Auszug - argus-Gutachten zur indexierten Fortschreibung der Mietobergrenzen (liegt den Ausschussmitgliedern bereits vor) Gäste: AG argus  

Herr Maier, Mitarbeiter des Büro ARGUS, übernimmt die Ausführungen zum vorliegenden Bericht.

Grundsätzlich ist es so, dass die Fortschreibung der Mietobergrenzen in Milieuschutzgebieten zu den Routineaufgaben der Stadtplanungsämter gehört, die solche Satzungen haben. Es gibt für die Fortschreibung keine rechtliche Festlegungen in welchen Zeiträumen oder zu welchen Zeitpunkten sie zu erfolgen hat. Es wird empfohlen, dass man Mietspiegel alle zwei Jahre fortschreibt, wenn keine ungewöhnliche Marktentwicklungen vorliegen. Die Grundlage der Mietobergrenzen sind empirische Ermittlungen, die hat im Zusammenhang mit der Aufstellung der Satzung das Büro TOPOS durchgeführt und hat die Mietobergrenzen abgeleitet aus einer Haushaltbefragung. Es gibt, was die Methodik der Festlegung von Mietobergrenzen anbelangt, keine rechtliche Festlegung. Das Gutachterbüro ist zwar der Meinung, dass man die Mietobergrenzen auf der Grundlage gebietstypischer Mieten festlegen könnte. Sie haben so etwas kleinräumig gemacht, was Berlin für das gesamte Stadtgebiet macht. Sie haben also Mieten erhoben und haben dann entsprechend den Aussagekategorien und Baualtersklassen usw. die Mieten berechnet. Es handelt sich also um empirisch ermittelte Werte, wobei methodisch von dem Büro TOPOS nachvollzogen worden ist, was Berlin auch an Berechnungsmethode bei der Festlegung des Berliner Mietspiegels zu Grunde legt.

Problem ist, die Mietobergrenzen haben ein „Verfallsdatum“. Es waren die Mieten, die seinerzeit von der Gebietsbevölkerung bezahlt worden sind. Eine Erhaltungssatzung ist im Gegensatz zu einer Sanierungssatzung nicht auf Zeit angelegt sondern auf Dauer, so lang bis sie mal aufgehoben wird. So dass es eben notwendig ist, dass eine Mietobergrenze dann entsprechend der Entwicklung der Marktmieten angepasst wird. Es gibt keine einheitliche Methode wie das gemacht wird. Die naheliegendste und sicher auch zuverlässige Methode wäre eine neue empirische Erhebung. Das heißt, man müsste eine neue Haushaltsbefragung durchführen. Und müsste nachvollziehen, was seinerzeit bei der Aufstellung der Mietobergrenzen gemacht worden ist. Das ist natürlich eine sehr teure Angelegenheit. Deshalb neigen die Berliner Bezirke dazu, zu mindest in Zwischenräumen, also in überblickbaren Zeiträumen, eine einfachere Methoden für die Fortschreibung von Mietobergrenzen anzuwenden, die noch hinreichend die Entwicklung der Mieten abbilden. Da bieten sich in Berlin zwei Dinge an, das sind Mietspiegelerhebungen und der Wert der von Berlin - also vom Statischen Landesamt - regelmäßig erhoben werden im Rahmen des Lebenshaltungsindexes. Der Lebenshaltungsindex weist auch Mieten aus als ein Teil des Lebenshaltungsindexes und zwar differenziert nach Alt- und Neubaumieten.

Nach eingehender Diskussion mit dem Stadtplanungsamt wurde sich darauf verständigt, dass die Mietobergrenzen auf der Grundlage vom Lebenshaltungsindex fortgeschrieben werden sollen. Die Aufgabe war, wie haben sich die Mieten in dem Zeitraum zwischen der Erhebung seinerzeit hier im Satzungsgebiet, dass war im Juli 99 und Stichtag für die Fortschreibung war März 2003, entwickelt. Der Lebenshaltungsindex hat den großen Vorteil gegenüber dem Mietspiegel als Referenzwert, dass der Lebenshaltungsindex monatlich vom Statischen Landesamt ausgewiesen wird. Man kann also diesen Zeitraum sehr genau erfassen. Während Mietspiegel nur alle zwei Jahren, teilweise durch Verzögerungen usw. alle drei Jahre, erhoben werden. Man hat das Problem des Vergleichs von „Äpfel und Birnen“, man kann nicht direkt ansetzen an den Erhebungszeitraum. Es gibt dann Zwischenräume, wo man nicht weiß, wie sich die Mieten entwickelt haben. Das war der maßgebliche Grund wieso der Lebenshaltungsindex verwendet worden ist. Alles andere ist im Grunde genommen ein Rechenwerk gewesen. Das Ergebnis ist, dass sich in diesem maßgeblichen Zeitraum die Mieten nach dem Lebenshaltungsindex, also um 11 Prozent, weiterentwickelt haben, das heißt, 11 Prozent draufgesetzt auf die Mieten ist der Vorschlag für die neuen Mietobergrenzen. So in etwa ist das gemacht worden. Der Lebenshaltungsindex weist keine absoluten Mieten aus, sondern basiert die Mieten auf Hundert Prozent und dann erfolgt immer wieder eine Neubasierung.

