Sachverhalt:

Vorlage liegt elektronisch nich vollständig vor!

 

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf                                            Berlin, den 15.08.03

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vorlage zur Kenntnisnahme

 

für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 28.08.03

 

 

 

 

1. Gegenstand der Vorlage: Bebauungsplanverfahren 10-15 für das Gelände zwischen Heerstraße, Eschenstraße, Eichhornstraße, Birkenstraße, Bergedorfer Straße und Chemnitzer Straße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Kaulsdorf

 

 

 

2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten:

 

Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am 12.08.03 beschlossen,
die BA-Vorlage Nr. 613/II der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Dr. Schmidt                        Dr. Niemann

Stellvertretende Bezirksbürgermeisterin                        Bezirksstadtrat für

                        Ökologische Stadtentwicklung

 

 

 

Überarbeitete Fassung

 

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin        Berlin,  06. August 2003

Abteilung Ökologische Stadtentwicklung                   

Stapl 5

Frau Dreßler

 

 

 

 

 

A. Gegenstand der Vorlage:	Bebauungsplanverfahren 10-15 für das Gelände zwischen Heerstraße, Eschenstraße, Eichhornstraße, Birkenstraße, Bergedorfer Straße und Chemnitzer Straße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Kaulsdorf
B. Berichterstatter:	Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung Herr Dr. Niemann
C.1 Beschlussentwurf:	1.      Das Bezirksamt beschließt, den Bebauungsplan 10-15 entsprechend § 2(1) BauGB für den o.g. Geltungsbereich aufzustellen. 2.      Die Abteilung Ökologische Stadtentwicklung wird mit der Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung beauftragt.
C.2 Weiterleitung an die BVV        zugleich Veröffentlichung:	Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen und umgehend zu veröffentlichen.
D. Begründung:	siehe Anlage
E. Rechtsgrundlage:	§ 2 Abs. 1 BauGB § 6 Abs. 1 BauGB §§ 15, 36 Abs. 2b und f BezVG
F. Haushaltsmäßige Auswirkungen:	keine
G. Gleichstellungsrelevante     Auswirkungen	keine
H. Behindertenrelevante Auswirkungen:	keine
I. Migrantenrelevante Auswirkungen:	keine

 

                                                                                  Mitzeichnung:

 

 

Dr. Niemann                        Dr. Schmidt

Bezirksstadtrat für                         Bezirksstadträtin für Jugend, Familie

Ökologische Stadtentwicklung                        und Gesundheit

 

                     Anlage I

zur Beschlussvorlage

                                                                                                            Nr. 613/II

 

 

 

 

Begründung

zum

Bebauungsplan 10-15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                        Planungsstand März 03

Inhaltsverzeichnis

 

 

I.        Planungsgegenstand        Fehler! Textmarke nicht definiert.

1. Veranlassung und Erforderlichkeit        Fehler! Textmarke nicht definiert.

2. Plangebiet        Fehler! Textmarke nicht definiert.

Bestand.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

Planerische Ausgangsposition.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

Weitere Planungsabsichten und Vorhaben.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

II. Planungsinhalt...... Fehler! Textmarke nicht definiert.

1. Entwicklung der Planungsidee        Fehler! Textmarke nicht definiert.

2. Intention des Planes.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

3. Wesentlicher Planungsinhalt.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

3.1. Art der baulichen Nutzung.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

3.2. Maß der baulichen Nutzung.. Fehler! Textmarke nicht definiert.

3.3. Grünfestsetzungen Fehler! Textmarke nicht definiert.

 

I.                    Planungsgegenstand

 

1.      Veranlassung und Erforderlichkeit

 

Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich landeseigene Grundstücke, die ein erhebliches Baulandpotential darstellen. Diese landeseigenen Flächen wurden dem Liegenschaftsfonds zur Veräußerung übergeben. Um die Sicherung der erforderlichen Gemeinbedarfsflächen und eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten, ist innerhalb des Gebietes, in dem sich derzeitig eine Bebauung nach § 34 (1) BauGB beurteilt, die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich. Gleichzeitig soll in den angrenzenden Wohngebieten, in denen derzeitig durch die Nutzung der vorhandenen Potentiale ein erheblicher Entwicklungsdruck besteht, durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes neben einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die Umsetzung der übergeordneten Planungen wie des FNP Berlin, des Landschaftsprogramms und des Entwurfes der Bereichsentwicklungsplanung gewährleistet werden.

 

2.      Plangebiet

 

Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Kaulsdorf östlich der Chemnitzer Straße zwischen Heerstraße und Bergedorfer Straße. Es ist ca. 8,1 ha groß. Der Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt:

 

Heerstraße, Eschenstraße

Eichhornstraße, Birkenstraße

Bergedorfer Straße und

Chemnitzer Straße.

