Auszug - Fortschreibung von Mietobergrenzen bei Modernisierungsvorhaben von Altbauen in den Sanierungsgebieten Spandauer Vorstadt und Rosenthaler Vorstadt  

Herr Wagner erläutert den bisherigen Verlauf der Mietobergrenzen und teilt mit, dass aufgrund des OVG-Urteils (Mietobergrenzen sind unzulässig und dem Eigentümer kann die Umlage der Modernisierungskosten auf die Miete nicht verwehrt werden) im Bezirks Mitte eine Arbeitsgruppe (Mieterberatung, Planungsjuristin, Koordinationsbüro) gebildet wurde, um sich mit dem Thema auseinander zu setzen. Vor ein paar Wochen wurde dann das den Mitgliedern vorliegende Papier zustande gebracht.

Herr Dr. Dieser trägt in einer kurzen Zusammenfassung die Ergebnisse der Arbeitsgruppe vor, die auch den Mitgliedern vorliegt. Derzeit liegt der Antrag/die Revision gegen die Nichtzulässigkeit der Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht zur letzten Entscheidung. Es kann noch nicht gesagt werden, wann mit einer Entscheidung zu rechnen ist. Bis zur Entscheidung muss dann diese Übergangsregelung gelten. Es geht nunmehr um die Anträge, die in den nächsten Monaten eingehen. Die Arbeitsgruppe macht den Vorschlag, dass in allen noch nicht erneuerten Altbauten es auf jeden Fall eine entsprechende Information an diese Mieter geben muss.

Auf die Nachfrage von Frau Hilse, ob es sich bei diesem Vorschlag um die Meinung des Bezirksamtes handelt führt Herr Dr. Dieser aus, dass dies der Vorschlag der AG Mietobergrenzen ist.

Herr Wagner merkt an, dass dieses Papier mit Frau Dubrau abgestimmt ist, sonst wäre es nicht in diesem Ausschuss.

Herr Dr. Schumann bezieht sich auf die Mietobergrenzen 2000, merkt an das es einen Mietspiegel 2003 gibt, ist irritiert über den Begriff einkommensorientierte Gebietsmiete, obwohl die Einkommen gar nicht aktuell erfasst wurden und bittet um Auskunft, inwieweit diese fortgeschrieben wurden bzw. auf welcher empirischen Basis jetzt neue Werte entstanden sind oder ob evtl. noch die Werte von 2000 gelten. Er bezieht sich weiterhin auf die sog. Luxussanierung und fragt nach, wie man bei den Verhandlungen versucht, dies wieder rauszunehmen bzw. gibt es einen gewissen Duldungsrahmen. Abschließend fragt er betreffend das Informationsblatt für die Mieter nach, ob es weiterhin eine sog. Phase 0 gibt.

Herr Dr. Dieser führt aus, dass die einkommensorientierte Gebietsmiete das Gleiche meint.

Herr Wagner ergänzt, dass bereits im letzten Jahr die Planungsjuristin darauf hingewiesen hat, dass die Mietobergrenzen zu alt sind und etwas unternommen werden muss. Daraufhin wurde eine empirische Fortschreibung der Mietobergrenzen veranlasst. Die 2000er wurden sozusagen zum Ende 2004 fortgeschrieben.

Herr Diedrich bittet darum (auch für die Zukunft), dass dem Ausschuss die fortgeschriebenen Mietobergrenzen zur Verfügung gestellt werden.

Herr Dr. Dieser beantwortet weiterhin, dass wenn die Eigentümer etwas beantragen, dass man dann in Verhandlungen geht und sagt, wir müssen eine Versagung erteilen es sei denn, sie treten mit uns in Verhandlungen auf der Grundlage der im Sozialplan geltenden Regelungen.

Herr Wagner ergänzt, dass es in der Tat so ist, dass die Anpassungshilfe zurzeit nicht mehr funktioniert. Das ist ein Problem, was auf der Bezirksebene Mitte nicht gelöst werden kann.

Herr Bertermann fragt nach, worin der praktische Unterschied zwischen den Grundsätzen aus dem letzten Jahr und den jetzigen besteht, also der Unterschied zwischen dem zeitgemäßen und dem nicht zeitgemäßen Standard.

