Das Bezirksamt bittet die Bezirksverordnetenversammlung Folgendes zur Kenntnis zu nehmen:

Das Bezirksamt hat beschlossen:

a)   für das Gelände zwischen Weidenröschenweg, Bahnflächen, Ahrensfelder Chaussee und Am Gehrensee im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Falkenberg, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans XXII-39 einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung XXII-39-2 aufzustellen.

 Die wesentlichen Planungsziele sind:

-        Allgemeines Wohngebiet,

-        öffentliche Straßenverkehrsfläche.

Anlage 1: räumlicher Geltungsbereich

Für die Aufstellung des Bebauungsplanes XXII-39-2 wird das beschleunigte Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) angewendet.

b)   für den Bebauungsplanvorentwurf XXII-39-2 die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) unter Darlegung der Planziele in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung für die Dauer eines Monats sowie die frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) durchzuführen.

c)   mit der Durchführung der Beschlüsse zu a) und b) den Fachbereich Stadtplanung zu beauftragen.

d) die Vorlage in der beiliegenden Fassung der BVV zur Kenntnis zu geben.

Anlage 2: Begründung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens

 Anlage 1

Räumlicher Geltungsbereich

des Bebauungsplanes XXII-39-2

für das Gelände zwischen Weidenröschenweg, Bahnflächen, Ahrensfelder Chaussee

und Am Gehrensee im Bezirk Lichtenberg, Ortsteil Falkenberg,

zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans XXII-39

 ohne Maßstab

Ziele des Bebauungsplanes

-                  Allgemeines Wohngebiet

-                  öffentliche Straßenverkehrsfläche

 Anlage 2

Begründung zur Einleitung des en Bebauungsplanverfahrens

Veranlassung und Erforderlichkeit

Anlass für die Aufstellung eines Bebauungsplanes für das o.g. Gelände, das Teilfläche des festgesetzten B-Planes XXII-39 ist, ist das Anliegen der Grundstückseigentümerin HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH, diese seit vielen Jahren brachliegenden Flächen einer anderen Nutzungsart zuzuführen, da das geltende Baurecht für ein Misch- (MI 2) und ein Gewerbegebiet (GE 2) bisher nicht ausgenutzt wurde.

Seitens des Bezirksamtes Lichtenberg besteht insbesondere im Hinblick auf das Bevölkerungswachstum im Land Berlin und die dadurch bedingte zunehmende Wohnungsnachfrage ein großes Interesse an der Nutzung dieser langjährig brachliegenden Flächen zu Wohnzwecken.

Im Rahmen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich, da aufgrund der Festsetzungen als Misch- und Gewerbegebiet die geplante Wohnnutzung unzulässig wäre.

Plangebiet

Das in Lichtenberg, im Ortsteil Falkenberg liegende, ca. 15.328 m² große Plangebiet besteht aus 9.057 m² großen Flächen der HOWOGE, einer 5.741 m² großen Fläche, die mit einem Discounter (Netto) bebaut ist, sowie öffentlichen Straßenverkehrsflächen, die ca. 530 m² einnehmen. Das Plangebiet wird durch den Weidenröschenweg im Norden, den Flächen der Deutschen Bahn im Osten, der Ahrensfelder Chaussee im Süden und der Straße Am Gehrensee im Westen begrenzt. Das Plangebiet ist Teilfläche des Bebauungsplans XXII-39 und sollte ursprünglich als Mischgebiet sowie als Gewerbegebiet entwickelt werden. Die nordwestlich und nördlich liegenden ehemaligen Brachflächen werden zurzeit auf der Grundlage des Bebauungsplans XXII-39 mit Wohngebäuden (Reihenhäuser sowie Geschosswohnungsbau) bebaut, deren Fertigstellung zum Teil noch nicht abgeschlossen ist. Östlich an das Plangebiet angrenzend verläuft die Strecke der Deutschen Bahn, auf der die Regionalbahn verkehrt. Südlich, auf Flächen des Bezirkes Marzahn gelegen, befindet sich der S-Bahnhof Ahrensfelde mit vereinzelten Gewerbe- und Dienstleistungseinrichtungen. Westlich des Plangebietes befinden sich weitere Brachflächen, die ebenfalls durch ein (vorhabenbezogenes) Änderungs-Bebauungsplanverfahren (XXII-39-1 VE) hauptsächlich zu Wohnzwecken entwickelt werden sollen.

Bereichscharakteristik und Planungen

Die Grundstücke des Plangebietes liegen in dem Bereich, für den der Bebauungsplan
XXII-39 gemäß Veröffentlichung im GVBl. für Berlin Nr. 27 vom 29.07.2005 auf Seite 418 durch Verordnung vom 19.07.2005 festgesetzt wurde. Der Bebauungsplan ist an dem Tag nach der Verkündung in Kraft getreten. Maßgeblich für die Beurteilung der Zulässigkeit eines Vorhabens ist deshalb § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Festgesetzt wurden im betreffenden Bereich im Wesentlichen ein Mischgebiet (MI 2) und ein Gewerbegebiet (GE 2) sowie öffentliche Verkehrsflächen.

Im Flächennutzungsplan (FNP) von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom
5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 22. Dezember 2020 (ABl. S. 147), ist der Bereich des Plangebietes Teil einer nördlich entlang der Ahrensfelder Chaussee dargestellten Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8).

Im Stadtentwicklungsplan Wohnen 2030, der am 20.08.2019 im Senat beschlossen wurde, ist der betreffende Bereich als Wohnungsneubaustandort ab 200 Wohnungen gekennzeichnet. Die zeitliche Realisierbarkeit des Neubaupotenzials wurde als kurzfristig eingeschätzt.

Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Hohenschönhausen-Landschaftsraum, die von der Bezirksverordnetenversammlung am 27.01.2011 beschlossen wurde, stellt den Geltungsbereich teilweise als Mischgebiet und teilweise als Gewerbegebiet dar.

Entwicklung der Planungsüberlegungen

Seit der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplans XXII-39 im Jahr 2005 und der Festsetzung einer Mischgebietsfläche sowie einer Gewerbefläche hat es bis auf den Discounter Netto kein ernsthaftes Ansiedlungsinteresse mit entsprechenden Nutzungen auf diesen Flächen gegeben. Auf den anderen Flächen des Bebauungsplans XXII-39 sind auf den Flächen der festgesetzten allgemeinen Wohngebiete inzwischen zahlreiche Wohngebäude errichtet worden, die an das Plangebiet angrenzen. Aufgrund der derzeit großen Wohnungsnachfrage war es sinnvoll, die brachliegenden Flächen hinsichtlich einer Wohnnutzung zu prüfen. Hierfür hat die HOWOGE als Grundstückseigentümer ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt, in dessen Ergebnis u.a. die Errichtung von ca. 130 Wohnungen machbar sei. Außerdem sollen gewerblich nutzbare Flächen in den Erdgeschosszonen entstehen und ein (weiterer) Nahversorger integriert werden.

Aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachstums und der dadurch bedingten hohen Nachfrage nach Wohnbauflächen hat die HOWOGE als Eigentümerin des Grundstücks Ahrensfelder Chaussee 123/145 darum gebeten, ein Bebauungsplanverfahren zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans XXII-39 einzuleiten.

Die Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg äußerte sich zustimmend zur Aufstellung des Bebauungsplans am 07.01.2021. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen stimmte der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens mit Schreiben vom 24.02.2021 zu.

Intention des Plans

Der Bebauungsplan hat die Aufgabe, die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Plangebiet herzustellen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Mit dem Bebauungsplan soll der Bebauungsplan XXII-39 geändert und die planungsrechtliche Grundlage für die Entwicklung eines allgemeinen Wohngebietes mit ca. 130 Wohnungen geschaffen werden. Alternativ soll die Festsetzung eines Urbanen Gebietes geprüft werden.

Es sollen an der Ahrensfelder Chaussee drei Wohngebäude entstehen. Diese Hausgruppe staffelt sich stadteinwärts von fünf über sechs auf sieben Geschosse. An der westlichen Grundstücksgrenze zum Discounter Netto soll ein weiteres Wohngebäude mit Gewerbeflächen im Erdgeschoss entstehen. Das Ensemble wird zusammen mit der nördlich am Weidenröschenweg entstehenden Zeilenbebauung eine wohnungsnahe Freifläche einfassen. Darüber hinaus soll ein Nahversorger in das Projekt integriert werden.

Die konkrete bauliche Dichte sowie der zu deckende Bedarf an sozialer und grüner Infrastruktur wird Gegenstand weiterer Abstimmungen zwischen der HOWOGE und dem Bezirk Lichtenberg sein.

Das Verfahren soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) als Bebauungsplan der Innenentwicklung durchgeführt werden. Das beabsichtigte Bebauungsplanverfahren XXII-39-2 zur Änderung des Bebauungsplans XXII-39 steht in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem geplanten vorhabenbezogenen Änderungsverfahren XXII-39-1 VE. Zur Prüfung der Möglichkeiten des Einsatzes von beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) sind somit beide Bebauungspläne zusammen zu betrachten. Bei der Berechnung der festzusetzenden Grundfläche sind alternative Berechnungsansätze gewählt worden. Zum einen die Berechnung nach den zulässigen Grundflächen anhand der geplanten GRZ und zum anderen nach konkreten Grundflächen anhand baukörperscharfer Abgrenzungen. Beide Berechnungsansätze verdeutlichen, dass der Schwellenwert von 20.000 m² Grundfläche unterschritten werden kann. Bei einer baukörperscharfen Festsetzung der Baugrenzen bleibt der Wert deutlich hinter der Schwelle zurück (16.045,4 m2). Selbst bei einer Betrachtung einer maximalen Ausnutzung der zur Verfügung stehenden Grundstücksbereiche kann der Wert eingehalten werden, auch wenn dieser nur um wenige Quadratmeter unterschritten wird (19.960 m2). Die beiden alternativen Grundflächenwerte entsprechen der zulässigen Größe für die festzusetzende Grundfläche und begründen somit Verfahren gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB). Auf die Umweltberichte kann daher verzichtet werden. Jedoch müssen die Belange von Umwelt und Natur im Laufe des Verfahrens berücksichtigt werden. In den Geltungsbereichen beider Bebauungspläne sollen keine Festsetzungen erfolgen, die Vorhaben ermöglichen, die der Pflicht zur Durchführung einer UVP nach dem Gesetz über die Unverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Die Geltungsbereiche beider Bebauungspläne umfassen kein Schutzgebiet im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b des Baugesetzbuches, so dass auch keine Beeinträchtigung der genannten Schutzgüter zu erwarten ist.

Zur Erstellung des Bebauungsplans übernimmt die HOWOGE die Planungsleistungen sowie die fachgutachterlichen Leistungen in erforderlichem Umfang. Dies wird in einem Kostenübernahmevertrag vereinbart. Sie hat außerdem die Grundzustimmung zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung mit Datum vom 19.06.2020 abgegeben.