 

Bestand

Die Bebauung entlang der Chemnitzer Straße, einer der Haupterschließungsstraßen im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, ist durch die vorhandene bzw. ehemalige gewerbliche Nutzung geprägt.

Der dreigeschossige Kopfbau des Gewerbegrundstücks 173/177 ist aus der Bauflucht der Chemnitzer Straße gerückt und an den Flurstückslinien des Grundstücks ausgerichtet. Das ehemalige Verwaltungsgebäude des Gewerbestandortes beherbergte zur Zeit der Bestandsaufnahme einige Dienstleistungsunternehmen. Flache, eingeschossige Hallenbauten erstrecken sich, nordöstlich an den Kopfbau anschließend, in die Tiefe des Grundstücks fast bis an die Heerstraße. Nur ein Teil dieser Hallen wird derzeit gewerblich genutzt. Im nordöstlichen Teil hat sich ein Baumarkt niedergelassen. Zur Heerstraße hin befindet sich eine weitere Halle, in der sich ein Kommunikationstechnik-Unternehmen niedergelassen hat. Weitere Gebäude liegen in der nordöstlichen Ecke des Grundstücks (Heizhaus, Werkstatt) unmittelbar an der Heerstraße.

 

Die Tankstelle Chemnitzer Straße 179 wurde in den 90er Jahren errichtet und besetzt einen städtebaulich wichtigen Punkt gestalterisch unbefriedigend. Zur Minimierung der Emissionsbelastungen wurden massive Wände zu den östlich angrenzenden Grundstücken errichtet. Auf dem Grundstück Bergedorfer Straße 59 existiert eine große zusammenhängende, brachgefallene Fläche, die derzeit nur an der nördlichen Zufahrt als Zwischenlager durch eine Rüstbaufirma genutzt wird. Auf ihr befinden sich vier baugleiche Leichtbauhallen mit Tonnendach und weitere eingeschossige, teilweise massive Gebäude und Containerbauten. Inzwischen breitet sich auf dem vergleichsweise gering versiegelten Grundstück Ruderalvegetation aus.

 

Die an gewerbliche Nutzungen grenzenden Flächen des Geltungsbereiches werden durch die für das Siedlungsgebiet typische Einzelhausbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt.

 

Abseits der Chemnitzer Straße befinden sich reine Wohngebäude. Gewerbliche Nutzungen in Wohngebäuden waren durch die Gutachter bei der Bestandsaufnahme nicht festzustellen. Die Wohngebäude sind vornehmlich ein- und zweigeschossig. Einzelne Neubauten weisen über einem Vollgeschoss zwei Dachgeschosse auf. Es dominieren Satteldächer, es treten weiterhin Krüppelwalm- und Flachdächer sowie vereinzelt Mansarddächer auf. Eine Regel in der Gebäudestellung ist nicht ersichtlich. Die Gebäude an der Birkenstraße sind mehrheitlich giebelständig, an allen anderen Straßen wechseln Trauf- und Giebelständigkeit. Seit 1990 wurden neue Wohngebäude in erster und zweiter Baureihe eingeordnet, vorrangig im Bereich östlich der Waldstraße. Die Einwohnerzahl stieg in diesem Zeitraum um über 50 %.

 

Wochenendhäuser und für das Wochenende genutzte Grundstücke wurden nur vereinzelt festgestellt, diese liegen hauptsächlich im Teilbereich D. Eine extensive Gartennutzung mit großen Rasenflächen ist die Regel.

 

Im Plangebiet gibt es keine öffentlichen Grünflächen, d.h. Flächen, die sich im öffentlichen Besitz befinden und die als Vegetationsfläche der Allgemeinheit zugänglich und als Grünfläche nutzbar sind.

Im öffentlichen Straßenland der Bergedorfer Straße ist eine junge Alleebepflanzung aus Linden vorzufinden, in der Birkenstraße besteht eine Birkenallee. In der Eichhornstraße befinden sich einzelne Birken und weitere Laubbäume; die Flächen zwischen Fahrbahn und Grundstücken sind als Rasenfläche ausgebildet und fungieren als Straßengraben (Versickerungsfunktion, Verdunstung...).

 

Die nicht überbauten Grundstücksflächen weisen je nach Nutzungsart ein unterschiedliches Maß an Vegetation und Versiegelung auf:

 

-          Die gewerblichen Flächen auf dem Grundstück Chemnitzer Straße 77/173 sind stark versiegelt. Lediglich in den Rändern zu den südlich angrenzenden Grundstücken befinden sich dominierende, großgewachsene Eichenbestände mit Rasenflächen unter den Kronen. Die Grundstücke Chemnitzer Straße 183/179 sind ebenfalls stark versiegelt.

-          Die östlich angrenzenden Wohngrundstücke sind gering versiegelt und im Wesentlichen durch die Rasenflächen geprägt.

