Auszug - Nachbereitung Sanierungsgebiete im Wedding Gast: Herr Devermann, Verbund Nordberliner Wohnungsbaugenossenschaften GmbH  

Frau Jahn begrüßt Herrn Devermann und geht davon aus, dass allen Mitgliedern das Schreiben vom Verbund Nordberliner Wohnungsbaugenossenschaften GmbH vorliegt.

Frau Hilse merkt an, dass ihr das Schreiben vorliegt, sie jedoch nicht den Zusammenhang zu diesem Tagesordnungspunkt sieht. Sie hätte es gut gefunden, wenn auf der Tagesordnung zum TOP gestanden hätte mit Bezug auf Schreiben vom und so weiter.

Herr Devermann führt aus, dass der Anknüpfungspunkt sicherlich das Werkstattgespräch im April 2004 war. Der Nordverbund ist Sanierungsträger im ehem. Sanierungsgebiet Schulstraße. In den 70er Jahren wurden dort 40 Grundstücke im Auftrage des Landes Berlin aufgekauft. Von diesen 40 Grundstücken wurden 33 saniert. Es sind also sieben unsanierte Objekte übrig geblieben. Sie waren in der Planung Anfang 2000, 2001, 2002, 2003 und so weiter zu Ende zu bringen. Das Land Berlin hatte zwischenzeitlich die Fördermittel eingestellt und das Sanierungsgebiet aufgehoben. Nach Auffassung von Herrn Devermann hat das Land Berlin dort doch ein problematisches Gebiet hinterlassen. Im Anschluss an das damalige Werkstattgespräch hat man sich überlegt, was man noch machen kann. Acht Arbeitsgruppen haben Vorschläge eingereicht. Zwei dieser Arbeitsgruppen haben sich zum einen damit beschäftigt, die unsanierten Objekte zum Abschluss zu bringen und zum anderen eine Quartiersentwicklung voran zu treiben. Daraufhin wurde zum Ende letzten Jahres ein Antrag auf Aufnahme in ein ExWoSt-Programm gestellt, das auch genehmigt wurde. Das war auch die Grundlage, um in diesem Gebiet weiter intensiv zu arbeiten. Die Zielsetzung war, eine möglichst strukturstärkende, festigende Entwicklung in diesem Gebiet voran zu treiben.

Herr Stein ergänzt, dass die Wohngebäude aufgrund ihres schlechten Ausstattungsstandards, zum Teil noch mit Außentoiletten, alle mit Ofenheizung und der nur sparsam einzusetzenden Instandhaltungsmittel, in den letzten Jahren quasi leergelaufen sind. Die Stammbevölkerung ist im Wesentlichen ausgezogen. Die Perspektive, die das ExWoSt-Projekt für diese Häuser entwickelt hat, heißt ja, durch die Bildung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten, Ziel ist im Grunde genommen die Bildung von Genossenschaften, so viel Manpower und auch Finanzierungsmittel zusammen zu bekommen, dass diese Häuser wieder in Fahrt gebracht werden. In einem Objekt ist es diesmal auch gelungen. Das Haus ist inzwischen zu 100 % belegt. In einem zweiten Objekt ist seit Jahren ein Träger der Jugendpflege „Pro Max e.V.“ tätig und ansässig. Die werden das Gebäude selbst erwerben und ihre Wohnprojekte weiter führen.

Das wesentliche Problem, das zurzeit besteht ist, dass natürlich keine öffentlichen Mittel mehr zur Verfügung stehen, um da die Sanierung begleiten zu können. Ein weiteres Problem besteht darin, dass die Senatsverwaltung massiv darauf drängt, dass die Häuser veräußert werden, dafür aber reichlich Zeit gebraucht wird, um die Objekte mit so viel schwachen Beteiligten überhaupt entwickeln zu können. Es wäre ein nachdrücklicher Wunsch, wenn der Ausschuss den Nordverbund darin unterstützen könnte, dass Zeit gewonnen werden kann und die Senatsverwaltung wenigstens noch drei Monate, besser noch sechs Monate, Zeit gibt, um, die Projekte so auf die Füße stellen zu können, dass die Häuser mit einer Perspektive in die Quartiersentwicklung gehen. Diese Quartiersentwicklung hat auch noch den Aspekt, dass man das ExWoSt-Programm als zweite Linie verfolgt. Eine Seite ist der Versuch, Wohngenossenschaften zu initiieren und auf der anderen Seite das Bemühen, diese Häuser auch für die schon bestehende Stadtteilgenossenschaft als Auftragsvolumen zu entwickeln. Das ExWoSt-Programm endet im Juni/Juli nächsten Jahres. Die Berichte müssen dann bis September vorliegen.

