Auszug - Rahmenplanänderung Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt, Schönholzer Straße 10/Ruppiner Straße 42, 43  

Herr Zeller teilt mit, dass es heute nur um das Konzept als solches geht und man nicht einzelne Finanzierungsfragen bzw. konkrete Summen in der Umsetzung des Konzepts diskutiert. Das geschieht im Hauptausschuss am 02.11.2004.

Es gibt im Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt einen Rahmenplan für die Sanierung der Eckgrundstücke Ruppiner Str. 42, 43/Schönholzer Str. 10 eine Blockrandschließung vorsieht. Dieser Rahmenplan wurde in der BVV und im Abgeordnetenhaus beschlossen und somit geltende Verwaltungsvorschrift. Eine Blockrandschließung an dieser Stelle mit einer Bebauung durch Wohnungsbau hat sich bisher als nicht marktgängig erwiesen, weil sich dafür noch kein Investor gefunden hat, zumal sich die drei Grundstücke in unterschiedlicher Eigentümerschaft befinden. Ein Grundstück gehört der Oberfinanzdirektion (ist dem Bund zugeordnet), das Eckgrundstück selbst wird derzeit als Aufenthaltsfläche genutzt (Grünfläche) und ein Grundstück gehört einer privaten Erbengemeinschaft. Durch die Ausweisung im Rahmenplan ist dieses zurzeit als Aufenthaltsfläche/Grünfläche genutzte Grundstück, das sich im öffentlichen Besitz (Land) befindet, als Bauerwartungsland ausgewiesen. Nunmehr gibt es ein Projekt zweier Architekten, die anbieten, keine Blockrandschließung an dieser Stelle vorzusehen, sondern durch Bebauung zweier der Grundstücke, anschließend an die vorhandene Bebauung und Freibleiben des Eckgrundstücks, ein marktgängiges Bebauungskonzept dort zu realisieren. Die Architekten arbeiten im Auftrag einer bislang noch nicht näher in Erscheinung getretenen Bauherrengemeinschaft, die sich dann zusammen setzen würde aus dem künftigen Wohnungseigentümer, die die Wohnungen erwerben. Ein gewisser Handlungsdruck ergibt sich dadurch, dass für die zwei sich nicht im bezirklichen Besitz befindlichen Grundstücke eine Option für den Ankauf durch das Architektenbüro gewährt wurde, die am 31.12.2004 ausläuft. Wenn nun dieses städtebauliche Vorhaben durch die BVV gebilligt wird, dann müsste noch gesehen werden, dass das gesamte Bauvorhaben nicht zum finanziellen Nachteil des Landes Berlin geht. Das Grundstück (Grünfläche) stellt zwar, da es sich um Bauerwartungsland handelt, zumindest einen virtuellen Wert dar, der derzeit jedoch nicht marktgängig realisiert werden kann, der aber auch nicht hinten angestellt werden kann. Wie das ganze dann realisiert wird, das obliegt dann natürlich auch der Auseinandersetzung mit den finanziellen Bedingungen, die sich dort dann auftun. Das Grundstück kann, so wie es steht und liegt, vom Land Berlin für den Baulandpreis erworben werden. Dann bleibt es dem Eigentümer überlassen, wie er das Grundstück gestaltet, ob er es als Freifläche nutzt oder bebaut. Das Kolliediert dann allerdings mit dem Interesse, das bis dahin in der Bezirksverwaltung apostrophiert wurde, dass die Grünfläche weiterhin als Grünfläche mit öffentlichem Zugang genutzt werden sollte. Dieses Planungsziel müsste dann mit den potentiellen Entwicklern vereinbart werden. Ein gangbarer Weg dazu wäre der Abschluss eines städtebaulichen Vertrages, der ein Erbbaurechtsvertrag über das in Frage stehende Grundstück mit einschließt. Hier wäre man dann bei den finanziellen Modalitäten, die dabei zu beachten wären und die in Kooperation gesetzt werden müssten zu den bislang errechneten Verkehrswerten bei Grundstücksverkauf.

 

Auf die Nachfrage von Herrn Reschke, ob es vom Bezirksamt schon ein Votum dazu gibt teilt Herr Zeller mit, dass dies im Bezirksamt noch nicht vorgetragen wurde.

