientierung am Bestand, §34 BauGB). Eine Erweiterung von Bauflächen ist nicht geplant.

4. Wesentlicher Inhalt

Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs wird als Art der baulichen Nutzung Mischgebiet gem. §6 BauNVO festgesetzt.

4.1. Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen

Im Juni / Juli 2006 erfolgte eine Bestandsaufnahme in Hinsicht auf die tatsächliche Nutzung der Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches und der angrenzenden Blockbereiche. Ersichtlich wurde eine sehr unterschiedliche Nutzungsmischung des untersuchten Bereiches. Große Flächen gewerblicher Nutzung stehen neben Grundstücken mit einer 100%-igen Wohnnutzung bzw. überwiegenden Wohnnutzung (Gewerbe bis 2. OG).

Erkennbar ist eine Konzentration des Wohnens in dem Block zwischen Pohl- und Kurfürstenstraße mit entsprechenden Grün- und Spielflächen sowie eine Nutzungsmischung von Wohnen und zum größten Teil wohnverträglichem Gewerbe (Büronutzungen) in dem Block zwischen Lützowstraße und Pohlstraße.

Der Block Lützowstraße / Flottwellstraße / Pohlstraße / Körnerstraße zeigt des weiteren zu ca. 30% brachliegende Flächen und ungenutzte Gebäude auf. Auf diesen befinden sich zum einen die Gebäude einer ehemaligen Druckerei, die aber zum jetzigen Zeitpunkt leergezogen sind und keinerlei Nutzung beherbergen, und des weiteren Flächen, die als LKW-Abstellplätze genutzt werden oder vollständig brach liegen mit entsprechender Spontanvegetation.

Für den Geltungsbereich wird im Baunutzungsplan Kerngebiet festgesetzt. Der festgesetzte Bebauungsplan II-94 für das Grundstück Lützowstraße 105/106 setzt ebenfalls Kerngebiet für dieses Grundstück fest. Diese Festsetzungen sind sowohl in Hinsicht auf bezirkliche Planungsüberlegungen, als auch in Hinblick auf Senatsplanungen in weiten Teilen überholt.

Für den untersuchten Block 240 (Geltungsbereich 1-42B) mit den im Bestand vorhandenen Brachen besteht ein besonders hoher Handlungsbedarf. Die direkte Nähe zur künftigen Park- und Freiflächenlandschaft auf dem Gleisdreieck sowie die im Bestand vorliegende Wohnnutzung benötigt eine konkrete Planung um eine dem Ort angemessene städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Hierbei sollte das dort ansässige Gewerbe in gleichem Maße Beachtung finden wie das in diesem Bereich zu sichernde innerstädtische Wohnen.

Die gemäß BNP zulässigen Nutzungen würden einer Sicherung und Weiterentwicklung des Wohnens entgegenstehen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B wird für diesen Bereich eine Mischgebietsnutzung festgesetzt. Dies würde eine Konkretisierung der Bereichsentwicklungsplanung entsprechen, die für diesen Block die Sicherung von Wohnen im Bereich Flottwell – und Körnerstraße und im dazwischenliegenden Bereich Mischgebiet vorsieht. Der Entwicklung auf dem Gelände des ehemaligen Potsdamer Güterbahnhofs „Gleisdreieck“ würde entsprechend Rechnung getragen.

Innerhalb dieses Blockes befindet sich der festgesetzte Bebauungsplan II-94, der als Art der Nutzung Kerngebiet festsetzt. Die tatsächlichen Nutzungen innerhalb des Geltungsbereiches sind vorrangig Büros, aber auch eine Druckerei im 1.-3. OG, deren Anlieferung über den Hof erfolgt sowie eine Parkpalette im Hofbereich. Die tatsächliche Nutzung ist in Hinblick auf entstehende Lärmimmissionen mit der geplanten Festsetzung Mischgebiet vereinbar.

Innerhalb des Geltungsbereichs liegt das Flurstück 2531/282 (Pohlstraße / Körnerstraße). Dieses Grundstück befindet sich im Fachvermögen des Straßen- und Grünflächenamtes und ist als Straßenverkehrsfläche gewidmet. Genutzt wird dieses Grundstück momentan als kleiner „Stadtplatz“.