-          Das brachgefallene Gewerbegrundstück zwischen Fichtenstraße/Bergedorfer Straße/Waldstraße ist wiederum stark versiegelt und nur entlang der Grundstücksgrenzen durch eine Ruderalvegetation und hochwachsende Bäume gekennzeichnet.

-          Auf den Wohngrundstücken zwischen Waldstraße/Eichhornstraße/Birkenstraße/ Bergedorfer Straße ist ein geringer Versiegelungsgrad anzutreffen. Am nördlichen Ende der Fichtenstraße befindet sich eine Gruppe von mehreren etwa 10-15 m hohen Eichen. Zwei davon, deren Stammumfang mit je 3,80 m angegeben wird, sind eingetragene Naturdenkmale (XXIII-7/B und XXIII-8/B).

Die Chemnitzer Straße fungiert als Hauptverkehrsstraße. In der Chemnitzer Straße verlaufen mehrere Buslinien, die die Verbindung zur U- und S-Bahn gewährleisten. Die Heerstraße und die Bergedorfer Straße sind Wohnsammelstraßen. Eichhorn- und Birkenstraße sowie Wald- und Fichtenstraße sind Anliegerstraßen. Letztgenannte sind unbefestigt. In der Chemnitzer Straße verläuft in nördliche Richtung ein Radweg. Weitere Radverkehrsanlagen existieren im Plangebiet nicht.

 

 

Planerische Ausgangsposition

FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 23. Oktober 1998 (ABl. S. 4367), zuletzt geändert am 21. März 2002 (ABl. S. 1260), stellt die Flächen des Geltungsbereiches zwischen Chemnitzer Straße/Heerstraße/Waldstraße und Bergedorfer Straße als gemischte Baufläche M2 dar. Damit ist entsprechend den Entwicklungsgrundsätzen des FNP Berlin für diese Flächen eine gemischte Nutzung unterschiedlicher Funktionen mit mittlerer Nutzungsdichte und -intensität vorgesehen. Die Flächen zwischen Waldstraße/Eichhornstraße/Birkenstraße/Berge-dorfer Straße sind als Wohnbaufläche W4 mit landschaftlicher Prägung dargestellt. Damit ist eine maximale Geschossflächenzahl von 0,4 beabsichtigt. Unmittelbar nördlich an den Geltungsbereich ist die KGA Kaulsdorfer Busch als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingartenanlage dargestellt.

 

Das Landschaftsprogramm von Berlin (LAPro) weist den siedlungsgeprägten Raum des Geltungsbereiches als Bestandteil des Obstbaumsiedlungsbereiches aus. Damit sind für diesen Bereich typische Gestaltungselemente und charakteristische Grünstrukturen zu erhalten und zu entwickeln. Der Obstbaumbestand ist unter Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in den Gärten zu erhalten und zu ergänzen.

 

Innerhalb des Geltungsbereiches verläuft ein Grünzug, der vorhandene und zu entwickelnde Parkanlagen, Kleingärten und auch Grünflächen im Sinne der Verbesserung der Erholungfunktion und Freiraumnutzung verbindet.

 

Der Entwurf zur Bereichsentwicklungsplanung (BEP) sieht in Umsetzung der Zielstellung des FNP Berlin folgende Entwicklung vor:

 

-          Schaffung einer überörtlichen Grünverbindung, die auch als Wegeverbindung dienen soll, vom Wuhletal nach Osten über Eschelberger Weg, (-Plangebiet-), Heerstraße zum Kaulsdorfer Busch.

-          Wohnbaufläche mit einer GRZ bis 0,15 für die Flächen östlich der Waldstraße, gemischte Baufläche westlich der Waldstraße.

-          Alleebepflanzung der Straßen des Plangebietes außer Heerstraße.

-          Im Verkehrskonzept wird die Bergedorfer Straße als Sammelstraße ausgewiesen, eine Temporeduzierung auf 30 km/h ist in der Heerstraße (östlich der Chemnitzer Straße) vorgesehen.

 

Der Teil -STEP Wohnen formuliert Leitlinien zur Wohnungsentwicklung bis 2010:

Zur Stärkung gartenbezogenen Wohnens und des selbstgenutzten Wohneigentums sind kleinteilige Vorhaben der Innenentwicklung in den Bestandsgebieten (darunter in Kaulsdorf) zu mobilisieren. Das Plangebiet gehört zu den Baugebieten, bei denen eine Verdichtung in offener Bauweise vorgesehen ist. Wohnungsbau in größerem Umfang ist im Entwicklungsgebiet Elsterwerdaer Platz und im Ortskern Mahlsdorf anvisiert.

 

STEP Zentren weist den Bereich Elsterwerdaer Platz als Stadtteilzentrum sowie die Ortsteilzentren Mahlsdorf-Süd, Mahlsdorf und das Spreecenter als nahegelegene Versorgungsbereiche des Plangebietes aus. Nächstgelegenes Hauptzentrum ist Frankfurter Allee (Ringbahn).