Herr Devermann bezieht sich auf die Finanzierung und führt aus, dass die maximal zu erzielende Miete bei 4,50/qm € liegt. Daraus kann man dann nicht mehr viel finanzieren, wenn man eine umfassende Sanierung durchführen müsste. Auch in dem damaligen Werkstattgespräch ist man auf das Thema Sanierungsausgleichsabgabe gekommen. Da gibt es einen gewissen Rückfluss aus den Sanierungsgebieten, die auch wiederum eingesetzt werden sollten in den Bezirken, vorrangig in den Sanierungsgebieten. Die Schulstraße ist kein Sanierungsgebiet mehr. Der Ansatz war bislang immer, dass man gesagt hat, dort ist nichts mehr möglich. Nun soll hier die Frage gestellt werden, ob es nicht doch die Möglichkeit gäbe, diese Mittel dort einzusetzen, wo sie eigentlich auch notwendig sind. Von der Senatsverwaltung wurde mehrfach signalisiert, dass man mit einem Verfahren einverstanden wäre, wenn der Bezirk dort nachhaltig dieses fordern und praktizieren würde. Dann könnte sich die Senatsverwaltung damit arrangieren. Es wäre also ein Maßnahme, die vom Bezirk kommen müsste bzw. unterstützt werden müsste.

Herr Hinz teilt mit, dass man für die Folgezeit 2006 zwei kleinere Maßnahmen gegenüber der Senatsverwaltung angemeldet hat, wo auch grünes Licht signalisiert wurde. Sie beziehen sich jedoch nicht auf die Objekte, sondern auf die Gegend. Die Größenordnungen sind jedoch sehr gering (ca. 30.000 und ca. 50.000 €). Diese Maßnahmen wurden mit der Übernahme der Flächen in den Besitz/Eigentum des Landes Berlin gerechtfertigt. Ferner werden für eine kleinere Maßnahme Gelder in Höhe von 5.000 bis 6.000 € eingesetzt.

Frau Dubrau ergänzt, dass man in den letzten zwei Jahren im Bezirksamt die Diskussion hatte, was man mit den nicht ausgegebenen Sanierungsmitteln macht. Deshalb wurde ein Programm aufgelegt. Es gibt auch einen ganz großen Druck innerhalb des Bezirksamtes, möglichst viel Geld in diese kommunalen Einrichtungen zu geben. Insofern besteht immer die Schwierigkeit, wenn man mit anderen Projekten kommt, es die allgemeine Meinung im Bezirksamt ist, eher zu versuchen, dies in kommunale Einrichtungen zu verlagern. Frau Dubrau plädiert und tritt auch dafür ein, solche Maßnahmen auch etwas weitergehend zu machen.

Herr Scholz fragt nach, wie der Senat zu der Einschätzung kommt, dass diese Häuser veräußert werden können. Gibt es schon Interessenten für die Häuser, so dass es keine Verlängerung geben könnte.

Herr Devermann teilt mit, dass man von Seiten der Investoren schon einen gewissen Druck spürt. Die Investoren kommen vorwiegend aus Südeuropa und kaufen ganz gezielt im Wedding, da die Objekte relativ günstig, die Mieten auch günstig sind und die Häuser leer stehen. Es besteht ein zunehmendes Interesse. Der andere Druck ist, dass das Land das Sanierungsgebiet abwickeln möchte. Und da wurde als Stichtag der 31.12.2005 gesetzt. Der Senatsverwaltung wurde das Vorhaben schriftlich mitgeteilt mit der Bitte, die Zeit zu gewähren und dies auch zu unterstützen. Eine schriftliche Antwort gibt es noch nicht. Es gibt nur den mündlichen/telefonischen Hinweis, dass man dem so nicht folgen kann. Deshalb braucht man die Unterstützung durch den Ausschuss.

Frau Hilse fragt nach, wie hoch der Leerstand (in %) ist und auf welche Gebäude sich die Angaben beziehen (nur die in den Sanierungsgebieten oder auch außerhalb), Decken die laufenden Mieteinnahme die Kosten, die die Häuser verursachen und wenn nicht, mit welchen Mitteln werden zurzeit die Rechnungen bezahlt. Wie viel wurde in den letzten Jahren in die Häuser investiert, was wurde gemacht und was nicht. Abschließend hätte sie gerne gewusst, was man sich konkret unter einer genossenschaftlichen Konstruktion vorstellt.