 

Herr Bertermann ergänzt, dass die damalige Grundlage für den Rahmenplan die Vorstellung war, auf einem gegenüberliegenden Grundstück über einen Bebauungsplan eine größere Grünfläche zu sichern, die dann nicht realisiert werden konnte. Somit besteht die Grundlage für den damaligen Rahmenplanbeschluss heute nicht mehr so ganz. Deshalb muss man sich darüber unterhalten, ob es sinnvoll ist, eine Grünfläche dort im unterversorgten Gebiet zu erhalten oder nicht.

 

Herr Diedrich ist davon ausgegangen, dass hier heute nochmals inhaltlich über dieses Thema gesprochen wird und hatte gehofft, dass das Bezirksamt evtl. auch Anschauungsmaterial zum Konzept im Ausschuss vorstellt.

 

Herr Zeller merkt an, dass das Bebauungskonzept im letzten Ausschuss vom Koordinierungsbüro ausführlich vorgestellt wurde.

 

Herr Bertermann bestätigt die Aussage von Herrn Zeller und führt aus, dass man sich im letzten Sanierungsausschuss darauf geeinigt hatte, dass der Hauptausschuss die haushaltstechnischen Bedenken abklären soll. Daraufhin hat der Hauptausschuss mitgeteilt, dass er nicht abschließend über die haushaltsmäßigen Auswirkungen diskutieren möchte bevor geklärt ist, ob der Sanierungsausschuss dieses Projekt überhaupt für städtebaulich sinnvoll erachtet. Erst dann wird sich der Hauptausschuss mit den haushaltstechnischen Dingen beschäftigt. Weiterhin hat Herr Bertermann in Erinnerung, dass im Hauptausschuss mitgeteilt wurde, dass die Option Ende November ausläuft.

 

Herr Koch merkt an, dass in dem städtebaulichen Vertrag auch die konkrete Ausgestaltung und die künftigen Wege entsprechend geregelt werden müssten.

 

Herr Zeller macht folgenden Formulierungsvorschlag und führt aus, dass hier entschieden werden muss, ob man es als sinnvoll erachtet, von der bisherigen Blockrandbebauung abzuweichen und dort eine Bebauung, die nicht berlintypisch ist, zuzulassen, weil die Sicherung der Grünanlage so wertvoll ist. Wenn dem so sein sollte, dann muss das unter der Voraussetzung betrachtet werden, dass gegenüber der bisherigen Planung dem Land Berlin kein finanzieller Schaden entsteht. Dieses wiederum zu prüfen, ist an anderer Stelle notwendig. Wenn der Sanierungsausschuss der Rahmenplanänderung zustimmen möchte und sagt, wir wollen die Grünfläche sichern, dann kann dem Hauptausschuss mitgeteilt werden, dass der Sanierungsausschuss der Rahmenplanänderung zustimmt analog dem hier vorgelegten Bebauungskonzept unter dem Vorbehalt, dass nach eingehender Prüfung der finanziellen Rahmenbedingungen dem Land Berlin kein finanzieller Schaden ensteht.

 

Herr Bertermann merkt an, dass man sich dann hier auch darüber unterhalten müsste, was ein finanzieller Schaden ist.

 

Herr Zeller führt aus, dass ein finanzieller Schaden dem Land Berlin dann entsteht, wenn durch die Nichtbebauung der für das Grundstück veranschlagte Verkehrswert signifikant nicht erreicht wird. Eine Veräußerung dieser Grünanlage an die potentiellen Entwickler wird nur dann vorgenommen, wenn dem Land Berlin dadurch kein Schaden entsteht. Wenn der Sanierungsausschuss sagt, wir halten das für städtebaulich sinnvoll und wir würden auch einen virtuellen Verlust für das Land Berlin in Kauf nehmen, dann würde dem Ausschussvotum nicht gefolgt werden. Der Ausschuss kann allerdings sagen, dass er es für städtebaulich sinnvoll hält vorbehaltlich dem, dass dem Land Berlin kein Schaden entsteht. Dann würde man sich mit dem Vorschlag intensiv auseinander setzen, inwieweit dieses Bebauungskonzept umgesetzt werden kann.