 

STEP Ver- und Entsorgung - Wasser/Abwasser: Das Plangebiet befindet sich in der weiteren Trinkwasser-Schutzzone (III) des Wasserwerks Kaulsdorf. In der Heerstraße verläuft eine Trinkwasser-Hauptleitung. Das Plangebiet ist als nichtkanalisiertes Gebiet ausgewiesen. Ein geplanter Schmutzwasserkanal tangiert an der Heerstraße das Plangebiet. An der Wuhle sind mehrere Regenwasser-Behandlungsanlagen vorgesehen. Ein Regenwasser-Sammler liegt in der Chemnitzer Straße.

Wärme: Das Plangebiet liegt im Gebiet in offener Bauweise mit einem hohen Anteil Kohleheizung (bis 30%). Gas: Das Plangebiet gehört zu den gasversorgten Gebieten. Elektro: Es liegen keine relevanten Aussagen zum Plangebiet vor.

 

STEP Gewerbe benennt die ”Hauptnutzungsart Gewerbe” für die Bereiche an der B 1/5 im Ortsteil Mahlsdorf. Es sind Flächen insbesondere für das verarbeitende Gewerbe, die Distribution und produktionsorientierte Dienstleister vorzuhalten. Die Sicherung eingestreuter Gewerbestandorte gilt für drei Einzelstandorte an der B 1/5 im Bereich Alt-Kaulsdorf.

 

Weitere Planungsabsichten und Vorhaben

 

Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf von Berlin beabsichtigt, nicht zuletzt aufgrund der eigentumsrechtlichen Verfügbarkeit von Grundstücken innerhalb des Plangebietes, an der Heerstraße die Sicherung öffentlicher Flächen:

-          für eine Kindertagesstätte für 100 Kinder mit einem Flächenbedarf von insgesamt 2000 m².

 

Der Baumleitplan Hellersdorf (1995) beinhaltet Planungsempfehlungen für die Bepflanzung öffentlicher Straßenräume und privater Grundstücke. Er versteht sich als verwaltungsinterne Richtlinie und hat Empfehlungscharakter. Nach Informationen des Natur- und Grünflächenamtes sind i.d.R. die Straßen für eine Alleebepflanzung vorgesehen. Als vordringlich wird die Aufwertung und Bepflanzung der Chemnitzer Straße betrachtet, die auf Grund ihrer herausgehobenen Netzfunktion besondere gestalterische Beachtung verdient. Die Bergedorfer Straße wurde bereits nach Baumleitplan über Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen mit Linden bepflanzt. Für die Birkenstraße und weitere kleinere Anliegerstraßen mit recht gutem Einzelbaumbestand wird die Nachpflanzung und Ergänzung der Bestände favorisiert. Die Heerstraße zwischen Chemnitzer Straße und Eichhornstraße ist durch bestehende Einzelbäume und tangierende Ruderalfluren (vor der Kleingartenanlage) gekennzeichnet. Eine durchgehende Bepflanzung als Allee mit beidseitigen Baumreihen ist (derzeit) nicht vorgesehen.

 

 

II. Planungsinhalt

1.      Entwicklung der Planungsidee

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich landeseigene Flächen von erheblicher Größe, die ursprünglich gewerblich genutzt wurden und nunmehr seit mehreren Jahren weitestgehend brachliegen. Die Eigentumsverhältnisse sind in der Anlage 3 dargestellt. Diese Flächen wurden dem Liegenschaftsfonds zur Vermarktung übertragen. Da derzeitig nicht der Bedarf an Mischgebietsflächen besteht und der Bezirk Marzahn-Hellersdorf über andere Flächen für eine gewerbliche Nutzung in ausreichendem Umfang verfügt, wird mit der Verwertung der Grundstücke eine städtebauliche Neuordnung und Umnutzung erfolgen, die unter Berücksichtigung der übergeordneten Planungen und einer geordneten städtebaulichen Entwicklung planungsrechtlich zu sichern ist. Dementsprechend wurde durch das Bezirksamt im Jahre 2001 die EWS Stadtsanierungsgesellschaft mbH mit der Erarbeitung eines Bebauungsplanentwurfes beauftragt (Anlage 2). Es wurden die Mängel der vorhandenen städtebaulichen Situation analysiert und Entwicklungspotentiale innerhalb des Geltungsbereiches dargestellt. Daraus wurden Thesen zum städtebaulichen Leitbild des Planungsgebietes abgeleitet:

 

(1)   Die sichtbare Entwicklung des Gebietes zum Wohnen als dominierende Funktion entspricht seinen inneren und äußeren Potenzialen und ist weiterzuführen.