Die Vorsitzende gibt die Diskussion frei. Seitens der Ausschussmitglieder gibt es überwiegend Verständnisfragen zu dem Vorgetragenen.

Herr Ziermann möchte u. a. wissen, ob die Basis die genommen wurde, der Preis- oder Mietenindex ist und wenn im Ansatz die Differenz beschrieben wird, zwischen den Mietenindex und dem Mietenspiegel, erheben diese Differenz, die dem Preisindex zu Grunde liegt und dann aber im Ergebnis die 11 Prozent auf die Steigerung kommen, von der Sie wieder sagen, dass sie im Rahmen des Mietenspiegels liegen.

Herr Maier antwortet, dass der Mietenindex ein Teil des Lebenshaltungsindexes ist, des Preisindexes, da gibt es keinen Unterschied. Es gibt auch einen Baupreisindex, der ist nicht genommen worden, aber der Mietenindex ist ein Teil vom Lebenshaltungsindexes der im Rahmen der Erhebung zur Lebenshaltung erhoben wird. Zum zweiten Teil der Frage antwortet er, dass das zwei ganz unterschiedliche Dinge sind. Es wurde parallel betrachtet, wie haben sich in diesem Zeitrum die Mieten entwickelt nach dem Berliner Mietspiegel. Dabei ist dokumentiert, dass was der Berliner Mietspiegel ausweist soweit es vergleichbar ist, dass diese Preissteigerungen im Mietspiegel nicht so hoch sind wie die im Lebenshaltungsindex. Allerdings ist das methodisch außerordentlich kompliziert, weil die Stichproben und die ganze Methode, die der Ermittlung zu Grunde liegt, was völlig anderes ist. Das ist nicht vergleichbar. Das erste methodische Problem ist, dass im Lebenshaltungsindex erhebt auf den Altbau ab, das sind alle Altbauklassen und es sind alle Wohnungen drin und das ist ein Durchschnittswert, ein wirklicher arithmetischer Durchschnittswert. Im Mietenspiegel haben sie die Problematik, es ist kein arithmetischer Wert sondern nach besonderer Berechnungsmethode ermittelt und dann gibt es im Mietenspiegel noch diesen Mittel-, Unter- und Oberwert. Das zweite Problem im Mietenspiegel haben sie die Differenzierung nach Wohnungsaltersklassen, aber sie haben noch die Differenzierung in die einzelnen Lagenklassen. Das haben sie im Lebenshaltungsindex nicht, da wird alles zusammengepackt. Sie haben im Mietenspiegel differenziertere Aussagen und von daher ist ein Vergleich zwischen der Entwicklung des Lebenshaltungsindexes Mieten mit der Entwicklung des Mietenspiegels methodisch nicht zu machen. Er als Gutachter empfiehlt und bevorzugt den Lebenshaltungsindex, hauptsächlich weil das Zeitproblem nicht gibt.

Herr Koch bezieht sich in seiner Frage auf die Grafik auf Seite sechs des Untersuchungsberichtes und möchte wissen, ob beim Mietenspiegel nur von einem Gesamtmittelwert ausgegangen wurde, man hätte doch auch von einem differenzierterem Mittelwert der mittleren Wohnlage ausgehen können.

Herr Maier antwortet, dass das gemacht worden ist.

Herr Koch fragt weiter, gibt es Anhaltspunkte, dass die Preisentwicklung in der Friedrich-Wilhelm-Stadt ähnlich gelaufen ist wie der Lebenshaltungsindex. Er könnte sich vorstellen, dass es möglicherweise Gegenstand von juristischen Erörterungen werden könnte und daran anknüpfend die Frage an das Bezirksamt, wie schätzen das BA das Verfahren ein, glauben das BA das es juristische Bestand haben könnte.

Herr Maier antwortet, dass er nicht sagen kann, ob es juristisch Bestand haben wird. Aber es gibt eine ganze Reihe von Westdeutschen Gemeinden und Bezirke in Berlin, die diese Methode anwenden. Es ist ihm kein Verfahren bekannt, wo dieser Sachverhalt speziell geprüft worden wäre. Deshalb wird es immer eine gewisse Unsicherheit geben. Er hält es für juristisch akzeptabel, es ist begründbar, es ist ein amtlich statistischer Wert. Was das Satzungsgebiet anbetrifft kann er nicht sagen, wie sich die Mieten entwickelt haben.

Frau Dubrau ergänzt, natürlich wurde im BA und mit der Juristin darüber gesprochen, aber es gibt keine separates Gutachten weder selbst gemacht noch in Auftrag gegeben. Das hätte wieder zusätzliche Kosten verursacht. Es ist aus Sicht des BA ein Verfahren, was seit vielen Jahren angewandt wird und es kein gerichtliches Verfahren bekannt, wo das als Null und Nichtig erklärt worden ist. Und so lange wie das so ist, gehen wir davon aus, dass es rechtlich korrekt ist. Erst dann, wenn es ein Gerichtsverfahren gibt, durchgeklagt usw. würde es nicht mehr angewendet werden.