Der Baunutzungsplan setzt für dieses Grundstück Kerngebiet fest.

In der angrenzenden Brandwand des Wohngebäudes auf dem Grundstück Pohlstraße 28 wurden Fensteröffnungen zur besseren Belichtung der dahinterliegenden Wohnungen eingebaut. Diese Öffnungen wurden per Baulast gesichert.

Eine Sicherung des Flurstückes 2531/282 als Straßenverkehrsfläche wird aus stadtplanerischer Sicht nicht als sinnvoll erachtet. Das betreffende Grundstück wird im Bebauungsplan 1-42B als Mischgebiet festgesetzt. Der Bebauungsplan ist eine Angebotsplanung. Eine Eckbebauung auf dem betreffenden Grundstück wäre künftig wieder vorstellbar, wenn eine Einigung mit dem Nachbarn erzielt wird. Da sich das Grundstück ansonsten im Besitz des Landes Berlin befindet, steht auch einem vorläufig weiteren Erhalt des „Stadtplatzes“ nichts im Wege.

4.2. textliche Festsetzungen

1. Im Mischgebiet sind die in §6 Abs.2 Nr. 6 und 7 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nicht zulässig.

Rechtsgrundlage: §9 Abs.1 BauGB i.V. mit §1 Abs.5 BauNVO

Im Geltungsbereich werden Tankstellen und Gartenbaubetriebe aufgrund ihrer mangelnden städtebaulichen Einpassungsfähigkeit und ihrer verkehrserzeugenden Funktion bzw. ihres nachbarschaftlichen Störpotenzials (Lärm- und Schadstoffbeeinträchtigung) und ihrer Umweltproblematik als nicht zulässig festgesetzt.

2. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in §9 Abs.1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.

Der Bebauungsplanentwurf 1-42B überlagert mit seinem Geltungsbereich 3 festgesetzte Bebauungspläne: den Baunutzungsplan (teilweise), den Bebauungsplan II-94 und den einfachen Bebauungsplan II-B3 (teilweise).

Die Festsetzungen des Baunutzungsplanes sind (Kerngebiet, Baustufe V/3), wie bereits dargestellt, überholt und sollen entsprechend der tatsächlichen Gegebenheiten mit Hilfe des Bebauungsplanes 1-42B neu planungsrechtlich geregelt werden. Dabei verzichtet der Bebauungsplan 1-42B, als einfacher Bebauungsplan, auf die Festsetzung des Maßes der Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche. Hierbei musste in der Vergangenheit regelmäßig von den im Baunutzungsplan festgesetzten Parametern befreit werden, da die bestehende Bebauung ein wesentlich höheres Maß der Nutzung zulässt, als dieses im Baunutzungsplan festgesetzt wird. Künftig werden sich das Maß der Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche an der umgebenden Bebauung orientieren.

Im Bebauungsplan II-B3, der ebenfalls ein einfacher Bebauungsplan ist, wurde dieses bereits so aufgenommen.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes II-94 fließen, als umgesetzte Bestandsbebauung künftig in die Beurteilung mit ein. Die auf der Grundlage dieses Bebauungsplans errichteten Gebäude genießen Bestandsschutz.

4.3. Denkmalschutz

Innerhalb des Geltungsbereiches ist das Objekt Lützowstraße 102-104 als Baudenkmal in die Denkmalliste Berlin eingetragen. Dieses Denkmal umfasst die gesamte Bausubstanz, d.h. auch die Umbauung der Höfe.

In unmittelbarer Nähe des Plangebietes befinden sich des weiteren folgenden Baudenkmale: Lützowstraße 6, Körnerstraße 7-10, Dennewitzstraße 2.

4.4. Altlasten

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 1-42B befinden sich altlastenverdächtige Flächen, die im Bodenbelastungskataster Berlin unter folgenden Nummern aufgeführt wurden:

15144 Lützowstraße 100

15145 Lützowstraße 102

15146 Körnerstraße 15

15147 Körnerstraße 19

11012 Körnerstraße 14

2441 Lützowstraße 107-112

297 Lützowstraße 105/106