 

Der Siedlungsbereich Kaulsdorf-Süd ist geprägt von sowohl intensiv genutzten wie mit hohem Freiflächenanteil ausgestatteten Wohngrundstücken, wobei sich eine Vielzahl davon aus ehemaligen Wochenendgrundstücken entwickelt hat. Andere Nutzungen blieben eingestreut und stellen oft Störungen der Struktur des Gebietes dar. Gewerbliche Nutzungen finden für eine langfristige Entwicklung deutlich bessere Bedingungen an anderen Standorten im Bezirk (z.B. B 1/5, Entwicklungsmaßnahme Biesdorf-Süd). In den 90er Jahren setzte eine neue Welle der Errichtung von Wohngebäuden ein. Die landschaftliche Prägung des Plangebietes konnte bewahrt werden, ist jedoch bei einer zu starken Verdichtung der Bebauung gefährdet.

 

(2)   Ziel ist die Anreicherung der Wohnfunktion mit weiteren, das Wohnen ergänzenden und untergeordneten Nutzungen in einer kleinmaßstäblichen Mischung, vornehmlich an der Chemnitzer Straße.

 

Entlang der Chemnitzer Straße ist eine gewerbliche Nutzung in der Mischung mit dem Wohnen anzustreben. Die Erschließungsgunst und die Mittenlage der Chemnitzer Straße im Siedlungsgebiet Kaulsdorf-Süd sind gute Ausgangsbedingungen. Eine Konzentration von gewerblichen Nutzungen ist jedoch weder angestrebt noch als zulässig zu betrachten. Nur eine langfristige, aus dem direkten Umfeld resultierende Gewerbeentwicklung ist denkbar. In der Nähe befindliche Standorte der Stadtteilversorgung genießen deutliche Priorität in der Stadtentwicklung wie von potenziellen Investoren, nicht zuletzt wegen der anderenorts möglichen und beabsichtigten Konzentrationseffekte.

 

(3)   Ein wichtiger Vorteil des Plangebiets besteht in der Möglichkeit allmählichen Wachsens unter der Voraussetzung behutsamer Eingriffe und der Wahrung der kleinteiligen Struktur und ihrer partiellen Wiederherstellung.

 

Die mit wenigen Ausnahmen vorzufindende kleinteilige Bebauungs- und Eigentümerstruktur bietet die Möglichkeit eines schrittweisen, integrierten Weiterbauens des Siedlungsbereiches. Der Charakter des Plangebietes als landschaftlich geprägter Raum mit einem erhöhten Grünanteil gegenüber herkömmlichen Siedlungen ist zu wahren, es ist flächensparend zu bauen und die Versieglung zu beschränken. Die ÖPNV-Achse Chemnitzer Straße ist durch Zonierungen und Erhöhung der Dichtewerte zu den Erschließungsachsen und die möglichst direkte Anbindung von Gemeinbedarfseinrichtungen zu stärken. Blockinnenbereiche sollen nur mäßig, nur dort, wo eine zweite Baureihe schon entstanden ist (Teilbereiche D und E) und unter der Maßgabe der Freihaltung zusammenhängender Vegetationsflächen verdichtet werden.

 

(4) Die entstandene Vielfalt im Privaten ist durch Einheitlichkeit im öffentlichen Raum zu ordnen.

 

Der öffentliche Raum im Plangebiet besteht ausschließlich aus dem die Privatgrundstücke umgreifenden Straßenland. Da die vorzufindende Bebauungsstruktur, die am deutlichsten die Ordnung des Gebietes bestimmt, sich eher heterogen darstellt, kommt der Gestaltung des öffentlichen Raums eine wichtige Rolle zu: durch Weiterführung der Alleepflanzungen und die Fortführung der bestehenden Gestaltparameter (”grüne” Straßenränder) beim Straßenbau.

Das Hauptaugenmerk muss der Aufwertung der Chemnitzer Straße zukommen. Im Zusammenhang mit der Rekonstruktion der technischen Infrastruktur und des Straßenprofils ist es notwendig, den Straßenraum auch als gestalterische Hauptachse von Kaulsdorf-Süd auszubilden.

 

(5) Die Qualifizierung der Potenzialflächen an der Chemnitzer Straße hat Priorität. Deren funktionale und gestalterische Nutzung bzw. Aufwertung bestimmt die zukünftigen Vorhaben und das Profil des Plangebietes.

 

Die Ausweisung von Feuerwehr- und Kitastandort ist als Maßnahme der Flächensicherung zu verstehen und eine Bebauung der Gemeinbedarfsflächen im Auftrag der öffentlichen Hand erst mittel- bis langfristig zu erwarten. Eine Standortprofilierung ist daher in erster Linie durch die Vorhaben der privaten Bauherren bzw. durch die Bauleistungen des Bezirks im Straßenraum zu erreichen.

 

Unter Berücksichtigung der Thesen zum Leitbild wurden 2 Varianten der Bebauung erarbeitet.