 

Nach den Ausführungen von Herrn Zeller stellt die SPD-Fraktion den Antrag, dass darüber ein Beschluss gefasst wird.

 

Herr Diedrich merkt an, dass unabhängig davon ein Ausschussvotum formuliert werden kann, was kein förmlicher Beschluss ist, was aber durchaus eine Arbeitsgrundlage für das Bezirksamt und was auch eine Handlungsempfehlung für den Hauptausschuss sein kann.

 

Frau Schauer-Oldenburg betont, dass ihre Fraktion mit einem Votum ganz sicher ein Problem hätte.

 

Herr Diedrich legt dar, dass jedoch die CDU-Fraktion keinen Beschluss fassen wird, weil die Sache nicht im BA gewesen ist.

 

Frau Schauer-Oldenburg merkt an, dass die Bezirksverordneten für einen Beschluss unabhängig vom BA sind.

 

Herr Zeller betont, da es zu diesem Grundstück schon einen BVV-Beschluss gibt, nämlich den Rahmenplan, dass dies hier auch der zuständige Ausschuss, der eine Änderung von BVV-Beschlüssen diskutieren kann. Es ist etwas anderes, als wenn hier Bebauungspläne in einem noch nicht beschlossenen Stadium diskutiert werden. Hier geht es um einen Änderungsbeschluss zu einem bestehenden Beschluss.

 

Herr Bertermann hält es für durchaus richtig, dass, wenn hier ein Votum abgegeben wird, dass man das Vorhaben für städtebaulich sinnvoll erachtet, auch hinzugefügt wird, unter der Maßgabe, dass sicherzustellen ist, dass diese Grünfläche öffentlich zugänglich bleibt.

 

Herr Zeller führt weiterhin aus, dass durch das Freibleiben des Grundstücks die potentiellen Bauherren die Möglichkeiten haben, attraktive Wohnungen zu errichten, die dann natürlich mit Fensterrechten das freibleibende Grundstück belasten. Diese Belastung werden sie natürlich nicht umsonst bekommen. Der Vorteil für das Bezirksamt könnte lediglich darin bestehen, dass dann dort eine Freifläche entsteht, die, so öffentlich gewünscht, dann nicht nur den dortigen Wohnungseigentümern zur Verfügung steht, sondern der Allgemeinheit zugänglich gemacht werden muss. Das muss vereinbart werden. Gleichzeitig wird dazu auch die Herrichtung der Fläche notwendig werden. Da besteht dann die Frage, wer das machen soll. Das Bezirksamt Mitte wird dafür sicherlich keine Mittel aufwenden können. Also müsste dies wiederum in einem städtebaulichen Vertrag mit dem potentiellen Bauherrn vereinbart werden. Da es sich dann um Privatgrundstück handelt, muss der Bauherr dann auch die Pflege, dieser dann allerdings doch öffentlich zugänglichen Fläche, übernehmen. Dies müsste dann auch Bestandteil dieses Vertrages sein. 1. Die Abzinsung der Fläche durch den Eigentumsübertrag, 2. die Herstellung der Fläche auf seine Kosten bei gleichzeitiger zur Verfügungsstellung dieser Fläche für die Öffentlichkeit (ohne Einzäunung) und 3. die Übernahme der Pflege dieser Fläche für die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages. Diese drei Punkte unter den Vorbehalt gestellt, dass dadurch gegenüber dem zum Stichtag ermittelten Verkehrswert, der als fiktiver Buchwert im Land Berlin zu verhandeln wäre, kein Schaden entsteht.