Herr Wagner führt aus, dass in den letzten Jahren immer so verfahren wurde, dass der Regelstandard zulässig ist und der Luxusstandard nicht genehmigungsfähig ist es sei denn, der Eigentümer legt die Kosten nicht auf die Miete um. Nach dieser Beschlusslage wurde immer verfahren. Ausgenommen es liegt ein Gerichtsurteil vor, dann ist das Bezirksamt außen vor.

Auf die Nachfrage von Herrn Diedrich, wie sich die unterschiedlichen Ausgangsbedingungen in den jeweiligen Sanierungsgebieten ergeben teilt Herr Dr. Dieser mit, dass dies damit zusammenhängt, das die Eigentümer fast alle Wohnungen in Eigentum umwandeln, da sich Eigentumswohnungen viel leichter vermarkten lassen, die ohne Mieter sind. Und in vielen Fällen haben die Eigentümer den Mietern sehr hohe Summen geboten. Darauf hat das Bezirksamt keinen Einfluss. Aber es muss den Mietern überlassen bleiben, ob sie ihre Wohnung verlassen. Deshalb sollen sie im Vorfeld informiert werden, um auf dieses Dilemma entsprechend reagieren zu können.

Herr Wagner ergänzt, dass dies nur Überlegungen sind, woran es liegen könnte. Weiterhin ist die Situation in Prenzlauer Berg eine andere als in Mitte. Mitte hat eine viel geringe Anzahl von Wohnungen mit entspannten Mieten.

Herr Diedrich merkt an, dass es in Mitte überhaupt keinen entspannten Wohnungsmarkt gibt. Er findet den Punkt 8 in diesem Papier völlig überflüssig. Er hat den Eindruck, dass das Bezirksamt in der Vergangenheit die Umsetzung des sozialen Konzeptes nur sehr nachlässig durchgeführt hat und es letztendlich deshalb dazu kam, dass die Eigentümer hier relativ leichtes Spiel hatten, die Häuser zu entmieten und dann mit einem leeren Haus zum Bezirksamt kommen und sagen, ich möchte das Haus sanieren.

Er findet es weiterhin sehr kritikwürdig, dass die zuständige Stadträtin zu diesem Tagesordnungspunkt nicht anwesend ist und auch keine Vertretungsregelung im Bezirksamt gefunden wurde.

Auf die Nachfrage von Herrn Koch betreffend den Regelstandard teilt Herr Wagner mit, dass schon vor vielen Jahren von der Senatsbauverwaltung die Festlegung, was in der Sanierung Regelstandard ist, erfolgte. Regelstandard, der genehmigungspflichtig ist, ist der Standard, der dem Förderungsvorhaben vom Land Berlin entspricht. Das ist der, der im Bezirk Mitte schon immer angestrebt wurde.

Frau Hilse bringt zum Ausdruck, dass sie diese Diskussion zwar ganz spannend findet, jedoch dieses Thema gerne unter aktuelle Themen erörtert hätte. Es geht hier um die Diskussion der Drucksache-Nr. 1174/II. Sie bezieht sich auf die dort genannten finanziellen Auswirkungen auf den Haushaltsplan bei Erstellung eines Gutachtens und fragt nach, ob hier eine Drucksache umgesetzt wurde, obwohl es noch gar keinen Beschluss gibt.

Herr Wagner führt aus, dass die empirische Fortschreibung 1.500 € gekostet hat. Sie wurde deswegen durchgeführt, da zwischendrin das OVG-Urteil kam und es auch deshalb völlig unsinnig gewesen wäre, hier ein Gutachten in Höhe von 20.000 € oder 30.000 € zu beauftragen, so lange nicht klar ist, was überhaupt mit den Mietobergrenzen passiert. Es wäre unverantwortlich gewesen, so viel Geld auszugeben. Auf der anderen Seite mussten sie aber fortgeschrieben werden. Also ist dies so erfolgt. Die Fortschreibung auf der Basis eines Gutachtens kann nach Auffassung der Verwaltung erst nach einem endgültigen Urteil, das auch die Möglichkeit offen lässt dies zu tun, vorgenommen werden.