 

Variante 1 sah eine verkehrliche Verbindung zwischen der Waldstraße und Fichtenstraße parallel zur Bergedorfer Straße vor, so dass die Gemeinbedarfsflächen unmittelbar an der Heerstraße angeordnet wurden. Die beabsichtigte Grünverbindung wurde über eine neuanzulegende Privatstraße geführt. Die vorhandenen Strukturen blieben entlang der Chemnitzer Straße erhalten. Die neu entstandenen Wohngrundstücke sahen eine Bebauung analog der für das Siedlungsgebiet typischen Bebauung mit ein- und zweigeschossigen Einzelhäusern vor.

 

Variante 2 unterscheidet sich im Wesentlichen durch die Führung der zukünftigen Straßenverkehrsflächen und die Führung des Grünzuges. Variante 2 sieht eine gradlinige Verlängerung der Waldstraße bis zur Heerstraße vor. Für die Führung der Grünverbindung wurde ein landeseigenes Grundstück unter Berücksichtigung des vorhandenen, prägenden Baumbestandes genutzt. Die Gemeinbedarfsflächen werden durch die Fichtenstraße und die Waldstraße erschlossen. Aufgrund des günstigeren Flächenzuschnittes konnte die Fläche reduziert werden.

Die Variante 2 stellt unter Berücksichtigung der Erschließung, der Einordnung der Gemeinbedarfseinrichtung und der Einbindung des vorhandenen prägenden Baumbestandes in die Grünverbindung die Vorzugsvariante dar.

 

2. Intention des Planes

 

Die primäre Zielstellung des Bebauungsplanes besteht:

 

-          in der Sicherung qualitativ hochwertiger Wohnbauflächen unter Berücksichtigung der angrenzenden städtebaulichen Strukturen;

-          in der Sicherung der Einordnung von Dienstleistungs- und Handelseinrichtungen entlang der Chemnitzer Straße entsprechend ihrer Funktion als Hauptsammelstraße;

-          in der Sicherung der erforderlichen Gemeinbedarfsflächen;

-          in der Sicherung des übergeordneten Grünzuges unter Berücksichtigung des prägenden Bestandes und

-          in der Sicherung der erforderlichen Erschließungsflächen.

 

3. Wesentlicher Planungsinhalt

3.1. Art der baulichen Nutzung

Allgemeines Wohngebiet

Die mit der Festsetzung ”Allgemeines Wohngebiet” belegten Flächen dienen vorwiegend dem Wohnen und den dem Wohnen dienenden versorgenden Funktionen. Im Gegensatz zu den Voruntersuchungen sollen nunmehr auch die Bauflächen entlang der Chemnitzer Straße nicht als Mischgebiet festgesetzt werden, sondern als Allgemeines Wohngebiet. Diese Flächen sollen zwar aufgrund ihrer Lage an der Chemnitzer Straße, einer der Haupterschließungsstraßen im Ortsteil Kaulsdorf, die Möglichkeit bieten, hier Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen einzuordnen, um die regionale Versorgung zu sichern. Es soll jedoch kein Mischgebietscharakter erzeugt werden, der sich wegen der hier sehr kleinteiligen Grundstückszuschnitte, die gegenseitige Schutzmaßnahmen erheblich einschränken, störend auf die angrenzenden Wohngebiete auswirken würde.

Einheitlich entlang der Chemnitzer Straße soll auf den Flächen östlich und westlich der Chemnitzer Straße in den laufenden B-Plänen XXIII-30 und -30b sowie im B-Plan 10-14 im Gegensatz zum FNP Berlin die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet erfolgen. Das Bezirksamt wird bei der zuständigen Senatsverwaltung die Änderung des FNP Berlin beantragen.

Ebenfalls sollen die in den Voruntersuchungen als ”Reine Wohngebiete” vorgesehenen Flächen als ”Allgemeine Wohngebiete” festgesetzt werden. Die Festsetzung als ”Reines Wohngebiet”, welches eine erhebliche Schutzbedürftigkeit der Wohnfunktion gegenüber störenden Einflüssen erfordert, ist hier aufgrund der bestehenden Durchgangsverkehre, insbesondere der Bergedorfer Straße und der Heerstraße, nicht gerechtfertigt.

 

Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung ”Kindertagesstätte”

Der FNP Berlin weist für das Siedlungsgebiet Mahlsdorf /Kaulsdorf, in dem sich auch der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet, eine gegenüber der ehemals sehr geringen Bebauung relativ hohes Verdichtungspotential im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden aus. So hat sich für dieses Gebiet die Einwohnerzahl in den letzten 10 Jahren etwa verdoppelt und entsprechend den Ausweisungen des FNP Berlin ist eine Bevölkerungsentwicklung von derzeitig ca. 40.000 Einwohner auf ca. 60.000 Einwohner langfristig zu erwarten.