Die Frage von Frau Hilse bezieht sich auf den zweiten Absatz der Seite 4, es irritiert sie, wenn einerseits gesagt wird, in dem Gebiet herrscht ein Aufwertungsdruck und andererseits gesagt wird, dass sich die Entwicklung des Wohnungsmarktes in Berlin nicht wesentlich von dem im Satzungsgebiet unterscheidet.

Herr Maier antwortet, wenn ein längerer Zeitraum betrachtet wird in einem solchen Aufwertungsgebiet, dann ist die empirische Vermutung nahe, dass die Wahrscheinlichkeit das Mieten auseinander driften höher ist als in einem kürzeren Zeitraum. Es ist keine Neujustierung der Mietobergrenzen, sondern es wird gefragt, was muss man oben drauf setzen. Was wird berücksichtigt bei der neuen Mietobergrenze. Wird diese Steigerungsquote im Satzungsgebiet abweichen von der Steigerungsquote in der gesamten Stadt.

Herr Bertermann fragt nach den Kosten, die für eine empirische Untersuchung dem Bezirk entstehen würden.

Frau Dubrau antwortet, dass das schwierig zu beantworten ist, da es sich hierbei um ein Ausschreibungsverfahren handelt. Herr Klette ergänzt, dass von der Größenordnung her mit über 10,0 T€ zu rechnen ist.

Die Nachfragen der weiteren Ausschussmitglieder beziehen sich auf inhaltliche Auslegungen, die von Herrn Maier noch einmal versucht werden darzulegen.

Frau Dubrau erklärt, dass sie sich ein Votum des Ausschusses wünscht um die entsprechende Beschlussfassung in die Wege leiten zu können und in die BVV bringen.

Herr Bertermann erwähnt, dass dieser TOP bereits schon einmal im Ausschuss behandelt worden ist aber vertagt worden, weil mit dem „Soziologen – Deutsch“ wenig anzufangen war. Für ihn kam jetzt mehrheitlich rüber, dass die Meisten gesagt haben, ist uns zu unsicher. Es sollte eine richtige Untersuchung gemacht werden, die kostet dann aber Geld.

Frau Hilse erhebt dagegen Einspruch, die „Meisten“ nicht. Einige andere stimmen ihr zu.

Herr Bertermann fährt fort, die Frage ist, ob wir heute entscheiden wollen oder beim nächsten Mal erst eine Entscheidung treffen wollen.

Frau Dubrau ergänzt, sie möchte die Sache wirklich nicht alleine entscheiden. Aber es liegt etwas vor, wo noch von keiner Seite gesagt wurde, dass das nicht richtig ist. Es gibt für sie überhaupt keinen Grund eine zweite Untersuchung zu beauftragen. Es müssten große Zweifel vorhanden sein und diese müssten mit Gerichtsverfahren unterlegt sein. Sie aber stellt dieses Instrument vom Grundsatz her nicht in Frage.

Herr Maier äußert zur Richtigstellung, dass er als Gutachter – wie der Ausschuss entscheidet ist dessen Sache – dem Ausschuss es nicht ins Belieben gestellt hat, was am Ende rauskommt. Er hat eindeutig gesagt, indizierte Fortschreibung ist eine angemessene – in der Verwaltungspraxis auch übliche - und anerkannte Methode. Er hat es begründet, wieso die indizierte Fortschreibung angesagt ist, nämlich weil wir im Zeitraum direkt anschließen können. Er hat auch begründet, dass die Marktentwicklung des Gebietes wegen des Aufwertungsdruckes es nahe legt, dass man nicht ganz in dem unteren Segment läuft, sondern dass das was es an Methode gibt eher am oberen Ende führt. Er hält es für angemessen und für korrekt eine Fortschreibung auf der Grundlage dieses Index so vorzunehmen.

Frau Hilse merkt an, dass sie es nicht so empfunden hat, dass eine allgemeine Ablehnung vorliegt. Sondern die Mitglieder wollten noch einmal etwas erklärt haben, was nicht allen in jeder Formulierung sofort verständlich war.

Die Vorsitzende bedankt sich bei Herrn Maier für seine Ausführungen.

Gegenüber Frau Dubrau bemerkt sie, dass eine Vorlage zur Kenntnisnahme durch den Ausschuss nicht beschlossen werden muss. Frau Dubrau möchte aber eine Tendenz aus den Meinungen heraushören, um nicht in der BVV mit ihrer Vorlage zu scheitern. Die Beschlussfassung bezog sich nur auf das BA.

Die Vorsitzende bittet, dass in den Fraktionen erklärt wird, dass das im Moment die „bessere Ausgabe“ ist.

Das Meinungsbild ergibt, dass die Mehrheit der Ausschussmitglieder, bei 2 Enthaltungen, zustimmt, dass auf der Grundlage dieser Untersuchung die Vorlage zur Kenntnisnahme erarbeitet werden kann.