 

Herr Koch ist der Auffassung, dass hier im Ausschuss nicht die haushaltspolitischen Fragen beantwortet werden sollten. Das kann der Hauptausschuss erörtern. Die städtebaulich Situation ist so einzuschätzen, dass in Berlin irgendein Grund, den wir da haben, Blockrandbebauung in gründerzeitlichen Quartieren. Wir sind im Bezirk Mitte mittlerweile so weit in der Rekonstruktion dieser Grundformation, dass man da auch Ausnahmen zulassen kann. Das hält er grundsätzlich für richtig. Die Privatisierung von öffentlichem Straßenraum, sicherlich auch an anderer Stelle, für uns eine Perspektive eröffnen wird, hochwertige Flächen überhaupt noch halten zu können. Das ist eine juristische Argumentation. Deswegen ist Herr Koch der Auffassung, dass der Ausschuss beschließen könnte, dass man es städtebaulich für richtig hält unter der Voraussetzung, dass der öffentliche Zugang gewährleistet wird und auch so gestaltet wird.

 

Herr Zeller merkt nochmals an, dass der Ausschuss darüber befinden muss, ob vom Rahmenplan abgewichen wird und dann eine öffentliche zur Verfügungsstellung weiterhin möglich sein soll, obwohl es dann durch Erbaurechtsvertrag eine Privatfläche wird. Die Herstellung der Fläche geht dann zu Lasten des Erbpachtvertragnehmers ebenso die Instandhaltung und Pflege. Die Grundsatzentscheidung muss hier im Ausschuss getroffen werden.

 

In diesem Sinne fragt Herr Diedrich bei den Mitgliedern nach, ob der Änderung, so wie sie auf der Grundlage des Projektentwurfs am 15.09.2004 hier vorgestellt und zur Kenntnis gegeben wurde, zugestimmt werden kann.

 

Frau Schauer-Oldenburg bezieht sich auf ihren gestellten Antrag, hier einen Beschluss zu fassen.

 

Herr Zeller legt dar, dass sich die BVV hier zu einem anderen Verfahren entschlossen hat. Letztendlich soll der Hauptausschuss federführend dazu dann einen Beschlussentwurf in die BVV als Antragsform einbringen.

 

Frau Schauer-Oldenburg führt aus, dass dann ein Votum reicht.

 

Herr Zeller ergänzt, eine Stellungnahme. Als mitberatender Ausschuss wird eine fachliche Stellungnahme abgegeben, die Grundlage wiederum für die finanziellen Erwägungen im Hauptausschuss sind. Der Hauptausschuss hat dann nicht mehr zu befinden, ob eine Blockrandschließung oder nicht.

 

Herr Koch schlägt vor, dass der Ausschuss insoweit Stellung bezieht, dass er das städtebaulich für sinnvoll hält, wenn der öffentliche Zugang gewährleistet wird über einen städtebaulichen Vertrag und eben auch die Gestaltung der Grünfläche so vorgenommen wird, dass sie überhaupt für eine öffentliche Grünflächennutzung geeignet ist.

 

Herr Diedrich hält fest, dass der Rahmenplanänderung zugestimmt wird, wenn der Zugang zur Grünfläche gewährleistet wird und die Gestaltung der Grünfläche eine öffentliche Nutzung zulässt.

 

Herr Zeller führt aus, dass der Zugang ermöglicht wird oder eine öffentliche Nutzung vorgesehen bleibt.

 

Frau Thierfelder führt aus, dass es öffentliche Nutzung heißt.

 

Herr Zeller führt aus, dass nach den Gestaltungsvorgaben des Bezirksamtes...

 

Herr Diedrich führt aus, die Gestaltung der Grünfläche unterliegt der Nutzung...

 

Frau Galland führt aus, nein, eine öffentliche Grünfläche, nicht eine öffentliche Nutzung zulässt.

 

Frau Schauer-Oldenburg, das ist falsch.

 

Herr Diedrich fragt, die zwei Punkte als Voraussetzung formuliert, bei den Mitgliedern nach, wer der Rahmenplanänderung und dem Arbeitsvotum seine Zustimmung geben möchte.

 

Abschließend wird von Herrn Diedrich festgehalten, dass der Änderung mit 9 Ja-Stimmen und 2-Nein-Stimmen zugestimmt wird.

 

Beschlussformulierung von Herrn Diedrich, die Grundlage  im Hauptausschuss war:

Der Ausschuss stimmt aus städtebaulichen Gründen zu, mit der Maßgabe, dass in einem städtebaulichen Vertrag die öffentliche Nutzung und eine entsprechende Gestaltung, die dies ermöglicht, festgeschrieben wird.