Aufgrund der vorhandenen, kleinteiligen Strukturen und der landschaftlichen Prägung der Gebiete insbesondere durch ihre starke Durchgrünung und unmittelbare Lage an bedeutenden Landschaftsräumen sind sie entsprechend FNP Berlin zu Wohngebieten mit einer hohen Wohnqualität zu entwickeln. Diese Wohnqualität ist neben den städtebaulichen und landschaftlichen Strukturen durch die Sicherung der erforderlichen Infrastruktur und durch die Gestaltung des Wohnumfeldes zu erreichen. Für die Wohnqualität kommt es insbesondere für Kindertagesstätten, Grundschulen und Spielplätze auf eine gute Erreichbarkeit und kurze Wege innerhalb der Wohngebiete an.

Die langfristige Sicherung der erforderlichen Infrastruktur im Sinne einer Wohnqualität setzt die Flächensicherung mindestens für die Einrichtungen voraus, für die ein gesetzlicher Versorgungsanspruch besteht wie u.a. auch bei Kindertagesstätten. Im Siedlungsgebiet ist entsprechend der übergeordneten Planung unter Berücksichtigung des Versorgungsanspruches und eines ausgewogenen Versorgungsnetzes im Sinne der Sicherung einer hohen Wohnqualität ein Versorgungsgrad von 70 % vorgesehen.

 

Innerhalb des Einzugsgebietes, welches hier das gesamte statistische Einzugsgebiet 185 (Kaulsdorf – Süd) darstellt, besteht ein rechnerischer Bedarf von derzeitig ca. 353 Kindertagesstättenplätzen (Versorgungsgrad von 70 % der bis unter 10-jährigen Kinder). Dieser Bedarf wird sich aufgrund von Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen mit Auswirkungen auf den anzusetzenden Versorgungsgrad voraussichtlich geringfügig verringern.

Derzeitig leben im Einzugsradius 7014 Menschen. Unter Berücksichtigung der mit dem FNP Berlin bis zum Jahr 2015 prognostizierten Bevölkerungsentwicklung ist hier von einer Bevölkerungszahl von 9600 auszugehen. Damit ergibt sich der langfristige Bedarf von 604 Kita-Plätzen im Einzugsgebiet. Im Bestand befindet sich die 55. Kita  in der Ulmenstraße mit 45 Plätzen. Damit besteht ein Fehlbedarf von 2-3 Einrichtungen. Innerhalb des Geltungsbereiches soll eine Gemeinbedarfsfläche für eine Kindertagesstätte für 100 Kinder mit einem Flächenbedarf von insgesamt 2.000 m², insbesondere aufgrund der zentralen Lage, der guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und der eigentumsrechtlichen Verfügbarkeit (landeseigene Fläche) planungsrechtlich gesichert werden.

Weitere bestehende Bedarfe werden auf landeseigenen Grundstücken außerhalb des Geltungsbereiches gesichert.

 

Verkehrsflächen

Das der Bereichsentwicklungsplanung zugrunde liegende Verkehrskonzept wurde im Hinblick auf die zu erwartende Verdichtung des Siedlungsgebietes erarbeitet. Dementsprechend werden die Bergedorfer Straße, die Eschenstraße und die Heerstraße auch langfristig als Sammelstraßen fungieren. Die Chemnitzer Straße ist eine Haupterschließungsstraße. Die Eichhornstraße, die Birkenstraße und die Fichtenstraße werden dagegen auch langfristig nur als Anliegerstraßen ihre Funktion übernehmen. Die Breite dieser öffentlichen Verkehrsflächen ist ausreichend, um das zu erwartende Verkehrsaufkommen zu bewältigen.

Die Waldstraße in ihrem derzeitigen Bestand erfüllt ihre Erschließungsfunktion für die derzeitig vorhandene und zukünftige Wohnnutzung und die Gemeinbedarfsstandorte nicht. Deshalb wird eine gradlinige Verbindung zwischen der Bergedorfer Straße und der Heerstraße in einer Breite von 15 m unter Inanspruchnahme landeseigener Flächen planungsrechtlich als öffentliche Verkehrsfläche gesichert. Diese öffentliche Verkehrsfläche soll als Anliegerstraße fungieren.

 

Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung

 

Die landeseigenen Flurstücke 2752/2, 2751/2 und 2753/101 sowie Teile des landeseigenen Flurstücks 460 sollen in Umsetzung der in der Bereichsentwicklungsplanung vorgesehenen überörtlichen Grünverbindung planungsrechtlich als Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg planungsrechtlich gesichert werden. Damit wird die Grünverbindung hier unter Berücksichtigung der vorhandenen Grünpotentiale (Naturdenkmale) auf den öffentlichen wie privaten Grundstücken geführt und eine gefahrlose und schnelle Erreichbarkeit der Gemeinbedarfseinrichtung ermöglicht.

 

 

3.2. Maß der baulichen Nutzung

 

Grundflächenzahl/Geschossflächenzahl

Für die Wohnbauflächen entlang der Chemnitzer Straße soll in Abhängigkeit von der beabsichtigten Funktion für die regionale Versorgung mit Dienstleistungs- und Handelseinrichtungen sowie dem Erhalt und Entwicklung nicht störender Gewerbebetriebe eine Grundflächenzahl GRZ = 0,4 und eine Geschossflächenzahl GFZ = 0,8 festgesetzt werden.

