Auszug - Berechnung von Verkehrswerten von Grundstücken BE: BA Mitte   

Herr Kajari (BA Mitte) erläutert mithilfe einer Präsentation die Berechnung von Verkehrswerten von Grundstücken (siehe Anlage 4). Die Rechtsgrundlagen sind die §§ 192-195 BauGB. Angrenzende Rechtsgrundlagen sind die „17-23 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV).Abschließend erläutert er das Beispiel im Vorkaufsrecht gem. § 24 BauGB.Der Verkehrswert bilde das zurückliegende Verkaufsgeschehen ab.

Zur Frage der Preissteigerung empfiehlt Herr Kajari das Werk von Uta Seidenspinner, „Luxuswohnungen“, erhältlich bei der Landeszentrale für politische Bildung. https://www.bpb.de/shop/buecher/schriftenreihe/297575/luxus-wohnung

Auf Nachfrage von Herrn BzStR Gothe, wie private Käufer den Preis ermitteln, berichtet Herr Kajari, dass der Investor ebenfalls den Markt beobachtet, nur dass dieser die Kaufverträge nicht einsehen kann. Ansonsten hänge es von den Interessen des Käufers ab. Im Normalfall nehme er eine Renditeberechnung vor. Während angenommen werden kann, dass das 20fache der Mieteinnahmen noch finanziell darstellbar ist, liegen die Preise heutzutage bei dem 40fachen.

Herr BV Schug hinterfragt die Zusammensetzung des Gutachterausschusses. Er könne der Darstellung nicht entnehmen, dass Mitglieder beteiligt seien, die eine Kaufpreissteigerung reduzieren oder verhindern wollen. Vielmehr scheine sich der Gutachterausschuss zum Teil aus Investoren zusammenzusetzen.

Herr Kajari weist darauf hin, dass der Gutachterausschuss ein unabhängiges und weisungsunabhängiges Gremium sei und sich hauptsächlich aus Marktakteuren zusammensetze. Er würde es begrüßen, wenn in diesem Vertreter aus jedem Bezirk sitzen würden. Wie die Auswahl erfolgt, sei im nicht bekannt. Er hielte es z. B. für sinnvoll, dass auch Vertreter*innen der Bezirke im Ausschuss vertreten wären.

Herr Bausch, fragt nach, ob politisch auf die Zusammensetzung Einfluss genommen werden könne.

Herr BzStR Gothe verweist auf die Vermessungsabteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen.

Frau BV Mayer erkundigt sich, ob es bei der Prüfung des Vorkaufsrechts Grenzfälle gegeben habe, die sehr teuer waren. An Herrn BzStR Gothe gewandt erkundigt sie sich, ob die Neuerungen des BauGB dem Bezirk die Möglichkeit geben, das Vorkaufsrecht preisreduziert anzuwenden und ob es bereits Überlegungen gebe, das umzusetzen.

Herr Kajari kenne keinen Fall, in dem ein Investor für eine Immobilie mit Wohnungen mehr bezahlt hätte, als er müsste.

Herr BzStR Gothe könne zu der zweiten Frage noch nicht berichten. Das Thema sei aber auf der Agenda. Es gebe einen Fall im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, in dem limitiert ausgeübt werden soll. Das Ergebnis sei ihm noch nicht bekannt.

Herr Bausch erkundigt sich, ob bei der Ermittlung des Verkehrswerts aus zurückliegendem Verkaufsgeschehen die Spekulationen inbegriffen seien.

Herr Kajari informiert, dass der Durchschnittswert von vielen Verkaufspreisen herangezogen werde, sodass der Markt bis zum Stichtag betrachtet werde.