Auf eine Zwischenbemerkung von Herrn Koch teilt Herr Wagner mit, dass es vor mehreren Jahren in einem anderen Bezirk den Auftrag gegeben hat zu untersuchen, ob man die Mietobergrenzen auch ohne Gutachten auf der Basis vom Lebenshaltungsindex fortschreiben kann. Es wurde dann geklärt, dass dies möglich ist und in vielen Fällen (nicht nur in Berlin) wurden diese dann so fortgeschrieben. Dies darf ein-/zweimal geschehen und dann muss ein umfassendes Gutachten erstellt werden.

Frau Hilse fragt nach, ob der Ausschuss im vergangenen darüber informiert wurde, dass die Mietobergrenzen empirisch fortgeschrieben wurden, obwohl es gar keinen Beschluss gibt.

Herr Wagner führt aus, dass kein Zusammenhang mit dem Gebietssozialplan besteht. Es besteht nur ein Zusammenhang mit den täglichen Anträgen nach 144 auf der Genehmigungsebene, da die Planungsjuristin darauf hingewiesen hat, dass nicht mit Eigentümern Gespräche geführt werden können auf der Grundlage von Mietobergrenzen, die 2000 erhoben wurden und nicht mehr fortgeschrieben sind.

Auf die Nachfrage von Frau Hilse, wann die Beauftragung stattgefunden hat teilt Herr Wagner mit, dass dies Ende des letzten Jahres geschehen ist und im Januar fertig war. Der Auftrag beinhaltet auch die Information des Ausschusses.

Herr Bertermann merkt an, dass es einen BVV-Beschluss gibt über die Fortschreibung der Mietobergrenzen. Er fragt nach, wie dieses Papier weiter bearbeitet werden soll.

Herr Wagner führt aus, dass die Vorstellung dahin geht, da die Beschlusslage 2000 nicht mehr umsetzungsfähig ist, dass diese Beschlusslage aufgehoben werden muss zugunsten einer neuen Beschlusslage. Diese Beschlusslage würde ein Übergangslösung sein, bis das endgültige Urteil des Bundesverwaltungsgericht ergeht. Die Arbeitsgruppe würde das den Mitgliedern vorliegende Papier als Handlungsrichtschnur bis dahin definieren.

Auf die Anmerkung von Herrn Kundt teilt Herr Wagner mit, dass dieses Arbeitspapier auf der Grundlage des OVG-Urteil basiert. Das ist zurzeit die weitest gehende gesetzliche Grundlage.

Frau Hilse moniert erneut, dass hier über ein Papier diskutiert wird, das es noch nicht gibt. Über die Drucksache selber wird nicht gesprochen. Das gefällt ihr nicht.

Herr Scholz führt aus, dass der Ausschuss auf einen Zwischenbericht zur Drucksache 1174/II wartet, über den dann weiter diskutiert werden kann.

Frau Jahn stellt klar, dass diese Drucksache zu dem Zeitpunkt in den Ausschuss überwiesen wurde, als das Urteil feststand, dass so nicht mehr verfahren werden kann. Man ist dann so verblieben, dass dann diese Arbeitsgruppe ihre Überlegungen hier im Ausschuss vorstellt. Das Amt müsste nun die Drucksache zurückziehen und eine neue einbringen.

Herr Bertermann bittet darum, dass in dieser neuen Vorlage auch die Frage der Gebietsmieten dargestellt wird und auch eine detailliertere Darstellung darüber, was genehmigungsfähiger allgemeiner und darüber hinausgehender Standard ist.

Herr Diedrich bittet den Ausschuss einen Beschluss darüber zu treffen, dass der Punkt 6.5 (Information der Mieter) in diesem Papier per 21.04.2005 vom Bezirksamt umzusetzen ist.

Der Ausschuss stimmt dem Beschluss zu.

Abschließend hält Frau Jahn fest, dass die Drucksache vertagt wird, bis eine diskutierbare Vorlage erstellt wird.