 

Für die anderen Wohnbauflächen soll unter Berücksichtigung der hier beabsichtigten Entwicklung der baulichen Strukturen entsprechend dem angrenzenden Siedlungsgebiet und dem Erhalt der vorhanden prägenden Durchgrünung im Sinne der Sicherung einer hohen Wohnqualität eine Grundflächenzahl GRZ = 0,2 und eine Geschossflächenzahl GFZ = 0,4 festgesetzt werden.

 

Geschossigkeit

Entlang der Chemnitzer Straße soll eine dreigeschossige Bebauung im Sinne der Entwicklung einer straßenraumbegleitenden Bebauung und unter Berücksichtigung der Einordnung hier beabsichtigter versorgender Nutzungen ermöglicht werden.

Auf den anderen Wohnbauflächen soll eine zweigeschossige Bebauung unter Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Strukturen des Siedlungsgebietes festgesetzt werden.

 

Bauweise

Entlang der Chemnitzer Straße soll in Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes die offene Bauweise festgesetzt werden.

Für alle anderen Wohnbauflächen sollen Einzel- und Doppelhäuser mit einer maximalen Baukörperlänge von 20 m festgesetzt werden.

 

Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen definiert werden. Im Sinne der planerischen Zurückhaltung wird auf die Festsetzung von Baulinien verzichtet und werden durch Baugrenzen nur die wesentlichen Rahmenbedingungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung festgesetzt. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit Baugrenzen zur Entwicklung zusammenhängender, nicht überbaubarer Blockinnenbereiche, die einen wesentlichen Anteil an der landschaftlichen Prägung des Gebietes leisten können, erforderlich sind.

 

Auf den Grundstücken Chemnitzer Straße 173/177 steht die derzeitige Bebauung nicht parallel zur Chemnitzer Straße. Diese Stellung des Baukörpers soll die zukünftige Baugrenze auf dem Grundstück definieren. Damit erfolgt eine optische Aufweitung des öffentlichen Straßenraumes in unmittelbarer Nachbarschaft zur übergeordneten Grünverbindung. Neben der straßenraumbegleitenden Bebauung stellen diese Aufweitungen des öffentlichen Straßenraumes auf privaten wie öffentlichen Flächen ein wesentliches Kriterium des Leitbildes zur Entwicklung der Chemnitzer Straße dar.

 

 

3.3. Grünfestsetzungen

 

Das Gebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet, ist wie der Geltungsbereich selbst durch eine starke Durchgrünung mit einheimischen Obstbaumgehölzen, sowohl Nutz- als auch Zierhölzern, gekennzeichnet. Diese Prägung trägt einen erheblichen Anteil am städtebaulichen Charakter des Gebietes. Der Erhalt und die Weiterentwicklung dieser prägenden Strukturen sind in Übereinstimmung mit dem Landschaftsprogramm wesentliches Ziel des Bebauungsplanes. In Umsetzung dieses Zieles ist es erforderlich, die vorhandenen Bäume weitestgehend zu erhalten und weitere Pflanzungen vorzunehmen, um den Bestand an Bäumen entsprechend der für den Obstbaumsiedlungsbereich typischen Pflanzungen zu entwickeln. Mit dem Bebauungsplan soll aus diesem Grund die Bepflanzung mit mindestens einem Obstbaum entsprechend der Pflanzliste für je 500 m² Grundstücksfläche regeln. Bei der Ermittlung der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Obstbäume anzurechnen. Damit soll gewährleistet werden, da sich die Anzahl der zu pflanzenden Bäume in einem für die Eigentümer zumutbaren Rahmen bewegt.

 

Ein weiteres städtebauliches Gestaltungselement des Siedlungsgebietes ist der ortstypische Vorgartenbereich. Er ist von Bebauung frei und gärtnerisch genutzt. Im Sinne des Erhalts des ortstypischen Vorgartenbereiches sind Garagen, Stellplätze sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen entlang der öffentlichen Verkehrsflächen mit dem Bebauungsplan auszuschließen.

 

Die entsprechend dem Entwurf der Bereichsentwicklungsplanung mit dem Bebauungsplan geplante Grünverbindung soll durch die planungsrechtliche Sicherung einer ca. 5 m breiten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung Fuß- und Radweg auf landeseigenen Flächen und unter Berücksichtigung des vorhanden, wertvollen Baumbestandes (Naturdenkmale) umgesetzt werden. Auf den angrenzenden, privaten Grundstücken sollen nicht überbaubare Grundstücksflächen, die auch von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen freizuhalten sind, planungsrechtlich gesichert werden, um die Qualität der Grünverbindung zu sichern.