Herr Devermann führt aus, dass ein sehr hoher Leerstand besteht. Man hat ganz gezielt mit dem Argument geworben, dass man aus einem bestimmten Objekt ein genossenschaftlich orientiertes Wohnobjekt machen könnte, in dem man auch andere Wohnstrukturen verwirklichen könnte. Daraufhin gab es ein großes Interesse von Leuten, die dann in dieses Haus eingezogen sind bzw. einziehen werden. Es wurde u.a. damit geworben, obwohl das Haus ziemlich heruntergekommen war, dass man mit den Mietern Ausbauverträge geschlossen hat, wo die Mieter dann die Wohnungen zu den Betriebskosten erhalten. Dafür muss dann die festgelegte Wohnungsmiete (Mietspiegelunterwerte) für ca. ein Jahr in die Wohnung investiert werden. Das wird auch gemacht und geht in die Richtung einer Genossenschaft. Betreffend der Defizite teilt Herr Devermann mit, dass, solange der Nordverbund noch Sanierungsträger in diesem Gebiet ist, das Land Berlin dafür zuständig ist und die Bewirtschaftungsdefizite tragen muss. Wenn das bis zum 31.12.2006 beendet werden sollte, dann müsste letztendlich der Nordverbund als Gesellschaft die Defizite tragen und das kann der Nordverbund jedoch nicht. Bezug nehmend auf die Investition in die Häuser führt Herr Devermann aus, dass in den letzten Jahren bis auf das Nötigste relativ wenig gemacht wurde. Bei den Objekten handelte es sich um Sanierungserwartungsgrundstücke, die immer kurz davor standen, in die Sanierung zu gehen. Für einzelne Häuser wurden zwar Förderanträge gestellt, diese wurden jedoch aufgrund der Einstellung der Förderprogramme nicht mehr bewilligt. In allen anderen Fällen, wenn es um größere Investitionen gegangen wäre, hätte man die Zustimmung der Senatsverwaltung gebraucht.

Herr Stein ergänzt, dass man versucht hat, die genossenschaftliche Struktur zu präzisieren. Dies würde zunächst so aussehen, dass man eine objektbezogene Genossenschaft gründet. Es gibt 24 potentielle Mitglieder. Die Organisationsform ist im Augenblick ein Hausverein und dieser vertritt auch die Interessen der Neumieter gegenüber dem Nordverbund. Nach der persönlichen Einschätzung von Herrn Stein, schaffen sie Möglicherweise die wirtschaftliche Basierung einer solchen Objektgenossenschaft nicht und müssten sich demzufolge einer bestehenden Genossenschaft anschließen. Dahingehend werden zurzeit Gespräche mit mehreren jungen Genossenschaften geführt. Es ist jedoch so, dass die alten Genossenschaften (z.B. 1892, freie Scholle) im Augenblick wirtschaftlich nicht in der Lage sind, sich solchen Projekten anzuschließen. Sie sind selber stark damit befasst, ihre eigenen Strukturen zu modernisieren. Dort gibt es also keine Chance. Man muss es mit den neuen Genossenschaften machen. Und die sind, wie alle anderen Genossenschaften auch, nicht in der Lage, mit großem Kapital in solche Objekte zu gehen. Demzufolge ist die wirtschaftliche Basis für diese Projekte sehr eng.

Auf die Nachfrage von Herrn Koch teilt Herr Stein mit, dass für die Instandsetzung und Modernisierung, also für die Herstellung eines zeitgemäßen Sanitär- und Heizungsstandards und für Energiesparmaßnahmen, ca. 600,00 bis 700,00 € netto/qm benötigt werden. Das ist sozusagen das Ausstattungsprofil des sozialen Wohnungsbaus. Die Häuser sind im Prinzip für familiengerechte Belegung geeignet. Im Wedding wird zurzeit die Entwicklung angeschubst, die der Prenzlauer Berg im Augenblick abgreift. Die Größenordung, über die man sprechen muss, um ein solches Projekt auf den Weg zu bringen, sind etwa 100,00 bis 150,00 €/qm, die als Zuschussbedarf benötigt werden, um die Häuser in eine dauerhafte mietähnliche Belastung zu bringen.

Auf die Nachfrage von Frau Hilse betreffender Mietrückstände teilt Herr Devermann mit, dass die neueingezogenen Mieter bisher alle ihre Betriebskosten und Mietkautionen gezahlt haben. Es muss ganz klar sein, wenn jemand seine Mietkosten nicht zahlen will, dass man sich dann von denen auch trennen muss.

Herr Stein ergänzt betreffend der Wirtschaftlichkeit der Objekte, dass die Mieten zwischen 1,30 bis 1,70 € liegen. Selbst wenn einer über einer längeren Zeitraum keine Miete zahlen würde, würde dies kaum auffallen.

Frau Jahn merkt an, dass sich der Ausschuss schon öfter darüber Gedanken gemacht hat, was nach der Sanierung passiert. Insofern findet sie es sehr interessant zu hören, welche Möglichkeiten und Überlegungen darüber hinaus noch bestehen. Frau Jahn ist der Auffassung, dass sich der Ausschuss auf jeden Fall mit diesem Thema beschäftigen muss und Sanierung nicht als Abschluss sehen darf. Sie bittet darum, dass die Fraktionen sich darüber Gedanken machen, ob man auch solche Dinge mit unterstützen sollte. Zu gegebener Zeit wird dieses Thema erneut im Ausschuss behandelt.